Facturation électronique obligatoire en LMNP : guide complet 2026

Au 1er septembre 2026, tout LMNP (loueur en meublé non professionnel) disposant d'un SIREN doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs par une plateforme agréée. L'obligation vise 100 % des LMNP, y compris les exonérés de TVA. En revanche, un LMNP en bail d'habitation n'a aucune obligation d'émission : les quittances de loyer ne sont pas des factures, et l'émission ne s'ouvre que le 1er septembre 2027, pour les seuls LMNP qui collectent la TVA.

Mis à jour le 9 septembre 2026 — ~14 000 mots — Lecture : 60 min

Vidéo enregistrée en mars 2026, avant l'entrée en vigueur. Son contenu reste valable. Pour les dates et les montants à jour, fiez-vous au texte ci-dessous.

La réforme de la facturation électronique en France

La facturation électronique change le chemin de vos factures, pas leur contenu. Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises s'échangent leurs factures par un circuit électronique, au lieu du papier et du courriel : chacune passe par une plateforme agréée, une entreprise privée immatriculée par la DGFiP (art. 289 bis CGI). Vous recevez les mêmes factures, des mêmes fournisseurs, par un autre chemin.

L'État en attend deux choses, et impose pour cela un circuit unique.

Trois textes suffisent à situer la réforme. L'art. 26 de la loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 en pose le cadre. L'art. 91 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 a reporté le calendrier aux 1er septembre 2026 et 2027. L'art. 123 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a confié l'annuaire à l'État et retiré au portail public son rôle de canal de facturation. Vous n'avez pas à les lire : leur enchaînement figure dans la chronologie de la réforme et chacun est lié dans les références légales.

Deux dates commandent tout le reste : le 1er septembre 2026 pour recevoir vos factures, le 1er septembre 2027 pour émettre les vôtres si vous collectez la TVA.

Le 1er septembre 2026 est passé : que faire si vous n'êtes pas inscrit ?

L'obligation est entrée en vigueur le 1er septembre 2026 et aucun décret ne l'a repoussée. Si vous n'êtes inscrit nulle part, la démarche est celle de tout le monde : il n'existe aucune procédure particulière pour un LMNP en retard.

Vos fournisseurs continuent de vous écrire par courriel ou par courrier, et leurs factures restent valables et déductibles : conservez-les. L'amende ne vient qu'après une mise en demeure restée trois mois sans réponse, soit 500 € au plus tôt. Celui qui ne trouve pas votre SIREN dans l'annuaire vous écrit par un autre chemin : un justificatif de plus à ne pas égarer.

Trois choses à faire, cette semaine et sous quinze jours :

1. Appelez votre expert-comptable : sur quelle plateforme agréée vous rattache-t-il ? C'est le chemin le plus court, et le plus souvent sans supplément.
2. Sans comptable, choisissez une plateforme dont l'offre comprend la réception ; les quatre options sont détaillées plus bas, dans la section sur l'inscription.
3. Sous quinze jours, vérifiez votre SIREN dans l'annuaire de l'État : une plateforme doit y figurer en face de votre dénomination.

Vous avez le temps de faire les choses dans l'ordre. Pas celui de ne rien faire : le barème, qui démarre à 500 €, est détaillé dans la section sur les sanctions.

Qui est concerné par la facturation électronique en LMNP ?

Le critère d'entrée est simple : tout LMNP qui a un SIREN est concerné, par la réception au moins. Ce numéro vient de la déclaration de votre activité. Il figure sur vos documents d'immatriculation, et votre comptable le connaît. Il vous suit quel que soit votre régime d'imposition et quel que soit votre statut LMNP.

Trois mots décident du reste. Assujetti : votre location est une activité économique au sens fiscal, ce qu'est tout LMNP (art. 256 A CGI). Redevable : vous collectez la TVA et la reversez. Exonéré : la loi vous en dispense, et c'est le cas de la location meublée d'habitation, sans option possible (art. 261 D, 4° CGI).

Le tableau ci-dessous donne une réponse par situation, sur les trois obligations et leurs deux dates : le 1er septembre 2026 pour recevoir, le 1er septembre 2027 pour émettre. Cherchez votre ligne, c'est la seule qui vous concerne.

Trois précisions. La franchise en base dispense de payer la TVA, pas de recevoir ses factures. Le classement d'un meublé de tourisme ne joue, lui, que pour le micro-BIC. Enfin, la colonne e-reporting ne vise que ce que vous louez : vos achats auprès d'un fournisseur non établi en France y entrent en principe dès septembre 2027, quelle que soit votre ligne, comme l'explique la sous-section sur le e-reporting.

Votre régime d'imposition n'y change rien : seule compte votre situation au regard de la TVA. Un LMNP au micro-BIC reçoit ses factures comme un LMNP au réel depuis le 1er septembre 2026, et passer au réel en cours d'année ne défait pas votre inscription. Notre guide du micro-BIC en LMNP.

