Mis à jour le 24 août 2026 — sources en fin d'article.

Déficit en LMNP : ce qu'il efface vraiment, et pendant combien de temps

Un déficit LMNP ne fait jamais baisser l'impôt sur votre salaire. Ici, « déficit » veut dire une seule chose : sur l'année, vos dépenses de location meublée ont dépassé vos loyers. Cette perte reste enfermée dans sa catégorie. Elle ne se retranche que d'un bénéfice de location meublée non professionnelle — c'est ce que veut dire LMNP : vous louez meublé sans vivre de cette activité. Celui de l'année, et de chacune des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter). Salaire, retraite, dividendes : rien de cela ne peut être effacé.

Deuxième malentendu : ce que beaucoup appellent « leur déficit » n'en est pas un. C'est de l'amortissement bloqué — l'usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser, que la loi interdit de déduire au-delà d'un plafond. Cette part-là n'est pas perdue et ne périme jamais : deux compteurs, deux durées de vie.

Rien de tout cela au micro-BIC, où le fisc retire d'office un pourcentage de vos loyers à la place de vos dépenses réelles. Le déficit appartient au régime réel — celui où l'on déduit ses dépenses au centime —, détaillé dans notre guide de la fiscalité LMNP.

1. Non, votre déficit LMNP ne baissera pas l'impôt sur votre salaire

C'est l'erreur numéro un du sujet, et elle fausse des plans de financement entiers. Votre déficit est cantonné : il n'efface que des revenus de même nature que lui.

« S'imputer » est le mot du fisc pour « se retrancher de ». Écrivez la référence en entier : « art. 156, I, 1° ter ». Le « I » n'est pas décoratif — le II du même article a lui aussi un 1° bis et un 1° ter, qui parlent d'autre chose. D'où les citations approximatives que l'on croise en ligne.

L'exemple. 50 000 € de salaire imposable, une location meublée à −6 000 €.

• En LMNP : revenu imposable 50 000 €, les 6 000 € mis de côté pour plus tard.
• En LMP, le statut de loueur professionnel : 44 000 €, soit 1 800 € d'impôt en moins si votre dernier euro est taxé à 30 % — la tranche marginale (principe posé en tête du I de l'art. 156).

Le texte vise les revenus d'« une telle activité » : ni un bénéfice de location meublée devenue professionnelle, ni une autre activité commerciale non professionnelle — une petite vente en ligne — ne peuvent l'absorber (LMP ou LMNP).

Rien à voir avec le déficit foncier, celui de la location vide : lui s'impute sur l'ensemble de vos revenus, jusqu'à 10 700 € par an — plafond de droit commun, porté à 15 300 € ou 21 400 € dans des cas précis (art. 156, I, 3° du CGI). Deux alinéas, deux mondes (location nue ou meublée).

2. Deux mécanismes, deux textes, deux durées

Le déficit BIC naît de vos dépenses — BIC pour bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie où tombent les loyers meublés. Le fisc appelle ces dépenses des charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion. Quand leur total dépasse les loyers encaissés, vous êtes en déficit.

L'amortissement, lui, ne peut jamais en créer. L'article 39 C, II, 2° du CGI le plafonne au loyer encaissé diminué des autres charges du bien. Traduction : 12 000 € de loyers et 5 000 € de charges, l'amortissement déductible s'arrête à 7 000 €. Il ramène votre résultat à zéro, jamais en dessous (amortissement en LMNP).

L'excédent n'est pas perdu. Le II, 3° du même article — l'alinéa que presque personne ne cite — le rend reportable sans limite de durée, déductible les années suivantes en plus de l'amortissement normal (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 ; art. 39 C). C'est l'amortissement différé.

Un mot de vocabulaire, parce qu'il vous mènera à de mauvais conseils : on lit partout « ARD », amortissements réputés différés. Faux ami — ce régime a été supprimé pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2004 par l'article 89 de la loi de finances pour 2004, et pour toutes les entreprises, à l'impôt sur les sociétés comme à l'impôt sur le revenu (loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003 ; BOI-IS-DEF-10-30, § 30 et 260). La section de l'annexe III au CGI qui l'organisait a été abrogée dans la foulée (décret n° 2004-467 du 25 mai 2004). En meublé, ce qui reste, ce sont les 2° et 3° du II de l'art. 39 C : la référence aux ARD y est « privée d'objet », sans que l'économie du régime change (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 200).

3. Comment un déficit se forme : le calcul en trois lignes

L'ordre des opérations ne change jamais.

1. Loyers − charges, amortissement mis de côté : votre résultat avant amortissement.
2. Négatif : c'est un déficit BIC, aucun amortissement n'est déductible cette année-là, la totalité part en report illimité.
3. Positif : l'amortissement s'y retranche jusqu'à l'annuler, le surplus est différé.

Quelles charges entrent dans ce plafond ? Gestion, entretien, réparations, assurance, charges d'emprunt, taxes foncières (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 60, version en vigueur depuis le 1^er mars 2017). En sont exclus vos frais de comptabilité, de domiciliation et vos honoraires juridiques liés à l'approbation des comptes : le BOFiP écarte les charges « liées purement à l'activité de location mais non au bien donné en location » (§ 70). Ils réduisent votre résultat imposable sans entamer votre plafond d'amortissement — à votre avantage (charges déductibles, BOFiP).

