Mis à jour le 1er septembre 2026 — sources en fin d’article.

LMNP d’occasion : ce que vous achetez vraiment sur le marché secondaire

Un LMNP — loueur en meublé non professionnel — est un particulier qui loue un logement meublé, imposé sur ses loyers comme un commerçant sur son bénéfice. « D’occasion » : racheté à un particulier, dans une résidence gérée — un immeuble entier (étudiants, seniors, affaires, tourisme, EHPAD) exploité par une société qui loue les chambres et entretient. Elle est votre locataire unique, par un bail commercial.

Vous n’achetez pas un logement vide, mais un loyer déjà écrit dans un contrat et le locataire qui va avec. Le prix est décoté parce que trois avantages du neuf ont disparu : plus de TVA de 20 % à se faire rembourser, plus de réduction Censi-Bouvard, et jusqu’à 6,32 % de droits chez le notaire au lieu de 0,71 %. En échange, l’amortissement — l’usure comptable du bâtiment, déduite de vos loyers imposables sans rien débourser — se calcule sur votre prix décoté ; et vous héritez de la dette de TVA du vendeur.

Cette page tient l’acheteur ; le vendeur relève du guide de la revente d’un bien LMNP. Elle traite le lot de résidence gérée déjà exploité — pour un appartement loué à un particulier, voyez LMNP neuf ou ancien. Fil rouge : un studio vendu 150 000 € TTC en 2017 (125 000 € HT + 25 000 € de TVA remboursés), loué 6 000 €/an, racheté 100 000 € en 2026.

1. Ce que vous achetez : un lot, un bail en cours, et le locataire qui va avec

La vente ne casse pas le bail : l’article 1743 du code civil interdit de mettre dehors le locataire dont le bail a été signé chez un notaire ou porte une date incontestable. Vous devenez bailleur aux clauses déjà signées, et personne ne peut habiter ce logement — ni vous, ni un locataire de votre choix.

Se négocie donc le prix, pas le contrat : il se cale sur le loyer en cours et les années de bail restantes. Durée, travaux, révision du loyer, renouvellement, faillite de l’exploitant : tout le contrat est traité dans le guide du bail commercial en LMNP.

Le chiffre. Payé 125 000 € HT en 2017 pour 6 000 € de loyer, le lot rendait 4,8 % brut — le loyer divisé par le prix. À 100 000 €, le même loyer rend 6,0 %.

2. Pourquoi le prix baisse : trois avantages du neuf que vous n’achetez pas

La TVA. Un lot d’occasion se vend sans TVA : achevé depuis plus de cinq ans, il est exonéré (art. 261, 5, 2° du CGI). On lit parfois qu’on « récupère les 20 % » dans l’occasion. C’est faux : on ne se fait rembourser que la TVA qu’on a soi-même payée — du neuf, ou un achat sur plan, la VEFA (art. 261 D, 4°, b bis et c du CGI).

Le Censi-Bouvard. Cette réduction d’impôt (art. 199 sexvicies du CGI) ne visait que les achats faits jusqu’au 31 décembre 2022 et ne se revend pas : voyez la fin du Censi-Bouvard.

Les frais. L’erreur la plus répandue est inversée : ils sont plus élevés dans l’occasion. Passé cinq ans d’âge, les droits de mutation — l’impôt que le notaire collecte pour le département et la commune — atteignent au maximum 6,32 % : 5,00 % au département, 1,20 % à la commune (art. 1584 du CGI), plus 2,37 % de frais d’assiette prélevés sur la seule part départementale (a du V de l’art. 1647). Le 5,00 % n’est pas automatique : c’est un plafond que chaque conseil départemental vote ou non, pour les actes signés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028 (art. 116, II de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ; le taux de droit commun reste 3,80 %, plafonné à 4,50 % (art. 1594 D). 88 des 100 lignes du barème officiel appliquent 5,00 % ; là où le département est resté à 4,50 %, le total tombe à 5,81 %, et à 5,09 % dans l’Indre (tableau DGFiP au 1^er juin 2026). Vérifiez le département du lot avant de chiffrer. Sous TVA, les droits tombent à 0,71 % (art. 1594 F quinquies, A).

S’y ajoutent l’absence d’acheteur qui puisse y habiter — un lot difficile à revendre — et la dépendance à un seul locataire. Les décotes « 15 à 30 % » qui circulent ne sont pas sourcées. Seul le rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03 (juin 2022) chiffre le risque : perte potentielle de 10 à 25 %, et, sur 400 lots Censi-Bouvard transmis à la mission par un opérateur, 80 % revendus sous leur prix : voyez estimer la valeur d’un bien LMNP.

3. Les six pièces à réclamer avant de signer, et ce que chacune révèle

Réclamez-les avant la promesse de vente, le premier contrat signé : après, vous êtes engagé.

1. Les loyers réellement encaissés sur trois ans — les relevés, pas le loyer affiché : mois offerts, remises, retards et avenants de baisse ne se lisent que là.
2. Le bail et ses avenants : la date de signature, ou du dernier renouvellement, commande qui paie quels travaux.
3. Le nom exact de la société qui a signé le bail — filiale ou maison mère — et ses comptes déposés au greffe : voyez le LMNP en résidence de services.
4. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété : les gros travaux de l’article 606 du code civil (toiture, murs porteurs) restent à votre charge malgré le « triple net » du bail, censé tout mettre sur le locataire.
5. L’avis de taxe foncière et l’état annuel des charges dû par l’exploitant (art. L. 145-40-2 du code de commerce) : les dépenses qu’il ne vous rembourse pas s’y lisent.
6. L’attestation de TVA du vendeur : date de livraison, TVA remboursée, années restant à courir sur vingt. Sans elle, la dette de la section 5 est inchiffrable.

Le chiffre. Un avenant non communiqué a ramené le loyer encaissé à 5 500 € au lieu de 6 000 €. À 6 % de rendement exigé, le prix juste tombe à 91 700 € : l’écart, 8 300 €, égale vos frais d’acquisition.

4. Votre base amortissable, c’est VOTRE prix d’achat, sur des durées raccourcies

Rien ne se transmet : ni le tableau d’amortissement du vendeur, ni sa base, ni ses amortissements mis en réserve. Vous inscrivez le lot pour ce que vous l’avez payé (art. 38 quinquies de l’annexe III au CGI) et repartez d’un plan neuf.

Trois temps. On sort le terrain, qui ne s’use pas et ne s’amortit jamais (15 % du prix ici). On découpe le bâtiment en composants — gros œuvre, toiture, façade, réseaux, aménagements — qui ne vieillissent pas à la même vitesse : voyez l’amortissement par composants. On date chacun.

Le point propre à l’occasion : la durée retenue est celle qui reste au composant le jour de l’achat, pas celle d’un neuf. Un immeuble livré en 2017 et acheté en 2026 a consommé neuf ans : les durées raccourcissent, donc la dotation — la somme déduite chaque année — monte.

Lecture. 100 000 € + 8 300 € de frais activés = 108 300 €, moins 15 % de terrain (16 245 €).

Le revers tombe la première année. L’article 39 C, II-2 du CGI plafonne l’amortissement déductible au loyer du bien diminué de ses autres charges : 6 000 − 1 820 = 4 180 €. Les 1 127 € qui dépassent partent en réserve (art. 39 C, II-3), déductibles plus tard sans limite de durée, sur des bénéfices de location meublée seulement : voyez l’amortissement reporté. Plus les durées sont courtes, plus ce plafond mord : voyez l’amortissement en LMNP et le régime réel.

5. La TVA : rien à récupérer, mais une dette qui change de mains

Votre achat ne supporte pas de TVA : rien à déduire. Mais une dette invisible change de mains.

Quand un lot loué est vendu à quelqu’un qui reprend le bail, on ne vend pas un mur : on transmet une activité entière — une transmission d’universalité de biens. L’article 257 bis du CGI écarte alors la TVA : « aucune livraison de biens ou prestation de services n’est réputée intervenir » (version en vigueur depuis le 1^er janvier 2023). L’acheteur est « réputé continuer la personne du cédant », régularisations de taxe comprises — vous prenez la place du vendeur, sa dette avec. L’administration y range la vente d’un lot dont l’acheteur reprend les baux en cours ; ce n’est pas une option, la dispense joue de plein droit (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, § 40 ; rescrit BOI-RES-TVA-000233 du 14 janvier 2026).

