Plus-value court terme en LMP 2026 : calcul, exonération 151 septies, étalement 3 ans et cas chiffrés
La plus-value à court terme (PVCT) en LMP correspond aux amortissements cumulés que le fisc « récupère » lors de la revente du bien. Elle est imposée comme un bénéfice d'exploitation, au barème progressif de l'IR (0 à 45 % selon la TMI, Tranche Marginale d'Imposition) majoré des cotisations SSI (Sécurité sociale des indépendants) d'environ 30 %. LMNP.AI vous aide à calculer et optimiser votre plus-value LMP.
Après 5 ans d'activité et si les recettes moyennes HT des 2 derniers exercices restent sous 90 000 € (seuil applicable au meublé-hébergement), l'art. 151 septies du CGI exonère totalement l'IR — mais les cotisations SSI, elles, restent dues. C'est le piège le plus méconnu du dispositif.
Ce guide détaille le calcul de la PVCT (VNC, Valeur Nette Comptable = prix d'acquisition − amortissements), sa taxation (barème IR + SSI, étalement 3 ans art. 39 quaterdecies), les 4 dispositifs d'exonération (art. 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 238 quindecies) avec leur hiérarchie, 4 cas chiffrés par TMI, l'effet tunnel TMI, le sort des ARD (Amortissements Réputés Différés), la donation avant vente avec l'avis CADF (Comité de l'abus de droit fiscal) 2024-10 du 14/11/2024, l'apport à société (art. 151 octies) et les différences avec la plus-value LMNP. Mis à jour au 20 avril 2026 avec la LFI 2025 art. 84 (réintégration des amortissements LMNP).
Références légales mobilisées
CGI — Régime PV professionnelles
Art. 39 duodecies (PVCT/PVLT) · 39 quaterdecies (étalement 3 ans) · 151 septies (exo recettes 90 000 / 126 000 € hébergement) · 151 septies A (départ retraite, immeubles exclus) · 151 septies B (abattement 10 %/an PVLT, exo 15 ans) · 238 quindecies (exo cession 500 000 / 1 M€, immeubles exclus) · 151 octies (apport société, report) · 155 IV (statut LMP) · 156 I 1° bis (déficit LMP) · 244 bis A (non-résident)
BOFiP
BOI-BIC-PVMV-40-10-10 (règles générales PVCT/PVLT) · BOI-BIC-PVMV-40-10-20 (étalement 3 ans) · BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 (seuils 151 septies) · BOI-BIC-PVMV-40-20-20 (151 septies A) · BOI-BIC-PVMV-40-20-50 (151 septies B) · BOI-BIC-PVMV-40-20-40 (238 quindecies) · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (loueurs meublé)
Sécurité sociale
Art. L.131-6 CSS (assiette TNS, PVCT réintégrée même exonérée IR) · BOSS chap. TNS · Cotisations SSI 2026 : PASS 48 060 €, CFP 120,15 €, minimum ~1 255 € avec CFP
Jurisprudence et doctrine
Cons. const. 2017-689 QPC 08/02/2018 (statut LMP automatique, abrogation RCS) · CADF avis 2024-10 du 14/11/2024 (donation-cession éclair = abus de droit) · LFI 2025 art. 84 (réintégration amortissements LMNP hors résidences services)
Mis à jour le 20 avril 2026 · relecture juridique intégrale · 4 agents de recherche (Légifrance, concurrents, experts, jurisprudence)
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Spécialiste des arbitrages fiscaux LMP/LMNP à la revente et des exonérations de plus-value professionnelle.
Sommaire
- Qu'est-ce que la PVCT en LMP ?
- Comment calculer la PVCT en LMP ?
