Charges déductibles LMNP : liste complète 2026 et guide pratique
En location meublée non professionnelle (LMNP), l'optimisation fiscale au régime réel repose sur deux leviers : les amortissements et les charges déductibles. Ce guide exhaustif couvre les 70+ types de charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs, avec les références légales, les conditions de déductibilité et les cas complexes que personne d'autre ne traite.
Mis à jour avec la loi de finances 2025, la loi Le Meur 2024, le barème kilométrique BIC 2024 (BOFiP BOI-Barème-000003) et les prélèvements sociaux à 18,6 % (LFSS 2026).
Sommaire
- Régime réel vs micro-BIC : pourquoi les charges comptent
- Les 3 conditions de déductibilité (article 39 CGI)
- Charges d'exploitation déductibles (70 types)
- Charges financières déductibles (intérêts, assurance prêt)
- Impôts et taxes : déductibles ou non ?
- Barème kilométrique BIC : taux 2024 et calcul
- Charges amortissables vs déductibles
- Charges NON déductibles : liste exhaustive
- Justificatifs et conservation des documents
- Cas particuliers (usage mixte, saisonnier, plusieurs biens)
- Exemples chiffres : 3 scénarios complets
- Erreurs fréquentes à éviter
- Réglementation 2026 et évolutions
1. Régime réel vs micro-BIC : pourquoi les charges comptent
Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur 2024). Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
Au régime réel, vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles et de vos amortissements. Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès que vos charges + amortissements dépassent 50 % de vos loyers.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Déduction | Abattement forfaitaire 50 % | Charges réelles + amortissements |
| Seuil CA | 77 700 € (classique) / 15 000 € (tourisme non classé) | Pas de limite |
| Comptabilité | Aucune obligation | Liasse fiscale 2031/2033 obligatoire |
| Déficit | Impossible | Reportable sur 10 ans (revenus BIC meublé uniquement) |
Exemple concret : pour un T2 loué 9 600 €/an avec 4 200 € de charges réelles et 4 800 € d'amortissements, le régime réel permet de ramener le revenu imposable à 600 € (au lieu de 4 800 € en micro-BIC). Économie d'impôts : environ 2 040 €/an pour un contribuable au TMI 30 % + prélèvements sociaux à 18,6 %.
2. Les 3 conditions de déductibilité (article 39 CGI)
Selon le BOFiP BOI-BIC-CHG-10-20 et l'article 39 du Code Général des Impôts, une charge est déductible si elle remplit ces 3 conditions cumulatives :
Engagée dans l'intérêt de l'exploitation
La dépense doit être effectuée dans l'intérêt direct de l'activité de location meublée. Les dépenses personnelles, de luxe ou sans rapport avec l'exploitation sont exclues. Ref. : Art. 39-1-1° CGI, BOI-BIC-CHG-10-20 §1-100
Justifiée par des pièces comptables
Vous devez conserver factures, reçus et relevés bancaires pendant 6 ans minimum (Art. L102 B du Livre des Procédures Fiscales) ou 10 ans pour les livres comptables (Code de Commerce). Ref. : BOI-BIC-CHG-10-20 §1-200
Comptabilisée dans le bon exercice
La charge doit être enregistrée dans l'exercice fiscal où elle est engagée (année N pour revenus N). Exception : les provisions pour charges de copropriété. Ref. : Art. 38-2 bis CGI, BOI-BIC-CHG-10-20 §1-300
L'article 39 du CGI liste aussi des exclusions explicites : frais de chasse et de pêche, dépenses relatives aux bateaux de plaisance, résidences de plaisance ou d'agrément. Ces dépenses ne sont jamais déductibles, même si elles sont liées à un bien loué.
3. Charges d'exploitation déductibles (70 types)
Voici la liste complète des charges d'exploitation déductibles en LMNP au régime réel, classées par catégorie. Ces 70 types de charges sont ceux que nous utilisons sur lmnp.ai pour suivre la comptabilité de nos clients.
