Mis à jour le 27 août 2026 — sources en fin d’article.

Travaux déductibles en LMNP : lesquels passent en charge, lesquels s’amortissent

Un devis sur la table : je retire ce montant de mes loyers cette année, ou non ? En LMNP au régime réel — celui où vous déduisez vos dépenses réelles au lieu d’un forfait —, chaque chantier tombe d’un côté ou de l’autre d’une seule frontière.

D’un côté, ceux qui remettent le logement en état sans changer ce qu’il est : repeindre, réparer, remplacer à l’identique. C’est une charge, retranchée du loyer imposable l’année même. De l’autre, ceux qui changent le logement : agrandir, améliorer, remplacer un élément qui a sa propre durée de vie. C’est une immobilisation : le coût s’ajoute à la valeur du bien et se déduit par tranches annuelles, l’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable sans rien débourser. Le montant de la facture n’y est pour rien : seule compte la nature du travail.

Au micro-BIC — le forfait, où le fisc retire d’office un pourcentage de vos loyers —, rien ne se déduit. Le cadre d’ensemble : la fiscalité du LMNP au régime réel. Et non : le seuil de 500 € ne vise pas les travaux, mais le petit matériel — section 3.

1. Le logement fonctionne-t-il autrement après les travaux ?

L’administration ne classe pas les chantiers par métier, mais par effet. Le BOFiP — le mode d’emploi officiel que le fisc publie et qui l’engage — pose trois questions (BOI-BIC-CHG-20-20-20). Un seul « oui » suffit à immobiliser :

• la dépense augmente-t-elle la valeur du bien (§ 60) ?
• allonge-t-elle nettement la durée d’utilisation du logement, appréciée au jour de la dépense (§ 10) ?
• remplace-t-elle un composant — un élément qui s’use plus vite que les murs : toiture, chaudière, fenêtres, électricité (§ 150) ?

Trois « non » : c’est de l’entretien, déduit sur l’année où la dépense est engagée (§ 140).

Une bonne nouvelle propre au meublé. Si vous louiez vide, un agrandissement ne se déduirait jamais de vos loyers ; en LMNP il est immobilisé, donc amorti. Le mauvais côté de la frontière n’efface pas la dépense, il l’étale.

À peser avant de lancer le chantier : une charge peut creuser un déficit — des dépenses supérieures aux loyers — reportable dix ans sur vos futurs loyers meublés (art. 156, I, 1° ter du CGI). L’amortissement jamais : il s’arrête aux loyers diminués des autres charges, le surplus attend (art. 39 C, II, 2 du CGI) → le déficit en LMNP.

2. Quatorze chantiers de studio, rangés du bon côté

La colonne « pourquoi » nomme le test déclencheur : elle tranche les cas absents de la liste.

Durées par poste : la ventilation par composants. Rénovation énergétique : les travaux d’isolation en LMNP. Source : BOI-BIC-CHG-20-20-20, § 10 à 150.

3. Non, il n’y a pas de seuil de 500 € pour les travaux

Le texte existe, il ne dit pas ce qu’on lui fait dire.

BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 20 autorise à passer en charges les matériels et outillages de moins de 500 € hors taxes : une perceuse, un aspirateur — pas un mur. Il vise deux comptes du plan comptable, les 2154 et 2155 : « objets, instruments et machines » du métier. Le § 30 ajoute le mobilier et le matériel de bureau, à trois conditions : renouvellement courant du mobilier installé, sans accroissement notable du nombre de meubles, hors équipement initial et hors renouvellement complet. Aucune ligne ne parle de travaux immobiliers.

Un second seuil de 500 € circule, celui de BOI-BIC-CHG-20-10-10, § 90 : il dispense d’isoler un composant sous 500 € HT, ou sous 1 % du prix de revient pour un immeuble, qui s’amortit alors avec le bien principal. Il range, il ne déduit pas.

Deux seuils, et aucun ne fait basculer un chantier immobilier du côté des charges. D’où le geste qui coûte cher : découper un devis pour rester sous 500 €. La qualification suit la nature du chantier, pas le format de la facture.

4. Remplacer un composant déjà amorti

Vous amortissez une chaudière depuis dix ans, elle tombe en panne. Que devient l’amortissement restant ?

Un composant réunit deux conditions (art. 15 bis de l’annexe II au CGI) : sa durée de vie diffère de celle des murs, et on savait dès l’achat qu’il faudrait le remplacer.

