Plus-value court terme en LMP 2026 : calcul, exonération 151 septies, cotisations et étalement sous conditions

En LMP, la plus-value à court terme (PVCT) est la fraction de la plus-value professionnelle soumise aux règles du résultat. Pour un élément amortissable détenu au moins deux ans, elle correspond aux amortissements fiscalement concernés, dans la limite du gain. Elle entre dans le résultat soumis au barème progressif de l'IR (impôt sur le revenu), et son traitement social se calcule séparément, selon les règles des revenus d'activité de l'indépendant, sans taux forfaitaire.

Lorsque ses conditions sont remplies, notamment au moins cinq années d'activité professionnelle admissible et des recettes de référence jusqu'à 90 000 € HT inclus pour la location meublée ordinaire, l'article 151 septies du CGI peut exonérer totalement la PVCT d'IR. Cette exonération fiscale ne suffit pas à supprimer les cotisations : la PVCT exonérée doit être retraitée pour le calcul du revenu social.

Ce guide détaille le calcul de la PVCT (valeur nette comptable, corrections fiscales et stock d'amortissements 39 C), son imposition (barème de l'IR, traitement social distinct, étalement sur option), les quatre dispositifs à examiner (articles 151 septies, 151 septies A, 151 septies B et 238 quindecies) avec leurs champs et leurs cumuls, un exemple chiffré et ses limites, le passage LMNP → LMP, la vente à perte, la donation et l'apport à société (article 151 octies), ainsi que les différences avec la plus-value LMNP. Mis à jour le 17 septembre 2026.

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1. Qu'est-ce que la PVCT en LMP ?

En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), la revente d'un bien immobilier relève du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI). Contrairement au LMNP, où la plus-value suit le régime des particuliers, le LMP distingue deux composantes : la plus-value à court terme (PVCT) et la plus-value à long terme (PVLT).

La plus-value fiscale est le gain retenu pour l'impôt après les corrections prévues par les textes. Elle ne correspond ni au prix de vente ni à la somme qui reste après remboursement du crédit. La PVCT est la fraction à court terme, soumise aux règles du résultat professionnel ; la PVLT est la fraction à long terme, imposée séparément lorsqu'elle est taxable. L'IR désigne l'impôt sur le revenu. Les cotisations et contributions d'activité sur la PVCT sont distinctes des prélèvements sociaux sur la PVLT.

De la valeur nette comptable à la plus-value fiscale

La valeur nette comptable (VNC) correspond à la valeur d'origine immobilisée, diminuée des amortissements comptabilisés. Les frais d'acquisition ne s'y ajoutent que s'ils ont été immobilisés. Le calcul fiscal de cession nécessite ensuite les corrections applicables : un amortissement comptabilisé n'est pas nécessairement un amortissement fiscalement déduit.

PVCT et PVLT : la distinction fondamentale

Pour un élément amortissable détenu au moins deux ans, le gain fiscal de cession (prix de cession fiscalement retenu − valeur nette fiscale) se répartit en deux fractions :

Le micro-BIC n'exclut pas toute PVCT : les amortissements linéaires réputés pratiqués dans le cadre de l'abattement forfaitaire interviennent dans les règles de plus-value professionnelle. L'absence de déduction d'une dotation comptable annuelle ne suffit donc pas à conclure à une PVCT nulle. Au régime réel, le suivi des dotations est détaillé dans le guide de l'amortissement en LMP.

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2. Comment calculer la PVCT en LMP ?

Le calcul de la PVCT suit une méthode en trois étapes, menée pour chaque élément cédé. Voici le détail des formules applicables.

Étape 1 : Établir la valeur nette fiscale

Étape 2 : Calculer le résultat fiscal de cession

Étape 3 : Qualifier la plus-value (PVCT ou PVLT)

En clair : pour un élément amortissable détenu au moins deux ans, la PVCT est le plus petit montant entre le gain et les amortissements fiscalement concernés ; l'éventuel surplus est une PVLT. Le terrain non amortissable est traité séparément. Si le bien cédé comporte un stock d'amortissements non déduits sous l'article 39 C, ce stock corrige la valeur nette fiscale et ne doit pas être déduit une seconde fois : voir la rubrique 14.

