Exonération de plus-value en LMP : les 3 dispositifs en 2026
En LMP, la plus-value de cession relève du régime professionnel (BIC) — mais trois dispositifs fiscaux permettent d'en être partiellement ou totalement exonéré d'impôt sur le revenu : l'article 151 septies (seuil de recettes), l'article 151 septies A (départ en retraite) et l'article 238 quindecies (valeur des actifs cédés). LMNP.AI détaille les conditions, seuils et pièges de chaque dispositif.
Ce guide est mis à jour avec la législation 2026. Attention : même avec une exonération d'IR, les cotisations SSI (~30 %) restent dues sur la plus-value à court terme réintégrée au bénéfice BIC et les prélèvements sociaux (17,2 % — inchangés en LMP malgré la LFSS 2026) sur la PVLT non exonérée. Ne confondez jamais exonération d'IR et exonération totale.
En clair : quand vous vendez un bien en LMP, la plus-value est en principe imposée comme un bénéfice professionnel — c'est-à-dire à votre TMI + cotisations SSI. Mais trois dispositifs du CGI permettent d'en être exonéré, partiellement ou totalement. Le piège : ces exonérations ne couvrent pas toujours les cotisations SSI ni les immeubles. Ce guide vous explique lequel utiliser selon votre situation.
Clarification LFSS 2026 — Les LMP restent à 17,2 % sur la PVLT
La loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 (LFSS 2026, art. 12) porte la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital mobilier de 9,2 % à 10,6 % — soit un total de prélèvements sociaux de 18,6 %. Mais cette hausse de 1,4 point ne concerne PAS la plus-value professionnelle LMP (art. L136-6 CSS non applicable à la PV pro). Les LMP conservent 17,2 % de PS sur la PVLT non exonérée (CSG 9,2 + CRDS 0,5 + prélèvement solidarité 7,5). Beaucoup de sites grand public font l'amalgame — LMNP.AI confirme la stabilité du taux LMP après analyse du JORF.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Guide complémentaire au guide PV LMP, à la PVLT LMP et au guide cotisations SSI.
Références légales mobilisées
CGI : art. 151 septies (exonération recettes) · art. 151 septies A (retraite) · art. 151 septies B (abattement durée) · art. 238 quindecies (valeur actifs) · art. 155 IV (définition LMP) · art. 39 duodecies (PVCT/PVLT) · art. 39 duodecies A (amortissements en PVCT) · art. 35-I-5° bis (BIC meublé) · art. 201 (cessation) · art. 244 bis A (non-résidents) · art. 787 B et 787 C (Dutreil) · art. 73 B (jeunes agriculteurs).
CSS : art. L136-6 (CSG capital) · art. L136-3 (CSG activité) · art. L131-6 (cotisations SSI).
LPF : art. L64 et L64 A (abus de droit).
Lois : LF 2022 n° 2021-1900 art. 19 (seuils 238 quindecies) · LF 2024 n° 2023-1322 art. 23 (exclusion Dutreil meublé) · LF 2025 n° 2025-127 art. 70 (seuils jeunes agriculteurs) et art. 84 (réintégration amortissements LMNP, hors LMP) · LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (CSG capital 10,6 %) · LF 2026 n° 2026-103 (barème IR 2026).
BOFiP : BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 (cumul exclusif 151 septies / 238 quindecies) · BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 (exclusion immeubles 151 septies A) · BOI-BIC-PVMV-40-20-20-40 (MAJ 23/07/2025) · BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50 (ordre cumul B → A → septies/quindecies) · BOI-BIC-PVMV-40-20-50 (MAJ 23/07/2025, art. 238 quindecies).
Jurisprudence : Cons. const. n° 2017-689 QPC du 08/02/2018 (RCS censuré) · CJUE C-623/13 De Ruyter 26/02/2015 (PS UE) · CAA Nancy 26/03/2015 n° 13NC01324 (art. 151 septies B + inscription bilan) · CE 10/02/2017 n° 387960 (donation-cession avec quasi-usufruit sans réappropriation du prix) · CE 30/04/2024 n° 454502 (EARL agricole — principe du compteur 5 ans par associé, transposé par analogie aux SARL famille LMP) · CAA Paris 28/03/2025 n° 23PA05320 (recettes exceptionnelles incluses si renouvellement normal) · CAA Paris 28/05/2025 n° 24PA01225 (usufruit temporaire holding avec substance économique) · CADF séance 14/11/2024 (démembrement pré-cession — numéros d'avis précis sous réserve de vérification rapport annuel).
Sommaire
- Vue d'ensemble des 3 exonérations
- Article 151 septies : exonération selon les recettes
- Le compteur des 5 ans : l'erreur n°1 en cabinet
- Article 151 septies A : exonération au départ en retraite
- Article 238 quindecies : exonération selon la valeur des actifs
- Tableau comparatif des 4 dispositifs (× 7 critères)
- Règles de cumul : 151 septies + 238 quindecies exclusif
- Pourquoi SSI et PS restent dues même avec exonération IR
- LF 2025 art. 84 : pourquoi les LMP échappent à la réintégration
- Stratégie Paul Duvaux : repasser LMNP avant de vendre
- Non-résidents LMP : représentant fiscal et PS 7,5 %
- Pacte Dutreil exclu depuis la LF 2024 art. 23
- Abus de droit L64 LPF : avis CADF 2024
- Jurisprudence 2015-2026 vérifiée
- Comment choisir selon votre profil ?