Le remplacement se traite en deux temps (BOI-BIC-CHG-20-20-20, § 150) : ce qui restait à amortir sur l’ancien élément — sa valeur nette comptable — sort des comptes et devient une charge de l’année, puis le nouveau composant est inscrit pour son coût, avec sa propre durée. On n’amortit pas un équipement qui n’existe plus. Encore faut-il la reconstituer : le BOFiP demande de retrouver la valeur d’origine du composant remplacé, puis les amortissements déjà pratiqués sur lui ; pour les petites entreprises, il admet que cette valeur d’origine égale le coût de remplacement (§ 150).

Le prorata de la première année : calculer la dotation d’amortissement. L’isolement du composant : la ventilation par composants.

5. Les travaux faits avant le premier locataire

Pas encore de locataire, pas d’activité — donc pas de charge à retrancher d’un loyer qui n’existe pas. Les travaux rejoignent le coût d’acquisition : le prix d’achat « majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien » (art. 38 quinquies de l’annexe III au CGI, repris par BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 10). Le § 20 y ajoute les honoraires d’architecte et les frais de démolition avant reconstruction.

Le chantier s’amortit avec le bâtiment et ne crée aucun déficit la première année — même arbitrage que pour les frais de notaire en LMNP.

On lit parfois qu’un « délai raisonnable de six à douze mois » séparerait les travaux de la mise en location : aucun texte ne le pose. Ce qui compte est de prouver que le bien était destiné à la location — mandat, annonces datées, diagnostics dont le DPE exigé en location meublée.

6. Les six gestes qui font tenir une dépense

Une dépense bien classée mais mal justifiée est perdue. Dans l’ordre :

1. La facture au nom de l’exploitant — celui qui déclare les loyers, pas le conjoint.
2. L’adresse du bien : seul lien entre le chantier et le logement loué.
3. Le détail par poste. Une ligne « rénovation appartement » rend la ventilation indéfendable : tout bascule du côté le plus défavorable.
4. Un paiement traçable depuis le compte dédié, ni espèces ni ticket de caisse. Une facture d’acompte seule ne prouve pas la réalisation : réclamez la définitive.
5. La bonne année. Une charge se déduit sur l’exercice où elle est engagée (BOI-BIC-CHG-20-20-20, § 140) : une facture de décembre 2026 va sur 2026, pas sur 2027.
6. Six ans de conservation à compter de la dernière opération (art. L. 102 B du LPF), en pratique jusqu’à la fin de l’amortissement.

Votre main-d’œuvre n’est jamais déductible : vous n’avez rien dépensé. Seuls les matériaux facturés le sont → toutes les charges déductibles en LMNP.

7. Revente et micro-BIC : vos travaux ne comptent pas deux fois

À la revente

Vous êtes imposé sur la plus-value, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Certains travaux majorent ce prix d’achat, donc réduisent l’impôt : le 4° du II de l’art. 150 VB du CGI vise construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, à deux conditions — n’avoir pas déjà été pris en compte pour l’impôt sur le revenu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240) et avoir été réalisés par une entreprise (§ 220). Un travail déjà déduit ou amorti ne compte donc pas deux fois. Le forfait de 15 % est une faculté réservée aux immeubles bâtis vendus plus de cinq ans après l’achat → le forfait travaux de 15 %. Et depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits reviennent dans le calcul (art. 150 VB, III du CGI, créé par la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) → la plus-value en LMNP. Les amortissements antérieurs à 2025 sont eux aussi réintégrés, quelle que soit la date de mise en location (rép. min. Mette, AN n° 10097, JO 24 mars 2026) ; les commentaires BOFiP de la réforme ne sont pas publiés.

Au micro-BIC

Aucun travail n’est déductible : l’abattement — les 50 % que le fisc retire d’office de vos loyers de longue durée — couvre toutes les charges, travaux compris (art. 50-0 du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55). Il joue sous 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 en longue durée, 15 000 € (recettes 2025 comme 2026) en meublé de tourisme non classé. Avant un gros chantier, comparez → l’abattement du micro-BIC.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 27 août 2026. Sources : BOFiP — BOI-BIC-CHG-20-10-10 ; BOI-BIC-CHG-20-20-20 ; BOI-BIC-CHG-20-30-10 ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ; BOI-BIC-AMT-10-40-10 ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20. CGI : art. 38 quinquies de l’annexe III, art. 15 bis de l’annexe II, art. 39, 1, 2°, art. 39 C, II, 2, art. 50-0, art. 150 VB, art. 150 VC, art. 154 quinquies, II et art. 156, I, 1° ter ; LPF art. L. 102 B ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025), art. 84 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12 ; rép. min. Mette, AN n° 10097, JO 24 mars 2026 ; brochure pratique IR 2026 de la DGFiP ; impots.gouv.fr.

Guide informatif. La qualification d’un chantier dépend de son contenu réel : faites détailler chaque poste sur la facture.