Mis à jour le 3 septembre 2026 — loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 5, 6, 22-1 et 25-3 ; arrêté du 17 juillet 2025 modifié le 13 novembre 2025.
Gestion locative en LMNP : ce que vous payez à une agence, et ce que vous payez en la faisant vous-même
Confier votre meublé coûte deux choses. Un pourcentage des loyers réellement encaissés, prélevé chaque mois : la gestion courante. Et des honoraires de mise en location — dossier, bail, état des lieux — réglés à chaque nouveau locataire. Aucun texte ne fixe le premier ; le second est plafonné pour la seule part payée par le locataire : 12,10, 10,09 ou 8,07 € TTC le m² selon la zone, depuis le 1er janvier 2026.
Tout dépend ensuite de votre régime. Au régime réel — vos vraies recettes, vos vraies dépenses —, ces honoraires se retranchent du bénéfice imposable et leur coût tombe de près de moitié ; au micro-BIC, forfait qui retire d’office 50 % de vos loyers, ils ne se déduisent pas.
Cette page traite du meublé loué en longue durée : le gérer seul, ou le confier. Bail, mobilier et fiscalité d’ensemble sont dans notre guide sur la location meublée et ses règles. La courte durée est un autre métier : voyez la conciergerie en location meublée.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque article cité est relevé sur le texte en vigueur, et les plafonds au m² sur la fiche officielle service-public.fr F375.
1. Le mandat de gestion : ce que la loi Hoguet impose
Un mandat de gestion vous fait représenter : le professionnel encaisse les loyers, signe le bail, engage les travaux. Vous êtes le mandant, lui le mandataire. Son activité relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet (art. 1er, 6° : « la gestion immobilière »), et de son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Il détient une carte professionnelle mention « Gestion immobilière » (art. 3) et une garantie financière : l’engagement d’un tiers de vous rembourser les loyers encaissés si le cabinet fait défaut.
La garantie financière
Minimum 110 000 € (art. 30 du décret), 30 000 € les deux premières années (art. 32). Un plafond de remboursement, pas un label.
Le mandat est écrit (art. 6), précise les pouvoirs donnés, autorise expressément l’encaissement des loyers et du dépôt de garantie (art. 64) et porte son numéro d’inscription au registre des mandats (art. 65). Il a une durée : un mandat « qui ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps » est nul (art. 7, alinéa 1er). Depuis Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411 (publié au bulletin), cette nullité est relative — vous seul pouvez l’invoquer, pas l’agence.
2. Les trois charges que le mandat ne vous enlève jamais
Un mandat confie une mission, pas la qualité de bailleur : trois charges restent les vôtres.
Les obligations légales. Décence du logement — sûr, chauffé, sain — et calendrier énergétique : classe minimale F depuis le 1er janvier 2025, E en 2028, D en 2034 (art. 6 de la loi n° 89-462, applicable au meublé par son art. 25-3, alinéa 2). Elles pèsent sur vous, pas sur le mandataire.
Le contrôle des comptes. Une ligne absente du mandat n’est pas due : le mandataire ne peut recevoir « d’autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ». Il vous doit aussi une reddition de comptes annuelle, le relevé écrit de ce qui a été encaissé et dépensé (art. 66 du décret).
La perte en cas d’impayé. Gérer n’est pas garantir : le mandat organise les relances, il ne rembourse pas le loyer. Six mois d’impayé sur 800 €, ce sont 4 800 € que personne ne vous rendra, honoraires en plus. Se couvrir suppose un contrat distinct — assurance loyers impayés ou cautionnement, non cumulables sauf locataire étudiant ou apprenti et sauf bailleur personne morale (art. 22-1, même art. 25-3, alinéa 2). Ensuite vient la procédure de recouvrement.
3. Le coût : une gestion libre, une mise en location plafonnée
La gestion courante est un pourcentage des loyers encaissés. Aucun barème public n’existe : le prix est libre, une fourchette lue en ligne n’est pas opposable. Seule obligation : afficher les prix maximums TTC et qui les paie (arrêté du 10 janvier 2017, art. 2).