Trois cas, mêmes loyers, même amortissement calculé de 7 000 €.

Le cas C est celui qu'il faut avoir compris : vous sortez de l'année avec deux stocks séparés, 3 000 € de déficit valable dix ans et 7 000 € d'amortissement différé qui ne périme pas.

Deux rappels. Votre location meublée forme une seule activité, même avec plusieurs biens : un appartement en perte compense un autre en bénéfice (régime réel). Et aucun déficit au micro-BIC, où l'abattement remplace vos charges réelles — 50 % en meublé de longue durée, jusqu'à 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 (art. 50-0 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).

4. Dix ans — et le compteur ne s'arrête jamais

Imputer un déficit n'a rien de symbolique. Un euro de bénéfice meublé effacé, c'est votre tranche marginale d'impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux — la CSG et ses satellites, prélevés en plus de l'impôt. Le détail : CSG 10,6, CRDS 0,5, solidarité 7,5, depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), dès les revenus 2025 déclarés en 2026. À 30 % de tranche, la formule simplifiée donne 48,6 % : 4 000 € de déficit imputés, ce sont 1 944 € qui ne partent pas au fisc (impots.gouv.fr).

Reste la durée. Le texte accorde dix ans, mais ajoute : « pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel ». Cette incise, presque jamais citée, décide de tout : si vous basculez en LMP, vous ne pouvez plus imputer, et le délai continue de courir.

L'exemple. Un déficit né en 2026 est imputable jusqu'aux revenus 2036. Si 2029, 2030 et 2031 sont professionnelles, il ne reste que sept années utiles : trois ans consommés sans rien effacer.

D'où un geste simple, le jour où vous dégagez enfin un bénéfice : imputez les déficits les plus anciens d'abord, eux seuls sont près de périmer. Statut, cessions, sociétés : les cas complexes du déficit LMNP.

5. Où le déficit apparaît : 5NY cette année, 5GA à 5GJ les dix suivantes

Tout se joue au printemps, avec votre déclaration de revenus (dates limites 2026), en deux gestes.

1. Établir le résultat sur la liasse fiscale — les tableaux comptables que tout loueur au réel transmet au fisc : la 2031-SD et ses annexes 2033. Vos amortissements différés doivent en outre faire l'objet d'un suivi écrit, seul moyen de justifier leur déduction plus tard (BOI-BIC-AMT-20-40-10-40).
2. Reporter le déficit de l'année en case 5NY de la 2042-C-PRO, et ceux des années précédentes en 5GA à 5GJ, une ligne par année.

Les cases (formulaire des revenus 2025, n° 11222*28) :

Dix cases, une par année, dans l'ordre : 5GA porte l'année la plus ancienne (2015), 5GJ la plus récente (2024). La règle des dix ans est imprimée sur le formulaire. Chaque printemps, tout décale d'un cran : sur la déclaration des revenus 2024, 5GA valait 2014 ; sur celle des revenus 2025, elle vaut 2015 (2042-C-PRO, n° 11222*28).

Vient enfin l'oubli le plus coûteux : les cases 5GA à 5GJ ne sont pas toujours pré-remplies en ligne, et un déficit qui n'y figure pas est abandonné sans le moindre message d'alerte. 4 000 € non recopiés, c'est jusqu'à 1 944 € perdus — définitivement si l'année était la dixième. Reprenez-les sur votre liasse ou votre avis de l'an dernier (déclaration LMNP, liasse fiscale).

6. Ce que déficit et amortissement différé deviennent quand vous vendez

À la revente, l'impôt frappe la plus-value : la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, l'article 150 VB, III du CGI (loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) vous oblige à retirer de ce prix d'achat les amortissements pratiqués. Mais il vise, mot pour mot, les seuls amortissements « admis en déduction » : l'amortissement différé, jamais déduit, ne majore pas votre plus-value. Le déficit non imputé, lui, disparaît au bout de ses dix ans.

L'exemple. Bien acheté 200 000 €, 40 000 € d'amortissement déduits, 12 000 € restés en report. Le prix d'acquisition retenu est de 160 000 €, et non 148 000 € : base taxable allégée de 12 000 €, soit environ 4 344 € d'imposition en moins, avant les abattements liés à la durée de détention.

Attention : la revente n'obéit pas à la règle du loyer — 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %. Les plus-values immobilières des particuliers figurent dans une liste fermée (IV de l'art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale) et restent à 17,2 % — quand votre résultat BIC est passé à 18,6 %. Abattements et exonérations : plus-value LMNP, simulateur, Légifrance. Si vous arrêtez de louer : la cessation d'activité.

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 156, I, 1° ter et 3° · 39 C, II, 2° et 3° · 50-0 · 150 VB, III ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (version du 01/03/2017) §§ 60 et 70, -30, -40 · BOI-IS-DEF-10-30 ; loi n° 2003-1311 du 30/12/2003, art. 89 et décret n° 2004-467 du 25/05/2004 ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) ; CSS art. L. 136-6 et L. 136-8 ; formulaire 2042-C-PRO n° 11222*28 ; décret n° 2026-562 du 29/06/2026.

Guide informatif. Les cases valent pour le formulaire 2026 : elles changent d'une campagne à l'autre.