Créer son activité LMNP 2026 : immatriculation, CFE, régime fiscal — guide complet
Mis à jour le 27 février 2026 — par Quentin Hagnère
Vous venez d'acquérir un bien meublé — appartement, studio étudiant, meublé de tourisme — et vous devez vous immatriculer en LMNP. Depuis janvier 2023, l'ancien formulaire papier P0i (Cerfa n°11921) est remplacé par le guichet unique INPI sur procedures.inpi.fr. La démarche est entièrement en ligne, gratuite, et prend 20 minutes. Mais derrière cette formalité simple se cachent plusieurs décisions stratégiques qui conditionneront vos économies d'impôt pendant 20 ans.
Ce guide traite tout : tuto immatriculation pas à pas, date de début d'activité, code APE, CFE, régime fiscal micro-BIC ou réel, LMNP en couple, expatrié, cumul auto-entrepreneur, TVA para-hôtellerie, DPE, plus-value LFI 2025. Mis à jour avec la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements, loi Le Meur) et le PLF 2026 (prélèvements sociaux 18,6 %).
Sommaire
- Qu'est-ce que le statut LMNP ? (art. 155 IV CGI)
- Avant de vous immatriculer : 3 décisions stratégiques
- S'immatriculer sur le guichet unique INPI (pas à pas)
- Code APE : 6820A ou 5520Z ?
- Les 4 documents reçus après immatriculation
- Comprendre la CFE — la double ambiguïté expliquée
- Régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié ?
- Cas particuliers : indivision, multi-biens, passage nu→meublé
- LMNP en couple — qui déclare quoi ?
- Cumul LMNP et auto-entrepreneur
- LMNP et expatriation — le piège du basculement LMP
- Inscription tardive — régularisation rétroactive
- Passage micro-BIC → réel — procédure exacte
- Premier exercice comptable — même à zéro, déposez la liasse
- Quelle structure juridique pour le LMNP ?
- TVA et para-hôtellerie
- DPE — le pré-requis oublié
- Les charges déductibles que tout le monde oublie
- Plus-value LMNP — réintégration des amortissements (LFI 2025)
- Prélèvements sociaux — 17,2 % → 18,6 % en 2026
- Succession et donation LMNP
- Risques et sanctions
- Calendrier des obligations post-création
- 7 pièges les plus coûteux
- Synthèse décisionnelle
1. Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal défini à l'article 155 IV du Code Général des Impôts. Il s'applique à toute personne physique qui loue un ou plusieurs logements meublés à titre habituel et dont les recettes ne satisfont pas simultanément les deux conditions du statut LMP.
Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) — et non en revenus fonciers comme la location nue. Cette différence est fondamentale : le BIC ouvre l'accès aux amortissements, qui permettent d'effacer fiscalement une grande partie des revenus locatifs pendant 15 à 25 ans.
Au moins une condition non remplie :
- Recettes meublées < 23 000 €/an, OU
- Recettes meublées < autres revenus d'activité du foyer
Les deux conditions simultanément :
- Recettes meublées > 23 000 €/an, ET
- Recettes meublées > autres revenus d'activité
La grande majorité des investisseurs immobiliers restent LMNP toute leur vie d'investisseur : dès que leur salaire dépasse leurs loyers meublés, la condition relative n'est pas remplie. Le LMP ne concerne que les investisseurs à très haut patrimoine locatif ou les retraités (piège détaillé en section 11).
Ce guide concerne le LMNP. Pour le LMP, consultez notre comparatif LMP vs LMNP. Pour les cotisations sociales en cas de basculement LMP, un guide dédié est disponible.
2. Avant de vous immatriculer : 3 décisions stratégiques
L'immatriculation elle-même prend 20 minutes. Mais les trois décisions qui suivent ont un impact fiscal sur 20 ans. Prenez le temps de les analyser avant d'ouvrir le guichet unique.
Décision 1 — Quelle date de début d'activité déclarer ?
La date de début d'activité que vous déclarez sur le guichet unique détermine la période pendant laquelle vos charges sont déductibles. La bonne date est la date d'achat du bien (date de l'acte notarié), pas la date de la première mise en location.
Pourquoi déclarer la date d'achat ?
Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix du bien. En déclarant la date d'achat, vous pouvez les passer en charges (régime réel) ou les amortir dès le premier exercice — économie fiscale immédiate.
Travaux et meubles : achetés entre la date d'achat et la première location, ils sont déductibles ou amortissables si votre activité a débuté à la date d'achat.
Intérêts intercalaires : si vous avez un prêt, les intérêts courus entre l'achat et la mise en location sont déductibles.
Erreur classique : déclarer la date de la première location
Si vous déclarez comme date de début la date à laquelle vous avez loué pour la première fois, vous perdez définitivement la déductibilité de toutes les charges entre l'achat et cette date : frais de notaire, meubles, travaux, intérêts intercalaires. Sur un bien à 200 000 €, ce sont en général 15 000 à 20 000 € de charges perdues.
Décision 2 — Régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié ?
Le micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes le permettent. Mais le réel est presque toujours plus avantageux dès lors que vous avez un emprunt immobilier. Cette décision est détaillée en section 7.
À retenir : depuis la loi de finances 2022, vous pouvez opter pour le réel dès la première année, sans délai de carence. L'option est valable 1 an et se renouvelle tacitement.
Décision 3 — Le logement est-il suffisamment meublé ?
Pour être qualifié de "meublé" au sens de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, le logement doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste les éléments obligatoires :
Un logement insuffisamment meublé peut être requalifié en location nue par l'administration fiscale, avec redressement sur les revenus fonciers et perte des amortissements BIC.
