Amortissement LMNP : le guide complet pour calculer vos dotations

En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, l'amortissement est le principal levier pour réduire, voire annuler, votre imposition sur les revenus locatifs. Comprendre la décomposition par composants, les durées fiscales et les règles de plafonnement vous permet de maximiser vos dotations annuelles et de piloter votre fiscalité sur le long terme. Ce guide détaille la méthodologie exacte utilisée par les experts-comptables spécialisés LMNP.

Mis à jour : février 2026 — Intègre la réforme loi de finances 2025 (réintégration des amortissements) et le nouveau taux de prélèvements sociaux de 18,6 %.

1. Le principe de l'amortissement en LMNP

L'amortissement est un mécanisme comptable défini par l'article 39-1-2° du Code général des impôts (CGI) et le PCG (art. 311-2). Il consiste à répartir le coût d'un actif sur sa durée d'utilisation estimée. Concrètement, chaque année, une fraction du prix payé vient en déduction de vos revenus locatifs, sans qu'aucune somme ne sorte réellement de votre poche.

En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir quatre catégories d'actifs :

• Le bien immobilier (hors terrain) : murs, toiture, installations techniques, agencements
• Le mobilier : lit, canapé, table, électroménager, vaisselle
• Les travaux d'amélioration, de rénovation et de mise aux normes
• Les frais d'acquisition : frais de notaire, honoraires d'agence

C'est la raison pour laquelle la grande majorité des propriétaires LMNP au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant les 8 à 15 premières années d'exploitation. L'amortissement est la charge comptable la plus importante de votre liasse fiscale.

2. La décomposition par composants : une obligation comptable

Depuis la réforme comptable CRC 2002-10 (applicable au 1er janvier 2005), un bien immobilier ne peut plus être amorti en un seul bloc. Vous avez l'obligation de ventiler la construction en composants distincts, chacun possédant sa propre durée d'utilisation. Cette approche, dite « par composants », est une exigence du Plan Comptable Général (PCG, art. 311-2) confirmée par le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10).

La décomposition s'effectue en deux temps :

1. Isoler la valeur du terrain : le terrain n'est jamais amortissable. Il faut d'abord retrancher sa quote-part du prix d'acquisition.
2. Ventiler la construction en composants : chaque composant se voit attribuer un pourcentage du coût de construction et une durée d'amortissement propre.

Les composants retenus en pratique pour un bien d'habitation sont :

• Gros œuvre : structure porteuse (fondations, murs, planchers, charpente)
• Toiture : couverture, zinguerie, éléments de protection
• Réseaux : installations électriques, plomberie, chauffage, ventilation
• Étanchéité : ravalement, isolation thermique, menuiseries extérieures
• Agencements : aménagements intérieurs, revêtements, équipements sanitaires, cuisine

Cette ventilation n'est pas arbitraire : elle doit refléter la réalité technique du bien et être justifiable en cas de contrôle fiscal. Les pourcentages varient selon le type de bien (appartement, maison, immeuble) et son état général.

3. Répartition des composants : les pourcentages par type de bien

Les pourcentages de répartition dépendent du type de bien. Un appartement en copropriété n'a pas la même structure technique qu'une maison individuelle : la part du gros œuvre est plus faible dans un appartement (les parties communes sont réparties entre copropriétaires), tandis que les agencements et réseaux y pèsent davantage.

Voici les répartitions de référence utilisées par les experts-comptables spécialisés :

Répartition pour un appartement

Répartition pour une maison individuelle

La différence principale : dans une maison, le gros œuvre pèse davantage (45 % contre 35 %) car le propriétaire supporte seul la totalité de la structure. En contrepartie, les agencements et réseaux représentent une part plus faible. Conséquence directe : l'amortissement total est légèrement plus lent pour une maison (le gros œuvre ayant la durée la plus longue).

4. Durées d'amortissement et coefficient de vétusté

Chaque composant possède une durée de référence correspondant à un bien neuf. Cette durée est ensuite ajustée selon l'état réel du composant au moment de la mise en location, via un coefficient de vétusté.

Durées de référence (bien neuf)

Le coefficient de vétusté

Pour un bien ancien, les durées sont réduites proportionnellement à l'état du composant. Plus un composant est dégradé, plus sa durée restante est courte, et donc plus la dotation annuelle est élevée (ce qui est favorable fiscalement).

Conséquence directe : un appartement ancien en état moyen génère des dotations annuelles bien plus élevées qu'un bien neuf, car les durées résiduelles sont plus courtes. C'est un avantage fiscal majeur pour les investisseurs qui achètent dans l'ancien.