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3. Revente en moins de deux ans : une plus-value à court terme

L'article 39 duodecies du CGI fixe la règle : lorsque l'élément cédé est détenu depuis moins de deux ans, la plus-value est à court terme. Il n'y a alors pas de fraction à long terme pour cet élément, ni d'abattement de l'article 151 septies B, qui ne réduit que la PVLT.

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4. Imposition de la PVCT : barème de l'IR et traitement social distinct

La PVCT taxable est intégrée au résultat professionnel soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Elle ne bénéficie ni d'un taux forfaitaire ni de l'abattement pour durée de l'article 151 septies B, réservé à la PVLT. Une exonération peut en réduire la part imposable, et un étalement valable peut répartir cette part entre plusieurs périodes.

Des calculs à mener séparément

En clair : ni la TMI ni un pourcentage forfaitaire ne suffisent à chiffrer le coût de la PVCT (voir les rubriques 12 et 13). Les exonérations de plus-value LMP peuvent réduire l'IR sous conditions, mais leur effet sur le coût social doit être examiné à part.

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5. Étalement de la PVCT sur trois ans : dans quelles conditions ? (art. 39 quaterdecies)

L'article 39 quaterdecies du CGI permet, sur option, de répartir la plus-value nette à court terme taxable par tiers entre l'année de réalisation et les deux années suivantes. Le calcul porte sur la plus-value nette après les compensations applicables. L'option et son échéancier doivent être suivis dans la déclaration professionnelle ; au réel simplifié, les fractions étalées sont suivies notamment par les retraitements de la 2033-B.

Mécanique de l'étalement

• Année N (année de réalisation) : un tiers de la PVCT nette taxable est compris dans le résultat
• Année N+1 : un deuxième tiers
• Année N+2 : le dernier tiers

Vente en cours d'exploitation ou cessation

Cette faculté suppose de distinguer une vente en cours d'exploitation d'une cessation. La PVCT réalisée pendant l'exercice de cessation ne bénéficie normalement pas de l'étalement ordinaire. Une cessation ultérieure rend imposables les fractions restant à reprendre, sous réserve des exceptions légales de continuité. La vente du dernier bien impose donc de qualifier la fin effective de l'activité avant d'annoncer trois années d'étalement.

Étalement et revenu social

Au régime réel, pour les revenus d'activité depuis 2025, la lecture combinée des textes sociaux et des formulaires officiels soutient la prise en compte des fractions annuelles d'une PVCT taxable régulièrement étalée : la formule du revenu brut social conserve les réintégrations des fractions antérieures et la déduction de la fraction reportée de l'année. Il n'est donc pas exact d'affirmer, de façon générale, que toutes les cotisations portent sur la totalité de cette PVCT dès l'année de vente.

Une PVCT exonérée fiscalement fait l'objet d'une réintégration sociale : l'exemple précédent ne permet pas d'étaler automatiquement sa partie exonérée. La cessation, les changements de statut ou d'affiliation et les opérations d'apport doivent aussi être traités séparément.

Cette conclusion sur les fractions sociales résulte de l'articulation des textes et des instructions déclaratives 2026 ; elle ne repose pas sur une réponse Urssaf individuelle propre à une vente LMP. Elle ne démontre pas non plus qu'une règle opposée aurait nécessairement existé avant 2025.

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6. Quatre dispositifs : champs, cumuls et ordre d'application

Quatre dispositifs sont à examiner lors d'une cession professionnelle. L'article 151 septies peut exonérer selon les recettes et la durée d'activité ; l'article 151 septies B prévoit un abattement sur la PVLT immobilière admissible. Les articles 151 septies A et 238 quindecies répondent à d'autres situations de transmission et excluent les plus-values sur les murs détenus directement.

Quelles exonérations peuvent se cumuler ?

