Mis à jour le 25 août 2026 — sources en fin d'article.

LMNP : la définition du sigle, mot par mot, et ce qu'il change pour vos loyers

LMNP est le sigle de loueur en meublé non professionnel. Il désigne une personne : celle qui loue un logement garni de meubles, sans que l'activité prenne le pas sur ses autres revenus. Ce n'est ni une société, ni un placement, ni un avantage à demander : c'est la catégorie dans laquelle l'administration range vos loyers. Ils tombent dans les BIC — bénéfices industriels et commerciaux, le casier fiscal des commerçants — et non dans les revenus fonciers, celui des logements loués vides. Vous êtes LMNP dès l'entrée du premier locataire, sans rien signer d'autre que le bail.

Trois pièges dans ces quatre mots : « loueur » désigne une personne, « meublé » est une liste fixée par décret, « non professionnel » un seuil de recettes.

Pour la suite : le statut LMNP en détail, conditions, coût et formalités.

1. Quatre mots, quatre règles

Loueur : une personne physique, pas un logement ni une entreprise. Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal : vous, votre conjoint et les personnes à charge, sur une même déclaration de revenus. Toutes locations meublées confondues — impossible d'être LMNP sur un studio et LMP sur un autre.

en Meublé : selon une liste d'équipements fixée par décret (section 2).

Non : le statut par défaut. Il ne se demande pas, il se constate. Seule formalité, la déclaration d'activité : gratuite, sur le guichet unique de l'INPI, dans les quinze jours qui suivent le début de la location (art. R. 123-239 du code de commerce, en vigueur depuis le 1^er janvier 2023). Elle n'entraîne aucune immatriculation au registre du commerce (impots.gouv.fr). Elle rend le numéro SIRET, cet identifiant à 14 chiffres sans lequel vous n'aurez aucune case où déclarer vos loyers.

Professionnel : ni un diplôme ni un nombre de logements, deux conditions chiffrées (section 4).

Le sigle « LMNP » ne figure dans aucun texte de loi. Le code général des impôts parle de « l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés […] lorsque l'activité n'est pas exercée à titre professionnel » (art. 156, I, 1° ter) ; c'est le IV de l'article 155 qui dit quand elle l'est.

2. « Meublé » n'est pas une appréciation : onze catégories fixées par décret

L'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose la règle. Un logement meublé est décent et garni d'un mobilier « en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Invérifiable telle quelle, la formule a été traduite par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (art. 2, en vigueur au 1^er septembre 2015) en onze catégories d'équipements minimum :

1. Literie avec couette ou couverture ;
2. Occultation des fenêtres des chambres ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur, et congélateur ou compartiment à −6 °C au plus ;
6. Vaisselle pour les repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Il faut les onze. Une catégorie manquante et le logement n'est plus meublé au sens de l'article 25-4 : le titre I^er bis de la loi cesse de s'appliquer (art. 25-3). Saisi par le locataire, le juge requalifie alors le bail en bail vide — trois ans pour un bailleur personne physique (art. 10 de la loi n° 89-462), au lieu d'un an (art. 25-7). La règle fiscale est distincte : le régime de la location meublée est « réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 1). Sous ce minimum d'habitabilité, les loyers repartent en revenus fonciers : 1 800 € de base imposable en plus sur 9 000 € (section 3).

Ce décret régit le bail de résidence principale meublée et, par renvoi de l'art. 25-12, le bail mobilité — ce contrat de un à dix mois pour un locataire en formation ou en mission (art. 25-14). Pour un meublé de tourisme — location à la nuitée ou à la semaine —, aucune liste réglementaire ne s'ajoute : seul joue le critère fiscal rappelé plus haut, celui des « éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (BOI-BIC-CHAMP-40-10).

Détail : les équipements obligatoires · la location meublée · décret n° 2015-981 · fiche F34769.

3. Pourquoi vos loyers sont des BIC et pas des revenus fonciers

Logement vide → revenus fonciers. Logement meublé → BIC. Un mot d'écart dans le bail, deux casiers → location nue ou location meublée.

Le texte est l'article 35, I, 5° bis du CGI, en vigueur depuis le 1^er janvier 2017. Sont imposées en BIC les « personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ». Cela vaut à titre habituel ou occasionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20), sans plancher de recettes ni durée minimale. Trois effets.

