Mis à jour le 1er septembre 2026 — sources : Légifrance, BOFiP, imprimés DGFiP millésime 2026.
Tenir le registre des immobilisations en LMNP : mentions, modèle rempli et report au 2033-C
Le registre des immobilisations et des amortissements liste tout ce que vous amortissez — l’usure comptable du logement et des meubles, retirée chaque année de vos loyers imposables sans rien débourser. Le registre ne concerne que le régime réel, celui où l’on déduit ses charges au lieu d’un abattement : au micro-BIC, vous n’amortissez rien, donc rien à suivre.
Aucun article du code général des impôts ne le nomme pour la location meublée. Il reste incontournable : votre liasse fiscale — le jeu de tableaux joint à votre déclaration de résultats — ne se remplit pas sans lui, et c’est la première pièce qu’un contrôleur ouvre. Ce guide ne refait pas la comptabilité LMNP : un seul document, un modèle rempli sur un studio à 120 000 €, son report au 2033-C.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque rubrique citée ici est relevée sur les imprimés DGFiP du millésime 2026.
1. Aucun article ne nomme ce registre en meublé, et il reste exigible
Le texte le plus proche est l’article 99, 3e alinéa du CGI : il impose un document appuyé de pièces justificatives, portant la date d’acquisition, le prix de revient, les amortissements pratiqués et, en cas de vente, la date et le prix. C’est le BOFiP qui écrit que ce document « constitue, en pratique, un registre des immobilisations et des amortissements » (BOI-BNC-DECLA-10-20, § 430). Or l’article 99 vise les BNC, les professions libérales ; le meublé relève des BIC, les commerçants. La liste de mentions qu’on lit partout vient de là.
L’obligation passe ailleurs. Au réel, l’article 53 A impose une déclaration de résultats et l’article 54 du CGI oblige à produire sur demande « tous documents comptables, inventaires […] de nature à justifier l’exactitude des résultats ». Le 2033-C-SD porte en pied « formulaire obligatoire (article 302 septies A bis) », et le BOFiP — la doctrine de l’administration — y renvoie pour le relevé des amortissements à annexer, cadres I et II (BOI-BIC-AMT-10-50-20, § 1 et 30). Au micro-BIC, l’article 50-0, 5 ne réclame qu’un cahier de recettes (les deux régimes).
2. Dix colonnes, dont deux dates qui ne s’écrivent qu’une fois
Une ligne par bien et par composant. Les trois dernières colonnes changent chaque année.
| Colonne | Ce que vous y écrivez |
|---|---|
| Désignation | « Studio 32 m² — gros œuvre » |
| Date d’entrée | le jour de la mise en location, où l’usure démarre |
| Valeur d’origine | le prix payé, remises déduites (art. 38 quinquies, ann. III) |
| Composant | la part du bâtiment concernée (art. 15 bis, ann. II) |
| Durée | de 5 à 80 ans, selon les usages (art. 39, 1, 2°) |
| Mode | linéaire : même montant chaque année |
| Dotation de l’exercice | la part déduite cette année |
| Cumul | tout ce qui a déjà été déduit (art. 39 B) |
| Valeur nette comptable | ce qui reste à déduire |
| Date et prix de sortie | vente, rebut, reprise privée |
La valeur d’origine, la colonne la plus contestée. L’article 38 quinquies, 1, a de l’annexe III au CGI retient le « prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien ». Le même article laisse un choix irrévocable : amortir les frais de notaire avec le bien, ou les déduire d’un coup la première année (les frais de notaire). Son 2 vise le remplacement d’une partie du bâtiment : l’ancienne sort du registre, son reste à déduire passe en charges. Toiture refaite 14 000 € quand il en restait 2 300 € : 2 300 € de charge, une ligne neuve de 14 000 €.
