Mis à jour le 2 octobre 2026 — projet de loi déposé le 1er octobre 2026, non voté. Sources en fin d’article.

LMNP 2027 : ce que le plafond d’amortissement change dans votre comptabilité

Si le projet de loi de finances pour 2027 passe en l’état, l’amortissement de vos murs ne sera plus déductible qu’à hauteur de 2,5 % de leur base amortissable, et jamais au-delà de 7 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). L’excédent ne serait plus mis de côté : il serait perdu. Le stock en attente fin 2026 aurait dix ans pour s’écouler, au plus à hauteur de la moitié du résultat.

L’article 7 ne fixe aucune date d’entrée en vigueur. Son régime transitoire raisonnant en « exercices clos à compter du 1er janvier 2027 », la lecture la plus probable vise l’exercice 2027, déclaré au printemps 2028 : une lecture, pas une certitude.

Cette page détaille le calcul pour le loueur qui suit lui-même ses comptes. Les autres changements récents sont rassemblés dans notre récapitulatif des réformes LMNP 2025-2026.

1. Le texte déposé le 1er octobre 2026, lu par un comptable

Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) est déposé sur le bureau de l’Assemblée depuis le 1er octobre 2026. Son article 7 modifie l’article 39 C du code général des impôts, qui encadre déjà l’amortissement des biens loués. La règle nouvelle tient dans une phrase :

La phrase suivante ramène le taux à 1,5 % et le plafond à 5 000 € lorsque le logement est un meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Trois expressions comptent. « Ces locaux » : la limite porte sur les murs, pas sur tout ce que vous avez immobilisé (section 4). « Par foyer fiscal » : on additionne tous les logements du foyer. « Pas exercée à titre professionnel » : seuls les non-professionnels sont visés.

La date d’application : ce que le texte ne dit pas

Seul le régime transitoire distingue les exercices clos avant le 1er janvier 2027 de ceux clos ensuite ; d’où la lecture la plus probable d’un premier exercice concerné clos en 2027. Une autre lecture reste possible : sans date, une loi fiscale vise le fait générateur postérieur à sa publication, c’est-à-dire, pour un bénéfice, la clôture de l’exercice. Publiée fin décembre 2026, elle pourrait en théorie atteindre l’exercice clos le 31 décembre 2026. Un amendement de précision est probable ; d’ici là, date à confirmer.

D’après la presse, Bercy attend de la mesure environ 200 millions d’euros par an et chiffre à 1,37 million le nombre de loueurs touchés ; le projet lui-même ne donne ni l’un ni l’autre de ces chiffres.

2. Votre déduction maximale en quatre étapes

Le calcul se refait après chaque clôture, avec les chiffres de votre comptabilité.

1. Isoler la base amortissable des locaux : prix de revient des murs (acquisition, frais incorporés, travaux immobilisés), moins la quote-part du terrain, jamais amortissable, et moins le mobilier, suivi à part. On lit parfois que le taux s’appliquerait au prix du bien entier : le terrain n’en fait pas partie (comment évaluer la valeur du terrain).
2. Appliquer le taux : 2,5 % de cette base, 1,5 % pour un meublé de tourisme.
3. Confronter le total au plafond du foyer : tous logements additionnés, l’excédent au-delà de 7 000 € (5 000 € en meublé de tourisme) n’est pas déductible.
4. Appliquer ensuite la limite existante : l’amortissement ne peut toujours pas dépasser les loyers diminués des autres charges, donc ne crée pas de déficit (2 du II de l’article 39 C). Le projet précise que cette comparaison se fait après le plafond (alinéa 19).

Le plafond en euros ne mord qu’à partir de 280 000 € de base des locaux pour le foyer (7 000 ÷ 2,5 %), et vers 333 000 € en meublé de tourisme (5 000 ÷ 1,5 %). En dessous, c’est le taux qui limite.

Un exemple : deux appartements, un seul plafond

Un couple marié loue un studio (murs : 95 000 € de base) et un T3 (210 000 €). Supposons que leur plan par composants déduise aujourd’hui 9 150 € par an sur les murs. Avec le projet : 305 000 € × 2,5 % = 7 625 €, ramenés à 7 000 €. Écart : 2 150 € par an, ni déductibles ni reportables. Sur un résultat imposable, à 30 % de tranche plus 18,6 % de prélèvements sociaux, cela fait environ 1 045 € d’impôt en plus chaque année (2 150 × 48,6 %). La répartition du plafond entre logements, ou entre époux déclarant chacun une activité, n’est pas écrite : à confirmer.

3. Les amortissements en attente : un compte à rebours de dix ans

Aujourd’hui, l’amortissement bloqué par la limite des loyers nets se reporte sans limite de durée (notre guide de l’amortissement reporté). Le projet coupe ce mécanisme en deux.

Ce qui sera bloqué à partir de 2027 : perdu

Les deux freins sont visés : le plafond (2 du I) et la limite des loyers nets (2 du II). On lit parfois que tout amortissement non déduit resterait reportable dix ans : le texte réserve ce délai au stock d’avant 2027.

Le stock constitué jusqu’en 2026 : dix exercices, la moitié du résultat

Ce stock pourrait s’imputer sur les exercices clos de 2027 au 31 décembre 2036, mais seulement jusqu’à la moitié du résultat imposable restant après l’amortissement de l’année (alinéa 22). Le reliquat serait ensuite, à la lecture du texte, perdu.

Deux loueurs ont chacun 22 400 € en attente fin 2026 et des murs de 180 000 € de base, soit 4 500 € déductibles par an. Loyers et charges sont supposés constants.