Légende des badges
3.1 Équipements et entretien
Les dépenses d'entretien, de réparation et de petit équipement sont déductibles immédiatement si elles n'augmentent pas la valeur ou la durée de vie du bien. Les biens de moins de 500 € HT peuvent être passés directement en charges.
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Entretien et réparations | Oui * | Plomberie, électricité, peinture, nettoyage. Déductible si < 500 € HT. Au-delà, amortissable si les travaux augmentent la valeur ou la durée de vie du bien. |
| Mobilier | Oui * | Déductible si < 500 € HT, sinon amortissable sur 5-10 ans. |
| Électroménager | Oui * | Lave-linge, réfrigérateur, micro-ondes. Même règle du seuil 500 € HT. |
| Cuisine équipée | Oui * | Installation ou remplacement. Amortissable si > 500 € HT. |
| Autres équipements | Oui * | Tout équipement nécessaire à l'exploitation (literie, rangement, luminaires). Déductible si < 500 € HT, sinon amortissable. |
| Travaux (équipement) | Amortissable | Travaux d'amélioration : amortissables sur 10-30 ans selon la nature. |
| Aménagement / entretien terrain | Oui * | Travaux d'aménagement ou d'entretien du terrain (clôture, jardinage, élagage). Le terrain lui-même ne s'amortit pas. |
3.2 Frais de gestion, comptabilité et divers
Les frais liés à la gestion courante de votre activité LMNP sont intégralement déductibles en charges, quel que soit leur montant (pas de seuil d'amortissement).
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Frais de comptabilité | Oui | Factures LMNP.AI, expert-comptable, logiciel comptable. 100 % déductible en charges BIC. |
| Adhésion OGA | Oui | Cotisation annuelle déductible en charges BIC. La réduction d'impôt OGA (art. 199 quater B CGI) est supprimée depuis les revenus 2025 (LFI 2025, art. 11). |
| Honoraires agence | Oui | Mise en relation, gestion locative, frais de mandat. |
| Autres honoraires | Oui | Avocat, conseil juridique, fiscaliste. |
| Publicité | Oui | Annonces de location, photos professionnelles, annonces Airbnb/LeBonCoin. |
| Frais de diagnostics | Oui | DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP. |
| Frais de tenue de compte | Oui | Frais bancaires du compte dédié à l'activité LMNP. |
| Frais postaux | Oui | Courriers recommandés, affranchissement, envois de documents. |
| Documentation | Oui | Livres, revues, abonnements spécialisés en immobilier/fiscalité. |
| Séminaires et formations | Oui | Formations en fiscalité, gestion immobilière, comptabilité. |
| Amendes de circulation | Réintégré | Comptablement déductible, mais réintégrée fiscalement (art. 39-2 CGI). Voir section 8. |
| Autres charges | Oui | Toute dépense justifiée liée à l'exploitation. |
3.3 Charges de copropriété
Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire sont déductibles. Attention : les charges récupérables (refacturées au locataire) ne sont PAS déductibles. Important : en BIC, on déduit les charges réelles (après régularisation annuelle du syndic), pas les provisions d'appels de fonds. Les fonds mis de côté (prévoyance, roulement, ALUR) ne sont pas des charges tant que les dépenses réelles n'ont pas eu lieu.
