Peut-on etre LMNP en tant que non-resident fiscal ?

Oui, un non-resident fiscal francais peut parfaitement detenir et louer un bien meuble en France sous le statut LMNP. Les revenus de location meublee sont consideres comme des revenus de source francaise (art. 164 B CGI) et sont imposables en France quel que soit le pays de residence du proprietaire. Le non-resident a acces au micro-BIC et au regime reel, comme un resident.

Quel est le taux d imposition d un LMNP non-resident ?

Le non-resident est soumis a un taux minimum de 20 % sur la premiere tranche de revenus (jusqu a 29 579 EUR pour les revenus 2024) et 30 % au-dela (art. 197 A CGI). Mais il peut demander le taux moyen : il declare ses revenus mondiaux et si le taux effectif global est inferieur a 20 %, c est ce taux qui s applique. Au regime reel, les amortissements et charges reduisent la base imposable soumise a ce taux plancher.

Quels sont les prelevements sociaux pour un LMNP non-resident ?

Les residents de l UE, EEE ou Suisse paient un prelevement de solidarite de 7,5 % uniquement (exoneres de CSG-CRDS depuis l arret de Ruyter 2015 et la LFSS 2019). Les residents hors UE/EEE/Suisse paient la totalite des prelevements sociaux a 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prelevement de solidarite 7,5 %). C est une difference majeure de pres de 10 points.

Faut-il un representant fiscal en LMNP non-resident ?

Pour la declaration annuelle des revenus BIC, non. Le representant fiscal est obligatoire uniquement lors de la vente d un bien immobilier si le cedant reside hors UE/EEE et que le prix de cession depasse 150 000 EUR (art. 244 bis A CGI). Les residents UE/EEE en sont dispenses depuis la loi Macron 2015. Le cout est generalement de 0,5 a 1 % du prix de vente.

Micro-BIC ou regime reel pour un non-resident ?

Le regime reel est quasi systematiquement plus avantageux pour un non-resident. Le taux minimum de 20 % rend l abattement forfaitaire du micro-BIC (50 %) insuffisant. Exemple : 15 000 EUR de loyers, micro-BIC = 7 500 EUR x 20 % = 1 500 EUR d impot. Regime reel avec 12 000 EUR de charges+amortissements = 3 000 EUR x 20 % = 600 EUR. Soit 900 EUR d economie par an.

Comment declarer ses revenus LMNP depuis l etranger ?

Le non-resident depend du SIPNR (Service des Impots des Particuliers Non-Residents) a Noisy-le-Grand. Il doit deposer : 1) la liasse fiscale 2031 + annexes 2033 (regime reel) avant le 20 mai (5 mai date legale + 15 jours EDI) ; 2) la declaration 2042 + 2042-C-PRO avant la date limite (generalement fin mai/juin selon departement). Le formulaire 2042-NR ne s utilise que l annee du depart ou du retour en France. Tout se fait en ligne sur impots.gouv.fr (sauf primo-declarants qui doivent envoyer un formulaire papier au SIPNR).

Les conventions fiscales empechent-elles la double imposition ?

Oui, la quasi-totalite des conventions fiscales bilaterales (art. 6 modele OCDE) prevoient que les revenus immobiliers sont imposables dans l Etat de situation du bien. La France conserve donc le droit d imposer les revenus LMNP. Le pays de residence elimine la double imposition par credit d impot (methode la plus courante) ou exemption avec progressivite. Le contribuable doit declarer dans les deux pays.

Un expatrie risque-t-il de basculer en LMP ?

Oui, c est le piege principal. Les deux conditions LMP sont : recettes > 23 000 EUR ET recettes > autres revenus d activite. Un expatrie sans revenus d activite en France remplit automatiquement la condition 2 des que ses loyers depassent 23 000 EUR. Nouveaute LFi 2026 : les revenus mondiaux sont desormais pris en compte pour le critere de preponderance, ce qui protege les expatries ayant des revenus professionnels a l etranger.

Comment sont imposees les plus-values d un LMNP non-resident ?

Taux forfaitaire de 19 % (IR) + prelevements sociaux (7,5 % UE/EEE ou 17,2 % hors UE). Abattements pour duree de detention identiques aux residents (exoneration IR apres 22 ans, PS apres 30 ans). Surtaxe de 2 a 6 % si plus-value nette > 50 000 EUR. Representant fiscal obligatoire hors UE/EEE si prix > 150 000 EUR. Depuis 2025, les amortissements deduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value.

Le non-resident paie-t-il la CFE ?

Oui, la CFE est due par tout exploitant LMNP, resident ou non. Elle est calculee sur la valeur locative du bien et son montant varie selon la commune (200 a 1 500 EUR). L exoneration de premiere annee s applique. La CFE est deductible au regime reel. Le non-resident est rattache au service des impots des entreprises de la commune du bien (pas au SIPNR).

Que se passe-t-il quand on revient en France ?

L annee du retour est une annee mixte avec deux periodes fiscales : 1) periode non-resident (1er janvier a date de retour) declaree au SIPNR ; 2) periode resident (date de retour au 31 decembre) declaree au SIP du nouveau domicile. Le LMNP continue normalement mais le centre gestionnaire change. Le taux minimum de 20 % ne s applique plus a compter de la date de retour.

Un non-resident peut-il amortir son bien en LMNP ?

Oui, les regles d amortissement sont identiques pour les residents et non-residents. Le bien, le mobilier et les travaux sont amortissables au regime reel. Le plafonnement de l article 39 C s applique de la meme facon. Les amortissements reportes (ARD) sont reportables sans limite de duree. C est l avantage principal du regime reel pour un non-resident.

Peut-on demander le taux moyen pour payer moins d impot ?

Oui. Le non-resident peut opter pour le taux moyen (art. 197 A CGI) : il declare l ensemble de ses revenus mondiaux (francais et etrangers). L administration calcule le taux theorique d imposition sur ces revenus globaux. Si ce taux est inferieur a 20 %, c est celui-ci qui s applique aux revenus francais. C est interessant si vos revenus etrangers sont modestes ou si vous avez beaucoup de charges deductibles.

La gestion LMNP est-elle possible a distance ?

Oui, tout se gere en ligne. La declaration se fait sur impots.gouv.fr (accessible depuis l etranger). Des experts-comptables en ligne sont specialises LMNP non-residents (JD2M, Amarris, ComptaCom). La gestion locative peut etre deleguee a une agence ou une conciergerie. Le cout d un expert-comptable LMNP est de 300 a 600 EUR/an, deductible au regime reel.

