Mis à jour le 2 septembre 2026 — sources en fin d’article.

LMNP ou LMP : les deux conditions qui décident, et ce que le basculement change

34 000 € de loyers meublés d’un côté, 36 000 € de salaire de l’autre : le salaire semble gagner. Il ne gagne pas. Le fisc le retient après l’abattement de 10 %, la déduction de frais appliquée d’office à tout salaire — soit 32 400 €. Ce foyer est LMP sans l’avoir demandé.

« LMNP ou LMP » n’est pas un arbitrage : l’article 155, IV du code général des impôts (CGI) constate votre statut chaque année. Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si les recettes meublées de votre foyer fiscal — vous, votre conjoint, vos enfants rattachés — dépassent à la fois 23 000 € et vos autres revenus d’activité. Sinon, vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La bascule se paie en plus de mille euros par an sur la charge sociale, en dizaines de milliers à la revente. Cette page la chiffre poste par poste, sans refaire le guide du statut LMP ni la procédure de bascule. Si vous démarrez, le guide de la location meublée non professionnelle pose le socle.

1. Le statut n’est pas un choix : il se constate, chaque année

D’abord ce qui ne change pas. Des deux côtés, les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la catégorie des commerçants, et non des revenus fonciers de la location vide. Des deux côtés, vous arbitrez entre deux régimes. Le micro-BIC efface d’office la moitié des loyers, sans un justificatif à fournir : 20 000 € encaissés, 10 000 € imposés. Le régime réel déduit vos charges et l’amortissement, l’usure comptable du logement retirée du loyer imposable sans rien débourser.

Des deux côtés enfin, un SIRET — le numéro qui identifie votre activité — et la cotisation foncière des entreprises (CFE) : l’article 1447, I, alinéa 2 du CGI répute professionnelle toute location meublée, LMNP compris. Contrairement à ce qu’on lit souvent, ni l’un ni l’autre n’est un inconvénient propre au LMP.

Le comparatif ne porte donc que sur les conséquences. Le 2 du IV de l’article 155 vise le loueur « lorsque les deux conditions suivantes sont réunies » : un constat, refait chaque 31 décembre, apprécié au niveau du foyer fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50), et réversible.

2. Les deux conditions de l’article 155, IV : 23 000 € et plus que vos autres revenus

Elles sont cumulatives : il suffit que l’une manque pour rester LMNP.

Vous comparez un brut à un net

C’est ce qui décide presque tous les cas limites. À gauche, vos recettes : les loyers encaissés, avant toute charge — votre résultat, ce qui reste une fois les charges déduites, ne compte pas, même négatif. À droite, salaires et pensions retenus après l’abattement de 10 % : 36 000 € brut ne pèsent que 32 400 €, quand 34 000 € de loyers pèsent 34 000 €.

Les revenus du patrimoine — location vide, dividendes, intérêts — ne comptent pas. Avec 60 000 € de fonciers, 25 000 € de loyers meublés et aucun salaire, vos revenus d’activité valent zéro : vous êtes LMP.

On lit souvent que le LMP suppose « plus de 50 % des revenus du foyer ». Ce pourcentage n’est pas dans l’article 155, IV, qui ne compare qu’aux revenus d’activité : les 50 %, c’est le test de l’IFI (art. 975, V) — autre texte, autre résultat, section 8.

Trois règles de calcul

• Au niveau du foyer fiscal, jamais bien par bien : les recettes des conjoints s’additionnent.
• Ramenées à douze mois la première et la dernière année, au prorata des jours d’exploitation (§ 170 et § 200) : louer au 1^er juillet pour 14 000 € équivaut à 28 000 € annuels.
• Non-résidents : depuis l’impôt dû au titre de 2026, la prépondérance s’apprécie sur les revenus imposés dans l’État de résidence (§ 165 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) — le détail des seuils.

3. Quatre foyers, quatre verdicts : la seconde condition tranche presque toujours

Presque tout portefeuille de deux biens franchit la première condition. C’est la seconde qui décide, et elle ne cède que si le revenu d’activité se réduit — retraite, temps partiel, congé parental — ou si les loyers le dépassent.

