Cessation LMNP 2026 : le guide fiscal complet après la réforme LF 2025

Cesser son activité LMNP en 2026 suit une procédure stricte : radiation INPI sous 30 jours, dépôt de la liasse 2031 de cessation sous 60 jours (art. 201 CGI), calcul de la plus-value avec réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 (art. 150 VB III CGI), sort des ARD, déclaration 2042-C-PRO en N+1. Selon LMNP.AI, un oubli ou une erreur de timing peut coûter 10 000 à 50 000 EUR d'impôt évitable.

Ce guide LMNP.AI vous accompagne pas à pas : procédure en 7 étapes, délais impératifs, calcul exact de la plus-value post-réforme, sort des ARD (amortissements réputés différés), stratégies LMP vs LMNP, arbre de décision, 4 cas pratiques chiffrés, 16 FAQ. Mis à jour le 8 septembre 2026 avec la réponse ministérielle n° 10097 (AN, 24 mars 2026), seule prise de position publiée à ce jour sur l'article 84 de la LF 2025.

Abréviations utilisées : ARD = amortissements réputés différés (fraction non déduite, reportable sans limite de durée, et imputable sans plafond sur le bénéfice de l'exercice où le bien cesse d'être loué, art. 39 C, II, 3 CGI) · CFE = Cotisation Foncière des Entreprises · TMI = Tranche Marginale d'Imposition · PS = Prélèvements Sociaux (18,6 % sur le résultat BIC, 17,2 % sur la plus-value immobilière) · VEFA = Vente en l'État Futur d'Achèvement · EDI-TDFC = canal de télétransmission fiscale · DMTO = Droits de Mutation à Titre Onéreux · Prorata temporis = au prorata du temps écoulé dans l'année.

Mis à jour le 8 septembre 2026 · Temps de lecture : 25 min

Alerte LF 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 84 LF 2025, codifié au nouveau III de l'art. 150 VB CGI). Pour un bien amorti 80 000 € sur 10 ans, cela peut représenter un surcoût d'impôt de +22 000 à +28 000 € à la revente. Ce guide explique comment minimiser l'impact.

1. Cessation totale ou simple interruption ? Les 6 cas qui déclenchent la cessation

Première question fondamentale : êtes-vous vraiment en cessation d'activité LMNP ? Parce que toutes les « pauses » ne se valent pas fiscalement. L'enjeu est énorme : une cessation formelle mal déclarée expose à une taxation d'office, une simple interruption tolérée ne déclenche aucune obligation.

Le Code général des impôts (art. 201 CGI) définit la cessation comme la fin définitive de l'activité imposable. Concrètement, voici les 6 situations qui déclenchent formellement une cessation LMNP :

Concrètement, une simple interruption temporaire (bien vacant entre deux locataires, travaux prolongés, rénovation) n'est pas une cessation. Vous restez actif fiscalement, vous continuez à déposer votre 2031 chaque année (même à zéro, art. 170 CGI), la CFE reste due. L'activité est considérée « en sommeil » tant que vous avez l'intention de relouer.

Bon à savoir : l'administration tolère une mise en sommeil jusqu'à 12-24 mois pour des travaux ou une recherche de locataire. Au-delà, sans nouvelle location, elle peut requalifier en cessation de fait et appliquer rétroactivement les règles de cessation (avec majorations). Conservez toutes les preuves de votre intention de relouer : annonces, factures de travaux, mandats d'agence.

Cessation partielle vs totale : un point crucial pour les multi-biens

Si vous détenez plusieurs biens LMNP sous un même SIRET, la cession d'un seul bien n'est pas une cessation d'activité. Tant qu'un bien meublé continue à être loué, votre activité LMNP perdure : pas de 2031 de cessation, pas de radiation INPI, vos ARD sont préservés et continuent à s'imputer sur les bénéfices des autres biens.

Conséquence pratique : si vous anticipez des cessions multiples, conservez volontairement au moins un bien en location meublée active jusqu'à la dernière cession. Cela vous permet de consommer vos ARD accumulés et d'éviter leur perte définitive. Principe de consolidation BIC (BOI-BIC-BASE-10-20).

