État des lieux en location meublée 2026 : guide complet, inventaire mobilier et grille de vétusté
L'état des lieux en location meublée est un document obligatoire qui protège à la fois le propriétaire et le locataire. Contrairement à la location nue, il doit être accompagné d'un inventaire détaillé du mobilier listant chaque équipement et son état. LMNP.AI vous détaille les règles, les pièges à éviter et l'impact fiscal de ce document essentiel.
Mis à jour : mars 2026 (loi ALUR, décret 2016-382, jurisprudence 2024-2025)
1. Pourquoi l'état des lieux est-il obligatoire en location meublée ?
Concrètement, un état des lieux est un document qui décrit l'état exact du logement — pièce par pièce — au moment où le locataire entre dans les lieux et au moment où il en sort. En comparant les deux documents, on peut déterminer si le locataire a dégradé quelque chose ou si le logement a simplement vieilli normalement.
L'état des lieux est rendu obligatoire par l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il s'applique à toutes les locations d'habitation, qu'elles soient nues ou meublées.
En location meublée, cette obligation est renforcée par l'article 25-5 qui impose en plus un inventaire détaillé du mobilier et des équipements présents dans le logement. Ce double document — état des lieux + inventaire — est la pierre angulaire de la protection du bailleur LMNP.
Cadre juridique complet
Loi du 6 juillet 1989 : articles 3-2 (état des lieux), 25-5 (inventaire meublé) • Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : modalités de réalisation et grille de vétusté • Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : liste des 11 meubles obligatoires • Code civil : articles 1730 et 1731 (présomption de bon état)
Conséquences de l'absence d'état des lieux
Le principe est simple : sans photo "avant", impossible de prouver un "après" dégradé. C'est exactement le rôle de l'état des lieux d'entrée — il sert de référence.
L'article 1731 du Code civil prévoit une présomption simple (aussi appelée "réfragable", c'est-à-dire qu'on peut la contredire avec des preuves suffisantes) : en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Le texte précise "sauf la preuve contraire" — mais en pratique, il est très difficile de la renverser. Concrètement :
- Pour le bailleur : il ne pourra pas prouver l'état initial du logement ni justifier de retenues sur le dépôt de garantie, sauf à produire d'autres preuves (photos, témoins)
- Pour le locataire : il devra restituer le logement en bon état, sauf s'il parvient à prouver que des défauts existaient à son entrée (très difficile sans état des lieux)
Piège courant
De nombreux propriétaires LMNP négligent l'état des lieux d'entrée pour "ne pas effrayer le locataire". C'est une erreur grave : sans ce document, le bailleur ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie car il lui manque la base de comparaison nécessaire pour prouver les dégradations. La jurisprudence constante de la Cour de cassation (3e chambre civile) confirme ce principe.
2. Comment réaliser un état des lieux d'entrée conforme ?
En clair, l'état des lieux d'entrée est le moment où vous passez le logement en revue avec votre locataire, pièce par pièce, pour noter ensemble l'état de tout ce qui s'y trouve. C'est un peu comme prendre une photo détaillée du logement à un instant T.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les règles de forme de l'état des lieux. Il doit être établi contradictoirement — c'est-à-dire en présence des deux parties, pour que chacun puisse faire ses observations — et à l'amiable.
Mentions obligatoires (article 2 du décret 2016-382)
- Le type d'état des lieux : entrée ou sortie
- La date de réalisation
- La localisation du logement
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile du bailleur
- Les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz)
- Le détail et la destination des clés ou dispositifs d'accès
- Pour chaque pièce : la description précise de l'état des revêtements (sol, murs, plafonds), des équipements et des éléments du logement
- La signature des deux parties
Règles de réalisation
L'état des lieux doit être réalisé dans de bonnes conditions : éclairage suffisant (naturel ou artificiel), tous les équipements en fonctionnement (chauffe-eau, radiateurs, plaques de cuisson). La Cour de cassation a annulé un état des lieux réalisé "dans l'obscurité" (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11.220).
| Pièce / Zone | Éléments à vérifier | Points d'attention |
|---|---|---|
| Entrée | Porte, serrure, interphone, boîte aux lettres, sol, murs | Vérifier le fonctionnement de la serrure, compter les clés |
| Séjour | Sols, murs, plafond, fenêtres, volets, prises, luminaires | Tester chaque prise électrique, ouvrir/fermer les volets |
| Cuisine | Plaques, four/micro-ondes, réfrigérateur, évier, robinetterie | Allumer chaque plaque, vérifier le froid du réfrigérateur |
| Chambre(s) | Sols, murs, fenêtres, occultation, rangements | Vérifier le bon fonctionnement des rideaux/stores occultants |
| Salle de bain | Baignoire/douche, lavabo, WC, joints, VMC, miroir | Faire couler l'eau chaude, vérifier l'évacuation et les joints |
| Extérieurs | Balcon, terrasse, cave, parking, parties communes | Photographier l'état du balcon, tester le badge de parking |
En résumé, parcourez le logement méthodiquement : commencez par l'entrée, passez dans chaque pièce en testant tout (lumières, prises, robinets, volets), et terminez par les extérieurs. L'objectif est de ne rien oublier — chaque détail non noté aujourd'hui sera impossible à prouver demain.
