Viager LMNP 2026 : amortissement, rente, plus-value et fiscalité complète
Acheter en viager libre puis exploiter le bien en LMNP permet d'amortir l'intégralité du prix (bouquet + capital représentatif de la rente) selon le BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, avec souvent 15 à 20 ans d'impôt locatif neutralisé. L'arrêt CE 24 avril 2019 n° 419912 a même reconnu l'amortissement de l'usufruit viager sur l'espérance de vie INSEE. Seul le viager libre autorise la mise en location meublée immédiate.
Ce guide LMNP.AI couvre toute la fiscalité viager + LMNP 2026 : base amortissable, fraction de rente imposable chez le vendeur (art. 158-6 CGI), plus-value LFi 2025 art. 84, IFI, défaut d'aléa post-Cass. 10 juillet 2025, 3 cas chiffrés détaillés et 15 FAQ.
Mis à jour le 15 avril 2026. Références : art. 1968 à 1983 du Code civil (viager, aléa), art. 35 I 5° bis et art. 155 IV du CGI (BIC location meublée), art. 158-6 CGI (fraction rente imposable vendeur), art. 38 quinquies annexe III CGI (base amortissable), art. 150 VB CGI modifié (réintégration amortissements plus-value LMNP, loi n° 2025-127 du 14/02/2025 art. 84), art. 683 CGI (DMTO viager), art. 974 CGI (passif IFI), art. 751 CGI (présomption démembrement entre proches). BOFiP : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, BOI-RSA-PENS-30-20, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10, BOI-PAT-IFI. Jurisprudence clé : CE 24/04/2019 n° 419912 (usufruit viager amortissable), Cass. 3e civ. 10/07/2025 n° 23-16.238 (défaut d'aléa durci), Cass. 1re civ. 10/01/2018 n° 16-21.272 (donation déguisée), Cons. const. QPC 2018-747 du 23/11/2018 (art. 158-6 CGI).
En 1 minute — les 7 mots-clés du viager
- Crédirentier : le vendeur qui reçoit la rente à vie
- Débirentier : l'acheteur qui verse la rente
- Bouquet : somme versée comptant à la signature (15-40 % de la valeur vénale)
- Rente viagère : versement périodique (mensuel) jusqu'au décès du crédirentier
- DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) : droit du vendeur de rester occuper le bien en viager occupé
- Aléa : incertitude sur la durée de vie du crédirentier, condition de validité du contrat
- Capital représentatif de la rente : valeur actuarielle de la rente calculée par le notaire, inscrite à l'acte
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Guide spécifique complémentaire au Guide LMNP et à l'Amortissement LMNP.
Sommaire
- Viager libre vs occupé : seul le libre permet le LMNP immédiat
- Cadre juridique du viager et condition d'aléa
- Structure du prix : bouquet + capital représentatif de la rente
- Fiscalité de la rente côté vendeur (art. 158-6 CGI)
- Fiscalité de la rente côté acheteur LMNP
- Base amortissable : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10
- Usufruit viager amortissable : arrêt CE 24/04/2019
- DMTO et frais de notaire sur viager
- Cas chiffré 1 : Salarié 45 ans, viager libre Paris 280 k€
- Cas chiffré 2 : Couple 55 ans, viager libre province 180 k€
- Cas chiffré 3 : Viager occupé + LMNP après libération
- Plus-value de revente et LFi 2025 art. 84
- IFI : rente viagère au passif du débirentier
- Pièges à éviter : défaut d'aléa, art. 751 CGI, art. 1975
- Comparatif viager libre vs LMNP classique
- FAQ (15 questions)
- Sources officielles et jurisprudence
1. Viager libre ou occupé : lequel permet le LMNP immédiat ?
C'est la première décision structurante. Les deux formes de viager ont des régimes juridiques et fiscaux radicalement différents.