- Revente < 2 ans : tout en PVCT
- Taxation : barème IR + cotisations SSI ~30 %
- Étalement sur 3 ans (art. 39 quaterdecies)
- Les 4 dispositifs d'exonération et leur hiérarchie
- Art. 151 septies : exonération recettes (90 000 / 126 000 €)
- Art. 151 septies A : départ à la retraite (immeubles exclus)
- Art. 151 septies B : abattement durée détention PVLT
- Art. 238 quindecies : exo 500 k€ / 1 M€ (rarement applicable)
- Exemple complet chiffré
- 4 cas chiffrés par TMI (11 / 30 / 41 / 45 %)
- Le piège SSI sur PVCT exonérée d'IR
- ARD et passage LMNP → LMP : sort des amortissements
- Moins-value LMP : imputation BIC, report 6 ans
- Stratégies avancées : donation, apport, cession partielle
- Différences avec la plus-value LMNP
1. Qu'est-ce que la PVCT en LMP ?
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), la revente d'un bien immobilier relève du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI). Contrairement au LMNP, où la plus-value suit le régime des particuliers, le LMP distingue deux composantes : la plus-value à court terme (PVCT) et la plus-value à long terme (PVLT).
La PVCT correspond aux amortissements cumulés déduits pendant la période de détention. En clair : la PVCT, c'est comme si le fisc vous disait « vous avez déduit 80 000 € d'amortissements pendant 10 ans, maintenant que vous vendez, on récupère cet avantage ».
Valeur Nette Comptable (VNC)
La VNC est la clé du calcul. Elle représente la valeur du bien dans votre comptabilité au moment de la vente :
Formule
VNC = Prix d'acquisition - Amortissements cumulés
Le prix d'acquisition inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les travaux immobilisés.
PVCT vs PVLT : la distinction fondamentale
Le gain brut de cession (prix de vente - VNC) se décompose en deux parties :
= Amortissements cumulés
Dans la limite du gain brut. C'est la « récupération » de l'avantage fiscal obtenu pendant la détention.
= Surplus au-delà des amortissements
Correspond à la hausse réelle du marché immobilier. Taxée à 12,8 % + prélèvements sociaux.
Cas particulier : détention inférieure à 2 ans
Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, la totalité du gain (amortissements + hausse du marché) est qualifiée de PVCT. Il n'y a pas de PVLT. Cette règle rend les reventes rapides particulièrement coûteuses fiscalement en LMP.
Concrètement : la PVCT n'existe que parce que vous avez amorti. Si vous n'aviez pas amorti (par exemple en micro-BIC), il n'y aurait pas de PVCT. C'est le « revers de la médaille » de l'amortissement en LMP.
2. Comment calculer la PVCT en LMP ?
Le calcul de la PVCT suit une méthode en trois étapes. Voici le détail avec les formules applicables.
Étape 1 : Calculer la Valeur Nette Comptable (VNC)
VNC = Prix d'acquisition - Amortissements cumulés
Le prix d'acquisition comprend : prix d'achat + frais de notaire + travaux immobilisés
Étape 2 : Calculer le gain brut de cession
Gain brut = Prix de vente net - VNC
Le prix de vente net est le prix de cession diminué des frais de cession (diagnostics, frais d'agence à charge du vendeur).
Étape 3 : Ventiler entre PVCT et PVLT
| Durée de détention | PVCT | PVLT |
|---|---|---|
| < 2 ans | 100 % du gain brut | 0 € |
| ≥ 2 ans | Amortissements cumulés | Gain brut - amortissements |
En clair : si vous détenez le bien depuis au moins 2 ans, seuls les amortissements cumulés constituent la PVCT. Le surplus (la hausse réelle du bien) est classé en PVLT, taxé à un taux plus favorable.
Que se passe-t-il si le bien est vendu à perte ?
Si le prix de vente est inférieur à la VNC, il n'y a ni PVCT ni PVLT : c'est une moins-value. En LMP, cette moins-value professionnelle est imputable sur les bénéfices BIC de l'année et reportable sur 6 ans. Détail complet en section 15 dédiée.
3. Revente en moins de 2 ans : tout bascule en PVCT
L'art. 39 duodecies du CGI prévoit une règle spécifique : lorsque le bien est détenu depuis moins de 2 ans, la totalité du gain brut (amortissements + hausse du marché) est qualifiée de PVCT. Il n'y a pas de PVLT, pas de scission, pas d'abattement. Cette règle rend les reventes rapides particulièrement coûteuses fiscalement en LMP.
Exemple chiffré — revente après 18 mois
Bien acquis 300 000 €, amorti 25 000 €, revendu 340 000 € après 18 mois.