SCI, indivision, non-résident, LMP : les cas particuliers du LMNP

Le SIREN vient de la déclaration de votre activité de location, qui se fait en ligne depuis le 1er janvier 2023, en un seul dossier, auprès du guichet unique des entreprises (art. L123-33 Code de commerce). Un logement loué vide relève des revenus fonciers et n'a pas de SIREN. Pas de SIREN, pas d'obligation. Notre guide pour déclarer son activité de loueur en meublé.

En SCI (société civile immobilière), une seule question compte : la SCI facture-t-elle de la TVA sur ses loyers ? C'est elle qui commande, et non l'impôt sur le revenu ni sur les sociétés. Trois cas en découlent ; dès qu'elle a une activité, son calendrier est celui d'un LMNP : 2026 pour recevoir, 2027 pour émettre. Notre comparatif LMNP et SCI.

En indivision, l'indivision a son propre SIREN : c'est lui qu'il faut inscrire, une seule fois, et un seul indivisaire s'en charge pour tous. Elle relève d'un régime réel et non du micro-BIC, l'administration l'assimilant à une société de personnes (BOI-BIC-DECLA-10-10-20). Un logement détenu par ailleurs en nom propre a son propre SIREN : deux SIREN, deux inscriptions. Notre guide du LMNP en indivision.

Pour un non-résident, les règles sont les mêmes dès lors que le bien est en France et que l'activité a un SIREN français : la réception s'impose depuis le 1er septembre 2026. Vos factures françaises de gestion locative, de conciergerie et de diagnostics arrivent de toute façon sur la plateforme rattachée à ce SIREN.

Établi hors de l'Union européenne, vous pouvez vous voir imposer un représentant fiscal accrédité : c'est le cas lorsque vous êtes redevable de la TVA ou tenu à des déclarations en France (art. 289 A CGI). Les pays liés à la France par un accord d'assistance mutuelle en sont dispensés. Notre guide du LMNP non-résident.

Quatre situations, une ligne chacune. Le LMP (loueur en meublé professionnel) relève de l'impôt sur le revenu et de ses cotisations sociales ; au regard de la TVA, c'est le même assujetti exonéré qu'un LMNP, avec la même obligation de recevoir. La SARL de famille s'inscrit avec le SIREN de la société. L'usufruitier est celui qui loue : c'est lui qui a le SIREN et qui s'inscrit. La colocation et le bail mobilité n'ajoutent rien à un LMNP classique.

Une seule inscription couvre enfin toutes les activités menées sous un même SIREN, et elle devient effective sous quinze jours ouvrables. Un SIREN, une inscription — et en cas de doute, la seule question qui tranche reste celle de la TVA facturée sur les loyers. Pour le reste de votre dossier, consultez notre guide LMNP complet.

Les dates de la facturation électronique : calendrier 2026-2027

Le calendrier tient en trois lignes. Il figure à l'art. 26 de la loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022, dans sa rédaction issue de l'art. 91 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

La première ligne est celle qui vous concerne : l'obligation de recevoir est entrée en vigueur le 1er septembre 2026, sans report, pour tous les LMNP, quelle que soit leur situation au regard de la TVA. La loi laissait pourtant une porte ouverte — un décret pouvait repousser la date, sans aller au-delà du 1er décembre 2026, ni du 1er décembre 2027 pour les microentreprises et les petites et moyennes entreprises. Aucun décret n'a été pris.

L'émission des factures électroniques et le e-reporting s'ouvrent au 1er septembre 2027 pour les microentreprises et les petites et moyennes entreprises. Un LMNP relève de l'une de ces deux catégories, mais l'obligation ne le vise que s'il collecte la TVA. Les quatre catégories du tableau sont celles de l'art. 51 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, appréciées au 1er janvier 2025 sur la base du dernier exercice clos avant cette date.

Le régime simplifié de TVA est supprimé au 1er janvier 2027 (art. 38 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025) : la déclaration annuelle CA12 déposée au titre de 2026 est la dernière, et si votre exercice ne suit pas l'année civile, le changement s'applique après la clôture de celui qui comprend le 31 décembre 2026. Le rythme des déclarations qui la remplacent n'est pas encore fixé par un texte publié : demandez-le à votre expert-comptable le moment venu.

Le même 1er janvier 2027, les règles de fond de la TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services. Un renvoi au CGI s'entendra alors de la disposition qui le reprend dans ce nouveau code, et les mentions « CGI » portées sur des factures et des contrats restent admises jusqu'au 30 juin 2028. Celles de la facturation électronique, elles, restent dans le code général des impôts, comme le rappelle la doctrine citée en références légales.

Ce qu'il faut retenir tient dans deux dates et une absence.