4. Ce que le basculement change, poste par poste

Même catégorie d’imposition des deux côtés. Cinq postes divergent, dont trois se chiffrent en milliers d’euros.

La comptabilité au réel, elle, est identique des deux côtés.

5. La charge sociale : 18,6 % sans aucun droit, ou des cotisations qui en ouvrent

LMNP : 18,6 % sur le résultat, sans contrepartie

Les prélèvements sociaux sont un second impôt, assis sur la même base que l’impôt sur le revenu. Depuis les revenus 2025, la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du patrimoine passe de 9,2 à 10,6 % (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) : le résultat meublé d’un LMNP supporte 18,6 % — 10,6 de CSG, 0,5 de CRDS, la contribution au remboursement de la dette sociale, 7,5 de solidarité. Contre 17,2 % avant, sans aucun droit en échange : ni trimestre de retraite, ni couverture maladie. Seuls 6,8 points sur 10,6 se retranchent de vos revenus l’année suivante et allègent d’autant l’impôt (art. 154 quinquies, II) : sur 30 000 € de résultat, 2 040 € déduits, pas 3 180 €.

LMP : des cotisations, dues même en déficit

Le LMP est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), le régime de ceux qui travaillent à leur compte. Ses cotisations portent sur le résultat diminué d’un abattement de 26 % : reste l’assiette, la part du revenu réellement soumise à cotisation (art. L. 131-6 et L. 136-3, III du code de la sécurité sociale). C’est l’abattement, et non l’assiette, qui est borné : au minimum 1,76 % du plafond annuel de la sécurité sociale, au maximum 130 % (art. D. 136-5 du même code) — soit 845,86 € et 62 478 € pour un plafond de 48 060 € en 2026 (arrêté du 22 décembre 2025). Sa CSG-CRDS tombe à 9,7 %, taux d’activité.

Ce qui rend une cotisation due même en déficit, ce n’est pas ce plancher, mais trois assiettes minimales propres à chaque branche : 450 fois le SMIC horaire du 1^er janvier pour la retraite de base, soit 5 409 € (art. D. 633-2 ; SMIC à 12,02 €, décret n° 2025-1228 du 17 décembre 2025) ; 11,5 % du plafond pour l’invalidité-décès, soit 5 526,90 € (art. D. 632-1) ; 40 % du plafond pour les indemnités journalières, soit 19 224 € (art. D. 621-3). Aux taux de 2026 — 17,87 %, 1,30 % et 0,50 % —, cela fait 1 135 €, auxquels s’ajoute la contribution à la formation professionnelle, 0,25 % du plafond : environ 1 255 € par an. Ni la maladie, ni les allocations familiales, ni la CSG-CRDS, ni la retraite complémentaire n’ont de minimum. Ces cotisations sont déductibles du résultat (art. 154 bis du CGI), ce que les 18,6 % ne sont pas.

Prenons 30 000 € de résultat et une tranche marginale de 30 %, le taux qui frappe le dernier euro gagné. L’assiette vaut 30 000 × 74 % = 22 200 €, soit 46 % du plafond. Les taux SSI sont progressifs — maladie et allocations familiales dépendent du revenu. Branche par branche à ce niveau : retraite de base 17,15 % plus 0,72 % (art. D. 633-3 du code de la sécurité sociale), complémentaire 8,1 % (D. 635-7), maladie 2,3 % (D. 621-2), indemnités journalières 0,5 % (D. 621-3), invalidité-décès 1,3 % (D. 632-2), allocations familiales 0 % sous 110 % du plafond (D. 613-1) et CSG-CRDS 9,7 %. Total : près de 40 %, soit environ 8 800 €.

L’écart se compte ici en 1 400 € environ par an, à l’avantage du LMNP — mais le LMP valide des trimestres de retraite et ouvre une couverture maladie que les 18,6 % n’achètent pas. Les taux étant progressifs, le sens de l’arbitrage se rejoue à chaque niveau de revenu. Votre chiffre : les cotisations branche par branche et le simulateur de cotisations.