3. S'immatriculer sur le guichet unique INPI
Depuis le 1er janvier 2023, l'immatriculation des loueurs en meublé se fait exclusivement sur le guichet unique de l'INPI accessible sur procedures.inpi.fr. L'ancien formulaire P0i papier n'existe plus. La démarche est entièrement en ligne et gratuite.
Le délai légal est de 15 jours à compter du début d'activité (article L123-1 du Code de commerce). En pratique, si vous déclarez la date d'achat comme début d'activité, vous avez 15 jours à partir de la signature chez le notaire.
Pas à pas — immatriculation sur procedures.inpi.fr (avec captures)
Voici le parcours complet, capture par capture, tel que vous le verrez sur votre écran. Suivez chaque étape dans l'ordre.
Accéder au guichet unique et lancer la création
Rendez-vous sur procedures.inpi.fr et connectez-vous (ou créez un compte). Depuis la page d'accueil, cliquez sur le bouton vert "Créer une entreprise" dans l'encadré "Déposer une formalité d'entreprise" à gauche.
Choisir la forme juridique : Entrepreneur individuel
Le formulaire vous pose plusieurs questions. Voici exactement ce qu'il faut répondre pour un LMNP :
- ✓ Forme de l'entreprise : sélectionnez "Entrepreneur individuel"
- ✗ Statut micro-entrepreneur : cochez "Non" pour un LMNP (voir encadré ci-dessous pour le cas particulier des LMP)
- ✗ Extension d'une entreprise étrangère : cochez "Non"
- ✗ Entreprise agricole : cochez "Non"
- ✓ Activité non salariée exercée en France : cochez "Oui" — c'est la question clé pour le LMNP
Renseigner votre identité, vos coordonnées et le volet social
Identité de l'entrepreneur
Adresse, contact et volet social
Cette section concerne vos informations personnelles (pas celles du bien). Remplissez vos prénom, nom, date et commune de naissance, nationalité.
Dans la partie contact, indiquez votre email et votre téléphone. C'est sur cet email que vous recevrez les notifications de suivi de votre formalité.
Le volet social demande votre numéro de sécurité sociale et votre organisme d'assurance maladie actuel (Régime général dans la plupart des cas).
Pour "Activité non salariée antérieure" : cette question concerne toute activité indépendante exercée par le passé, pas uniquement le LMNP. Auto-entrepreneur, commerçant, artisan, profession libérale, gérant majoritaire de SARL, ancien LMNP — tout cela compte.
- • Jamais eu d'activité indépendante → répondez "Non". Un nouveau SIREN vous sera attribué.
- • Ancienne activité fermée/cessée (ex : auto-entreprise radiée) → répondez "Oui" et indiquez votre ancien SIREN. Il sera réutilisé — un SIREN est attribué à vie.
Adresse de l'entreprise, composition et insaisissabilité
Adresse de l'entreprise
Composition (représentants)
Insaisissabilité — résidence principale
Insaisissabilité — résidences secondaires
Adresse de l'entreprise : le guichet demande si l'entrepreneur souhaite fixer l'adresse de son entreprise à son domicile personnel. En tant que LMNP, vous pouvez répondre "Oui" — votre domicile servira de siège administratif. Un avertissement jaune vous informe que cette adresse sera publiée au registre national des entreprises. C'est normal et sans conséquence pour un loueur meublé.
Composition : cette section concerne les représentants et indivisaires. Pour un LMNP classique en nom propre, vous n'avez personne à ajouter. Cliquez directement sur "Étape suivante".
Insaisissabilité : depuis la loi du 14 février 2022, votre résidence principale est automatiquement protégée des créanciers professionnels (insaisissable de droit). La question vous demande si vous souhaitez effectuer une déclaration volontaire d'insaisissabilité, ce qui est inutile pour la résidence principale. Répondez "Non". Pour les résidences secondaires, vous pouvez déclarer une insaisissabilité si vous le souhaitez — c'est facultatif et rarement nécessaire pour un LMNP.
Établissement : adresse du bien et description de l'activité
5a. Description et adresse de l'établissement
C'est ici que vous indiquez l'adresse du bien que vous louez (pas votre domicile). Confirmez que c'est l'établissement principal ("Oui"). L'adresse saisie sera votre SIRET. Pour "Présence de salariés" et "Emploie des salariés", cochez "Non".
5b. Description de l'activité — le coeur du formulaire
C'est l'écran le plus important de toute la procédure. Voici comment le remplir :
- • Activité principale : cochez "Oui"
- • Date de début d'activité : indiquez la date d'achat du bien (acte notarié) si vous êtes au régime réel, ou la date de première mise en location si vous êtes au micro-BIC
- • Exercice de l'activité : "Permanente" (même pour du saisonnier — c'est votre disponibilité, pas l'occupation)
- • Activité ambulante : "Non"
- • Description de l'activité : tapez "Location meublée non professionnelle longue durée"
- • Catégorisation : sélectionnez Activités de services → LOCATION → Location de biens immobiliers → Loueur en meublé non professionnel
5c. Récapitulatif des activités et nom de domaine
Récapitulatif des activités
Nom de domaine (facultatif)
Vérifiez que le récapitulatif affiche bien "Loueur en meublé non professionnel" comme activité principale. Le nom de domaine internet est facultatif — laissez vide sauf si vous avez un site de réservation.
Choisir votre régime fiscal et le régime de TVA
C'est la décision fiscale la plus structurante. Voici les choix sur cette capture :
- • Régime d'imposition des bénéfices : "Réel simplifié BIC" — c'est le régime qui permet de déduire vos charges et d'amortir le bien. Si vous préférez la simplicité (et que vos revenus locatifs sont < 77 700 €/an), vous pouvez choisir "Micro-BIC"
- • Régime de TVA : "Activité hors champ ou exonérée de TVA" — la location meublée classique est exonérée de TVA (sauf para-hôtellerie avec services)
- • Assujettissement à la TVA : "Non"
- • Date de clôture de l'exercice : 31 décembre — c'est la date standard qui simplifie vos obligations déclaratives
Joindre vos pièces justificatives et soumettre
Dernière étape avant la soumission. Le guichet vous demande :
- • Justificatif d'identité (recto/verso) : uploadez votre carte nationale d'identité ou votre passeport. Le document doit être en cours de validité. Format PDF ou image, inférieur à 10 Mo.