- VNC = 300 000 − 25 000 = 275 000 €
- Gain brut = 340 000 − 275 000 = 65 000 €
- Détention < 2 ans → PVCT = 65 000 € (100 %), PVLT = 0 €
- TMI 41 % + SSI ~30 % → ~46 000 € de prélèvements
À comparer : la même cession après 2 ans et 1 jour aurait donné PVCT = 25 000 € et PVLT = 40 000 € (taxée au régime PV long terme, beaucoup plus favorable).
Conseil pratique
Sauf urgence impérieuse, attendre au moins 2 ans et 1 jour avant de revendre en LMP. Le décompte court de la date d'acquisition à la date de signature définitive de la cession (pas le compromis).
4. Taxation de la PVCT : barème IR + cotisations SSI ~30 %
La PVCT est traitée fiscalement comme un bénéfice d'exploitation ordinaire. C'est le point crucial : elle ne bénéficie d'aucun régime de faveur spécifique (pas de taux forfaitaire, pas d'abattement pour durée de détention).
Double imposition : IR + SSI
| Composante | Taux | Détail |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 0 % à 45 % | Barème progressif selon la TMI du foyer |
| Cotisations SSI | ~30 % | Maladie, retraite, allocations familiales, invalidité |
| Taux cumulé maximal | Jusqu'à 75 % | TMI 45 % + SSI ~30 % (les cotisations SSI sont déductibles) |
En clair : pour un contribuable à TMI 30 %, une PVCT de 80 000 € génère environ 24 000 € d'IR + 24 000 € de cotisations SSI, soit un total d'environ 48 000 € de prélèvements. C'est pourquoi les exonérations de plus-value LMP sont si importantes à anticiper.
Pas d'abattement pour durée de détention
Contrairement aux plus-values des particuliers (LMNP), la PVCT ne bénéficie d'aucun abattement progressif lié à la durée de détention. Que le bien soit détenu 3 ans ou 20 ans, la PVCT (= amortissements cumulés) reste intégralement imposable, sauf exonération art. 151 septies.
5. Étalement de la PVCT sur 3 ans (art. 39 quaterdecies)
L'article 39 quaterdecies du CGI permet d'étaler la PVCT nette sur 3 ans par fractions égales. C'est un mécanisme de droit commun : il ne nécessite aucune condition de durée d'activité (contrairement à l'exonération 151 septies qui exige 5 ans). L'option s'exerce directement sur la liasse fiscale BIC (ligne 350 du formulaire 2033-B).
Mécanique de l'étalement
- Année N (année de la vente) : 1/3 de la PVCT est ajouté au bénéfice BIC imposable
- Année N+1 : 1/3 supplémentaire
- Année N+2 : dernier tiers
L'intérêt de l'étalement est de lisser l'impact sur la TMI : au lieu d'ajouter 80 000 € d'un coup à vos revenus (ce qui peut vous faire passer en tranche à 41 % voire 45 %), vous n'ajoutez que ~27 000 €/an pendant 3 ans. Cet étalement vaut uniquement pour l'IR : les cotisations SSI sont appelées dès l'année de cession sur la totalité de la PVCT (et régularisées en N+1).
Effet tunnel TMI : un piège chiffré
Un LMP imposé à TMI 30 % qui encaisse 80 000 € de PVCT sans étalement bascule mécaniquement environ 34 671 € dans la tranche 41 % (au barème 2026). Résultat : IR effectif sur la PVCT proche de 34,8 % au lieu de 30 %, soit ~3 800 € de surcoût (34 671 € × 11 % = 3 814 €). Avec l'étalement sur 3 ans, la bascule de tranche est évitée — l'économie nette est d'environ 3 000 à 4 000 € pour les TMI 30 % et 41 %, et peut dépasser 8 000 € dans certaines configurations (TMI 30 % + PVCT > 100 000 €).
Étalement vs exonération 151 septies : que choisir ?
Si vous remplissez les conditions de l'art. 151 septies (activité > 5 ans + recettes < 90 000 €), l'exonération est toujours préférable à l'étalement, car elle supprime l'IR (les cotisations SSI restent dues dans les deux cas). L'étalement n'est intéressant que si vous ne remplissez pas ou seulement partiellement les conditions d'exonération (zone 90 000 € – 126 000 € dégressive, ou activité < 5 ans).
Calculez votre plus-value LMP
Le simulateur LMNP.AI integre la PVCT, la PVLT, l etalement 3 ans et les exonerations art. 151 septies / 151 septies B. Essai gratuit, a partir de 179 EUR/an.