3. Studio à 120 000 € : le registre au bout de trois exercices
Achat au 1er janvier, trois exercices pleins — un exercice, c’est votre année comptable, close au 31 décembre. 120 000 € payés, dont 24 000 € de terrain (20 %) : un terrain ne s’use pas, il ne s’amortit jamais. Restent 96 000 € de bâti en cinq composants, les parties du bâtiment qui s’usent à des vitesses différentes, et 8 000 € de mobilier (les quotes-parts).
| Ligne | Valeur d’origine | Durée | Dotation N | Cumul N+2 | Valeur nette N+2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Terrain | 24 000 € | — | 0 € | 0 € | 24 000 € |
| Gros œuvre 49 % | 47 040 € | 80 ans | 588 € | 1 764 € | 45 276 € |
| Toiture 4 % | 3 840 € | 30 ans | 128 € | 384 € | 3 456 € |
| Façade, menuiseries 7 % | 6 720 € | 20 ans | 336 € | 1 008 € | 5 712 € |
| Réseaux techniques 20 % | 19 200 € | 25 ans | 768 € | 2 304 € | 16 896 € |
| Aménagements 20 % | 19 200 € | 15 ans | 1 280 € | 3 840 € | 15 360 € |
| Mobilier | 8 000 € | 8 ans | 1 000 € | 3 000 € | 5 000 € |
| Total | 128 000 € | — | 4 100 € | 12 300 € | 115 700 € |
128 000 € au total : logement plus mobilier. Ce registre vous donne 4 100 € par an à retirer de vos loyers imposables sans sortir un euro ; après trois ans, 12 300 € déduits, 115 700 € restants. Les durées sont des usages : l’administration écrit elle-même qu’il n’est « pas possible de fixer d’une manière uniforme » les taux réputés normaux (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 310) et sa liste de taux usuels vaut « à titre purement indicatif » (BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 1) ; elle s’abstient de remettre en cause un écart qui ne dépasse pas 20 % des usages professionnels, circonstances particulières établies (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 240). Les quotes-parts, elles, ont un point d’appui publié : pour un logement, gros œuvre 40 à 50 % sur plus de 50 ans, façades et étanchéité 5 à 20 % sur 20 à 50 ans, installations générales et techniques 20 à 30 % sur 15 à 30 ans, agencements 20 à 25 % sur 5 à 15 ans (BOI-ANNX-000115). Les cinq lignes ci-dessus y tiennent : toiture et façade, prises ensemble, font les 11 % du poste « façades, étanchéité ». Le mobilier suit l’usage de 10 % par an, soit 10 ans, ramenés ici à 8 — le plancher de la tolérance de 20 % (BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 7). La dotation portée ici est l’annuité entière ; le plafond de l’article 39 C se règle sur la liasse (l’amortissement reporté).
La première année, dans l’ordre : sortez le terrain du prix, ventilez le bâti en composants, une ligne par meuble, datez tout au jour de la mise en location, calculez la dotation. Ensuite, une dotation par an.
4. Chaque ligne a sa case au 2033-C, et un contrôle : 572 = 254
Le registre alimente le 2033-C-SD de la liasse (imprimés 2026), qui regroupe les biens par nature et non un par un : trois studios ne font qu’une ligne « Constructions ».
| Ligne du registre | Cadre I, prix d’achat | Cadre II, amortissements |
|---|---|---|
| Terrain | 420 à 426 → 24 000 € en 422 | 510 à 516, reste vide |
| Cinq composants | 430 à 436 → 96 000 € en 432 | 520 à 526 → 3 100 € en 522 |
| Mobilier | 470 à 476 → 8 000 € en 472 | 560 à 566 → 1 000 € en 562 |
| Total | 490 à 496 → 128 000 € en 492 | 570 à 576 → 4 100 € en 572 |
Le cadre III accueille les biens vendus : reste à amortir, prix de vente.
Le contrôle qui prend dix secondes : au cadre II, la rubrique 572 totalise la colonne « Augmentations : dotations de l’exercice » — à ne pas confondre avec 570 (amortissements au début de l’exercice), 574 (éléments sortis de l’actif et reprises) et 576 (amortissements à la fin de l’exercice). Elle doit égaler la 254 du 2033-B, « Dotations aux amortissements ». Ici, 4 100 = 4 100. Un écart signale une erreur de report.