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Charges courantes | Oui | Part non récupérable des appels de fonds trimestriels. |
| Fond de prévoyance | Réintégré | Non déductible : provisions pour dépenses exceptionnelles futures. Tant que les travaux ne sont pas réalisés, ce n'est pas une charge effective (art. 39-1-5° CGI). Lorsque de vrais travaux sont effectués, déclarez-les dans Travaux (copropriété). |
| Fond de roulement | Réintégré | Avance de trésorerie remboursable versée au syndic (compte 276). Réintégré extra-comptablement comme les autres fonds de copropriété. Le montant est restitué lors de la vente du bien ou sur décision d'AG. |
| Fond travaux ALUR | Réintégré | Cotisation obligatoire loi ALUR (min. 5 % du budget prévisionnel). Non déductible : il s'agit de provisions mises de côté par la copropriété. Elles sont réintégrées extra-comptablement. En revanche, quand de vrais travaux sont effectués à partir de ce fonds, ils sont déductibles ou amortissables dans la catégorie Travaux (copropriété). |
| Travaux (copropriété) | Oui * | Quote-part des travaux votés en AG (ravalement, toiture, etc.). Déductibles en charge si entretien/réparation < 500 € HT, sinon amortissables. |
3.4 Abonnements et charges courantes
Les dépenses de fluides et d'abonnements payés par le propriétaire (non refacturés au locataire) sont déductibles en charges, sans seuil d'amortissement (jamais amortissables).
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Eau | Oui | Si payée par le propriétaire (non refacturée). |
| Énergie | Oui | Électricité, gaz, fioul. Fréquent en location saisonnière. |
| Internet | Oui | Box internet du logement loué. Indispensable en saisonnier. |
| Téléphone | Oui | Ligne fixe du logement ou quote-part du mobile professionnel. |
3.5 Assurances
Les primes d'assurance sont toujours déductibles en charges, sans seuil d'amortissement. Elles sont exonérées de TVA (art. 261 C 2° CGI).
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Assurance PNO | Oui | Propriétaire Non Occupant. Obligatoire en copropriété (loi ALUR). 80-200 €/an. |
| Assurance emprunteur | Oui | Prime d'assurance liée au prêt immobilier. Déductible en charges financières. |
| Autres assurances | Oui | Garantie loyers impayés (GLI), assurance vacance locative, protection juridique. |
3.6 Frais d'acquisition
Les frais d'acquisition sont déductibles immédiatement ou amortissables (au choix du contribuable). La déduction immédiate est souvent plus avantageuse la première année.
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Frais de notaire (droits de mutation) | Charge ou amortissement | Au choix : déduction immédiate en charges ou amortissement sur la durée du bien. Environ 7-8 % du prix dans l'ancien. La déduction immédiate est souvent plus avantageuse. |
| Honoraires du notaire | Charge ou amortissement | Émoluments du notaire (barèmes réglementés). Même choix que les droits de mutation. |
| Frais d'agence (acquisition) | Charge ou amortissement | Commission de l'agence immobilière à l'achat. Au choix : charge immédiate ou amortissement. |
| Commission garantie (Crédit Logement) | Charge ou amortissement | Commission de cautionnement versée à l'organisme de garantie. |
| Fond mutuel de garantie | Charge ou amortissement | Contribution au FMG de Crédit Logement (partiellement restituable). |
| Frais de conseils | Charge ou amortissement | Honoraires de conseil en investissement LMNP. |
3.7 Frais de déplacement et de réception
Tous les frais de déplacement liés à l'activité LMNP sont déductibles en charges, sans seuil d'amortissement. Chaque déplacement doit être justifié par un motif professionnel (visite du bien, état des lieux, rendez-vous notaire, suivi de travaux).