- Checklist anti-erreur avant de vendre
- Pour aller plus loin
Vue d'ensemble des 3 exonérations de plus-value en LMP
Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève du régime des plus-values professionnelles. Contrairement au LMNP, qui applique les abattements pour durée de détention des particuliers (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS), le LMP bénéficie de trois mécanismes d'exonération spécifiques, tous conditionnés à 5 ans minimum d'activité en LMP.
Ces trois dispositifs couvrent des situations différentes : le premier vise les petites activités (recettes faibles), le deuxième accompagne le départ en retraite, le troisième concerne les cessions de faible montant. Ils ne sont pas mutuellement exclusifs.
| Dispositif | Critère principal | Seuil exonération totale | Couverture |
|---|---|---|---|
| Art. 151 septies | Recettes moyennes | < 90 000 € HT | PVCT + PVLT (IR + PS) |
| Art. 151 septies A | Départ en retraite | Sans plafond | PVCT + PVLT (IR uniquement) |
| Art. 238 quindecies | Valeur des actifs cédés | < 500 000 € | PVCT + PVLT (IR + PS) |
Point commun : les trois dispositifs exigent au moins 5 ans d'exercice en LMP. Ce délai court à partir de la date de début d'activité professionnelle (inscription INPI/RCS), pas de la date d'acquisition du bien.
Autrement dit : si vos recettes sont faibles (< 90 000 €), l'art. 151 septies est votre meilleur allié — c'est le seul qui couvre les immeubles ET exonère IR + PS. Si vos recettes sont élevées mais que vous partez en retraite, l'art. 151 septies A couvre l'IR mais pas les immeubles ni les PS. Et le 238 quindecies est surtout utile pour les cessions de faible valeur — mais attention, il exclut aussi les immeubles.
Article 151 septies CGI : exonération selon les recettes
L'article 151 septies du Code Général des Impôts est le dispositif le plus couramment utilisé par les loueurs en meublé professionnels. Il conditionne l'exonération au niveau de recettes de l'activité, apprécié sur la moyenne des deux dernières années civiles précédant la cession.
Conditions cumulatives
- Activité exercée depuis au moins 5 ans en tant que LMP (les années en LMNP ne comptent pas)
- Recettes moyennes des 2 dernières années inférieures aux seuils ci-dessous
- L'activité doit relever de l'impôt sur le revenu (pas des sociétés soumises à l'IS)
Seuils pour la location meublée classique
| Recettes moyennes (2 ans) | Exonération | Formule |
|---|---|---|
| < 90 000 € HT | Totale | 100 % PVCT + PVLT exonérées d'IR |
| 90 000 € à 126 000 € HT | Partielle | (126 000 - recettes) / 36 000 |
| > 126 000 € HT | Aucune | Plus-value imposable intégralement |
Seuils majorés pour les meublés de tourisme classés
Les activités de location de meublés de tourisme classés bénéficient de seuils majorés, reconnaissant le caractère saisonnier et le volume de recettes plus élevé de cette activité.
| Recettes moyennes (2 ans) | Exonération | Formule |
|---|---|---|
| < 250 000 € HT | Totale | 100 % PVCT + PVLT exonérées d'IR |
| 250 000 € à 350 000 € HT | Partielle | (350 000 - recettes) / 100 000 |
| > 350 000 € HT | Aucune | Plus-value imposable intégralement |
Exemple de calcul — exonération partielle
Un LMP exerce depuis 7 ans. Ses recettes moyennes sur les deux dernières années sont de 108 000 € HT. Il vend un appartement avec une plus-value de 50 000 €.
Taux d'exonération : (126 000 - 108 000) / 36 000 = 50 %
Plus-value exonérée d'IR : 50 000 × 50 % = 25 000 €
Plus-value imposable à l'IR : 50 000 - 25 000 = 25 000 €
Piège SSI à connaître
L'exonération de l'article 151 septies couvre l'IR et les prélèvements sociaux sur la PVCT et la PVLT. Cependant, les cotisations SSI (~30 %) restent dues sur la totalité de la plus-value à court terme (PVCT), même en cas d'exonération totale. Sur une PVCT de 40 000 €, cela représente environ 12 000 € de cotisations SSI à provisionner.
Concrètement : si vous louez un studio à 800 €/mois en LMP depuis plus de 5 ans, vos recettes de 9 600 € sont très largement sous le seuil de 90 000 €. Vous bénéficiez de l'exonération totale — IR et PS — sur l'intégralité de votre plus-value (PVCT + PVLT), y compris la plus-value immobilière. Seules les cotisations SSI restent calculées sur le bénéfice BIC, mais l'exonération IR réduit mécaniquement leur base.