La condition qui coince. Le texte dit « entre redevables », pas « entre assujettis ». Un assujetti exerce une activité dans le champ de la TVA ; un redevable la facture et la reverse à l’État. Le BOFiP : « la dispense de taxation ne s’applique donc pas […] au bénéfice d’un assujetti non redevable » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, § 40). Or 6 000 € de loyer annuel restent loin sous les seuils de la franchise en base, qui dispense les petites recettes de facturer la TVA : 37 500 € en services, 85 000 € en hébergement (2026, art. 293 B du CGI). Vous n’êtes donc pas redevable par défaut : la dispense tombe et le vendeur doit reverser sa TVA, ce qu’il vous fera payer dans le prix. D’où l’option pour le paiement de la TVA (art. 293 F du CGI) : effet au premier jour du mois de la déclaration, engagement de deux ans.

Ce que vous héritez. Le compteur ne repart pas de zéro : l’acheteur « continue donc le délai de régularisation initié chez le précédent exploitant » (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280). Ce délai court sur vingt ans depuis la livraison (art. 207, II de l’annexe II au CGI) ; le jour où le bien sort de l’activité taxable, le III du même article rend exigibles d’un coup les années qui restaient à courir.

La dispense ne vise que la TVA : les droits de mutation restent dus. Le détail du mécanisme est dans le guide de la TVA en LMNP.

6. Côté vendeur, et côté votre propre sortie : l’article 150 VB III

Une plus-value, c’est l’écart entre le prix de revente et le prix d’achat. Pour votre vendeur : sur les ventes conclues depuis le 15 février 2025, on retire de son prix d’achat les amortissements déduits (art. 150 VB, III du CGI, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) ; sa plus-value taxable grossit d’autant. Voyez la plus-value en LMNP et la réintégration des amortissements.

Pour vous : seuls vos amortissements seront repris, sur votre prix décoté. Dix ans au plafond de 4 180 € font 41 800 € à réintégrer, taxés 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux — la CSG et ses satellites —, soit 36,2 % ; les abattements pour durée de détention allègent la note dès la sixième année. À ne pas confondre avec les 18,6 % qui frappent chaque année votre bénéfice de location meublée (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Les exclusions des 1° à 3° du III tiennent au type de résidence, jamais au caractère d’occasion : une résidence d’affaires n’y figure pas.

7. Pour aller plus loin

À lire aussi : l’amortissement par composants, l’amortissement en LMNP, la plus-value en LMNP et la fin du Censi-Bouvard.

Mise à jour : 1er septembre 2026. Sources : Légifrance — CGI, art. 257 bis (version en vigueur depuis le 1^er janvier 2023), 261 (5, 2°), 261 D (4°, b bis et c), 293 B, 293 F, 38 quinquies de l’annexe III, 207 (II et III) de l’annexe II, 39 C (II-2 et II-3), 39 G, 50-0, 150 VB III, 199 sexvicies, 879, 1584, 1594 D, 1594 F quinquies A, 1647 (V) ; code civil, art. 1743 et 606 ; code de commerce, art. A. 444-91 (barème des émoluments, inchangé depuis le 1^er mars 2020 et reconduit jusqu’au 29 février 2028 par l’arrêté du 25 février 2026), L. 145-14 et L. 145-40-2. BOFiP-Impôts : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10 § 40, BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 § 40 et 50, BOI-TVA-DED-60-20-10 § 280, rescrit BOI-RES-TVA-000233 du 14 janvier 2026, BOI-TVA-DECLA-40-10-10, BOI-BIC-AMT-10-20 § 230, BOI-BIC-AMT-10-40-10, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 100, BOI-IR-RICI-220. Barème des émoluments du notaire : C. com., art. A. 444-91 (version en vigueur), repris par service-public.gouv.fr, fiche F17701. Droits de mutation : DGFiP, taux DMTO au 1^er juin 2026. Loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 et art. 116, II, version en vigueur au 21 février 2026) ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026. Rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03, juin 2022. Note d’évolution : les articles TVA du CGI cités ici — 257 bis, 261, 261 D, 293 B et 293 F — sont abrogés à compter du 1^er janvier 2027 (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, art. 9 : recodification de la TVA au code des impositions sur les biens et services). L’entrée en vigueur, d’abord fixée au 1^er septembre 2026, a été reportée au 1^er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. La recodification ne change aucune règle de fond : seule la numérotation bouge, et les anciennes références au CGI restent utilisables jusqu’au 30 juin 2028. Cette page sera reprise avant le 1^er janvier 2027.

Guide informatif. Les chiffres du fil rouge sont un exemple : la décote, la durée de bail restante et le solde de TVA se lisent dans les pièces du lot que vous visez.