Qui doit être présent ? Faut-il un professionnel ?
L'état des lieux doit être contradictoire : le bailleur (ou son mandataire) et le locataire doivent être présents simultanément. La loi n'impose aucun professionnel — l'état des lieux amiable entre les deux parties est gratuit et parfaitement valable.
- Procuration : le bailleur peut se faire représenter par un mandataire (agent immobilier, proche) muni d'une procuration écrite
- Colocation : tous les colocataires signataires du bail doivent être présents à l'entrée
- Refus d'une partie : si l'une des parties refuse de participer, l'autre fait appel à un commissaire de justice (frais partagés 50/50)
Le jour de la remise des clés
L'état des lieux d'entrée doit idéalement être réalisé le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'emménage. Rien n'interdit de le faire quelques jours avant, mais le logement ne doit pas avoir été modifié entre-temps. À la sortie, il est réalisé le jour de la restitution des clés ou à une date convenue par les deux parties.
Le délai de 10 jours pour compléter l'état des lieux
L'article 3-2 accorde au locataire un délai de 10 jours à compter de la date de l'état des lieux d'entrée pour le compléter par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit en informer le locataire. Ce délai est essentiel : pendant la période de chauffage (1er octobre au 1er mars), le locataire peut également demander à compléter l'état des lieux concernant les éléments de chauffage.
3. Quels sont les 11 meubles obligatoires et comment les inventorier ?
Autrement dit, pour qu'un logement soit légalement considéré comme "meublé", il ne suffit pas de mettre un lit et une table. La loi impose un minimum de 11 équipements précis, sans quoi votre location pourrait être requalifiée en "location nue" — avec des conséquences fiscales et juridiques lourdes.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des 11 équipements obligatoires dans un logement meublé. L'inventaire doit mentionner chaque élément avec son état précis.
| # | Équipement obligatoire | Précisions | Durée de vie |
|---|---|---|---|
| 1 | Literie avec couette ou couverture | Lit, matelas, couette ou couverture | 10 ans |
| 2 | Dispositif d'occultation des fenêtres (chambres) | Volets, stores, rideaux occultants | 10-15 ans |
| 3 | Plaques de cuisson | Électriques, gaz ou induction | 10-12 ans |
| 4 | Four ou four à micro-ondes | L'un ou l'autre suffit | 8-10 ans |
| 5 | Réfrigérateur avec compartiment congélateur | Compartiment congélateur ou freezer (-6 °C min.) | 10-12 ans |
| 6 | Vaisselle en nombre suffisant | Assiettes, verres, couverts pour le nombre d'occupants | 5 ans |
| 7 | Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, spatule, couteau de cuisine… | 5-7 ans |
| 8 | Table et sièges | Table pour manger + chaises en nombre suffisant | 10-15 ans |
| 9 | Étagères de rangement | Penderie, commode ou étagères dans chaque chambre | 15 ans |
| 10 | Luminaires | Au moins un luminaire fixe par pièce | 10 ans |
| 11 | Matériel d'entretien ménager | Aspirateur, balai, serpillière, seau | 5 ans |
Risque de requalification
Si le logement ne contient pas les 11 équipements obligatoires, le locataire peut demander la requalification en location nue devant le tribunal. Conséquences : durée du bail passe de 1 an à 3 ans, dépôt de 2 mois réduit à 1 mois, et redressement fiscal — les revenus passent de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à revenus fonciers, avec potentiel redressement sur 3 ans (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-14.672).
En clair, la requalification signifie que le juge considère que votre logement n'est pas vraiment "meublé". Vos revenus passent alors de la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux, avec l'avantage de l'amortissement) à la catégorie des revenus fonciers. L'administration fiscale peut remonter 3 ans en arrière pour recalculer vos impôts. C'est pourquoi l'inventaire mobilier n'est pas une formalité — c'est une protection essentielle.
Comment rédiger l'inventaire
L'inventaire doit être exhaustif et précis. Pour chaque élément, indiquez :
- La désignation : "Canapé 3 places tissu gris"
- La quantité : "6 assiettes plates, 4 verres à eau"
- L'état : "Bon état", "Usure normale", "Tache sur l'accoudoir droit"
- La marque et modèle (si pertinent pour l'électroménager)
LMNP.AI recommande d'accompagner l'inventaire de photos datées pour chaque meuble et équipement. Ces photos constituent une preuve irréfutable en cas de litige.
4. État des lieux de sortie : comment comparer entrée et sortie ?