Prenons un exemple concret : le composant « agencements » représente 35 % de la valeur d'un appartement. Sur un bien neuf, il s'amortit sur 15 ans. Sur un bien en état moyen, la durée tombe à 15 × 0,50 = 7,5 ans, ce qui double la dotation annuelle.

5. La quote-part terrain : méthodologie de calcul

Le terrain ne s'use pas et ne perd jamais sa valeur théorique : il est strictement non amortissable. Avant tout calcul d'amortissement, il faut retrancher sa valeur du prix total d'acquisition. Cette proportion varie considérablement selon la localisation :

Trois méthodes d'évaluation

Le choix de la méthode impacte directement le montant amortissable. Plus la part terrain est faible, plus vous amortissez :

La troisième méthode est la saisie manuelle : vous indiquez directement le montant du terrain si vous disposez d'une estimation (notaire, géomètre, acte de vente détaillé). Notre simulateur intègre les données DVF et détecte automatiquement les grandes villes pour appliquer un forfait adapté (50 % pour les appartements en zone tendue).

6. Amortissement du mobilier et des équipements

Le mobilier se distingue de l'immobilier par des durées beaucoup plus courtes : entre 5 et 10 ans selon la nature de l'équipement. Cette durée réduite génère des dotations annuelles élevées qui viennent s'ajouter aux amortissements immobiliers, maximisant la déduction fiscale des premières années.

Stratégie d'optimisation : isoler le mobilier du prix global et l'amortir séparément est l'un des leviers les plus efficaces. Un mobilier de 8 000 € amorti sur 7 ans génère une dotation de 1 143 €/an, contre seulement 267 €/an s'il était dilué dans l'immobilier sur 30 ans. Sur 5 ans, la différence cumulée atteint 4 380 €.

Pour justifier la valeur du mobilier, conservez impérativement toutes les factures. En l'absence de factures (achat d'un bien déjà meublé), vous pouvez réaliser un inventaire valorisé au prix de remplacement, idéalement accompagné de photos datées.

7. Amortissement des travaux

Les travaux d'amélioration, de rénovation et de mise aux normes constituent une immobilisation amortissable. Ils viennent augmenter la base amortissable du bien et suivent leurs propres durées selon leur nature :

• Travaux de gros œuvre (toiture complète, reprise de façade, mise aux normes structure) : 15 à 25 ans
• Travaux d'installation (chauffage, électricité, plomberie) : 15 à 20 ans
• Travaux d'agencement (cuisine équipée, salle de bains, peintures, revêtements) : 10 à 15 ans

Attention à la distinction entre travaux amortissables (qui augmentent la valeur ou prolongent la durée de vie du bien) et travaux déductibles en charges (réparations courantes, entretien). Les réparations locatives (remplacement d'un robinet, peinture de rafraîchissement) sont déductibles immédiatement en charges l'année de leur réalisation.

8. Frais d'acquisition : charge immédiate ou amortissement ?

Les frais d'acquisition (frais de notaire, honoraires d'agence, droits d'enregistrement) représentent typiquement 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien. Vous avez le choix entre deux traitements comptables :

En pratique, la déduction immédiate en charges est le choix le plus fréquent car elle maximise l'avantage fiscal dès la première année. Pour un bien à 200 000 €, les frais de notaire représentent environ 16 000 € : déduits en charges l'année 1, ils créent un déficit BIC conséquent qui réduit votre imposition globale.

Ce choix est irrévocable : une fois la première déclaration fiscale déposée, vous ne pouvez plus revenir en arrière. Consultez votre expert-comptable pour déterminer l'option la plus adaptée à votre situation.

9. La formule de calcul : amortissement linéaire (article 39 CGI)

L'amortissement en LMNP est calculé sur une base strictement linéaire. Le mode dégressif (art. 39 A du CGI) est exclu pour l'immobilier d'habitation ancien. Cela signifie que la dotation annuelle est constante sur toute la durée d'amortissement de chaque composant.

Prenons un exemple rapide. Pour un composant « agencements » représentant 35 % de la construction d'un appartement à 200 000 € (terrain 20 %, soit 40 000 €) en bon état :

• Base amortissable de la construction : 200 000 - 40 000 = 160 000 €
• Valeur des agencements : 160 000 × 35 % = 56 000 €
• Durée : 15 ans × 0,80 (bon état) = 12 ans
• Dotation annuelle : 56 000 / 12 = 4 667 €/an

La première année, si la mise en location n'intervient pas au 1er janvier, la dotation est calculée au prorata temporis : nombre de jours entre la mise en location et le 31 décembre, divisé par 365.

