Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d'article.

LMNP non-résident : ce que vous payez vraiment sur un meublé français depuis l'étranger

Vous vivez à l'étranger et vous louez un meublé en France. Vos loyers y restent imposables, en bénéfices industriels et commerciaux — le BIC, la catégorie d'un commerçant, pas celle d'un logement vide.

Trois choses changent. Vos prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu — valent 7,5 % si votre caisse d'assurance maladie relève de l'UE, de l'Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni, 18,6 % sinon. Un taux minimum de 20 % s'applique, et vous dépendez du service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR).

Rien ne se règle seul : les 7,5 % se cochent, le plancher de 20 % ne tombe que de deux façons. Le reste suit les règles de tout loueur, dans notre guide de la fiscalité de la location meublée.

1. Vos loyers restent imposables en France

Un logement situé en France produit des revenus de source française (art. 164 B, a du I du code général des impôts, le CGI), et les conventions fiscales signées par la France reprennent le principe de l'article 6 du modèle OCDE : un immeuble s'impose là où il est. Votre pays de résidence efface seulement la double imposition — ces loyers se déclarent dans les deux pays.

Mêmes régimes qu'un résident, mêmes seuils de recettes — les loyers encaissés avant déduction : 77 700 € en 2025, 83 600 € en 2026. Le micro-BIC retranche 50 % de vos loyers sans justificatif ; le régime réel déduit vos charges et l'amortissement — l'usure comptable du logement, retirée du bénéfice imposable chaque année sans rien débourser.

Attention au guichet : le SIPNR gère votre impôt sur le revenu, la taxe foncière reste au service des particuliers du lieu du bien, la CFE — cotisation foncière des entreprises, due par toute location meublée — au service des entreprises de la commune. Vos dates en 2026 : 21 mai pour la déclaration en ligne, date unique des non-résidents, 19 mai sur papier, 5 mai pour la liasse 2031 — deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, date fixée par le calendrier de la DGFiP en application de l'art. 175 du CGI — reportée au 20 mai si vous la télétransmettez (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230).

2. 7,5 % ou 18,6 % : votre caisse maladie tranche

La CSG frappe les revenus des immeubles français d'un non-résident (I bis de l'art. L. 136-6 du code de la sécurité sociale), meublés compris : sont des revenus d'immeubles les loyers d'immeubles situés en France, « quelle que soit la catégorie d'imposition dont ils relèvent » (Conseil d'État, 13 mars 2026, n° 503496).

Le taux plein est passé à 18,6 % avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403) ; le prélèvement de solidarité n'a pas bougé depuis 2019 (art. 235 ter du CGI). La fiche non-résidents d'impots.gouv.fr l'écrit, au 26 février 2026 : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé.

666 € d'écart par an. Tout tient en une case : 8SH ou 8SI (déclarant 1 ou 2), rubrique « 8 – Divers » de la 2042 C, l'annexe de votre déclaration, attestation de votre caisse à l'appui. Payé 18,6 % à tort ? Réclamez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement, date portée sur votre avis (art. R* 196-1 du livre des procédures fiscales).

3. Le plancher de 20 % et comment le faire tomber

Un résident ne paie l'impôt qu'après une tranche à 0 %. Pas vous : l'article 197 A du CGI impose un taux minimum de 20 % dès le premier euro de bénéfice, jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable — ce qui reste après déductions — pour les revenus 2025, 30 % au-delà (impots.gouv.fr). Ce seuil est la limite haute de la deuxième tranche du barème : il bouge chaque année.

Premier levier, le taux moyen. Déclarez tous vos revenus : l'administration en tire le taux qu'un résident paierait et ne l'applique à vos revenus français que s'il vous avantage. Le geste : case 8TM de la 2042 C et le formulaire 2041 TM. Un retraité au Portugal, célibataire, 18 000 € de pension imposée sur place et 3 000 € de bénéfice français, déclare 21 000 € : la pension n'entre qu'après l'abattement de 10 % (CGI, art. 158, 5, a), soit 19 200 € de revenu net. Au barème des revenus 2025 — 0 % jusqu'à 11 600 €, puis 11 % jusqu'à 29 579 € (art. 197 du CGI, indexé de 0,9 % par l'article 4 de la loi de finances pour 2026) — l'impôt théorique ressort à 836 € : taux moyen 4,35 %, soit 130 € au lieu de 600 €. Et la décote ne rattrape rien : elle ne s'applique pas aux non-résidents (BOI-IR-DOMIC-10-20-10, § 350).