| Critère | Viager libre | Viager occupé |
|---|---|---|
| Occupation du bien | Libre dès la signature | Vendeur conserve le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) |
| LMNP immédiat | Oui | Non — attendre le décès ou la libération |
| Décote prix | Aucune | 30-60 % selon âge (pratique notariale) |
| Part marché 2024 | ~14 % | ~65 % |
| Base amortissable LMNP | Bouquet + capital rente (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10) | Valeur vénale à la date de libération effective |
| Usufruit viager amortissable | Oui (CE 24/04/2019 n° 419912) | Oui si acquisition NP + usufruit distinct |
2. Cadre juridique du viager et condition d'aléa
Le viager est régi par les articles 1968 à 1983 du Code civil. C'est un contrat aléatoire (art. 1964 C. civ.) : la durée de vie du crédirentier est incertaine, ce qui conditionne la validité du contrat.
Les 3 causes de nullité
- Art. 1974 C. civ. — Nullité si la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée était déjà décédée au jour du contrat
- Art. 1975 C. civ. — Nullité automatique si le crédirentier décède dans les 20 jours d'une maladie connue à la date du contrat (présomption irréfragable)
- Défaut d'aléa — Disproportion telle entre bouquet + rente et valeur vénale que l'acheteur était certain de s'enrichir aux dépens du vendeur
Jurisprudence clé — défaut d'aléa durci (2025)
Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-16.238 : la maladie grave du crédirentier ne suffit plus à annuler le viager. Il faut prouver qu'au jour de la vente, l'état de santé conduisait inévitablement et à brève échéance au décès. Espèce : vendeuse diabétique, hypertendue et en dialyse décédée 3 mois après la vente — viager validé.
Cass. 3e civ., 16 juillet 1998, n° 96-12.720 : la rente est nulle si son montant est inférieur ou égal aux revenus de l'immeuble aliéné (vente sans aléa).
Immatriculation et formalités
Le viager est impérativement un acte notarié authentique, publié au service de la publicité foncière. Le notaire vérifie l'aléa, fixe la rente selon le barème Daubry ou Stanley (tables INSEE espérance de vie), et intègre obligatoirement les clauses de sauvegarde (indexation INSEE-IRL, clause résolutoire, privilège du vendeur).
3. Structure du prix : bouquet + capital représentatif de la rente
Le prix d'un viager se décompose toujours en deux parties. Cette ventilation est décisive fiscalement pour l'acheteur LMNP comme pour le vendeur.
- Bouquet : somme versée comptant à la signature (typiquement 15-40 % de la valeur vénale)
- Rente viagère : versement mensuel ou trimestriel jusqu'au décès du crédirentier, indexé sur l'indice INSEE-IRL
- Capital représentatif de la rente : valeur actuarielle de la rente calculée par le notaire selon l'espérance de vie du crédirentier et un taux technique (tables TGH/TGF 2005 homologuées par arrêté du 01/08/2006)
Bien : appartement 55 m² Paris 15e, valeur vénale libre 380 000 EUR
Crédirentier : veuve 78 ans, espérance INSEE femme = 11 ans
Structure : bouquet 120 000 EUR + rente 1 800 EUR/mois (21 600 EUR/an)
Capital rente (actuariel) : 1 800 × 12 × 11 × 0,82 (coefficient d'actualisation) ≈ 195 000 EUR
Prix inscrit à l'acte : 120 000 + 195 000 = 315 000 EUR (base DMTO et base amortissable LMNP)
Décote vs valeur libre : 380 000 − 315 000 = 65 000 EUR = 17 % (viager libre, pas de décote d'occupation)
Comment financer le bouquet ? Les banques et le viager
C'est la question la plus fréquente des investisseurs débutants. Les banques françaises sont historiquement réticentes à financer un viager, pour deux raisons : la garantie hypothécaire classique ne peut pas porter sur la rente (seulement sur le bouquet), et le risque de longévité perturbe leurs modèles.
- Financement du bouquet par prêt immobilier classique : possible dans environ 30 % des banques (Crédit Agricole, BPCE, LCL, notamment dans les régions avec marché viager actif). Taux standards, durée 15-25 ans, mais hypothèque obligatoire sur le bien.
- Prêt in fine : plus adapté si vous avez une assurance-vie en nantissement — le capital reste disponible et vous ne remboursez que les intérêts jusqu'à l'échéance.