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Carburant | Oui | Frais de carburant réels ou via le barème kilométrique BIC officiel. Voir section 6 pour le détail. |
| Péage et parking | Oui | Péages autoroute et parkings lors de déplacements professionnels. |
| Train ou avion | Oui | Billets de transport pour déplacements liés à l'activité. |
| Hébergement | Oui | Hôtel lors de déplacements professionnels (visite bien, travaux). |
| Restaurant | Oui | Repas lors de déplacements professionnels. Motif à noter. |
| Location de véhicule | Oui | Si le déplacement est lié à l'activité LMNP. |
| Assurance véhicule | Oui | Quote-part professionnelle de l'assurance auto. |
| Entretien véhicule | Oui | Quote-part professionnelle. Non cumulable avec le barème BIC. |
| Recharge véhicule électrique | Oui | Frais de recharge en borne pour déplacements professionnels. |
3.8 Salaires
| Charge | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Salaires versés | Oui | Rémunération du personnel affecté à l'activité (gardien, ménage, conciergerie). |
| Charges sociales sur salaires | Oui | Cotisations patronales et salariales liées aux salaires versés. |
Déduisez toutes vos charges avec LMNP.AI
LMNP.AI identifie et catégorise automatiquement vos charges déductibles. Plus besoin de vous poser la question : tout est pris en compte. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
4. Charges financières déductibles
Les charges financières liées au financement du bien sont déductibles au régime réel. Attention : seuls les intérêts sont déductibles, jamais le remboursement du capital (voir section 8).
| Charge financière | Déductible | Précisions |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Intérêts du prêt immobilier (art. 39-1-3° CGI). Le poste le plus important en début de prêt. |
| Assurance de prêt | Oui | Prime d'assurance emprunteur (décès, invalidité, ITT). Déductible en totalité. |
| Frais de courtage | Oui | Honoraires du courtier en prêt immobilier. |
| Frais de garantie | Oui | Hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD), caution bancaire. |
| Frais de dossier | Oui | Frais de dossier bancaire facturés par l'établissement de crédit. |
| Autres frais financiers | Oui | Pénalités de remboursement anticipé, frais de renégociation, agios. |
| Remboursement du capital (prêt) | Non | Le capital n'est PAS une charge. C'est un remboursement de dette, pas une dépense. |
Exemple : sur une mensualité de 800 € composée de 200 € d'intérêts et 600 € de capital, seuls les 200 € d'intérêts sont déductibles. Le capital de 600 € n'est jamais déductible (art. 39-1-3° CGI, BOI-BIC-CHG-50-20-10).
5. Impôts et taxes : déductibles ou non ?
Les impôts et taxes liés à l'activité LMNP sont pour la plupart déductibles. Voici le détail des impôts et taxes que nous suivons sur lmnp.ai dans cette catégorie (BOI-BIC-CHG-40-30). Note : l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) et la plus-value immobilière ne sont pas des charges d'exploitation LMNP — ils sont traités dans la section 8 (charges non déductibles).
| Impôt / Taxe | Statut | Précisions |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Déductible | 100 % déductible pour le bien loué meublé. BOI-BIC-CHG-40-30-10. |
| CFE | Déductible | Cotisation Foncière des Entreprises. Exonération 1re année. Cotisation minimum 200-2 500 € selon commune. |
| TEOM | Déductible | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Souvent incluse dans la taxe foncière. |
| Taxe de séjour | Déductible | Pour meublés de tourisme. Reversée à la commune (art. L2333-26 CGCT). |
| Taxe d'assainissement | Déductible | Raccordement et redevance d'assainissement collectif. |
| PFAC | Déductible | Participation pour le Financement de l'Assainissement Collectif. |
| Taxe d'aménagement | Déductible | Due lors de travaux soumis à permis de construire. |
| Taxe petites surfaces (art. 234 CGI) | Déductible | Taxe Apparu sur les loyers excessifs de petites surfaces en zone tendue. |
| TLV (Taxe logements vacants) | Déductible | Taxe sur les logements vacants en zone tendue. |
| Redevance TV | Supprimée | Contribution à l'audiovisuel public supprimée depuis 2022. N'existe plus pour les particuliers. |
| Droits de succession déductibles | Déductible | Part des droits afférente au bien LMNP hérité. |
| VTS (Versement transport salarié) | Déductible | Si vous employez du personnel (gardien, conciergerie). |
| Autres impôts et taxes | Déductible | Tout impôt lié à l'activité de location meublée. |
| Taxe d'habitation | Non déductible | Impôt personnel du locataire ou du propriétaire occupant. |
6. Barème kilométrique BIC : taux 2024 et calcul
Le barème carburant BIC (BOFiP BOI-Barème-000003, mise à jour du 19/02/2025) permet de déduire forfaitairement les frais de carburant liés à vos déplacements professionnels. Le montant déductible = kilomètres parcourus x taux applicable.