Concrètement, l'état des lieux de sortie est le moment de vérité : on compare le logement tel qu'il est aujourd'hui avec le document rédigé à l'entrée. C'est de cette comparaison que dépend la restitution (totale ou partielle) du dépôt de garantie.
L'état des lieux de sortie est le miroir de celui d'entrée. Le décret 2016-382 impose qu'il soit réalisé dans les mêmes conditions (même éclairage, mêmes équipements testés) et qu'il permette une comparaison pièce par pièce.
Procédure de l'état des lieux de sortie
- Convocation : le bailleur doit proposer un rendez-vous au locataire par lettre recommandée ou remise en main propre. Un délai raisonnable (7 jours) est recommandé.
- Réalisation contradictoire : les deux parties parcourent le logement pièce par pièce, en comparant avec l'état des lieux d'entrée.
- Inventaire de sortie : chaque meuble et équipement est vérifié et comparé à l'inventaire d'entrée.
- Constatation des différences : les dégradations excédant l'usure normale sont notées avec précision.
- Signature : les deux parties signent le document. En cas de refus du locataire, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice.
Conseil LMNP.AI
Utilisez le même formulaire pour l'entrée et la sortie (deux colonnes côte à côte). Cela facilite la comparaison et rend le document plus probant devant un tribunal. Les applications d'état des lieux numérique (Startloc, ImmoPad) proposent cette fonctionnalité nativement.
5. Comment appliquer la grille de vétusté au logement et au mobilier ?
Le principe est simple : un logement et ses équipements s'usent naturellement avec le temps. Une peinture qui jaunit après 5 ans, un canapé qui se tasse, un parquet qui se raye légèrement — c'est normal, et on ne peut pas demander au locataire de payer pour ça. C'est ce qu'on appelle la vétusté. La grille de vétusté permet justement de chiffrer cette usure normale pour éviter les litiges.
Le décret n° 2016-382 (article 4) prévoit qu'une grille de vétusté peut être annexée à l'état des lieux d'entrée. La vétusté désigne l'usure normale liée au temps et à l'usage courant du logement et de ses équipements. Elle ne peut être imputée au locataire.
Principe de calcul
Concrètement, c'est comme la décote d'une voiture : un canapé neuf perd de la valeur chaque année. Si votre locataire l'abîme après 6 ans, vous ne pouvez pas lui demander le prix du neuf — seulement la valeur qu'il avait au moment de la dégradation.
La grille fixe pour chaque élément une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. La formule est :
Taux de vétusté = Âge de l'élément / Durée de vie théorique × 100
Seule la part de dégradation excédant la vétusté peut être retenue sur le dépôt de garantie.
| Élément | Durée de vie | Franchise | Part résiduelle |
|---|---|---|---|
| Peintures murales | 7 ans | 1 an | 10 % |
| Revêtement de sol souple (moquette, vinyle) | 7 ans | 1 an | 10 % |
| Parquet | 20 ans | 5 ans | 10 % |
| Faïences murales | 20 ans | 5 ans | 10 % |
| Robinetterie | 10 ans | 2 ans | 10 % |
| Électroménager | 7-10 ans | 1 an | 10 % |
| Canapé / fauteuil | 10 ans | 2 ans | 10 % |
| Literie (matelas) | 10 ans | 2 ans | 10 % |
| Vaisselle / ustensiles | 5 ans | 0 | 0 % |
Deux colonnes de ce tableau méritent une explication. La franchise est la période initiale pendant laquelle l'élément est considéré comme neuf : par exemple, une peinture avec 1 an de franchise ne subit aucune décote la première année. La part résiduelle est le pourcentage minimum de valeur qui reste même après la durée de vie théorique : avec 10 % de part résiduelle, un élément ne descend jamais en dessous de 10 % de sa valeur neuve.
En clair, retenez ceci : plus un équipement est ancien, moins vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie en cas de dégradation. Et au-delà de sa durée de vie, la retenue sera quasi nulle.
Exemple chiffré de calcul de vétusté
Situation : Un canapé acheté 800 € il y a 6 ans est taché et déchiré à la sortie du locataire. Durée de vie : 10 ans, franchise : 2 ans.
Calcul : 6 ans / 10 ans = 60 % de vétusté. Valeur résiduelle = 800 × (1 - 0,60) = 320 €. La retenue maximale sur le dépôt de garantie est de 320 € (et non 800 €). Le bailleur doit fournir un devis ou une facture de remplacement pour justifier la retenue.
6. Quel est le lien entre état des lieux et dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, c'est la somme que le locataire verse à l'entrée et que le bailleur conserve "en garantie" jusqu'à la sortie. Autrement dit, c'est votre filet de sécurité en cas de dégradation. Mais attention : vous ne pouvez pas le garder "au cas où" — la loi impose des règles strictes de restitution.
