Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d’article.

Déduire les intérêts d’emprunt en LMNP : ce que couvre vraiment votre mensualité

Non, vous ne déduisez pas votre mensualité de crédit. Vous déduisez la part d’intérêts — ce que la banque facture pour le prêt — plus l’assurance emprunteur si elle l’a exigée. Le capital remboursé n’est jamais une charge : rembourser, c’est éteindre une dette, pas s’appauvrir.

Sur un prêt de 200 000 € à 3,50 % sur 20 ans, assurance à 0,30 %, la banque prélève 1 210 € le premier mois : 583 € d’intérêts, 577 € de capital, 50 € d’assurance. Vous déduisez 633 € — et seulement au régime réel, celui où vous comptez vos charges une par une. Le micro-BIC, lui, applique une remise forfaitaire et interdit toute déduction.

Ce prêt sert d’exemple à toute la page ; le cadre général est dans notre guide de la fiscalité du LMNP. Et le piège que personne n’annonce : vos intérêts rognent votre plafond d’amortissement, cette usure comptable du logement retirée du loyer imposable sans rien débourser.

1. Sur 1 210 € prélevés chaque mois, 633 € sont déductibles

Votre banque prélève un montant unique. Le fisc y voit trois choses.

Ne sont pas des intérêts « les versements qui correspondent au remboursement du capital de la dette ou de l’emprunt » (BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 1). En remboursant 577 € de capital, vous faites baisser votre dette d’autant : l’argent change de colonne, il ne vous appauvrit pas. Or une charge, c’est ce qui appauvrit. Ces 7 032 € ne figurent nulle part.

Attention au faux ami. Le tableau d’amortissement de la banque n’est que la liste de vos échéances, sans rapport avec l’amortissement comptable du logement (notre guide de l’amortissement en LMNP). Le prêt ne s’amortit pas fiscalement, le bien si.

2. Le texte qui fonde la déduction, et la ligne de bilan que personne ne remplit

En meublé, vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le fisc vous traite en commerçant, pas en propriétaire ordinaire. La déduction ne vient pas d’un texte spécial « intérêts d’emprunt ». Elle vient du régime général des charges : le 1 de l’article 39 du CGI admet « toutes charges » engagées dans l’intérêt de l’exploitation.

Sont déductibles « les intérêts des emprunts contractés pour les besoins de l’entreprise » (BOI-BIC-CHG-50-20-10, § 10). Le fisc ne peut pas vous reprocher d’avoir emprunté plutôt que payé comptant (§ 20, Conseil d’État, 20 décembre 1963, req. n° 52308). Il contrôle en revanche où va l’argent : emprunté au nom de l’activité, dépensé à titre personnel, il n’ouvre aucune déduction (§ 30).

Le point que presque personne ne remplit. « Un emprunt ne figurant pas au bilan ne peut être retenu même s’il est réalisé pour les besoins de l’entreprise » (§ 40). Le bilan, c’est le tableau de ce que vous possédez et devez, joint à votre déclaration : un emprunt qui n’y figure pas, ce sont des intérêts déduits sans support.

Les gestes, dans l’ordre

1. En janvier, réclamez à la banque l’attestation annuelle d’intérêts payés.
2. Sur le tableau d’échéances, séparez intérêts, capital et assurance.
3. Capital restant dû au 31 décembre → passif, ligne 156 du 2033-A, « Emprunts et dettes assimilées » (imprimé DGFiP 2033-A-SD, millésime 2026, cerfa n° 15948*08). Un prêt immobilier se reporte en outre au renvoi 195, « Dont dettes à plus d’un an ».
4. Intérêts et assurance → ligne 294, « Charges financières », du 2033-B (imprimé DGFiP 2033-B-SD, millésime 2026) — notre mode d’emploi.
5. Conservez offre, tableau et attestations six ans (article L. 102 B du LPF).

3. Assurance, dossier, garantie, courtage : ce qui part avec les intérêts

L’assurance emprunteur n’est déductible que si la banque l’a imposée « par une stipulation expresse du contrat de prêt » : noir sur blanc dans l’offre. Les primes ont alors « le caractère de charges financières au même titre que l’intérêt » et se déduisent au fil des échéances (BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140). Souscrite volontairement, une assurance-décès ne se déduit qu’au dénouement du contrat (§ 150).