Recevoir ses factures électroniques : ce qui change pour un LMNP

Vos fournisseurs ne basculent pas tous le même jour. Depuis septembre 2026, ce sont les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire : assureur, banque, fournisseur d'énergie, grande enseigne de matériaux. Votre expert-comptable, votre artisan, votre diagnostiqueur et votre agence de gestion sont le plus souvent de petites entreprises : ils passeront à l'émission électronique en septembre 2027.

Par ce circuit vous parviennent, ou vous parviendront, les honoraires de votre expert-comptable pour la comptabilité et la liasse fiscale ; les travaux, réparations et entretien de votre artisan ; la prime de votre assurance propriétaire non occupant (PNO) ; les frais de gestion de votre agence ; le diagnostic de performance énergétique et les autres diagnostics ; l'abonnement de votre logiciel de gestion ; les factures d'actes de votre notaire, hors acte d'acquisition. Ce sont elles qui portent les 4 500 à 5 000 € de charges déductibles d'un bien loué au réel.

Un PDF reste une facture. Pas une facture électronique. Reçue par courriel ou sur papier, elle justifie vos charges déductibles exactement comme avant. Le risque, si vous n'êtes inscrit nulle part, n'est donc pas de perdre vos déductions : c'est d'égarer des justificatifs avant votre déclaration de résultats, le formulaire n° 2031-SD.

Voici ce qui se passe quand une facture arrive.

Vous en êtes prévenu en général par courriel, et la facture reste consultable dans votre espace. Une décision vous est demandée pour chacune : vous l'acceptez, la contestez si le montant ou la prestation ne correspond pas, ou la refusez si elle ne vous concerne pas. Tant que vous ne décidez rien, votre fournisseur reste sans réponse et vous relancera. C'est cette décision, facture après facture, qui met à l'abri les 4 600 € de charges de l'exemple ci-dessous.

Une facture erronée se corrige par un avoir émis par le fournisseur, une facture négative qui annule ou corrige la première, jamais en la modifiant vous-même.

Un point souvent oublié : vous ne recevrez une facture électronique que si le vendeur vous a identifié comme professionnel. Concrètement, donnez votre SIREN à chaque achat lié à votre location — matériaux, électroménager, mobilier, honoraires. Sans lui, rien ne vous parvient par ce circuit.

Ces factures justifient vos charges déductibles et vos amortissements au régime réel. Concrètement, un bien loué en meublé au réel porte de 4 500 à 5 000 € de charges déductibles par an, hors amortissement, d'après les liasses 2023 et 2024 déposées avec LMNP.AI ; avec deux logements, la base double.

Une fois acceptée, la facture alimente votre comptabilité et, de là, votre livre des écritures. Notre guide du FEC en LMNP dit ce qu'en attend l'administration en cas de contrôle.

Votre seule obligation tient en une ligne : pouvoir recevoir vos factures par une plateforme agréée. Vient ensuite une décision à prendre pour chaque facture, au fil de l'eau. Ce sont ces 4 600 € que vous protégez en le faisant, et le cas de Sophie en donne la valeur en impôt évité.

Ce qui ne passe jamais par le circuit de la facturation électronique

Une bonne partie de ce qu'un LMNP reçoit n'entrera jamais dans ce circuit, ni en 2026 ni en 2027. Ces pièces restent des justificatifs valables et se conservent comme aujourd'hui.

Vos quittances de loyer. Une quittance n'est pas une facture au sens fiscal. Votre locataire est un particulier : il n'a aucune démarche à faire, aucun SIREN à donner, et il reçoit ses quittances comme avant.

Les charges de copropriété. Les appels de fonds et le décompte annuel de votre syndic ne sont pas des factures : le syndic facture le syndicat des copropriétaires, pas vous. Ils ne transiteront pas par votre plateforme et se conservent six ans, puis dix ans à compter du 1er janvier 2027, comme le reste.

Les achats auprès de particuliers. Le salaire d'un employé à domicile et les tickets de caisse restent également en dehors du circuit. Conservez-les dans le format où ils vous parviennent : ils justifient vos charges au même titre que les 4 600 € de factures de l'exemple ci-dessus.

Quels LMNP doivent émettre des factures électroniques ?

Cette section et les trois suivantes ne s'adressent qu'aux LMNP qui collectent la TVA, professionnels ou non. Si vos loyers sont exonérés, vous n'avez aucune facture à émettre et aucune donnée à transmettre, ni au 1er septembre 2027 ni après.

Deux règles commandent la suite. Une facture électronique n'est exigée qu'entre deux assujettis établis en France (art. 289 bis CGI). Et le e-reporting, transmission de données à l'administration, ne porte que sur des opérations non exonérées de TVA (art. 290 CGI).

La location meublée d'habitation est exonérée de TVA, et trois situations seulement en sortent (art. 261 D, 4° CGI).

La para-hôtellerie (b du 4°) : vous proposez réellement au moins trois des quatre prestations que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle, et des séjours qui peuvent ne pas dépasser trente nuitées.

