Mis à jour le 24 août 2026 — sources en fin d'article.

Bail mobilité : durée, profils éligibles et erreurs qui le requalifient

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à sept situations : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission temporaire. Le locataire doit en relever au jour où le bail prend effet, et le prouver. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Il part quand il veut avec un mois de préavis ; le bailleur, lui, n'a aucune démarche à faire : le bail s'éteint seul. Loi ELAN de 2018, articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le fond, c'est un meublé ordinaire — logement décent, onze catégories de meubles, loyers imposés en BIC, la catégorie où le fisc range les loyers meublés. Ce socle est traité dans notre guide du régime de la location meublée, auquel cette page se rattache. Et contrairement à ce qu'on lit souvent, aucun contrat type officiel n'existe : seules trois mentions sont obligatoires. Les oublier expose à la requalification du bail en meublé d'un an.

1. Sept situations, jugées au seul jour de la signature

L'article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 le réserve au locataire qui justifie, à la date de prise d'effet, de l'une de ces sept situations.

Il exclut aussi les logements-foyers et les logements conventionnés, ceux dont le propriétaire a signé une convention avec l'État contre un loyer plafonné : d'où l'impossibilité de toucher l'APL.

La règle mal connue : la situation ne compte qu'au premier jour du bail. Un apprenti qui signe du 1^er septembre au 30 juin et rompt son apprentissage en janvier reste locataire jusqu'au 30 juin. À l'inverse, un locataire sans motif le jour de la signature n'a jamais été en bail mobilité — le régime est d'ordre public, une clause contraire est nulle.

2. De un à dix mois, et jamais deux fois le même locataire

La durée est libre entre un et dix mois, fixée dès la signature (art. 25-14). Le bail est non renouvelable : un seul avenant, signé des deux parties, peut en changer la durée, dans la limite des dix mois. Interdit : un second bail mobilité avec le même locataire pour le même logement.

Avec des locataires différents, on enchaîne sans limite ; le seul coût est la vacance. Un studio à 750 € loué en trois baux de quatre mois, séparés par deux semaines de recherche, encaisse 7 875 € sur l'année contre 9 000 € en bail meublé classique : 1 125 € de perdus.

Attention aux dates : « du 1^er septembre au 1^er juillet » fait dix mois et un jour. Un jour de trop, et le bail devient une location meublée d'un an. Écrivez « au 30 juin ».

3. Aucun contrat type officiel, mais trois mentions obligatoires

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui impose un contrat type aux autres locations, exclut le bail mobilité : votre contrat est libre, dans les limites de l'article 25-13. Trois éléments n'y sont pas négociables :

1. La mention expresse que le contrat est un bail mobilité : un bail intitulé « location meublée temporaire » n'en est pas un.
2. Le motif invoqué et le justificatif annexé — agrafé au contrat, pas seulement montré : c'est votre preuve deux ans plus tard.
3. La mention informant le locataire qu'aucun dépôt de garantie ne peut lui être demandé.

En colocation, toute clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite (art. 25-13) : si l'un part sans payer, les autres ne vous doivent rien (voir la colocation meublée).

Côté logement, les règles du meublé s'appliquent : onze catégories de meubles (la liste, décret n° 2015-981) et niveau minimal de DPE, la lettre affichée dans l'annonce (art. 6) : F depuis 2025, E en 2028, D en 2034.

4. Zéro euro de dépôt de garantie : ce que Visale met à la place

Ni chèque de réservation, ni « provision dégradations » rebaptisée : toute somme réclamée à ce titre est indue, et l'exiger fait basculer le bail en meublé d'un an. Le régime commun est détaillé dans notre guide du dépôt de garantie en location meublée.

Deux protections restent permises. La caution : un proche qui s'engage par écrit à payer à la place du locataire (voir caution et garant). Et Visale : Action Logement se porte garant gratuitement à la place de la famille, et vous rembourse. Deux plafonds distincts, souvent confondus. Les loyers et charges impayés : jusqu'à 36 mois sur les trois premières années du bail, donc la totalité d'un bail mobilité. Les dégradations locatives au départ du locataire : 2 mois de loyer et charges inscrits au bail (service-public.gouv.fr, fiche F33453, 23 janvier 2026).

Encore faut-il rester sous le barème entré en vigueur le 6 janvier 2026. Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, 1 365 € dans les autres communes. Pour un étudiant ou un alternant sans justificatif de ressources : 1 000 €, 840 € et 680 € selon la même zone (service-public.gouv.fr, 21 janvier 2026).

Exemple : bail de six mois à 750 € charges comprises, 800 € de dégradations à la sortie ? Le plafond dégradations est de 2 × 750 = 1 500 €, donc la totalité est prise en charge. Sans lui, il ne reste que le tribunal. Deux conditions : visa obtenu avant la signature, dégradations déclarées sous 60 jours après la restitution du logement (détail).

