Mis à jour le 1^er septembre 2026 — sources : livre des procédures fiscales, code de commerce, CGI, BOFiP.

Quels justificatifs conserver en LMNP, et pendant combien de temps

Trois textes commandent vos justificatifs, et on les confond en permanence. Le livre des procédures fiscales — le code qui règle vos rapports avec le fisc — impose six ans (art. L. 102 B, I) : à compter de la dernière opération pour un livre ou un registre, de la date d’établissement pour un document ou une pièce. Le code de commerce impose dix ans aux documents comptables (art. L. 123-22) — sans dire à compter de quand : l’administration retient la clôture de l’exercice (service-public.fr). L’article L. 169 répond à une autre question — le délai de reprise, jusqu’à quand le fisc peut rouvrir une année déclarée : trois ans, dix si l’activité n’a jamais été déclarée. Six, dix, trois : trois règles, pas trois versions d’une même règle.

Ce guide ne refait pas la comptabilité du loueur en meublé. Il répond à la question qu’on se pose avant et après un contrôle : quelle pièce prouve quoi, et jusqu’à quand la garder.

Une règle ne se trompe jamais : gardez tout dix ans, l’acte d’achat jusqu’à la revente.

1. Trois durées, trois textes : ne pas les confondre

Au réel — vous déduisez vos dépenses et l’usure du logement —, l’article 54 du CGI exige « tous documents comptables […] de nature à justifier l’exactitude des résultats ». Au micro-BIC — abattement automatique, rien à déduire —, l’article 50-0, 5 se contente du détail journalier des recettes. Reste la durée.

Un canapé facturé le 12 mars 2026 est une pièce : sa facture tient jusqu’au 12 mars 2032. Le registre des immobilisations part de sa dernière ligne : tant que vous y inscrivez l’usure de l’année, ses six ans ne démarrent pas. Votre année 2025 reste rouvrable jusqu’au 31 décembre 2028, sans rien vous autoriser à jeter (BOI-BIC-DECLA-30-10-20-30).

2. Pièce par pièce : ce que chacune prouve

Chaque pièce prouve une chose précise ; sa durée suit ce qu’elle prouve. Deux mots reviennent : l’amortissement, l’usure du logement et des meubles retirée chaque année de vos loyers imposables sans rien débourser, et la base amortissable, le montant sur lequel elle se calcule.

Un lave-linge de 600 € acheté en juin 2026 et amorti 120 € par an justifie encore une déduction en 2031. Le L. 102 B n’exige sa facture que jusqu’en 2032 : la détruire ensuite n’est plus sanctionné. Ce n’est pas pour autant sans risque. L’article 54 du CGI vous oblige à représenter à toute réquisition les pièces « de nature à justifier l’exactitude des résultats », et l’année 2031 reste rouvrable jusqu’au 31 décembre 2034 (art. L. 169). Tant que le meuble figure à l’actif, sa valeur d’origine reste rectifiable, même fixée lors d’une année prescrite (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 160). Gardez la facture tant que le bien s’amortit, puis six ans.

Ce qui fait qu’une facture tient

Les mentions utiles sont celles de l’article 289 du CGI : fournisseur, date, numéro, nature de la prestation, montants — plus, à la main, le logement concerné. Le seuil de 150 € qu’on lit partout est hors taxes et n’autorise qu’à omettre deux mentions (art. 242 nonies A de l’annexe II au CGI ; BOI-TVA-DECLA-30-20-20-20, § 20), jamais à se passer de facture.

3. La facture de travaux a deux vies

Première vie, pendant que vous louez. La facture justifie la dépense de l’année, ou son amortissement si les travaux ont été immobilisés — étalés sur plusieurs années au lieu d’être déduits d’un coup. Six ans après son établissement ; tant qu’elle porte un amortissement en cours, gardez-la (les travaux).

Seconde vie, le jour de la revente. Vous êtes alors imposé sur la plus-value, l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat : ce qui majore le prix d’achat réduit l’impôt. Le 4° du II de l’article 150 VB du CGI y ajoute les dépenses « de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration […] réalisées par une entreprise », « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ». Au réel, une facture déjà déduite ou amortie ne majore donc plus rien. Deux exclusions surprennent (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220) : les travaux faits vous-même, et le prix des matériaux que vous achetez, même posés par une entreprise.

Le forfait de 15 %. Le même 4° accorde à qui vend un immeuble bâti plus de cinq ans après l’achat, faute de justificatifs, 15 % du prix d’acquisition. Le BOFiP lève le doute (§ 350) : « il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ». Le forfait reste ouvert même si tout a été amorti — une simple faculté, réservée au bâti (§ 350 et 370).

Studio acheté 180 000 €, 22 000 € de travaux amortis, revendu sept ans plus tard : les 22 000 € ne majorent rien, mais le forfait ajoute 27 000 € au prix d’achat, 5 000 € de plus que les travaux payés (le forfait, la plus-value). Gardez quand même les factures : elles justifient vos amortissements, et le montant réel des travaux ne se prouve que par elles — jamais à dire d’expert ni au prix des matériaux (§ 340).

4. Numériser : ce que le texte autorise

Ce qui est né numérique reste numérique. Une facture reçue en PDF se conserve « sous cette forme » (art. L. 102 B, I al. 2), une facture électronique dans son format d’origine (BOI-CF-COM-10-10-30, § 180). L’imprimer ne remplace pas le fichier reçu.

Le papier peut être scanné, sous conditions. Pour les factures, l’article A. 102 B-2 du LPF les fixe (§ 110 à 130) : reproduction à l’identique, couleurs respectées si elles portent un sens, aucune retouche, compression sans perte, fichier PDF ou PDF/A-3, chaque fichier horodaté et scellé par un procédé prouvant qu’il n’a pas bougé — cachet serveur, empreinte numérique ou signature électronique RGS une étoile. Un scan non conforme oblige à produire le papier ; sans papier, la pièce ne vaut plus (§ 130).

Quittances, avis et baux échappent à ces conditions : informatique ou papier, six ans (§ 150), l’article 1366 du code civil donnant à l’écrit électronique la force du papier. L’article L. 102 C du LPF impose un stockage dans un pays lié à la France par une convention d’assistance — France ou Union européenne, sans question.

Ce qui change le 1^er septembre 2026 : l’obligation de recevoir des factures électroniques. Rien à émettre de votre côté. L’article 289 bis du CGI ne vise que les opérations des a et d du 1 du I de l’article 289 ; or ce a) ne couvre que les livraisons et prestations « qui ne sont pas exonérées en application des articles 261 à 261 E » (art. 289, I-1-a). Votre location meublée d’habitation l’est (art. 261 D) : elle reste hors du champ de l’obligation d’émettre (art. 289 bis). Mais vous restez un assujetti : vous devez pouvoir en recevoir, via une plateforme agréée. Une facture électronique est un fichier structuré, lisible par une machine — un PDF reçu par courriel n’en est pas une (impots.gouv.fr).

5. Pour aller plus loin

Mise à jour : 1^er septembre 2026. Sources : livre des procédures fiscales (art. L. 102 B, L. 102 C, L. 169, A. 102 B-2) ; code de commerce (art. L. 123-22) ; code général des impôts (art. 50-0, 54, 150 VB, 242 nonies A de l’annexe II, 261 D, 289, 289 bis, 1734) ; code civil (art. 1366 et 2224) ; code de la consommation (art. L. 313-25) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 7-1 et 25-3) ; BOI-BIC-DECLA-30-10-20-30, BOI-CF-INF-10-40-20, BOI-TVA-DECLA-30-20-20-20, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, BOI-CF-COM-10-10-30, BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ; impots.gouv.fr, service-public.fr, fiche F10029 ; CGI, art. 289 et 289 bis dans leur version en vigueur au 1^er septembre 2026 (recodification au code des impositions sur les biens et services reportée au 1^er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Guide informatif. Les durées citées valent au 1^er septembre 2026 : vérifiez le texte en vigueur avant de détruire une pièce.