Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d’article.

Dénoncer l’option pour le régime réel et revenir au micro-BIC en LMNP

Quitter le réel LMNP pour le micro-BIC ne se demande pas : cela se dénonce. Vous avez opté pour le régime réel : celui où l’on déduit ses charges réelles et où l’on retire du loyer imposable l’usure du logement. Cette option vaut un an et se renouvelle seule tant que vous n’écrivez rien (art. 50-0, 4 du CGI). Le silence répond « oui ».

Revenir au micro-BIC — le régime forfaitaire, où le fisc retire un pourcentage fixe de vos loyers et impose le reste, sans comptabilité — suppose trois choses : écrire au service des impôts des entreprises, celui qui gère votre activité de loueur ; le faire début mai ; être repassé sous le seuil. Et la bascule n’efface pas les amortissements déjà déduits — l’usure comptable du logement, retirée du loyer sans rien débourser : ils vous seront réclamés à la revente.

Ce guide ne traite qu’un sens, réel → micro-BIC. L’inverse : passer au régime réel. L’arbitrage chiffré entre les deux : micro-BIC ou réel. Ce que le réel permet et ce qu’il impose : le fonctionnement du régime réel en LMNP. La fenêtre de 2026 est fermée : ce que vous écrirez maintenant vaudra pour vos revenus 2027.

1. L’option se dénonce : une fenêtre par an

L’option pour un régime réel « est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an » (art. 50-0, 4 du CGI, version en vigueur ; repris sans le mot « civile » au BOI-BIC-DECLA-10-30, § 80 et § 110). Tacitement : rien ne vous sera demandé, ni rappelé.

On lit encore que l’option « engage deux ans » : c’était vrai jusqu’en 2015. L’art. 124 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 a remplacé « valables deux ans » par « valable un an », pour les options exercées ou reconduites tacitement à compter du 1^er janvier 2016. On en sort chaque année, dans la fenêtre.

Cette fenêtre est celle du dépôt de votre déclaration de résultats, le jeu de tableaux comptables que le réel oblige à envoyer chaque printemps. Le texte est explicite : on renonce « dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre des résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s’applique » (art. 50-0, 4 du CGI, repris au § 130). Soit, au réel simplifié — celui du LMNP —, le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai (art. 38 bis, I de l’annexe II au CGI, repris au BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230). L’art. 175 du CGI, souvent cité ici, dit le 1^er avril depuis 2019 : c’est l’art. 344 I-0 bis de l’annexe III au CGI qui reporte la date à mai.

Hors délai, aucune pénalité — mais aucun rattrapage non plus. Le juge est strict : l’option pour le réel exercée trop tard ne peut pas être régularisée par une réclamation (CE, 26 novembre 2018, n° 417628, 8^e-3^e ch. réunies — décision rendue sur l’option, non sur sa dénonciation). Le prix de l’oubli : douze mois de comptabilité dont vous ne vouliez plus.

2. Quoi envoyer, à qui, sous quelle forme

Aucun formulaire officiel, et 0 € de frais : l’administration accepte une « déclaration sur papier libre, datée et signée par l’exploitant », ou un message depuis la messagerie sécurisée de votre compte fiscal (BOI-BIC-DECLA-10-30, § 70). Destinataire : le SIE, le service des impôts des entreprises dont le nom figure sur votre avis de CFE, la taxe locale que tout loueur en meublé reçoit en fin d’année. La messagerie de votre espace professionnel horodate l’envoi.

Le SIE ne répondra pas : vous l’informez, vous ne demandez rien. Gardez la preuve de l’envoi — les justificatifs se conservent six ans (art. L. 102 B du LPF). Dans l’ordre : vérifier le seuil, écrire avant le 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai, déposer la déclaration de l’année écoulée, puis une seule case l’année suivante.

3. Repasser sous le seuil : la lettre ne suffit pas

Dénoncer l’option retire l’option, rien de plus. Encore faut-il que vos recettes — les loyers et charges réellement encaissés dans l’année, avant toute déduction — vous laissent au micro-BIC. Le seuil s’apprécie sur l’année civile précédente ou celle d’encore avant, la pénultième (art. 50-0, 1 du CGI).

L’abattement de la dernière colonne, c’est ce que le fisc retire d’office pour solde de toutes vos charges : à 50 %, sur 20 000 € de loyers, vous êtes imposé sur 10 000 €, que vous ayez dépensé 2 000 € ou 15 000 €.

Deux structures restent exclues du micro-BIC quel que soit le montant, parce que leurs résultats sont imposés selon le régime des sociétés de personnes de l’art. 8 du CGI : la SARL de famille et la SNC (c du 2 de l’art. 50-0). L’indivision, elle, n’est pas une société : le micro-BIC lui reste ouvert, mais le seuil s’apprécie sur la totalité des recettes de l’entreprise indivise, jamais part par part (CE, 14 novembre 2025, n° 495516).