Les prelevements sociaux sont-ils deductibles de l impot etranger ?

Cela depend de la convention fiscale avec votre pays de residence. En general, les prelevements sociaux francais ne sont pas consideres comme un impot sur le revenu par les conventions fiscales et ne donnent pas droit a un credit d impot dans le pays de residence. C est un sujet technique qui necessite l analyse de votre convention specifique par un fiscaliste international.

Un non-resident peut-il beneficier du deficit LMNP ?

Oui, le deficit BIC meuble non professionnel est reportable 10 ans sur les revenus de meme nature, comme pour un resident. Si votre resultat BIC est negatif (charges > loyers), vous ne payez pas d impot cette annee et le deficit est reporte. En revanche, le deficit LMNP ne peut jamais s imputer sur d autres revenus de source francaise (salaires, dividendes).

Faut-il un compte bancaire francais pour un LMNP non-resident ?

Aucune obligation legale, mais c est quasi indispensable en pratique. L administration fiscale exige un RIB francais pour les remboursements d impot, les agences de gestion versent sur un compte francais, et les locataires preferent virer sans frais internationaux. BNP Paribas et CIC Banque Transatlantique proposent des offres dediees. En cas de refus bancaire, invoquez le droit au compte (art. L312-1 du Code monetaire et financier).

Un non-resident paie-t-il l IFI sur ses biens LMNP en France ?

Oui, si le patrimoine immobilier net situe en France depasse 1 300 000 EUR au 1er janvier. Seuls les biens francais sont pris en compte pour les non-residents (pas l immobilier detenu a l etranger). Declaration sur le formulaire 2042-IFI au SIPNR. Les dettes liees (emprunts, travaux) et la taxe fonciere sont deductibles de l assiette IFI.

Comment transmettre un bien LMNP depuis l etranger ?

La donation de la nue-propriete avec reserve d usufruit est l outil le plus efficace. Le donateur conserve les loyers et donne la nue-propriete aux enfants avec un abattement de 100 000 EUR par enfant renouvelable tous les 15 ans. Au deces, le nu-proprietaire devient plein proprietaire sans droits de succession supplementaires (art. 1133 CGI). Attention : les pays de common law (USA, UK) ne reconnaissent pas toujours le demembrement.

Vaut-il mieux une SCI ou un LMNP direct pour un expatrie ?

Le LMNP direct est generalement preferable pour l optimisation fiscale (amortissement BIC, regime des plus-values des particuliers). La SCI est pertinente pour la transmission (donation de parts avec decote 15-20 %). Attention : une SCI a l IR ne peut pas faire de location meublee sauf si les recettes meublees restent inferieures a 10 % du CA total.

LMNP non-résident / expatrié : fiscalité, déclaration et pièges — Guide complet 2026

Les non-résidents fiscaux français peuvent investir en LMNP sans restriction, mais avec une fiscalité spécifique : taux minimum d'imposition de 20 % (ou 30 % au-delà de 29 579 EUR), prélèvements sociaux à 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse ou 17,2 % hors UE, et risque de basculement LMP si les loyers dépassent 23 000 EUR. La loi de finances 2026 prend désormais en compte les revenus mondiaux pour éviter le basculement LMP automatique des expatriés. Le régime réel avec amortissement reste quasi systématiquement plus avantageux que le micro-BIC grâce au taux plancher de 20 %.

Ce guide LMNP.AI couvre tout pour les expatriés : fiscalité, conventions fiscales par pays, micro-BIC vs réel, déclaration SIPNR depuis l'étranger, représentant fiscal, plus-value avec réintégration des amortissements, IFI, immatriculation INPI, compte bancaire français, financement, SCI vs LMNP direct, transmission et retour en France. Mis à jour avec la loi de finances 2026.

Mis à jour le 18 mars 2026 · Temps de lecture : 25 min

Sommaire

Peut-on être LMNP en tant que non-résident ?
Quelle fiscalité pour un LMNP non-résident ?
Combien de prélèvements sociaux paie un LMNP non-résident ?
Conventions fiscales par pays (10 pays)
Micro-BIC ou régime réel ?
Comment déclarer ses revenus LMNP depuis l'étranger ?
Le piège du basculement LMP involontaire
La plus-value immobilière du non-résident
Cas pratiques chiffrés : 3 profils
Quelles sont les erreurs fréquentes ?
Retour en France : ce qui change
IFI pour les non-résidents
Immatriculation et SIRET depuis l'étranger
Gérer son LMNP à distance
SCI ou LMNP direct ?
Succession et transmission
Questions fréquentes (20 questions)

Hagnere Patrimoine

Non-residents : votre statut LMNP/LMP bascule en 2026

1. Peut-on être LMNP en tant que non-résident fiscal ?

Oui, sans aucune restriction. Un non-résident fiscal français peut parfaitement détenir et louer un bien meublé en France sous le statut LMNP. Le lieu de résidence du propriétaire ne change rien au statut : ce qui compte, c'est que le bien soit situé en France et loué meublé.

En clair, que vous viviez à Londres, Singapour, Dubaï ou Montréal, vos revenus de location meublée en France sont considérés comme des revenus de source française (art. 164 B du CGI). Ils sont imposables en France — et vous avez accès aux mêmes régimes fiscaux qu'un résident (micro-BIC ou régime réel).

C'est ce qui fait de la location meublée un investissement populaire chez les expatriés : le régime réel avec amortissement permet de réduire considérablement l'impôt, même avec le taux plancher de 20 % applicable aux non-résidents.

Bon à savoir : le non-résident est rattaché au SIPNR (Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents), basé à Noisy-le-Grand (10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand Cedex). C'est votre interlocuteur unique pour la déclaration de revenus. Pour la CFE, vous dépendez du service des impôts des entreprises de la commune du bien.

2. Quelle fiscalité pour un LMNP non-résident ?

La fiscalité du non-résident diffère de celle du résident sur un point crucial : le taux minimum d'imposition. En tant que résident, votre taux d'impôt dépend de votre revenu global (barème progressif de 0 à 45 %). En tant que non-résident, un plancher s'applique.

Le taux minimum de 20 % / 30 % (art. 197 A CGI)

Les revenus de source française des non-résidents sont imposés au minimum à :

20 % jusqu'à 29 579 EUR de revenu net imposable (seuil revenus 2024)
30 % au-delà de ce seuil

Autrement dit, même si vos revenus BIC meublé sont faibles, vous ne bénéficiez pas de la tranche à 0 % ni de la tranche à 11 % qui s'appliquent aux résidents. Le plancher est à 20 %.