10. Article 39 C : plafonnement et amortissements réputés différés

L'article 39 C du CGI pose une règle fondamentale : les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit fiscal. Concrètement, si vos charges (hors amortissements) dépassent déjà vos loyers, aucun amortissement ne sera déduit cette année-là.

Le calcul s'effectue dans cet ordre :

1. Résultat avant amortissement = Loyers – Charges déductibles (intérêts, assurance, taxe foncière, etc.)
2. Si le résultat est positif : les amortissements sont déduits dans la limite de ce résultat.
3. Le surplus non déduit est stocké en ARD (Amortissements Réputés Différés).

En pratique, cette règle est favorable au propriétaire. Vos amortissements ne sont jamais perdus : ils sont soit déduits immédiatement, soit stockés pour être utilisés plus tard. C'est un filet de sécurité qui garantit que chaque euro d'amortissement sera un jour déduit de vos revenus locatifs.

Voici comment se présente le mécanisme sur les premières années :

Dans cet exemple, le résultat fiscal est de 0 € chaque année (les amortissements absorbent tout le résultat positif), et le surplus est stocké en ARD. L'investisseur ne paie aucun impôt sur ses loyers.

11. Réforme LF 2025 : réintégration des amortissements à la revente

La loi de finances 2025 (article 84, issu de l'article 24 du PLF) a profondément modifié le traitement fiscal des amortissements LMNP à la revente. Désormais, les amortissements déduits durant la phase d'exploitation sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.

Avant la réforme (jusqu'au 31 décembre 2024)

Le LMNP bénéficiait d'un régime exceptionnel : les amortissements déduits pendant l'exploitation n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La plus-value était calculée selon le régime des particuliers (prix de vente – prix d'achat), avec des abattements pour durée de détention. L'amortissement était donc un « double avantage » : déduction pendant l'exploitation + aucune incidence à la revente.

Depuis le 1er janvier 2025

Les amortissements cumulés sont désormais ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value :

Concrètement, l'amortissement n'annule plus totalement l'impôt : il le diffère à la revente. Pendant l'exploitation, vous ne payez rien sur vos loyers. À la revente, la plus-value est mécaniquement plus élevée du montant des amortissements réintégrés.

Les exceptions à la réintégration

Certaines situations sont protégées et échappent à la réintégration :

• Résidences de services : EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme — les amortissements ne sont pas réintégrés.
• Transmissions à titre gratuit : donations et successions ne déclenchent pas la réintégration.
• Exonération par durée de détention : la plus-value reste exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt de l'amortissement : pendant 10, 15 ou 20 ans, vous ne payez aucun impôt sur vos loyers. L'avantage de trésorerie est considérable. De plus, les abattements pour durée de détention viennent atténuer significativement la plus-value taxable.

12. Cas pratique chiffré : appartement à 200 000 €

Prenons un cas concret pour illustrer l'ensemble de la méthodologie. Sophie achète un appartement de 40 m² à Lyon pour le mettre en location meublée :

Décomposition par composants (appartement en bon état)

Impact fiscal (TMI 30 %, PS 18,6 %)

Avec des loyers annuels de 9 600 € (800 €/mois) et des charges déductibles de 3 000 € (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, comptabilité) :

• Résultat avant amortissement : 9 600 – 3 000 = 6 600 €
• Amortissement calculé : 9 351 € → plafonné à 6 600 € (article 39 C)
• Résultat fiscal : 0 €
• Amortissement excédentaire stocké en ARD : 9 351 – 6 600 = 2 751 €

13. Comment utiliser notre simulateur d'amortissement LMNP

Notre simulateur ci-dessus applique exactement la méthodologie décrite dans ce guide. Voici les étapes pour obtenir votre tableau d'amortissement complet :

1. Renseignez le prix du bien et le type de logement (appartement, maison, immeuble). Le simulateur adapte automatiquement la répartition des composants.
2. Évaluez la valeur du terrain : choisissez entre la recherche automatique DVF (recommandée), le forfait ou la saisie manuelle. Le simulateur détecte les grandes villes et applique les bons coefficients.
3. Évaluez l'état de chaque composant : excellent, bon, moyen ou mauvais. Les durées d'amortissement sont automatiquement ajustées.
4. Ajoutez le mobilier et les travaux si applicable, avec leurs montants et durées.
5. Consultez le résultat : tableau complet des dotations annuelles par composant, dotation totale, économie fiscale estimée, et report des amortissements différés (ARD).

Vous pouvez simuler autant de logements que vous le souhaitez et obtenir une vue consolidée de votre portefeuille LMNP. Les résultats sont téléchargeables en PDF et sauvegardables dans votre espace personnel.