La mise en location est plafonnée. L’article 5, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met la rémunération du mandataire « à la charge exclusive du bailleur », sauf quatre prestations partageables : visites, dossier et rédaction du bail ; état des lieux d’entrée, le constat écrit à la remise des clés. Il vaut pour le meublé, et deux fois plutôt qu’une : l’article 5 vise un logement « tel que défini aux articles 2 et 25-3 », et l’article 25-3, alinéa 2 le fait figurer dans sa liste limitative. La part du locataire ne peut alors ni dépasser la vôtre, ni excéder un plafond au m².
| Prestation | Zone | Plafond TTC/m² en 2026 |
|---|---|---|
| Visites, dossier, bail | très tendue | 12,10 € |
| idem | tendue | 10,09 € |
| idem | reste du territoire | 8,07 € |
| État des lieux d’entrée | toutes zones | 3,03 € |
Décret n° 2014-890 du 1er août 2014, art. 1er à 3 : zones, montants de base de 12, 10, 8 et 3 €, et révision chaque 1er janvier par arrêté indexé sur l’IRL. Les quatre plafonds ci-dessus figurent à l’annexe de l’arrêté du 13 novembre 2025 modifiant l’arrêté du 17 juillet 2025, applicables depuis le 1er janvier 2026 — IRL du 3e trimestre 2025, soit +0,87 %. Repris sur la fiche service-public.fr F375.
Exemple. T2 de 40 m² en zone tendue : 900 € de visites, dossier et bail, 250 € d’état des lieux. La part du locataire tombe à 40 × 10,09 = 403,60 € et non 450 €, puis 40 × 3,03 = 121,20 € et non 125 €. Il règle 524,80 €, les 625,20 € restants sont pour vous.
L’état des lieux de sortie n’est jamais facturable au locataire : faute d’accord, un commissaire de justice — l’ancien huissier — l’établit à frais partagés par moitié (art. 3-2, même art. 25-3).
4. Au régime réel, l’État reprend près de la moitié du mandat ; au micro-BIC, rien
Vos loyers meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des revenus d’entreprise. Au régime réel, ces honoraires sont des rémunérations d’intermédiaires à retrancher du bénéfice, sous trois conditions : charge réelle, justifiée par un contrat et des factures, pas anormalement élevée (art. 39, 1 du CGI ; BOI-BIC-CHG-40-20-30, version du 12 février 2025). Le détail est dans notre guide sur les charges déductibles en LMNP.
Au micro-BIC, rien à déduire : l’abattement forfaitaire de 50 % est réputé tout couvrir, honoraires compris. Il vaut sous 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 (art. 50-0 du CGI). Pour situer votre cas, notre simulateur micro-BIC ou réel.
880 € d’honoraires, deux additions
Un bénéfice meublé est taxé deux fois : impôt sur le revenu au taux de votre dernière tranche — la tranche marginale, souvent 30 % — et prélèvements sociaux à 18,6 % sur le résultat meublé depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, taux publié par impots.gouv.fr). Soit 48,6 % : 880 € déduits économisent environ 428 €.
⚠️ 48,6 % est une formule simplifiée qui ignore la CSG déductible (6,8 points, art. 154 quinquies, II du CGI) : le taux réel est plutôt 46,6 %, soit 410 € d’économie.
5. Sur un loyer de 800 €, déléguer revient à racheter votre temps 32 € de l’heure
Hypothèses : loyer de 800 € charges comprises (9 600 €/an), gestion à 7 % TTC des loyers encaissés — chiffre de calcul, pas barème —, mise en location de l’exemple précédent étalée sur trois ans.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Gestion, 7 % TTC de 9 600 € | 672 € |
| Mise en location, part bailleur, sur 3 ans | 208 € |
| Coût de la délégation | 880 € |
| Coût net au régime réel (428 € économisés) | 452 € |
| Coût net au micro-BIC | 880 € |
⚠️ Aucun barème public du temps de gestion n’existe. Ni le CGI, ni le BOFiP, ni service-public.fr ne chiffrent en heures le travail d’un bailleur. Le seul forfait officiel voisin est monétaire, et il ne vise pas le meublé : 20 € par local de frais de gestion en revenus fonciers (art. 31, I-1°-e du CGI), un régime dont le BOFiP écarte la location meublée, imposée en BIC (BOI-RFPI-BASE-20-10). Au réel, aucun forfait : les charges se déduisent pour leur montant réel et justifié (art. 39, 1 du CGI). Les durées qui suivent sont donc les nôtres — remplacez-les par votre relevé. Une année ordinaire — quittances, pointage des virements, révision du loyer, régularisation des charges (provisions contre dépenses réelles), réponses au locataire, archivage — tourne autour de 14 heures. L’année d’une relocation, ajoutez annonce, visites, dossier, bail, inventaire du mobilier et états des lieux : 10 heures de plus.
