Mis à jour le 17 septembre 2026 — sources en fin d'article.

Plus-value à long terme en LMP : combien elle coûte vraiment, et pourquoi ce n'est plus 30 %

Vous vendez un logement loué meublé sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal pour l'année de la vente : les recettes de location meublée doivent dépasser 23 000 € et les autres revenus du foyer compris dans les catégories prévues par la loi, retenus nets (notamment salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et non commerciaux). La vente dégage alors une plus-value fiscale : le gain retenu pour l'impôt après les corrections prévues par les textes. Elle ne correspond ni au prix de vente ni à la somme qui reste après remboursement du crédit.

Ce gain se coupe en deux. La plus-value à court terme (PVCT) est soumise aux règles du résultat professionnel. La plus-value à long terme (PVLT), objet de ce guide, est imposée séparément lorsqu'elle est taxable : pour un élément amortissable détenu au moins deux ans, c'est en principe la part d'une plus-value positive qui dépasse les amortissements fiscalement concernés — au réel, l'usure comptable déduite du bénéfice imposable ; au micro-BIC, les amortissements réputés pratiqués. Le terrain non amortissable est traité séparément. Les cotisations et contributions d'activité sur la PVCT sont distinctes des prélèvements sociaux sur la PVLT.

La PVLT professionnelle taxable supporte ordinairement 12,8 % d'impôt sur le revenu (IR) et 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité — lorsqu'elle est imposable au titre des revenus 2025 ou d'une année suivante, soit 31,4 %. Cette règle ne se limite pas aux dividendes et intérêts. Les plus-values immobilières privées ordinaires LMNP conservent un taux social de 17,2 %. La vue d'ensemble est dans le pilier plus-value en LMP.

1. Revenus 2025 et suivants : la plus-value à long terme taxable du LMP supporte 31,4 %

L'impôt sur le revenu reste à 12,8 % : ce taux relève de l'article 39 quindecies du CGI (I-1). Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % (10,6 de CSG, 0,5 de CRDS, 7,5 de solidarité) : la CSG applicable à ces revenus du patrimoine a gagné 1,4 point avec la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Pour les plus-values professionnelles à long terme imposables au titre des revenus de 2025 et des années suivantes, la fraction taxable supporte donc, dans la situation ordinaire d'un résident fiscal français, 31,4 % au total, avant les éventuelles contributions liées aux hauts revenus (CSS, art. L. 136-8, I-2° et IV).

Regardez l'année d'imposition avant le taux. Le II, 1° de l'article 12 vise « l'imposition des revenus de l'année 2025 ». Une PVLT imposable au titre de 2024 relevait du taux social de 17,2 % : pour cette année-là, un total ordinaire de 30 % n'est pas une erreur. Il faut donc identifier l'année fiscale d'imposition de la plus-value. La date de signature de la vente ne suffit pas dans tous les cas, notamment avec un exercice comptable décalé. Si aucun exercice n'est clos au cours d'une année, les règles particulières de l'article 37 du CGI doivent également être appliquées. Un décalage de clôture ne permet donc pas de choisir librement l'année ou le taux.

Les montants du tableau portent sur la PVLT restant taxable après les réductions applicables aux bases concernées, dans la situation ordinaire d'un résident fiscal français, avant les éventuelles contributions liées aux hauts revenus.

Sur 100 000 € taxables, la même PVLT imposable au titre de 2024 supportait 30 000 € (12 800 € d'IR et 17 200 € de prélèvements sociaux) : la hausse représente 1 400 €.

Le taux ne s'applique pas au gain brut. Les dispositifs doivent être appliqués à chacune des bases concernées : les articles 151 septies et 151 septies B peuvent réduire les bases d'IR et de prélèvements sociaux de la PVLT ; l'article 151 septies A ne supprime pas à lui seul les prélèvements sociaux sur les éléments qu'il exonère d'IR. Les règles d'affiliation sociale internationale peuvent également modifier le traitement d'un contribuable.

2. Pourquoi 18,6 % et pas 17,2 % : trois articles, et une liste où la plus-value professionnelle ne figure pas

La CSG a deux tarifs principaux : 9,2 % sur les revenus d'activité, 10,6 % sur ceux du patrimoine. Où tombe la plus-value à long terme ?

1. Elle sort des revenus d'activité. L'article L. 136-3 du code de la sécurité sociale assoit la contribution des indépendants sur les produits de l'activité « hors plus-values et moins-values de long terme ». La PVLT professionnelle est exclue de l'assiette des cotisations d'activité des indépendants.

2. Elle tombe dans les revenus du patrimoine. Le f du I de l'article L. 136-6 y range les bénéfices industriels et commerciaux — la catégorie fiscale des loyers meublés — « à l'exception de ceux qui sont assujettis à la contribution sur les revenus d'activité ».