- • Justificatif d'identité faisant état du mariage : uniquement si vous êtes marié(e) et que votre nom d'usage figure sur vos documents.
Une fois les pièces uploadées, cliquez sur "Valider les pièces jointes". L'écran suivant vous montrera un récapitulatif complet de votre formalité. Relisez-le attentivement, puis signez électroniquement et soumettez.
Recevoir votre SIREN — quasi instantané
Tableau de bord — suivi des formalités
Formalité validée — votre SIREN
Bonne nouvelle : en 2026, l'attribution du SIREN est quasi instantanée à quelques jours maximum. Votre formalité passe par les étapes : Reçu → Signé → Payé (gratuit) → Validé par l'INSEE.
Sur votre tableau de bord INPI, vous pouvez suivre l'avancement en temps réel. Une fois validée, cliquez sur la formalité pour voir votre SIREN à 9 chiffres, votre code APE et l'adresse de votre établissement. Vous pouvez télécharger la synthèse PDF directement.
Dans les semaines qui suivent, vous recevrez par courrier postal à votre adresse de correspondance :
- • Le formulaire 751-SD : questionnaire sur votre activité à compléter et renvoyer à votre SIE
- • Le formulaire 1447-C-SD : déclaration initiale de CFE, à renvoyer avant le 31 décembre de l'année de création
- • Votre mémorandum fiscal avec votre ROF (Référence Obligation Fiscale) et les identifiants pour votre espace professionnel impots.gouv.fr
Bon à savoir — délais réels en 2026
Attribution du SIREN : quasi instantanée à quelques jours. Depuis la dématérialisation complète du guichet unique, le traitement est beaucoup plus rapide qu'avant. Vous pouvez télécharger votre récapitulatif directement sur votre tableau de bord INPI.
Avis de situation SIRENE (INSEE) : reçu par email sous quelques jours. Contient votre SIREN, votre SIRET et votre code APE. Conservez-le précieusement.
Courriers du SIE : dans les 2 à 4 semaines suivant l'attribution du SIREN, vous recevez par courrier postal à votre adresse de correspondance : le mémorandum fiscal avec votre ROF (Référence Obligation Fiscale), le formulaire 751-SD et le formulaire 1447-C-SD. Le 1447-C-SD doit être renvoyé au SIE avant le 31 décembre de l'année de création.
Les 5 erreurs les plus fréquentes lors de l'immatriculation
1. Choisir "Personne morale" au lieu d'"Entrepreneur individuel" — pour un LMNP en nom propre, c'est toujours "Entrepreneur individuel". Le systeme créera un doublon si vous vous trompez.
2. Mettre son adresse personnelle comme adresse d'établissement — l'adresse de l'établissement doit être celle du bien loué, pas votre domicile.
3. Oublier d'opter pour le régime réel — par défaut, c'est le micro-BIC. Si vous voulez le réel (généralement plus avantageux avec un crédit), cochez-le explicitement dans le formulaire.
4. Joindre des pièces illisibles ou trop volumineuses — fichiers obligatoirement en PDF, nets et inférieurs à 10 Mo. Un scan flou = dossier rejeté.
5. Dépasser le délai de 15 jours — l'immatriculation doit être faite dans les 15 jours suivant le début d'activité. Un retard peut entraîner des pénalités.
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4. Code APE : 6820A ou 5520Z ?
Le code APE (Activité Principale Exercée) est attribué par l'INSEE après votre immatriculation. Il classe votre activité selon la nomenclature NAF et a plusieurs conséquences pratiques.
| Code APE | Intitulé | Pour quel type de location ? |
|---|---|---|
| 6820A | Location de logements | Location meublée longue durée, bail étudiant, bail mobilité, résidences services |
| 5520Z | Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée | Meublé de tourisme, Airbnb, Abritel, gîtes, chambres d'hôtes, para-hôtellerie |
| 8710A | Hébergement médicalisé pour personnes âgées | Investisseurs en EHPAD, résidences médicalisées (via bail commercial) |
Le code APE n'a aucun impact direct sur votre imposition : que vous soyez en 6820A ou 5520Z, vous restez LMNP imposé en BIC. Mais il influe sur :
- La convention collective applicable si vous employez du personnel (femme de ménage, réceptionniste)
- L'assurance professionnelle qui peut varier selon le code APE
- Certaines aides régionales réservées aux activités touristiques (code 5520Z)
- L'application de la TVA para-hôtelière : seul le code 5520Z avec prestations hôtelières ouvre droit au régime TVA
Vous pouvez avoir les deux
Si vous louez certains biens en longue durée et d'autres en saisonnière, l'INSEE attribue le code APE correspondant à votre activité principale (celle générant le plus de recettes). Vous pouvez demander une modification si votre activité principale évolue.
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5. Les 4 documents reçus après immatriculation
Après votre immatriculation sur le guichet unique, vous recevrez plusieurs documents importants par courrier postal à votre adresse de correspondance. Ne les ignorez pas : certains nécessitent une action de votre part dans des délais précis.
Document 1 — Avis de situation SIRENE (INSEE)
Votre numéro SIREN à 9 chiffres et SIRET à 14 chiffres, accompagné de votre code APE. Reçu sous quelques jours par email (et téléchargeable sur votre tableau de bord INPI). C'est votre identifiant permanent : il ne change jamais, même si vous acquérez de nouveaux biens. Conservez-le précieusement.