L'option du "taux moyen" : une porte de sortie

Si le taux minimum de 20 % est plus élevé que ce que vous paieriez en appliquant le barème progressif français à vos revenus mondiaux, vous pouvez demander l'application du taux moyen (art. 197 A CGI). Concrètement, vous déclarez l'ensemble de vos revenus mondiaux (français et étrangers) dans votre déclaration. L'administration calcule le taux d'imposition théorique qui s'appliquerait à ces revenus globaux selon le barème progressif français. Si ce taux effectif est inférieur à 20 %, c'est celui-ci qui s'applique à vos revenus français.

Exemple concret : vous avez 5 000 EUR de bénéfice BIC français et 30 000 EUR de revenus étrangers. Revenus mondiaux : 35 000 EUR. Taux moyen théorique : environ 7,5 %. Ce taux (7,5 %) s'applique alors à vos 5 000 EUR français, au lieu du plancher de 20 %. Économie : 625 EUR d'impôt.

C'est particulièrement intéressant si vos revenus étrangers sont modestes, si vous avez des charges déductibles importantes dans votre pays de résidence (pension alimentaire, dons), ou si vous êtes expatrié dans un pays à fiscalité progressive avec peu de revenus locaux. En pratique, pour les expatriés avec un salaire élevé à l'étranger, le taux moyen dépasse souvent 20 % — mais c'est une option à vérifier systématiquement avec une simulation.

Les conventions fiscales

La quasi-totalité des conventions fiscales bilatérales (basées sur l'article 6 du modèle OCDE) prévoient que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien. La France conserve donc le droit d'imposer vos revenus LMNP.

Votre pays de résidence élimine la double imposition par l'une de ces deux méthodes :

Crédit d'impôt (méthode la plus courante) : votre pays de résidence vous accorde un crédit égal à l'impôt français payé
Exemption avec progressivité : vos revenus français sont exonérés dans le pays de résidence mais pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus

Obligation : vous devez déclarer vos revenus français dans les deux pays (France + pays de résidence), même si la convention prévoit une exonération dans le pays de résidence. La non-déclaration dans le pays de résidence peut entraîner des pénalités même si aucun impôt n'est dû.

Critère	Résident français	Non-résident
Taux d'imposition	Barème progressif (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %)	Minimum 20 % (jusqu'à 29 579 EUR) puis 30 % — ou taux moyen si plus favorable
Prélèvements sociaux	17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %)	7,5 % (UE/EEE/CH) ou 17,2 % (hors UE)
Régimes fiscaux	Micro-BIC ou régime réel	Micro-BIC ou régime réel (idem)
Amortissement	Oui (au régime réel)	Oui (règles identiques)
CFE	Oui (SIE de la commune)	Oui (SIE de la commune)
Centre des impôts	SIP du domicile	SIPNR (Noisy-le-Grand)
Représentant fiscal	Non	Oui, à la revente (hors UE, prix > 150 000 EUR)

3. Combien de prélèvements sociaux paie un LMNP non-résident ?

C'est la différence la plus impactante — et la moins connue — pour un LMNP non-résident. Selon votre pays de résidence, vous payez 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux sur vos revenus BIC meublé. Soit un écart de près de 10 points.

Pays de résidence	Prélèvements sociaux	Composition
UE / EEE / Suisse	7,5 %	Prélèvement de solidarité uniquement (exonéré de CSG-CRDS)
Hors UE / EEE / Suisse	17,2 %	CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %
Résident français (référence)	17,2 %	CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %

Cette distinction provient de l'arrêt "de Ruyter" de la CJUE (26 février 2015) : les prélèvements sociaux français finançant la Sécurité sociale (CSG-CRDS) ne peuvent pas être prélevés sur des personnes affiliées à un autre régime de sécurité sociale européen. La France a réagi en créant le prélèvement de solidarité de 7,5 %, qui n'est pas un financement de la Sécurité sociale.

En clair : si vous vivez en Allemagne, Espagne, Belgique, Luxembourg ou tout autre pays de l'UE/EEE/Suisse, vous économisez 9,7 points de prélèvements sociaux par rapport à un expatrié à Dubaï, Singapour ou au Canada. Sur 5 000 EUR de bénéfice BIC, c'est 485 EUR d'écart par an.

Royaume-Uni post-Brexit : malgré le Brexit, les résidents britanniques affiliés à la sécurité sociale britannique continuent de bénéficier du taux réduit de 7,5 % grâce à l'accord de retrait UE-UK (12 novembre 2019) et au protocole de coordination sociale. Ce maintien est confirmé par l'administration fiscale française (BOI-INT-DG-15-10, mise à jour 11/03/2021).

4. Conventions fiscales : ce que prévoit chaque pays

C'est la question que posent tous les expatriés : vais-je payer deux fois ? La réponse courte est non — grâce aux conventions fiscales bilatérales. Mais la méthode d'élimination de la double imposition varie selon votre pays de résidence, et l'impact financier est très différent.

Toutes les conventions se basent sur l'article 6 du modèle OCDE : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien. La France conserve donc toujours le droit d'imposer vos revenus LMNP. C'est le pays de résidence qui élimine la double imposition, selon l'une de ces deux méthodes :

Crédit d'impôt : votre pays déduit l'impôt français de votre impôt local (le plus courant)
Exemption avec progressivité : vos revenus français sont exonérés dans le pays de résidence mais pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus

Pays	Méthode	PS France	Charge min. France	Particularité
Royaume-Uni	Crédit d'impôt	7,5 %	27,5 %	Post-Brexit : PS maintenus à 7,5 %. Déclarer sur SA106 (HMRC)
États-Unis	Crédit d'impôt	17,2 %	37,2 %	Form 1116 (Foreign Tax Credit). PS crédités depuis Eshel v. Commissioner (2019)
EAU (Dubaï)	Convention limitée	17,2 %	37,2 %	0 % d'IR aux EAU — charge intégralement française
Singapour	Crédit d'impôt	17,2 %	37,2 %	Base territoriale : revenus non rapatriés = non imposés à SG
Belgique	Exemption + progressivité	7,5 %	27,5 %	Nouvelle convention 2021 (en vigueur 01/01/2025). Cadre III de l'IPP
Luxembourg	Crédit d'impôt (depuis 2020)	7,5 %	27,5 %	Nouvelle convention 2018 : passage de l'exemption au crédit
Suisse	Exemption + progressivité	7,5 %	27,5 %	Impact du canton (Genève ~45 % vs Zoug ~22 %)
Canada	Crédit d'impôt	17,2 %	37,2 %	Form T2209. PS non admissibles au crédit canadien
Allemagne	Exemption + progressivité	7,5 %	27,5 %	Formulaire Anlage AUS. Pas de double imposition
Portugal	Crédit d'impôt	7,5 %	27,5 %	Régime NHR supprimé (2024). Régime IFICI pour profils qualifiés