- Apport personnel : 80 % des viagers libres + LMNP sont financés en fonds propres (bouquet souvent 15-40 % de la valeur vénale, soit des montants compatibles avec un apport).
- Courtier spécialisé : Renée Costes, Viagimmo et quelques courtiers indépendants ont des accords cadres avec 4-5 banques. Gain de 3-6 mois sur le montage.
4. Quelle fraction de la rente viagère est imposable chez le vendeur ? (art. 158-6 CGI)
C'est l'article le plus important pour le crédirentier. L'article 158-6 du CGI applique un barème dégressif à la fraction de rente viagère à titre onéreux imposable à l'impôt sur le revenu :
| Âge du crédirentier à l'entrée en jouissance | Fraction imposable | Fraction exonérée |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % |
| 50 à 59 ans | 50 % | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % | 60 % |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % |
5. Les rentes viagères versées sont-elles déductibles en LMNP ?
Contrairement à une idée très répandue sur internet, la rente versée n'est pas automatiquement déductible en charge au régime réel LMNP. Le traitement dépend de la nature du versement.
Principe : remboursement de capital non déductible
Tant que la rente correspond au remboursement du capital représentatif inscrit à l'acte (prix d'acquisition), elle est un remboursement en capital, déjà pris en compte dans la base amortissable. Pas de double déduction possible.
Exception : charges financières déductibles après dépassement
Si le crédirentier vit significativement au-delà de l'espérance de vie retenue à l'acte, les rentes versées au-delà de la VNC (valeur nette comptable du bien) deviennent des charges financières déductibles. Fondement : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 § 330.
En micro-BIC : aucune incidence
L'abattement forfaitaire de 50 % (location meublée classique) ou 30 % (meublé de tourisme non classé loi Le Meur) absorbe toutes les charges. Le traitement détaillé des rentes n'a d'impact qu'au régime réel.
Les ARD (Amortissements Réputés Différés) : le filet de sécurité du viager LMNP
Principe simple : au régime réel LMNP, les amortissements ne peuvent jamais créer de déficit fiscal (art. 39 C II CGI). Si votre résultat avant amortissement est inférieur à l'amortissement annuel, la fraction non imputée n'est pas perdue — elle est stockée en ARD (Amortissements Réputés Différés), reportables sans limite de durée.
Ce mécanisme est particulièrement précieux en viager car les premières années cumulent souvent trois facteurs : amortissement élevé (base bouquet + capital rente), rente qui pèse sur le cash-flow, charges de rénovation. Les ARD peuvent atteindre 3 à 5 ans de dotation dans un projet viager libre, et s'imputent plus tard sur les bénéfices futurs (loyers augmentés par l'indexation, fin de l'indexation rente après décès crédirentier).
6. Comment calculer la base amortissable d'un viager LMNP ? (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10)
C'est le cœur fiscal du viager LMNP. La doctrine administrative (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 § 210-230), fondée sur l'art. 38 quinquies annexe III CGI et l'arrêt CE 23 novembre 1983 n° 41631, fixe une règle simple :
Base amortissable = bouquet + valeur capitalisée de la rente inscrite à l'acte = prix stipulé dans l'acte notarié.
Retraitement et ventilation par composants
- Exclusion du terrain : 15-20 % selon la zone (Paris : 20 %, province : 10-15 %). Non amortissable.
- Ventilation par composants (art. 311-2 PCG, règlement ANC 2014-03) :
- Gros œuvre : 70 % × base hors terrain, amorti sur 30 à 50 ans
- Façade et étanchéité : 8 %, 20-30 ans
- Toiture : 8 %, 25-30 ans
- Installations générales et techniques (IGT) : 8 %, 15-20 ans
- Agencements : 6 %, 10-15 ans
- Mobilier et électroménager (kit meublé) : amortis séparément sur 5-10 ans, hors base viager
7. Peut-on amortir l'usufruit viager en LMNP ? (arrêt CE du 24 avril 2019)
C'est une des victoires fiscales majeures pour les loueurs meublés, longtemps refusée par l'administration.