Document 2 — Référence Obligation Fiscale (ROF)
Identifiant fiscal attribué par votre SIE (Service des Impôts des Entreprises). Indispensable pour accéder à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr et pour la télédéclaration de votre liasse fiscale 2031. Reçu par courrier du SIE.
Document 3 — Formulaire 751-SD (questionnaire activité)
Questionnaire relatif à votre activité professionnelle envoyé par le SIE après l'attribution du SIREN. Il recueille des informations complémentaires : coordonnées, date de début d'activité, caractéristiques du local (superficie, type), et éventuellement les coordonnées de votre expert-comptable. Action requise : à renvoyer sous 15 jours après réception. Ce formulaire n'est plus envoyé systématiquement — certains SIE ne l'envoient plus du tout et se contentent du 1447-C-SD.
Document 4 — Formulaire 1447-C-SD (CFE)
Action urgente : ce formulaire de déclaration initiale de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) doit être renvoyé au SIE avant le 31 décembre de l'année de création. Si vous le manquez, l'administration peut établir la CFE sur une base forfaitaire élevée. Voir section 6 pour les détails.
Créer votre espace professionnel impots.gouv.fr
Dès que vous avez votre SIREN, créez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. C'est obligatoire car :
- Les avis de CFE ne sont plus envoyés par courrier postal — uniquement consultables en ligne
- Le paiement de la CFE est obligatoirement en ligne
- C'est par la messagerie sécurisée que vous communiquez avec votre SIE
- La télédéclaration de votre liasse 2031 (régime réel) passe par cet espace
La création prend 10 minutes avec votre SIREN. Un code d'activation est envoyé par courrier postal sous environ 3 semaines.
Vous ne recevez pas les formulaires ?
Si fin novembre vous n'avez toujours pas reçu le formulaire 1447-C-SD, n'attendez pas : téléchargez-le vous-même sur impots.gouv.fr (cherchez "1447-C-SD"), remplissez-le et envoyez-le à votre SIE via la messagerie sécurisée ou par courrier recommandé. L'obligation de le déposer avant le 31 décembre reste la vôtre, même si l'administration ne vous l'a pas envoyé.
6. Comprendre la CFE — la double ambiguïté expliquée
La CFE est probablement le sujet le plus confus pour les nouveaux loueurs meublés, car l'acronyme désigne deux choses radicalement différentes. Pour le détail complet, consultez notre guide dédié CFE LMNP.
Centre de Formalités des Entreprises
Ancien guichet physique d'immatriculation auprès des Chambres de Commerce (CCI) ou des greffes de tribunaux. Supprimé depuis le 1er janvier 2023. Remplacé par le guichet unique INPI en ligne. Si quelqu'un vous parle de "passer à la CFE", il parle de l'ancien système qui n'existe plus.
Cotisation Foncière des Entreprises
Taxe locale calculée sur la valeur locative cadastrale du bien mis en location. Due annuellement par tous les loueurs meublés. Exonération totale l'année de création, réduction de 50 % la première année pleine (art. 1478 II CGI). Minimum : 237 € à 7 349 € selon la commune.
Règles de la CFE en LMNP (impôt local)
| Année | Régime CFE | Base légale |
|---|---|---|
| Année N (création) | Exonération totale | Art. 1478 II CGI |
| Année N+1 (première pleine) | Réduction de 50 % | Art. 1478 II CGI |
| Année N+2 et suivantes | CFE pleine — selon valeur locative cadastrale | Art. 1447 CGI |
SIE compétent : le lieu du bien, pas votre domicile
C'est une erreur fréquente : la CFE est gérée par le SIE dont dépend le bien loué (la commune où il se trouve), pas par le SIE de votre domicile. Si vous habitez Paris et louez un appartement à Lyon, c'est le SIE de Lyon qui reçoit votre 1447-C-SD et qui émettra vos avis de CFE. Si vous avez plusieurs biens dans plusieurs communes, vous pourrez avoir plusieurs SIE différents et plusieurs avis de CFE.
Le formulaire 1447-C-SD — à ne pas manquer
Ce formulaire de déclaration initiale de CFE doit être déposé avant le 31 décembre de l'année de création. Il indique à l'administration la surface et la valeur locative du bien, qui servira de base à vos futures CFE. Si vous ne le renvoyez pas, l'administration établit la CFE sur une base forfaitaire minimale — mais en cas de litige, elle peut réclamer la CFE avec intérêts de retard.
7. Régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié ?
C'est la décision la plus impactante de votre vie de LMNP. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Le réel déduit vos charges réelles et les amortissements du bien. Pour une comparaison chiffrée adaptée à votre situation, utilisez notre simulateur micro-BIC vs réel.
Les seuils micro-BIC en 2026
77 700 €
Plafond de recettes
Abattement 50 %
Art. 50-0 CGI
15 000 €
Plafond loi Le Meur (LF 2025)
Abattement 30 %
Attention : seuil très bas
77 700 €
Plafond de recettes
Abattement 71 %
Si meublé de tourisme classé
Comparatif chiffré — micro-BIC vs réel
Prenons un exemple concret : un appartement acheté 200 000 € (hors notaire), loué 12 000 €/an, avec un crédit de 1 200 €/an d'intérêts, une taxe foncière de 800 €, des charges de copropriété de 600 €, et des amortissements du bien (1,5 %/an sur 30 ans) + mobilier.
| Poste | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Recettes locatives | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement 50 % (micro-BIC) | — 6 000 € | — |
| Intérêts d'emprunt | inclus dans l'abattement | — 1 200 € |
| Taxe foncière | inclus | — 800 € |
| Charges copropriété | inclus | — 600 € |
| Amortissement bien (1,5 %/an × 200 000 €) | non disponible | — 3 000 € |
| Amortissement mobilier (10 %/an × 5 000 €) | non disponible | — 500 € |
| Résultat imposable | 6 000 € | 5 900 € |
| En réel : résultat différé à 0 € si déficit possible — et les amortissements non déduits sont reportables sans limite de durée. | ||
Dans cet exemple, le réel est légèrement meilleur même sans générer de déficit. Mais la vraie différence apparaît sur les premières années, quand les intérêts d'emprunt sont élevés et les amortissements des frais de notaire + travaux s'ajoutent — permettant souvent d'atteindre un résultat nul et de ne payer aucun impôt ni prélèvements sociaux pendant 5 à 10 ans. Pour comprendre le mécanisme du déficit BIC en LMNP, consultez notre guide dédié. Voir aussi notre guide complet sur la fiscalité LMNP.