6. Les 4 dispositifs d'exonération et leur hiérarchie d'application
Le régime des plus-values professionnelles offre quatre dispositifs d'exonération, qui peuvent se cumuler dans un certain ordre. La plupart des guides concurrents en citent deux ou trois sans jamais expliquer l'articulation. Voici la hiérarchie recommandée par le BOFiP.
| Ordre | Dispositif | Applicable à la PVCT ? | Cumulable ? |
|---|---|---|---|
| 1 | Art. 151 septies B — abattement 10 %/an PVLT après 5 ans | Non (PVLT uniquement) | Oui avec 151 septies / A / 238 quindecies |
| 2 | Art. 151 septies A — départ à la retraite | Non (immeubles exclus) | Oui avec 151 septies B et 238 quindecies |
| 3 | Art. 151 septies — exo recettes (90 k / 126 k € hébergement) | OUI — totale ou dégressive | Oui avec 151 septies B / A, NON avec 238 quindecies |
| 4 | Art. 238 quindecies — cession entreprise 500 k / 1 M€ | Rarement (immeubles bâtis exclus) | Oui avec 151 septies A / B, NON avec 151 septies |
La règle de non-cumul entre 151 septies et 238 quindecies est posée par le I de l'art. 238 quindecies : c'est l'un ou l'autre, pas les deux. En LMP, comme 238 quindecies exclut les immeubles bâtis seuls, le choix se fait en pratique en faveur de 151 septies dès qu'il existe un immeuble.
7. Art. 151 septies : exonération recettes (90 000 / 126 000 €)
C'est le dispositif le plus utilisé par les LMP individuels, et le seul qui exonère réellement la PVCT immobilière. Il prévoit une exonération totale ou partielle d'IR de la plus-value (PVCT + PVLT) sous deux conditions cumulatives :
Les 2 conditions cumulatives
Activité exercée depuis > 5 ans
5 ans d'activité LMP. Point piège : en cas de bascule LMNP → LMP, le décompte court à compter de l'inscription comme LMP (pas depuis l'acquisition). Erreur fréquente en cabinet.
Recettes moyennes < 90 000 € HT
Moyenne des recettes HT des 2 exercices civils précédant la cession (prorata temporis si cession en cours d'exercice). Le seuil 90 000 / 126 000 € est celui des prestations d'hébergement — pas les 250 000 / 350 000 € des ventes classiques.
Pourquoi le seuil 90 000 € (et pas 250 000 €) ?
La location meublée est qualifiée de prestation d'hébergement au sens de l'art. 151 septies II-1° b du CGI (confirmé par le BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30). Elle relève donc du seuil bas (90 000 / 126 000 €) et non du seuil haut des activités de ventes et assimilées (250 000 / 350 000 €). C'est une distinction souvent confondue dans les guides grand public.
| Recettes moyennes (2 dernières années) | Niveau d'exonération IR |
|---|---|
| < 90 000 € HT | Exonération totale (100 %) |
| 90 000 € à 126 000 € HT | Exonération partielle dégressive |
| > 126 000 € HT | Aucune exonération |
Attention : exonération IR uniquement
L'exonération art. 151 septies couvre uniquement l'impôt sur le revenu. Les cotisations SSI (~30 %) restent dues sur la PVCT même en cas d'exonération totale. C'est le piège le plus méconnu du dispositif.
8. Art. 151 septies A : départ à la retraite (immeubles exclus en LMP direct)
L'article 151 septies A permet une exonération totale d'IR de la plus-value professionnelle lorsque le LMP cède son activité dans le cadre de son départ à la retraite. Les conditions :
- Activité exercée depuis au moins 5 ans
- Cessation de toute fonction de direction dans l'entreprise cédée
- Faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois précédant ou suivant la cession
- Pas de contrôle de la société cessionnaire (si cession de parts)
Correction critique — les immeubles sont EXCLUS
Contrairement à ce qu'affirment de nombreux guides concurrents, l'article 151 septies A, I, al. 3 du CGI exclut expressément les plus-values sur immeubles de son champ d'application. En LMP détenu en nom propre, le dispositif ne couvre donc quasiment rien (restent uniquement les plus-values sur meubles, équipements, fonds). Il devient utile uniquement en cas de cession de parts de SARL de famille IR ou de fonds de commerce incluant du goodwill. Source : BOI-BIC-PVMV-40-20-20.