Le logement avec services (b bis du 4°) : un logement meublé à usage résidentiel assorti d'au moins trois de ces mêmes prestations, sans condition de durée — résidences étudiantes, résidences seniors, résidences avec services.

Le bail commercial à un exploitant (c du 4°) : vous louez à l'exploitant d'un établissement qui remplit lui-même ces conditions, comme dans une résidence de services.

L'administration n'exige pas que ces prestations soient effectivement fournies à chaque client : elle exige que vous les proposiez réellement et que vous ayez les moyens de les assurer (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 60). Notre guide de la para-hôtellerie.

La franchise en base dispense de payer la TVA, pas de recevoir ses factures. Le seuil est de 85 000 € de recettes l'année précédente pour l'hébergement, ou de 93 500 € en cours d'année (art. 293 B CGI) ; le classement d'un meublé de tourisme ne joue pas sur la TVA et n'intervient que pour le micro-BIC.

Sous ce régime, vous ne facturez pas de TVA et n'avez donc aucune facture électronique à émettre à des clients particuliers, mais vous restez tenu de recevoir vos factures d'achat. Le e-reporting, lui, reste dû, par bimestre civil au lieu d'une transmission au moins mensuelle sous les autres régimes (art. 242 nonies O annexe II CGI) : c'est la troisième ligne du tableau de la section Qui est concerné par la facturation électronique en LMNP ?.

L'obligation d'émission au format électronique s'ouvre le 1er septembre 2027 pour les microentreprises et les petites et moyennes entreprises, catégories dont relève tout LMNP (art. 26, III, de la loi de finances rectificative du 16 août 2022). Elle ne porte que sur les factures adressées à un professionnel établi en France : une prestation vendue à un particulier n'y entre pas, même si vous collectez la TVA, et vos quittances ne sont toujours pas des factures.

Verdict : un LMNP dont les loyers sont exonérés n'émettra jamais de facture électronique, et celui qui collecte la TVA n'en émettra que vers un client professionnel établi en France, à partir du 1er septembre 2027.

E-reporting en LMNP : qui est concerné, et à partir de quand ?

La facturation électronique fait circuler la facture, le e-reporting ses seules données. Une facture adressée à un professionnel établi en France ne relève jamais du second : ses données sont déjà transmises avec la première.

Deux cas seulement vous concernent, à compter du 1er septembre 2027. Le premier vise vos locations à des clients particuliers lorsqu'elles portent la TVA, soit la para-hôtellerie (art. 290, I, 2°, f, CGI) : une location exonérée n'y entre jamais. Le second vise vos achats de prestations auprès d'un fournisseur non établi en France (art. 290, I, 3°, c), par exemple les commissions d'Airbnb ou de Booking.

Ce second cas mérite une précision. À la lettre de l'art. 290, I, 3°, c, CGI, ces achats y entrent en principe même si vos propres loyers sont exonérés : l'exonération porte sur ce que vous louez, pas sur ce que vous achetez. L'administration ne s'est pas prononcée. Demandez à votre comptable le moment venu.

La transmission est au moins mensuelle, et bimestrielle sous la franchise en base (art. 242 nonies O annexe II CGI) : c'est votre plateforme qui tient ce calendrier. S'y ajoute, pour les prestations de services, la transmission des données de paiement (art. 290 A CGI), qui porte sur les règlements que vous encaissez et non sur l'opération elle-même.

Loyers exonérés et aucun achat hors de France : le e-reporting ne vous concerne pas du tout, même après le 1er septembre 2027. Sinon, c'est votre plateforme qui transmet ces données, à partir de ce que vous lui déclarez.

Autofacturation en résidence de services : ce qui change

En résidence de services, c'est l'exploitant qui établit la facture des loyers qu'il vous verse. Ce mécanisme s'appelle l'autofacturation et repose sur un mandat que vous lui donnez (art. 289, I, 2, CGI).

Ce mandat peut être écrit, par une clause du bail commercial, ou tacite. Aucune forme n'est imposée, mais vous devez pouvoir prouver son existence si l'administration vous le demande, et un écrit est recommandé (BOI-TVA-DECLA-30-20-10-30, § 120 et 130). Chaque facture porte la mention « autofacturation » et doit être acceptée par vous, une acceptation tacite étant admise — l'absence de contestation dans le délai convenu, par exemple.

À partir du 1er septembre 2027, ces factures émises en votre nom devront être électroniques et passer par une plateforme agréée. La date suit votre propre catégorie d'entreprise, et non celle de l'exploitant. Ces loyers ont un client professionnel établi en France : ils ne relèvent donc pas du e-reporting.

En pratique, vous n'émettrez rien vous-même : tout se joue dans le mandat signé, et dans une question à poser à votre exploitant bien avant le 1er septembre 2027 — quelle plateforme agréée, et à partir de quand ?

Airbnb, Booking et conciergeries : quelles obligations de facturation électronique ?

