Quel simulateur LMNP ouvrir, et comment lire son résultat

Deux taux structurent ces calculs, et les confondre fausse tout. Vos loyers meublés relèvent des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, la case du commerçant : louer meublé est commercial aux yeux du fisc. Ce résultat BIC, loyers moins charges, supporte 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, un second impôt qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu — depuis les revenus 2025 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 ; art. L. 136-6, I, f du code de la sécurité sociale). La plus-value, le gain entre prix d'achat et prix de revente, reste à 17,2 % : celle des particuliers, que le IV de l'art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale laisse hors de la hausse (art. 150 U du CGI). Deux assiettes, deux taux.

Un même bien traverse toute cette page : appartement ancien à 180 000 €, meublé 8 000 €, loué 12 000 € par an, 3 000 € de charges, TMI de 30 % — le taux marginal d'imposition, le pourcentage d'impôt appliqué à votre dernier euro gagné (0, 11, 30, 41 ou 45 %).

1. Huit simulateurs, cinq questions : lequel ouvrir en premier

Partez de votre question, pas de l'outil.

Calculer dans le désordre, c'est se tromper de base à chaque étape.

2. Choisir son régime : le comparatif joue 2 174 € par an

Au micro-BIC, le fisc applique à vos recettes un abattement — un rabais forfaitaire censé couvrir vos frais — et n'impose que le reste, sans comptabilité. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement, mais vous tenez une comptabilité et déposez une liasse fiscale : le jeu de formulaires (2031-SD et annexes) transmis chaque printemps.

Le seuil du micro dépend de l'année des recettes : 77 700 € pour 2025, 83 600 € pour 2026, abattement de 50 % en location à l'année comme en meublé de tourisme classé — loué à la nuitée ou à la semaine, avec un classement en étoiles obtenu auprès d'un organisme agréé (art. 50-0 du CGI ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). Sans ce classement : 15 000 € et 30 % (loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7).

Chez nous, à 30 % de TMI et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 48,6 % :

Écart : 2 174 € par an. Le simulateur micro-BIC vs réel projette ce delta sur 5 à 30 ans et repère l'année où votre impôt tombe à zéro. Réserve : il fige votre TMI sur toute la durée.

Le geste à ne pas manquer. Le micro s'applique par défaut, le réel se demande — au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus (art. 7 de la loi de finances pour 2022). Passé ce jour, vous restez au micro toute l'année : 2 174 € perdus, et autant chaque année tant que vous n'optez pas.

3. Amortir : 7 473 € retirés du loyer imposable sans rien débourser

L'amortissement, c'est l'usure comptable de votre logement : chaque année, vous retirez de vos loyers imposables une fraction de la valeur du bien, sans sortir un euro.

Le calcul se fait par composants : on découpe le bien en morceaux qui ne vieillissent pas à la même vitesse — la toiture dure plus longtemps que la cuisine — et chacun se déduit sur sa durée. Le terrain ne s'use pas : jamais amortissable. Le simulateur d'amortissement applique cette clé à un appartement en bon état.

Ce que le résultat n'affiche pas toujours : l'amortissement ne peut pas creuser vos pertes, il s'arrête aux loyers diminués des autres charges. Avec 6 000 € de charges au lieu de 3 000 €, vous ne déduiriez que 6 000 € des 7 473 € ; les 1 473 € restants attendraient l'année suivante, sans date limite (art. 39 C, II, 2° du CGI ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Rien n'est perdu, tout est différé. Le déficit — vos charges hors amortissement dépassent déjà vos loyers — obéit à une règle plus dure : il ne s'impute que sur les loyers meublés des dix années suivantes (art. 156, I, 1° ter du CGI).

Gardez les factures : elles justifient le plan en cas de contrôle, six ans (art. L. 102 B du LPF), dix ans pour les livres comptables (art. L. 123-22 du code de commerce). Détail dans l'amortissement en LMNP.

4. Arbitrer avant d'acheter : les frais de notaire d'abord

Un rendement se calcule sur ce que le bien coûte réellement, pas sur le prix de l'annonce.

Les « frais de notaire » ne vont presque pas au notaire. Ce sont surtout des droits de mutation, un impôt encaissé par le département quand un bien change de mains, plus les émoluments — la rémunération du notaire, tarifée par l'État — et les formalités, les frais de publication de la vente au fichier immobilier. Sur nos 180 000 € dans l'ancien, un département à 5,00 % donne 6,32 % au total : 5,00 % départemental, 1,20 % communal (art. 1584 du CGI) et 2,37 % du droit départemental prélevés par l'État au titre des frais d'assiette (art. 1647, V du CGI). Soit 11 376 € de droits, environ 14 000 € tous frais compris. Le 1,20 % communal ne dépend pas de la taille de la commune. L'art. 1584 du CGI le réserve aux communes de plus de 5 000 habitants et aux stations classées de tourisme ; dans les autres communes, le même taux de 1,20 % est perçu au profit d'un fonds de péréquation départemental (art. 1595 bis du CGI). Vous payez la même chose, seul le destinataire change.

