Mis à jour le 27 août 2026 — sources en fin d'article.

Déclarer le début de son activité LMNP : ce que vous engagez ce jour-là

Votre activité de loueur en meublé commence le premier jour de location : le jour où le logement, meublé et disponible, est proposé à un locataire — ni la signature chez le notaire, ni l'entrée des lieux. Vous devez la déclarer « dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location » (impots.gouv.fr, fiche du 8 juillet 2026), et vous recevez votre SIREN, le numéro à neuf chiffres qui identifie l'activité, assorti du SIRET du logement. Cette date engage trois choses pour des années : le départ de vos déductions, l'exercice comptable qui recueille vos premières dépenses, et l'année où vous ne payez pas d'impôt local.

La formalité prend vingt minutes, et ce n'est pas le sujet ici : son pas-à-pas est dans le guide de l'immatriculation et du SIREN en LMNP. Cette page traite la décision et ses conséquences. Si le sujet est neuf pour vous, commencez par une vue d'ensemble du statut LMNP.

1. La date de début d'activité, c'est le premier jour de location, pas la signature chez le notaire

On lit souvent qu'il faut retenir la date de l'acte notarié. L'administration dit l'inverse : acheter n'est pas exploiter. N'attendez pas la première nuitée non plus — le logement est en location dès qu'il est proposé, bail signé ou annonce publiée.

Cette date commande trois mécanismes.

1. L'amortissement — l'usure comptable du logement, retirée chaque année de vos loyers imposables sans rien débourser. Il démarre à la mise en service, le jour où le logement est prêt à accueillir un locataire, et la première année se compte « en nombre de jours » (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120 et § 240). Voir le calcul de l'amortissement LMNP.
2. L'exercice de rattachement. L'exercice, c'est votre année comptable : tout ce que vous encaissez et engagez ensuite y tombe.
3. L'année de CFE — la cotisation foncière des entreprises, l'impôt local de toute activité, meublé compris. L'année de création n'est pas imposée (art. 1478 II du code général des impôts, le CGI) : déclarer trop tôt gâche cette année offerte. Voir la CFE en LMNP.

Ce qui ne dépend pas de cette date. Les frais de notaire, meubles et travaux payés avant ne sont pas perdus : ils suivent le bien inscrit à l'actif, la liste des biens rattachés à l'activité. Vous les déduisez tout de suite ou les ajoutez au prix du bien — choix global et irrévocable (art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI). Antidater ne fait donc rien démarrer plus tôt.

Une date fausse se corrige gratuitement au guichet des formalités des entreprises tant que votre première déclaration de résultats n'est pas déposée. Une activité jamais déclarée, elle, ne se rattrape pas ainsi (voir la FAQ).

2. Micro-BIC par défaut : pour le réel, vous avez jusqu'au printemps qui suit votre première année

Vos loyers meublés sont des BIC, bénéfices industriels et commerciaux : la catégorie des activités commerciales, pas les revenus fonciers de la location vide. Deux façons de les imposer.

Le micro-BIC s'applique sans rien demander : le fisc retire d'office 50 % de vos loyers encaissés — un abattement, part forfaitaire censée couvrir vos dépenses, sans justificatif — et vous impose sur le reste. Il tient tant que vos recettes, loyers charges comprises, restent sous 77 700 € pour les recettes 2025 et 83 600 € pour les recettes 2026 (art. 50-0 du CGI, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). En meublé de tourisme non classé, sans étoiles : 30 % d'abattement et 15 000 € de seuil.

Le régime réel se demande : vous y déduisez vos dépenses réelles et l'amortissement au lieu de l'abattement. On lit partout : « en mai de l'année en cours ». Pour une création, l'art. 50-0, 4 du CGI dit autre chose.

L'option est ensuite « valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an » (art. 50-0, 4 du CGI ; BOI-BIC-DECLA-10-30, § 80 et § 110) : rien à renouveler tant que vous n'y renoncez pas. Elle engageait deux ans jusqu'à l'art. 124 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, qui l'a ramenée à un an pour les options exercées depuis le 1^er janvier 2016. L'art. 7 de la loi de finances pour 2022, lui, n'a pas touché à cette durée : il a allongé le délai pour opter, celui de l'encadré ci-dessus. Cocher le régime à la création est plus simple, mais ce n'est pas la date limite.

Sur vos chiffres : le comparatif des abattements et le simulateur micro-BIC contre réel. En détail : le micro-BIC et le régime réel.

3. LMNP ou LMP : il faut les deux conditions, jamais les 23 000 € tout seuls

Le LMNP ne se demande pas : c'est ce que vous êtes tant que vous n'êtes pas professionnel. Pour l'être, il faut réunir en même temps les deux conditions de l'art. 155, IV-2, 2° et 3° du CGI : plus de 23 000 € de recettes annuelles toutes taxes comprises et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, gérance). Une seule ne suffit pas ; le registre du commerce n'est plus exigé.

Le piège de la première année, c'est que le seuil de 23 000 € se proratise : on le compare à ce que vos encaissements auraient donné sur douze mois. La location « est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement, à la date de cet achèvement », recettes « ramenées à douze mois » (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170). Ce départ-là, c'est l'achat — pas votre déclaration d'activité.

Détail : les conditions du statut LMNP et les plafonds LMNP et LMP.