3. Le tarif réduit ne lui est pas ouvert. Le IV de l'article L. 136-8 énumère, liste fermée, ce qui reste à 9,2 % de CSG donc à 17,2 % : revenus fonciers, plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC), épargne-logement, assurance-vie, PEP. La plus-value professionnelle n'y est pas (CSS, art. L. 136-8).

Restent donc au tarif réduit : les revenus fonciers d'une location vide, et la plus-value immobilière privée lors de la revente d'un logement en LMNP, le même meublé sans statut professionnel. Là, 19 + 17,2 = 36,2 % (revente d'un bien en LMNP).

3. Ce que les 18,6 % ne touchent pas : la fraction à court terme

Avant de parler taux, il faut passer de la valeur comptable à la plus-value fiscale, puis couper ce gain en deux.

De la valeur comptable au gain fiscal. La valeur nette comptable correspond à la valeur d'origine immobilisée, diminuée des amortissements comptabilisés. Les frais d'acquisition ne s'y ajoutent que s'ils ont été immobilisés. Le calcul fiscal de cession nécessite ensuite les corrections applicables : un amortissement comptabilisé n'est pas nécessairement un amortissement fiscalement déduit.

• Élément détenu moins de deux ans : la plus-value est à court terme (CGI, art. 39 duodecies, 2).
• Élément amortissable détenu au moins deux ans : une plus-value positive est à court terme dans la limite des amortissements fiscalement concernés ; l'éventuel surplus relève du long terme. Si le gain est inférieur à ces amortissements, la part à court terme est limitée au gain.
• Terrain non amortissable : il doit être traité séparément.

Les amortissements encore non déduits sous l'article 39 C ne doivent pas être assimilés à des déductions déjà obtenues. Pour calculer la plus-value fiscale, le stock 39 C du bien cédé qui n'a pas encore été déduit est ajouté à sa valeur nette comptable. Cette correction réduit le gain fiscal par rapport au gain comptable ; le même stock ne doit pas être déduit une seconde fois ni conservé comme report après la sortie de ce bien. Les amortissements définitivement exclus sous certains régimes, notamment l'article 39 G lié au Censi-Bouvard, doivent faire l'objet d'une analyse distincte.

Le micro-BIC n'exclut pas toute plus-value à court terme : les amortissements linéaires réputés pratiqués dans le cadre de l'abattement forfaitaire interviennent dans les règles de plus-value professionnelle. L'absence de déduction d'une dotation comptable annuelle ne suffit donc pas à conclure à une PVCT nulle.

La part à court terme reste dans le résultat professionnel : barème de l'impôt et cotisations et contributions d'activité de l'indépendant, à calculer séparément, jamais 18,6 % (plus-value à court terme en LMP).

Notre exemple. Un studio d'une activité LMP au réel, acheté 250 000 € frais d'acquisition immobilisés compris, a supporté 80 000 € d'amortissements en dix ans et se revend 350 000 €. Sa valeur nette comptable est de 170 000 € et le gain de 350 000 − 170 000 = 180 000 €. Hypothèse : tous les amortissements indiqués ont été fiscalement déduits, aucun stock 39 C ni régime particulier n'est à corriger et la ventilation des éléments a été effectuée. Cette ventilation entre terrain, construction et autres éléments aboutit ici à 80 000 € à court terme et 100 000 € à long terme ; le seul prix d'achat et la seule somme des amortissements ne suffisent pas à démontrer ces deux montants.

Vente à perte. En régime professionnel, la moins-value sur un élément amortissable est à court terme, quelle que soit la durée de détention ; ses règles d'imputation ne sont pas celles d'une moins-value nette à long terme. Le détail figure dans la question consacrée à la moins-value.

4. L'abattement de l'article 151 septies B réduit l'impôt et les prélèvements sociaux, pas seulement les 12,8 %

Le mécanisme. L'article 151 septies B du CGI, inchangé depuis le 10 avril 2009, prévoit un abattement — une remise sur le montant taxable — de 10 % par année admissible au-delà de la cinquième. Il réduit la base de l'impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux sur la PVLT immobilière éligible. Après quinze années admissibles révolues, cette PVLT est entièrement exonérée. Cet abattement ne réduit pas la PVCT, qui peut relever d'un autre dispositif.

Le point de départ du compteur. Selon la doctrine administrative publiée (BOI-BIC-PVMV-20-40-30), au régime réel, le compteur part en principe de l'inscription du bien à l'actif si celui-ci est alors affecté à une exploitation LMP ; si cette affectation est postérieure, c'est cette dernière date qui compte. Au micro-BIC sans bilan, la date d'affectation à l'exploitation sert de départ. Les périodes LMNP, de placement ou d'usage privé sont exclues. Les périodes admissibles successives se cumulent pour la même activité, sous réserve des règles de cessation ou de changement d'activité. Une affectation mixte impose de déterminer la fraction éligible. Les terrains à bâtir sont exclus.