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en location meublée (article 25-6 de la loi de 1989, à ne pas confondre avec l'article 22 qui fixe le plafond à 1 mois pour les locations nues). Sa restitution dépend directement de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.
Délais de restitution
Le délai de droit commun est de 2 mois à compter de la remise des clés (article 22 de la loi de 1989). Ce délai est réduit à 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée — c'est un bonus de réactivité, pas un droit automatique :
| Situation | Délai de restitution | Pénalité de retard |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'entrée | 1 mois maximum | 10 % du loyer mensuel par mois de retard |
| Dégradations constatées à la sortie | 2 mois maximum | 10 % du loyer mensuel par mois de retard |
| Bail mobilité | Pas de dépôt (interdit par l'art. 25-17) | Recours Visale ou caution |
Retenues autorisées et justificatifs obligatoires
Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie uniquement :
- Les réparations locatives liées à des dégradations excédant l'usure normale (article 7 de la loi de 1989)
- Les loyers et charges impayés
- Une provision de 20 % maximum pour charges de copropriété, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes
Chaque retenue doit être justifiée par des photos comparatives (entrée vs sortie) et des devis ou factures. Un simple courrier descriptif ne suffit pas : la jurisprudence constante de la Cour de cassation (3e chambre civile) exige des justificatifs concrets et chiffrés.
Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt ?
- Mise en demeure par LRAR avec rappel du délai légal et de la pénalité de 10 % (délai de 8 jours)
- Saisine de la CDC (commission départementale de conciliation) — gratuite, délai de 2 mois
- Conciliateur de justice — gratuit, disponible en mairie ou au tribunal
- Tribunal judiciaire — sans avocat obligatoire sous 5 000 € (déclaration au greffe)
La pénalité de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard est automatique et ne nécessite pas de mise en demeure préalable (article 22 de la loi de 1989). Elle court dès le lendemain de l'expiration du délai légal.
Situation : Location meublée à 900 €/mois. Dépôt de garantie : 1 800 € (2 mois). Le locataire part après 3 ans. Constatations à la sortie :
- Trou dans le mur du séjour → réparation 150 €
- Réfrigérateur endommagé (acheté 500 €, 4 ans) → vétusté 40 %, retenue 300 €
- Peinture chambre jaunie → usure normale (3 ans sur 7 ans de durée de vie) → 0 €
- 2 assiettes cassées → remplacement 20 €
Délai : 2 mois car dégradations constatées. Le bailleur joint au courrier de restitution les photos comparatives et les factures. La peinture jaunie ne peut PAS être retenue : 3 ans sur une durée de vie de 7 ans = usure normale.
7. Quand faire appel à un commissaire de justice et combien cela coûte ?
Concrètement, un commissaire de justice (anciennement "huissier") est un officier public dont les constats ont une force juridique particulière : ils font foi devant un tribunal jusqu'à preuve contraire. C'est la personne à appeler quand bailleur et locataire ne parviennent pas à se mettre d'accord.
Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice sont devenus commissaires de justice. Leur intervention est nécessaire dans deux cas principaux :
- Refus d'une des parties de participer à l'état des lieux amiable
- Désaccord sur le contenu de l'état des lieux
Tarifs réglementés 2026 (source : Service-public.fr)
Les tarifs incluent les émoluments, les frais de convocation par LRAR et les frais de déplacement :
| Surface du logement | Tarif TTC tout compris | Part bailleur (50 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 162,16 € | 81,08 € |
| De 50 m² à 150 m² | 184,08 € | 92,04 € |
| Plus de 150 m² | 261,46 € | 130,73 € |
Qui paie les frais ?
L'article 3-2 de la loi de 1989 est clair : les frais du commissaire de justice sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, que ce soit pour l'entrée ou pour la sortie. Ce partage 50/50 s'applique dans les deux cas, sous réserve que la convocation par LRAR ait été envoyée au moins 7 jours avant la date du rendez-vous.
Frais d'agent immobilier
Si un agent immobilier réalise l'état des lieux, ses honoraires sont partagés 50/50. La part du locataire est plafonnée à 3 € TTC/m² de surface habitable (article 5 de la loi de 1989, modifié par la loi ALUR). Pour un appartement de 40 m² : part locataire maximale = 120 €. La part du bailleur est libre.
Conseil LMNP.AI — Stratégie commissaire de justice
Pour un logement meublé avec un mobilier de valeur (> 5 000 €), faire systématiquement appel à un commissaire de justice est un investissement judicieux : environ 81 € de votre part (50/50 sur 162 €) pour un document probant et incontestable en cas de litige sur un dépôt de 1 800 €. Le constat du commissaire fait foi jusqu'à preuve contraire.
8. L'état des lieux numérique est-il valable juridiquement ?
Gérez votre location meublée avec LMNP.AI
Expert-comptable LMNP le moins cher de France : liasse fiscale, amortissements, téléprocédure. A partir de 179 EUR/an, essai gratuit.