Les articles 151 septies et 238 quindecies sont exclusifs : il faut choisir entre eux lorsqu'une opération entre dans leurs champs. En revanche, l'abattement de l'article 151 septies B peut se combiner avec l'article 151 septies, y compris lorsque l'exonération selon les recettes est partielle. L'administration recommande l'ordre suivant : B, puis A si les éléments concernés sont éligibles, puis 151 septies ou 238 quindecies. Le cumul ne supprime jamais l'exclusion immobilière propre à A ou à 238 quindecies.

Ce tableau ne constitue pas un calcul de cotisations : la PVCT exonérée fiscalement doit être retraitée pour déterminer le revenu social (voir la rubrique 13).

Pour la vente directe d'un logement, ce sont donc l'article 151 septies, sous ses conditions, et l'abattement B pour la PVLT éligible qu'il faut examiner.

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7. Art. 151 septies : exonération selon les recettes (90 000 € inclus / 126 000 €)

Pour la vente directe d'un logement, c'est le seul des quatre dispositifs qui peut exonérer la PVCT portant sur les murs. Selon l'étendue de l'exonération, il peut réduire ou supprimer l'IR sur la PVCT et l'IR ainsi que les prélèvements sociaux sur la PVLT. Il suppose notamment les conditions suivantes :

Les conditions principales

Le point de départ de la durée n'est ni la seule date d'achat du logement ni, automatiquement, une formalité INPI ou une ancienne inscription au RCS. Il faut établir les périodes pendant lesquelles les conditions fiscales du LMP étaient effectivement réunies. Une véritable cessation, un changement d'exploitant, un apport en société ou la situation de plusieurs associés doivent être examinés séparément.

Recettes de référence et fraction exonérée

Les recettes sont appréciées selon la moyenne des exercices clos pendant les deux années civiles précédant la clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value, avec annualisation lorsque nécessaire. Pour des exercices calendaires et une vente en 2026, il s'agit habituellement de 2024 et 2025. Baisser les loyers pendant l'année de vente ne modifie donc pas directement cette moyenne antérieure.

Les recettes de référence ne sont pas nécessairement celles du seul logement vendu. Les règles de globalisation de l'article 151 septies, IV, doivent être appliquées en présence de plusieurs activités ou participations. Lorsque la société réalise elle-même la plus-value, le seuil s'apprécie en principe à son niveau. Ce calcul est distinct du test annuel du foyer pour le statut LMP.

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8. Art. 151 septies A : départ à la retraite (immeubles détenus directement exclus)

L'article 151 septies A peut exonérer d'IR les plus-values éligibles d'une transmission professionnelle à titre onéreux à l'occasion du départ en retraite. Il exige notamment :

• au moins cinq années d'activité ;
• une transmission répondant aux conditions légales ;
• la cessation des fonctions et la liquidation de la retraite dans les deux années précédant ou suivant la cession ;
• le respect des conditions de contrôle du cessionnaire.

A ne supprime pas, à lui seul, les prélèvements sociaux sur une PVLT qu'il exonère d'IR, ni les retraitements sociaux de la PVCT. Pour les éléments qu'il peut concerner, il s'articule avec les articles 151 septies B et 151 septies selon l'ordre rappelé en rubrique 6, sans jamais permettre d'exonérer les murs.

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9. Art. 151 septies B : un abattement sur la PVLT immobilière éligible

L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement de 10 % par année admissible au-delà de la cinquième. Il réduit la base de l'impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux sur la PVLT concernée. Après quinze années admissibles révolues, cette PVLT est entièrement exonérée. Cet abattement ne réduit pas la PVCT.

Selon la doctrine administrative publiée, au régime réel, le compteur part en principe de l'inscription du bien à l'actif si celui-ci est alors affecté à une exploitation LMP ; si cette affectation est postérieure, c'est cette dernière date qui compte. Au micro-BIC sans bilan, la date d'affectation à l'exploitation sert de départ. Les périodes LMNP, de placement ou d'usage privé sont exclues. Les périodes admissibles successives se cumulent pour la même activité, sous réserve des règles de cessation ou de changement d'activité. Une affectation mixte impose de déterminer la fraction éligible. Les terrains à bâtir sont exclus.