Véhicules de tourisme (voitures)
Le taux dépend de la puissance fiscale (CV) et du type de carburant :
| Puissance fiscale | Gazole (€/km) | Super (€/km) | GPL (€/km) |
|---|---|---|---|
| 3 à 4 CV | 0,094 | 0,119 | 0,074 |
| 5 à 7 CV | 0,116 | 0,147 | 0,091 |
| 8 à 9 CV | 0,137 | 0,174 | 0,108 |
| 10 à 11 CV | 0,155 | 0,197 | 0,122 |
| 12 CV et plus | 0,172 | 0,219 | 0,136 |
Deux-roues motorisés
| Catégorie | Taux (€/km) |
|---|---|
| Cyclomoteur (moins de 50 cm3) | 0,038 |
| Moto 50 à 125 cm3 | 0,078 |
| Moto 3 à 5 CV | 0,099 |
| Moto plus de 5 CV | 0,137 |
Source : BOFiP BOI-Barème-000003, mise à jour du 19/02/2025. Taux applicables pour l'exercice fiscal 2024.
Exemple de calcul
Vous possédez un véhicule diesel de 5 CV et parcourez 3 000 km/an pour votre activité LMNP (visites du bien, état des lieux, rendez-vous notaire, suivi de travaux) :
- Taux applicable : 0,116 €/km (gazole, 5-7 CV)
- Montant déductible : 3 000 x 0,116 = 348 €
Justificatifs requis : pour chaque déplacement, vous devez conserver un carnet de bord mentionnant la date, le lieu de départ, la destination, le kilométrage et le motif du déplacement. Sur lmnp.ai, le module « Barème carburant » automatise ce suivi et calcule automatiquement le montant déductible.
Important : le barème carburant BIC ne couvre que le carburant. Si vous utilisez ce barème, vous ne pouvez PAS déduire en plus les frais de carburant réels, l'entretien du véhicule ou l'assurance auto pour la part professionnelle. C'est l'un ou l'autre.
Déduisez toutes vos charges avec LMNP.AI
LMNP.AI identifie et catégorise automatiquement vos charges déductibles. Plus besoin de vous poser la question : tout est pris en compte. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
7. Charges amortissables vs déductibles
La distinction entre charge déductible (impacte le résultat immédiatement) et charge amortissable (étalée sur plusieurs années) est essentielle en LMNP.
| Élément | Traitement | Durée |
|---|---|---|
| Bâtiment (gros œuvre) | Amortissable | 75 ans neuf (durée effective selon âge du bien) |
| Toiture | Amortissable | 35 ans neuf (durée effective selon âge) |
| Réseaux (plomberie, électricité) | Amortissable | 30 ans neuf (durée effective selon âge) |
| Étanchéité / Agencements intérieurs | Amortissable | 15 ans neuf (durée effective selon âge) |
| Mobilier | Amortissable (si ≥ 500 € HT) | 5-10 ans |
| Électroménager | Amortissable (si ≥ 500 € HT) | 5-8 ans |
| Petit équipement (< 500 € HT) | Déductible immédiatement | Année N |
| Travaux d'entretien / réparation | Déductible immédiatement | Année N |
| Travaux d'amélioration / construction | Amortissable | 10-30 ans |
| Terrain | Non amortissable | - |
| Frais d'acquisition (notaire) | Au choix : déductible ou amortissable | Année N ou durée du bien |
Article 39 C du CGI : en LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Le montant déductible au titre de l'amortissement est plafonné à : loyers - autres charges déductibles. L'excédent d'amortissement non déduit est reportable sans limite de durée sur les exercices suivants.