Fini le formulaire papier rempli au stylo bille. Aujourd'hui, des applications spécialisées permettent de faire un état des lieux directement sur tablette ou smartphone, avec photos intégrées et signature sur écran. Et oui, c'est parfaitement légal.
L'article 3-2 de la loi de 1989 autorise l'état des lieux sur tout support, papier ou numérique. Le document numérique doit respecter les mêmes conditions : être daté, signé par les deux parties et remis à chacune.
Avantages du numérique
- Photos intégrées : chaque constatation est accompagnée d'une photo horodatée
- Comparaison automatique entrée/sortie côte à côte
- Signature électronique conforme au règlement eIDAS
- Envoi immédiat par email aux deux parties
- Archivage sécurisé dans le cloud
Applications conformes
| Application | Prix indicatif | Points forts |
|---|---|---|
| Startloc | 5 € / état des lieux | Signature électronique, comparaison entrée/sortie, PDF |
| ImmoPad | 3,90 € / état des lieux | Photos illimitées, inventaire mobilier intégré |
| Zeestate | 6 € / état des lieux | Reconnaissance vocale, modèles personnalisables |
| Check & Visit | À partir de 4 € / EDL | Grille de vétusté intégrée, export comptable |
9. Quel est l'impact fiscal de l'état des lieux en LMNP ?
Beaucoup de bailleurs LMNP l'ignorent, mais l'état des lieux a un impact fiscal direct. Le principe est simple : au régime réel BIC (le régime fiscal des loueurs en meublé qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le mobilier), toutes les dépenses liées à l'état des lieux viennent réduire votre résultat imposable. Autrement dit, elles diminuent vos impôts.
L'état des lieux a un impact fiscal direct pour le propriétaire LMNP au régime réel BIC. C'est un angle que LMNP.AI est le seul à traiter en profondeur.
Charges déductibles liées à l'état des lieux
Le tableau ci-dessous liste toutes les dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs. La colonne "Compte comptable" vous indique où enregistrer chaque dépense dans votre comptabilité LMNP — c'est l'information à transmettre à votre expert-comptable.
| Dépense | Traitement fiscal | Compte comptable |
|---|---|---|
| Frais de commissaire de justice (entrée) | Charge déductible (art. 39-1 CGI) | 622600 — Honoraires |
| Frais de commissaire de justice (sortie) | Charge déductible (art. 39-1 CGI) | 622600 — Honoraires |
| Application EDL numérique | Charge déductible | 615000 — Entretien et réparations |
| Réparations locatives (non couvertes par dépôt) | Charge déductible | 615000 — Entretien et réparations |
| Remplacement mobilier (< 500 € HT) | Charge déductible ou immobilisation au choix (tolérance BOFiP BOI-BIC-CHG-20-30-10) | 606300 — Fournitures d'entretien |
| Remplacement mobilier (≥ 500 € HT) | Immobilisation amortissable obligatoire (5-10 ans selon le type de meuble) | 218400 — Mobilier |
| Frais de déplacement pour l'EDL | Charge déductible (train, km au barème fiscal, péage, parking) | 625100 — Voyages et déplacements |
| VNC ancien meuble remplacé | Charge exceptionnelle (si le meuble n'était pas totalement amorti) | 675000 — VNC des éléments cédés |
En clair, retenez deux règles : si le meuble de remplacement coûte moins de 500 € HT, vous le passez directement en charge (il réduit votre résultat de l'année). S'il coûte 500 € HT ou plus, vous l'inscrivez à l'actif et vous l'amortissez sur plusieurs années — c'est-à-dire que vous déduisez une fraction de sa valeur chaque année. Dans les deux cas, l'état des lieux de sortie sert de justificatif pour prouver la nécessité du remplacement.
Lien état des lieux → amortissement
L'état des lieux et l'inventaire mobilier servent de preuve de l'existence et de la valeur des équipements pour leur inscription au tableau des immobilisations. En cas de contrôle fiscal, l'administration peut demander les justificatifs d'achat du mobilier. L'inventaire signé par le locataire constitue une preuve supplémentaire de la réalité et de l'état du mobilier amorti.