2. Comment cesser son LMNP : la procédure en 7 étapes chronologiques

La cessation LMNP n'est pas une formalité unique : c'est un enchaînement de 7 étapes avec des délais stricts. En manquer une, c'est prendre le risque d'une taxation d'office ou de majorations 10 à 40 %. Voici la feuille de route.

Étape 1 — Qualifier la cessation (jour J)

Avant tout formulaire, déterminez la date effective de cessation et sa nature. C'est cette date qui déclenche tous les délais. Pour une revente : date de l'acte authentique de vente. Pour un passage en résidence principale : date du départ du dernier locataire + emménagement. Pour un décès : date du décès. Pour une donation : date de l'acte notarié.

Cette date sert aussi à arrêter les comptes intermédiaires : la liasse 2031 de cessation couvrira la période du 1^er janvier de l'année jusqu'à cette date. Les amortissements seront calculés prorata temporis sur cette période partielle.

Étape 2 — Radiation INPI sous 30 jours

Rendez-vous sur formalites.entreprises.gouv.fr (Guichet Unique INPI), rubrique « Cesser l'activité ». Remplissez le formulaire de cessation, téléversez votre pièce d'identité, signez électroniquement. La démarche est gratuite et traitée sous 5 à 10 jours.

Conséquences immédiates : votre SIRET LMNP est radié, vos obligations CFE prennent fin (avec prorata temporis). L'INSEE vous adresse une attestation de cessation. Conservez-la : elle sera utile pour l'URSSAF, la banque, et vos interlocuteurs professionnels.

Délai impératif : 30 jours à compter de la cessation effective (art. R.123-37 C. com.). Au-delà, amende de 4^e classe 750 € (art. R.123-225 C. com.) et maintien artificiel de vos obligations (CFE notamment).

Étape 3 — Liasse 2031 de cessation sous 60 jours

C'est l'étape centrale. L'article 201 CGI impose le dépôt de la liasse 2031-SD de cessation dans les 60 jours suivant la cessation effective. Cette liasse spéciale couvre l'exercice écourté (du 1^er janvier à la date de cessation).

Contenu : la 2031-SD principale + toutes les annexes 2033-A à 2033-G arrêtées à la date de cessation. Les amortissements sont calculés prorata temporis (par exemple, 6 mois sur 12 si cessation au 30 juin). Dépôt en EDI-TDFC via un partenaire habilité : la télétransmission de la déclaration de résultats et de ses annexes est obligatoire pour toutes les entreprises relevant d'un régime réel, quel que soit leur chiffre d'affaires (art. 1649 quater B quater CGI). Le dépôt papier n'est pas une option de repli.

Concrètement, la plupart des logiciels LMNP (dont LMNP.AI) génèrent automatiquement la liasse de cessation si vous paramétrez la date. Si vous êtes sans comptable, prévoyez 2-4 heures de travail ou faites-vous accompagner pour éviter les erreurs de déclaration du résultat final, souvent complexes (plus-value, ARD, réintégrations).

Étape 4 — Calcul de la plus-value

Si la cessation résulte d'une cession onéreuse (revente, échange), vous devez calculer et déclarer une plus-value. Le régime dépend de votre statut :

• LMNP : plus-value des particuliers (art. 150 U CGI) + réintégration des amortissements depuis LF 2025 (art. 150 VB III CGI). Détails en section 3.
• LMP : plus-value professionnelle (art. 39 duodecies CGI) + exonération possible art. 151 septies si recettes < 90 000 € HT et activité > 5 ans.

Si la cessation ne résulte pas d'une cession (passage en RP, location nue) : pas de plus-value immédiate. Elle sera calculée si et quand vous revendrez le bien plus tard.

Étape 5 — Sort des ARD

Point critique souvent oublié. Les amortissements réputés différés (art. 39 C II CGI), c'est-à-dire les amortissements que vous n'avez pas pu déduire lors des exercices déficitaires, s'imputent en principe sur les bénéfices ultérieurs sans limite de durée. Mais le 3 du II de l'article 39 C encadre précisément leur sort : lorsque le bien cesse d'être donné en location au cours d'un exercice, le stock non déduit s'impute sur le bénéfice de cet exercice sans le plafond annuel, et l'excédent se reporte sur les bénéfices des exercices suivants ; en cas de cession, il majore la valeur nette comptable retenue pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value. Le vrai risque porte donc sur le seul solde que ce dernier exercice n'absorbe pas.

