Exonération de plus-value LMP : conditions et limites des quatre mécanismes
La vente en LMP relève des plus-values professionnelles. L'article 151 septies peut exonérer selon les recettes et la durée d'activité ; l'article 151 septies B prévoit un abattement sur la PVLT immobilière admissible. Les articles 151 septies A et 238 quindecies répondent à d'autres situations de transmission et excluent les plus-values sur les murs détenus directement. Ce guide distingue leur champ, leurs cumuls et leurs conséquences fiscales et sociales.
Guide mis à jour le 17 septembre 2026. Une exonération d'impôt sur le revenu n'autorise pas à conclure à une absence générale de coût social : la PVCT exonérée reste à retraiter pour le calcul du revenu social de l'indépendant, et les prélèvements sociaux sur la PVLT dépendent du dispositif appliqué.
En clair : pour la vente directe d'un logement en LMP, les mécanismes principaux sont l'article 151 septies et l'abattement de l'article 151 septies B. Le départ en retraite ou le prix modeste du bien ne rendent pas les murs éligibles aux articles 151 septies A ou 238 quindecies. Chaque dispositif a ses propres conditions, et le traitement social se calcule à part.
Prélèvements sociaux : 18,6 % sur la PVLT professionnelle taxable
La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) augmente la CSG applicable à ces revenus du patrimoine dès les revenus 2025. L'exception conservant le taux social de 17,2 % pour les plus-values immobilières privées ne s'étend pas aux PVLT professionnelles LMP. Dans la situation ordinaire, le total devient donc 12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux = 31,4 %. Ce taux porte sur la fraction restant taxable après les abattements et exonérations applicables à chaque base, avant les éventuelles contributions liées aux hauts revenus.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Guide complémentaire au guide PV LMP, à la PVLT LMP et au guide des cotisations sociales.
Références légales mobilisées
CGI : art. 151 septies, II et IV (exonération selon les recettes) · art. 151 septies B (abattement sur la PVLT immobilière admissible) · art. 151 septies A, I, III et IV (départ en retraite, immeubles détenus directement exclus) · art. 238 quindecies, I à V (transmissions, biens immobiliers exclus) · art. 155 IV (statut LMP) · art. 39 duodecies (PVCT/PVLT) · art. 39 quindecies (taux de 12,8 % de la PVLT) · art. 39 C (amortissements non encore déduits) · art. 41 (transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle) · art. 151 octies (apport en société) · art. 150 VB, III (minoration du prix d'acquisition en LMNP) · art. 35-I-5° bis (BIC meublé) · art. 201 (cessation) · art. 244 bis A (prélèvement des non-résidents) · art. 787 B et 787 C (Dutreil).
CSS : art. L136-6 (CSG sur les revenus du patrimoine) · art. L136-8, I-2° et IV (taux de CSG) · art. L136-3 (revenu d'activité des indépendants, abattement de 26 %) · art. D136-5 (plancher et plafond de cet abattement) · art. L131-6 (assiette des cotisations, définie par renvoi à l'article L136-3, qui exclut les plus-values et moins-values de long terme).
LPF : art. L64 et L64 A (abus de droit) · art. L102 B (conservation des documents).
Lois : LF 2022 n° 2021-1900 art. 19 (seuils 238 quindecies) · LF 2024 n° 2023-1322 art. 23 (exclusion Dutreil de la gestion de son propre patrimoine) · LF 2025 n° 2025-127 art. 84 (minoration du prix d'acquisition de certaines plus-values immobilières privées LMNP) · LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (CSG sur les revenus du patrimoine).
BOFiP : BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 (effets et cumul, 23/07/2025) · BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 et BOI-BIC-PVMV-40-20-20-40 (article 151 septies A) · BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50 (ordre B, A, puis 151 septies ou 238 quindecies, 11/05/2022) · BOI-BIC-PVMV-20-40-30 (décompte de l'abattement 151 septies B, 05/04/2017) · BOI-BIC-PVMV-40-20-50 (article 238 quindecies, 11/05/2022 et 23/07/2025) · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (durée d'activité et meublés de tourisme, 19/08/2026) · BOI-BIC-CHAMP-40-10 (statut LMP et non-résidents, 15/04/2026) · BOI-RFPI-PVINR-10-10 (prélèvement des non-résidents).
Jurisprudence : Cons. const. n° 2017-689 QPC du 08/02/2018 (inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels) · CAA Nancy 26/03/2015 n° 13NC01324 (affaire industrielle ancienne) · CE 10/02/2017 n° 387960 (donation de titres avec quasi-usufruit) · CE 30/04/2024 n° 454502 (société agricole, règle particulière liée à l'article 70) · CAA Paris 28/03/2025 n° 23PA05320 (cessions récurrentes de matériel agricole) · CE 29/09/2023 n° 473972 (Dutreil, droit antérieur à la LF 2024) · rapport annuel 2024 du Comité de l'abus de droit fiscal.
Sommaire
- Vue d'ensemble : quatre mécanismes aux champs différents
- Article 151 septies : exonération selon les recettes
- Comment compter les cinq années d'activité
- Article 151 septies B : abattement sur la PVLT immobilière
- Article 151 septies A : départ en retraite, murs exclus
- Article 238 quindecies : transmission, murs exclus
- Tableau comparatif des quatre mécanismes
- Quelles exonérations peuvent se cumuler ?
- Exonération fiscale et cotisations : deux calculs distincts
- Quel dispositif vérifier selon le profil ?
- Checklist avant de vendre
- Réforme LMNP de 2025 : pas de seconde réintégration en LMP
- Vérifier le statut fiscal de l'année de vente
- Non-résidents : trois vérifications avant de chiffrer
- Location meublée et Dutreil : une exclusion distincte des plus-values
- Donations, apports et démembrements : vérifier l'opération complète
- Ce que les décisions citées permettent de conclure
- Pour aller plus loin
Vue d'ensemble : quatre mécanismes aux champs différents
Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value immobilière privée LMNP suit d'autres règles, avec des abattements pouvant aboutir à l'exonération d'IR à 22 ans et des prélèvements sociaux à 30 ans. En LMP, quatre mécanismes sont à distinguer, chacun avec son propre champ.