Un LMNP qui loue sur Airbnb a exactement les mêmes obligations qu'un autre : recevoir ses factures par une plateforme agréée depuis le 1er septembre 2026. Ce qui change, ce sont les pièces qu'il manipule.

Les commissions prélevées sur vos réservations sont facturées par Airbnb Ireland UC, en Irlande, et par Booking.com B.V., aux Pays-Bas. Ces sociétés ne sont pas établies en France, et leurs factures ne passent donc pas par le circuit français, qui suppose un émetteur et un destinataire établis l'un et l'autre en France.

Vous continuez à les récupérer dans votre compte hôte et à les conserver pour votre comptabilité : elles n'arriveront pas sur votre plateforme. Aucune des 150 plateformes agréées n'y changera rien, le critère étant le lieu d'établissement et non le choix de la plateforme. Notre guide de la location saisonnière.

À partir du 1er septembre 2027, ces commissions entrent en principe dans le e-reporting de vos achats, dans les conditions décrites plus haut.

Autour d'une location Airbnb gravite en revanche une chaîne de prestataires établis en France : société de ménage, conciergerie, blanchisserie, artisan, photographe. Ceux-là passeront bien par le circuit de la facturation électronique, à leur date d'entrée dans le calendrier — en principe à partir du 1er septembre 2027, la plupart étant de petites entreprises. Concrètement, donnez-leur votre SIREN : c'est ce numéro, et lui seul, qui leur permet de vous adresser une facture électronique.

Rien à voir, en revanche, avec le e-reporting : la déclaration dite DAC7, du nom de la directive européenne qui l'a instituée, est l'obligation du site de location, pas la vôtre. Depuis le 1er janvier 2023, Airbnb, Booking et les autres sites transmettent eux-mêmes vos revenus à l'administration, dès le premier euro (art. 1649 ter A CGI). Vous n'avez rien à faire. Le manquement les expose à une amende pouvant atteindre 50 000 € (art. 1736, XI, CGI).

Le code du tourisme met par ailleurs des obligations à la charge de chacun, sous peine d'amendes qui montent jusqu'à 15 000 € pour le loueur et 50 000 € pour le site de location. Sans rapport avec la facturation électronique, mais souvent confondues avec elle, les voici. Notre guide de la fiscalité de la location Airbnb les détaille.

Ces quatre montants sont des plafonds prévus par le code du tourisme — art. L324-2-1, III, pour les deux obligations du site de location, art. L324-1-1, V, pour les deux vôtres — et non des amendes automatiques. Retenez surtout la ligne de partage : les commissions étrangères restent hors du circuit français, vos prestataires français y entrent, et c'est votre SIREN qui les y fait entrer.

Plateforme agréée, solution compatible, portail public de facturation : qui fait quoi ?

Vous devez être inscrit sur une plateforme agréée, directement ou par votre comptable, depuis le 1er septembre 2026. Trois mots reviennent dans les courriers de vos fournisseurs, et ils ne désignent pas la même chose.

La plateforme agréée est une entreprise privée immatriculée par la DGFiP : la loi impose de passer par elle pour recevoir comme pour émettre (art. 289 bis, I, CGI).

Le portail public de facturation tient l'annuaire, sous la responsabilité de l'Agence pour l'informatique financière de l'État (AIFE), qui gère aussi Chorus Pro : il indique la plateforme de chaque SIREN (art. 289 bis, III, CGI) et l'on ne s'y inscrit pas. L'État ne transporte aucune facture.

La solution compatible, enfin, est un logiciel raccordé à une plateforme agréée, anciennement appelé opérateur de dématérialisation, ou OD : il ne la remplace pas ; si votre comptable ou votre logiciel vous en propose une, elle convient.

Au 4 septembre 2026, 150 plateformes agréées sont immatriculées à titre définitif et 16 dossiers attendent la validation des tests d'interopérabilité. On y trouve Iopole, Pennylane, Seres (groupe Docaposte), Esker, Tiime, Qonto, Cegid, Sage, Indy et Abby ; Docaposte n'y figure pas sous ce nom, c'est sa filiale Seres qui est immatriculée. La liste se met à jour au fil des immatriculations, sans périodicité annoncée : la liste officielle sur impots.gouv.fr.

Pour un LMNP, tout tient donc à une seule adresse : celle d'une plateforme agréée, à choisir parmi les 150 immatriculées.

Vérifier son SIREN dans l'annuaire de la facturation électronique

L'annuaire se consulte librement, sans compte et sans frais, et la recherche prend une minute : c'est la seule vérification qu'un LMNP puisse faire lui-même. L'annuaire sur facturation.chorus-pro.gouv.fr.

Vous y verrez votre identifiant, la dénomination de votre activité et la ou les plateformes qui reçoivent vos factures ; ni vos revenus ni vos montants n'y figurent, et il ne contient aucune facture. Votre SIREN y est déjà, mais sans adresse de réception tant qu'aucune plateforme n'y a inscrit la sienne : si cette case est vide, votre inscription n'est pas effective. Le bon moment pour regarder est quinze jours ouvrables après votre signature.