LF 2025 (14 février 2025) : pour les cessions à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués pour le calcul de la plus-value. Cette réforme renforce l'importance de bien distinguer charges et amortissements.
8. Charges NON déductibles : liste exhaustive
Cette section recense les dépenses que vous ne pouvez pas déduire de votre résultat fiscal LMNP. Commettre une erreur sur ces postes peut entraîner un redressement fiscal.
Remboursement du capital d'emprunt
Seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital. Sur une mensualité de 800 € (200 € intérêts + 600 € capital), seuls 200 € sont déductibles. Ref. : Art. 39-1-3° CGI
Charges récupérables sur le locataire
Les dépenses refacturées au locataire (provisions sur charges, eau, ordures ménagères) ne sont pas déductibles puisqu'elles sont compensées par un remboursement.
Travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction
Ces travaux sont amortissables (sur 15-30 ans), pas déductibles en charges l'année de la dépense. Le critère : le travail augmente-t-il la surface, la structure ou la valeur du bien ?
Dépenses personnelles
Toute dépense sans rapport avec l'activité de location meublée. La condition « engagée dans l'intérêt de l'exploitation » doit toujours être respectée.
Impôt sur le revenu (IR)
L'IR est un impôt personnel, jamais déductible du résultat BIC. Ref. : Art. 39-4 CGI
Prélèvements sociaux (CSG/CRDS)
Les prélèvements sociaux à 18,6 % (LFSS 2026) ne sont pas déductibles du résultat BIC. Seule la CSG déductible de 6,8 % s'impute sur le revenu global, pas sur le résultat LMNP.
Amendes et pénalités fiscales (cas complexe)
Les amendes sont comptablement déductibles (inscrites en charges dans la comptabilité), mais doivent être réintégrées fiscalement sur la liasse fiscale (ligne « réintégrations diverses »). Résultat : aucun impact sur le résultat fiscal. Conseil : ne les déduisez pas du tout pour simplifier. Ref. : Art. 39-2 CGI, BOI-BIC-CHG-70-10
Dépenses somptuaires
Frais de chasse, pêche, bateaux de plaisance, résidences de plaisance. Exclusion explicite de l'article 39-4 du CGI, même si le bien est loué.
Plus-value immobilière
Impôt calculé au moment de la cession du bien. Ce n'est pas une charge d'exploitation.
Prélèvements personnels de l'exploitant
Les virements du compte LMNP vers votre compte personnel ne sont pas des charges. Ce sont des mouvements de trésorerie.
Fonds de copropriété (prévoyance, roulement, travaux ALUR)
Le fond de prévoyance, le fond de roulement et le fond travaux ALUR sont réintégrés extra-comptablement. Le fond de prévoyance et le fond travaux ALUR sont des provisions mises de côté par la copropriété (art. 39-1-5° CGI). Le fond de roulement est une avance de trésorerie remboursable (compte 276). En revanche, quand de vrais travaux sont effectués à partir de ces fonds, ils sont déductibles ou amortissables.
9. Justificatifs et conservation des documents
L'administration fiscale peut vous demander de justifier chaque charge déduite lors d'un contrôle. Voici les règles de conservation et les documents à garder.
Durées légales de conservation
6 ans minimum pour les documents fiscaux
Factures, relevés bancaires, quittances, contrats, tableaux d'amortissement. Ref. : Art. L102 B du Livre des Procédures Fiscales
10 ans pour les livres comptables
Grand livre, journal, balance, liasse fiscale. Ref. : Code de Commerce, art. L123-22
Contenu obligatoire d'une facture
Pour qu'une facture soit recevable comme justificatif, elle doit comporter :
- Date de la facture et date de la prestation/livraison
- Identité du fournisseur : nom, adresse, SIRET
- Nature de la prestation ou du bien fourni
- Montant HT, TVA (si applicable) et TTC
- Numéro de facture unique et séquentiel
Organisation et archivage
- Format électronique : les documents reçus en format numérique doivent rester en format numérique. L'impression papier ne suffit pas.
