Mis à jour le 1^er septembre 2026 — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22-1, 22-2, 25-3 et 25-12 ; code des assurances, articles L. 112-4, L. 113-2 et R* 113-10 ; barème Visale du 6 janvier 2026.

Assurance loyers impayés en location meublée : ce qu’elle coûte, et la garantie qu’elle vous interdit

L’assurance loyers impayés — la GLI — est le contrat que vous, propriétaire, souscrivez pour être payé quand le locataire ne paie plus. Elle n’est obligatoire nulle part, et aucun texte n’en fixe le prix : comptez 2 à 5 % du loyer charges comprises, déductible au régime réel, celui où l’on déduit ses dépenses réelles. Mais la souscrire vous interdit de demander en plus un garant — ce proche qui paierait à sa place. Son engagement serait nul, sans valeur (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au meublé) — sauf locataire étudiant ou apprenti.

À ne pas confondre avec l’assurance de votre locataire : elle répare les dégâts qu’il cause, il la paie, et la loi la lui impose (g de l’article 7, étendu au meublé par l’article 25-3, alinéa 2). La GLI couvre votre loyer, à votre charge, sans obligation. La PNO, l’assurance du propriétaire non occupant, couvre les murs.

Le cadre : les règles de la location meublée. Une décision avant de signer : GLI ou garant.

1. GLI ou garant : jamais les deux

L’article 22-1, alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22. »

Le cautionnement, c’est l’acte signé par le garant : « à peine de nullité », il ne vaut rien, et le garant peut le faire constater à tout moment.

Chaînon rarement posé : l’article 22-1 est écrit pour la location vide. Ce qui l’étend au meublé, c’est l’article 25-3, alinéa 2, dont la liste le nomme. Le bail mobilité, lui, échappe au titre I^er bis : c’est l’article 25-12, alinéa 3 qui y rend l’article 22-1 applicable, exception étudiant ou apprenti comprise.

« Ou toute autre forme de garantie » : Visale ferme la même porte. C’est le bailleur qui valide l’acte de cautionnement sur visale.fr (fiche F33453) — il a donc bien souscrit une garantie ; et Action Logement interdit toute autre garantie sur la même période, sous peine de nullité (FAQ Visale).

Le dépôt de garantie, lui, se cumule. À arbitrer : caution, Visale ou GLI.

2. Ce que l’assureur exige, et ce que la loi vous interdit de demander

Aucun texte n’oblige un locataire à gagner trois fois son loyer : le seuil vient de l’assureur — et c’est lui qui décide de votre indemnisation. Seule description officielle de la pratique, un avis publié au Journal officiel du 28 juin 2016 : la GLI suppose « généralement être en CDI et disposer de revenus nets environ trois fois supérieurs au montant du loyer » (§ 36). Le taux d’effort — la part du revenu absorbée par le loyer — n’est publié par aucun texte ; seul Visale affiche le sien : le loyer ne doit pas dépasser la moitié des ressources retenues (fiche F33453).

L’assureur veut des preuves ; la loi limite vos demandes. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces exigibles du candidat et de son garant : hors liste, le préfet peut infliger une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 €, 15 000 € en société — article 22-2.

D’où le geste le plus rentable : faire valider le dossier par l’assureur avant de signer. Un refus le jour de l’impayé, c’est zéro garantie. Les pièces autorisées.

3. Prix, carence, franchise, plafond : ce que dit le contrat

Aucun barème n’encadre la GLI, et ce n’est pas un oubli : en assurance non-vie, les États membres « ne peuvent exiger l’approbation préalable des conditions générales et particulières des contrats […] ni celle des tarifs » (directive 2009/138/CE, article 181). La loi exige seulement que la police porte « la durée de cette garantie » et « le montant de cette garantie » (code des assurances, article L. 112-4) : leur présence, jamais leur niveau. Tout est aux « conditions particulières », les pages qui portent vos chiffres.

Deux leviers, eux, sont dans la loi : une exclusion n’est valable que « formelle et limitée » (article L. 113-1), et nullités, déchéances et exclusions doivent figurer « en caractères très apparents » (article L. 112-4) — une clause noyée dans le texte se conteste. Une fourchette de carence ou de franchise lue ailleurs est donc une moyenne de marché, jamais une règle opposable à votre assureur.

L’alternative à 0 € : Visale, et ses trois plafonds

Visale est une caution gratuite : Action Logement se porte garant à la place d’un proche. On lit encore « 1 500 € en Île-de-France, 1 300 € ailleurs » : le barème du 6 janvier 2026 compte trois zones (fiche F33453).

Sa couverture est mal citée : 36 mensualités de loyers et charges impayés survenus dans les trois premières années du bail, et 2 mois pour les dégradations — les « deux mois » qu’on lit ne valent que pour celles-ci. Le détail.

4. Le loyer ne rentre pas : déclarer vite, puis survivre à l’après-sinistre

Le délai de déclaration est au contrat, mais il a un plancher légal : code des assurances, article L. 113-2, 4° — il « ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », à compter du jour où vous avez connaissance du sinistre.

Même article : la déchéance, la perte de l’indemnité pour déclaration tardive, « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard […] lui a causé un préjudice » — à lui de le prouver.

Le contrat ajoute ses étapes : mise en demeure, puis commandement de payer par un commissaire de justice, l’ancien huissier. Et l’article R* 113-10 laisse l’assureur résilier après sinistre, un mois après sa lettre : l’année où vous vous en servez peut être la dernière. Impayés de loyer.

5. Prime déductible, indemnité imposable, crédit d’impôt supprimé

Au régime réel, la prime est un frais général déduit du bénéfice imposable : article 39, 1 du CGI, BOI-BIC-CHG-40-20-20, avec les autres charges déductibles du LMNP.

Au micro-BIC — le régime forfaitaire, où le fisc retranche 50 % de vos loyers —, rien à déduire, jusqu’à 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € en 2026 (article 50-0 du CGI). Une prime ne justifie pas de passer au réel.

La contrepartie, qu’on ne lit nulle part : l’indemnité versée par l’assureur est imposable. Elle prend la place du loyer dans le bénéfice (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 § 190) : la GLI évite la perte, pas l’impôt.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 1^er septembre 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 g, 22-1, 22-2, 25-3 et 25-12 (versions en vigueur) ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 ; code des assurances, articles L. 112-4, L. 113-1, L. 113-2 et R* 113-10 ; CGI, articles 39, 50-0 et 200 nonies ; BOFiP BOI-BIC-CHG-40-20-20 et BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 § 190 ; lois n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 et n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) ; barème Visale du 6 janvier 2026, fiche service-public.gouv.fr F33453 ; impots.gouv.fr ; code du tourisme, article L. 324-1-1 ; directive 2009/138/CE, article 181 ; décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 (GRL, fermée aux souscriptions depuis 2016) ; avis CNCDH, JO du 28 juin 2016, § 36 ; FAQ Visale ; INC, fiche « S’assurer contre les loyers impayés », 17 août 2018.

Guide informatif. Le prix cité est un ordre de grandeur : aucun organisme public ne publie de barème de garantie loyers impayés. Seule fourchette publique : 2 à 5 % du loyer annuel (INC, 2018). Demandez un devis.