4. Avant d'ouvrir le formulaire : onze meubles, un bail ou une annonce, un RIB

Un logement réellement meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze éléments obligatoires : literie avec couette ; occultation des fenêtres des chambres ; plaques de cuisson ; four ou micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ou compartiment à −6 °C ; vaisselle ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères ; luminaires ; matériel d'entretien. Il en manque un, le bail peut être requalifié en location vide : retour aux revenus fonciers, et l'amortissement disparaît — dans notre exemple, 7 158 € de déduction envolés pour un lot de vaisselle.

Un logement disponible : bail signé, ou annonce publiée et clés prêtes. C'est ce qui date votre premier jour de location.

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) au moins classé F en résidence principale depuis le 1^er janvier 2025, E au 1^er janvier 2028 (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Vos pièces : identité, numéro de sécurité sociale, votre adresse personnelle — elle sert de siège —, celle du logement et un RIB. Le déroulé est dans le guide de l'immatriculation LMNP.

5. Le calendrier de votre première année, mois par mois

Formulaires et dates : la déclaration LMNP. Calcul : la CFE en LMNP et le simulateur de CFE.

6. Achat en octobre, bien loué vide, bien hérité, achat à deux : ce qui change

Bien acquis en cours d'année. Deux prorata coexistent, à deux dates : l'amortissement court depuis la mise en service (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120), le seuil de 23 000 € depuis l'acquisition — la signature de l'acte authentique (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 180) —, ou depuis l'achèvement si vous avez acheté sur plans (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170). Un achat d'automne peut cumuler amortissement minuscule et seuil LMP franchi.

Bien précédemment loué vide. Il entre à l'actif pour sa valeur réelle au jour de l'inscription, pas pour son prix d'achat d'origine (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 480). Vérifiez d'abord la règle des trois ans : si vous avez déjà retiré de vos autres revenus un déficit foncier — charges supérieures aux loyers —, le logement doit rester loué vide jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit (art. 156, I, 3° du CGI), sinon l'avantage est repris.

Bien reçu en succession. La valeur d'entrée est la valeur vénale, le prix de marché retenu dans la déclaration de succession.

Achat à deux. L'indivision — posséder à plusieurs sans société — obtient son propre SIREN, et le micro-BIC ne lui est pas fermé : le Conseil d'État a jugé que l'affectation d'un bien indivis à l'exploitation ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une société de fait entre les indivisaires (CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516, mentionné aux tables). Mais la même décision impose d'apprécier les seuils sur la totalité des recettes de l'entreprise, quelle que soit la part déclarée par chacun : deux indivisaires à 50/50 encaissant 90 000 € en 2026 franchissent les 83 600 € des recettes 2026, même si chacun ne touche que 45 000 €. Le micro ne se perd qu'après deux dépassements de suite (art. 50-0, 1 du CGI).

7. Les trois erreurs de démarrage qui coûtent le plus cher

1. Déclarer une date qui n'est pas le premier jour de location. Trop tôt : votre année sans CFE (art. 1478 II) tombe sur une année sans loyer, et vous payez dès votre première année de location — la cotisation minimum, dont la fourchette légale est fixée par l'art. 1647 D du CGI et revalorisée chaque année, chaque commune retenant un montant à l'intérieur de cette fourchette. En dessous de 5 000 € de recettes ramenées à douze mois, vous en êtes exonéré (art. 1647 D, I, 1 ; notice 1447-C-NOT-SD 2026). Trop tard ou jamais : activité occulte, dix ans de reprise au lieu de trois (art. L. 169 du LPF).

2. Croire que l'option pour le réel se joue le 1^er février. Elle se joue au dépôt de la déclaration de l'année de la première période d'activité (art. 50-0, 4). Beaucoup se croient hors délai et renoncent au réel l'année où frais d'acquisition, meubles et travaux pèsent le plus : 2 069 € dans notre exemple.

3. Ne rien déposer parce qu'il n'y a pas eu de loyer. Au réel, la déclaration de résultats se dépose même à zéro : elle enregistre vos dépenses et crée un déficit — l'excédent de charges sur les loyers — reportable dix ans « exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité » (art. 156, I, 1° ter du CGI), pour effacer vos loyers imposables ensuite. Voir le déficit en LMNP.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 27 août 2026. Sources légales : art. 39 1 2°, 50-0, 155 IV, 156 I 1° ter et 3°, 1478 II, 1647 D, 1728 et 38 quinquies de l'annexe III du CGI ; art. L. 169 du LPF ; loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, art. 124 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7 ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516, mentionné aux tables. Doctrine administrative opposable (art. L. 80 A du LPF) : BOI-BIC-DECLA-10-30 § 50 à § 110, version du 11 mai 2022 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 170 et § 180, version du 15 avril 2026 ; BOI-BIC-AMT-10-20 § 230 ; BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 230 et § 240 ; BOI-BIC-AMT-20-10 § 120 et § 240 ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 § 480 ; BOI-BIC-CHG-20-20-10 ; BOI-IF-CFE-20-50-10 ; BOI-CF-PGR-10-70 ; BOI-CF-INF-10-20-10. Sources administratives : notice 1447-C-NOT-SD — CFE 2026 ; DGFiP, dépliant GP 178 — loueurs en meublé non professionnels, mars 2026 ; INSEE — répertoire Sirene ; impots.gouv.fr — location meublée ; impots.gouv.fr — prélèvements sociaux sur les revenus locatifs ; service-public.gouv.fr — liste des meubles obligatoires, vérifiée le 6 mars 2026 ; formalites.entreprises.gouv.fr.

Guide informatif. Les seuils du micro-BIC sont indiqués avec leur année de recettes : ils sont revalorisés tous les trois ans.