Le compteur des 5 ans : l'erreur n°1 en cabinet
C'est l'erreur la plus coûteuse selon les cabinets d'expertise comptable : le compteur des 5 ans d'activité LMP est mal apprécié. Trois règles issues de la doctrine Paul Duvaux et confortées par analogie avec la jurisprudence agricole du CE 30 avril 2024 n° 454502 (arrêt EARL — principe de l'appréciation individuelle en société semi-transparente art. 8 CGI, transposable aux SARL famille LMP sous réserve de confirmation par un arrêt LMP spécifique).
| Situation | Compteur 5 ans | Éligible ? |
|---|---|---|
| LMNP depuis 10 ans, bascule LMP l'an dernier | 1 an en LMP | Non |
| LMP depuis 4 ans et 11 mois | 4 ans 11 mois | Non (compteur ne tolère rien) |
| LMP depuis 6 ans, interruption 1 an, reprise LMP | Remise à zéro après interruption | À évaluer |
| LMP en SARL famille depuis 7 ans, associé depuis 3 ans | 3 ans pour l'associé (position doctrinale, analogie CE 30/04/2024 n° 454502 — EARL agricole) | Non pour l'associé |
Compteur individuel en SARL famille : la doctrine applicable
Pour les associés d'une SARL de famille ayant opté pour l'IR (art. 239 bis AA CGI, société semi-transparente art. 8 CGI), la doctrine considère que la condition de 5 ans s'apprécie individuellement, pas globalement au niveau de la société. Un associé qui rejoint la structure 3 ans avant la cession ne bénéficie d'aucune exonération, même si la société exerce depuis 10 ans.
Fondement jurisprudentiel — à nuancer
Le Conseil d'État, 30 avril 2024, n° 454502 a posé ce principe dans le contexte d'une EARL (Entreprise agricole à responsabilité limitée), activité agricole relevant des articles 70 et 151 septies CGI. Le principe — appréciation individuelle par associé dans les sociétés semi-transparentes art. 8 CGI — est transposable par analogie aux SARL de famille LMP selon la doctrine dominante (Paul Duvaux, CERFRANCE, BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20). Il n'existe à ce jour aucun arrêt du Conseil d'État statuant directement sur un cas LMP. Par prudence, nous recommandons de considérer le compteur comme individuel pour chaque associé LMP, position la plus sécurisée en cas de contrôle.
La bascule LMNP → LMP en cours d'année
Un bailleur peut basculer LMP sans le savoir (recettes > 23 000 € + prépondérance) et vendre l'année suivante. Conséquence : il n'a qu'un an de LMP → aucune exonération art. 151 septies / A / 238 quindecies accessible. Seul levier : attendre 4 ans de plus ou revenir en LMNP avant la cession (voir plus bas).
Article 151 septies A CGI : exonération au départ en retraite
L'article 151 septies A du CGI est conçu pour accompagner les loueurs LMP qui cessent leur activité lors de leur départ en retraite. C'est un dispositif sans plafond de recettes.
Limitation majeure : les immeubles sont exclus
L'article 151 septies A exclut expressément les plus-values sur les immeubles (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20). Pour un LMP, cela signifie que l'exonération ne porte que sur le mobilier et éventuellement le fonds de commerce de location meublée — soit une fraction minime de la plus-value totale. La plus-value immobilière reste intégralement taxable. En pratique, ce dispositif a un intérêt très limité pour les LMP.
En résumé : l'art. 151 septies A est souvent présenté comme le "bonus retraite" du LMP. En réalité, pour un loueur dont l'essentiel de la valeur est dans l'immeuble (ce qui est le cas de 99 % des LMP), ce dispositif n'exonère qu'une fraction minime de la plus-value — le mobilier. C'est une déception fréquente pour les investisseurs qui comptaient sur cette exonération pour leur départ en retraite.
Conditions cumulatives
- Activité exercée depuis au moins 5 ans en tant que LMP
- Cessation d'activité LMP (cession de l'ensemble des biens meublés)
- Départ en retraite dans les 24 mois précédant ou suivant la cessation d'activité
- Cession à titre onéreux — les donations et transmissions gratuites sont exclues
- L'entreprise individuelle ne doit pas avoir fait l'objet d'un contrat de location-gérance
Portée de l'exonération
| Composante | Exonérée ? | Commentaire |
|---|---|---|
| PVCT — IR | Oui | Exonération totale, sans plafond |
| PVLT — IR | Oui | Exonération totale, sans plafond |
| PVLT — PS (17,2 %) | Non | Prélèvements sociaux restent dus |
| PVCT — SSI (~30 %) | Non | Cotisations sociales restent dues |
Le délai de 24 mois : avant ou après
Le texte prévoit une souplesse importante : le départ en retraite peut intervenir dans les 24 mois suivant la cessation ou dans les 24 mois précédant la cessation. Concrètement :
- Scénario 1 : vous vendez vos biens en mars 2026, puis partez en retraite en décembre 2027 → éligible (moins de 24 mois après la cessation)
- Scénario 2 : vous partez en retraite en janvier 2025, puis vendez vos biens en septembre 2026 → éligible (moins de 24 mois après le départ en retraite)
Conseil LMNP.AI
Anticipez votre cession 2 à 3 ans avant la retraite. Le délai de 24 mois est strict : un jour de retard et l'exonération est perdue. Consultez un expert-comptable pour coordonner la date de cessation d'activité et le départ effectif en retraite.
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Article 238 quindecies CGI : exonération selon la valeur des actifs
L'article 238 quindecies est le troisième levier d'exonération. Moins connu que les deux précédents, il conditionne l'exonération à la valeur des éléments cédés (et non aux recettes de l'exploitant).
