Mis à jour le 3 septembre 2026 — sources en fin d'article.
Plus-value à long terme en LMP : combien elle coûte vraiment, et pourquoi ce n'est plus 30 %
Vous vendez un logement loué meublé sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut s'impose quand vos loyers meublés dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer. Le gain se coupe en deux. Le second morceau, la plus-value à long terme, c'est la part au-delà des amortissements déduits — l'usure comptable du logement, retirée chaque année du loyer imposable sans rien débourser.
Elle coûte 31,4 % : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, qui s'ajoutent à l'impôt. Ce n'est plus 30 % : une plus-value rattachée à l'exercice 2025 est déjà à 31,4 %.
On lit encore que la hausse de CSG ne viserait que les dividendes et les intérêts : vrai pour un particulier, faux en LMP. La vue d'ensemble est dans le pilier plus-value en LMP.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque taux cité est relevé sur le texte en vigueur : CSS, art. L. 136-8 (version en vigueur depuis le 27 juin 2026) et la fiche officielle F33162.
1. Depuis les revenus 2025, la plus-value à long terme du LMP coûte 31,4 %
L'impôt sur le revenu ne bouge pas : 12,8 % (CGI, art. 39 quindecies, I-1). Les prélèvements sociaux montent à 18,6 % (10,6 de CSG, 0,5 de CRDS, 7,5 de solidarité). La CSG du patrimoine a gagné 1,4 point avec la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Total : 31,4 % — la fiche officielle écrit : « la plus-value nette à long terme est soumise au PFU au taux global de 31,4 % : 12,8 % au titre de l'IR, 18,6 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » (fiche F33162, mise à jour du 6 février 2026).
Regardez la date de la vente avant le taux. Le II, 1° de l'article 12 vise « l'imposition des revenus de l'année 2025 ». Une vente de 2024 ou d'avant reste à 17,2 % : sur ces années-là, 30 % n'est pas une erreur.
| Plus-value nette | IR 12,8 % | PS 18,6 % | Total dès 2025 |
|---|---|---|---|
| 50 000 € | 6 400 € | 9 300 € | 15 700 € |
| 100 000 € | 12 800 € | 18 600 € | 31 400 € |
Sur 100 000 €, la même plus-value coûtait 30 000 € en 2024 : la hausse pèse 1 400 € de plus.
Exercice à cheval, le piège. Le résultat d'un exercice se rattache à l'année de sa clôture. Une vente de novembre 2024 logée dans un exercice clos le 30 juin 2025 est imposée sur les revenus 2025 : 18,6 %, donc 31,4 %. Regardez la date de clôture, pas celle de l'acte.
2. Pourquoi 18,6 % et pas 17,2 % : trois articles, et une liste où la plus-value professionnelle ne figure pas
Les prélèvements sociaux ont deux tarifs : 9,2 % de CSG sur les revenus d'activité, 10,6 % sur ceux du patrimoine. Où tombe la plus-value à long terme ?
1. Elle sort des revenus d'activité. L'article L. 136-3 du code de la sécurité sociale assoit la contribution des indépendants sur les produits de l'activité « hors plus-values et moins-values de long terme ».
2. Elle tombe dans les revenus du patrimoine. Le f du I de l'article L. 136-6 y range les bénéfices industriels et commerciaux — la catégorie fiscale des loyers meublés — « à l'exception de ceux qui sont assujettis à la contribution sur les revenus d'activité ».
3. Le tarif réduit ne lui est pas ouvert. Le IV de l'article L. 136-8 énumère, liste fermée, ce qui reste à 9,2 % de CSG donc à 17,2 % : revenus fonciers, plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC), épargne-logement, assurance-vie, PEP. La plus-value professionnelle n'y est pas (CSS, art. L. 136-8).
Restent donc au tarif réduit : les revenus fonciers d'une location vide, et la revente d'un logement en LMNP, le même meublé sans statut professionnel. Là, 19 + 17,2 = 36,2 % (revente d'un bien en LMNP).
3. Ce que les 18,6 % ne touchent pas : la fraction à court terme
Coupez le gain en deux avant de parler taux : la moitié des erreurs vient de là.
- Moins de 2 ans : tout le gain est à court terme (CGI, art. 39 duodecies, 2).
- Au-delà : la part à court terme s'arrête aux amortissements déduits ; le reste est à long terme.
Cette part à court terme, ce sont les amortissements repris, que le fisc récupère à la vente. Elle reste dans le bénéfice courant : barème de l'impôt et cotisations de travailleur indépendant, de l'ordre de 30 %, jamais 18,6 % (plus-value à court terme en LMP).
Notre exemple. Studio acheté 250 000 € frais compris, 80 000 € d'amortissements en dix ans, revendu 350 000 €. Valeur nette comptable — prix d'achat moins amortissements déduits — 170 000 €. Gain : 350 000 − 170 000 = 180 000 €, dont 80 000 € à court terme et 100 000 € à long terme.
4. L'abattement de 10 % par an efface 31,4 %, pas seulement 12,8 %
Le mécanisme. L'article 151 septies B du CGI, inchangé depuis le 10 avril 2009, accorde un abattement — une remise sur le montant taxable — de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, jusqu'à effacement total à quinze ans. Le compteur part de l'entrée du logement au bilan, le jour où il rejoint la comptabilité de votre activité, pas du passage en LMP.
La condition qu'on oublie de citer. Seuls sont visés les immeubles « affectés par l'entreprise à sa propre exploitation », pas ceux détenus pour le seul rendement. Pour le meublé, l'administration tranche : les locaux loués par un professionnel « au sens du IV de l'article 155 du CGI » sont « réputés affectés à l'exploitation » (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 210). En LMNP, simples placements : pas d'abattement (LMP ou LMNP).
| Détention | Abattement | Plus-value restante | Total dû, à 31,4 % |
|---|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 100 000 € | 31 400 € |
| 10 ans | 50 % | 50 000 € | 15 700 € |
| 15 ans et plus | 100 % | 0 € | 0 € |
Impôt et prélèvements sociaux baissent ensemble : la quinzième année économise 31 400 €, pas 12 800 €.
5. Non, vous ne pouvez pas opter pour le barème : les 12,8 % ne sont pas la case 2OP
Une idée circule : avec une tranche à 0 % ou 11 %, le barème — l'impôt calculé par tranches sur l'ensemble de vos revenus — coûterait moins de 12,8 %. Ce choix n'existe pas ici.
Les plus-values à long terme « sont soustraites de manière extra-comptable du bénéfice soumis au barème progressif » pour être imposées à part à 12,8 % (BOI-BIC-PVMV-20-40-10, § 120). Elles sont retirées du calcul avant qu'il commence : il n'y a rien à en sortir. La case 2OP, qui permet de renoncer au taux forfaitaire, ne vise que dividendes, intérêts et ventes de titres. Sur 100 000 €, vous payez 12 800 € que votre tranche soit à 0 %, 11 % ou 45 %.
Et cette CSG ne se déduit de rien. Les 6,8 points habituellement déductibles (CGI, art. 154 quinquies, II) ne valent que pour les revenus imposés au barème. Les 10 600 € de CSG payés sur 100 000 € n'allégeront donc aucun revenu futur, là où un revenu au barème en aurait déduit 6 800 €.
6. Les trois portes de sortie, et ce que chacune couvre vraiment
Une seule question : efface-t-il aussi les prélèvements sociaux ?
| Dispositif | Condition | Ce qu'il efface | Murs |
|---|---|---|---|
| Art. 151 septies | 5 ans d'activité, recettes ≤ 90 000 € HT | Impôt et prélèvements sociaux | Oui |
| Art. 151 septies B | Détention > 5 ans, immeuble d'exploitation | Les deux, 10 % par an | Oui |
| Art. 151 septies A | Départ à la retraite | L'impôt seul (CSS, art. L. 136-6, I, 3°) | Non |
Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, l'exonération n'est que partielle : (126 000 − recettes) / 36 000 (CGI, art. 151 septies, II, 2°, b) (exonération de plus-value en LMP). Hors de France, autres règles (plus-value LMP et non-résidents, art. 244 bis A).
Le coût complet. Notre studio vendu après dix ans, tranche à 30 %. Sur les 80 000 € à court terme : environ 24 000 € de cotisations, qui se déduisent du bénéfice imposable (CGI, art. 154 bis, I), sauf la fraction de CSG-CRDS non déductible de 2,9 points (art. 154 quinquies, I). L'impôt ne porte donc que sur 58 300 €, soit 17 500 € : environ 41 500 € en tout. Ajouter les cotisations à la tranche sans les déduire ferait écrire 48 000 € — 6 500 € de trop. Et 15 700 € sur les 100 000 € à long terme abattus de moitié. Total ≈ 57 200 € sur 180 000 € de gain, soit 31,8 % ; il reste 292 800 €. Avec le 151 septies : 0 € (sortir du LMP).
Les gestes, dans l'ordre
- Avant de signer, sortez deux chiffres : amortissements déduits et date d'entrée au bilan — ils commandent la coupure et l'abattement.
- Calculez la moyenne de vos recettes HT des deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de la vente (CGI, art. 151 septies, IV) : pour une cession en 2026 et un exercice clos au 31 décembre, ce sont 2024 et 2025. Sous 90 000 €, tout est effacé (art. 151 septies, II, 1°, b) — décaler la vente peut valoir des dizaines de milliers d'euros.
- Ventilez le gain, puis n'appliquez les 18,6 % qu'à la part à long terme.
- Déclarez : résultat n° 2031 et ses annexes, report sur la 2042-C-PRO. L'article 175 du CGI fixe le dépôt au deuxième jour ouvré suivant le 1er avril, et l'administration proroge ce délai chaque année : pour un exercice clos fin 2025, la date était le mardi 5 mai 2026.
Ce que coûte l'oubli : laisser ces 100 000 € dans le bénéfice courant, c'est barème plus cotisations, cotisations déduites — de l'ordre de 52 000 € contre 31 400 €.
7. Pour aller plus loin
Mise à jour : 3 septembre 2026, taux vérifiés sur le CSS, art. L. 136-8 dans sa version en vigueur du 27 juin 2026 — à recontrôler après chaque loi de financement de la sécurité sociale. Correction du taux de prélèvements sociaux (18,6 % et non 17,2 %), de l'effet de l'abattement de l'article 151 septies B sur les prélèvements sociaux, et retrait de l'option pour le barème progressif, qui n'existe pas ici. Sources : CGI, art. 39 duodecies, 39 quindecies, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 154 bis, 154 quinquies, 175, 200 A — CSS, art. L. 136-3, L. 136-6, L. 136-7, L. 136-8 dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2026 — loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12, puis loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 65 — BOI-BIC-PVMV-20-40-10, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, BOI-BIC-DECLA-30-20-10 — fiche entreprendre.service-public.gouv.fr F33162.
Guide informatif. Taux relevés sur le texte en vigueur au 3 septembre 2026. Le 18,6 % s'applique « à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 » (LFSS 2026, art. 12, II, 1°) : ce qui compte est l'exercice de rattachement, pas la date de signature. Une plus-value rattachée à 2024 ou avant reste à 17,2 %, soit 30 %.
Vos amortissements décident de votre plus-value
lmnp.ai tient votre comptabilité, suit vos amortissements par composant et garde la valeur nette comptable à jour. Le jour de la vente, la coupure court terme / long terme est déjà faite. À partir de 179 € par an.