Point critique — Canada, Dubaï, Singapour : les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne sont généralement pas considérés comme un impôt sur le revenu par la plupart des conventions fiscales. Résultat : ils ne donnent pas droit à un crédit d'impôt dans votre pays de résidence — c'est une véritable double charge fiscale. Exception notable USA : depuis l'affaire Eshel v. Commissioner (2019), l'IRS admet la créditabilité de la CSG et CRDS via le Form 1116 (Foreign Tax Credit), permettant aux résidents américains de récupérer ces prélèvements sociaux comme crédit d'impôt fédéral.

Qualification des revenus meublés en droit conventionnel

En droit français, la location meublée est classée en BIC. En droit conventionnel, elle pourrait être qualifiée de "bénéfices d'entreprise" (art. 7 OCDE) — ce qui changerait l'État compétent. Le Conseil d'État a tranché : les revenus de location meublée sont des revenus immobiliers au sens de l'article 6 (CE, 4 mai 2016, n° 381968). La France conserve donc toujours le droit d'imposer, quelle que soit la convention.

5. Micro-BIC ou régime réel ? Le choix évident

Pour un résident français, le choix micro-BIC vs réel dépend du montant des charges. Pour un non-résident, la réponse est presque toujours la même : le régime réel est systématiquement plus avantageux. Voici pourquoi.

Le taux minimum de 20 % rend les abattements forfaitaires du micro-BIC insuffisants pour compenser. L'enjeu est de réduire au maximum la base imposable soumise à ce taux plancher — et seul le régime réel (avec ses amortissements et charges réelles) le permet.

Type de location	Abattement micro-BIC	Plafond de recettes
Location longue durée	50 %	77 700 EUR
Meublé de tourisme classé + chambre hôte	50 %	77 700 EUR
Meublé de tourisme non classé (zone tendue)	30 %	15 000 EUR

Réforme 2025 : les abattements et plafonds ont changé pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). Le meublé de tourisme non classé en zone tendue passe à 30 % / 15 000 EUR (au lieu de 50 % / 77 700 EUR auparavant). Les meublés classés et chambres d'hôtes conservent 50 % / 77 700 EUR. Seules les résidences de tourisme classées gardent les anciens taux (71 % / 188 700 EUR).

Comparatif micro-BIC vs réel pour un non-résident

Hypothèse : loyers 15 000 EUR/an, charges réelles 5 000 EUR, amortissements 7 000 EUR, résidence hors UE (PS 17,2 %).

Micro-BIC

Base : 15 000 x 50 % = 7 500 EUR

IR : 7 500 x 20 % = 1 500 EUR

PS : 7 500 x 17,2 % = 1 290 EUR

Total : 2 790 EUR

Régime réel

Base : 15 000 - 5 000 - 7 000 (amort. déductibles, plafond art. 39 C non atteint) = 3 000 EUR

IR : 3 000 x 20 % = 600 EUR

PS : 3 000 x 17,2 % = 516 EUR

Total : 1 116 EUR

Économie régime réel : 1 674 EUR/an dans cet exemple. Et avec plus d'amortissements (bien ancien, travaux), le résultat peut être nul = 0 EUR d'impôt.

L'écart se creuse davantage les premières années (frais de notaire, travaux) et pour les biens anciens (amortissements élevés). En pratique, le régime réel est le choix par défaut de tout LMNP non-résident bien conseillé. LMNP.AI génère la liasse 2031 et calcule automatiquement les amortissements — accessible depuis n'importe quel pays.

6. Comment déclarer ses revenus LMNP depuis l'étranger ?

Bonne nouvelle : tout se fait en ligne. Vous n'avez pas besoin de revenir en France pour déclarer vos revenus LMNP. Le non-résident dépend du SIPNR (Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents) à Noisy-le-Grand pour la déclaration de revenus, et du SIE (Service des Impôts des Entreprises) de la commune du bien pour la CFE. Voici le calendrier complet et les formulaires.

Les formulaires à déposer

Formulaire	Objet	Échéance
2031 + annexes 2033	Liasse fiscale BIC (résultat de l'activité LMNP)	20 mai 2026 (5 mai date légale + 15 jours EDI)
2042	Déclaration des revenus de source française (2042-NR uniquement l'année de départ ou retour)	Fin mai / juin (date fixée chaque année)
2042-C-PRO	Report du résultat BIC (cases 5NA/5NK au réel, 5ND au micro)	Même date que la 2042

Gestion pratique à distance

Le site impots.gouv.fr est accessible depuis l'étranger. La télédéclaration est obligatoire. Pour la liasse fiscale (2031/2033), vous avez deux options :

Expert-comptable en ligne : spécialisé LMNP, il prépare et télétransmet la liasse par EDI. Coût : 300-600 EUR/an (déductible). Plusieurs cabinets se sont spécialisés sur les non-résidents.
Logiciel LMNP (comme LMNP.AI) : vous saisissez vos recettes et charges, le logiciel génère et télétransmet la liasse. Plus économique, idéal si votre situation est simple.

7. Le piège du basculement LMP involontaire

C'est LE piège numéro un pour les expatriés LMNP. Et beaucoup ne le découvrent qu'au moment du contrôle fiscal.

Pour rappel, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si deux conditions cumulatives sont remplies :

Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 EUR/an
Recettes locatives supérieures aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer fiscal

Le problème pour un expatrié : si vous n'avez aucun revenu d'activité en France (ce qui est le cas typique), vos "autres revenus d'activité" sont à 0 EUR. La condition 2 est donc automatiquement remplie dès que vos loyers dépassent 23 000 EUR. Vous basculez en LMP sans le savoir.

Conséquences du LMP : cotisations sociales URSSAF obligatoires (35-45 % du bénéfice), plus-values professionnelles (au lieu du régime des particuliers), les déficits LMNP antérieurs ne sont pas reportables en LMP. C'est un changement de régime radical et coûteux.