Mécanique de l'abattement

Exemple : pour 100 000 € de PVLT immobilière et dix années admissibles, la base est de 50 000 €. Dans la situation ordinaire, l'IR est de 6 400 € et les prélèvements sociaux de 9 300 €, soit 15 700 €. Après quinze années admissibles, ces deux montants sont nuls. La PVCT doit toujours être traitée séparément, avec ses éventuelles exonérations.

Selon l'ordre recommandé par l'administration, l'abattement B s'applique en premier ; il peut se combiner avec l'article 151 septies, y compris en exonération partielle. Avec des recettes de référence d'au moins 126 000 €, l'article 151 septies ne s'applique pas sur le fondement de ces seuils : B reste alors à examiner pour la PVLT éligible. Sources : article 151 septies B du CGI ; BOI-BIC-PVMV-20-40-30.

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10. Art. 238 quindecies : transmission d'entreprise, murs exclus

L'article 238 quindecies du CGI vise, sous conditions, la transmission d'une entreprise, d'une branche complète d'activité ou de droits assimilés. Pour une transmission d'entreprise ou de branche complète, la valeur de référence comprend le prix ou la valeur des éléments transmis, ainsi que les charges en capital et indemnités prévues au profit du cédant. Les actifs immobiliers exclus ne sont pas retenus pour ce seuil ; les stocks et créances participent à la valorisation. Les transmissions de parts suivent leurs règles propres. Pour les opérations relevant des seuils ordinaires :

Les seuils ordinaires de 500 000 € et 1 000 000 € proviennent de la loi de finances pour 2022, avec application à l'IR dû au titre de 2021 et des années suivantes. Les seuils agricoles spécifiques ne constituent pas des seuils généraux applicables au LMP.

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11. Exemple chiffré : calcul de la PVCT et traitements possibles

Prenons un cas concret pour illustrer le calcul de la PVCT, puis les traitements possibles de cette PVCT selon le régime effectivement applicable.

Calcul de la plus-value

La PVLT de 100 000 € est imposée séparément : dans la situation ordinaire, 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux sur la base restant taxable après les réductions applicables, notamment l'abattement de l'article 151 septies B si le bien en remplit les conditions (voir la rubrique 9 et le guide de la plus-value à long terme).

Exemple : une PVCT de 80 000 €

Le calcul de la cession, supposé fiscalement vérifié, aboutit à une PVCT de 80 000 €. Les conséquences dépendent du régime effectivement applicable :

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12. Exemples et limites du calcul

Les exemples de ce guide isolent une fraction de la plus-value. Ils ne permettent pas, à eux seuls, de chiffrer le coût complet d'une vente pour un foyer donné.

Pourquoi la TMI seule ne permet pas de chiffrer le coût

La seule TMI de 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % ne permet pas de calculer l'impôt supplémentaire : les tranches traversées, le quotient familial et les autres éléments du foyer sont nécessaires. De même, un taux forfaitaire de 30 % ne permet pas de calculer les cotisations. Deux contribuables ayant une TMI différente peuvent aussi avoir des assiettes et cotisations différentes.

Pour mesurer l'impôt supplémentaire, il faut comparer l'IR du foyer avec et sans la PVCT, et refaire cette comparaison pour chaque année concernée en cas d'étalement.

Des hypothèses à établir avant tout chiffrage

Pour le scénario d'exonération, les recettes doivent être celles de l'ensemble de l'activité pertinente et les conditions LMP de l'année de vente doivent être établies. Une recette isolée de 15 000 € sur un logement ne démontre pas à elle seule le statut professionnel du foyer.

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13. Exonération fiscale et cotisations : deux calculs distincts

L'exonération fiscale d'une PVCT ne suffit pas à supprimer les cotisations et contributions d'activité. Les plus-values à court terme exonérées doivent faire l'objet des retraitements prévus pour déterminer le revenu social de l'indépendant.