La dispense de bilan ne porte que sur le 2033-A : sous 66 000 € de recettes, l’exploitant individuel au réel simplifié n’a pas à le produire (VI de l’art. 302 septies A bis du CGI ; seuil des recettes 2026 à 2028, 61 000 € pour les recettes 2023 à 2025 — BOI-BAREME-000044, IV § 60). Le 2033-C, lui, reste dû (la liasse fiscale).
La date limite : mis à jour à la clôture, le registre part avec la liasse au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (art. 38 bis, I de l’annexe II au CGI) — 5 mai 2026 pour un exercice clos fin 2025. La voie électronique étant obligatoire au réel (art. 1649 quater B quater du CGI), les 15 jours calendaires accordés aux téléprocédures reportent l’échéance réelle au 20 mai 2026 (BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230). La notice 2033-NOT-SD annonce le 15 mai : cette date n’est ni le délai légal ni le délai prorogé.
5. Ce que la super-simplifiée n’allège pas, et six ans mal comptés
Piège n° 1 : la comptabilité super-simplifiée. Cette option se coche sur la déclaration de résultats 2031-SD. L’article 302 septies A ter A du CGI en donne la liste complète :
- encaissements et paiements seuls, au jour le jour ;
- créances et dettes constatées à la clôture ;
- stocks évalués simplement ;
- carburant enregistré au forfait ;
- frais accessoires en espèces non justifiés, jusqu’à 1 ‰ du chiffre d’affaires, minimum 150 €.
Ni « immobilisation » ni « amortissement » n’y figurent. Le BOFiP va plus loin : sous ce régime, « l’acquisition ou la cession d’une immobilisation est transcrite sur le registre des immobilisations » (BOI-BIC-DECLA-30-20-20, § 150). La super-simplifiée allège la saisie de trésorerie, pas le suivi de vos biens.
Piège n° 2 : sauter une année. L’article 39 B du CGI exige qu’à chaque clôture le total déjà déduit atteigne au moins ce qu’un amortissement linéaire aurait donné. Sinon la part manquante est perdue définitivement, sans rattrapage (BOI-BIC-AMT-10-50-30, § 140). Un exercice oublié, 4 100 € envolés.
Piège n° 3 : jeter les papiers trop tôt. L’article L. 102 B, I du LPF impose six ans, comptés pour un registre « à compter de la date de la dernière opération mentionnée » : le vôtre part donc de la dernière dotation, pas de l’achat. Un gros œuvre sur 80 ans le fait vivre bien après la revente, et l’acte notarié qui fonde sa valeur d’origine mérite d’être gardé aussi longtemps (quels justificatifs conserver).
Ce que le contrôleur ouvre en premier : le terrain est-il hors de la base amortissable ? la valeur d’origine colle-t-elle à l’acte ? 572 égale-t-elle 254 ? les durées ont-elles bougé ? un composant remplacé a-t-il été sorti (le contrôle fiscal) ?
6. Pour aller plus loin
Mise à jour : 1er septembre 2026. Sources : code général des impôts (art. 39 B, 39 C, 50-0, 53 A, 54, 99, 302 septies A bis, 302 septies A ter A, 1649 quater B quater, 1729 B ; art. 15 bis et 38 bis de l’annexe II ; art. 38 quinquies de l’annexe III) ; livre des procédures fiscales, art. L. 102 B et L. 47 A ; code de commerce, art. R. 123-173 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 ; imprimés 2033-SD millésime 2026 et notice 2033-NOT-SD n° 50448#28 ; BOI-BNC-DECLA-10-20, BOI-BIC-AMT-10-50-20, BOI-BIC-AMT-10-50-30, BOI-BIC-AMT-10-40-10, BOI-BIC-AMT-10-40-30, BOI-ANNX-000115, BOI-BIC-CHG-20-30-10, BOI-BAREME-000044, BOI-BIC-DECLA-30-20-20, BOI-BIC-DECLA-30-20-10.
Guide informatif. Les rubriques citées valent pour les imprimés du millésime 2026 : leur numérotation peut changer d’une campagne à l’autre.
Votre registre des immobilisations, tenu tout seul
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