- Format papier : les factures papier peuvent être numérisées (scan) à condition de respecter les conditions de fidélité (résolution suffisante, pas de modification).
- Classement : organisez par année fiscale, puis par catégorie de charge. Numérotez chaque pièce comptable.
- Sauvegarde : conservez au moins une copie de sécurité (cloud, disque externe).
10. Cas particuliers
Usage mixte (résidence principale + location)
Si vous louez une partie de votre résidence principale (chambre meublée par exemple), les charges doivent être réparties au prorata de la surface louée par rapport à la surface totale, ou au prorata de la durée de location par rapport à l'année complète (art. 35 bis du CGI).
Exemple : vous louez une chambre de 15 m2 dans un appartement de 75 m2. Vos charges déductibles sont limitées à 15/75 = 20 % du total. Si votre taxe foncière est de 1 200 €, vous pouvez déduire 240 €.
Location saisonnière / Airbnb
En location saisonnière, des charges spécifiques s'ajoutent :
- Taxe de séjour : déductible (reversée à la commune)
- Linge de maison : draps, serviettes, nettoyage professionnel
- Conciergerie : check-in/check-out, ménage entre les séjours
- Plateformes : commissions Airbnb, Booking.com (déductibles en publicité)
- Consommables : produits d'accueil, café, thé
Loi Le Meur 2024 : pour les meublés de tourisme non classés, le seuil micro-BIC passe de 77 700 € à15 000 € et l'abattement de 50 % à30 %. Le régime réel devient encore plus intéressant.
Plusieurs biens LMNP
Si vous possédez plusieurs biens LMNP, les charges sont consolidées dans une seule déclaration. Chaque charge doit être affectée au logement correspondant. La CFE est due par commune (vous pouvez avoir plusieurs avis de CFE). Le déficit généré sur un bien est imputable sur les revenus des autres biens LMNP (mais pas sur les autres catégories de revenus).
Factures étrangères
Si vous achetez du mobilier ou des fournitures à l'étranger, la facture doit être convertie en euros au taux de change BCE du jour de la transaction. La TVA intracommunautaire ne s'applique pas en LMNP (vous n'êtes pas assujetti à la TVA sauf option). Conservez la facture en langue originale avec votre traduction si nécessaire.
11. Exemples chiffres : 3 scénarios complets
Scénario 1 : Appartement classique (bail longue durée)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 9 600 € |
| Taxe foncière | - 800 € |
| CFE | - 300 € |
| Assurance PNO | - 150 € |
| Charges copropriété (non récupérables) | - 600 € |
| Intérêts d'emprunt | - 1 800 € |
| Assurance prêt | - 350 € |
| Frais comptabilité (LMNP.AI) | - 179 € |
| Barème carburant (2 000 km, diesel 5 CV) | - 232 € |
| Total charges déductibles | - 4 411 € |
| Amortissements (bâtiment + mobilier) | - 4 800 € |
| Résultat fiscal (régime réel) | 389 € |
| IR + PS (TMI 30 % + 18,6 %) | 189 € |
| Comparaison micro-BIC (50 % abattement) | 2 333 € d'impôts |
| Économie annuelle avec le régime réel | 2 144 € |
Scénario 2 : Studio avec rénovation (première année)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels (6 mois de location) | 4 200 € |
| Frais de notaire (déduction immédiate) | - 8 500 € |
| Travaux entretien (peinture, sols) | - 3 200 € |
| Petit mobilier (< 500 € HT chacun) | - 1 800 € |
| Intérêts d'emprunt | - 2 100 € |
| Autres charges (taxe foncière, assurance, etc.) | - 1 200 € |
| Résultat fiscal | Déficit de - 12 600 € |
Le déficit de 12 600 € est reportable sur les 10 exercices suivants (uniquement sur les revenus BIC meublés). Pas d'impôt à payer sur les revenus locatifs pendant 2-3 ans.