La bonne nouvelle : la LFi 2026

La loi de finances 2026 a corrigé ce piège structurel. Désormais, les revenus mondiaux du contribuable sont pris en compte pour apprécier le critère de prépondérance (condition 2). Concrètement, si vous êtes expatrié à Londres avec un salaire de 80 000 EUR et des loyers français de 25 000 EUR, vos revenus d'activité professionnelle (80 000 EUR) sont supérieurs à vos loyers (25 000 EUR) — vous restez LMNP, même si les loyers dépassent 23 000 EUR.

C'est un changement majeur et très favorable pour les expatriés qui conservent une activité professionnelle à l'étranger. Attention aux dates : cette réforme s'applique aux revenus perçus à compter de 2026 (déclarés en 2027). Pour les revenus 2024 et 2025, l'ancien critère (revenus d'activité français uniquement) reste applicable — avec tous les risques de basculement LMP pour les expatriés sans revenus d'activité en France.

Conseil : si vous êtes expatrié et avez basculé en LMP sur les années 2023-2025 alors que vous aviez un salaire à l'étranger, vous pourriez demander un dégrèvement rétroactif une fois la réforme appliquée — mais ce point fait l'objet de contentieux. Consultez un fiscaliste spécialisé LMNP/LMP pour analyser votre situation.

8. La plus-value immobilière du non-résident

Quand vous revendez un bien LMNP depuis l'étranger, la plus-value est imposée en France. Les règles sont proches de celles des résidents, avec quelques spécificités.

Composante	Taux	Exonération
Impôt sur le revenu	19 % (taux forfaitaire)	Exonération totale après 22 ans
Prélèvements sociaux (UE/EEE/Suisse)	7,5 %	Exonération totale après 30 ans
Prélèvements sociaux (hors UE)	17,2 %	Exonération totale après 30 ans
Surtaxe (si PV nette > 50 000 EUR)	2 % à 6 %	—

Le représentant fiscal

Si vous résidez hors UE/EEE et que le prix de cession dépasse 150 000 EUR, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité (art. 244 bis A CGI). Ce représentant (banque, établissement de crédit ou personne agréée) garantit le paiement de l'impôt. Coût typique : 0,5 à 1 % du prix de vente.

Les résidents UE/EEE en sont dispensés depuis la loi de finances rectificative pour 2014 (art. 62), applicable aux cessions depuis le 1er janvier 2015. Si vous vendez sans plus-value (prix de vente inférieur au prix d'achat), le représentant fiscal n'est pas non plus obligatoire.

Réintégration des amortissements (réforme 2025)

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (loi de finances 2025). Cette réforme s'applique à toutes les cessions intervenues après cette date, même si l'investissement a été réalisé avant. Concrètement : la plus-value imposable n'est plus calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'achat, mais entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements cumulés). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement sur cette base majorée.

Impact chiffré : un bien acheté 200 000 EUR, revendu 250 000 EUR après avoir amorti 80 000 EUR sur 10 ans. Avant réforme : plus-value = 50 000 EUR. Après réforme : plus-value = 50 000 + 80 000 = 130 000 EUR. L'abattement pour 10 ans de détention (28 % sur l'IR) s'applique ensuite, mais la base est bien plus élevée.

9. Cas pratiques chiffrés : 3 profils

Voici trois profils d'expatriés LMNP pour comprendre les différences fiscales concrètes selon le pays de résidence et le montant des loyers.

Cas n°1 : Expatrié UE (Belgique), T2 à Lyon, régime réel

Profil : Claire vit à Bruxelles, salaire belge 65 000 EUR. Elle loue un T2 meublé à Lyon. Loyers : 9 600 EUR/an. Charges + amortissements : 8 500 EUR.

Calcul fiscal

Base imposable : 9 600 - 8 500 = 1 100 EUR

IR : 1 100 x 20 % = 220 EUR

PS : 1 100 x 7,5 % = 83 EUR (UE)

Total et LMP

Impôt total : 303 EUR/an

Risque LMP : non (9 600 < 23 000 EUR)

Convention France-Belgique : exemption avec progressivité en Belgique

Verdict : situation idéale. Faible imposition grâce au régime réel + prélèvements réduits (UE) + pas de risque LMP.

Cas n°2 : Expatrié hors UE (Singapour), 2 biens, piège LMP

Profil : Thomas vit à Singapour, salaire local 120 000 SGD. Il possède 2 biens meublés en France. Loyers totaux : 26 000 EUR/an. Charges + amortissements : 22 000 EUR.

Avant LFi 2026

Revenus d'activité en France : 0 EUR

Loyers 26 000 > 23 000 ET > 0 EUR

Bascule LMP automatique

Depuis LFi 2026

Revenus mondiaux pris en compte

Salaire Singapour ~80 000 EUR > 26 000 EUR loyers

Reste LMNP

Verdict : la LFi 2026 sauve Thomas du LMP. Mais attention : PS à 17,2 % (hors UE) et représentant fiscal nécessaire en cas de revente > 150 000 EUR.

Cas n°3 : Retour en France, année mixte

Profil : Fatima revient en France le 1er juillet 2026 après 5 ans à Dubaï. Elle possède un studio LMNP. Loyers : 8 400 EUR/an.

Janv-Juin (non-résidente)

Loyers : 4 200 EUR (6 mois)

Taux : minimum 20 % + PS 17,2 %

Déclaration au SIPNR

Juil-Déc (résidente)

Loyers : 4 200 EUR (6 mois)

Taux : barème progressif (0 %, 11 %, 30 %...)

Déclaration au SIP du domicile

Verdict : l'année du retour nécessite deux déclarations à deux centres des impôts différents. Anticipez le changement et signalez votre retour au SIPNR.

10. Quelles sont les erreurs fréquentes du LMNP non-résident ?

Rester au micro-BIC par facilité

Avec le taux minimum de 20 %, le micro-BIC est quasi systématiquement plus coûteux que le régime réel. L'écart peut dépasser 1 000 EUR/an. Le surcoût d'un expert-comptable (300-600 EUR) est largement compensé.

Ignorer le risque de basculement LMP

Avant la LFi 2026, tout expatrié avec plus de 23 000 EUR de loyers basculait automatiquement en LMP. Depuis 2026, les revenus mondiaux sont pris en compte — mais il faut pouvoir le prouver.