10. Quelles sont les différences entre état des lieux meublé et nu ?
Si vous hésitez entre louer en meublé ou en nu, ou si vous venez de la location nue, voici les différences concrètes à connaître pour l'état des lieux. La location meublée impose davantage de formalisme, mais offre en contrepartie une meilleure protection (dépôt plus élevé) et une fiscalité plus avantageuse.
| Critère | Location meublée | Location nue |
|---|---|---|
| État des lieux | Obligatoire (art. 3-2) | Obligatoire (art. 3-2) |
| Inventaire mobilier | Obligatoire (art. 25-5) | Non applicable |
| Dépôt de garantie | 2 mois maximum | 1 mois maximum |
| Grille de vétusté mobilier | Applicable + mobilier | Applicable (logement seul) |
| Fiscalité des réparations | BIC — charge ou amortissement | Revenus fonciers — charge déductible |
| Nombre de documents | 2 (EDL + inventaire) | 1 (EDL seul) |
| Risque en l'absence | Pas de retenue + risque requalification | Pas de retenue sur dépôt |
En résumé, la grande différence est l'inventaire mobilier : obligatoire en meublé, inexistant en nu. C'est un document supplémentaire à préparer, mais c'est aussi votre meilleure protection contre les dégradations du mobilier. Avec un dépôt de 2 mois au lieu de 1 et la possibilité d'amortir fiscalement le mobilier remplacé, le bailleur LMNP dispose d'outils que le bailleur en location nue n'a pas.
11. Cas particuliers : bail mobilité, colocation et meublé de tourisme
Bail mobilité (articles 25-12 à 25-18)
Le bail mobilité est un contrat de 1 à 10 mois, non renouvelable, destiné aux personnes en formation, études, stage ou mission temporaire. Sa particularité : le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Pour se protéger, il faut donc s'appuyer sur la garantie Visale (un service gratuit d'Action Logement qui se porte caution pour le locataire).
L'état des lieux et l'inventaire mobilier sont identiques à un bail meublé classique. La seule différence concerne le dépôt de garantie : il est strictement interdit (article 25-17). En cas de dégradation constatée à la sortie, le bailleur doit :
- Activer la garantie Visale (Action Logement) dans les 30 jours
- Faire appel à la caution personnelle si un garant a été désigné
- En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire (procédure au fond)
Colocation meublée
En colocation avec bail unique, l'état des lieux d'entrée est réalisé en présence de tous les colocataires. L'inventaire mobilier est unique pour le logement. Lors du départ d'un colocataire, un état des lieux intermédiaire peut être réalisé (recommandé mais non obligatoire). L'état des lieux de sortie définitif est établi au départ du dernier colocataire.
Bail étudiant meublé (9 mois)
L'état des lieux et l'inventaire sont strictement identiques à un bail meublé classique. Le décret 2016-382 s'applique intégralement. Points spécifiques :
- Le garant (parents, caution) n'est pas partie à l'état des lieux et ne le signe pas
- Insistez sur l'inventaire détaillé avec photos : les étudiants sont souvent moins vigilants à l'entrée
- Le dépôt de garantie reste plafonné à 2 mois de loyer hors charges
- Le bail étudiant n'étant pas renouvelable, l'état des lieux de sortie intervient obligatoirement en fin de bail
Location saisonnière (Airbnb, Booking)
En location de courte durée, l'état des lieux n'est pas formellement exigé par la loi de 1989 (qui vise les résidences principales). Cependant, LMNP.AI recommande fortement de réaliser un check-in/check-out photographique systématique :
- Photos horodatées avant et après chaque séjour
- Inventaire simplifié avec état du mobilier
- En cas de dégradation : déclaration sur la plateforme dans les 14 jours (Airbnb AirCover) ou 24h (Booking)
Décès du locataire
Le bail est transféré automatiquement aux héritiers (article 1742 du Code civil). Ceux-ci peuvent donner congé par LRAR et disposent du délai de préavis normal (1 mois en meublé). L'état des lieux de sortie est réalisé avec les héritiers ou le notaire en charge de la succession. Le dépôt de garantie est restitué aux héritiers après déduction des éventuelles dégradations.
Travaux réalisés par le locataire
Si le locataire a réalisé des travaux sans autorisation, le bailleur peut exiger la remise en état à ses frais, constatée à l'état des lieux de sortie. Si les travaux ont été autorisés par avenant, un avenant à l'état des lieux doit documenter les modifications. En l'absence de clause spécifique, le bailleur conserve les améliorations sans indemniser le locataire (clause d'accession, article 555 du Code civil).
12. Comment résoudre un litige sur l'état des lieux ?
En cas de désaccord avec votre locataire (ou votre bailleur) sur l'état des lieux ou le dépôt de garantie, inutile de foncer au tribunal. La loi prévoit un parcours progressif : d'abord la conciliation gratuite, puis la justice si nécessaire. Dans la majorité des cas, le litige se règle avant le tribunal.
Étape 1 : Commission départementale de conciliation (CDC)
La CDC est un recours gratuit et amiable. Elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour tout litige lié à l'état des lieux, au dépôt de garantie ou aux charges. La commission dispose de 2 mois pour rendre un avis de conciliation. En cas d'échec, les parties peuvent saisir le tribunal.
Étape 2 : Conciliateur de justice
Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole qui intervient gratuitement. Il peut être saisi directement ou sur orientation du tribunal. Sa mission est de trouver un accord amiable entre les parties.