Conditions cumulatives
- Activité exercée depuis au moins 5 ans en tant que LMP
- Cession à titre onéreux à un tiers (pas de cession intra-familiale au sens de l'article)
- Le cessionnaire ne doit pas être un membre de la famille du cédant, ni une société contrôlée par le cédant
- L'activité doit relever de l'impôt sur le revenu
Seuils d'exonération
| Valeur des actifs cédés | Exonération IR | Exonération PS |
|---|---|---|
| < 500 000 € | Totale | Totale |
| 500 000 € à 1 000 000 € | Partielle | Partielle |
| > 1 000 000 € | Aucune | Aucune |
Avantage : contrairement aux articles 151 septies A et 151 septies B, l'article 238 quindecies couvre à la fois l'IR et les prélèvements sociaux. L'article 151 septies (recettes) couvre aussi IR + PS.
Seuils 500 k€ / 1 M€ depuis la LF 2022 (et non LF 2025)
Les seuils actuels de l'article 238 quindecies (500 000 € exonération totale, 1 000 000 € exonération nulle) résultent de la loi de finances 2022 n° 2021-1900 du 30/12/2021 art. 19 (entrés en vigueur au 01/01/2022). La loi de finances 2025 art. 70 a relevé ces seuils à 700 000 € / 1 200 000 €, mais uniquement pour les transmissions à jeunes agriculteurs (art. 73 B CGI) — pour les LMP, les seuils de 500 k€ / 1 M€ restent d'application (Source : BOI-BIC-PVMV-40-20-50 MAJ 23/07/2025).
Limitation majeure : les immeubles sont exclus
L'article 238 quindecies exclut expressément les plus-values sur les immeubles. Pour un LMP, cela signifie que l'exonération ne porte que sur le mobilier et le fonds de commerce — soit une fraction minime de la plus-value totale. La plus-value immobilière (gros oeuvre, toiture, réseaux) reste intégralement taxable. En pratique, ce dispositif a un intérêt très limité pour les LMP détenant des biens immobiliers.
Restriction familiale
La cession ne doit pas être réalisée au profit :
- Du conjoint, des ascendants ou descendants du cédant
- D'une société dont le cédant, son conjoint, ses ascendants ou descendants détiennent plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices
Cette restriction rend l'article 238 quindecies inapplicable dans le cadre de transmissions familiales — contrairement aux articles 151 septies et 151 septies A, qui ne posent pas cette limitation.
Quel dispositif choisir ? Tableau comparatif des 3 exonérations
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des conditions, seuils et couvertures des trois dispositifs. Il permet de déterminer rapidement celui qui correspond à votre situation.
| Critère | Art. 151 septies | Art. 151 septies A | Art. 238 quindecies |
|---|---|---|---|
| Durée minimale | 5 ans en LMP | 5 ans en LMP | 5 ans en LMP |
| Critère principal | Recettes < 90 000 € | Départ en retraite | Actifs < 500 000 € |
| Exo partielle | 90 000 € à 126 000 € | Non (tout ou rien) | 500 000 € à 1 000 000 € |
| PVCT — IR | Exonérée | Exonérée | Exonérée |
| PVLT — IR | Exonérée | Exonérée | Exonérée |
| PVLT — PS (17,2 %) | Dues | Dues | Exonérées |
| PVCT — SSI (~30 %) | Dues | Dues | Dues |
| Cession familiale | Autorisée | Autorisée | Exclue |
| Tourisme classé | Seuils majorés (250 k€) | Non applicable | Non applicable |
Règles de cumul : 151 septies et 238 quindecies sont exclusifs
C'est la règle la plus mal comprise des 3 dispositifs. Beaucoup de guides laissent entendre qu'on peut additionner tous les articles. Faux. Le BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 tranche clairement :
| Combinaison | Cumul autorisé ? | Ordre d'application BOFiP |
|---|---|---|
| 151 septies + 238 quindecies | Non — exclusif | Le contribuable doit choisir l'un ou l'autre |
| 151 septies B + 151 septies A | Oui | B (abattement durée) → A (retraite) sur le solde |
| 151 septies B + 151 septies | Oui | B puis 151 septies sur le solde |
| 151 septies A + 151 septies | Oui | A puis 151 septies sur le solde |
| 151 septies A + 238 quindecies | Oui | A puis 238 quindecies sur le solde |
| B + A + 151 septies | Oui (cumul total) | B → A → 151 septies (ordre strict) |
Le scénario optimal : LMP retraité après 15 ans
Un LMP qui vend 15 ans après acquisition + part en retraite + avec recettes < 90 k€ cumule B → A → 151 septies : exonération quasi totale de l'IR sur la PVLT immobilière (abattement 100 % après 15 ans via 151 septies B) + IR PVCT exonéré par 151 septies A + PS PVLT exonérés par 151 septies. Seule la cotisation SSI résiduelle reste. Ordre BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50.
Pourquoi les cotisations SSI et PS restent dues même avec exonération IR ?
C'est le piège le plus fréquent en matière de plus-value LMP. Beaucoup de loueurs pensent qu'une "exonération de plus-value" signifie une absence totale de prélèvements. C'est faux. Les dispositifs d'exonération des articles 151 septies et 151 septies A couvrent uniquement l'impôt sur le revenu (IR).