Jurisprudence clé — usufruit viager amortissable
Conseil d'État, 10e-9e ch. réunies, 24 avril 2019, n° 419912 : Mme B. avait acquis l'usufruit viager d'un appartement à Antibes loué meublé à partir de 2010. Le Conseil d'État confirme que l'usufruit viager est amortissable, les effets bénéfiques étant déterminables par référence aux statistiques d'espérance de vie INSEE. Décision préparée par CE 28 juin 1991 n° 47656 et CE 23 novembre 1983 n° 41631. Jurisprudence d'appel convergente : CAA Nancy 22 février 2018 (deux arrêts), TA Strasbourg 14 mars 2017 n° 1602812.
Mise en œuvre pratique
Acquisition : usufruit viager sur appartement Antibes 45 m², crédirentier homme 75 ans
Prix de l'usufruit viager : 120 000 EUR (bouquet 40 000 + rente 700 EUR/mois ≈ 80 000 EUR de capital représentatif inscrit à l'acte, pour une espérance de 12 ans)
Espérance de vie INSEE homme 2024 à 75 ans : 12 ans
Amortissement annuel : 120 000 / 12 = 10 000 EUR/an pendant 12 ans
Loyer meublé : 900 EUR/mois = 10 800 EUR/an → résultat quasi nul d'impôt BIC
Avantage vs LMNP classique : amortissement 8,3 %/an (vs 2,5-3 %/an sur 40 ans), annule l'impôt dès l'année 1
8. DMTO et frais de notaire sur viager
Les droits de mutation à titre onéreux (art. 683 CGI) sont assis sur le prix stipulé dans l'acte, c'est-à-dire bouquet + capital représentatif de la rente, sous réserve d'un plancher égal à la valeur vénale (occupée si viager occupé, libre si viager libre). Doctrine : BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10 § 60.
- Taux global : 5,80 % en moyenne (taux standard), 5,09 % dans les départements à taux réduit
- Émoluments notaire : environ 1 % de la base + débours
- Frais totaux : 7-8 % de la base inscrite à l'acte
9. Cas chiffré 1 : Salarié 45 ans, viager libre Paris 280 k€
Bien : studio meublé 28 m² Paris 11e, valeur vénale libre 295 000 EUR
Crédirentier : retraité 72 ans, espérance 15 ans homme INSEE 2024 → rente imposable chez lui à 30 % (art. 158-6 CGI)
Structuration : bouquet 80 000 EUR + rente 700 EUR/mois (8 400 EUR/an)
Capital rente actuariel : ≈ 200 000 EUR (tables Stanley)
Prix à l'acte : 280 000 EUR (bouquet 80k + capital 200k)
Frais notaire 7,5 % : 21 000 EUR → coût total 301 000 EUR
Amortissement annuel LMNP :
| Composant | Valeur | Durée | Dotation/an |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amorti) | 60 200 EUR | — | 0 |
| Gros œuvre (70 %) | 168 560 EUR | 40 ans | 4 214 EUR |
| Façade + toiture (16 %) | 38 528 EUR | 25 ans | 1 541 EUR |
| IGT + agencements (14 %) | 33 712 EUR | 15 ans | 2 247 EUR |
| Mobilier | 8 000 EUR | 7 ans | 1 143 EUR |
| Total | 309 000 EUR | — | 9 145 EUR |
Résultat fiscal annuel :
- Loyer meublé : + 14 400 EUR (1 200 EUR/mois)
- Charges courantes (copro, taxe foncière, assurance, CFE) : - 2 600 EUR
- Frais comptabilité LMNP.AI : - 179 EUR
- Total charges : - 2 779 EUR
- Bénéfice avant amortissement : 11 621 EUR
- Amortissement : - 9 145 EUR (imputable dans la limite du bénéfice)
- Résultat imposable : 2 476 EUR
Impôt (TMI 30 % + PS — Prélèvements Sociaux 17,2 % = 47,2 %) : 2 476 × 47,2 % = 1 169 EUR