Repères. La plus-value fiscale est le gain retenu pour l'impôt après les corrections prévues par les textes. Elle ne correspond ni au prix de vente ni à la somme qui reste après remboursement du crédit. La PVCT est la fraction à court terme, soumise aux règles du résultat professionnel ; la PVLT est la fraction à long terme, imposée séparément lorsqu'elle est taxable. L'IR désigne l'impôt sur le revenu. Les cotisations et contributions d'activité sur la PVCT sont distinctes des prélèvements sociaux sur la PVLT.
| Dispositif | Ce qu'il vise | Repères chiffrés | Vente directe des murs |
|---|---|---|---|
| Art. 151 septies | Activité d'au moins cinq années professionnelles admissibles, selon les recettes de référence | Exonération totale jusqu'à 90 000 € HT inclus, partielle au-dessus de 90 000 € et en dessous de 126 000 €, nulle à partir de 126 000 € | Possible sous conditions |
| Art. 151 septies B | PVLT immobilière, selon les années admissibles d'affectation du bien | 10 % par année admissible révolue au-delà de la cinquième, 100 % après quinze années | Immobilier éligible, hors exclusions |
| Art. 151 septies A | Transmission éligible à l'occasion du départ en retraite | Conditions de durée, de calendrier et de contrôle du cessionnaire | Murs exclus |
| Art. 238 quindecies | Transmission d'une entreprise, d'une branche complète d'activité ou de droits assimilés | Exonération totale jusqu'à 500 000 € inclus, partielle au-dessus de 500 000 € et en dessous de 1 000 000 €, nulle à partir de 1 000 000 € | Murs exclus |
Ces mécanismes ne se cumulent pas tous : les articles 151 septies et 238 quindecies sont exclusifs, alors que l'abattement B peut se combiner avec 151 septies (voir les règles de cumul).
Deux compteurs à ne pas confondre. Il faut reconstituer la durée professionnelle de l'activité pour l'article 151 septies, et la durée admissible d'affectation du bien vendu pour l'article 151 septies B. Dix années d'activité avec un logement acquis il y a trois ans ne donnent pas dix années d'abattement B sur ce logement.
Autrement dit : le prix d'un appartement inférieur à 500 000 € n'exonère pas sa plus-value par l'article 238 quindecies, et le départ en retraite ne rend pas l'article 151 septies A applicable aux murs.
Article 151 septies CGI : exonération selon les recettes
L'article 151 septies du Code général des impôts est le dispositif le plus couramment examiné par les loueurs en meublé professionnels. Pour la location meublée ordinaire, l'exonération suppose notamment au moins cinq années d'activité professionnelle admissible. Les recettes de référence, hors taxes, déterminent son étendue.
Conditions principales
- Au moins cinq années d'activité professionnelle admissible : les périodes LMP se cumulent, même non consécutives, et les périodes LMNP ne comptent pas (voir le compteur des cinq ans)
- Recettes de référence hors taxes comprises dans les seuils ci-dessous
- L'activité doit relever de l'impôt sur le revenu (pas des sociétés soumises à l'IS)
- Les exclusions propres aux actifs cédés restent à vérifier
Seuils pour la location meublée ordinaire
| Recettes de référence (HT) | Exonération | Fraction exonérée |
|---|---|---|
| Jusqu'à 90 000 € inclus | Totale | 100 % |
| Plus de 90 000 € et moins de 126 000 € | Partielle | (126 000 − recettes) / 36 000 |
| À partir de 126 000 € | Aucune | 0 % |
Les recettes sont appréciées selon la moyenne des exercices clos pendant les deux années civiles précédant la clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value, avec annualisation lorsque nécessaire. Pour des exercices calendaires et une vente en 2026, il s'agit habituellement de 2024 et 2025. Baisser les loyers pendant l'année de vente ne modifie donc pas directement cette moyenne antérieure.
Les recettes de référence ne sont pas nécessairement celles du seul logement vendu. Les règles de globalisation de l'article 151 septies, IV, doivent être appliquées en présence de plusieurs activités ou participations. Lorsque la société réalise elle-même la plus-value, le seuil s'apprécie en principe à son niveau. Ce calcul est distinct du test annuel du foyer pour le statut LMP.
Sources : CGI, art. 151 septies · BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 du 23/07/2025.
Meublé de tourisme classé : quels seuils retenir ?
Le classement touristique ne suffit pas à ouvrir les seuils de 250 000 € et 350 000 € de l'article 151 septies. La location meublée ordinaire relève des seuils de 90 000 € et 126 000 €, même si le logement est classé.
Les seuils de la fourniture de logement peuvent concerner une activité réellement qualifiée de para-hôtelière au regard des prestations proposées et des conditions légales. Il faut vérifier cette qualification avant de retenir l'exonération totale jusqu'à 250 000 € inclus ou l'exonération partielle au-delà de 250 000 € et en dessous de 350 000 €. Le seul classement en étoiles ne tranche pas cette question.
Exemple de calcul — exonération partielle
On suppose le statut LMP de l'année de vente établi et sept années d'activité professionnelle admissible. Les recettes de référence de l'ensemble de l'activité sont de 108 000 € HT. La vente d'un appartement dégage une plus-value professionnelle de 50 000 €, après ventilation et corrections fiscales. L'appartement ne totalisant pas plus de cinq années admissibles d'affectation, l'abattement B ne s'applique pas.
Fraction exonérée : (126 000 − 108 000) / 36 000 = 50 %
Plus-value exonérée d'IR : 50 000 × 50 % = 25 000 €
Plus-value restant imposable à l'IR : 50 000 − 25 000 = 25 000 €
Si une partie du gain est une PVLT immobilière ouvrant droit à l'abattement B, cet abattement s'applique d'abord et la fraction d'exonération porte ensuite sur le solde. La fraction exonérée de la PVLT l'est aussi de prélèvements sociaux.
Concrètement : un studio loué 800 € par mois, soit 9 600 € par an, ne suffit pas à lui seul à établir le statut LMP. Si le foyer remplit les conditions du statut grâce à d'autres locations meublées, et si les recettes de référence de l'ensemble de l'activité ne dépassent pas 90 000 € avec au moins cinq années professionnelles admissibles, l'exonération de l'article 151 septies peut être totale : IR nul sur la PVCT, IR et prélèvements sociaux nuls sur la PVLT.
Exonération fiscale et revenu social
L'exonération de l'article 151 septies peut réduire ou supprimer l'IR sur la PVCT, ainsi que l'IR et les prélèvements sociaux sur la PVLT. Elle n'efface pas la réintégration sociale de la PVCT exonérée, et le montant des cotisations ne se calcule pas par un forfait : voir la rubrique exonération fiscale et cotisations.
Comment compter les cinq années pour l'article 151 septies ?
Pour un loueur en meublé, la durée professionnelle s'apprécie en cumulant les périodes d'exercice en LMP, même lorsqu'elles ne sont pas consécutives. Les périodes LMNP ne comptent pas, mais une simple alternance LMNP/LMP ne remet pas automatiquement le compteur à zéro et ne constitue pas, à elle seule, une cessation d'activité.
Le point de départ n'est ni la seule date d'achat du logement ni, automatiquement, une formalité INPI ou une ancienne inscription au RCS. Il faut établir les périodes pendant lesquelles les conditions fiscales du LMP étaient effectivement réunies. Une véritable cessation, un changement d'exploitant, un apport en société ou la situation de plusieurs associés doivent être examinés séparément.
| Situation | Durée LMP à retenir | Condition des cinq ans |
|---|---|---|
| LMNP depuis 10 ans, passage en LMP l'an dernier | Une année LMP ; les années LMNP ne comptent pas | Non remplie |
| Activité LMP exercée depuis 4 ans et 11 mois | 4 ans et 11 mois | Non remplie : cinq années ne sont pas atteintes |
| Six années en LMP, une année en LMNP, puis reprise en LMP | Les six premières années LMP et la période de reprise se cumulent, sans l'année LMNP ; la simple alternance ne remet pas le compteur à zéro | Remplie si ces périodes LMP sont établies ; une véritable cessation s'examine à part |
| SARL de famille exerçant depuis 7 ans, associé entré il y a 3 ans | À déterminer selon qui réalise la plus-value et les règles de continuité applicables | À analyser |
Source : BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 19/08/2026, §§ 410 et 450.
SARL de famille : identifier qui réalise la plus-value
Il faut d'abord identifier qui réalise la plus-value : la société qui vend un actif ou un associé qui cède ses droits. La durée admissible et les conséquences d'une transmission doivent être établies pour chaque personne et opération concernée. La présence d'une SARL de famille, d'un apport ou d'un démembrement ne permet pas, à elle seule, de conclure à un compteur remis à zéro ou conservé. Il faut vérifier le régime fiscal, l'activité, les droits de chaque associé et les éventuelles règles de continuité.
La décision du Conseil d'État du 30 avril 2024, n° 454502, rendue pour une société agricole, ne permet pas d'attribuer automatiquement un compteur individuel à chaque associé d'une SARL de famille LMP : voir ce que les décisions citées permettent de conclure.
Passage récent en LMP
Un loueur peut remplir les conditions du statut LMP sans l'avoir anticipé, puis vendre l'année suivante. Avec une seule année LMP admissible, la condition de cinq ans de l'article 151 septies n'est pas remplie. Le statut de l'année de vente ne se choisit pas librement : il dépend des conditions effectivement remplies cette année-là (voir le statut fiscal de l'année de vente).
Article 151 septies B : un abattement sur la PVLT immobilière éligible
L'article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année admissible au-delà de la cinquième. Il réduit la base de l'impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux sur la PVLT concernée. Après quinze années admissibles révolues, cette PVLT est entièrement exonérée. Cet abattement ne réduit pas la PVCT.
Selon la doctrine administrative publiée, au régime réel, le compteur part en principe de l'inscription du bien à l'actif si celui-ci est alors affecté à une exploitation LMP ; si cette affectation est postérieure, c'est cette dernière date qui compte. Au micro-BIC sans bilan, la date d'affectation à l'exploitation sert de départ. Les périodes LMNP, de placement ou d'usage privé sont exclues. Les périodes admissibles successives se cumulent pour la même activité, sous réserve des règles de cessation ou de changement d'activité. Une affectation mixte impose de déterminer la fraction éligible. Les terrains à bâtir sont exclus.
| Années admissibles révolues | Abattement | Base restant soumise à l'IR et aux prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans inclus | 0 % | 100 % |
| 6 ans | 10 % | 90 % |
| 7 ans | 20 % | 80 % |
| 8 ans | 30 % | 70 % |
| 9 ans | 40 % | 60 % |
| 10 ans | 50 % | 50 % |
| 11 ans | 60 % | 40 % |
| 12 ans | 70 % | 30 % |
| 13 ans | 80 % | 20 % |
| 14 ans | 90 % | 10 % |
| 15 ans et plus | 100 % | 0 % |
Exemple : pour 100 000 € de PVLT immobilière et dix années admissibles, la base est de 50 000 €. Dans la situation ordinaire, l'IR est de 6 400 € et les prélèvements sociaux de 9 300 €, soit 15 700 €. Après quinze années admissibles, ces deux montants sont nuls. La PVCT doit toujours être traitée séparément, avec ses éventuelles exonérations.
En clair : lorsque les recettes de référence atteignent 126 000 €, l'article 151 septies ne s'applique plus selon ces seuils et l'abattement B reste à examiner pour la PVLT immobilière éligible. Au-dessus de 90 000 € et en dessous de 126 000 €, l'exonération partielle de l'article 151 septies peut encore jouer, après application de l'abattement B. Le calcul de la PVLT et de son taux est détaillé dans notre guide PVLT en LMP.
Sources : CGI, art. 151 septies B · BOI-BIC-PVMV-20-40-30 du 05/04/2017.
Article 151 septies A : une exonération de retraite qui exclut l'immobilier détenu directement
L'article 151 septies A peut exonérer d'IR les plus-values éligibles d'une transmission professionnelle à titre onéreux à l'occasion du départ en retraite. Il exige notamment cinq années d'activité, une transmission répondant aux conditions légales, la cessation des fonctions et la liquidation de la retraite dans les deux années précédant ou suivant la cession, ainsi que le respect des conditions de contrôle du cessionnaire.
Limitation majeure : les immeubles détenus directement sont exclus
Son III exclut les plus-values sur les immeubles détenus directement. Pour un LMP qui vend un logement, le départ en retraite n'exonère donc ni la PVCT ni la PVLT portant sur les murs au titre de l'article 151 septies A. Les articles 151 septies et 151 septies B peuvent éventuellement s'appliquer selon leurs propres conditions.
L'exonération A peut concerner d'autres éléments éligibles ou certaines cessions de droits sociaux, après analyse de leur régime. Elle ne supprime pas, à elle seule, les prélèvements sociaux sur une PVLT qu'elle exonère d'IR, ni les retraitements sociaux de la PVCT. Une vente de titres et une vente directe d'immeuble ne sont pas équivalentes.
Conditions principales
- Au moins cinq années d'activité
- Une transmission à titre onéreux répondant aux conditions légales ; une donation relève d'autres règles, notamment l'article 41
- La cessation des fonctions et la liquidation de la retraite dans les deux années précédant ou suivant la cession
- Les conditions de contrôle du cessionnaire : limites applicables aux droits détenus directement ou indirectement par le cédant dans l'entreprise cessionnaire, à respecter pendant la période légale
Location-gérance et vente à un proche
La location-gérance d'une activité ne se confond pas avec la location meublée d'un logement. Elle n'est pas exclue par principe de l'article 151 septies A. L'activité doit notamment avoir été exercée pendant au moins cinq ans au moment de la mise en location-gérance. La cession doit être consentie au locataire ou, dans le respect du contrat, à un tiers, et porter sur l'ensemble des éléments concourant à l'exploitation de l'activité donnée en location. Les autres conditions et l'exclusion des murs restent applicables.
Une relation familiale avec l'acquéreur ne suffit pas non plus à conclure automatiquement à l'exclusion. Pour A, il faut appliquer les tests légaux de détention directe ou indirecte des droits ; pour l'article 238 quindecies, les conditions de contrôle et de direction doivent également être examinées. Ces contrôles s'apprécient sur la période prévue par chaque texte. La vente d'un logement reste, dans tous les cas, soumise à l'exclusion immobilière de ces deux dispositifs.
Portée de l'exonération
| Composante | Effet de l'article 151 septies A | Commentaire |
|---|---|---|
| PVCT et PVLT sur les murs détenus directement | Aucune exonération | Exclusion du III ; examiner 151 septies et 151 septies B |
| PVCT sur d'autres éléments éligibles — IR | Exonération possible | Sous les conditions de la transmission |
| PVLT sur d'autres éléments éligibles — IR | Exonération possible | Sous les mêmes conditions |
| PVLT exonérée d'IR — prélèvements sociaux | Non supprimés par A seul | 18,6 % dans la situation ordinaire, sauf réduction par un autre dispositif applicable |
| PVCT exonérée — revenu social | Retraitement maintenu | Montant des cotisations selon l'assiette et la situation sociale |
Le délai de deux ans : apprécié par rapport à la cession
Le délai de deux ans se mesure par rapport à la cession, avant ou après celle-ci. Concrètement, pour des éléments éligibles :
- Scénario 1 : cession en mars 2026, cessation des fonctions et départ en retraite en décembre 2027 → délai respecté (moins de deux ans après la cession)
- Scénario 2 : cessation des fonctions et départ en retraite en janvier 2025, cession en septembre 2026 → délai respecté (moins de deux ans avant la cession)
Dans les deux scénarios, la plus-value des murs détenus directement reste exclue de l'article 151 septies A.
Conseil LMNP.AI
Anticipez le calendrier de cessation des fonctions et de départ en retraite, et faites vérifier avec votre expert-comptable la transmission éligible, la durée d'activité et le contrôle du cessionnaire. Pour les murs, examinez les articles 151 septies et 151 septies B, car l'article 151 septies A les exclut.
Sources : CGI, art. 151 septies A · BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 du 23/07/2025.
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Article 238 quindecies : la valeur d'un appartement ne suffit pas
Ce dispositif vise, sous conditions, la transmission d'une entreprise, d'une branche complète d'activité ou de droits assimilés. Il ne dépend pas des recettes de l'exploitant mais de la valeur retenue pour la transmission.
Conditions principales
- Activité exercée depuis au moins 5 ans
- Transmission d'une entreprise, d'une branche complète d'activité ou de droits assimilés, dans les conditions légales
- Conditions de contrôle et de direction entre le cédant et le cessionnaire, appréciées sur la période prévue par le texte
Seuils d'exonération
| Valeur de référence retenue | Exonération | Fraction exonérée |
|---|---|---|
| Jusqu'à 500 000 € inclus | Totale | 100 % |
| Plus de 500 000 € et moins de 1 000 000 € | Partielle | (1 000 000 − valeur retenue) / 500 000 |
| À partir de 1 000 000 € | Aucune | 0 % |
Pour une transmission d'entreprise ou de branche complète, la valeur de référence comprend le prix ou la valeur des éléments transmis, ainsi que les charges en capital et indemnités prévues au profit du cédant. Les actifs immobiliers exclus ne sont pas retenus pour ce seuil ; les stocks et créances participent à la valorisation. Les transmissions de parts suivent leurs règles propres.
Sur les éléments éligibles, l'article 238 quindecies peut exonérer l'IR de la PVCT ainsi que l'IR et les prélèvements sociaux de la PVLT. L'abattement B réduit lui aussi les deux bases de la PVLT immobilière éligible, tandis que l'article 151 septies A ne supprime pas à lui seul les prélèvements sociaux.
Seuils de 500 000 € et 1 000 000 € : loi de finances pour 2022
Les seuils ordinaires de 500 000 € et 1 000 000 € proviennent de la loi de finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021), avec application à l'IR dû au titre de 2021 et des années suivantes. Les seuils agricoles spécifiques ne constituent pas des seuils généraux applicables au LMP. Sources : BOI-BIC-PVMV-40-20-50 du 11/05/2022 et version du 23/07/2025.
Limitation majeure : les immeubles sont exclus
Les plus-values sur les biens immobiliers sont exclues par le V de l'article 238 quindecies. Cette exclusion subsiste lorsque les murs sont compris dans la transmission complète d'une activité. Vendre un appartement 220 000 € n'ouvre donc pas une exonération de sa plus-value par ce seul dispositif. Certaines transmissions de titres ont leurs propres règles et ne se confondent pas avec une vente directe de murs.
Transmission familiale : pas d'exclusion automatique
Une relation familiale avec l'acquéreur ne suffit pas à conclure automatiquement à l'exclusion de l'article 238 quindecies : les conditions de contrôle et de direction doivent être examinées sur la période prévue par le texte (voir la rubrique sur la location-gérance et la vente à un proche). La vente d'un logement reste, dans tous les cas, soumise à l'exclusion immobilière.
Tableau comparatif des quatre mécanismes
Le tableau ci-dessous compare l'effet des quatre mécanismes sur chaque base. Il ne dispense pas de vérifier les conditions propres à chacun.
| Dispositif | Vente directe des murs | IR sur PVCT | IR et prélèvements sociaux sur PVLT |
|---|---|---|---|
| 151 septies | Possible sous conditions | Exonération totale ou partielle | Exonération totale ou partielle |
| 151 septies B | Immobilier éligible, hors exclusions | Aucun abattement de PVCT | Même abattement de durée sur les deux bases |
| 151 septies A | Murs exclus | Exonération possible sur d'autres éléments éligibles | IR exonérable sur éléments éligibles ; prélèvements sociaux non supprimés par A seul |
| 238 quindecies | Murs exclus | Exonération possible sur d'autres éléments éligibles | Exonération possible sur d'autres éléments éligibles |
Ce tableau ne constitue pas un calcul de cotisations : la PVCT exonérée fiscalement doit être retraitée pour déterminer le revenu social.
Quelles exonérations peuvent se cumuler ?
Les articles 151 septies et 238 quindecies sont exclusifs : il faut choisir entre eux lorsqu'une opération entre dans leurs champs. En revanche, l'abattement de l'article 151 septies B peut se combiner avec l'article 151 septies, y compris lorsque l'exonération selon les recettes est partielle. L'administration recommande l'ordre suivant : B, puis A si les éléments concernés sont éligibles, puis 151 septies ou 238 quindecies. Le cumul ne supprime jamais l'exclusion immobilière propre à A ou à 238 quindecies. Sources : BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 et BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50.
| Combinaison | Cumul possible ? | Ordre recommandé par l'administration |
|---|---|---|
| 151 septies + 238 quindecies | Non — exclusifs | Le contribuable doit choisir l'un ou l'autre |
| 151 septies B + 151 septies | Oui, y compris en exonération partielle | B, puis 151 septies sur le solde |
| 151 septies B + 151 septies A | Possible pour les éléments éligibles à chacun | B, puis A ; A ne s'applique pas aux murs |
| 151 septies A + 151 septies | Possible pour les éléments éligibles à chacun | A, puis 151 septies ; les murs restent exclus de A |
| 151 septies A + 238 quindecies | Possible pour les éléments éligibles à chacun | A, puis 238 quindecies ; les murs sont exclus des deux |
| B + A + 151 septies | Possible dans cet ordre, pour les éléments éligibles | B → A → 151 septies ; les murs ne relèvent que de B et de 151 septies |
Départ en retraite après quinze années admissibles : ce qui s'applique aux murs
Un loueur partant à la retraite après quinze années d'affectation professionnelle admissible peut être exonéré d'IR et de prélèvements sociaux sur la PVLT immobilière par l'article 151 septies B. Sa PVCT immobilière n'est pas exonérée par l'article 151 septies A. Si les conditions de l'article 151 septies sont remplies, cette PVCT peut être exonérée d'IR ; son traitement social reste distinct. Le départ en retraite ne remplace pas ces vérifications. Ordre de cumul : BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50.
Exonération fiscale et cotisations : deux calculs distincts
L'exonération fiscale d'une PVCT ne suffit pas à supprimer les cotisations et contributions d'activité. Les plus-values à court terme exonérées doivent faire l'objet des retraitements prévus pour déterminer le revenu social de l'indépendant.
« Réintégrer socialement » une PVCT exonérée signifie la rajouter au revenu servant de départ au calcul social lorsque les textes le prévoient. Cela ne signifie ni payer cette somme à l'Urssaf ni lui appliquer un taux forfaitaire de 30 %.
Les cotisations d'activité sur la PVCT
La plus-value à court terme (PVCT), dont le calcul est détaillé dans notre guide de la plus-value à court terme, relève des règles sociales des revenus d'activité. Pour un loueur au régime réel relevant de l'assiette sociale des travailleurs indépendants, les revenus d'activité de 2025 et suivants suivent les règles réformées : le revenu brut social fait notamment l'objet d'un abattement de 26 %, dont le montant comporte un plancher et un plafond. L'Urssaf applique cet abattement ; il ne faut pas le soustraire une seconde fois dans la déclaration. Le micro-fiscal, le micro-social et les autres affiliations suivent leurs règles propres. Les cotisations dépendent ensuite de la situation de l'assuré et des barèmes applicables.
Un calcul « PVCT × 30 % » n'est donc pas une simulation individuelle. De même, additionner la TMI et 30 % ne donne pas un taux global fiable. Il faut connaître les autres revenus professionnels, la situation sociale, les plafonds et les régularisations. Le calendrier des appels Urssaf doit aussi être distingué de l'année de prise en compte du revenu.
Les prélèvements sociaux sur la PVLT
La PVLT professionnelle est exclue de l'assiette des cotisations d'activité des indépendants. Lorsqu'elle reste taxable, elle supporte ordinairement 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, en plus de 12,8 % d'IR. Les articles 151 septies et 151 septies B peuvent réduire les bases d'IR et de prélèvements sociaux de la PVLT ; l'article 151 septies A ne supprime pas à lui seul les prélèvements sociaux sur les éléments qu'il exonère d'IR. L'article 238 quindecies peut exonérer ces deux bases sur les éléments éligibles, les murs étant exclus.
Exemple : PVCT de 60 000 € et PVLT de 30 000 €
On suppose le statut LMP de l'année de vente établi, au moins cinq années professionnelles admissibles et des recettes de référence ne dépassant pas 90 000 €.
Avec une exonération totale éligible à l'article 151 septies, l'IR sur les 60 000 € de PVCT est nul et l'IR ainsi que les prélèvements sociaux sur les 30 000 € de PVLT sont nuls. Les 60 000 € de PVCT exonérée restent à retraiter dans le calcul du revenu social. Le montant des cotisations ne peut pas être déduit de ces seules données. Si l'opération porte sur les murs, le départ en retraite ne permet pas de remplacer septies par l'article 151 septies A.
À retenir : faites calculer séparément le revenu social de l'année de cession, en retraitant la PVCT exonérée et en appliquant les règles sociales de l'exercice.
Sources : guide conjoint Urssaf–DGFiP du 30/04/2026 · CSS, art. L136-3 · CSS, art. D136-5 (plancher et plafond de l'abattement) · CSS, art. L136-8.
Préparez votre simulation de plus-value LMP
Préparez votre simulation de plus-value LMP avec les données de votre bien, vos amortissements et votre historique fiscal. Vérifiez les hypothèses retenues, notamment les exonérations, la cessation et la situation sociale, avant d’utiliser le résultat pour une déclaration ou une décision de vente.
Quel dispositif vérifier lors de la vente d'un logement détenu directement ?
Les profils ci-dessous sont des hypothèses pédagogiques, pas des validations d'un dossier client. Dans chaque exemple, le statut LMP de l'année de vente est une hypothèse à démontrer au niveau du foyer.
Profil 1 — Recettes de référence de 24 000 €
Situation : Marc, 52 ans, loue 2 studios meublés. Ses recettes de référence sont de 24 000 € et il compte six années LMP admissibles. Il vend un studio.
Vérifications utiles : les conditions de l'article 151 septies. S'il est totalement applicable, l'IR sur la PVCT ainsi que l'IR et les prélèvements sociaux sur la PVLT sont nuls.
Point d'attention : la PVCT exonérée reste à retraiter socialement. Le prix du studio ne rend pas les murs éligibles à l'article 238 quindecies.
Profil 2 — Loueuse LMP en départ à la retraite
Situation : Catherine, 63 ans, loue 5 appartements. Ses recettes de référence sont de 65 000 € et elle compte dix années LMP admissibles. Elle part en retraite et cède ses biens.
Vérifications utiles : les conditions de l'article 151 septies et la durée d'affectation propre à chaque immeuble pour l'abattement B.
Point d'attention : le départ en retraite ne rend pas l'article 151 septies A applicable à la plus-value des murs. Consultez aussi notre guide LMNP et retraite.
Profil 3 — Vente d'un appartement pour 220 000 €
Situation : Paul, 45 ans, vend un T2 pour 220 000 €.
Vérifications utiles : le prix seul ne détermine pas l'exonération. Il faut connaître le statut de l'année, les recettes de référence, la durée d'activité et l'affectation de l'actif.
Point d'attention : la valeur inférieure à 500 000 € n'ouvre pas l'article 238 quindecies, qui exclut les plus-values sur les murs.
Autres situations
| Situation | Vérifications utiles |
|---|---|
| Recettes de référence supérieures à 90 000 € mais inférieures à 126 000 € | L'article 151 septies peut encore exonérer partiellement ; B peut réduire auparavant la PVLT éligible. |
| Recettes de référence d'au moins 126 000 € | Pas d'exonération de l'article 151 septies fondée sur ces seuils ; examiner B pour la PVLT et, si l'activité se poursuit, l'étalement valable de la PVCT. |
| Vente du dernier logement | Vérifier s'il y a cessation effective et reprise des fractions antérieurement étalées. |
| Vente à un proche | La parenté ne suffit pas à exclure A ou 238 quindecies, mais les murs détenus directement restent exclus de ces deux dispositifs. |
La vente des murs, celle du mobilier et celle de titres doivent être distinguées. Une exonération d'IR n'autorise pas à conclure à une absence générale de coût social. Réduire les recettes, fractionner ou avancer des ventes ne garantit pas non plus une exonération : les recettes de référence de l'article 151 septies portent normalement sur des années antérieures, et les conditions doivent être vérifiées pour chaque opération.
Checklist : les points à vérifier avant de vendre
Avant de vendre, vérifiez : le statut fiscal de l'année de cession ; les valeurs fiscales et le stock 39 C de chaque actif ; les années professionnelles admissibles ; les recettes de référence de l'article 151 septies ; la durée d'affectation propre à B ; l'exclusion des murs sous A et 238 quindecies ; le traitement social distinct de la PVCT ; et l'existence éventuelle d'une cessation ou de fractions déjà étalées. Le tableau ci-dessous détaille ces points.
| # | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Établir le statut fiscal de l'année de cession | Recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus du foyer retenus par la loi ; l'inscription au RCS n'est plus une condition fiscale du statut |
| 2 | Reconstituer les valeurs fiscales de chaque actif | Un amortissement comptabilisé n'est pas nécessairement déduit ; le stock 39 C non déduit du bien cédé s'ajoute à sa valeur nette comptable |
| 3 | Reconstituer les années professionnelles admissibles | Périodes LMP cumulées, même non consécutives ; années LMNP exclues ; une simple alternance ne remet pas le compteur à zéro (BOI-BIC-CHAMP-40-20) |
| 4 | Établir la durée d'affectation propre à B | Compteur du bien vendu, distinct de la durée d'activité ; périodes LMNP et d'usage privé exclues |
| 5 | Calculer les recettes de référence de l'article 151 septies | Moyenne des exercices clos pendant les deux années civiles précédant la clôture de l'exercice de réalisation, avec annualisation ; totale jusqu'à 90 000 € inclus, partielle strictement entre 90 000 € et 126 000 €, nulle à partir de 126 000 € |
| 6 | Ne pas déduire des seuils majorés du seul classement touristique | Location meublée ordinaire, même classée : seuils de 90 000 € et 126 000 € ; ceux de 250 000 € et 350 000 € supposent une activité réellement para-hôtelière |
| 7 | Ne pas compter sur A ou 238 quindecies pour les murs | Exclusion du III de l'article 151 septies A et du V de l'article 238 quindecies, même en cas de transmission complète |
| 8 | Pour 151 septies A : vérifier le calendrier et le contrôle du cessionnaire | Cessation des fonctions et retraite dans les deux années avant ou après la cession ; limites de droits détenus dans l'entreprise cessionnaire |
| 9 | Ne pas cumuler 151 septies et 238 quindecies | Dispositifs exclusifs (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30) ; B peut en revanche se combiner avec 151 septies |
| 10 | Calculer séparément le revenu social | La PVCT exonérée est retraitée ; les cotisations ne se calculent pas par un forfait de 30 % |
| 11 | En cas de cessation, vérifier le dépôt anticipé | Délai de la déclaration de cessation (art. 201 CGI) et fractions d'étalement restant à imposer |
| 12 | Pour les non-résidents : examiner le prélèvement de l'article 244 bis A | Même en location professionnelle ; convention fiscale, exonérations de ce prélèvement, formalités notariales et, le cas échéant, représentation fiscale |
| 13 | Analyser toute donation, tout apport ou démembrement préalable | Un délai d'attente ne garantit pas l'absence d'abus de droit ; une majoration de 80 % n'est pas automatique |
Préparez votre simulation de plus-value LMP avec les données de votre bien, vos amortissements et votre historique fiscal sur LMNP.AI. Vérifiez les hypothèses retenues, notamment les exonérations, la cessation et la situation sociale, avant d'utiliser le résultat pour une déclaration ou une décision de vente.
Essayer gratuitementRéforme LMNP de 2025 : pas de seconde réintégration en LMP
La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a modifié le calcul de certaines plus-values immobilières privées LMNP en minorant le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction, avec des exceptions légales. Cette règle relève de l'article 150 VB, III du CGI. En LMP, le calcul demeure celui des plus-values professionnelles : il ne faut pas ajouter une seconde réintégration à une valeur nette fiscale qui tient déjà compte des amortissements concernés. Cette différence ne suffit pas à déterminer quel régime sera le moins coûteux dans un cas individuel.
Comment les amortissements interviennent en LMP
La valeur nette comptable correspond à la valeur d'origine immobilisée, diminuée des amortissements comptabilisés. Le calcul fiscal applique ensuite les corrections prévues : un amortissement comptabilisé n'est pas nécessairement un amortissement fiscalement déduit, et le stock 39 C du bien cédé qui n'a pas encore été déduit est ajouté à sa valeur nette comptable. Pour un élément amortissable détenu au moins deux ans, une plus-value positive est à court terme dans la limite des amortissements fiscalement concernés ; l'éventuel surplus relève du long terme.
Comparer les deux régimes sans conclusion automatique
Il n'existe pas de régime toujours plus avantageux. Il faut comparer la base de plus-value, les amortissements, l'historique professionnel, les abattements, les exonérations et le traitement social. Les seuils du statut LMP, les recettes de référence de l'article 151 septies et le prix de vente répondent à trois calculs différents. Notre guide sur la réforme LMNP 2025-2026 approfondit le sujet.
| Point comparé | Plus-value immobilière privée LMNP | Plus-value professionnelle LMP |
|---|---|---|
| IR ordinaire, avant réductions | 19 % | Barème pour la PVCT ; 12,8 % pour la PVLT |
| Traitement social ordinaire | Prélèvements sociaux de 17,2 % | PVCT : règles des revenus d'activité ; PVLT taxable : prélèvements sociaux de 18,6 % depuis les revenus 2025 |
| Durée de détention | Abattements pouvant aboutir à l'exonération d'IR à 22 ans et des prélèvements sociaux à 30 ans | B : abattement sur la seule PVLT immobilière admissible, total à quinze années admissibles |
| Autres exonérations | Plusieurs exonérations légales peuvent exister avant 22 ans selon le cas | Notamment 151 septies, sous conditions d'activité, de recettes et d'actifs |
| Amortissements | Minoration du prix d'acquisition prévue par 150 VB, III, avec ses exceptions | Valeur nette fiscale et qualification CT/LT à vérifier ; attention au stock 39 C |
| Moins-value immobilière | En principe non imputable, sous exceptions légales | Qualification CT/LT et imputation selon la nature de chaque élément |
Vérifier le statut fiscal de l'année de vente
Le statut LMP est déterminé au niveau du foyer fiscal : les recettes annuelles de location meublée, retenues toutes taxes et charges comprises selon les règles applicables, doivent dépasser 23 000 € et les autres revenus du foyer compris dans les catégories prévues par la loi. Ce second test inclut les salaires et pensions, les BIC autres que ceux de la location meublée même non professionnels, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations de l'article 62 du CGI. Ces revenus de comparaison sont retenus nets des charges ou abattements applicables, selon les règles du BOFiP ; il ne faut donc pas comparer les loyers aux salaires ou pensions bruts, ni au revenu fiscal de référence. Une égalité ne remplit pas une condition formulée « dépasser ».
Le statut ne résulte pas d'une simple option choisie avant la vente. Le statut applicable à l'année de cession commande le régime de plus-value. Lorsqu'il n'est pas encore connu, le traitement provisoire fondé sur l'année précédente doit être régularisé selon la situation effective de l'année de vente.
Pour les non-résidents, à compter des revenus 2026, la prépondérance s'apprécie au regard des revenus nets des catégories prévues par la loi effectivement imposés dans leur État de résidence, selon les règles du CGI et du BOFiP. Les revenus exonérés dans cet État par une disposition particulière ne sont pas retenus. Cette réforme peut changer le statut applicable à la vente (voir la rubrique non-résidents).
Redevenir LMNP avant la vente : pas une simple option
Une simple alternance LMNP/LMP ne constitue pas une cessation. Elle doit être distinguée d'un retrait du bien de l'actif ou d'un arrêt réel de l'activité, qui n'ont pas les mêmes conséquences : un retrait réel de l'actif ou une cessation peut déclencher une plus-value professionnelle, sans que tout le gain soit nécessairement à court terme. Une baisse de recettes ou un changement de revenus doit donc être analysé selon les règles annuelles, y compris les éventuelles annualisations.
Comparer avant de décider
Une comparaison complète est nécessaire
L'intérêt économique d'un changement de statut dépend du calcul privé LMNP, notamment des amortissements visés par la réforme de 2025, et des exonérations auxquelles le régime professionnel aurait permis de prétendre. Quinze ans depuis l'achat ne prouvent pas quinze années admissibles à l'abattement B.
Sources : DGFiP, régimes d'imposition (08/04/2026) · BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 19/08/2026 · BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 15/04/2026.
Non-résidents : trois vérifications avant de chiffrer une vente
Le statut fiscal, l'affiliation sociale et le prélèvement immobilier répondent à trois questions différentes.
1. Le statut fiscal de l'année de cession
Pour les revenus de 2026 et suivants, le test de prépondérance des recettes LMP d'un non-résident tient compte des revenus nets des catégories prévues par la loi effectivement imposés dans l'État de résidence, suivant les règles détaillées dans la rubrique consacrée au statut fiscal. Les pensions font partie des revenus à examiner ; les revenus exonérés dans cet État par une disposition particulière ne sont pas retenus.
2. L'affiliation sociale
La résidence à l'étranger ne suffit pas à exclure les cotisations françaises. Le régime social compétent dépend de l'activité, de l'affiliation effective et des règles européennes ou conventionnelles. Une difficulté pratique d'affiliation n'est pas une exonération.
Pour les revenus du patrimoine concernés, l'exonération de CSG et de CRDS liée à une affiliation dans l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse suppose notamment de ne pas être à la charge d'un régime obligatoire français. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % peut alors subsister. Le seul pays de résidence ne suffit ni à appliquer ce taux ni à déterminer les cotisations sur la PVCT.
Le Royaume-Uni reste dans ce champ depuis le Brexit, au titre du protocole de coordination de sécurité sociale de l'accord de commerce et de coopération. À l'inverse, un non-résident affilié hors de ces États, ou un retraité dont la pension française met les soins à la charge d'un régime français, supporte aussi la CSG et la CRDS. Selon l'administration, les revenus fonciers et les plus-values immobilières des non-résidents restent alors soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG y demeurant à 9,2 % ; la hausse à 18,6 % vise les autres revenus du patrimoine. L'articulation de ces taux avec le régime professionnel d'une vente LMP se vérifie au cas par cas.
3. Le prélèvement de l'article 244 bis A et la convention fiscale
Lorsqu'un non-résident vend un immeuble français, le prélèvement de l'article 244 bis A doit être examiné même si la location est fiscalement professionnelle. Selon le BOFiP, la simple location meublée ne bénéficie pas de l'exception réservée à certains immeubles affectés à une exploitation en France. Il faut vérifier la convention fiscale, les exonérations applicables à ce prélèvement, les formalités notariales et, le cas échéant, la représentation fiscale. Il ne faut ni oublier ce prélèvement ni additionner automatiquement deux impositions sans examiner leur articulation. Voir aussi : Non-résidents : vérifier le statut fiscal et social.
Sources : BOI-BIC-CHAMP-40-10, §§ 150 à 170 · BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 80 · CGI, art. 244 bis A · CLEISS.
Location meublée et Dutreil : une exclusion à distinguer des plus-values
Le régime Dutreil porte sur les droits de donation et de succession. Il est distinct des exonérations de plus-values examinées dans ce guide. Les articles 787 B et 787 C du CGI excluent la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ; la location meublée d'habitation relevant de cette gestion n'ouvre donc pas droit au régime, même si le loueur a le statut fiscal LMP.
Loi de finances pour 2024 : transmissions à compter du 17 octobre 2023
Cette exclusion, issue de l'article 23 de la loi de finances pour 2024, s'applique aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023. La décision du Conseil d'État du 29 septembre 2023, n° 473972, portait sur le droit antérieur à cette modification. Une véritable activité hôtelière ou para-hôtelière doit être examinée séparément : la seule mention « trois services sur quatre » ne démontre pas que toutes les conditions Dutreil sont réunies. Source : CGI, art. 787 C.
Donations, apports et démembrements : vérifier l'opération complète
Une donation, un apport, une vente de titres et la vente directe d'un logement n'obéissent pas aux mêmes règles. Il faut identifier les personnes concernées, les actifs transmis, le régime fiscal et les conditions de continuité applicables. Une donation d'actif professionnel ne purge pas automatiquement sa plus-value : voir le régime de l'article 41 ci-dessous.
Un délai d'attente, même de douze ou vingt-quatre mois, ne garantit pas l'absence d'abus de droit. Les faits, les actes et les flux doivent être cohérents avec l'opération annoncée. Les sanctions dépendent du fondement retenu et de la situation ; une majoration de 80 % n'est pas automatique dans toute opération requalifiée.
Donation d'un actif professionnel
La donation d'un actif professionnel ne purge pas automatiquement sa plus-value. Pour la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, l'article 41 du CGI peut permettre un report d'imposition sous conditions et sur option. Les plus-values encore en report peuvent être définitivement exonérées lorsque l'activité est poursuivie pendant au moins cinq ans après la transmission. Conserver matériellement un logement cinq ans ne remplace pas cette condition de poursuite de l'activité.
Une cession ou une cessation antérieure peut mettre fin au report selon les règles du texte. La donation isolée d'un logement parmi plusieurs actifs ne bénéficie donc pas automatiquement du régime de transmission de l'entreprise. Il faut examiner le périmètre transmis, les engagements, les autres exonérations éventuelles et les droits de donation avant de conclure.
Apport en société
L'apport relevant de l'article 151 octies est un régime distinct : le report des éléments non amortissables et le traitement des éléments amortissables ne se confondent pas avec l'étalement ordinaire sur trois ans de l'article 39 quaterdecies. Le contribuable, la société bénéficiaire et la nature des actifs doivent être identifiés avant de déterminer l'impôt et les conséquences sociales. Ce guide ne permet pas de promettre un report des cotisations ni, à l'inverse, leur taxation intégrale immédiate dans tous les cas d'apport.
Sources : LPF, art. L64 et L64 A · rapport annuel 2024 du Comité de l'abus de droit fiscal.
Ce que les décisions citées permettent de conclure
Une décision rendue sur une société agricole, une donation de titres ou un immeuble industriel ne valide pas automatiquement un montage LMP. Il faut vérifier la règle applicable à l'opération et la portée exacte de la doctrine opposable.
Cons. const., n° 2017-689 QPC, 8 février 2018
Inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels
« M. Gabriel S. [Inscription au registre du commerce et des sociétés des loueurs en meublé professionnels] ». Le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution la condition d'inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels. L'inscription au RCS n'est plus une condition fiscale du statut LMP, qui dépend des conditions de recettes appréciées au niveau du foyer ; les obligations de formalités restent distinctes. Source : Conseil constitutionnel.
CE, 30 avril 2024, n° 454502
Société agricole : une règle particulière liée à l'article 70
Dans cet arrêt, le Conseil d'État distingue le principe d'appréciation des conditions au niveau de la société de la règle agricole particulière liée à l'article 70. Il ne permet pas d'attribuer automatiquement un compteur individuel à chaque associé d'une SARL de famille LMP. Source : Légifrance CETATEXT000049501403.
CAA Nancy, 26 mars 2015, n° 13NC01324
Inscription au bilan dans une affaire industrielle ancienne
L'arrêt retient l'inscription au bilan dans une affaire industrielle ancienne. Il ne tranche pas le décompte d'un logement passé de LMNP à LMP. Le présent guide applique la doctrine administrative publiée : reconstitution des périodes d'affectation admissible et exclusion des périodes LMNP. Une argumentation contentieuse dans un cas particulier exige une analyse distincte. Source : Légifrance CETATEXT000030444610.
CE, 10 février 2017, n° 387960
Donation de titres avec quasi-usufruit
Les décisions sur la donation de titres avec quasi-usufruit ne dispensent pas d'examiner les plus-values professionnelles. Elles ne valident pas, à elles seules, une opération portant sur des actifs LMP. Source : Légifrance CETATEXT000034130171.
CAA Paris, 28 mars 2025, n° 23PA05320
Cessions récurrentes de matériel agricole
Des cessions récurrentes de matériel agricole ne permettent pas d'affirmer sans examen que toute revente de mobilier LMP entre dans les recettes de référence de l'article 151 septies. Il faut vérifier la règle applicable à l'opération et la portée exacte de la doctrine opposable. Source : Légifrance CETATEXT000051392660.
Pour aller plus loin
- Plus-value LMP : calcul VNC, PVCT/PVLT — comprendre le mécanisme complet de la plus-value professionnelle
- Plus-value court terme LMP — détail du calcul de la PVCT et de son imposition
- LMP vs LMNP : comparatif complet 2026 — différences de statut, seuils et conséquences
- Cotisations sociales LMP — fonctionnement et calcul des cotisations des indépendants
- Amortissement LMP — impact sur la VNC et la plus-value à la revente
- LMNP et retraite — passage involontaire en LMP et stratégies de sortie
- Guide LMP complet — tout savoir sur le statut de loueur en meublé professionnel