La condition qu'on oublie de citer. Seuls sont visés les immeubles « affectés par l'entreprise à sa propre exploitation », pas ceux détenus pour le seul rendement. Pour le meublé, l'administration indique que les locaux loués par un professionnel « au sens du IV de l'article 155 du CGI » sont « réputés affectés à l'exploitation » (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 210). En LMNP, le logement est un placement : ces années n'ouvrent pas l'abattement (LMP ou LMNP).

Deux compteurs à ne pas confondre. Il faut reconstituer la durée professionnelle de l'activité pour l'article 151 septies, et la durée admissible d'affectation du bien vendu pour l'article 151 septies B. Dix années d'activité avec un logement acquis il y a trois ans ne donnent pas dix années d'abattement B sur ce logement.

Illustration pour 100 000 € de PVLT immobilière éligible, sans autre exonération, dans la situation ordinaire d'un résident fiscal français. Chaque année admissible révolue au-delà de la cinquième ajoute 10 points : 10 % après six années admissibles révolues, 50 % après dix, 90 % après quatorze, 100 % à partir de quinze.

Impôt et prélèvements sociaux baissent ensemble. Pour une PVLT de 100 000 €, quatorze années admissibles révolues donnent un abattement de 90 % : il reste 10 000 € taxables, soit 1 280 € d'IR et 1 860 € de prélèvements sociaux, 3 140 € au total dans la situation ordinaire. À quinze années admissibles, cette base devient nulle. Attendre de quatorze à quinze années économise donc 3 140 € dans cet exemple. L'économie de 31 400 € correspond à la comparaison entre aucun abattement et un abattement total, pas à l'effet de la seule dernière année. Ce calcul suppose des données identiques hors durée, sans autre exonération ; il n'intègre ni les loyers, ni les charges, ni les risques d'une année de détention supplémentaire.

5. Non, vous ne pouvez pas opter pour le barème : les 12,8 % ne sont pas la case 2OP

Une idée circule : avec une tranche à 0 % ou 11 %, le barème — l'impôt calculé par tranches sur l'ensemble de vos revenus — coûterait moins de 12,8 %. Ce choix n'existe pas ici.

Les plus-values à long terme « sont soustraites de manière extra-comptable du bénéfice soumis au barème progressif » pour être imposées à part à 12,8 % (BOI-BIC-PVMV-20-40-10, § 120). Elles sont retirées du calcul avant qu'il commence : il n'y a rien à en sortir. La case 2OP, qui concerne l'option au barème sur certains revenus et gains mobiliers privés, ne permet pas de soumettre cette PVLT professionnelle, imposée selon l'article 39 quindecies, au barème progressif. Sur 100 000 € de PVLT taxable, l'IR est de 12 800 €, que votre tranche soit à 0 %, 11 % ou 45 %.

Et cette CSG ne se déduit pas. La CSG n'est que partiellement déductible dans les situations prévues par la loi, et la CRDS ne l'est pas. La CSG afférente à une PVLT imposée au taux proportionnel n'ouvre pas la déduction réservée aux revenus du patrimoine imposés au barème (CGI, art. 154 quinquies). Les 10 600 € de CSG payés sur 100 000 € de PVLT taxable ne réduiront donc pas le revenu imposable. Cette règle ne doit pas être confondue avec la déductibilité de certaines cotisations d'activité, qui dépend de leur nature et de leur rattachement : toutes les contributions ne sont pas intégralement déductibles.

6. Abattement et exonérations : ce que chaque dispositif couvre sur la PVLT des murs

Pour chaque dispositif, deux questions : s'applique-t-il aux murs vendus directement, et réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?

Ce tableau concerne la PVLT immobilière. La PVCT, les autres éléments transmis et les cotisations d'activité nécessitent un traitement distinct. Les conditions détaillées des dispositifs et de leur cumul figurent dans le guide des exonérations de plus-value en LMP.

Les recettes de référence de l'article 151 septies. Au-dessus de 90 000 € et en dessous de 126 000 €, l'exonération n'est que partielle : (126 000 − recettes) / 36 000 (CGI, art. 151 septies, II). Les recettes sont appréciées selon la moyenne des exercices clos pendant les deux années civiles précédant la clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value, avec annualisation lorsque nécessaire : pour des exercices calendaires et une vente en 2026, il s'agit habituellement de 2024 et 2025. Baisser les loyers pendant l'année de vente ne modifie donc pas directement cette moyenne antérieure. Ces recettes ne sont pas nécessairement celles du seul logement vendu : les règles de globalisation du IV de l'article 151 septies s'appliquent en présence de plusieurs activités ou participations. Lorsque la société réalise elle-même la plus-value, le seuil s'apprécie en principe à son niveau. Ce calcul est distinct du test annuel du foyer pour le statut LMP. Les exclusions propres aux actifs cédés restent à vérifier.