Le point de bascule tombe seul : 452 € ÷ 14 h ≈ 32 € de l’heure au régime réel, 880 € ÷ 14 h ≈ 63 € au micro-BIC. La question n’est pas « 7 %, est-ce cher ? » mais « mon heure vaut-elle 32 € ? ». Les honoraires portant sur les loyers encaissés, un mois de vacance n’en coûte aucun. Et l’année d’une relocation, les 24 heures cumulées (14 + 10) ramènent l’heure à 19 € au régime réel, 37 € au micro-BIC. Ces euros par heure ne valent que ce que valent les durées : refaites le calcul avec les vôtres.
6. Pour aller plus loin
Cinq gestes avant de signer
- Relever le numéro d’inscription au registre des mandats sur votre exemplaire (art. 65) : absent, le mandat n’est pas enregistré.
- Noter la durée — un mandat « qui ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps » est nul (art. 7, alinéa 1er, de la loi n° 70-9) — puis la date de reconduction tacite : votre seule date limite de l’année.
- Faire écrire la base de calcul : HT ou TTC, charges comprises ou non, loyers encaissés ou quittancés — appelés, payés ou non. Le « quittancé » facture un loyer non reçu.
- Faire écrire le seuil de travaux engageables sans votre accord : le mandat écrit « précise l’étendue de ses pouvoirs » (art. 64), et rien d’autre ne borne ce que le gestionnaire peut engager.
- Décider séparément de la garantie des loyers impayés : elle n’est pas dans le mandat.
Ce que coûte l’oubli. Des honoraires jamais portés en charge au régime réel, ce sont 428 € d’impôt de trop par an, 4 280 € sur dix ans.
Mise à jour : 3 septembre 2026. Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (art. 1er, 3, 6, 7) ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (art. 30, 32, 64, 65, 66, 67) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 5, 6, 22-1, 25-3) ; arrêté du 13 novembre 2025 modifiant l’arrêté du 17 juillet 2025 ; décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (art. 1er à 3) ; arrêté du 10 janvier 2017 ; fiche service-public.fr F375 ; CGI art. 31, 39, 50-0, 154 quinquies et 240 ; BOI-BIC-CHG-40-20-30, BOI-BIC-DECLA-30-70-20 (version du 12 février 2025) et BOI-RFPI-BASE-20-10 ; impots.gouv.fr ; code de la consommation, article liminaire (en vigueur au 24 avril 2024), art. L. 215-1 (en vigueur au 18 août 2022), art. L. 215-3, L. 215-4 et L. 241-3, avec la fiche service-public.fr F33991 ; code civil, art. 1991 ; Cass. ch. mixte 24 février 2017 n° 15-20.411 ; Cass. 3e civ. 31 mars 2016 n° 15-11.078 (inédit).
Guide informatif. L’article 3 du décret de 2014 impose une révision de ces plafonds chaque 1er janvier : un nouvel arrêté remplacera ces montants au 1er janvier 2027. Vérifiez l’arrêté en vigueur avant de signer.
Vos honoraires de gestion, au bon endroit dans votre déclaration
Au régime réel, chaque euro versé à votre gestionnaire réduit votre résultat imposable — encore faut-il le porter dans la bonne rubrique. LMNP.AI tient votre comptabilité meublée, du suivi de la gestion locative jusqu’à la liasse fiscale.