Étape 3 : Tribunal judiciaire
En cas d'échec de la conciliation, le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges locatifs. La procédure est simplifiée pour les montants inférieurs à 5 000 € (déclaration au greffe, sans avocat obligatoire).
Principes jurisprudentiels établis
La Cour de cassation (3e chambre civile) a établi plusieurs principes constants qui s'appliquent aux litiges liés à l'état des lieux :
| Principe jurisprudentiel | Conséquence pratique |
|---|---|
| Absence d'EDL d'entrée = pas de retenue possible | Le bailleur ne peut prouver les dégradations sans base de comparaison. Le dépôt doit être restitué intégralement. |
| EDL dans de mauvaises conditions = contestable | Un état des lieux réalisé sans éclairage suffisant ou dans des conditions ne permettant pas une vérification complète peut être annulé par le juge. |
| Justificatifs obligatoires pour les retenues | Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures chiffrés. Un simple courrier descriptif ne suffit pas. |
| Absence d'inventaire = risque de requalification | L'absence d'inventaire mobilier peut constituer un indice de requalification en location nue, avec passage des BIC aux revenus fonciers. |
| Grille de vétusté annexée au bail = opposable | La grille de vétusté jointe au bail constitue une clause contractuelle opposable aux deux parties pour le calcul des retenues. |
| Vétusté non imputable au locataire | L'usure normale résultant du temps et de l'usage courant ne peut jamais être imputée au locataire (article 7 loi 1989). |
En clair, la jurisprudence est constante sur un point essentiel : pas d'état des lieux = pas de retenue possible. Et même avec un état des lieux, chaque retenue doit être prouvée par des justificatifs concrets. Le bailleur qui prend le temps de bien documenter son état des lieux se protège efficacement ; celui qui bâcle le travail s'expose à devoir tout rembourser.
13. Mythes et idées reçues : vrai ou faux ?
Beaucoup de propriétaires et de locataires ont des croyances erronées sur l'état des lieux. LMNP.AI déconstruit les 6 mythes les plus répandus :
FAUX — "Un locataire qui refuse de signer est protégé"
Si le locataire refuse de signer, le bailleur fait appel à un commissaire de justice qui convoque les deux parties par LRAR (7 jours de délai). Le constat s'impose aux deux parties, même en l'absence du locataire (article 3-2 alinéa 3). Le locataire qui refuse se met en difficulté : le constat du commissaire sera présumé objectif et fera foi.
FAUX — "Les photos remplacent l'état des lieux écrit"
Les photos seules ne satisfont pas les exigences du décret 2016-382 : un état des lieux écrit, daté et signé par les deux parties est obligatoire. Les photos constituent un excellent complément probant, mais pas un substitut. En revanche, un état des lieux sans photos est beaucoup plus difficile à défendre devant un juge.
FAUX — "Le propriétaire peut garder le dépôt sans justificatif"
Chaque retenue doit être justifiée par des devis ou factures. Un courrier listant les dégradations ne suffit pas. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt majoré de dommages-intérêts, en plus de la pénalité légale de 10 % par mois de retard.
FAUX — "L'usure normale n'existe pas pour le mobilier"
Le décret 2016-382 définit la vétusté comme "l'usure résultant du temps ou de l'usage normal". Elle s'applique à tout, y compris au mobilier. Un canapé qui se tasse après 8 ans, un matelas qui se déforme, un revêtement qui s'use : c'est de la vétusté non imputable au locataire. Seuls les dommages excédant cette usure normale peuvent être retenus.
VRAI — "L'inventaire mobilier est un document distinct du bail"
L'inventaire est bien un document séparé, signé à part, annexé au contrat de bail (article 25-5). Lister les meubles dans le bail ne suffit pas à remplir cette obligation légale. Un inventaire distinct, détaillé et signé par les deux parties est indispensable pour se protéger d'une requalification en location nue.
VRAI — "L'état des lieux amiable est gratuit"
L'état des lieux réalisé directement entre le bailleur et le locataire ne peut faire l'objet d'aucune facturation. Seul le recours à un professionnel (commissaire de justice ou agent immobilier) génère des frais, qui sont alors partagés entre les parties.
14. Cas pratiques chiffrés : de l'état des lieux à la comptabilité LMNP
Pour bien comprendre comment tout s'articule — état des lieux, dépôt de garantie, vétusté et fiscalité — rien ne vaut des exemples concrets. Voici 3 situations réelles avec le traitement complet, du constat de dégradation jusqu'à l'écriture comptable.
Avant de lire ces cas, deux termes utiles à connaître. L'amortissement, c'est le fait de répartir le coût d'un meuble sur plusieurs années : au lieu de déduire 800 € d'un coup, vous déduisez 80 € par an pendant 10 ans. La VNC (valeur nette comptable), c'est ce qu'il reste à amortir — la part du meuble que vous n'avez pas encore déduite fiscalement.