Les cotisations SSI sur la PVCT
La plus-value à court terme (PVCT) — correspondant aux amortissements déduits — est soumise aux cotisations SSI au taux d'environ 30 %, même si l'IR est exonéré. Sur un bien amorti de 100 000 €, la PVCT peut facilement atteindre 60 000 à 80 000 €, générant 18 000 à 24 000 € de cotisations SSI.
Les prélèvements sociaux sur la PVLT
La plus-value à long terme (PVLT) — correspondant à la hausse de valeur du bien au-delà des amortissements — est soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 % (la hausse LFSS 2026 à 18,6 % ne concerne pas la PV pro LMP) lorsque l'exonération provient uniquement de l'article 151 septies A. L'article 151 septies et l'article 238 quindecies exonèrent à la fois IR et PS.
Exemple chiffré — Le coût réel malgré l'exonération
Un LMP vend un bien avec une PVCT de 60 000 € et une PVLT de 30 000 €. Il bénéficie de l'exonération totale art. 151 septies (recettes < 90 000 €).
- IR : 0 € (exonéré par l'art. 151 septies)
- PS sur PVLT : 0 € (exonérés aussi par l'art. 151 septies)
- SSI sur PVCT : 60 000 × ~30 % = 18 000 € (restent dues)
- Total dû malgré l'exonération : 18 000 € de cotisations SSI
Note : avec l'art. 151 septies A (retraite), les PS sur la PVLT resteraient dus (5 580 €) car ce dispositif ne couvre que l'IR.
À retenir : provisionner systématiquement les cotisations SSI avant toute cession en LMP.
Le dispositif le plus utile pour les immeubles LMP : art. 151 septies B
Contrairement aux art. 151 septies A et 238 quindecies qui excluent les immeubles, l'art. 151 septies B offre un abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention sur la PVLT immobilière. Après 15 ans, la PVLT est totalement exonérée d'IR. Les PS (17,2 %) restent cependant dus sans abattement. C'est souvent le dispositif le plus pertinent pour les LMP qui ne remplissent pas les conditions du 151 septies. Voir notre guide PVLT en LMP.
En clair : pour un LMP dont les recettes dépassent 90 000 € (et qui ne peut donc pas bénéficier du 151 septies), le 151 septies B est souvent le seul levier réel sur la plus-value immobilière. L'abattement de 10 % par an à partir de la 6e année signifie qu'après 15 ans de détention, la PVLT immobilière est totalement exonérée d'IR. Les PS (17,2 %) restent dus, mais c'est nettement mieux que rien.
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Comment choisir le bon dispositif selon votre profil ?
Le choix du dispositif d'exonération dépend de votre situation personnelle. Voici trois profils types qui illustrent les cas les plus fréquents rencontrés par LMNP.AI.
Profil 1 — Petit loueur LMP (recettes < 90 000 €)
Situation : Marc, 52 ans, loue 2 studios meublés. Recettes annuelles : 24 000 €. LMP depuis 6 ans. Il vend un studio.
Dispositif optimal : art. 151 septies — exonération totale d'IR (recettes < 90 000 €).
Reste à payer : SSI sur la PVCT + PS sur la PVLT. Si la valeur du bien est < 500 000 €, il peut aussi invoquer l'art. 238 quindecies pour exonérer les PS.
Profil 2 — Loueur LMP en départ à la retraite
Situation : Catherine, 63 ans, loue 5 appartements. Recettes : 65 000 €. LMP depuis 10 ans. Elle part en retraite et cède l'ensemble de ses biens.
Dispositif optimal : art. 151 septies A (départ en retraite) + art. 151 septies (recettes < 90 000 €). Les deux s'appliquent.
Reste à payer : SSI sur la PVCT + PS sur la PVLT. Si certains biens valent < 500 000 €, l'art. 238 quindecies peut couvrir les PS bien par bien. Consultez notre guide LMNP et retraite.
Profil 3 — Loueur LMP avec un seul bien de faible valeur
Situation : Paul, 45 ans, loue un T2 acheté 180 000 €. LMP depuis 7 ans. Il vend à un tiers pour 220 000 €.
Dispositif optimal : art. 238 quindecies — exonération totale IR + PS (valeur < 500 000 €).
Reste à payer : SSI sur la PVCT uniquement. C'est le dispositif le plus avantageux pour les biens de faible valeur vendus à un tiers.
Arbre de décision simplifié
| Votre situation | Dispositif recommandé |
|---|---|
| Recettes < 90 000 € + 5 ans LMP | Art. 151 septies |
| Départ en retraite + cessation d'activité | Art. 151 septies A |
| Bien < 500 000 € + vente à un tiers | Art. 238 quindecies |
| Recettes > 126 000 € + pas de retraite | Art. 238 quindecies si actifs < 500 k€ |
| Cession intra-familiale | Art. 151 septies ou 151 septies A |
Le conseil LMNP.AI : dans la grande majorité des cas, visez l'art. 151 septies en maintenant vos recettes sous 90 000 €. C'est le seul dispositif qui exonère vraiment tout (IR + PS sur PVCT et PVLT, y compris les immeubles). Si vos recettes dépassent ce seuil, combinez le 151 septies B (abattement durée sur la PVLT immobilière) avec une gestion active des cotisations SSI sur la PVCT. Et dans tous les cas, anticipez la SSI sur la PVCT — c'est le coût incompressible que beaucoup de LMP oublient de provisionner.