Vous ne remplissez pas ce répertoire vous-même : la plateforme, ou votre comptable, le fait sur la foi d'un accord daté et signé de votre part (art. 242 nonies E bis annexe II CGI). Comptez quinze jours ouvrables au plus entre votre signature et la mise à jour ; au-delà, relancez.

Combien coûte la facturation électronique pour un LMNP ?

Pour un LMNP qui ne reçoit que quelques factures par an, la dépense est le plus souvent nulle : plusieurs éditeurs comprennent la réception dans leur offre gratuite, quand la première offre payante démarre à 7 € par mois.

LMNP.AI a relevé ces tarifs le 4 septembre 2026 sur les pages publiques des éditeurs. Montants hors taxes et par mois ; ils peuvent changer.

Indy, Tiime, Abby, Pennylane et Qonto figurent sur la liste officielle, immatriculées entre décembre 2025 et janvier 2026. LMNP.AI n'est pas une plateforme agréée : le raccordement passe par Iopole, sa plateforme partenaire, immatriculée le 11 décembre 2025.

La réception seule est le service le moins coûteux à rendre, d'où ces offres gratuites : les éditeurs espèrent vous vendre plus tard la facturation ou la comptabilité. Un LMNP en bail d'habitation n'a besoin de rien d'autre, et n'en aura pas davantage besoin après le 1er septembre 2027.

Trois points à vérifier avant de signer : la réception est-elle comprise dans l'offre gratuite ou seulement dans un plan payant, la facture est-elle comptée à l'unité au-delà d'un certain volume, et combien de temps l'accès aux archives dure-t-il après une résiliation. Ces trois réponses méritent cinq minutes, car la vraie dépense se joue ailleurs : entre les 400 à 900 € par an d'un cabinet et les 150 à 300 € d'un logiciel de comptabilité.

Beaucoup de cabinets comptables incluent la réception dans leurs honoraires. Les fourchettes publiées par des acteurs du marché en avril et en mai 2026 vont de 400 à 900 € toutes taxes comprises par an pour un cabinet, et de 150 à 300 € par an pour un logiciel de comptabilité ; les honoraires sont libres, ce ne sont pas des tarifs officiels. Ces frais et cet abonnement sont déductibles comme vos autres frais de gestion, au régime réel.

Concrètement, 900 € d'honoraires supportés par un bailleur au taux marginal de 30 % lui coûtent 463 € une fois la déduction faite : l'économie atteint 48,6 % de la dépense, soit 30 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (taux applicable aux revenus 2025 et suivants, art. L136-8 Code de la sécurité sociale).

Changer de plateforme agréée ou de comptable

Vous pouvez changer quand vous le voulez : aucune durée d'engagement n'est imposée. La procédure est bornée par des délais précis (art. 242 nonies E bis à E quater annexe II CGI).

1. Vous signez un accord daté avec la nouvelle plateforme agréée.
2. Elle en informe l'ancienne dans les deux jours ouvrables.
3. L'ancienne dispose de cinq jours ouvrables pour s'opposer, et seulement si votre volonté de changer est en doute.
4. La nouvelle a ensuite quinze jours ouvrables pour mettre l'annuaire à jour.

Pendant un an, l'ancienne plateforme n'assure plus qu'une seule chose : le suivi de l'acceptation ou du refus des factures que vous y avez déjà reçues. Elle vous fournit aussi, sur demande et sous cinq jours ouvrés, les informations utiles à la continuité de votre activité.

Pour vous raccorder, la nouvelle plateforme recueille les données de votre activité et une pièce d'identité, qu'elle conserve selon sa politique de confidentialité : demandez-la avant de signer. Deux jours pour informer, cinq pour s'opposer, quinze pour l'annuaire — un changement se compte en jours ouvrables.

Comment s'inscrire sur une plateforme agréée : les quatre options

Ayez sous la main votre SIREN et une adresse électronique, et prévoyez une demi-heure. Le chemin se choisit sur deux questions : avez-vous un comptable, et collectez-vous la TVA ?

Option A — votre comptable vous inscrit. Le chemin le plus court : il est déjà inscrit sur une plateforme et rattache le plus souvent ses clients sans supplément, dans les honoraires de 400 à 900 € par an relevés plus haut.

Cet accord porte un nom : le mandat, par lequel vous autorisez votre comptable ou votre plateforme à vous inscrire dans l'annuaire et à recevoir vos factures en votre nom. Daté et signé, il indique votre SIREN, la plateforme retenue et la date à partir de laquelle elle agit (art. 242 nonies E bis annexe II CGI).

Vous le révoquez quand vous le voulez (art. 2004 Code civil), et il ne vous décharge de rien : les factures restent vos justificatifs et c'est à vous de les conserver.