Pour un loueur au régime réel relevant de l'assiette sociale des travailleurs indépendants, les revenus d'activité de 2025 et suivants suivent les règles réformées : le revenu brut social fait notamment l'objet d'un abattement de 26 %, dont le montant comporte un plancher et un plafond. L'Urssaf applique cet abattement ; il ne faut pas le soustraire une seconde fois dans la déclaration. Le micro-fiscal, le micro-social et les autres affiliations suivent leurs règles propres. Les cotisations dépendent ensuite de la situation de l'assuré et des barèmes applicables.

Un calcul « PVCT × 30 % » n'est donc pas une simulation individuelle. De même, additionner la TMI et 30 % ne donne pas un taux global fiable. Il faut connaître les autres revenus professionnels, la situation sociale, les plafonds et les régularisations.

Ce que financent les cotisations sociales de l'indépendant

• Maladie-maternité : couverture santé
• Retraite de base et complémentaire (RCI) : validation de trimestres
• Allocations familiales
• Invalidité-décès

Anticiper la trésorerie

Le calendrier des appels Urssaf doit être distingué de l'année de prise en compte du revenu. Le montant à provisionner se déduit d'une simulation fondée sur l'assiette sociale et la situation de l'assuré, pas d'un pourcentage fixe de la PVCT.

Le simulateur de plus-value LMP repose sur des hypothèses à vérifier avant toute décision.

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14. Amortissements non déduits (39 C) et passage LMNP → LMP

Amortissements comptabilisés, déduits et non déduits

Les amortissements encore non déduits sous l'article 39 C ne doivent pas être assimilés à des déductions déjà obtenues. Pour calculer la plus-value fiscale, le stock 39 C du bien cédé qui n'a pas encore été déduit est ajouté à sa valeur nette comptable. Cette correction réduit le gain fiscal par rapport au gain comptable ; le même stock ne doit pas être déduit une seconde fois ni conservé comme report après la sortie de ce bien. Les amortissements définitivement exclus sous certains régimes, notamment l'article 39 G lié au Censi-Bouvard, doivent faire l'objet d'une analyse distincte.

Passage LMNP → LMP : ce n'est pas une cessation d'activité

Le statut LMP résulte des conditions de l'article 155, IV du CGI, appréciées au niveau du foyer (voir la rubrique 16). Une simple alternance LMNP/LMP ne constitue pas une cessation : elle doit être distinguée d'un retrait du bien de l'actif ou d'un arrêt réel de l'activité. L'historique comptable et fiscal reste nécessaire : il faut distinguer amortissements déduits, stock 39 C non déduit et exclusions particulières. Les amortissements fiscalement déduits pendant les années LMNP font partie de l'historique à prendre en compte lors d'une cession relevant du régime professionnel ; au micro-BIC, les amortissements réputés pratiqués doivent également être examinés. Tous les amortissements comptabilisés ne deviennent donc pas automatiquement une PVCT.

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15. Vente à perte : moins-values professionnelles

En régime professionnel, la moins-value sur un élément amortissable est à court terme, quelle que soit la durée de détention. Pour un élément non amortissable, comme un terrain, la durée détermine la qualification : court terme avant deux ans, long terme à partir de deux ans. La ventilation entre les éléments doit être justifiée ; une clé terrain de 20 % n'est pas une règle générale.

Ces mécanismes ne sont pas interchangeables : la qualification de chaque élément commande son imputation. Côté LMNP, le régime des moins-values immobilières privées ne doit pas être confondu avec celui des moins-values sur titres financiers.

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16. Donation, apport et calendrier de vente : points de vigilance

Donation avant vente : pas de purge automatique

La donation d'un actif professionnel ne purge pas automatiquement sa plus-value. Pour la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, l'article 41 peut permettre un report d'imposition sous conditions et sur option. Les plus-values encore en report peuvent être définitivement exonérées lorsque l'activité est poursuivie pendant au moins cinq ans après la transmission. Conserver matériellement un logement cinq ans ne remplace pas cette condition de poursuite de l'activité.