Frais de dossier et de courtage : engagés pour obtenir le prêt, donc pour l’exploitation, ils se déduisent l’année où vous les payez (1 de l’article 39 du CGI). Rien à étaler.

Frais de garantie. Hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers — l’ancien privilège de prêteur de deniers, rebaptisé le 1^er janvier 2022 (article 2402, 2° du code civil) : les deux prises de la banque sur le logement. Émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (article 879 du CGI) et taxe de publicité foncière se déduisent l’année du paiement. Nuance : cette taxe, au taux de 0,70 %, ne frappe que les hypothèques judiciaires ou conventionnelles (articles 663, 1° et 844 du CGI). L’hypothèque légale du prêteur de deniers y échappe et ne supporte qu’une taxe fixe de 25 € — c’est ce qui la rend moins chère.

Avec une caution mutuelle, où un organisme se porte garant à la place, vous versez deux sommes. La commission ne revient jamais : elle se déduit en entier. La contribution au fonds mutuel de garantie ne vous est rendue qu’en partie à la fin du prêt — Crédit Logement en restitue environ 70 %, taux révisé chaque trimestre. La part restituable n’est pas une charge mais une créance inscrite à l’actif : une somme qu’on vous doit ne vous appauvrit pas (2 de l’article 38 du CGI). Sont donc admis « la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190) — écrit pour la location nue, mais le bilan que vous tenez en meublé mène au même résultat. Sur 3 000 € versés dont 1 800 € restituables, vous déduisez 1 200 €. Voir notre guide du financement et celui des frais de notaire.

Si vous rachetez ou renégociez. La banque facture une indemnité de remboursement anticipé. Sur un prêt immobilier, la loi la plafonne au plus faible de deux montants : un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement (code de la consommation, art. R. 313-25, en vigueur depuis le 1^er juillet 2016). Fin d’année 3, sur 178 146 € restant dus : 3 118 € d’un côté, 5 344 € de l’autre, donc 3 118 €. Et rien n’est dû si vous remboursez après avoir vendu le logement à cause d’une mutation professionnelle, d’un décès ou d’une cessation forcée d’activité (art. L. 313-48). Payée dans une renégociation qui sert l’exploitation, l’indemnité relève du régime général des charges du 1 de l’article 39. Payée lors d’une vente, elle se rattache à la cession et ne se présume pas déductible.

4. Les intérêts payés avant le premier locataire

Vous signez en mars, le locataire arrive en septembre. Ces six mois d’intérêts sont déductibles : la charge est engagée pour l’activité, même sans loyer encaissé (1 de l’article 39 du CGI). Reste à dater ce départ. La doctrine ne le fixe que pour proratiser les recettes au seuil LMP de 23 000 €, mais la définition sert de repère : la location « est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement », et « la date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique constatant le transfert de propriété » (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170 et 180, version du 15 avril 2026). Autrement dit : l’acte notarié.

Mais le déficit créé reste enfermé. Un déficit, c’est une année qui finit dans le rouge : plus de charges que de loyers. Pour un achat sur plans, ou VEFA : « les charges engagées avant son achèvement sont susceptibles de générer un déficit […]. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 360, version du 19 août 2026). Vos intérêts intercalaires n’allégeront donc pas l’impôt sur votre salaire : ils attendront vos loyers meublés.

L’autre branche, réservée aux chantiers longs. Sur option, les coûts d’emprunt ne se déduisent pas. Ils s’ajoutent au prix de revient, la base sur laquelle se calcule l’amortissement (article 38 undecies de l’annexe III au CGI ; BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 70 à 130). Deux verrous : une durée de construction supérieure à douze mois, et une option irrévocable, qui vaut ensuite pour tous vos actifs financés à crédit. Dans l’ancien, elle n’existe pas.

Exemple. VEFA signée le 1^er mars N, livrée le 30 septembre N+1 : 4 300 € d’intérêts. Sans option : déficit de 4 300 €, reportable dix ans sur vos seuls bénéfices meublés (notre guide du déficit). Avec option : 143 € par an pendant trente ans.

5. Au micro-BIC, vous ne déduisez rien : l’abattement a déjà tout mangé

Tout ce qui précède suppose le régime réel. Au micro-BIC, l’abattement — une remise forfaitaire censée représenter vos charges — couvre déjà intérêts, assurance, taxe foncière et travaux. Vous n’ajoutez rien en dessous, pas une ligne.

Les seuils, toujours à dater. En longue durée : 50 % sous 83 600 € de recettes 2026 (77 700 € pour les recettes 2025). En tourisme non classé : 30 % sous 15 000 € (article 50-0 du CGI ; article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024).

Le calcul qui tranche : 12 000 € de loyers, notre prêt, 2 000 € d’autres charges. Au micro-BIC, 6 000 € sont imposés. Comptez près de 2 900 € : 30 % de tranche marginale — le taux qui frappe vos derniers euros de revenu — plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat BIC, calcul simplifié qui ignore la CSG déductible. Au réel : 12 000 − 7 488 − 2 000 = 2 512 €, avant le moindre euro d’amortissement. Écart : environ 1 700 € d’impôt par an.

La date limite. L’option pour le réel se pose au plus tard au dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente : en pratique, votre déclaration de revenus du printemps. Une année manquée est une année d’intérêts perdue. Voir nos guides micro-BIC, abattement LMNP et changement de régime fiscal.

6. La règle des revenus fonciers ne s’applique pas — le vrai plafond est ailleurs

C’est la confusion la plus fréquente. On lit couramment que les intérêts ne s’imputeraient que sur les revenus de la location, avec un déficit plafonné à 10 700 €. Tout cela vient de la location nue — louer un logement vide, qui relève des revenus fonciers. Là, le déficit s’impute sur l’ensemble de vos revenus jusqu’à 10 700 € — sauf la part venant des intérêts, cantonnée aux revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3° du CGI).

En meublé, ce cloisonnement n’existe pas. Les intérêts sont une charge comme les autres. Le déficit, quelle qu’en soit l’origine, s’impute dix ans sur vos seuls bénéfices de location meublée non professionnelle (article 156, I, 1° ter du CGI).

Le vrai plafond porte sur l’amortissement. L’article 39 C, II, 2° du CGI interdit de déduire un amortissement supérieur au loyer diminué des autres charges du bien. Parmi ces charges, l’administration range « les charges afférentes aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 60) ; les frais de comptabilité en sont exclus (§ 70). Chaque euro d’intérêt déduit mange un euro de plafond d’amortissement. Un intérêt peut creuser un déficit ; l’amortissement écarté, non : il se reporte sans limite de durée (article 39 C, II, 3°).

Trois premières années — loyers 12 000 €, autres charges du bien 2 000 €, amortissement calculé 5 100 €.

En deux ans, les intérêts baissent de 508 € et le plafond monte d’exactement 508 €. Votre impôt ne bouge pas : zéro les trois années. Ce qui grossit, c’est le stock d’amortissement mis de côté, 7 006 € en trois ans, qui servira quand le crédit sera léger. Les intérêts remplacent l’amortissement : les déduire allège moins l’impôt qu’on ne l’imagine. Cas limites : notre guide des cas complexes de déficit.

7. Pour aller plus loin

Tout se rattache à la fiscalité du LMNP.

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : CGI art. 38, 39, 39 C, 50-0, 150 VB III, 156, 663, 844, 879 ; annexe III art. 38 undecies ; code civil art. 2402 ; code de la consommation art. L. 313-48 et R. 313-25 ; LPF art. L. 102 B ; BOFiP BOI-BIC-CHG-20-20-10, BOI-BIC-CHG-40-20-20, BOI-BIC-CHG-50, BOI-BIC-CHG-50-20-10, BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, BOI-RFPI-BASE-20-80 ; imprimés DGFiP 2033-A-SD et 2033-B-SD, millésime 2026 (cerfa n° 15948*08) ; CE, 20 décembre 1963, req. n° 52308.

Guide informatif. Les montants cités reposent sur un prêt d’exemple : 200 000 € à 3,50 % sur 20 ans, assurance 0,30 %.