Cette perte peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'économie fiscale évaporés. Nous y revenons en détail en section 4.

Étape 6 — Déclaration N+1 sur 2042-C-PRO

L'année suivant la cessation (généralement en mai-juin), vous devez intégrer les résultats dans votre déclaration de revenus annuelle :

• 2042-C-PRO : report du résultat de l'exercice écourté. En LMNP au réel : 5NA en bénéfice, 5NY en déficit (au micro-BIC, ce sont les recettes brutes qui vont en 5NI, 5NG ou 5NH). En LMP : 5KC en bénéfice, 5KF en déficit.
• 2048-IMM : déclaration de la plus-value immobilière des particuliers (LMNP).
• 2031-SD et annexe 2033-C : plus-values et moins-values professionnelles du LMP, reportées ensuite en 2042-C-PRO. Le formulaire 2065-SD est la déclaration de résultats de l'impôt sur les sociétés : un loueur en meublé professionnel personne physique ne le dépose jamais.

L'impôt sur la plus-value est en principe réglé par le notaire au moment de la signature de l'acte (LMNP) ou par acompte (LMP). La déclaration N+1 confirme le calcul et déclenche éventuellement un solde ou un remboursement.

Étape 7 — CFE et obligations sociales

Deux derniers points à régler. CFE : l'année de cessation, vous devez la CFE prorata temporis (art. 1478 I CGI). Si vous cessez au 30 juin, vous payez 50 % de la CFE annuelle. Ce dégrèvement n'est pas automatique : il s'obtient par une réclamation adressée au service des impôts des entreprises (messagerie de l'espace professionnel ou courrier), accompagnée de l'avis de CFE, de la notification de radiation et de l'avis de situation Sirene, recevable dès la parution de l'avis et jusqu'au 31 décembre de l'année suivante. Le 1447-M-SD est une déclaration de CFE, ce n'est pas le véhicule d'une cessation. Réserve du texte : le prorata ne joue pas en cas de cession ou de transfert de l'activité exercée dans l'établissement (art. 1478, I, al. 2 CGI).

Obligations sociales (LMP uniquement) : depuis le 1^er janvier 2023, il n'existe plus de démarche URSSAF distincte ni de liasse P4. La cessation déclarée au guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr) est transmise par celui-ci aux organismes sociaux et fiscaux, qui notifient ensuite la radiation. Les cotisations restent dues jusqu'à la date de cessation retenue, et la régularisation définitive intervient après déclaration du revenu professionnel de l'année de cessation.

3. Comment calculer la plus-value LMNP post-LF 2025 ?

C'est la grande nouveauté 2025, et probablement la raison pour laquelle vous lisez ce guide. La loi de finances 2025 (art. 84), applicable aux cessions à compter du 15 février 2025, impose désormais de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value des particuliers pour les LMNP au réel (art. 150 VB III CGI).

Voici la méthode complète, étape par étape :

Tableau détaillé des abattements (art. 150 VC CGI)

Surtaxe sur plus-values élevées (art. 1609 nonies G CGI)

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette après abattement, une surtaxe progressive s'applique :

Concrètement, un bien amorti 80 000 €, revendu 280 000 € après 10 ans (acheté 200 000 €), subit une plus-value recalculée de 160 000 € au lieu de 80 000 € pré-réforme. Après abattement 10 ans (30 % IR, 8,25 % PS) : PV IR imposable 112 000 € × 19 % = 21 280 €, PV PS imposable 146 800 € × 17,2 % = 25 250 €. Surtaxe 3 % sur 112 000 € = 3 360 €. Total ~49 890 €, soit environ +27 000 € de surcoût lié à la réforme.