Comment opter pour le réel ?
Vous pouvez opter pour le réel de trois façons :
- Sur le formulaire 751-SD envoyé par votre SIE après immatriculation
- Sur votre déclaration 2042-C PRO (case 5XA ou 5XB selon la structure)
- Par courrier à votre SIE avant le dépôt de votre première déclaration
Depuis la LF 2022 : plus de délai de carence
Avant 2022, opter pour le réel en cours de micro-BIC imposait un délai de carence de 2 ans. Ce délai est supprimé depuis la loi de finances 2022. Vous pouvez passer du micro-BIC au réel chaque année, et inversement. L'option est valable 1 an et se renouvelle tacitement. Pour en sortir, il faut le signaler avant le 1er février de l'année concernée.
8. Cas particuliers : indivision, multi-biens, passage nu→meublé
Indivision — micro-BIC interdit
L'indivision (deux personnes ou plus copropriétaires d'un même bien) peut exercer une activité LMNP, mais avec deux contraintes majeures :
Micro-BIC interdit en indivision
L'article 50-0 du CGI réserve le micro-BIC aux "contribuables" au sens de l'IR (personnes physiques individuelles). L'indivision, en tant qu'entité distincte, est obligatoirement soumise au régime réel simplifié. Elle devra tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale 2031.
SIREN propre pour l'indivision
L'indivision s'immatricule en son nom propre (ex. "Indivision MARTIN-DUPONT") et obtient son propre SIREN. Chaque indivisaire déclare ensuite sa quote-part de résultat dans sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042-C PRO, à la quote-part de la détention).
Formulaire FCMB obligatoire
L'indivision LMNP doit déposer le formulaire FCMB (Fiche de Calcul du Montant du Bénéfice de l'activité en commun) en annexe à sa déclaration 2031, pour répartir le résultat entre les indivisaires.
Multi-biens — un seul SIREN
Si vous avez ou comptez acquérir plusieurs biens meublés, vous n'avez besoin que d'un seul SIREN. Tous vos biens sont rattachés à la même activité LMNP. Vous déclarez l'ensemble de vos recettes et charges sur une seule liasse 2031, qui cumule tous vos biens.
En revanche, si vos biens sont dans des communes différentes, vous pouvez avoir plusieurs avis de CFE (un par commune). Chaque établissement (bien loué) peut faire l'objet d'un avis de CFE spécifique.
Passage nu→meublé — la règle des 3 ans
Si vous avez précédemment loué votre bien vide (location nue) et que vous avez déduit un déficit foncier en revenus fonciers, l'article 156 I-3° du CGI impose une règle de maintien :
La règle des 3 ans (art. 156 I-3° CGI)
Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global (grâce à des travaux en location nue), vous devez continuer à louer vide pendant 3 ans à compter de l'année d'imputation.
Si vous passez en meublé pendant cette période de 3 ans, l'administration peut remettre en cause le déficit foncier antérieurement déduit et vous réclamer l'impôt correspondant avec intérêts de retard.
Conseil : si vous envisagez de passer en meublé, ne jamais imputer de déficit foncier sur le revenu global dans les 3 ans qui précèdent. Contentez-vous de reporter le déficit sur les revenus fonciers des années suivantes (report sur 10 ans).
9. LMNP en couple — qui déclare quoi ?
La question revient systématiquement : quand un couple achète un bien meublé, qui s'immatricule et quel régime fiscal s'applique ? La réponse dépend de votre régime matrimonial.
| Régime matrimonial | Immatriculation | Régime fiscal possible |
|---|---|---|
| Communauté de biens | En nom propre (un seul conjoint) | Micro-BIC ou réel |
| Séparation de biens | Indivision obligatoire | Réel obligatoire |
| PACS (séparation) | Indivision recommandée | Réel obligatoire |
| Concubinage | Indivision obligatoire | Réel obligatoire |
Simplification pour les couples mariés/pacsés
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté (légale ou universelle) et que vous faites une déclaration fiscale commune, un seul des deux conjoints peut s'immatriculer en nom propre. Cela évite la complexité de l'indivision et permet d'accéder au micro-BIC. C'est la solution la plus simple dans la majorité des cas.
10. Cumul LMNP et auto-entrepreneur
Oui, on peut cumuler une activité LMNP avec une micro-entreprise. Mais attention au cumul des chiffres d'affaires si vos deux activités relèvent des BIC.
| Activité AE | Catégorie fiscale | Règle de cumul |
|---|---|---|
| Libérale (BNC) | BNC | Deux SIRET distincts, pas de cumul de CA |
| Commerciale / artisanale (BIC) | BIC | Cumul obligatoire des CA (même catégorie BIC) |
Risque : sortie du micro-BIC pour les deux activités
Si votre micro-entreprise est en BIC (commerce, artisanat), les revenus LMNP + AE sont additionnés pour vérifier les seuils micro-BIC. Si le total dépasse 77 700 € (ou 188 700 € en vente de biens), vous sortez du micro pour les deux activités. En revanche, si votre AE est en BNC (profession libérale), les CA ne sont pas cumulés.