Ne pas déclarer dans le pays de résidence

Même si la convention fiscale prévoit que les revenus immobiliers sont imposables en France, vous devez les déclarer dans votre pays de résidence. La non-déclaration peut entraîner des pénalités.

Ne pas demander le taux moyen

Si vos revenus mondiaux sont modestes, le taux moyen peut être inférieur à 20 %. Il suffit de renseigner vos revenus étrangers dans la déclaration pour que l'administration calcule le taux — mais beaucoup de non-résidents l'ignorent.

Payer 17,2 % de PS alors qu'on réside en UE

Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale européen, vous ne devez que 7,5 % (prélèvement de solidarité). L'erreur coûte 9,7 points sur chaque euro imposable. Vérifiez que votre déclaration mentionne bien votre pays de résidence.

Oublier le représentant fiscal à la revente

Si vous résidez hors UE/EEE et que le prix de vente dépasse 150 000 EUR, le représentant fiscal est obligatoire. Sans lui, le notaire ne peut pas finaliser la vente. Anticipez en contactant une banque ou un cabinet spécialisé avant la signature du compromis.

Ne pas anticiper la réintégration des amortissements à la revente

Depuis la LFi 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Un expatrié qui a amorti 80 000 EUR sur 10 ans verra sa plus-value imposable augmentée d'autant. Intégrez cette donnée dans votre simulation de rentabilité avant d'investir.

Ignorer l'IFI sur le patrimoine français

Les non-résidents sont redevables de l'IFI sur leurs biens immobiliers situés en France dès que le patrimoine net dépasse 1 300 000 EUR. Avec plusieurs biens LMNP, ce seuil est vite atteint. Déclarez sur le formulaire 2042-IFI annexé à votre déclaration au SIPNR.

11. Retour en France : ce qui change

Le retour en France après une expatriation crée une année mixte avec deux périodes fiscales distinctes. C'est un moment administratif délicat qu'il faut bien anticiper.

L'année du retour

Période non-résident (1er janvier → date de retour) : déclaration au SIPNR, taux minimum 20 %, prélèvements sociaux selon ancien pays
Période résident (date de retour → 31 décembre) : déclaration au SIP du nouveau domicile, barème progressif normal, prélèvements sociaux 17,2 %

Ce qui change concrètement

Le taux minimum de 20 % ne s'applique plus à compter de la date de retour — vous retrouvez le barème progressif (avec la tranche à 0 % et 11 %)
Vous devez signaler votre retour au SIPNR et à votre nouveau SIP
Votre dossier d'impôt sur le revenu passe du SIPNR au SIP de votre nouveau domicile (la liasse BIC 2031 reste gérée par le SIE du lieu du bien)
Si vous étiez en UE avec 7,5 % de PS, vous passez à 17,2 % en tant que résident français

Conseil : anticipez la date de retour. Si possible, revenez en début d'année (janvier) plutôt qu'en cours d'année — cela simplifie la déclaration (une seule période de résident pour la quasi-totalité de l'année).

12. IFI : l'impôt sur la fortune immobilière du non-résident

Beaucoup d'expatriés l'ignorent : les non-résidents sont redevables de l'IFI sur leurs biens immobiliers situés en France, dès que le patrimoine net dépasse 1 300 000 EUR au 1er janvier. Contrairement aux résidents, seuls les biens français entrent dans l'assiette — pas l'immobilier détenu à l'étranger.

Tranche de patrimoine net	Taux IFI
Jusqu'à 800 000 EUR	0 %
800 001 à 1 300 000 EUR	0,50 %
1 300 001 à 2 570 000 EUR	0,70 %
2 570 001 à 5 000 000 EUR	1,00 %
5 000 001 à 10 000 000 EUR	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 EUR	1,50 %

Biens concernés : immeubles détenus en direct, parts de SCI ou SARL de famille détenant de l'immobilier en France, parts de SCPI/OPCI investis en France. Les dettes liées (emprunts immobiliers, travaux) sont déductibles. La taxe foncière est déductible de l'assiette IFI.

Déclaration : formulaire 2042-IFI, annexé à votre déclaration de revenus au SIPNR. Même calendrier (mai-juin). Attention : le plafonnement de l'IFI à 75 % des revenus ne s'applique en principe pas aux non-résidents, sauf cas très rares des "non-résidents Schumacker" (ceux qui tirent l'essentiel de leurs revenus de source française).

13. Immatriculation et SIRET depuis l'étranger

Tout loueur en meublé doit s'immatriculer dans les 15 jours suivant le début de la location, même depuis l'étranger. Depuis le 1er janvier 2023, tout passe par le guichet unique INPI en ligne — le formulaire papier P0i n'existe plus.

Le blocage du numéro de sécurité sociale

C'est le point de friction majeur pour les expatriés. Le formulaire sur formalites.entreprises.gouv.fr exige un numéro de sécurité sociale français (NIR) — champ obligatoire. Si vous n'en avez jamais eu (ou ne le connaissez plus), vous êtes bloqué.

Deux obstacles supplémentaires :

FranceConnect+ (signature électronique) ne fonctionne pas sans carte d'identité française ou titre de séjour de plus de 5 ans
Le NIA (Numéro d'Identification d'Attente) — numéro temporaire attribué par la CPAM — est théoriquement la solution, mais la CPAM peut refuser de l'attribuer si vous n'avez jamais vécu ni travaillé en France

Les deux parcours possibles

Faire soi-même (plus long, incertain)

Demander un NIA à la CPAM (ameli.fr ou courrier) — fournir passeport + acte de naissance traduit. Délai : 2 à 6 semaines, refus possible
Créer un compte sur procedures.inpi.fr avec INPIConnect (email/mot de passe, pas FranceConnect+)
Remplir le formulaire : adresse perso à l'étranger, adresse du bien en France comme établissement, code APE 6820A
Signer par SMS (contournement de FranceConnect+)
Recevoir le SIRET sous 1 à 4 semaines

Déléguer à un expert-comptable (recommandé)

C'est la solution la plus fiable. Un expert-comptable spécialisé LMNP effectue la formalité en tant que mandataire sur le guichet unique. Il gère les allers-retours avec l'INPI et le greffe en cas de blocage.

Vous fournissez : passeport, acte de naissance, justificatif de domicile à l'étranger, acte de propriété
Délai : 2 à 4 semaines
Le service est souvent inclus dans le forfait annuel de comptabilité LMNP (300-600 EUR/an)

Bon à savoir : le support INPI (01 56 65 89 98, 9h-18h) peut débloquer certaines situations. N'hésitez pas à les appeler si le formulaire en ligne vous bloque. Ils connaissent les cas des non-résidents et peuvent proposer des procédures dérogatoires.