Le simulateur de frais de notaire couvre les 101 départements. Le simulateur de rentabilité enchaîne sur quatre chiffres : rendement brut (loyers ÷ prix), net (charges et taxe foncière payées), net-net (impôt payé — le seul qui compte), et le cash-flow, ce qui reste sur votre compte chaque mois une fois le crédit remboursé. Plus le taux de rendement interne, qui résume en un pourcentage annuel tout ce que l'opération rapporte, revente comprise.

Réserve : le barème départemental est daté, révisé au 1^er juin après délibération (art. 1594 E du CGI), et une hausse temporaire court. L'art. 1594 D du CGI plafonne le taux départemental à 4,50 %. Par dérogation, l'art. 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les départements à monter jusqu'à 5 %, pour les actes passés et conventions conclues du 1^er avril 2025 au 31 mars 2028. Le relèvement ne s'applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale (BOI-ENR-DMTOI-10-20, 17 juin 2026, § 105 et s.). Vérifiez le taux voté par votre département avant de signer.

5. Revendre : deux simulateurs, parce que la revente LMNP coûte 36,2 %

En LMNP, vous revendez comme un particulier : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % du gain. Gain d'abord réduit par les abattements pour durée de détention — plus vous gardez longtemps, moins la part taxée est grande : à douze ans, 42 % échappe à l'impôt sur le revenu (art. 150 VC du CGI) et 11,55 % aux prélèvements sociaux (art. L. 136-7 du code de la sécurité sociale).

Ce qui coûte le plus cher : l'art. 150 VB III du CGI (loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) retranche du prix d'achat tous les amortissements déduits. Ce que vous avez économisé douze ans vous est repris à la sortie. Sont visées les ventes conclues à compter du 15 février 2025 — pas la loi Le Meur, contrairement à ce qu'on lit parfois.

Revendu 240 000 € après 12 ans, 75 960 € d'amortissements cumulés :

Près de 19 900 € d'écart, surtaxe non comprise : la part taxable passe de 26 680 € à 70 737 €, déclenchant le supplément de l'art. 1609 nonies G, dû dès 50 000 €. Le simulateur de plus-value LMNP l'intègre.

En LMP, la plus-value est professionnelle, comme celle d'un commerçant qui vend son fonds, et se coupe en deux. La part correspondant aux amortissements, dite « court terme », suit votre barème d'impôt et entre dans l'assiette de vos cotisations sociales. Le surplus, « long terme », est taxé à 12,8 %, plus les prélèvements sociaux. En face, deux exonérations : l'art. 151 septies du CGI efface l'impôt jusqu'à 90 000 € de recettes, dégressivement jusqu'à 126 000 €, après cinq ans d'activité ; l'art. 151 septies B ajoute un abattement de durée. Le simulateur de plus-value LMP teste les deux.

La SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas un abri : plus-value calculée sur la valeur nette comptable, le prix d'achat moins tous les amortissements passés (art. 39 duodecies du CGI). Reprise totale, aucun abattement de durée.

6. Les taxes annuelles : CFE pour tous, cotisations pour certains

La CFE — cotisation foncière des entreprises — est un impôt local dû dès le premier euro de recettes, sauf exonération : louer meublé est une activité commerciale, même sans salarié ni boutique. Elle porte normalement sur la valeur locative du local professionnel, le loyer théorique que l'administration lui attribue. Vous n'en avez pas : vous payez donc une cotisation minimum, assise sur une base votée par votre commune dans une fourchette légale. Le barème ci-dessous est celui en vigueur au 1^er juillet 2026 (art. 1647 D du CGI, version issue du décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). Beaucoup de sites diffusent encore la fourchette 243 à 579 € : c'est celle de 2024.

Source : Légifrance — CGI, art. 1647 D, version en vigueur au 1^er juillet 2026. Un CA ou des recettes inférieurs ou égaux à 5 000 € exonèrent de cotisation minimum.

Sur nos 12 000 € de recettes, la base va de 250 à 1 194 €. Reste le taux — et il n'existe pas de taux national de CFE : chaque commune ou EPCI vote le sien chaque année (art. 1639 A et 1636 B sexies du CGI), sans pouvoir dépasser le double de la moyenne nationale, soit 53,90 % en 2026 (art. 1636 B septies, IV du CGI). Nous retenons ici 27 %, l'arrondi du taux moyen national constaté en 2025 — 26,95 % (DGFiP, éléments de référence nationaux 2025 pour 2026) : une hypothèse de calcul, pas un taux légal. À ce taux, la CFE ressort entre 68 € et 322 €. Le simulateur de CFE affiche une fourchette, jamais un montant ferme — seul l'avis de votre commune tranche. Exonération si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €, et l'art. 1459 du CGI exonère les pièces de votre résidence principale louées meublées à qui en fait sa propre résidence principale.