11. LMNP et expatriation — le piège du basculement LMP
Les non-résidents fiscaux français peuvent être LMNP, mais avec des règles d'imposition spécifiques et un piège majeur peu connu.
Taux minimum applicable
- 20 % sur les revenus nets jusqu'à 29 315 €
- 30 % au-delà
- Option pour le "taux moyen" si plus favorable (basé sur les revenus mondiaux)
Selon votre pays de résidence
- 7,5 % si affilié à un régime UE/EEE/Suisse/UK (cases 8SH/8SI)
- 17,2 % pour tous les autres pays
Le piège : basculement LMP automatique pour les expatriés
Un expatrié sans revenus professionnels français bascule automatiquement en LMP dès que ses loyers meublés dépassent 23 000 €. En effet, la condition "recettes locatives inférieures aux revenus d'activité du foyer" est impossible à remplir sans salaire français. Conséquences : affiliation URSSAF obligatoire, cotisations sociales de 35 à 45 % sur le bénéfice, changement complet de régime fiscal. Anticipez avant de vous expatrier.
12. Inscription tardive — régularisation possible jusqu'à 3 ans
Vous avez commencé à louer en meublé sans vous immatriculer ? La régularisation spontanée est possible et recommandée.
Régularisation rétroactive jusqu'à 3 ans
En 2026, vous pouvez encore déclarer une activité commencée en 2023. L'administration accepte généralement ces régularisations spontanées sans pénalité majeure. Un courrier explicatif au SIE suffit souvent à éviter la pénalité de 150 € par document manquant.
Avantage majeur : récupérer charges et amortissements
En régularisant, vous pouvez récupérer les charges et amortissements des années passées : frais de notaire, travaux, mobilier, intérêts d'emprunt. Cela crée un déficit BIC reportable qui effacera vos futurs revenus locatifs imposables.
| Situation | Pénalité |
|---|---|
| Retard sans mise en demeure (régularisation spontanée) | Majoration de 10 % + intérêts de retard (0,2 %/mois) |
| Dépôt dans les 30 jours après mise en demeure | Majoration de 20 % |
| Non-dépôt après 30 jours | Majoration de 40 % |
| Amende par document manquant | 150 € par formulaire |
Conclusion : régularisez le plus tôt possible. Une régularisation spontanée est presque toujours acceptée sans pénalité majeure, et vous récupérez vos avantages fiscaux rétroactivement.
13. Passage micro-BIC → réel — procédure exacte
Vous êtes en micro-BIC et vous souhaitez passer au réel pour bénéficier des amortissements ? Voici la procédure exacte et les délais à respecter.
Envoyer un courrier ou message au SIE avant le 1er février
Via la messagerie sécurisée de votre espace pro impots.gouv.fr ou par courrier recommandé au SIE dont dépend votre bien. Indiquez votre SIRET et votre souhait d'opter pour le régime réel simplifié à compter de l'année N.
Engagement minimum de 2 ans, renouvelé tacitement
L'option est valable 2 ans et se renouvelle tacitement. Pour en sortir (retourner au micro-BIC), il faut le signaler au SIE avant le 1er février de l'année concernée.
Première année : option directement sur l'INPI
Si vous êtes en première année d'activité, vous pouvez opter pour le réel directement lors de l'immatriculation sur le guichet unique, sans courrier supplémentaire. Voir notre guide régime réel LMNP.
Délai critique : le 1er février
Passé le 1er février, il est impossible de basculer au réel pour l'année en cours. Vous devrez attendre l'année suivante. Agissez dès janvier pour ne pas manquer ce coche.
14. Premier exercice comptable — même à zéro, déposez la liasse
Le premier exercice comptable est souvent source de confusion. Voici les règles essentielles.
Durée : flexible, maximum 24 mois
Le premier exercice peut durer moins ou plus de 12 mois, sans dépasser 24 mois. La majorité des LMNP clôturent au 31 décembre (calage sur l'année civile). Un exercice à cheval est possible mais complexifie les déclarations.
Liasse à zéro : obligatoire et stratégique
Même sans aucun loyer perçu, vous devez déposer la liasse 2031 si vous êtes au régime réel. C'est même stratégique : vous enregistrez vos charges et amortissements (frais de notaire, travaux, mobilier) dès le premier exercice, créant un déficit BIC reportable sans limite de durée qui effacera vos futurs revenus locatifs. Consultez notre guide déclaration LMNP.
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15. Quelle structure juridique pour le LMNP ?
Le choix de la structure juridique a des conséquences majeures sur votre fiscalité, votre comptabilité et votre stratégie de transmission.
| Structure | Avantage principal | Inconvénient principal |
|---|---|---|
| Nom propre | Simplicité, micro-BIC possible | Responsabilité illimitée |
| Indivision | Investir à plusieurs | Réel obligatoire, gestion lourde |
| SARL de famille | IR sans limite de durée, Dutreil possible | Famille uniquement, frais de création |
| SCI à l'IR | Transmission facilitée | Meublé > 10 % du CA = bascule IS automatique |
| SCI à l'IS | Amortissements + IS 15 %/25 % | Plus-value des professionnels à la revente |
Pour la majorité des investisseurs, le nom propre est la structure la plus simple et la plus efficace. Pour un comparatif détaillé, consultez notre guide LMNP ou SCI.
16. TVA et para-hôtellerie — quand êtes-vous assujetti ?
La location meublée est en principe exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Mais si vous proposez des prestations para-hôtelières, vous devenez assujetti. Pour le détail complet, consultez notre guide TVA LMNP.