Cash-flow net annuel : 14 400 − 2 779 (charges) − 8 400 (rente payée) − 1 169 (impôt) = + 2 052 EUR/an
Bonus IFI : rente à payer (capital 200 000 EUR décroissant) déductible du passif IFI chez Marc → économie 0,5 à 1,5 % selon sa tranche
10. Cas chiffré 2 : Couple 55 ans pré-retraite, viager libre province 180 k€
Objectif : reconstituer un capital retraite avec un effet levier LMNP
Bien : maison 95 m² Clermont-Ferrand, valeur vénale libre 195 000 EUR
Crédirentier : veuve 80 ans, espérance 11,5 ans INSEE femme 2024
Structuration : bouquet 50 000 EUR + rente 550 EUR/mois (6 600 EUR/an)
Capital représentatif inscrit à l'acte : 130 000 EUR (valeur négociée entre les parties, intégrant majoration d'indexation et sécurité notariale ; supérieure à la simple valeur actuarielle nominale)
Prix à l'acte : 180 000 EUR + 13 500 EUR de frais notaire (7,5 %)
Amortissement annuel simplifié :
- Terrain (10 %) : 19 350 EUR non amortissable
- Base amortissable : 174 150 EUR
- Dotation moyenne pondérée : 6 100 EUR/an
Résultat fiscal annuel :
- Loyer meublé : + 9 000 EUR (750 EUR/mois)
- Charges courantes : - 1 800 EUR
- Bénéfice avant amort : 7 200 EUR
- Amortissement : - 6 100 EUR
- Résultat imposable : 1 100 EUR → impôt 640 EUR (TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 %, soit 1 100 × 0,582)
Bilan à 10 ans (hypothèse décès crédirentier à 90 ans) :
- Cumul payé : 50 000 (bouquet) + 66 000 (rentes 10 ans) + 13 500 (notaire) + 6 400 (impôts 10 ans) = 135 900 EUR
- Cumul encaissé : 90 000 EUR de loyers
- Net investi : 45 900 EUR pour un bien qui vaut désormais ≈ 210 000 EUR (inflation immobilière cumulée ≈ 8 % sur 10 ans)
- Plus-value latente brute : 164 100 EUR — à imputer à la revente (voir section 12 sur le calcul réel après réforme LFi 2025)
11. Cas chiffré 3 : Viager occupé + LMNP après libération
Bien : 2P 42 m² Lyon 6e, valeur vénale libre 260 000 EUR
Crédirentier : veuf 78 ans, espérance 11 ans homme INSEE 2024
Viager occupé : décote d'occupation 40 % → valeur économique 156 000 EUR
Structuration : bouquet 40 000 EUR + rente 480 EUR/mois
Prix à l'acte : 156 000 EUR + 11 700 EUR frais notaire
Phase 1 — 11 ans sans LMNP (crédirentier occupe) :
- Rentes versées : 480 × 12 × 11 = 63 360 EUR (non déductibles, pas de LMNP)
- Total investi à 11 ans : 40 000 + 63 360 + 11 700 = 115 060 EUR
- Pas de revenus locatifs, mais aucune charge non plus (crédirentier paie les charges d'entretien)
Phase 2 — Libération au décès, démarrage LMNP :
- Valeur vénale libre à l'ouverture LMNP : 310 000 EUR (inflation immo 2 %/an sur 11 ans)
- Base amortissable LMNP = valeur vénale à la date de mise en location (BOI-BIC-AMT), soit 310 000 EUR
- Amortissement annuel : ≈ 10 000 EUR/an → neutralise l'impôt pendant 20+ ans
- Loyer meublé 1 250 EUR/mois = 15 000 EUR/an
Rendement total (phase 2 seule) : quasi-TMI neutralisé, cash-flow + 8-10 k€/an après charges
Variante si crédirentier longévité +5 ans : rentes totales payées = 40 k + 92 k = 132 k → TRI réduit mais reste > 5 %.
12. Comment la LFi 2025 art. 84 impacte-t-elle la plus-value d'un viager LMNP ?
Point critique actualisé en 2025 : la réforme de la plus-value LMNP impacte directement les viagers.