Option B — vous vous inscrivez vous-même. Sans comptable, choisissez une plateforme dont l'offre comprend la réception : le tableau des coûts plus haut en compare six, de 0 à 17,99 € par mois. Notre guide pour tenir sa comptabilité LMNP seul décrit le reste de l'organisation.

Option C — une plateforme complète, si vous collectez la TVA. Para-hôtellerie, résidence de services, tout LMNP redevable : vous aurez aussi à émettre et à transmettre à partir de septembre 2027.

Vous n'avez pas d'ordinateur ? Votre comptable peut vous inscrire et recevoir vos factures pour votre compte, c'est l'option A ; un proche de confiance le peut aussi, avec un mandat signé de votre main. Prévoyez de l'aide pour la vérification d'identité, qui se fait en ligne, et comptez quinze jours ouvrables avant que l'annuaire ne soit à jour.

Une fois l'inscription faite et l'annuaire à jour à votre SIREN, votre obligation de réception est remplie. La checklist vous dit ce qu'il vous reste à vérifier.

Cinq cas pratiques de LMNP face à la facturation électronique

Cinq situations couvrent l'essentiel des questions que nous recevons. Cherchez celle qui ressemble à la vôtre : chacune se termine par un bilan chiffré — ce que la démarche coûte, de 0 à 180 € par an, ou ce qu'elle protège. Le TMI est votre taux marginal d'imposition.

Toutes ces situations se règlent du même geste : une inscription au SIREN, quelques minutes, gratuite dans la plupart des cas. Ce qui sépare Sophie de Marc, ce ne sont pas leurs logements ni leur régime, c'est un appel passé à temps — 2 236 € d'impôt évité d'un côté, 2 500 € d'amendes de l'autre.

Checklist : êtes-vous en règle ?

Cette liste suffit à savoir où vous en êtes. Chaque ligne dit ce qu'il y a à faire et auprès de qui : ce qu'il vous reste à vérifier vous donne votre programme de la semaine, et des quinze jours suivants pour l'annuaire. Notre calendrier fiscal LMNP reprend les autres échéances de l'année.

Si vous collectez la TVA, quatre points s'ajoutent, tous tournés vers 2027.

Ces points vérifiés — six, ou dix si vous collectez la TVA —, vous êtes en règle.

Les erreurs à éviter

Restent les cinq réflexes qui coûtent cher, ceux qui reviennent le plus souvent dans les courriers que nous recevons.

Les quatre premières se réparent en un appel, quand la cinquième coûte 500 €.

Ces cinq-là ne concernent que la facturation électronique. Nos erreurs les plus fréquentes en LMNP couvrent le reste du dossier fiscal.

Facturation électronique en LMNP : neuf idées reçues démenties

Neuf phrases reviennent dans les courriers de bailleurs, et aucune des neuf ne résiste au texte.

Ces neuf idées reçues se ramènent à une seule règle, et elle n'a pas bougé depuis le 1er septembre 2026 : un SIREN, une inscription.

Sanctions de la facturation électronique : que risque un LMNP ?

Un LMNP déjà inscrit n'encourt rien : ses obligations sont remplies. Pour celui qui ne fait que recevoir ses factures et n'est inscrit nulle part, il n'y a pas davantage d'amende automatique : la DGFiP met d'abord en demeure de se conformer sous trois mois, et l'amende de 500 € n'intervient qu'ensuite (art. 1737, IV bis, CGI).

Passé ce premier palier, l'administration vous met de nouveau en demeure, pour trois mois ; sans réponse, l'amende est de 1 000 €, puis de 1 000 € après chaque nouvelle période de trois mois.

Rien de tout cela ne joue en 2026. Le 11 juillet 2026, l'administration a annoncé une mise en œuvre fondée sur le dialogue, la bonne foi et la proportionnalité, sans sanction au démarrage pour une entreprise de bonne foi en difficulté ; le 1er septembre 2026, elle a précisé qu'il n'y aurait aucune sanction pour aucune entreprise en 2026.

Le tableau ci-dessous met face à face les montants d'avant et d'après la loi de finances pour 2026 : seule la deuxième ligne concerne un LMNP dont les loyers sont exonérés de TVA. Les lignes d'émission et de e-reporting ne visent que ceux qui collectent la taxe, à partir de septembre 2027, et les deux dernières sont à la charge de la plateforme agréée.

La loi de finances pour 2026 a porté de 15 € à 50 € l'amende par facture non émise au format électronique, et c'est la seule ligne dont ce guide compare le montant antérieur. Chaque ligne a sa base : l'émission relève de l'art. 1737, III, CGI, la réception de son IV bis, les manquements de la plateforme de son IV et de l'art. 1788 D, III et IV, CGI, le e-reporting de l'art. 1788 D, I et II, CGI. Les plafonds s'entendent par année civile.