14. Gérer son LMNP à distance : les aspects pratiques

La distance n'est plus un obstacle pour gérer un LMNP en France. Tout se fait en ligne — déclarations, gestion locative, assurances. Mais certaines précautions sont indispensables.

Compte bancaire français

Il n'existe aucune obligation légale d'avoir un compte français. En pratique, c'est quasi indispensable : l'administration fiscale exige un RIB français pour les remboursements, les agences versent sur un compte français, et les locataires préfèrent virer sans frais internationaux.

En cas de refus bancaire, l'article L312-1 du Code monétaire et financier garantit le droit au compte : saisissez la Banque de France qui désignera un établissement.

Banque	Offre non-résident	Frais mensuels
BNP Paribas	Offre dédiée "Non-Résident"	10 à 30 EUR/mois
CIC Banque Transatlantique	Spécialisée expatriés	15 à 25 EUR/mois
Société Générale	Compte non-résident	~15 EUR/mois
Boursorama	Sous conditions (ouverture parfois difficile)	Gratuit

Gestion locative et assurances

Pour un non-résident, déléguer la gestion à une agence de gestion locative est fortement recommandé. Les frais de gestion (6 à 10 % TTC des loyers) sont déductibles au régime réel comme charges d'exploitation.

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : obligatoire en copropriété (loi ALUR). Coût : 80 à 200 EUR/an. Souscription en ligne possible depuis l'étranger. Déductible au régime réel.
Assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) : 2,5 à 4 % des loyers annuels. Souvent proposée par l'agence dans un pack "gestion + GLI". Protège contre les impayés de loyer.
Conciergerie Airbnb (location saisonnière) : 18 à 25 % du CA. Gestion complète (annonces, check-in, ménage, tarification). Indispensable en location saisonnière depuis l'étranger.

Financement depuis l'étranger

Obtenir un prêt immobilier en France depuis l'étranger est plus difficile mais possible. Les conditions sont plus strictes qu'en étant résident :

Apport : 20 à 30 % minimum (vs 10 % pour un résident). Jusqu'à 40 % pour les pays "à risque"
Garantie : hypothèque obligatoire (le cautionnement Crédit Logement est rarement accessible)
Durée : maximum 20 ans (certaines banques limitent à 15 ans)
Banques spécialisées : CIC Banque Transatlantique, BNP Paribas International, certaines caisses Crédit Agricole

Les revenus en devise forte (USD, GBP, CHF, EUR, SGD) sont mieux valorisés. Les revenus en devises émergentes subissent une décote de 20 à 30 %.

15. SCI ou LMNP direct : quel choix pour un non-résident ?

La question revient souvent chez les expatriés qui structurent leur patrimoine immobilier. En résumé : la détention directe en LMNP est généralement préférable pour l'optimisation fiscale, la SCI pour la transmission.

Critère	LMNP direct	SCI à l'IS
Location meublée	Autorisée	Possible (mais passage IS obligatoire)
Amortissement	Oui (art. 39 C)	Oui (comptable)
Plus-value à la revente	Régime particuliers (abattements durée)	Régime pro (sur valeur nette comptable)
Transmission	Indivision (complexe)	Donation de parts (décote 15-20 %)
Simplicité	Pas de formalisme juridique	Comptabilité + AG + formalités (1 000-2 500 EUR/an)
Reconnaissance à l'étranger	Propriété directe : universelle	USA, UK : risque de requalification

Attention SCI à l'IR : une SCI soumise à l'IR ne peut pas faire de location meublée (activité commerciale), sauf si les recettes meublées restent inférieures à 10 % du CA total. Au-delà, passage obligatoire à l'IS — avec perte du régime des plus-values des particuliers.

16. Succession et transmission du patrimoine LMNP

Anticiper la transmission est crucial pour un expatrié, car les règles varient selon le pays de résidence du défunt et des héritiers.

Droits de succession en France

Si le défunt est non-résident, seuls les biens situés en France sont soumis aux droits de succession français (art. 750 ter CGI). Attention : si l'héritier est résident fiscal français depuis au moins 6 ans sur les 10 dernières années, tous les biens mondiaux du défunt peuvent être taxables.

En ligne directe (parents → enfants), les taux vont de 5 % à 45 % après un abattement de 100 000 EUR par enfant (renouvelable tous les 15 ans). La France n'a de convention successorale qu'avec une trentaine de pays — pas avec la Belgique (convention dénoncée en 2015), le Luxembourg, la Suisse (dénoncée en 2014), Singapour ni les EAU. Pour plus de détails sur la transmission du patrimoine LMNP, consultez notre guide succession et donation LMNP.

Le démembrement : l'outil clé

La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'outil le plus efficace. Le donateur (parent expatrié) conserve les loyers et donne la nue-propriété aux enfants. Au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit de succession supplémentaire (art. 1133 CGI).

Âge de l'usufruitier	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
41-50 ans	60 %	40 %
51-60 ans	50 %	50 %
61-70 ans	40 %	60 %
71-80 ans	30 %	70 %

Exemple : un bien de 300 000 EUR détenu par un expatrié de 55 ans. La nue-propriété vaut 150 000 EUR (50 %). Avec l'abattement de 100 000 EUR par enfant, la donation à un enfant unique ne génère que 50 000 EUR de droits taxables, soit 8 194 EUR de droits de donation. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

Précaution : certains pays de common law (USA, UK) ne reconnaissent pas le démembrement de propriété. L'IRS peut requalifier la donation en trust avec des conséquences fiscales américaines. Consultez un fiscaliste international avant toute opération de démembrement depuis ces pays.

17. Questions fréquentes sur le LMNP non-résident (20 questions)

Oui, un non-résident peut parfaitement détenir et louer un bien meublé en France sous le statut LMNP. Les revenus sont considérés comme des revenus de source française (art. 164 B CGI) et sont imposables en France. Le non-résident a accès au micro-BIC et au régime réel.

Le non-résident est soumis à un taux minimum de 20 % (jusqu'à 29 579 EUR pour les revenus 2024) et 30 % au-delà (art. 197 A CGI). Il peut demander le taux moyen en déclarant ses revenus mondiaux — si le taux global est inférieur à 20 %, c'est celui-ci qui s'applique. Au régime réel, les amortissements réduisent la base imposable.