• L'amortissement devient possible — l'usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser. Inexistant en location vide → l'amortissement en LMNP.
• Le déficit se reporte dix ans — le déficit, c'est ce qui reste quand les charges dépassent les loyers. Il s'impute sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI), jamais sur un salaire → le déficit en LMNP.
• Les prélèvements sociaux changent. Ce sont la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, un impôt qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu. 18,6 % sur un résultat BIC en 2026 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), contre 17,2 % en revenus fonciers → la fiscalité du LMNP.

L'abattement est la part des loyers que le fisc retire d'office ; le reste est la base imposable, sur laquelle tombent impôt et prélèvements sociaux.

9 000 € de loyers annuels, même logement, deux casiers.

1 800 € de base en moins, 246,60 € de prélèvements sociaux en moins, malgré un taux plus élevé.

4. « Non professionnel » ne parle pas de votre métier : deux conditions, et il faut les deux

Le mot ne mesure ni votre implication ni le nombre de logements : on peut en exploiter cinq et rester non professionnel, ou n'en louer qu'un et basculer. On devient LMP — loueur en meublé professionnel — si les deux conditions de l'article 155, IV-2 du CGI sont réunies la même année :

1. les recettes de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € de loyers acquis, charges et taxes comprises (2°) — seuil proratisé si la location démarre en cours d'année : six mois, 11 500 € ;
2. ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (3°) : salaires, pensions de retraite, bénéfices d'un commerce, revenus agricoles, profession libérale (les BNC), rémunérations de dirigeant de l'art. 62. C'est la prépondérance.

Conditions cumulatives : une seule qui manque, vous restez LMNP. On lit parfois « 23 000 € ou 50 % des revenus » : faux deux fois, la comparaison ne porte que sur les revenus d'activité et le texte ne contient aucun pourcentage. Le détail des deux statuts : LMP ou LMNP.

Ce qui n'est plus une condition : l'inscription au registre du commerce, censurée par le Conseil constitutionnel (déc. n° 2017-689 QPC du 8 février 2018) puis retirée par l'art. 49 de la LF 2020.

5. Micro-BIC ou réel : les deux façons d'imposer un LMNP

L'impôt ne se calcule pas selon le statut mais selon le régime fiscal, et il y en a deux. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % remplace toute déduction de charges, sous un plafond de recettes qu'il faut toujours dater. Au régime réel, chaque charge se déduit pour son montant exact et le logement s'amortit, au prix d'une comptabilité. Micro ou réel, le statut reste LMNP.

« Classé » = étoiles obtenues auprès d'un organisme accrédité. Art. 50-0 du CGI, version au 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) ; abattements et seuil de 15 000 € : art. 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

6. Ce que le statut LMNP n'est pas, et ce qu'il vous reste à faire

Pas une société. Une SCI est la société civile immobilière qu'on crée à plusieurs pour détenir un bien. Dès lors qu'elle loue meublé, elle bascule en principe à l'impôt sur les sociétés — l'impôt qu'une société paie en son nom propre — et ce n'est plus du LMNP → LMNP ou SCI.

Pas une défiscalisation. La confusion vient du Censi-Bouvard (art. 199 sexvicies du CGI), une réduction d'impôt qui ne vise que les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2022 ; le dispositif a été borné par l'art. 110, I-G de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023).

Pas réservé au neuf ni aux résidences de services. Ancien, colocation, bail mobilité, meublé de tourisme : même casier → le LMNP en résidence de services.

Pas un statut par logement. Un foyer, une activité, un seul plafond de micro-BIC, apprécié sur le total des recettes. Deux appartements à 44 000 € et 42 000 € en 2026 font 86 000 €, au-dessus des 83 600 € — alors qu'aucun ne dépasse le plafond seul.

Pas supprimé en 2026. Deux règles ont changé, pas le statut. À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d'achat retenu pour le gain imposable, ce qui le gonfle (art. 150 VB III du CGI, créé par l'art. 84 de la LF 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, cessions depuis le 15 février 2025). Ce gain reste taxé à 36,2 % (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, taux des plus-values immobilières). Et les prélèvements sociaux du résultat BIC sont passés à 18,6 % → la plus-value en LMNP.

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 25 août 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 32, 35, 50-0, 150 VB, 155, 156, 199 sexvicies ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10, 25-3, 25-4, 25-7, 25-12 et 25-14 ; code de commerce, art. R. 123-239 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 49 ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 110, I-G ; lois n° 2024-1039, n° 2025-127 et n° 2025-1403 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 et BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr fiche F34769 ; Conseil constitutionnel déc. n° 2017-689 QPC du 8 février 2018.

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