Les dates suivent les catégories d'entreprise : l'émission et le e-reporting sont sanctionnés depuis septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, et à partir de septembre 2027 pour les microentreprises et les petites et moyennes entreprises, dont les LMNP ; les manquements des plateformes suivent le même calendrier. L'obligation de recevoir, elle, vaut pour tous depuis septembre 2026. Ces catégories viennent de l'art. 26, III, de la loi de finances rectificative du 16 août 2022, appréciées au 1er janvier 2025.

Ces amendes sont des amendes fixes : l'administration n'a pas à démontrer une intention de fraude. Une simple omission ou inexactitude sur une facture relève, elle, d'une amende distincte de 15 €, plafonnée au quart du montant porté sur la facture (art. 1737, II, CGI). Nos guides du contrôle fiscal en LMNP et de la fiscalité LMNP en donnent les principes.

Pour l'immense majorité des LMNP, le risque tient donc en un chiffre : 500 €, et seulement après trois mois de silence.

Formats de facture électronique (Factur-X, UBL, CII) : pourquoi vous n'avez rien à choisir

Un LMNP qui ne fait que recevoir ses factures n'a aucun format à choisir : sa plateforme les gère et lui présente une facture lisible, comme un PDF ordinaire. Ce qui suit est utile sans être urgent : rien n'en dépend avant le 1er septembre 2027.

Une facture électronique est un fichier de données structuré, que les logiciels de comptabilité savent lire. La norme européenne EN 16931 en fixe le contenu.

Les plateformes agréées doivent prendre en charge deux profils, EN16931 et EXTENDED-CTC-FR, dans deux langages informatiques écrits en XML : le CII, pour facture inter-industries, élaboré par les Nations unies, et l'UBL, pour langage commercial universel (art. 41 septies C annexe IV CGI, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 27 juillet 2026).

Un troisième format associe un fichier de données et un PDF conforme à la norme PDF/A3 : c'est celui que l'on appelle couramment Factur-X, un nom que les textes n'emploient pas, et celui que votre plateforme vous présentera le plus souvent.

Un PDF envoyé par courriel reste une facture valable, mais ce n'est pas une facture électronique au sens de la réforme : aucun logiciel n'en lit les montants sans les ressaisir. Quel que soit le profil retenu par votre fournisseur, EN16931 ou EXTENDED-CTC-FR, c'est votre plateforme qui le lit et vous le présente : vous n'avez rien à choisir.

Chronologie de la réforme de la facturation électronique

La facturation électronique a mis sept ans à s'installer. Cette chronologie explique pourquoi tant d'articles en ligne décrivent encore un dispositif périmé.

Si tant d'articles en ligne se trompent encore, c'est que le dispositif a changé de forme plusieurs fois entre 2019 et 2026 : deux reports, un changement de nom, et un canal public supprimé en cours de route.

Archivage : combien de temps conserver ses factures électroniques ?

Chez une plateforme agréée ou chez votre comptable, la conservation est assurée pour vous : demandez-en les conditions avant de résilier. Reste à savoir quoi garder, combien de temps — six ans, bientôt dix — et sous quelle forme.

Le passage de six à dix ans vaut aussi pour les pièces dont le délai de six ans n'est pas encore expiré au 1er janvier 2027 (loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 36). Concrètement, une facture établie en 2024 se conservera dix ans. Ce sont ces pièces que vous produirez à l'appui de votre déclaration LMNP en cas de demande.

Une facture reçue sous forme électronique se conserve sous cette forme, dans son format d'origine (art. 289, V, CGI ; BOI-CF-COM-10-10-30). L'imprimer puis la scanner ne suffit pas : c'est l'original qui compte. Le format mixte que votre plateforme vous présente comporte un PDF conforme à la norme PDF/A3, conçue pour rester lisible pendant toute la durée de conservation.

L'authenticité, l'intégrité et la lisibilité s'assurent par l'un des quatre procédés de l'art. 289, VII, CGI : une piste d'audit fiable, une signature électronique qualifiée, un cachet électronique qualifié, ou un message structuré selon une norme convenue — et c'est votre plateforme qui s'en charge.

La vente de votre dernier logement ne met pas fin à cette obligation : les six ans, puis dix ans, continuent de courir après la radiation de votre SIREN. Des factures vous parviendront encore après la vente — diagnostics, honoraires, dernière facture du comptable. Gardez votre accès le temps de les recevoir, exportez vos archives dans leur format d'origine, puis demandez à votre plateforme de clore votre fiche dans l'annuaire.

Dix ans : c'est la durée à retenir pour toute pièce dont le délai court encore au 1er janvier 2027.

Références légales

Chaque affirmation de ce guide vient de l'un des textes ci-dessous ; la référence conduit au texte officiel.

Mise à jour : 9 septembre 2026. Sources : art. 289 bis CGI, LF 2026 art. 123, décret n° 2026-677, BOFiP, impots.gouv.fr, Légifrance.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP.