Mis à jour le 25 août 2026 — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-15. Sources en fin d’article.
Préavis en location meublée : qui doit combien de temps, à partir de quel jour, et quel loyer reste dû
Le préavis, c’est le temps entre la lettre qui met fin au bail — le congé — et le jour où le logement doit être rendu. En meublé, il dure un mois quand le locataire s’en va : partout, sans motif. Il dure trois mois quand c’est le bailleur, le propriétaire, qui rompt, et seulement à la date anniversaire du bail, motif écrit à l’appui (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Deux détails font le reste : le délai part de la réception du congé, jamais de son envoi ; et le loyer de ce dernier mois change selon qui a rompu.
La location meublée obéit à un bloc de règles distinct de la location vide : les articles 25-3 à 25-11, d’ordre public — aucune clause du bail ne peut les contredire.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque durée citée est relevée sur le texte de la loi n° 89-462, article par article.
1. Un mois côté locataire, trois mois côté bailleur : les quatre cas dans un tableau
Quatre situations, trois durées — et une seule qui ne dépend d’aucune condition : le mois du locataire en meublé.
| Qui rompt le bail | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Le locataire part | 1 mois, partout, sans motif ni justificatif (art. 25-8) | 3 mois, ramenés à 1 mois en zone tendue — les agglomérations où la demande de logements dépasse l’offre — ou sur justificatif : mutation, perte d’emploi, santé, RSA, allocation adulte handicapé, violences, logement social (art. 15, I) |
| Le bailleur donne congé | 3 mois avant l’échéance, la date anniversaire du bail, avec un motif écrit — sinon le congé ne vaut rien (art. 25-8) | 6 mois, mêmes motifs, plus un droit de préemption : le locataire est prioritaire pour acheter (art. 15, I et II) |
Côté locataire, le meublé est le plus rapide à quitter : un mois partout, sans zone tendue à invoquer ni justificatif à produire ; côté bailleur, trois mois au lieu de six, mais une seule fenêtre par an (section 4). Le studio de nos exemples est loué 780 € charges comprises : un congé mal notifié coûte un mois de loyer au locataire, un an de bail au bailleur. Voir les types de baux en meublé.
2. Le préavis court à la réception, et un recommandé non réclamé ne le fait pas courir
L’article 25-8 le dit mot pour mot : le délai court « à compter du jour de la réception ». Jamais du cachet de la poste. Le congé ne prend que trois formes :
- le recommandé avec avis de réception : le carton qui revient signé et daté fait foi ;
- l’acte de commissaire de justice, l’ancien huissier : remise en personne, payante mais incontestable ;
- la remise en main propre contre récépissé : un double daté et signé par celui qui reçoit.
Le calcul est ensuite mécanique, et il est écrit noir sur blanc : « lorsqu’un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte », pose l’arrêté du 13 décembre 2017 pour le préavis du bail, en renvoyant à l’article 641 du code de procédure civile. Le même numéro, donc ; à défaut, le dernier jour du mois : reçu le 30 janvier, terminé le 28 février en 2026, année non bissextile. Samedis, dimanches et jours fériés comptent dedans, sans report au lundi : la prorogation de l’article 642 ne vise que l’acte à accomplir avant l’expiration d’un délai, et la Cour de cassation l’a écartée pour un délai de congé (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.312, en bail commercial).
Reste le piège le plus coûteux : le recommandé que personne ne va chercher. Il attend quinze jours calendaires au bureau de poste, puis repart « avisé et non réclamé » (article R. 1-1-6 du code des postes). On lit parfois qu’il fait quand même courir le délai : c’est l’inverse.
Les gestes, dans l’ordre
- Datez, signez, gardez une copie.
- Postez en recommandé, gardez la preuve de dépôt.
- Notez la date de l’avis de réception : elle seule fixe votre sortie.
- Pas d’avis signé sous dix jours ? Recommencez, par commissaire de justice si le terme est serré.
Un mois d’attente pour rien, c’est 780 €. Modèle et mentions : la lettre de résiliation d’un bail meublé.
3. Le loyer du préavis : intégral si vous partez, au prorata si l’on vous donne congé
L’article 25-8, dernier alinéa, pose deux règles opposées selon celui qui a rompu.
- Vous partez de vous-même : loyer et charges dus sur toute la durée du préavis, clés rendues ou non — sauf si un nouveau locataire accepté par le bailleur emménage avant le terme.
- On vous donne congé : vous ne payez que les jours réellement occupés.
Le dépôt de garantie est la somme versée à l’entrée, deux mois de loyer hors charges au plus en meublé. Il ne paie pas ce dernier loyer : il est rendu après coup, moins les dégradations que constate l’état des lieux de sortie.
Côté bailleur, ces 312 € sont un loyer imposable : au micro-BIC, le régime à abattement, on déclare l’encaissé ; au réel, le loyer compte pour l’année où il est dû, même impayé (art. 38, 2 bis et 54 du CGI). Voir la fiscalité du LMNP.
4. Côté bailleur : trois mois avant l’échéance, un motif, et rien entre deux échéances
Le bailleur n’a qu’une porte de sortie par an, l’échéance du bail : entre deux échéances, il ne peut ni reprendre le logement, ni raccourcir le contrat. Son congé doit réunir quatre conditions :
- être reçu au plus tard trois mois avant l’échéance ;
- porter l’un des trois motifs admis — reprise pour loger le propriétaire ou un proche, vente, motif légitime et sérieux tel qu’un impayé répété ;
- en cas de reprise, donner le nom, l’adresse et le lien de celui qui viendra habiter — la liste est fermée : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis un an, leurs ascendants ou leurs descendants ;
- emprunter l’une des trois formes ci-dessus.
Il en manque une ? Le congé ne produit rien et le bail repart tacitement pour un an, sans que personne ne signe (article 25-7).
Deux garde-fous logent dans le même article : le II du 25-8 interdit le congé au locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans offre de relogement dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, sauf bailleur lui-même âgé de plus de 65 ans ou aux ressources sous le même plafond ; le III punit le congé frauduleux d’une amende pénale de 6 000 €, 30 000 € pour une société. Le détail des motifs : le congé du bailleur. Durée et contenu du contrat : le bail meublé.
5. Bail mobilité et bail étudiant : les deux baux où la règle change
Le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18) est un contrat d’un à dix mois pour les personnes en formation, stage ou mission. Le locataire part à tout moment avec un mois de préavis (article 25-15), et paie ce mois entier sauf remplaçant accepté par le bailleur. Le bailleur, lui, ne peut donner aucun congé, ni à l’échéance ni avant. Le bail n’est ni renouvelable ni reconductible (article 25-14).
Le bail étudiant de neuf mois (article 25-7) ne se reconduit pas : il s’éteint à son terme, sans que personne n’écrive. Le bailleur n’a donc aucun congé à donner, l’étudiant non plus s’il va au bout ; celui qui part plus tôt garde son mois, l’article 25-8 visant le bail « réduit à neuf mois ».
Voir le bail mobilité, sa lettre de résiliation, le bail étudiant meublé et sa résiliation anticipée.
6. Colocation, décès, logement indécent : trois cas où l’on croit à tort échapper au préavis
En colocation, l’article 8-1 s’applique au meublé (article 25-3). Chaque colocataire donne son congé avec son mois ; le bail continue pour les autres, au même loyer. Le point sensible est la solidarité : l’engagement de payer la part des autres. Celle du partant et celle de son garant s’arrêtent à la date d’effet du congé si un remplaçant est inscrit au bail, sinon six mois plus tard (article 8-1, VI). Six mois où l’on reçoit la facture d’un logement qu’on n’habite plus. Voir le bail de colocation meublée.
Au décès du locataire, le piège coûte cher. Les articles 14 et 14-1 — transfert du bail, résiliation automatique — ne figurent pas dans la liste de l’article 25-3 : ils ne jouent pas en meublé. Reste l’article 1742 du code civil : le bail n’est pas résolu par la mort du locataire, il continue avec les héritiers, qui le résilient comme n’importe quel locataire — un mois à compter de la réception.
Si le logement devient indécent — humidité, chauffage hors service, installation dangereuse —, pas de départ sans préavis ni d’arrêt du loyer décidé seul. L’article 20-1 impose une demande écrite de mise en conformité, puis la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge. Seul le juge peut réduire le loyer, en suspendre le paiement et suspendre la durée du bail. Cesser de payer avant, c’est déclencher une procédure d’impayés.
7. Pour aller plus loin
Mise à jour : 25 août 2026. Textes : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 8-1, 15, 20-1, 25-3 à 25-15 ; code civil, art. 1742 et 1743 ; code de procédure civile, art. 641 et 642 ; arrêté du 13 décembre 2017 (JO du 20 décembre 2017), annexe ; code des postes et des communications électroniques, art. R. 1-1-6 ; loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, art. 13 bis ; CGI, art. 38, 2 bis et 54. Sources : Légifrance · Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n° 21-17.691 · Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.312 · arrêté du 13 décembre 2017 · code des postes, art. R. 1-1-6 · service-public.fr F1168 · F929 · F32360.
Guide informatif, ne constituant pas un conseil personnalisé.
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