Les cotisations sociales dépendent de trois situations, pas deux.

• À l'année, sans être professionnel : rien de plus que les 18,6 %. La grande majorité des loueurs.
• Courte durée au-delà de 23 000 € de recettes : sécurité sociale des indépendants — maladie et retraite comme un artisan — même sans être professionnel (art. L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale).
• Loueur professionnel (LMP) : plus de 23 000 € de recettes TTC et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, le registre du commerce n'étant plus exigé (art. 155, IV-2 du CGI). Cotisations d'indépendant aussi, calculées par référence au plafond annuel de la sécurité sociale, le montant qui sert de base : 48 060 € en 2026.

Le simulateur de cotisations LMP chiffre maladie, retraite et CSG-CRDS.

7. Ce qu'un simulateur ne sait pas faire : cinq limites

Un résultat de simulation est une estimation sous hypothèses. Voici les nôtres.

1. La formule d'imposition est simplifiée. TMI + 18,6 % donne 29,6 %, 48,6 % ou 59,6 % selon la tranche. Ce raccourci oublie que 6,8 points de CSG se déduisent de votre revenu global l'année suivante (art. 154 quinquies, II du CGI) : à 30 % de TMI, le coût réel tourne autour de 46,6 %. Nos chiffres majorent donc légèrement l'impôt au réel.

2. Votre TMI est figée sur toute la projection, alors qu'une retraite, un mariage ou un enfant qui quitte le foyer la déplacent. À 11 % de TMI au lieu de 30 %, l'avantage du réel tomberait de 2 174 € à 1 324 € par an. Refaites la simulation à chaque changement de situation.

3. La ventilation par composants est forfaitaire. Les 15 % de terrain sont une moyenne, pas une vérité : cette part se justifie d'abord par comparaison avec des ventes de terrains nus similaires (CE, 9^e-10^e SSR, 15 février 2016, n° 380400 et n° 367467).

4. Les barèmes sont datés. Droits de mutation révisables au 1^er juin, base minimum de CFE revalorisée chaque année, taux communal voté localement : un simulateur reflète le droit à sa date de mise à jour, pas celui du jour de votre acte.

5. Un simulateur ignore tout le non-fiscal. Un logement vide trois mois, un locataire qui ne paie plus, une chaudière à changer — et le DPE, l'étiquette énergie du logement, de A à G. Le niveau minimal exigé pour louer en résidence principale est F depuis le 1^er janvier 2025, E au 1^er janvier 2028, D au 1^er janvier 2034 (art. 6 de la loi n° 89-462). Un bien classé F rentable sur le papier peut devenir inlouable avant la fin de son amortissement : regardez cette date avant d'acheter.

8. Pour aller plus loin

Le socle : le guide complet du statut LMNP · la location meublée de A à Z · tous les guides LMNP · déclarer ses revenus LMNP.

Les huit simulateurs et leur guide de fond :

Les cas particuliers : changer de régime · charges déductibles · déficit LMNP · neuf ou ancien · LMP ou LMNP · plus-value court terme · plus-value long terme · LMNP en indivision.

Mise à jour : 24 août 2026 — intégration de la LFSS 2026 (prélèvements sociaux à 18,6 % sur le résultat BIC), de l'art. 150 VB III du CGI (reprise des amortissements à la revente) et du barème de cotisation minimum de CFE en vigueur au 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). Sources : Légifrance — art. 1647 D du CGI ; Légifrance — art. 150 VB du CGI — CGI art. 38, 39 C, 39 duodecies, 50-0, 150 U, 150 VB, 150 VC, 151 septies, 151 septies B, 154 quinquies, 155, 156, 1459, 1584, 1594 D, 1594 E, 1595 bis, 1609 nonies G, 1636 B sexies, 1636 B septies, 1639 A, 1647 V et 1647 D ; LPF art. L. 102 B ; CSS art. L. 136-6, L. 136-8 et L. 611-1 ; lois n° 2024-1039, n° 2025-127 et n° 2025-1403 ; impots.gouv.fr — prélèvements sociaux ; impots.gouv.fr — location meublée ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20 du 17 juin 2026 ; DGFiP, éléments de référence nationaux de fiscalité directe locale 2025 pour 2026 (taux moyen national de CFE 26,95 %) ; CE, 15 février 2016, n° 380400 et n° 367467 ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516.

Guide informatif. Les résultats des simulateurs sont des estimations sous hypothèses, jamais un calcul d'impôt opposable à l'administration.