4. Le sort des ARD : le piège le plus méconnu

Voici un piège que même certains experts-comptables oublient. Pendant vos années de location, il est probable que vos amortissements aient dépassé votre résultat imposable certains exercices. Dans ce cas, l'article 39 C II CGI place la fraction non déduite en réserve : ce sont les amortissements réputés différés (ARD).

Tant que vous êtes actif, cette réserve est un trésor fiscal. Elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices ultérieurs. Dès qu'une année génère un résultat positif, les ARD viennent l'absorber. Pour comprendre ce mécanisme, consultez notre guide complet de l'amortissement LMNP.

Ce que dit le texte (art. 39 C, II, 3 CGI) : le stock d'ARD n'est pas anéanti par la cessation. L'exercice où le bien cesse d'être loué, il s'impute sur le bénéfice de cet exercice hors plafond annuel, l'excédent étant reporté sur les exercices suivants ; et en cas de cession, l'amortissement non déduit majore la valeur nette comptable servant au calcul de la plus-value, ce qui réduit directement la plus-value professionnelle d'un LMP. Le vrai piège est celui du solde : si le dernier exercice ne dégage pas assez de bénéfice et qu'aucun autre bien meublé ne prend le relais, l'excédent reste sans emploi. En LMNP, la plus-value relevant du régime des particuliers, ce solde ne réduit rien — mais il n'est pas non plus réintégré, le III de l'art. 150 VB ne visant que les amortissements « admis en déduction ». Le BOFiP n'a commenté ni ce point ni l'art. 150 VB III au 8 septembre 2026.

Concrètement, Paul a accumulé 40 000 € d'ARD sur 10 ans de location. Il revend son unique bien en 2026 et cesse son activité. Ces 40 000 € s'imputent d'abord, sans plafond, sur le bénéfice de l'exercice 2026 arrêté à la date de cessation (art. 39 C, II, 3 CGI) ; seul le solde que ce dernier exercice n'absorbe pas reste sans emploi, faute d'exercice ultérieur. Chaque euro laissé sans emploi représente 0,486 € d'économie fiscale évaporée (TMI 30 % + PS 18,6 %), soit jusqu'à 19 440 € si aucun bénéfice ne vient les absorber.

Stratégies pour sauver ses ARD

Il existe deux leviers légaux pour préserver votre stock d'ARD avant cessation :

5. LMP ou LMNP : lequel choisir avant la cession ?

Question stratégique fondamentale post-LF 2025 : faut-il rester LMNP ou basculer LMP avant de vendre ? La réponse dépend essentiellement de deux variables : votre durée de détention et votre niveau de recettes.

Rappel rapide des deux régimes à la cession :

Concrètement, pour un investisseur avec des recettes inférieures à 90 000 € HT et plus de 5 ans d'activité, le LMP est massivement plus avantageux à la cession grâce à l'exonération art. 151 septies CGI. Mais il faut avoir basculé 5 ans avant la cession et assumé les cotisations SSI pendant ces 5 années.

Attention abus de droit : l'administration surveille les bascules LMP opportunistes 1-2 ans avant cession. Une requalification en abus de droit (art. L64 LPF) entraîne majoration 80 %. Un LMP doit résulter d'une situation économique objective (recettes, proportion vs autres revenus), pas d'un montage. Consultez un avocat fiscaliste avant toute bascule stratégique.

Stratégie bonus : l'art. 151 septies B CGI (abattement long terme)

L'article 151 septies B CGI offre un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5^e, d'où une exonération totale à 15 ans — mais sur la seule fraction de la plus-value à long terme. Or, sur un bien amorti, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements déduits (art. 39 duodecies CGI) : cette fraction, souvent la plus lourde, échappe à l'abattement. Le dispositif n'a certes aucun plafond de recettes, mais il suppose un immeuble affecté à l'exploitation, ce qui exclut le LMNP, dont les locaux sont des immeubles de placement (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 210). Et avant d'y recourir, épuisez l'art. 151 septies : entre 90 000 et 126 000 € de recettes, l'exonération y est dégressive, au taux (126 000 − recettes) / 36 000.