4. Le stock d’amortissements que le micro consomme

C’est la conséquence qui coûte le plus cher. Au réel, le prix du logement se déduit par tranches annuelles — les annuités — sur une trentaine d’années.

Au micro-BIC, cette déduction disparaît. Non qu’un texte la supprime : l’abattement forfaitaire « est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435). Le plan continue de courir, et chaque année au micro-BIC consomme une annuité sans qu’elle soit déductible.

Même sort pour la réserve d’amortissement reporté : quand l’annuité dépasse le loyer diminué des autres charges du bien, le plafond de l’art. 39 C, II-2 du CGI met le surplus de côté. Le II-3 le rend déductible sur les exercices suivants sans fixer aucune limite de durée. Mais cette réserve ne s’impute que sur un résultat au réel, qui n’existe plus, et l’art. 50-0 du CGI est muet sur son sort. Perdue, ou gelée ? Aucun texte ne tranche : ni le CGI, ni le BOFiP, ni la jurisprudence publiée — l’amortissement reporté. Les « amortissements réputés différés » des forums, eux, sont supprimés pour les exercices ouverts depuis le 1^er janvier 2004 (loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003, art. 89).

5. Le déficit en report : dix ans qui courent à vide

Un déficit, c’est une année où vos charges ont dépassé vos loyers. En location meublée non professionnelle, il ne s’efface pas : il s’impute « exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes » (art. 156, I, 1° ter du CGI) — il attend un futur bénéfice meublé pour le réduire.

Au micro-BIC, le résultat est forfaitaire : plus de bénéfice calculé, plus rien sur quoi imputer — et le compteur des dix ans ne s’arrête pas.

On lit parfois que ces déficits seraient « définitivement perdus ». Aucun texte ne le dit. Ce qui est sûr suffit à décider : chaque année au micro brûle une année de report.

6. La revente : rien n’est effacé

Le piège majeur, et le micro-BIC ne le désamorce pas. À la revente, l’impôt porte sur la plus-value : l’écart entre prix de vente et prix d’achat. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant vos années au réel viennent en diminution du prix d’achat retenu — ce qui creuse l’écart, donc gonfle l’impôt — quel que soit votre régime au jour de la vente (art. 150 VB III du CGI, art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, cessions depuis le 15 février 2025).

La plus-value immobilière d’un particulier est taxée 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % — 17,2 % ici, non les 18,6 % qui frappent les loyers. La réintégration se fait avant les abattements pour durée de détention, ces remises qui réduisent la plus-value au fil des années.

Les exclusions sont limitatives (art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH, établissements médico-sociaux) : les résidences de tourisme et d’affaires n’en font pas partie, sans condition d’âge ni d’exclusivité. Détail dans la réintégration des amortissements.

7. L’année de bascule : une dernière liasse, une seule case

L’année qui précède la bascule reste au réel : vous déposez une dernière liasse fiscale — le formulaire 2031-SD et ses tableaux 2033, le bilan chiffré de votre activité —, dans les délais de la section 1. L’oublier expose à la majoration de l’art. 1728 du CGI : 10 %, portés à 40 % faute de régularisation dans les trente jours d’une mise en demeure. Voir la liasse fiscale en LMNP.

L’année suivante, plus de liasse. Vous portez vos recettes brutes encaissées, sans en retirer l’abattement, sur la 2042-C-PRO, l’annexe professionnelle de votre déclaration de revenus : case 5NI pour les autres locations meublées — la longue durée classique —, 5NG pour les chambres d’hôtes et meublés classés, 5NH pour le tourisme non classé. La case 5ND n’existe pas ; au réel, le bénéfice allait en 5NA, le déficit en 5NY.

Ne changent pas : le SIRET, la CFE, les prélèvements sociaux à 18,6 %, appliqués cette fois après abattement. Apparaissent : une année à perte reste imposée, et il faut tenir le détail journalier des recettes (art. 50-0, 5 du CGI). Un retour au réel supposera un bilan d’ouverture.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : CGI, art. 8, 39 C, 50-0, 150 VB, 154 quinquies, 156, 175 et 1728 ; art. 38 bis, I de l’annexe II au CGI ; art. 344 I-0 bis de l’annexe III au CGI ; art. L. 102 B du LPF ; art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH ; art. L. 312-1 du CASF ; art. L. 6143-5 du CSP ; loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003, art. 89 ; loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, art. 124 ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, art. 155 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30 (§ 70, 80, 110, 130), BOI-BIC-DECLA-10-20, BOI-BIC-DECLA-30-20-10 (§ 230), BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, BOI-BIC-CHAMP-40-20 (§ 435) ; formulaire 2042-C-PRO n° 11222*28 ; notice 2033-NOT-SD millésime 2026 ; calendrier fiscal professionnel de mai 2026 ; CE, 8^e-3^e ch. réunies, 26 novembre 2018, n° 417628 ; CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516.

Guide informatif. Les dates de dépôt et les seuils changent d’une campagne à l’autre : vérifiez l’année avant d’agir.