Assujettissement TVA si 3 des 4 services suivants
Mise à jour 2025 : la boîte à clés ne suffit plus
Depuis la mise à jour du BOFiP de mars 2025, la simple boîte à clés est insuffisante pour valider le critère d'accueil. L'administration exige la possibilité d'un accueil physique ou d'une assistance humaine ponctuelle. Le nettoyage uniquement entre locataires (pas pendant le séjour) et la fourniture de linge une seule fois (sans renouvellement) ne déclenchent pas non plus l'assujettissement.
Taux applicable : 10 % (taux intermédiaire). Seuil franchise en base TVA 2026 : attention, le seuil devrait passer à 37 500 € (LFI 2026), contre 85 800 € précédemment.
17. DPE — le pré-requis oublié pour louer en meublé
Avant de créer votre activité LMNP, vérifiez que votre logement respecte les exigences de performance énergétique. Depuis 2025, un DPE insuffisant interdit purement et simplement la mise en location.
| Date | Interdiction | Impact |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | DPE G interdit | Impossible de signer un nouveau bail (location longue durée) |
| 1er janvier 2028 | DPE F interdit | Tous les nouveaux baux concernés |
| 1er janvier 2034 | DPE E interdit | Uniquement les logements notés A à D seront louables |
Location saisonnière (loi Le Meur) : DPE A à E obligatoire
Pour les meublés de tourisme (Airbnb, Booking...), la loi Le Meur impose un DPE entre A et E. Les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués en courte durée. Cette exigence s'ajoute à l'enregistrement obligatoire en mairie et à la limite des 90 jours/an en résidence principale (amende 15 000 €).
18. Les charges déductibles que tout le monde oublie
En régime réel, de nombreux LMNP passent à côté de charges déductibles méconnues, représentant facilement 500 à 1 500 € d'économie par an. Pour la liste complète, consultez notre guide charges déductibles LMNP.
Frais de déplacement
Visites du bien, rendez-vous artisans, états des lieux — au barème kilométrique
Quote-part télécoms
Téléphone, internet utilisés pour la gestion locative (50-70 %)
Logiciels et abonnements
Comptabilité (LMNP.AI), gestion locative, annonces en ligne
Assurance PNO
Obligatoire en copropriété (loi Alur 2014). 100-200 €/an, 100 % déductible
GLI + protection juridique
Garantie Loyers Impayés et protection juridique : 100 % déductibles
Petits équipements < 600 €
Ampoules, linge, consommables, petit électroménager — déductibles immédiatement
19. Plus-value LMNP — la réintégration des amortissements (LFI 2025)
La loi de finances 2025 (article 24) a instauré un changement majeur : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Pour le détail complet, consultez notre guide plus-value LMNP.
| Avant LFI 2025 | Depuis le 15/02/2025 | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 250 000 € | 250 000 € |
| Amortissements déduits | non pris en compte | — 45 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 250 000 € | 205 000 € |
| Prix de vente | 430 000 € | 430 000 € |
| Plus-value imposable | 180 000 € | 225 000 € (+25 %) |
Exceptions : résidences services exemptées
Les résidences étudiantes agréées, résidences seniors, EHPAD et établissements pour personnes handicapées sont exclus de cette réforme. Les abattements pour durée de détention (6 % par an dès la 6e année pour l'IR, 1,65 % par an dès la 6e année pour les PS) continuent de s'appliquer normalement. Voir notre guide LMNP résidences services.
20. Prélèvements sociaux — 17,2 % → 18,6 % en 2026
Les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux en plus de l'impôt sur le revenu. Attention, le taux augmente en 2026.
17,2 %
CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %
18,6 %
CSG majorée de +1,4 point (contribution au financement de la dépendance)
Impact concret : sur un résultat LMNP imposable de 5 000 €, les prélèvements sociaux passent de 860 € à 930 €, soit 70 € de plus par an. En régime réel, si votre résultat est nul grâce aux amortissements, vous ne payez aucun prélèvement social. Pour les LMP affiliés à l'URSSAF, les cotisations sociales (35-45 %) remplacent les prélèvements sociaux. Détails dans notre guide cotisations sociales LMP.
21. Succession et donation — ce que personne ne vous dit
La transmission du patrimoine LMNP est un sujet rarement traité dans les guides d'immatriculation. Pourtant, les conséquences fiscales sont considérables.
Le décès purge la plus-value latente
Au décès du loueur, le bien est réévalué à sa valeur vénale. Les héritiers repartent sur une base "neuve" pour le calcul d'une future plus-value. C'est un avantage fiscal majeur du patrimoine immobilier.
Bombe fiscale : l'assurance emprunteur au décès
Si le crédit est soldé par l'assurance décès, le capital remboursé constitue un résultat exceptionnel imposable : barème IR + prélèvements sociaux. Sur un capital restant dû de 150 000 €, cela peut représenter des dizaines de milliers d'euros d'impôt pour les héritiers.
Le LMNP est exclu du régime Dutreil
Pas d'abattement de 75 % sur la transmission en LMNP. La SARL de famille avec option IR, en revanche, peut bénéficier du Pacte Dutreil sous certaines conditions.
Donation en démembrement : stratégie optimale
Donner la nue-propriété de son vivant en conservant l'usufruit permet de bénéficier de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans) et d'une décote liée au barème de l'article 669 du CGI.