Prix d'acquisition retenu pour le calcul
Selon BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 60-100 (art. 150 VB CGI) :
- Règle de principe : prix d'acquisition = bouquet + capital représentatif de la rente inscrite à l'acte
- Tolérance administrative : option pour substituer bouquet + rentes effectivement versées + capital résiduel au jour de la revente. Favorable si le crédirentier vit longtemps.
Réforme LFi 2025 — réintégration des amortissements
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 art. 84 (modifiant l'art. 150 VB CGI)
Pour toute cession à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition du bien LMNP est diminué du montant des amortissements admis en déduction. Applicable au viager LMNP sans exception spécifique.
Exclusions (non concernées) : résidences services L631-12/L631-13 CCH (étudiants, jeunes en formation, seniors 65+), EHPAD.
Exemple chiffré — revente après 15 ans d'amortissement
Acquisition : viager libre 280 000 EUR en 2026 (cas n° 1)
Revente en 2041 : 380 000 EUR (+ 36 % sur 15 ans)
Amortissements cumulés pratiqués : 9 145 × 15 = 137 175 EUR
Prix acquisition retraité LFi 2025 : 280 000 − 137 175 = 142 825 EUR
Plus-value brute : 380 000 − 142 825 − frais notaire actualisés = 225 000 EUR
Abattements durée détention (15 ans) : IR - 60 %, PS - 16,5 %
PV IR imposable : 225 000 × 40 % = 90 000 EUR × 19 % = 17 100 EUR
PV PS imposable : 225 000 × 83,5 % = 187 875 EUR × 17,2 % = 32 314 EUR
Surtaxe plus-value élevée (art. 1609 nonies G CGI) : la PV IR imposable de 90 000 EUR dépasse le seuil de 50 000 EUR → surtaxe 2 à 3 % applicable ≈ 1 800 à 2 700 EUR supplémentaires
Impôt total : ≈ 51 000 à 52 000 EUR (vs ~20 k€ avant réforme LFi 2025)
13. La rente viagère est-elle déductible de l'IFI ?
Avantage fiscal méconnu mais significatif pour les patrimoines au-dessus du seuil IFI (1,3 million d'euros).
- Côté acheteur-débirentier : le bien est dans l'actif IFI à sa valeur vénale (décotée si occupé). Le capital restant dû de la rente au 1er janvier est déductible au passif selon les principes généraux de l'art. 974 CGI.
- Côté vendeur-crédirentier : si viager occupé, il déclare la valeur du DUH ou de l'usufruit selon le barème de l'art. 669 CGI. Si crédirentier < 71 ans (coefficient DUH < 50 %), la pleine propriété peut être visée.
Attention au risque de requalification en donation déguisée (art. 751 CGI et théorie générale)
14. Pièges à éviter : les 10 erreurs qui coûtent cher
- Confondre viager libre et occupé : seul le libre permet le LMNP immédiat. En occupé, aucun revenu LMNP tant que le crédirentier occupe.
- Oublier l'art. 1975 C. civ. : décès dans les 20 jours d'une maladie connue = nullité automatique. Exiger un certificat médical complet avant signature.
- Sous-estimer l'espérance de vie : utiliser les tables INSEE actualisées (pas les anciennes tables TPG) pour éviter un déséquilibre bouquet/rente favorable au crédirentier.
- Ne pas indexer la rente sur l'IRL : une rente non indexée perd 20-30 % de pouvoir d'achat sur 15 ans — protège le vendeur mais expose l'acheteur à un contentieux.
- Ignorer la réforme LFi 2025 sur la plus-value : l'amortissement pratiqué sera réintégré au prix d'acquisition à la revente. Anticiper ce calcul dès l'achat.
- Acheter en viager familial sans notaire spécialisé : risque art. 751 CGI (présomption donation déguisée). Paiement effectif des rentes depuis un compte distinct, indispensable.
- Mal ventiler la base amortissable : oublier de soustraire le terrain ou amortir globalement sans composants = 30 à 50 % d'amortissement perdu.