Concrètement, un investisseur LMP avec 120 000 € de recettes qui détient son bien depuis 12 ans bénéficie d'un abattement de 70 % (7 années au-delà de la 5^e × 10 %) sur la seule fraction à long terme de sa plus-value. Sur une plus-value de 100 000 € dont 60 000 € correspondent aux amortissements déduits, seuls les 40 000 € de long terme sont abattus : la base tombe à 12 000 €, tandis que les 60 000 € de court terme restent imposés au barème. À 120 000 € de recettes, il conserve en outre une exonération dégressive de (126 000 − 120 000) / 36 000 = 16,7 % au titre de l'art. 151 septies.

6. 4 cas pratiques chiffrés

Cas 1 — Jean, 58 ans, médecin, Lyon : revente 8 ans après acquisition

Jean a acheté un T3 à Lyon en 2018 pour 280 000 € (frais de notaire 21 000 € déjà inclus). Il l'a loué meublé au régime réel, avec un amortissement du bâti par composants de 9 200 €/an (gros œuvre 80 ans, toiture 35 ans, installations 15-30 ans) soit 73 600 € cumulés en 8 ans — le mobilier, amorti à part, n'entre pas dans la réintégration. Il vend en 2026 pour 360 000 € net vendeur. TMI 41 %.

Avant LF 2025, la plus-value de Jean aurait été de 80 000 € au lieu de 153 600 € : IR sur 65 600 € à 19 % = 12 464 €, PS sur 76 040 € à 17,2 % = 13 079 €, surtaxe de 2 % sur 65 600 € = 1 312 €, soit 26 855 €. La réforme lui coûte donc +25 966 €. Les ARD éventuellement accumulés pendant la location seraient également perdus à la cessation totale.

Cas 2 — Martine, 68 ans, retraitée, Bordeaux : passage en résidence principale

Martine a acheté un studio à Bordeaux en 2010 pour 120 000 €. Amortissement cumulé : 48 000 € sur 16 ans + 15 000 € d'ARD non consommés. En 2026, elle décide d'y emménager comme résidence principale après son divorce.

Conséquences fiscales immédiates :

• Cessation d'activité LMNP déclarée sous 60 jours (art. 201 CGI).
• Pas de plus-value immédiate (pas de cession onéreuse).
• ARD : les 15 000 € accumulés s'imputent sans plafond sur le bénéfice de l'exercice 2026 arrêté à la date de cessation (art. 39 C, II, 3 CGI) ; le solde non absorbé reste ensuite sans emploi, faute d'activité meublée ultérieure.
• CFE prorata temporis sur l'année de cessation.

Conséquences fiscales différées : si Martine revend plus tard son bien devenu résidence principale, elle bénéficiera de l'exonération totale de plus-value de résidence principale (art. 150 U II 1 CGI). Elle doit simplement occuper le bien de manière effective comme résidence principale pendant 12-24 mois avant revente (pas de durée stricte mais une intention réelle).

Stratégie gagnante : passer en résidence principale permet à Martine d'échapper à la réintégration des amortissements. Si elle revend après 2 ans de RP à 180 000 €, sa plus-value est exonérée. Par rapport à une revente directe en LMNP — plus-value recalculée de 180 000 − (120 000 − 48 000) = 108 000 €, soit après 16 ans de détention 36 720 € × 19 % = 6 977 € d'IR et 88 398 € × 17,2 % = 15 205 € de PS — elle évite ainsi environ 22 200 € d'impôt.

Cas 3 — Philippe, 72 ans, retraité, Nice : LMP avec exo art. 151 septies

Philippe a investi en résidence étudiante à Orsay en 2015 pour 180 000 € HT (TVA récupérée 36 000 €). Amortissement sur 11 ans : 75 000 €. Recettes annuelles de ce lot 7 200 € HT ; avec ses autres locations meublées, le foyer encaisse 31 000 € de recettes, au-dessus du seuil de 23 000 € de l'art. 155 IV du CGI et très en deçà des 90 000 € de l'art. 151 septies. Sa pension de retraite étant inférieure à ces recettes, la seconde condition de l'art. 155 IV est également remplie : il relève du statut LMP depuis 2020 — un statut qui se constate, il ne s'opte pas. Il revend 220 000 € HT en 2026 (activité LMP depuis 6 ans).

Démonstration du levier LMP : Philippe possède une résidence étudiante, expressément exclue de la réintégration des amortissements (art. 150 VB III al. 2 CGI). En LMNP, sa plus-value aurait été de 220 000 − 180 000 = 40 000 €, imposée sur deux bases distinctes après 11 ans de détention : IR sur 40 000 × 0,64 = 25 600 € à 19 %, soit 4 864 €, et PS sur 40 000 × 0,901 = 36 040 € à 17,2 %, soit 6 199 € — au total 11 063 € d'impôt. Grâce au LMP + art. 151 septies (recettes < 90 000 EUR, activité > 5 ans), il échappe entièrement à l'imposition sur la plus-value. Il reste 9 années sur 20 de régularisation TVA → reversement 9/20 × 36 000 = 16 200 € de TVA. Gain LMP vs LMNP : environ 11 100 € économisés sur l'impôt plus-value, dont il faut retrancher les six années de cotisations sociales de travailleur indépendant, dues même en l'absence de bénéfice.

Cas 4 — Sandra, 42 ans, architecte, Paris : donation à son fils

Sandra possède un appartement Paris 11 acheté 320 000 € en 2017 (frais inclus). Amortissements 54 000 € cumulés sur 9 ans. En 2026, elle donne à son fils de 25 ans pour soutenir son installation. Valeur déclarée de la donation : 410 000 € (valeur vénale au jour de l'acte).

Conséquences pour Sandra :

• Cessation d'activité LMNP dans 60 jours (art. 201 CGI).
• Pas de plus-value (donation ≠ cession onéreuse, BOI-RFPI-PVI-10-20-10 §40).
• ARD éventuels perdus.

Conséquences pour le fils :

• Droits de donation : abattement 100 000 € parent-enfant (art. 779 I CGI) → base taxable 310 000 €. Barème progressif art. 777 CGI : ~60 194 € de droits (tranches 5 à 20 %).
• Purge fiscale : la valeur vénale 410 000 € devient la nouvelle base d'amortissement. Le fils redémarre un nouveau LMNP sur cette base, pas sur les 320 000 € d'origine.
• Stratégie optimale : démembrement (Sandra garde l'usufruit, le fils reçoit la nue-propriété, art. 669 CGI réduit la base taxable).

Optimisation avancée : en démembrement à l'âge de Sandra (42 ans), la nue-propriété vaut 40 % et l'usufruit 60 % (tranche 41-50 ans, art. 669 CGI). Les droits de donation seraient calculés sur 164 000 € (40 % × 410 000) au lieu de 410 000 €, soit une base taxable après abattement 100 000 € de 64 000 € : économie de ~50 000 € de droits. Sandra continuerait à percevoir les loyers (usufruit) et céderait la nue-propriété à son fils.

7. 5 stratégies légales pour minimiser l'impôt

8. Quelles sont les 8 erreurs à ne surtout pas commettre ?

Pour approfondir, consultez notre guide des 12 erreurs LMNP les plus coûteuses.

9. Arbre de décision : quelle stratégie de sortie en 2026 ?

En 2026, sortir d'un LMNP ne consiste plus à cocher une case : le choix stratégique engage 10 à 50 000 EUR d'impôt. Répondez aux questions dans l'ordre — la première réponse "OUI" vous oriente.

Calendrier des délais procéduraux à respecter

La cessation LMNP enchaîne jusqu'à 5 délais distincts. Manquer un seul expose à des majorations. Voici le calendrier consolidé.

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10. Jurisprudence clé 2024-2026

Quatre prises de position récentes qui éclairent la cessation LMNP et qui comptent pour la sécurité juridique de votre dossier :

Cons. const. 13 février 2025 n° 2025-874 DC — Contrôle de la loi de finances 2025

Saisi a priori de la LF 2025, le Conseil constitutionnel a prononcé la non-conformité partielle de la loi (10 articles censurés comme cavaliers budgétaires). L'article 84 (réintégration des amortissements) n'a pas été examiné explicitement dans cette décision — il n'a donc pas été validé au fond, mais n'a pas non plus été censuré. Une QPC ultérieure reste théoriquement ouverte sur le principe de rétroactivité économique, mais aucune n'a été déposée au 8 septembre 2026.

Cons. const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC — Censure de la condition d'inscription au RCS (art. 151 septies VII)

Décision fondatrice, mais qu'il faut situer exactement : le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant au VII de l'article 151 septies du CGI, et non à l'article 155 IV — dont la condition d'inscription au RCS a été supprimée plus tard, par la loi de finances pour 2020. Résultat aujourd'hui : seuls les deux critères de l'art. 155 IV CGI s'appliquent, recettes > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Ce statut se constate, il ne s'opte pas : on n'agit que sur les faits, jamais sur une case à cocher.

CE 24 avril 2019 n° 419912 — Amortissement de l'usufruit en LMNP

Le Conseil d'État a confirmé que l'usufruitier d'un bien démembré peut amortir l'usufruit en BIC meublé, sur la durée d'usage restante et selon les tables INSEE pour un usufruit viager. À la cessation (fin d'usufruit temporaire, décès de l'usufruitier), les règles spécifiques s'appliquent : le nu-propriétaire reconstitue la pleine propriété et peut inscrire à l'actif à la valeur vénale actuelle. Impact pratique : les montages d'usufruit temporaire pour optimiser la cession doivent être rigoureusement documentés et cohérents économiquement.

Rép. min. n° 10097 (AN, 24 mars 2026) — la seule prise de position publiée sur l'art. 84 LF 2025

Aucune doctrine administrative ne commente encore l'article 84 de la LF 2025 : au 8 septembre 2026, le BOFiP n'a publié ni instruction ni rescrit sur le III de l'art. 150 VB. Deux précisions ressortent toutefois du texte lui-même. D'abord, les amortissements pratiqués sous le régime micro-BIC ne sont pas réintégrés : le III ne vise que les amortissements « admis en déduction », or le micro n'en déduit aucun. Ensuite, son premier alinéa écarte expressément les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II », ce qui interdit toute double réintégration des travaux. La réponse ministérielle n° 10097 (AN, 24 mars 2026) a confirmé la portée temporelle : application aux seules cessions postérieures au 15 février 2025, y compris pour des amortissements antérieurs à cette date.

Zone grise : au 8 septembre 2026, le BOFiP n'a toujours publié aucun commentaire de l'article 84 de la LF 2025 ni du III de l'article 150 VB du CGI. Aucune doctrine administrative ne sécurise donc l'application de la réintégration : seuls le texte de loi et la réponse ministérielle n° 10097 font foi. Vérifiez la publication d'une mise à jour du BOI-RFPI-PVI-20-20 avant toute cession significative.

Pour les stratégies avancées, consultez également nos guides plus-value LMNP, LMP vs LMNP, et succession et donation LMNP.

Mise à jour : 8 septembre 2026. Sources : CGI (art. 41, 150 U, 150 VB II, 150 VB III, 150 VC, 151 septies, 151 septies B, 155 IV, 156 I 1° ter, 170, 201, 39 C II, 39 duodecies, 257 bis, 669, 777, 779, 1447, 1478 I, 1609 nonies G, 1728), Livre des procédures fiscales (art. L64), Code de commerce (art. R.123-37), CCH (art. L631-12, L631-13), annexe II CGI (art. 207 III), BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-30-30, BOI-BIC-AMT-10-50-40, BOI-BIC-BASE-10-20, BOI-BIC-CESS, BOI-BIC-PVMV-40-20-10, BOI-RFPI-PVI-10-20-10, BOI-RFPI-PVI-20-20, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, BOI-TVA-DED-60-20-20), loi de finances 2025 n°2025-127 du 14 février 2025 (art. 84), Rép. min. n° 10097 AN du 24 mars 2026. Jurisprudences : Cons. const. 13 février 2025 n° 2025-874 DC, Cons. const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC, CE 24 avril 2019 n° 419912.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Consultez un expert-comptable spécialisé LMNP ou un avocat fiscaliste avant toute cession significative.