Le compte à rebours pénalise surtout le loueur B, dont le loyer net couvre à peine l’amortissement.

4. Meubles, travaux, composants : où passe la frontière

Le texte plafonne « l’amortissement de ces locaux » sans préciser le périmètre. Du plus sûr au plus incertain :

• Le mobilier n’est pas un local. Lecture probable : il échappe au plafond, à confirmer. Il reste soumis à la limite des loyers nets, et l’alinéa 23 ne distingue pas : sa part bloquée serait elle aussi perdue à partir de 2027 (l’amortissement du mobilier).
• Les composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements) font partie des murs : lecture probable, ils entrent dans la base plafonnée. Le texte ne dit pas si les 2,5 % s’apprécient composant par composant ; le plus simple est un taux unique sur toute la base (la décomposition par composants).
• Les travaux immobilisés augmentent le prix de revient des locaux et rejoindraient donc la base. L’entretien et les réparations, déduits en charges, ne sont pas de l’amortissement.

Rien n’indique que le plan d’amortissement doive changer : comme l’actuelle limite de l’article 39 C, le plafond se traiterait probablement par réintégration sur la liasse (ligne 318 du 2033-B). La ventilation entre terrain, murs et mobilier devient un enjeu chiffré ; gonfler le mobilier sans factures ni inventaire exposerait à un redressement. Rappel des principes : l’amortissement en LMNP.

5. Qui échappe au plafond, et les cas que le texte laisse ouverts

Hors champ selon le texte

• Les loueurs professionnels au sens du 2 du IV de l’article 155 du CGI : plus de 23 000 € de recettes, qui dépassent en outre les autres revenus professionnels du ménage (LMP ou LMNP).
• Les résidences des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation réservées aux étudiants, aux moins de trente ans en formation ou en stage, aux alternants ou aux plus de 65 ans (LMNP en résidence étudiante).
• Le médico-social : établissements des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles (EHPAD, structures pour personnes handicapées), résidences avec services pour seniors ou personnes handicapées agréées ou autorisées, accueil familial salarié géré par un groupement (LMNP en résidence services).
• Les établissements de soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du code de la santé publique.

Ces exceptions écartent le plafond (« le premier alinéa du présent 2 »), pas la fin du report, que l’alinéa 23 applique à toute activité non professionnelle. Lecture du texte, à confirmer : en résidence étudiante ou en EHPAD, l’amortissement resterait entier, mais l’excédent sur le loyer net ne serait plus reportable à partir de 2027.

Ce que le texte ne tranche pas

• Résidences de tourisme classées : ni « meublé de tourisme » au sens du code du tourisme a priori, ni dans les exceptions. Lecture probable : 2,5 % et 7 000 €, à confirmer.
• Foyer mixte, loueur à la fois en meublé de tourisme et en longue durée : la combinaison des deux plafonds n’est pas écrite.
• Sociétés à l’IS : le plafond est exprimé par foyer fiscal, notion d’impôt sur le revenu ; rien ne dit s’il vise une SCI ou une SARL à l’IS (SCI à l’IS et location meublée). À l’inverse, une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu entre a priori dans le champ.

6. Avant la clôture 2026 : six vérifications à faire avec votre comptabilité

1. Chiffrer votre stock en attente au 31 décembre 2026. Il figure sur l’état de suivi des amortissements (modèle BOI-FORM-000038) et dans les réintégrations de la ligne 318. Sans état tenu, reconstituez-le depuis vos liasses passées.
2. Recalculer la base des murs, logement par logement puis pour le foyer, hors terrain et hors mobilier. L’écart entre l’annuité actuelle des murs et 2,5 % de ce total est ce qui ne serait plus déductible.
3. Contrôler la ventilation terrain, murs, mobilier : factures, inventaire, méthode d’évaluation du terrain.
4. Refaire la comparaison micro-BIC contre réel. L’article 7 ne touche pas au micro-BIC : abattement de 50 % en meublé de longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes 2026 (article 50-0 du CGI). Au réel, intérêts et charges restent déductibles ; seul l’amortissement est plafonné. Chiffrez plutôt que d’estimer (simulateur micro-BIC ou réel, le micro-BIC en LMNP).
5. Garder la revente en tête. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu dans la plus-value (CGI, art. 150 VB, III, créé par la loi de finances pour 2025), imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un amortissement non admis en déduction ne serait, à la lecture de ce texte, pas repris (la réintégration dans la plus-value).
6. Ne rien précipiter. La Constitution (art. 47) laisse 70 jours au Parlement pour voter le budget ; les deux assemblées puis, le cas échéant, le Conseil constitutionnel peuvent modifier ou censurer l’article. Ne vendez pas et ne changez pas de régime sur la foi d’un projet.

Sur lmnp.ai, le plan d’amortissement par composants, la part réintégrée chaque année et l’état de suivi du stock figurent déjà dans votre dossier : ce sont les chiffres des vérifications 1 et 2.

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 2 octobre 2026. Sources : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 (PDF de l’Assemblée nationale, pages 45 et 46) et sa page de présentation ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (limite actuelle de l’amortissement des biens loués) ; Constitution du 4 octobre 1958, article 47 ; CGI art. 39 C, 50-0, 150 VB III et 155 IV 2 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine depuis la LFSS 2026.

Guide informatif sur un projet de loi non voté. Les points signalés « à confirmer » sont des lectures du texte déposé, pas des positions de l’administration. Les chiffres de rendement et de loueurs concernés proviennent de Bercy, cité par la presse.