Second levier, l'assiette. Les 20 % frappent un bénéfice, pas un loyer. Sur 14 400 € de loyers, le micro-BIC laisse 7 200 € imposables là où le réel descend à 4 200 € : 1 158 € d'écart la première année, impôt minimum et prélèvements sociaux au taux plein compris.

4. Le piège LMP : un salaire étranger protège, s'il est imposé

Loueur en meublé professionnel (LMP), ce n'est pas une case à cocher : c'est un constat, sous deux conditions à réunir ensemble (art. 155, IV-2 du CGI) — plus de 23 000 € de recettes annuelles, loyers charges comprises, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Sans salaire français, la seconde était toujours remplie : l'expatrié basculait en LMP sans le vouloir.

L'article 53 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) corrige ce décrochage dans la loi elle-même : « lorsque le contribuable n'a pas sa résidence fiscale en France, les recettes […] doivent excéder les revenus de même nature […] soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans son État de résidence » (CGI, art. 155, IV-2, dernier alinéa, en vigueur depuis le 21 février 2026). La règle vaut pour l'impôt dû au titre de 2026 et des années suivantes (BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 165, 15 avril 2026) — les revenus 2026, déclarés en 2027.

Le mot qui compte est « soumis » : vos revenus mondiaux entrent bien dans la comparaison, mais seulement ceux qu'un impôt sur le revenu atteint là où vous vivez. Le BOFiP est plus net encore — il retient les revenus « effectivement imposés à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans leur État de résidence » (BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 165). Un expatrié en Allemagne, 26 000 € de loyers et 70 000 € de salaire imposé outre-Rhin, reste LMNP dès les revenus 2026. Le même à Dubaï, salaire non imposé, n'a rien à porter dans la comparaison : il bascule en LMP, comme à Monaco.

Si le LMP s'impose, le règlement (CE) n° 883/2004 veut qu'une seule législation sociale s'applique à la fois, celle du pays où vous travaillez, attestée par le formulaire A1 : un argument, pas une exonération automatique (cotisations sociales LMNP et LMP).

5. À la revente : 36,2 % hors UE, 26,5 % pour un affilié

Le jour de la signature, le notaire retient l'impôt sur votre plus-value — l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat majoré de vos frais (art. 244 bis A du CGI) : 19 % d'impôt sur le revenu (III bis du même article, le taux de l'art. 200 B), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et non 18,6 % comme sur les loyers. Motif : la plus-value des particuliers reste dans la liste limitative du IV de l'art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale, qui y maintient la CSG à 9,2 %.

Les abattements pour durée de détention — la décote annuelle sur la plus-value taxable — effacent l'impôt après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans, comme pour un résident. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une taxe s'ajoute (art. 1609 nonies G).

Depuis les ventes du 15 février 2025, l'article 150 VB III du CGI (loi n° 2025-127, art. 84) retranche du prix d'achat les amortissements déduits : la plus-value taxable augmente d'autant. Deux limites : la minoration ne vise que les amortissements admis en déduction, et le 1° du III exclut les résidences d'accueil exclusif — étudiants, moins de trente ans en formation, stage, professionnalisation ou apprentissage, plus de soixante-cinq ans : un lot en résidence étudiante n'a rien à réintégrer (le détail).

Reste le représentant fiscal, un tiers agréé qui répond de l'impôt à vos frais : exigé des vendeurs domiciliés hors UE et hors EEE, sauf prix de vente au plus égal à 150 000 € par vendeur, exonération par la durée de détention ou ancienne résidence principale. Le Liechtenstein, membre de l'EEE, n'est pourtant pas dispensé.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : CGI, art. 235 ter · CGI, art. 197 A · CGI, art. 197 (barème des revenus 2025) · BOI-IR-DOMIC-10-20-10 · CE, 9e-10e ch. réunies, 13 mars 2026, n° 503496 · BOI-BIC-CHAMP-40-10 · BOI-RFPI-PVINR-20-20 · impots.gouv.fr — prélèvements sociaux des non-résidents · impots.gouv.fr — taux moyen. Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12 · loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (LF 2026), art. 53 · loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025), art. 84 · CSS, art. L. 136-6 (I bis et I ter) et L. 136-8, IV · CGI, art. 155, IV-2 (version en vigueur au 21 février 2026), art. 158, 5, a, 244 bis A, 200 B et 150 VB III · règlement (CE) n° 883/2004.

Guide informatif. Les taux et les seuils valent au 28 août 2026 : ils sont datés dans le texte parce qu'ils changent d'une loi de finances à l'autre.