Scénario 3 : Location saisonnière Airbnb
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus Airbnb (brut plateforme) | 14 400 € |
| Taxe foncière + CFE | - 1 300 € |
| Taxe de séjour | - 420 € |
| Assurance PNO + GLI | - 280 € |
| Énergie + Internet (à la charge du propriétaire) | - 1 200 € |
| Conciergerie + ménage | - 2 400 € |
| Linge, consommables | - 600 € |
| Intérêts d'emprunt + assurance prêt | - 2 000 € |
| Comptabilité + OGA | - 300 € |
| Barème carburant (4 000 km, essence 6 CV) | - 588 € |
| Total charges | - 9 088 € |
| Amortissements | - 4 500 € |
| Résultat fiscal (régime réel) | 812 € |
| Micro-BIC tourisme non classé(30 %) | 4 895 € d'impôts |
| Économie annuelle | 4 500 € |
12. Erreurs fréquentes à éviter
- Déduire le capital du prêt : seuls les intérêts sont déductibles, pas le remboursement du principal.
- Confondre charges et amortissements : un meublé à 2 000 € n'est pas une charge immédiate, il s'amortit sur 5-10 ans.
- Oublier la proratisation : en cas d'usage mixte ou de mise en location en cours d'année, les charges doivent être proratisées.
- Ne pas conserver les justificatifs : 6 ans minimum. Sans facture, la charge est rejetée en cas de contrôle.
- Déduire les charges récupérables : les charges refacturées au locataire ne sont pas déductibles.
- Comptabiliser dans le mauvais exercice : une facture de décembre 2025 payée en janvier 2026 est déductible en 2025 (date d'engagement).
- Oublier la CFE : due dès la 2e année, elle est souvent oubliée par les nouveaux LMNP.
- Ne pas distinguer entretien et amélioration : les travaux d'amélioration sont amortissables, pas déductibles.
- Cumuler barème carburant et frais réels : c'est l'un ou l'autre, pas les deux.
- Déduire les amendes sans réintégration : les amendes sont réintégrées fiscalement, pas de bénéfice fiscal.
- Déduire les fonds de copropriété : le fond de prévoyance, le fond de roulement et le fond travaux ALUR sont réintégrés extra-comptablement (non déductibles). Seuls les travaux réellement effectués le sont.
13. Réglementation 2026 et évolutions
Loi de finances 2025 (entrée en vigueur 14 février 2025)
- Réforme plus-value LMNP : le prix d'acquisition est désormais minore des amortissements pratiqués pour le calcul de la plus-value. S'applique aux cessions à compter du 15/02/2025.
- Impact sur la stratégie : la déduction d'amortissements reste avantageuse fiscalement mais il faut anticiper l'impact à la revente.
Loi Le Meur 2024 (n° 2024-1039)
- Meublés de tourisme non classés : seuil micro-BIC 77 700 € → 15 000 €, abattement 50 % → 30 %
- Meublés de tourisme classés : plafond maintenu à 77 700 €, abattement à 50 %
- DPE minimum classe E pour les meublés de tourisme avec changement d'usage
LFSS 2026 : prélèvements sociaux à 18,6 %
Le taux des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % à compter des revenus 2025. Cela augmente l'intérêt du régime réel : chaque euro de charge déductible économise 18,6 % de PS en plus du taux marginal d'IR.
Voir notre guide complet sur la fiscalité LMNP · Calendrier fiscal LMNP 2026 · Amortissement LMNP
Automatisez le suivi de vos charges déductibles
lmnp.ai catégorise automatiquement vos charges, calcule le barème kilométrique BIC, génère vos liasses fiscales 2031/2033 et télétransmet en EDI. Plus de 70 types de charges suivis.