- Passer les rentes en charge au lieu d'amortir la base : double déduction refusée par l'administration, redressement quasi-certain en cas de contrôle.
- Ne pas anticiper la clause résolutoire : en cas d'impayé de rente (chômage, maladie de l'acheteur), le vendeur peut activer la clause résolutoire insérée à l'acte et récupérer le bien, en conservant à titre de dommages-intérêts le bouquet et toutes les rentes déjà versées. Tout est perdu côté acheteur. Négocier un délai de grâce et une mise en demeure préalable obligatoire dans l'acte (6 mois minimum).
- Oublier le risque de décès prématuré de l'acheteur : si le débirentier décède avant le crédirentier, la dette de rente est transmise aux héritiers avec le bien. Solution : souscrire une assurance-décès dédiée (prime 0,5-1,5 % du capital rente/an selon âge) qui couvre le capital résiduel au bénéfice des héritiers, ou clause d'exonération de rente au décès acheteur (acceptée par 60 % des crédirentiers avec abattement).
15. Comparatif viager libre LMNP vs LMNP classique
| Critère | Viager libre LMNP | LMNP classique |
|---|---|---|
| Capital initial requis | Bouquet 15-40 % (faible) | Prix total ou emprunt |
| Décote potentielle | 0 % (libre), 30-60 % (occupé) | Négociation classique |
| Effet levier | Rente = crédit sans banque | Emprunt bancaire |
| Amortissement | Oui, base bouquet + capital rente | Oui, base prix + frais notaire |
| IFI passif | Rente restant due déductible | Emprunt déductible (si LMNP) |
| Risque principal | Longévité crédirentier | Vacance locative |
| Plus-value LFi 2025 | Oui (sauf résidences services) | Oui (sauf résidences services) |
| Liquidité revente | Faible (marché niche) | Élevée |
| Rendement net typique | 5-7 % | 3-5 % |
16. Sources officielles et jurisprudence
CGI et Code civil
- Art. 1968 à 1983 Code civil (viager, aléa)
- Art. 1964 Code civil (contrats aléatoires)
- Art. 1974-1976 Code civil (nullité)
- Art. 35 I 5° bis CGI (BIC location meublée)
- Art. 155 IV CGI (LMP vs LMNP)
- Art. 158-6 CGI (fraction rente imposable)
- Art. 38 quinquies annexe III CGI (base amortissable)
- Art. 150 VB III CGI (LFi 2025 plus-value)
- Art. 683 CGI (DMTO viager)
- Art. 751 CGI (présomption démembrement proches)
- Art. 669 CGI (barème usufruit)
- Art. 974 CGI (passif IFI)
BOFiP et réglementaire
- BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (base amortissement viager)
- BOI-RSA-PENS-30-20 (rentes viagères à titre onéreux)
- BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (prix acquisition viager)
- BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10 (DMTO viager)
- BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (IFI démembrement)
- BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 (présomption art. 751)
- Loi n° 2025-127 du 14/02/2025 art. 84
- Arrêté du 01/08/2006 (tables TGH/TGF 2005)
Jurisprudence citée
- CE, 24/04/2019, n° 419912 — usufruit viager amortissable sur espérance INSEE
- CE, 28/06/1991, n° 47656 — prix viager = prix de revient bilan
- CE, 23/11/1983, n° 41631 — valeur capitalisée rente comme base
- CAA Nancy, 22/02/2018 — amortissement usufruit viager avant CE
- Cass. 3e civ., 10/07/2025, n° 23-16.238 — défaut d'aléa durci en faveur acheteurs
- Cass. 3e civ., 16/07/1998, n° 96-12.720 — nullité si rente ≤ revenus bien
- Cass. 1re civ., 10/01/2018, n° 16-21.272 — requalification donation déguisée
- Cass. com., 17/01/2012, n° 10-27.185 — présomption art. 751 CGI simple
- Cons. const., QPC 2018-747 du 23/11/2018 — validation art. 158-6 CGI
LMNP.AI gère la base amortissable viager (bouquet + capital rente), ventilation par composants et bascule automatique rente en charge financière après dépassement VNC.
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