Ce dispositif est cumulable avec les art. 151 septies et 151 septies B. Comme pour l'art. 151 septies, les cotisations SSI restent dues.
9. Art. 151 septies B : abattement durée détention sur la PVLT
L'art. 151 septies B du CGI est un levier souvent oublié en LMP — aucun des 14 concurrents analysés ne le traite clairement. Il prévoit un abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention sur la plus-value à long terme (PVLT) immobilière professionnelle.
Mécanique de l'abattement
| Durée de détention | Abattement PVLT | PVLT taxable |
|---|---|---|
| ≤ 5 ans | 0 % | 100 % |
| 6e année | 10 % | 90 % |
| 7e à 14e année | 20 % à 90 % | dégressive |
| 15e année et au-delà | 100 % | 0 € (exonération totale) |
Attention — PVLT uniquement, pas la PVCT
L'abattement 151 septies B s'applique uniquement à la PVLT (la fraction au-delà des amortissements cumulés). La PVCT reste intégralement imposable, même après 15 ans de détention. Les terrains à bâtir sont également exclus.
Cumul avec l'art. 151 septies et l'art. 151 septies A. En pratique, si un LMP dépasse le seuil 126 000 € de recettes (plus d'exonération 151 septies), l'art. 151 septies B devient son principal levier pour effacer la PVLT après 15 ans. Source : BOI-BIC-PVMV-40-20-50.
10. Art. 238 quindecies : exo 500 k€ / 1 M€ (rarement applicable en LMP direct)
L'article 238 quindecies du CGI exonère totalement la plus-value en cas de cession d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité dont la valeur des éléments cédés ne dépasse pas certains seuils, relevés par la LFI 2022 :
| Valeur des éléments cédés | Niveau d'exonération IR |
|---|---|
| ≤ 500 000 € | Exonération totale |
| 500 000 € à 1 000 000 € | Exonération dégressive |
| > 1 000 000 € | Aucune exonération |
Pourquoi 238 quindecies est rarement applicable en LMP direct
L'article 238 quindecies exclut expressément la cession d'immeubles bâtis seuls. Pour s'appliquer en LMP, la cession doit porter sur une branche complète d'activité comprenant le fonds de commerce + l'immeuble + le mobilier + la clientèle. Cas rare en LMP particulier : un investisseur qui détient un bien et le loue directement ne transmet pas de véritable "branche d'activité" mais un immeuble. Ce dispositif est non cumulable avec l'art. 151 septies (le I de l'art. 238 quindecies le précise). Il reste cumulable avec 151 septies A et 151 septies B.
11. Exemple complet chiffré
Prenons un cas concret pour illustrer le calcul de la PVCT et son impact fiscal selon que le LMP bénéficie ou non de l'exonération art. 151 septies.
Données de départ
Calcul de la plus-value
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| VNC | 250 000 € - 80 000 € | 170 000 € |
| Gain brut | 300 000 € - 170 000 € | 130 000 € |
| PVCT (amortissements) | = amortissements cumulés | 80 000 € |
| PVLT (hausse marché) | 130 000 € - 80 000 € | 50 000 € |
Cas 1 : sans exonération (recettes > 126 000 €)
| Imposition PVCT (80 000 €) | Montant |
|---|---|
| IR (TMI 30 %) | 24 000 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | ~24 000 € |
| Total prélèvements sur PVCT | ~48 000 € |
En clair : sur 80 000 € de PVCT, le LMP sans exonération paie environ 48 000 € d'impôts et cotisations. S'ajoute la taxation de la PVLT (50 000 €) à un taux plus favorable.
Cas 2 : avec exonération art. 151 septies (recettes < 90 000 €)
| Imposition PVCT (80 000 €) | Montant |
|---|---|
| IR (exonéré art. 151 septies) | 0 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | ~24 000 € |
| Total prélèvements sur PVCT | ~24 000 € |
L'exonération art. 151 septies divise par deux la facture fiscale sur la PVCT. Mais attention : même avec l'exonération totale, les 24 000 € de cotisations SSI restent dus. C'est un point que beaucoup de LMP découvrent trop tard.
12. Quatre cas chiffrés par TMI (11 / 30 / 41 / 45 %)
Aucun guide concurrent ne compare le coût d'une PVCT identique selon la TMI du LMP. Voici 4 scénarios pour une PVCT de 80 000 € (amortissements cumulés sur 10 ans), sans étalement, avec exonération 151 septies (recettes < 90 000 €).
| Profil | TMI | IR sans exo | IR avec exo 151 septies | SSI (due dans tous les cas) | Total avec exo |
|---|---|---|---|---|---|
| Retraité actif LMP* | 11 % | ~8 800 € | 0 € | ~24 000 € | ~24 000 € |
| Salarié CDI | 30 % | ~24 000 € | 0 € | ~24 000 € | ~24 000 € |
| Cadre supérieur | 41 % | ~32 800 € | 0 € | ~24 000 € | ~24 000 € |
| Haut revenu | 45 % | ~36 000 € | 0 € | ~24 000 € | ~24 000 € |
* Le « Retraité actif LMP » suppose une activité LMP effective post-retraite (au moins une quote-part de recettes > 23 000 € et > autres revenus d'activité). Un retraité pur qui ne bascule pas LMP n'est PAS affilié à la SSI sur ses plus-values. Les chiffres IR ci-dessus sont calculés hors effet tunnel TMI (voir section 5) : l'ajout d'une PVCT de 80 000 € peut faire basculer partiellement le contribuable dans la tranche supérieure et majorer l'IR effectif de 3 000 à 4 000 € pour les TMI 30 % et 41 %.
La leçon contre-intuitive
Quelle que soit la TMI, le total avec exonération 151 septies est quasi identique (~24 000 €) car les cotisations SSI (~30 %) sont dues sur la totalité de la PVCT. L'économie liée à l'exonération est donc proportionnelle à la TMI (plus elle est élevée, plus l'exonération rapporte). Pour un TMI 45 %, l'exo 151 septies économise 36 000 € d'IR — elle est massive. Pour un TMI 11 %, elle n'économise que 8 800 € — bienvenue mais proportionnellement moindre.
Sans exonération (recettes > 126 000 €), les totaux passent à respectivement ~32 800 € (TMI 11 %), ~48 000 € (TMI 30 %), ~56 800 € (TMI 41 %) et ~60 000 € (TMI 45 %). Ces chiffres sont calculés avant effet tunnel : l'étalement 3 ans (art. 39 quaterdecies) permet d'éviter ou d'atténuer le saut de tranche et d'économiser ~3 000 à 4 000 € selon le revenu de référence.
13. Le piège SSI sur PVCT exonérée d'IR
Les cotisations SSI constituent environ 30 % du bénéfice en LMP. La PVCT étant traitée comme un bénéfice d'exploitation, elle entre intégralement dans l'assiette des cotisations SSI.
Ce que couvrent les cotisations SSI sur la PVCT
- Maladie-maternité : couverture santé
- Retraite de base et complémentaire (RCI) : validation de trimestres
- Allocations familiales
- Invalidité-décès
Le piège : exonération IR ≠ exonération SSI
L'article 151 septies exonère la PVCT d'impôt sur le revenu uniquement. Les cotisations sociales SSI (~30 %) restent intégralement dues sur la PVCT, même en cas d'exonération totale d'IR.
Concrètement : un LMP qui vend un bien avec 80 000 € de PVCT et qui bénéficie de l'exonération art. 151 septies paiera quand même ~24 000 € de cotisations SSI. C'est un choc financier fréquent pour les investisseurs qui pensaient être « totalement exonérés ».
Impact sur la trésorerie
Les cotisations SSI sur la PVCT sont appelées l'année suivant la vente (régularisation N+1). Le LMP doit donc anticiper cette sortie de trésorerie. Sur une vente avec 80 000 € de PVCT, il faut provisionner au moins 24 000 € pour les cotisations SSI, même avec l'exonération IR.
LMNP.AI intègre automatiquement le calcul des cotisations SSI sur la PVCT dans ses simulations de plus-value LMP, pour que vous puissiez anticiper le coût réel de la revente.
14. ARD et passage LMNP → LMP : sort des amortissements
Qu'est-ce que les ARD ?