5. Loyer figé, charges au forfait : deux règles à sens unique

Le loyer est librement fixé au départ mais non révisable en cours de bail (art. 25-16) : pas d'indexation sur l'IRL, l'indice qui sert à augmenter les loyers, pas de rattrapage, même sur dix mois. Les charges sont forfaitaires (art. 25-18) : une somme fixe versée avec le loyer, sans régularisation de fin d'année. Ce forfait ne doit pas être « manifestement disproportionné ».

Exemple : un forfait de 60 €/mois pour des charges réelles de 78 €/mois, c'est 18 € × 10 mois = 180 € à votre charge. Calculez-le sur le relevé de charges de l'année précédente, chauffage compris.

Là où s'applique l'encadrement du niveau des loyers — Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, le Pays basque… —, le loyer de référence majoré plafonne aussi le bail mobilité (art. 140 de la loi ELAN, prorogé jusqu'au 25 novembre 2026 par la loi 3DS). La liste bouge : voir l'encadrement des loyers en meublé.

6. La fin du bail : un mois de préavis, aucun congé du bailleur

Le locataire résilie à tout moment, sans motif, avec un mois de préavis (art. 25-15), le délai courant à la réception de la lettre : postée le 30 juin, reçue le 2 juillet, elle le libère le 2 août (modèle de lettre). Ce droit est d'ordre public : une clause portant le préavis à deux mois est nulle. Le bailleur, lui, n'a aucun congé à donner : le bail s'éteint seul.

D'où le piège le plus coûteux : encaisser un seul loyer après le terme. Bail échu le 30 juin, virement de 750 € reçu le 5 juillet et laissé sur le compte, et vous voilà dans un meublé d'un an tacitement reconduit, avec un congé à donner trois mois avant l'échéance et pour un motif limité : reprise, vente ou faute. Le geste correct, sous 48 heures : renvoyer la somme, par écrit.

L'article 25-12 écarte enfin la commission départementale de conciliation, préalable gratuit des autres baux : un litige va directement au tribunal judiciaire.

7. Fiscalité : celle d'un meublé à l'année, cotisations comprises

Le bail mobilité ne crée aucun régime fiscal propre. Vos loyers sont des BIC, bénéfices industriels et commerciaux (art. 35, I, 5° bis du CGI), déclarés au printemps sur la 2042 C PRO, au choix sous deux régimes : le micro-BIC, un abattement de 50 % — la moitié des loyers retirée d'office avant impôt — sous le seuil de l'art. 50-0 du CGI, 77 700 € de recettes en 2025 et 83 600 € en 2026 (case 5NI) ; ou le régime réel, vos charges réelles plus l'amortissement, l'usure comptable du logement retirée du loyer imposable sans rien débourser (cases 5NA ou 5NY).

Exemple. Studio loué 850 €/mois sur huit mois : 6 800 € de recettes. Au micro-BIC, la base imposable tombe à 3 400 € — à 30 % de tranche marginale, le taux qui frappe vos derniers euros de revenu, 1 020 € d'impôt, plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 632 € : 1 652 €. Au réel, 2 100 € de charges et 5 800 € d'amortissement effacent l'impôt, et 1 100 € d'amortissement non consommé restent reportables sans limite (comment déclarer).

Deux points encore. La CFE, cotisation foncière des entreprises, due par tout loueur en meublé : pas de cotisation minimum sous 5 000 € de recettes (art. 1647 D du CGI), mais les 6 800 € de l'exemple la déclenchent. Et les cotisations sociales : le 6° de l'article L. 611-1 du code de la sécurité sociale n'impose la Sécurité sociale des indépendants qu'aux meublés loués « à une clientèle n'y élisant pas domicile », les locations de vacances, et au loueur professionnel — plus de 23 000 € de recettes et plus que vos autres revenus d'activité (art. 155, IV du CGI). Votre locataire, lui, élit domicile dans le logement : hors statut professionnel, vous restez aux 18,6 % de prélèvements sociaux (LFSS 2026, art. 12).

À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (art. 150 VB III du CGI, LF 2025 n° 2025-127, cessions depuis le 15 février 2025) : 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ce taux-là n'ayant pas bougé, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention.

8. Pour aller plus loin

Voir aussi : état des lieux, colocation meublée, caution et garant, lettre de résiliation.

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-12 à 25-18 ; loi ELAN n° 2018-1021, art. 107 et 140 ; loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, art. 15 ; CCH art. L. 631-16-1 ; décrets n° 2015-587 et n° 2015-981 ; service-public.gouv.fr, fiche F34759 ; fiche F33453 ; visale.fr ; CGI art. 35, 50-0, 155, 150 VB III et 1647 D ; CSS art. L. 136-6, L. 136-8 et L. 611-1 ; LFSS 2026 n° 2025-1403, art. 12 ; LF 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; impots.gouv.fr. Guide informatif.