Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d'article.

L'amortissement reporté en LMNP : ce que devient la part que vous n'avez pas pu déduire

Votre comptable annonce un résultat à zéro, alors que le tableau d'amortissement affichait 6 900 €. Où sont passés les 3 300 € manquants ?

L'amortissement — l'usure comptable du logement, retirée chaque année de vos loyers imposables sans rien débourser — ramène votre résultat meublé à zéro, jamais en dessous. Ce qui dépasse n'est pas perdu : mis en réserve, il se déduira des années suivantes sans limite de durée (3 du II de l'article 39 C du CGI). Cet amortissement reporté attend que votre loyer net remonte — fin de crédit, hausse de loyer — puis sort en plus de l'amortissement de l'année. Deux événements l'effacent : la revente et le retour au micro-BIC.

Cette page ne réexplique pas le fonctionnement de l'amortissement en LMNP : elle part du stock.

1. Ce qui dépasse le loyer net part en réserve

La règle tient en une soustraction. Sur un exercice — une année comptable —, l'amortissement déductible s'arrête aux loyers moins les autres charges du bien : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, entretien. Avec 12 000 € de loyers et 8 400 € de charges, vous déduisez 3 600 €, pas un euro de plus. Loyers acquis : ce que le bail vous doit, même impayé.

La limite est au 2 du II de l'article 39 C (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40) et couvre logement et contenu dans une seule enveloppe (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57) : le canapé et le lave-linge partagent le plafond des murs.

L'excédent part en réserve, au 3 du II du même article — pas au 2, qui ne porte que la limite :

Aucune durée n'y figure.

Beaucoup inversent l'ordre : la réserve sort « en sus de l'annuité normale », ou à défaut « après l'expiration de la durée normale d'utilisation du bien » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 10). L'amortissement de l'année passe d'abord — mais la réserve survit au plan : bien entièrement amorti, l'amortissement tombe à zéro et libère tout le plafond.

2. Réserve, déficit BIC, « ARD » : trois stocks à ne pas confondre

Trois stocks reportables circulent en LMNP, sans le même texte ni la même durée.

Le déficit BIC — les BIC, bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie fiscale où tombe la location meublée — naît quand vos charges hors amortissement dépassent vos loyers. Dix ans de report, sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle : le déficit LMNP, ses cas complexes. Écrivez toujours art. 156, I, 1° ter : le II du même article comporte un autre 1° ter.

« ARD » fait le plus de dégâts. Les amortissements réputés différés sont supprimés pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2004 (loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003, art. 89), à l'impôt sur les sociétés comme sur le revenu, « pour l'ensemble des entreprises » (instruction 4 H-5-04 du 7 décembre 2004). La notice fiscale 2026 ne garde un cadre de suivi que pour le « stock d'amortissements réputés différés (ARD) existant au 1er janvier 2004 » : activité démarrée après, vous avez une réserve, pas des ARD. Le sigle survit de l'ancienne rédaction de l'article 31 A de l'annexe II au CGI, dont la référence aux amortissements réputés différés est aujourd'hui « privée d'objet » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 200).

3. Trois exercices, 9 000 € de réserve, et l'année où le crédit tombe

Un T2 loué 1 000 € par mois, à crédit : 12 000 € de loyers par an, 6 900 € d'amortissement au tableau. Les autres charges — 5 600 € d'intérêts la première année, plus 2 800 € de taxe foncière, assurance, copropriété, entretien — baissent avec le crédit.

Elle se remplit vite et se vide lentement. En N+9, le crédit soldé fait bondir le plafond à 9 100 €, mais l'amortissement passe d'abord : 2 200 € seulement pour le stock, et vider 18 900 € demanderait neuf exercices. Le vrai déblocage arrive en fin de plan : l'amortissement tombe à zéro et tout le plafond écoule la réserve — d'où la longue période sans impôt.

Les honoraires du comptable creusent un déficit, pas la réserve : hors plafond (le BOFiP écarte du calcul « frais de comptabilité […] frais de domiciliation », § 70), 300 € d'honoraires donnent en N 12 000 − 8 400 − 3 600 − 300 = − 300 €, soit 3 300 € de réserve et 300 € de déficit BIC.

Ce que vaut la réserve : à 30 % de tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat meublé, soit 48,6 %, les 2 200 € de N+9 font environ 1 069 € de moins à payer (le calcul de l'amortissement LMNP).

4. Ligne 318 à l'entrée, ligne 350 à la sortie, un état par bien

Purement fiscale, la réserve n'apparaît pas dans vos comptes. Elle vit à trois endroits de la liasse, le jeu d'imprimés 2033 joint chaque printemps à votre déclaration.

1. À l'entrée. L'amortissement comptable entier, 6 900 €, se porte ligne 254 « Dotation aux amortissements » du 2033-B, et alimente le cadre II « Amortissements » du 2033-C — ligne 522 pour les constructions, total 572 : la comptabilité, elle, ignore le plafond. La part non déductible se réintègre — on la rajoute au résultat pour annuler sa déduction — ligne 318, « amortissements excédentaires […] et autres amortissements non déductibles » : 3 300 € en N.
2. À la sortie, quand vous puisez dans le stock : ligne 350 « Divers à déduire », à détailler « sur un feuillet séparé » (notice 2033-NOT-SD 2026, n° 50448#28).
3. L'état de suivi, chaque année : un tableau « conforme au modèle figurant au BOI-FORM-000038 » joint à la déclaration (BOI-BIC-AMT-20-40-10-40, § 1), servi par bien alors que le plafond se calcule sur l'ensemble. Ses huit lignes vont de A, le taux de détention, à H, le restant à déduire.