Les ARD (Amortissements Réputés Différés) désignent les amortissements qui, en LMNP, ne peuvent pas être déduits du résultat d'une année parce que la règle de l'article 39 C II du CGI plafonne la déduction à hauteur des loyers nets de charges. Les amortissements "non utilisés" sont mis en réserve et reportables sans limite de temps. Ils serviront à gommer les bénéfices des années futures.
Passage LMNP → LMP : ce n'est PAS une cessation d'activité
Point crucial, souvent mal compris : le passage LMNP → LMP (automatique au franchissement des deux seuils art. 155 IV CGI) n'est pas une cessation d'activité. Les ARD accumulés en LMNP restent reportables sans limite, le plan d'amortissement continue à l'identique, et les amortissements déjà pratiqués en LMNP alimentent la PVCT lors de la cession en LMP.
Exemple — investisseur qui bascule LMNP → LMP
Bien acquis 250 000 € en 2015. Amortissements LMNP 2015-2022 : 50 000 €. Passage LMP en 2023 (recettes > 23 000 € et > autres revenus). Amortissements LMP 2023-2025 : 15 000 €. Vente en 2026 à 320 000 €.
- VNC = 250 000 − 65 000 (tous amortissements confondus) = 185 000 €
- Gain brut = 320 000 − 185 000 = 135 000 €
- PVCT = 65 000 € (les 50 000 LMNP + 15 000 LMP — tous comptent)
- PVLT = 70 000 €
Les 5 ans requis pour l'exo 151 septies se décomptent à partir du début d'activité LMP (ici 2023), pas de l'acquisition. En 2026, la durée LMP est < 5 ans → pas d'exo 151 septies accessible. Attendre 2028 pour en bénéficier.
15. Moins-value LMP : imputation BIC et report 6 ans
Si le prix de vente est inférieur à la VNC, il n'y a ni PVCT ni PVLT : c'est une moins-value. En LMP, cette moins-value professionnelle bénéficie d'un régime beaucoup plus favorable qu'en LMNP.
| Critère | Moins-value LMP | Moins-value LMNP |
|---|---|---|
| Qualification | Moins-value professionnelle | Moins-value des particuliers |
| Imputation | Bénéfices BIC de l'année + revenu global (art. 156 I 1° bis) | Uniquement sur PV de même nature |
| Report | 6 ans sur revenu global | 10 ans sur PV de même nature |
| Souplesse | Forte (imputable largement) | Faible (besoin d'une PV immobilière future) |
C'est le principal avantage, rarement cité, du régime PV professionnelles : en cas de vente à perte d'un bien LMP, la moins-value réduit directement le revenu global imposable, pendant l'année de la cession et les 6 suivantes.
16. Stratégies avancées : donation, apport 151 octies, cession partielle
Stratégie 1 — Donation avant vente (avec prudence)
La donation du bien (ou de la nue-propriété) avant cession peut théoriquement purger la PVCT professionnelle : le donataire reçoit un bien à sa valeur de donation, et l'éventuelle PV ultérieure est calculée depuis cette nouvelle valeur. Mais attention : le montage doit être irrévocable et définitif.
CADF avis 2024-10 du 14/11/2024 — abus de droit sur donation-cession éclair
Le Comité de l'abus de droit fiscal (CADF) a confirmé en 2024 que la donation-cession éclair, où le donateur se réapproprie immédiatement le prix de cession (via quasi-usufruit rétroactif, restitution de fonds ou clause cachée), est constitutive d'un abus de droit fiscal (art. L.64 LPF) et donne lieu à redressement avec majoration de 80 %. La donation doit être définitive et le donataire doit disposer librement du produit de la vente. Source : Rapport annuel CADF 2024.