Loyer : 750 €/mois. Dépôt : 1 500 € (2 mois).
Constatations à la sortie :
- Canapé taché et déchiré (acheté 800 € il y a 6 ans, durée de vie 10 ans) → vétusté 50 %, retenue : 400 €
- 3 verres cassés (service de 6 verres, 30 €) → retenue : 15 €
- Peinture salon jaunie → 4 ans sur 7 ans de durée de vie = usure normale → 0 €
- Trou dans la porte de la chambre → réparation 180 € → retenue : 180 €
Total retenues : 595 € | Restitué : 905 € | Délai : 2 mois
Traitement fiscal LMNP : Le bailleur remplace le canapé (nouveau : 900 €, > 500 € HT → immobilisation amortie sur 10 ans = 90 €/an). La VNC de l'ancien canapé (800 € - 480 € amortis = 320 €) passe en charge exceptionnelle (compte 675). Les 595 € retenus ne sont pas un produit imposable (remboursement de dommage). La réparation de la porte (180 €, non couverte par le dépôt : 0 € de reste à charge) est déjà compensée.
Loyer : 550 €/mois. Dépôt : 1 100 €.
Constatations à la sortie :
- Micro-ondes ne fonctionne plus (acheté 120 €, 5 ans) → vétusté 62 %, retenue : 46 €
- Matelas taché (acheté 350 €, 2 ans) → vétusté 0 % (dans la franchise) → retenue : 350 € (remplacement complet car dans la franchise de 2 ans)
- Poêle abîmée → usure normale après 9 mois → 0 €
Total retenues : 396 € | Restitué : 704 € | Délai : 2 mois
Traitement fiscal LMNP : Le micro-ondes (120 € < 500 € HT) est passé en charge déductible directe. Le matelas (350 € < 500 € HT) est également en charge déductible. Total charges déductibles : 470 € (dont 396 € compensés par le dépôt, reste 74 € de charge nette).
Loyer : 850 €/mois. Dépôt : interdit (bail mobilité). Garantie Visale souscrite.
Constatations à la sortie après 6 mois :
- Table de salle à manger rayée (achetée 600 €, 3 ans) → vétusté 20 %, dommage : 480 €
- Store occultant cassé → remplacement 90 € → dommage : 90 €
Total dommages : 570 € | Pas de dépôt → déclaration Visale
Procédure : Déclarer le sinistre dégradation sur le portail Visale d'Action Logement dans les 30 jours suivant la sortie. Joindre l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie, les photos comparatives et les devis. Visale rembourse le bailleur directement. Les 570 € remboursés ne sont pas imposables (indemnité d'assurance). Le remplacement de la table (600 € ≥ 500 € HT) est une immobilisation amortie sur 10 ans.
15. Checklist complète du bailleur LMNP pour l'état des lieux
Avant l'entrée du locataire
- Vérifier la présence des 11 meubles obligatoires (décret 2015-981)
- Préparer l'inventaire mobilier avec photos datées de chaque équipement
- Choisir le support : formulaire papier ou application numérique
- Annexer une grille de vétusté agréée au bail
- Relever les compteurs individuels (eau, électricité, gaz)
- Préparer le jeu de clés complet (compter et noter le nombre)
Le jour de l'état des lieux d'entrée
- Réaliser l'état des lieux en plein jour ou avec éclairage suffisant
- Parcourir chaque pièce : sol, murs, plafond, fenêtres, équipements
- Tester chaque équipement : plaques, four, réfrigérateur, robinetterie, VMC, interphone
- Vérifier l'inventaire mobilier pièce par pièce
- Prendre des photos horodatées de chaque pièce et meuble
- Faire signer les deux parties (ou utiliser la signature électronique)
- Remettre un exemplaire au locataire immédiatement
- Informer le locataire du délai de 10 jours pour compléter
À la sortie du locataire
- Convoquer le locataire par LRAR ou remise en main propre (délai de 7 jours)
- Comparer pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée
- Appliquer la grille de vétusté pour distinguer usure normale et dégradation
- Photographier les dégradations constatées
- Faire signer et remettre un exemplaire
- En cas de refus : faire appel à un commissaire de justice
- Restituer le dépôt dans le délai légal (1 ou 2 mois) avec justificatifs
Conseil LMNP.AI — Archivage fiscal
Conservez les états des lieux, inventaires et photos pendant 6 ans minimum (durée de prescription fiscale, article L102 B du LPF). En cas de contrôle fiscal, ces documents justifient la réalité de votre activité de location meublée et la valeur du mobilier inscrit au tableau des amortissements.
Mise à jour : mars 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 22, 25-5), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, Code civil (articles 1730-1731), arrêté du 26 février 2016, jurisprudence Cour de cassation 3e chambre civile. Ce guide est fourni à titre informatif par LMNP.AI. En cas de doute, consultez un professionnel du droit.