6. Le déficit : le seul poste où le LMP gagne franchement — et il est borné

Un déficit, c’est une année où les charges dépassent les loyers. En LMNP, il est enfermé dans un silo : imputable sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant dix ans (art. 156, I, 1° ter du CGI). En LMP, il se retranche du revenu global, salaire compris, et se reporte six ans : 6 000 € de déficit valent 1 800 € d’impôt en moins la même année, à 30 % de tranche marginale.

L’avantage est plus étroit qu’il n’y paraît, car l’amortissement ne peut jamais créer de déficit : l’article 39 C, II-2 le plafonne au loyer diminué des autres charges. La fraction écartée « est déductible des exercices suivants », sans limite de durée (art. 39 C, II-3). Ce n’est plus un « amortissement réputé différé », régime supprimé au 1^er janvier 2004 (notice 2033-NOT-SD 2026), mais un simple report.

Le déficit du LMP ne naît donc que des autres charges — travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière : le déficit en location meublée, l’amortissement en LMP.

7. La revente : 36,2 % chez le particulier, deux morceaux chez le professionnel

C’est le poste le plus lourd. Une plus-value, c’est le gain entre ce que le bien vous a coûté et ce qu’il vous rapporte à la vente ; votre statut l’année de la vente commande la façon dont elle est taxée.

En LMNP, régime des particuliers : 19 % d’impôt (art. 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, réduits par des abattements de durée qui rongent la plus-value année après année — impôt effacé à 22 ans (art. 150 VC), prélèvements sociaux à 30 ans. Depuis les ventes du 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits (art. 150 VB, III) : cette réintégration gonfle la plus-value, et elle joue avant les abattements.

En LMP, l’article 39 duodecies coupe la plus-value en deux morceaux :

• Court terme — la fraction égale aux amortissements déduits, quelle que soit la durée de détention (art. 39 duodecies, 2, b). Taxée au barème de l’impôt sur le revenu, à votre taux habituel, et dans l’assiette des cotisations SSI : l’article L. 136-3, I du code de la sécurité sociale n’en écarte que le long terme.
• Long terme — tout le reste (art. 39 duodecies, 3), à 12,8 % (art. 39 quindecies, I-1) plus 18,6 % de prélèvements sociaux, et non 17,2 % : la plus-value professionnelle n’est pas dans la liste du IV de l’article L. 136-8. Soit 31,4 % depuis 2026.

Taxée au barème et cotisée, la part « amortissements » fait que la revente en LMP coûte souvent plus cher. Ordres de grandeur, hors frais d’acquisition.

Sauf que le LMP a une porte que le LMNP n’a pas. L’article 151 septies exonère totalement la plus-value, court terme compris, après cinq ans d’activité si les recettes n’excèdent pas 90 000 €, partiellement jusqu’à 126 000 €. La plupart des LMP sont dans cette zone : l’addition tombe à zéro. Et l’article 151 septies B abat le long terme de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième — il l’efface donc entièrement à quinze ans (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 300). Une condition, souvent passée sous silence : l’immeuble doit être affecté à l’exploitation. Le BOFiP tranche pour le meublé, et dans les deux sens : les logements « mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel » sont des immeubles de placement, exclus ; mais « lorsque l’activité de location en meublé est exercé à titre professionnel au sens du IV de l’article 155 du CGI, les locaux d’habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l’exploitation » (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 210). Encore faut-il que le bien figure à l’actif du bilan (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400). Détail : la plus-value du LMP, les exonérations, revendre en LMNP.

8. IFI et transmission : deux tests de plus, deux résultats différents

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1^er janvier. Un bien LMNP y est toujours compté. Le LMP peut en sortir, mais au titre d’un autre texte. L’article 975, V du CGI exige plus de 23 000 € de recettes et que l’activité procure plus de 50 % des revenus professionnels du foyer — salaires, BIC, bénéfices agricoles et non commerciaux —, à l’exclusion des revenus du patrimoine. Et la Cour de cassation, chambre commerciale, 20 décembre 2023, n° 22-17.612 juge que la comparaison porte sur le bénéfice net — une activité déficitaire n’est pas professionnelle au sens de l’IFI.

La transmission, elle, penche du côté du LMNP.