Stratégie 2 — Apport à société (art. 151 octies)
L'art. 151 octies du CGI permet le report d'imposition de la plus-value pro en cas d'apport de l'entreprise individuelle LMP à une société (SARL de famille IR, SCI IS, société commerciale IS). Points clés :
- Report intégral de la PV pro sur les éléments non amortissables (terrain)
- Étalement sur 5 ans (ou 15 ans pour les immeubles bâtis) de la PV sur les éléments amortissables
- Option à exercer conjointement par le cédant et la société dans l'acte d'apport
- Limite importante : le report concerne uniquement l'IR. Les cotisations SSI ne sont PAS reportées — elles restent dues sur la PVCT l'année de l'apport
Stratégie 3 — Cession partielle (quote-part en indivision / parts de société)
Vendre uniquement une quote-part de l'immeuble (en indivision) ou ses parts de SARL de famille peut permettre de rester sous le seuil 90 000 € des recettes moyennes pour bénéficier du 151 septies à chaque étape. Attention au risque de requalification en vente unique si les opérations s'enchaînent trop rapidement.
Stratégie 4 — Lisser les ventes sur plusieurs exercices
Si vous détenez plusieurs biens en LMP et que vos recettes avoisinent 90 000 €, céder les biens progressivement sur 3 à 5 ans permet de rester sous le seuil 151 septies à chaque cession. L'impact cumulé est souvent supérieur à une vente groupée.
Mythe à déconstruire — "cesser l'activité puis vendre en particulier"
Certains conseillers suggèrent de cesser l'activité LMP puis de vendre le bien en tant que particulier pour échapper à la PVCT. Faux. La désinscription du bien de l'actif professionnel est fiscalement assimilée à une cession à soi-même (retrait d'actif), qui déclenche immédiatement la PVCT. Le bien sort de l'actif à la valeur vénale, et la différence avec la VNC est taxée. Le mirage d'une vente "par la porte arrière" ne fonctionne pas.
17. Différences entre PVCT en LMP et plus-value en LMNP
La plus-value en LMNP et la PVCT en LMP obéissent à des régimes radicalement différents. Le tableau suivant synthétise les écarts clés.
| Critère | LMP (PVCT) | LMNP (PV particuliers) |
|---|---|---|
| Régime applicable | Plus-values professionnelles | Plus-values des particuliers |
| Taux IR sur la PV | Barème progressif (0-45 %) | Taux forfaitaire 19 % |
| Prélèvements sociaux | SSI ~30 % | PS 17,2 % (2026) |
| Abattement durée de détention | Aucun | Oui (exo IR 22 ans, PS 30 ans) |
| Exonération rapide | 5 ans (art. 151 septies) | 22-30 ans |
| Réintégration amortissements | Automatique (= PVCT) | Oui depuis LF 2025 (art. 84) |
| Moins-value imputable | Oui (BIC, 6 ans) | Oui (PV même nature, 10 ans) |
En clair : le LMP peut être exonéré d'IR sur la PVCT dès 5 ans, là où le LMNP doit attendre 22 ans. Mais le LMP paie des cotisations SSI (~30 %) même avec exonération, tandis que le LMNP paie 17,2 % de prélèvements sociaux (les PV immobilières ne sont pas concernées par la hausse LFSS 2026) qui s'effacent progressivement. Pour approfondir la comparaison entre les deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP.
La réforme LF 2025 rapproche les deux régimes
Depuis la loi de finances 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127), les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers. Concrètement, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value brute. Cette mécanique existait déjà en LMP (c'est précisément la PVCT). La réforme rapproche donc les deux régimes, même si la taxation reste différente (barème IR + SSI en LMP vs 19 % + 17,2 % PS en LMNP).
Récapitulatif : la PVCT en LMP en 5 points
- 1. La PVCT = amortissements cumulés récupérés à la revente (dans la limite du gain brut).
- 2. Elle est taxée comme un bénéfice d'exploitation : barème progressif IR (TMI) + cotisations SSI (~30 %).
- 3. Pas d'abattement pour durée de détention sur la PVCT. Étalement sur 3 ans (art. 39 quaterdecies) sans condition de durée d'activité. L'art. 151 septies B (abattement 10 %/an PVLT, exo 15 ans) s'applique uniquement à la PVLT.
- 4. Exonération d'IR possible (art. 151 septies) si activité > 5 ans et recettes < 90 000 € HT.
- 5. Les cotisations SSI restent dues sur la PVCT même avec exonération IR — provisionner ~30 % du montant. LMNP.AI intègre ce calcul automatiquement dans ses simulations de revente.
Pour aller plus loin
Pour maîtriser les amortissements qui alimentent la PVCT et le passage à la retraite, voir aussi la réforme LMNP 2025-2026 et LMNP à la retraite.