Résidents UE/EEE/Suisse : 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement, exonérés de CSG-CRDS depuis l'arrêt de Ruyter). Résidents hors UE : 17,2 % (CSG + CRDS + solidarité). C'est une différence de près de 10 points selon le pays de résidence.

Pour la déclaration annuelle, non. Le représentant fiscal est obligatoire uniquement lors de la vente si le cédant réside hors UE/EEE et que le prix dépasse 150 000 EUR. Les résidents UE/EEE en sont dispensés depuis 2015. Coût : 0,5 à 1 % du prix de vente.

Le régime réel est quasi systématiquement plus avantageux. Le taux minimum de 20 % rend l'abattement de 50 % du micro-BIC insuffisant. Au réel, les amortissements et charges réelles réduisent la base imposable, parfois jusqu'à zéro. L'économie dépasse souvent 1 000 EUR/an.

Déclaration au SIPNR de Noisy-le-Grand. Formulaires : liasse 2031 + 2033 (avant le 20 mai — date légale 5 mai + 15 jours EDI), puis 2042 + 2042-C-PRO (avant fin mai/juin selon département). Le formulaire 2042-NR ne s'utilise que l'année du départ ou du retour. Tout se fait en ligne sur impots.gouv.fr (sauf primo-déclarants : formulaire papier). Un expert-comptable en ligne (300-600 EUR/an) peut gérer la liasse.

Oui. Les conventions prévoient que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien (France). Le pays de résidence élimine la double imposition par crédit d'impôt ou exemption. Vous devez déclarer dans les deux pays, même si un seul vous impose effectivement.

Oui, c'est le piège principal. Sans revenus d'activité en France, les conditions LMP sont remplies dès que les loyers dépassent 23 000 EUR. Depuis la LFi 2026, les revenus mondiaux sont pris en compte — un expatrié avec un salaire étranger supérieur à ses loyers reste LMNP.

Taux forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux (7,5 % UE ou 17,2 % hors UE). Abattements pour durée de détention identiques aux résidents. Représentant fiscal obligatoire hors UE/EEE si prix > 150 000 EUR. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul.

Oui, la CFE est due par tout exploitant LMNP, résident ou non. Elle est calculée sur la valeur locative du bien (200 à 1 500 EUR). L'exonération de première année s'applique. La CFE est déductible au régime réel. Le non-résident est rattaché au SIE de la commune du bien.

L'année du retour est une année mixte : période non-résident (SIPNR, taux 20 %) puis période résident (SIP domicile, barème progressif). Le taux minimum de 20 % cesse à la date de retour. Signalez votre retour au SIPNR et au nouveau SIP. Anticipez la date pour simplifier la déclaration.

Oui, les règles d'amortissement sont identiques. Le bien, le mobilier et les travaux sont amortissables au régime réel. Le plafonnement de l'article 39 C s'applique. Les amortissements reportés sont reportables sans limite. C'est l'avantage principal du régime réel pour un non-résident.

Oui. Déclarez vos revenus mondiaux dans la 2042-NR. L'administration calcule le taux théorique. Si ce taux est inférieur à 20 %, il s'applique à la place. C'est intéressant si vos revenus étrangers sont modestes ou si vous avez beaucoup de charges déductibles dans votre pays de résidence.

Oui, tout se gère en ligne. La déclaration se fait sur impots.gouv.fr. Des experts-comptables en ligne sont spécialisés LMNP non-résidents. La gestion locative peut être déléguée à une agence. Le coût d'un expert-comptable LMNP est de 300 à 600 EUR/an, déductible au régime réel.

Cela dépend de la convention fiscale. En général, les prélèvements sociaux français ne sont pas considérés comme un impôt sur le revenu par les conventions et ne donnent pas droit à un crédit d'impôt dans le pays de résidence. C'est un sujet technique nécessitant une analyse de votre convention spécifique.

Oui, le déficit BIC meublé est reportable 10 ans sur les revenus de même nature, comme pour un résident. Si votre résultat BIC est négatif, vous ne payez pas d'impôt et le déficit est reporté. Le déficit LMNP ne peut pas s'imputer sur d'autres revenus de source française.

Aucune obligation légale, mais c'est quasi indispensable en pratique. L'administration fiscale exige un RIB français pour les remboursements d'impôt, les agences de gestion versent sur un compte français, et les locataires préfèrent virer sans frais internationaux. BNP Paribas et CIC Banque Transatlantique proposent des offres dédiées aux non-résidents. En cas de refus, invoquez le droit au compte (art. L312-1 du Code monétaire).

Oui, si le patrimoine immobilier net situé en France dépasse 1 300 000 EUR au 1er janvier. Seuls les biens français sont pris en compte (pas l'immobilier détenu à l'étranger). Déclaration sur le formulaire 2042-IFI au SIPNR. Les dettes liées (emprunts, travaux) et la taxe foncière sont déductibles de l'assiette IFI.

La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'outil le plus efficace. Le donateur conserve les loyers, l'enfant reçoit la nue-propriété avec un abattement de 100 000 EUR (renouvelable tous les 15 ans). Au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. Attention : les pays de common law (USA, UK) ne reconnaissent pas toujours le démembrement — consultez un fiscaliste international.

Le LMNP direct est généralement préférable pour l'optimisation fiscale (amortissement, régime des plus-values des particuliers). La SCI est pertinente uniquement pour la transmission (donation de parts avec décote de 15-20 %, éviter l'indivision). Attention : une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée (sauf recettes meublées inférieures à 10 % du CA), et certains pays (USA, UK) peuvent requalifier la SCI en trust avec des conséquences fiscales locales.

Synthèse — LMNP non-résident

LMNP accessible à tout non-résident sans restriction
Taux minimum 20 %/30 % — option taux moyen si revenus mondiaux modestes
PS 7,5 % en UE/EEE/UK/Suisse vs 17,2 % hors UE (arrêt de Ruyter)
Régime réel quasi toujours plus avantageux que le micro-BIC
Piège LMP si loyers > 23 000 EUR — LFi 2026 : revenus mondiaux pris en compte
Représentant fiscal obligatoire hors UE si vente > 150 000 EUR
IFI dès 1 300 000 EUR de patrimoine immobilier net en France
Transmission optimisable via démembrement (donation nue-propriété)
Tout en ligne : impots.gouv.fr + expert-comptable en ligne + gestion locative déléguée

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