Checklist anti-erreur : 12 points à vérifier avant de vendre
Cette checklist reprend les 12 erreurs les plus fréquentes constatées en cabinet et doit être parcourue 3 à 6 mois avant toute cession pour sécuriser l'exonération de plus-value LMP.
| # | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Compteur 5 ans LMP (pas LMNP) | Les années LMNP ne comptent pas (BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20 + doctrine dominante) |
| 2 | Recettes moyennes des 2 exercices précédents | Art. 151 septies apprécié sur moyenne (pas dernière année seule) |
| 3 | Inscription INPI à jour (plus RCS depuis QPC 2017-689) | Statut LMP = art. 155 IV seul (23 k€ + prépondérance) |
| 4 | Provisionner les cotisations SSI sur la PVCT | ~30 % du bénéfice BIC de l'année de cession |
| 5 | Pour 151 septies A : liquidation retraite ≤ 24 mois | Un jour de retard = perte totale de l'exonération |
| 6 | Pour 151 septies A : pas de lien dépendance cessionnaire | > 50 % droits de vote → exonération refusée |
| 7 | Ne pas cumuler 151 septies et 238 quindecies | Exclusif (BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30) |
| 8 | Ne pas compter sur 238 quindecies pour l'immeuble | Exclusion expresse § II al. 4 (LF 2022) |
| 9 | Classement meublé de tourisme avant cession | Seuils majorés 250/350 k€ si classé à la date de cession |
| 10 | Déclarer cessation sous 60 jours (art. 201 CGI) | Liasse 2031 de cessation obligatoire |
| 11 | Pour non-résidents : représentant fiscal si vente > 150 k€ | Art. 244 bis A CGI (cabinet, banque, notaire) |
| 12 | Pas de démembrement pré-cession sans substance | Risque d'abus de droit L64 LPF, pénalité 80 % |
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Essayer gratuitementLF 2025 art. 84 : pourquoi les LMP échappent à la réintégration des amortissements
La loi de finances 2025 (n° 2025-127 du 14/02/2025), art. 84 a introduit une révolution dans le régime des plus-values LMNP : les amortissements déduits pendant la durée de détention sont désormais réintégrés dans la plus-value imposable à la revente (modification de l'art. 150 VB II CGI). Pour un LMNP amortissant 60 000 € sur 10 ans, la PVLT augmente de 60 000 € — une bombe fiscale pour les investisseurs long terme.
Les LMP sont totalement exclus de cette réintégration
Le régime des plus-values professionnelles (applicable aux LMP) intègre nativement les amortissements via la VNC (valeur nette comptable). Les amortissements viennent minorer la VNC, donc augmenter la PVCT dès le départ : pas de double réintégration possible. Le LMP échappe donc à l'effet art. 84 — c'est un avantage structurel pour les patrimoines long terme, qui peut basculer l'arbitrage LMNP vs LMP pour un investisseur de > 10-15 ans d'horizon. Source : EFL 2025.
Conséquence pratique : réévaluer l'arbitrage LMP vs LMNP après LF 2025
Avant la LF 2025, le LMNP était souvent privilégié pour ses plus-values privées avec abattement. Après l'art. 84, cet avantage s'effondre. Résultat : pour un investisseur qui envisage une détention > 10 ans avec des amortissements significatifs, le statut LMP devient structurellement plus intéressant — à condition de tenir le cap sur les exonérations art. 151 septies. Notre guide sur la réforme LMNP 2025-2026 approfondit le sujet.
Stratégie Paul Duvaux : repasser LMNP avant la vente
Une stratégie avancée documentée par l'avocat fiscaliste Paul Duvaux consiste à sortir du statut LMP pour redevenir LMNP avant la cession. Logique : le régime LMNP relève des plus-values privées (art. 150 U CGI) avec abattement pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans) — potentiellement plus favorable qu'un LMP « riche » dépassant les seuils art. 151 septies.
Comment revenir LMNP
La bascule LMP → LMNP intervient automatiquement dès que l'une des deux conditions de l'art. 155 IV CGI n'est plus remplie : recettes < 23 000 € ou recettes < autres revenus d'activité du foyer. En pratique, il suffit de réduire les recettes (vendre un bien secondaire d'abord, renégocier des baux) ou d'augmenter les autres revenus d'activité (salaire accru, activité BNC/BIC annexe).
Attention au piège LF 2025 art. 84
La réintégration des amortissements neutralise partiellement l'avantage
Depuis la LF 2025 art. 84, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value imposable des LMNP lors de la cession. Pour un LMP basculant LMNP avant la vente, les amortissements déduits pendant la phase LMP seront donc réintégrés côté LMNP. La stratégie reste intéressante si le bien a peu été amorti ou si la durée de détention permet un abattement significatif. Conseil LMNP.AI : simulation comparée LMP + art. 151 septies vs bascule LMNP + abattement durée avant toute décision.
Non-résidents LMP : représentant fiscal et PS 7,5 %
Les non-résidents (expatriés, étrangers non fiscalement domiciliés en France) qui détiennent un bien LMP en France peuvent bénéficier des exonérations de plus-value, avec 3 spécificités.
1. Représentant fiscal accrédité obligatoire
Pour toute cession immobilière supérieure à 150 000 € par un non-résident hors UE/EEE, l'art. 244 bis A CGI impose la désignation d'un représentant fiscal accrédité (cabinet spécialisé, banque, notaire). Sans ce représentant, la vente est bloquée chez le notaire. Coût : 0,5 à 1 % du prix de cession.
2. PS à 7,5 % pour les affiliations UE/EEE/Suisse
L'arrêt CJUE C-623/13 de Ruyter du 26 février 2015 et la LFSS 2019 ont confirmé : les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE/Suisse sont exonérés de CSG et CRDS sur les revenus du patrimoine français. Seul reste le prélèvement de solidarité 7,5 %. Pour un non-résident fiscal en Allemagne, Espagne, Belgique ou Royaume-Uni (sous réserve post-Brexit), la PVLT non exonérée subit donc 7,5 % de PS au lieu de 17,2 %.
3. Conventions fiscales bilatérales
Avant d'invoquer les exonérations de droit interne, vérifier la convention fiscale bilatérale (France-pays de résidence) qui peut moduler les règles. Pour une analyse détaillée : notre guide plus-value LMP non-résident.
Pacte Dutreil : exclu de la location meublée LMP depuis la LF 2024
Le Pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C CGI) offre un abattement de 75 % sur la valeur des titres transmis à titre gratuit (donation ou succession) pour les entreprises commerciales. Un LMP a longtemps pu s'interroger sur son éligibilité.
Exclusion définitive de la location meublée d'habitation par la LF 2024 art. 23
La loi de finances 2024 (n° 2023-1322 du 29/12/2023) art. 23 a modifié les art. 787 B et 787 C CGI pour exclure explicitement la location meublée d'habitation du régime Dutreil. L'avantage d'abattement 75 % n'est donc plus accessible aux LMP classiques. Seule la para-hôtellerie (3 services sur 4 du type hôtelier : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception) reste potentiellement éligible sous conditions strictes. Cette évolution neutralise l'avis CE n° 473972 du 29/09/2023 qui avait ouvert une brèche.
Abus de droit L64 LPF : les avis CADF 2024 qui sanctionnent
Le Comité de l'abus de droit fiscal (CADF) a rendu plusieurs avis 2024 sanctionnant des montages visant à optimiser artificiellement les exonérations de plus-value. Ces avis définissent les lignes rouges à ne pas franchir.
| Montage | Position CADF / juge | Sanction |
|---|---|---|
| Donation NP + rachat immédiat | Abus (avis CADF 2024-10, 14/11/2024) | Rappel DMTG + pénalité 80 % |
| Démembrement SCI + augmentations de capital | Abus (avis CADF 2024-14, 14/11/2024) | Rappel IS + pénalité 80 % |
| Cession temporaire d'usufruit à holding avec substance | Validé (CAA Paris 28/05/2025 n° 24PA01225) | Aucune |
| Donation-cession avec quasi-usufruit (pas de réappropriation) | Validé (CE 10/02/2017) | Aucune |
| Liquidation retraite fictive pour 151 septies A | Abus si retour d'activité | Rappel + pénalité 40-80 % |
3 règles d'or pour éviter la requalification
- Substance économique réelle : capacité de financement, motivation patrimoniale autre que fiscale documentée
- Délai raisonnable : minimum 12-24 mois entre opérations successives (donation / cession, bascule statut / vente)
- Absence de réappropriation : le cédant ne doit pas récupérer économiquement ce qu'il a transmis juridiquement
Source : CADF séance du 14/11/2024.
Jurisprudence 2015-2026 vérifiée et zones grises
Cons. const., n° 2017-689 QPC, 8 février 2018
Inscription RCS pour LMP : censure
« M. Gabriel S. [Inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels] ». Les dispositions de l'art. 155 IV-2-1° CGI subordonnant le statut LMP à l'inscription RCS sont contraires à la Constitution (rupture d'égalité, inscription refusée aux non-commerçants). Conséquence : depuis la LF 2020, seuls les 2 seuils de l'art. 155 IV (23 k€ + prépondérance) déterminent le statut LMP. Source : Conseil constitutionnel.
CJUE, 26 février 2015, C-623/13, de Ruyter
PS non-résidents UE exonérés de CSG/CRDS
Règlement UE 1408/71 : les PS sur revenus du patrimoine (CSG/CRDS/prélèvement solidarité) relèvent de la sécurité sociale → interdiction du double assujettissement pour les affiliés à un régime d'un autre État UE/EEE. Portée LMP : non-résidents UE exonérés de CSG/CRDS sur PVLT pro, seul le prélèvement solidarité 7,5 % reste dû. Confirmé par CJUE C-45/17 (18/01/2018) pour les États tiers.
CAA Nancy, 26 mars 2015, n° 13NC01324 (2e ch.)
Art. 151 septies B et immeuble LMP inscrit au bilan
Affaire : ensemble immobilier à Pont-Sainte-Marie, plus-value de 2 509 855 €. L'abattement art. 151 septies B s'applique à un immeuble locatif inscrit au bilan LMP, même partiellement loué à tiers. L'inscription au bilan suffit à la qualification « affecté à l'exploitation ». Abattement 10 %/an au-delà de la 5e année, exonération IR totale à 15 ans. Source : Légifrance CETATEXT000030444610.
CE, 10 février 2017, n° 387960 (9e-10e ch. réunies)
Donation-cession avec quasi-usufruit : validée si absence de réappropriation
La donation de la nue-propriété suivie de la cession du bien est valable fiscalement si le donateur usufruitier ne se réapproprie pas le produit de la vente. Le quasi-usufruit (art. 587 Code civil) ne doit pas masquer une donation fictive. Portée LMP : la donation-cession reste un outil efficace pour purger la PV pro, à condition que les conditions de fond (intention libérale réelle, convention de quasi-usufruit formalisée, dette de restitution établie) soient respectées. Source : Légifrance CETATEXT000034130171.
CE, 30 avril 2024, n° 454502 (EARL agricole — transposé par analogie LMP)
Compteur 5 ans individuel en société semi-transparente (art. 8 CGI)
Arrêt rendu dans le contexte d'une EARL agricole (art. 70 + 151 septies CGI) : la condition de 5 ans d'activité s'apprécie individuellement pour chaque associé des sociétés semi-transparentes relevant de l'art. 8 CGI, pas globalement au niveau de la société. Transposition aux SARL famille LMP par analogie doctrinale (Paul Duvaux, CERFRANCE, BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20) — aucun arrêt CE spécifique LMP à ce jour. Source : Légifrance CETATEXT000049501403.
CAA Paris, 28 mars 2025, n° 23PA05320
Recettes « exceptionnelles » incluses si renouvellement normal des immobilisations
Les produits comptabilisés en « exceptionnels » sont inclus dans les recettes de l'art. 151 septies s'ils relèvent du cycle normal de renouvellement des immobilisations. Impact LMP direct : les reventes ponctuelles de mobilier ou d'équipements renouvelés doivent être intégrées aux seuils 90 k€/126 k€ (classique) ou 250 k€/350 k€ (tourisme classé) si elles sont récurrentes. Piège fréquent pour les résidences de tourisme qui renouvellent leur mobilier tous les 5-7 ans. Sources : Club Patrimoine, Terrésa Avocats.
CADF, séances du 21 mars et 14 novembre 2024 (numéros d'avis sous réserve)
Démembrement pré-cession requalifié en donation fictive
Deux avis rendus en 2024 sanctionnent des montages de démembrement pré-cession : (1) donation de la nue-propriété suivie d'un rachat immédiat = donation fictive (abus de droit, pénalité 80 %) ; (2) démembrement SCI + augmentations de capital sans substance économique = montage artificiel. Portée LMP : les montages visant à purger la PV pro via 151 septies / 238 quindecies sont à risque si absence de motivation patrimoniale réelle. Précision méthodologique : le PDF officiel de la séance 14/11/2024 est disponible mais les numéros d'avis précis (« 2024-10 » et « 2024-14 ») n'ont pas pu être recoupés textuellement (PDF non OCR). La portée doctrinale reste solide, les numéros exacts sont à confirmer dans le rapport annuel CADF 2024 publié au 2e semestre 2025. Source : impots.gouv.fr (PDF officiel).
CAA Paris, 28 mai 2025, n° 24PA01225 et s.
Usufruit temporaire de parts SCI à holding : substance économique validée
La CAA de Paris a annulé le redressement fondé sur l'abus de droit concernant des cessions temporaires d'usufruit de parts de SCI à une holding, dès lors que l'opération présentait une substance économique réelle (capacité de financement, stratégie patrimoniale justifiée). Signal fort après les avis CADF 2024. Source : Mispelon Avocats · CMS Francis Lefebvre · Fiscalonline.
⚠ Zones non encore tranchées (sous réserve)
- LFSS 2026 et PVLT pro LMP : pas de BOFiP mis à jour à date. Les sources grand public font l'amalgame avec 18,6 %, mais la règle historique (PS 17,2 % sur PVLT pro) reste la position retenue dans la doctrine fiscaliste (EFL, Paul Duvaux, Banque Transatlantique).
- Cession de parts de SARL famille LMP : position contentieuse non complètement stabilisée — le cédant doit exercer l'activité professionnelle dans la société.
- Bascule LMNP → LMP et bénéfice des 3 dispositifs : la jurisprudence reste peu développée sur les situations limites (bascule en cours d'année, re-bascule).
- Articulation LF 2025 art. 84 post-bascule LMP vers LMNP : premières décisions attendues 2026-2027.
Pour aller plus loin
- Plus-value LMP : calcul VNC, PVCT/PVLT — comprendre le mécanisme complet de la plus-value professionnelle
- Plus-value court terme LMP — détail du calcul de la PVCT et de son imposition
- LMP vs LMNP : comparatif complet 2026 — différences de statut, seuils et conséquences
- Cotisations sociales LMP — fonctionnement et calcul des cotisations SSI
- Amortissement LMP — impact sur la VNC et la plus-value à la revente
- LMNP et retraite — passage involontaire en LMP et stratégies de sortie
- Guide LMP complet — tout savoir sur le statut de loueur en meublé professionnel