• En LMNP, donation et succession sont des mutations à titre gratuit, hors du champ de l’article 150 U qui ne vise que les ventes : aucune plus-value n’est due. Le décès purge même la plus-value latente — les héritiers repartent de la valeur du jour du décès.
• En LMP, la même transmission la déclenche. Un studio acheté 150 000 €, transmis à 220 000 € après 45 000 € d’amortissements : ces 45 000 € basculent en court terme. L’article 41 du CGI en reporte le paiement, report devenu exonération définitive si l’héritier poursuit l’activité cinq ans (BOI-BIC-PVMV-40-20-10). Les droits de succession restent dus des deux côtés.
• Ni l’un ni l’autre n’accède au pacte Dutreil — l’exonération de 75 % de la valeur d’une entreprise transmise — depuis le 17 octobre 2023 : l’article 23 de la loi de finances pour 2024 a exclu des art. 787 B et 787 C la gestion de son propre patrimoine (en détail).

9. Alors, LMNP ou LMP ?

Reste une idée reçue tenace : « le LMP est obligatoirement au régime réel ». C’est faux — l’article 50-0 du CGI ne regarde que le chiffre d’affaires, jamais le statut. Le micro-BIC reste ouvert jusqu’à 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026, 15 000 € en tourisme non classé. Attention à la base : ces montants sont hors taxes, quand les 23 000 € du statut se comptent toutes taxes comprises (le détail, micro-BIC ou réel).

Le LMP se subit, il ne se choisit pas : le portefeuille a grossi, ou un revenu d’activité a disparu.

Ce que vous pouvez faire cette semaine

1. Additionnez vos loyers meublés encaissés depuis le 1^er janvier, charges et taxes comprises, tous biens du foyer, projetés sur douze mois. C’est le chiffre de gauche.
2. Relevez sur votre dernier avis d’imposition vos salaires, pensions et bénéfices professionnels nets. C’est le chiffre de droite.
3. Comparez. Gauche au-dessus de 23 000 € et au-dessus de droite : vous êtes LMP. Un seul « non » : vous êtes LMNP.
4. Si la bascule est proche, agissez avant le 31 décembre — répartir les biens entre foyers, arbitrer une part du parc en location nue, décaler une mise en location (leurs limites). Après, l’année est close : la déclaration du printemps ne fait qu’enregistrer le résultat. Le statut se reperd aussi vite — redevenir LMNP.
5. Ce que coûte l’oubli. Ne pas avoir vu la bascule ne l’annule pas : l’administration peut revenir sur les trois dernières années (art. L. 169 du LPF), dix si l’activité n’a jamais été déclarée — cotisations SSI rattrapées, déficit imputé à tort sur le salaire repris.

10. Pour aller plus loin

Sources officielles — impots.gouv.fr, location meublée · BOI-BIC-CHAMP-40-10 au BOFiP, version du 15 avril 2026 · la décision n° 2017-689 QPC · l’assiette sociale des indépendants sur urssaf.fr.

Mise à jour : 2 septembre 2026. Sources : CGI, art. 39 C, 39 duodecies et quindecies, 41, 50-0, 79, 150 U, 150 VB, 150 VC, 151 septies et septies B, 154 bis et quinquies, 155 IV, 156, 200 B, 206, 787 B et C, 975 V, 1447 ; code de la sécurité sociale, art. L. 131-6, L. 136-3, L. 136-6, L. 136-8, L. 611-1, D. 136-5, D. 613-1, D. 621-2, D. 621-3, D. 632-1, D. 632-2, D. 633-2, D. 633-3, D. 635-7 ; LPF, art. L. 169 ; lois de finances 2020, 2024, 2025 et 2026 ; LFSS 2026 ; arrêté du 22 décembre 2025 (plafond de la sécurité sociale 2026) ; décret n° 2025-1228 du 17 décembre 2025 (SMIC) ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 dans sa version du 15/04/2026 (les numéros de paragraphe cités sont propres à cette version), BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, BOI-BIC-PVMV-40-20-10 ; notice 2033-NOT-SD 2026 ; Cons. const., n° 2017-689 QPC ; Cass. com., 20/12/2023, n° 22-17.612.

Guide informatif ; les exemples chiffrés sont des ordres de grandeur. En cas de doute, consultez un expert-comptable.