Non-résidents. Le statut fiscal, l'affiliation sociale et le prélèvement de l'article 244 bis A répondent à trois questions différentes, à examiner séparément (plus-value LMP et non-résidents).

Exemple : chiffrer la PVLT et traiter séparément la PVCT

Supposons une vente réalisée dans une activité LMP au réel, avec 80 000 € de PVCT et 100 000 € de PVLT immobilière éligible, après ventilation et corrections fiscales. Le contribuable est résident fiscal français dans la situation sociale ordinaire. Le bien totalise dix années admissibles à l'article 151 septies B et aucune autre exonération ne s'applique dans ce premier scénario.

L'abattement B est de 50 %. La PVLT taxable est donc de 50 000 € : l'IR représente 6 400 € et les prélèvements sociaux 9 300 €, soit 15 700 € pour cette seule fraction à long terme.

Les 80 000 € de PVCT sont à traiter séparément dans le résultat fiscal et le revenu social. Leur coût dépend notamment des autres revenus, des charges déductibles, de l'affiliation et de l'éventuel étalement valable. Ces seules données ne permettent pas de calculer un coût global ni un montant net restant au vendeur.

Dans un autre scénario où toutes les conditions de l'exonération totale de l'article 151 septies seraient remplies, l'IR sur cette PVCT serait nul et la PVLT serait exonérée d'IR et de prélèvements sociaux. La PVCT exonérée resterait toutefois à réintégrer pour le calcul du revenu social. « Exonération fiscale totale » ne signifie donc pas nécessairement « coût total nul » (sortir du LMP).

Déclarer la cession et respecter le délai de dépôt

Au régime réel, la cession doit être documentée dans la comptabilité et la liasse professionnelle : ventilation des actifs, valeurs fiscales, qualification court terme / long terme, exonérations et éventuel échéancier d'étalement. Le résultat et les plus-values sont ensuite reportés de la déclaration 2031 vers la 2042-C-PRO, dans les rubriques adaptées. Sur la 2042-C-PRO 2026, au réel, les PVLT relèvent des cases 5KE/5LE. Au micro-BIC, les rubriques de PVLT sont 5KQ/5LQ. Ces repères concernent les déclarants 1 et 2 : il faut vérifier le millésime, la colonne et la notice. Ils valent pour la déclaration 2026 des revenus 2025 ; pour une cession réalisée en 2026, il faut vérifier le millésime effectivement utilisé lors du dépôt suivant. Les indépendants concernés doivent également renseigner le volet social de leur déclaration personnelle ; le seul report du bénéfice fiscal ne suffit pas.

Au régime réel, la déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes sont déposées par voie électronique. Pour un exercice clos le 31 décembre 2025, la date limite était le mardi 5 mai 2026, deuxième jour ouvré suivant le 1er mai selon le calendrier fiscal de la DGFiP (pour le régime simplifié, article 38 bis, I de l'annexe II au CGI). L'article 175 du CGI fixe le deuxième jour ouvré suivant le 1er avril, mais permet à l'administration de proroger ce délai chaque année, sans dépasser le 1er juillet. Les téléprocédures bénéficient de quinze jours calendaires supplémentaires, ce qui portait la limite au mercredi 20 mai 2026, hors délai particulier de cessation. Les échéances de la déclaration personnelle restent distinctes.

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 17 septembre 2026. Taux relevés sur le CSS, art. L. 136-8 dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2026, à recontrôler après chaque loi de financement de la sécurité sociale. Cette mise à jour précise l'année d'imposition de la plus-value, la qualification court terme / long terme, le point de départ du compteur de l'article 151 septies B, le champ de chaque dispositif, le traitement social distinct de la PVCT et le délai de dépôt de la déclaration 2031. Sources : CGI, art. 37, 39 C, 39 duodecies, 39 quindecies, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 154 bis, 154 quinquies, 175, 200 A, 244 bis A, annexe II, art. 38 bis — CSS, art. L. 136-3, L. 136-6, L. 136-7, L. 136-8 dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2026 — loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12, puis loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 65 — BOI-BIC-PVMV-20-40-10, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-DECLA-30-20-10 — formulaire 2042-C-PRO 2026, calendrier fiscal DGFiP de mai 2026 — fiche entreprendre.service-public.gouv.fr F33162.

Guide informatif. Taux relevés sur le texte en vigueur au 17 septembre 2026. Le 18,6 % s'applique « à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 » (LFSS 2026, art. 12, II, 1°) : ce qui compte est l'année d'imposition de la plus-value, pas la seule date de signature. Les montants illustrent des hypothèses ordinaires ; ils ne remplacent pas le calcul d'une cession.