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22. Risques et sanctions en cas de retard ou d'omission
Le retard ou l'absence d'immatriculation n'est pas une simple irrégularité formelle. Il expose à des conséquences fiscales sévères (art. 1728 CGI, art. L169 LPF).
| Risque | Sanction | Base légale |
|---|---|---|
| Déclaration tardive (avec bonne foi) | + 10 % sur les impôts dus | Art. 1728 CGI |
| Non-déclaration après mise en demeure | + 40 % sur les impôts dus | Art. 1728 CGI |
| Manoeuvres frauduleuses / fausse déclaration | + 80 % sur les impôts dus | Art. 1728 CGI |
| Activité occulte (non déclarée intentionnellement) | Délai de reprise 10 ans | Art. L169 al.2-3 LPF |
| Absence de FEC (régime réel) | Amende de 5 000 € | Art. 1729 F CGI |
Activité occulte : le délai de reprise à 10 ans
Si l'administration fiscale considère que vous avez exercé une activité de location meublée sans vous immatriculer intentionnellement, elle peut qualifier cette activité d'"occulte" au sens de l'article L169 alinéas 2 et 3 du Livre des Procédures Fiscales. Le délai de reprise normal est de 3 ans ; en cas d'activité occulte, il passe à 10 ans. L'administration peut alors redresser 10 années d'impôts non déclarés, avec intérêts et pénalités.
23. Calendrier des obligations post-création
Date d'achat = date de début d'activité
Démarrez le compte à rebours des 15 jours pour l'immatriculation INPI
Immatriculation sur le guichet unique INPI
Délai légal — art. L123-1 Code de commerce. Gratuit et en ligne sur procedures.inpi.fr
Réception du SIREN (INSEE)
Attribution quasi instantanée. Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr avec ce SIREN
Courriers du SIE (751-SD et 1447-C-SD)
Renvoyer le 751-SD sous 15 jours. Remplir le 1447-C-SD avant le 31 déc.
Dépôt du formulaire 1447-C-SD
Formulaire de déclaration initiale de CFE — à déposer au SIE du lieu du bien avant cette date
Déclaration fiscale (2031 ou 2042-C PRO)
Régime réel : liasse 2031 + 2033 A à G avant le 3e jour ouvré de mai. Micro-BIC : 2042-C PRO avec le revenu global. Voir notre calendrier fiscal 2026
Avis de CFE (novembre)
Payable en ligne sur impots.gouv.fr. Exonération totale N, réduction 50 % N+1. Possible mensualisation.
24. Les 7 pièges les plus coûteux à la création
Déclarer la date de première location et non la date d'achat
Coût estimé : 10 000 à 20 000 € de charges perdues sur un bien à 200 000 €. Les frais de notaire (7-8 %), les meubles et les travaux achetés avant la première location ne sont plus déductibles si l'activité n'a pas débuté à la date d'achat.
Frais de notaire : passer en charges au lieu d'amortir (ou l'inverse)
Le choix entre amortir les frais de notaire (sur 5 à 10 ans) ou les passer en charges immédiatement est irrévocable à la première clôture. Si vous les amortissez, vous lissez l'avantage sur plusieurs années. Si vous les passez en charges, vous créez un déficit plus fort la première année. Ce choix doit être fait avant de rédiger vos premières écritures comptables — impossible de revenir en arrière.
Rater le formulaire 1447-C-SD pour la CFE
Le formulaire de déclaration initiale de CFE doit être déposé avant le 31 décembre de l'année de création. Si vous le manquez, l'administration établit la CFE sur une base forfaitaire sans tenir compte de la surface réelle du bien. Résultat : une CFE potentiellement surévaluée avec un redressement difficile a posteriori.
Indivision et micro-BIC — impossible, mais méconnu
Un couple qui achète en indivision et veut faire du LMNP pense souvent pouvoir rester en micro-BIC. Erreur : l'indivision est soumise obligatoirement au réel. Ce régime impose une comptabilité complète et une liasse 2031. Anticiper cette contrainte avant l'achat permet de choisir une structure mieux adaptée (SCI IR ≠ compatible, SARL de famille = compatible).
Imputer un déficit foncier avant de passer en meublé
Si vous avez une location nue avec des travaux importants, vous pouvez être tenté d'imputer le déficit foncier sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Mais si vous passez en meublé dans les 3 années suivantes, l'administration remet en cause cette imputation (art. 156 I-3° CGI) et réclame l'impôt avec intérêts. Si vous avez un projet de meublé, ne jamais imputer de déficit foncier global — reportez-le uniquement sur les revenus fonciers.
Plus-value 2025 — les amortissements sont réintégrés
La loi de finances 2025 (article 24) a instauré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP. Les amortissements déduits pendant la période de détention viennent réduire le prix d'acquisition, augmentant mécaniquement la plus-value imposable à la revente. Ce changement concerne les LMNP classiques ; les résidences services (EHPAD, résidences étudiantes agréées, résidences seniors) en sont exemptées. Prenez en compte cet impact dans votre calcul de rentabilité à long terme.
Basculement involontaire en LMP à la retraite
À la retraite, vos revenus d'activité (salaires) disparaissent. Si vos loyers meublés dépassent vos pensions de retraite ET 23 000 €/an, vous basculez automatiquement en LMP avec affiliation SSI obligatoire et cotisations sociales de 35 à 45 % sur le bénéfice. Ce piège peut représenter plusieurs milliers d'euros de surcoût par an. Anticipez ce scénario 5 ans avant votre retraite et ajustez votre stratégie patrimoniale (vente d'un bien, cession de parts, réduction des loyers).
25. Synthèse décisionnelle
Voici les décisions clés à prendre dans l'ordre, avec leur impact :
| Décision | Recommandation par défaut | Condition pour changer |
|---|---|---|
| Date de début d'activité | Date d'achat (acte notarié) | Toujours — pas d'exception |
| Régime fiscal | Réel simplifié | Micro-BIC si investissement cash, pas de travaux, faible valeur du bien |
| Frais de notaire | Passer en charges l'année N (si déficit OK) | Amortir si préférez lisser l'avantage — décision irrévocable |
| CGA (Centre de Gestion Agréé) | Non obligatoire depuis 2025 | Encore déductible en charge BIC — utile pour la vérification comptable |
| Structure juridique | Nom propre (personne physique) | Indivision forcée si achat à deux — SARL de famille si transmission patrimoniale planifiée |