Une cession ou une cessation antérieure peut mettre fin au report selon les règles du texte. La donation isolée d'un logement parmi plusieurs actifs ne bénéficie donc pas automatiquement du régime de transmission de l'entreprise. Il faut examiner le périmètre transmis, les engagements, les autres exonérations éventuelles et les droits de donation avant de conclure.

Apport à société (art. 151 octies)

L'article 151 octies du CGI prévoit, sous conditions et sur option, un régime applicable à certains apports d'une entreprise individuelle à une société. Points clés :

• Éléments non amortissables (terrain) : leurs plus-values peuvent être placées en report
• Éléments amortissables : leurs plus-values suivent un mécanisme propre dans la société bénéficiaire
• Option à exercer conjointement par l'apporteur et la société dans l'acte d'apport

Ce régime est distinct : le report des éléments non amortissables et le traitement des éléments amortissables ne se confondent pas avec l'étalement ordinaire sur trois ans de l'article 39 quaterdecies. Le contribuable, la société bénéficiaire et la nature des actifs doivent être identifiés avant de déterminer l'impôt et les conséquences sociales. Ce guide ne permet pas de promettre un report des cotisations ni, à l'inverse, leur taxation intégrale immédiate dans tous les cas d'apport.

Vérifier le statut fiscal de l'année de vente

Le statut LMP est déterminé au niveau du foyer fiscal : les recettes annuelles de location meublée, retenues toutes taxes et charges comprises selon les règles applicables, doivent dépasser 23 000 € et les autres revenus du foyer compris dans les catégories prévues par la loi. Ce second test inclut les salaires et pensions, les BIC autres que ceux de la location meublée même non professionnels, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations de l'article 62 du CGI. Ces revenus de comparaison sont retenus nets des charges ou abattements applicables, selon les règles du BOFiP ; il ne faut donc pas comparer les loyers aux salaires ou pensions bruts, ni au revenu fiscal de référence. Une égalité ne remplit pas une condition formulée « dépasser ».

Le statut ne résulte pas d'une simple option choisie avant la vente. Le statut applicable à l'année de cession commande le régime de plus-value. Lorsqu'il n'est pas encore connu, le traitement provisoire fondé sur l'année précédente doit être régularisé selon la situation effective de l'année de vente.

Pour les non-résidents, à compter des revenus 2026, la prépondérance s'apprécie au regard des revenus nets des catégories prévues par la loi effectivement imposés dans leur État de résidence, selon les règles du CGI et du BOFiP. Les revenus exonérés dans cet État par une disposition particulière ne sont pas retenus. Cette réforme peut changer le statut applicable à la vente.

Cession partielle et calendrier des ventes

Fractionner ou avancer des ventes ne garantit pas une exonération : les recettes de référence de l'article 151 septies portent normalement sur des années antérieures, et les conditions doivent être vérifiées pour chaque opération. Quinze ans depuis l'achat ne prouvent pas quinze années admissibles à l'abattement B.

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17. Différences entre plus-value professionnelle LMP et plus-value immobilière privée LMNP

La plus-value en LMNP et la plus-value professionnelle en LMP relèvent de régimes différents. Il faut comparer l'ensemble de la cession, et pas opposer la seule PVCT à toute la plus-value LMNP. Le tableau suivant synthétise les écarts clés.

En clair : il n'existe pas de régime toujours plus avantageux. Il faut comparer la base de plus-value, les amortissements, l'historique professionnel, les abattements, les exonérations et le traitement social. Les seuils du statut LMP, les recettes de référence de l'article 151 septies et le prix de vente répondent à trois calculs différents. La PVCT professionnelle suit les règles sociales des revenus d'activité. Elle doit être distinguée des prélèvements sur la plus-value immobilière privée LMNP et de ceux applicables aux revenus locatifs non soumis aux cotisations : ces catégories n'ont pas nécessairement le même taux. Pour approfondir la comparaison entre les deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP.

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Voir aussi la réforme LMNP 2025-2026, qui concerne notamment la plus-value immobilière privée LMNP, et LMNP à la retraite.