Ce que coûte l'oubli. La ligne H est la seule trace opposable du stock : sans état d'une année sur l'autre, rien ne prouve les 18 900 € en contrôle. Reconstituez-les depuis vos liasses passées, ligne 318 par ligne 318, avant l'échéance : deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (art. 38 bis, I, de l'annexe II au CGI ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230), soit le mardi 5 mai 2026 pour un exercice clos au 31 décembre 2025, porté au mercredi 20 mai par les quinze jours calendaires accordés aux télétransmetteurs (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230) (la liasse fiscale LMNP, le pas-à-pas de la 2033).

5. Deux situations qui débloquent la réserve

1. Le plafond remonte. Fin de crédit, révision de loyer, grosse charge disparue : le cas du tableau ci-dessus. Un second logement produit le même effet, le plafond se comparant sur l'ensemble des biens loués, jamais bien par bien (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 100) : un studio ancien qui dégage 4 000 € de loyer net absorbe 4 000 € de réserve par an.

2. Le bien cesse d'être loué pendant un exercice entier. Le seul levier que vous déclenchez vous-même, et c'est la loi qui déplace la borne. Le deuxième alinéa du 3 du II, propre à la cessation, ne reprend pas les « conditions et limites » du report ordinaire : l'amortissement non encore déduit « est déduit du bénéfice de cet exercice » et, « si ce bénéfice n'est pas suffisant […], l'excédent d'amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants » (art. 39 C, II, 3, deuxième alinéa, du CGI ; repris au BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 130). La borne n'est plus le loyer net, c'est le bénéfice de l'exercice. Deux illustrations officielles : vous reprenez le logement pour votre usage, ou « le louage de choses se transforme en louage de service » — vous ajoutez des prestations hôtelières, c'est la para-hôtellerie. Condition stricte : un exercice entier (§ 140) ; une vente en cours d'année ne déclenche rien. Arrêt définitif : la cessation d'activité.

6. Deux façons de la perdre : revendre ou repasser au micro-BIC

Revendre. Le 3 du II offre bien une compensation — l'amortissement non déduit « majore la valeur nette comptable », base du gain taxable des entreprises — mais elle ne joue qu'en LMP : le LMNP relève de la plus-value des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI), qui ignore cette valeur.

La réserve ne coûte rien non plus. L'article 150 VB III du CGI (créé par l'art. 84 de la LF 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, cessions depuis le 15 février 2025 ; modifié par l'art. 47 de la LF 2026) minore le prix d'acquisition — donc gonfle le gain taxable — des seuls amortissements « admis en déduction […] en application […] de l'article 39 C ». Ce sont les mots du texte, en vigueur depuis le 21 février 2026. Jamais déduite, elle n'a jamais été admise en déduction : littéralement, elle n'est pas reprise. Lecture littérale, pas doctrine : ce III n'est toujours pas commenté au BOFiP au 28 août 2026. Elle ne majorerait donc pas votre plus-value, mais elle est perdue, quand les amortissements déduits, eux, sont taxés à 36,2 % — 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux (la réintégration dans la plus-value).

Repasser au micro-BIC. Au micro — abattement de 50 % sur les loyers en meublé longue durée, jusqu'à 83 600 € de recettes 2026 (article 50-0 du CGI) —, cet abattement « est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire » (art. 50-0 du CGI, repris au BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435) : le plan court toujours, ces annuités sont perdues. La réserve, elle, ne se déduit que « dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2 », donc sur un résultat au réel, qui n'existe plus. Perdue, ou gelée en cas de retour au réel ? Aucun texte ne tranche : ni l'article 39 C, ni l'article 50-0, ni la doctrine sur le report n'envisagent le cas. Certain : chaque année au micro brûle une annuité. Ne basculez pas avec 18 900 € derrière vous (passer au micro-BIC, changer de régime).

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : art. 39 C et art. 150 VB du CGI — CGI art. 31 A de l'annexe II, 39 C, 50-0, 150 U, 150 VB III, 156, I, 1° ter, 175 ; loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003, art. 89 et instruction 4 H-5-04 du 7 décembre 2004 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 §§ 40, 70, 100, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 §§ 10, 130, 140, 200, BOI-BIC-AMT-20-40-10-40 § 1, BOI-BIC-CHAMP-40-20 §§ 57, 435, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, BOI-FORM-000038 ; notice 2033-NOT-SD 2026, n° 50448#28, et imprimés 2033-B-SD et 2033-C-SD millésime 2026.

Guide informatif. Le III de l'article 150 VB n'est toujours pas commenté au BOFiP au 28 août 2026 : le sort de la réserve à la revente repose sur une lecture littérale du texte, signalée en section 6.