Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d'article.

LMNP en résidence étudiante : vous achetez un bail commercial, pas un studio

Acheter en LMNP — loueur en meublé non professionnel, le statut du particulier qui loue un logement équipé — dans une résidence étudiante gérée, c'est acheter un studio et le louer à la société qui tient l'immeuble. Le contrat est un bail commercial : neuf à douze ans, passé avec une entreprise. Cet exploitant loue aux étudiants, encaisse la vacance et les impayés, et vous verse un loyer.

Deux avantages : les 20 % de TVA du prix neuf vous sont remboursés, et ces résidences peuvent échapper à une règle de 2025 qui alourdit l'impôt à la revente. Deux contreparties : vous ne choisissez ni vos locataires ni votre loyer, et la TVA vous engage vingt ans.

Si vous louez vous-même à un étudiant, le sujet est ailleurs : le bail étudiant en meublé. Ici, votre unique locataire est l'exploitant. Pour situer ce produit : investir en LMNP en 2026.

1. Résidence gérée ou studio loué à un étudiant : ce ne sont pas les mêmes règles

Vous achetez un studio meublé de 18 à 25 m² en copropriété, mais ne signerez jamais de contrat avec un étudiant : votre seul cocontractant est l'exploitant. Votre lot vaut autant par son bail que par ses murs.

Deux statuts : la résidence universitaire de l'art. L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation — étudiants, moins de trente ans en formation ou en stage, apprentis, contrats de professionnalisation — et la résidence-services de l'art. L. 631-13. Repérez lequel figure dans votre acte : la section 4 en dépend.

3,05 millions d'étudiants dans le supérieur en 2025-2026 (Note Flash SIES n° 17, juillet 2026). En face, l'offre de logement social étudiant plafonne à environ 244 000 places (Sénat, rapport d'information n° 29 du 15 octobre 2025, d'après le Cnous), dont 175 394 lits gérés par les Crous répartis sur 813 résidences et cités (réseau des Crous, rapport d'activité 2024). Un peu moins de la moitié seulement de ces places appartient aux Crous : 52,7 % sont gérées sous convention avec des bailleurs sociaux. Les résidences privées — celles qu'on vous vend — s'ajoutent à ce parc. Ce déséquilibre ne garantit ni le remplissage de votre résidence, ni la reconduction de votre loyer. Le fonctionnement général de ces produits est traité à part : LMNP en résidence de services.

2. Le bail commercial vous débarrasse du locataire, et vous retire la main sur le loyer

Le bail fait basculer trois risques sur l'exploitant : la vacance (le studio est occupé neuf mois sur douze, il vous en paie douze), les impayés et la gestion.

En échange, vous ne fixez pas le loyer : c'est celui du bail, indexé sur l'indice qu'il désigne. Et il se renégocie au renouvellement, tous les neuf à douze ans. Une résidence étudiante est construite pour un seul usage : c'est un local monovalent, non reconvertible en boutique sans travaux lourds. Pour ces locaux, l'art. R. 145-10 du code de commerce permet de fixer le loyer « selon les usages observés dans la branche d'activité considérée », et ce « par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants ». Or le plafonnement de l'art. L. 145-34 se calcule sur les éléments de l'art. L. 145-33 : celui-ci écarté, le loyer renouvelé n'est plus plafonné. Il peut donc redescendre à la valeur réelle de la résidence.

Exemple. Loyer de 3 780 € HT par an, baisse de 20 % au renouvellement : 3 024 €. Vous perdez 756 € par an et environ 16 800 € de valeur, l'acheteur suivant valorisant votre lot sur le nouveau loyer (section 7).

La même monovalence permet d'interdire à l'exploitant de partir tous les trois ans (art. L. 145-4, al. 2 du code de commerce). Le « bail ferme de douze ans » est donc une dérogation légale, pas une faveur commerciale — et il ne vaut que tant que l’exploitant est solvable. Sur ce que le bail met à votre charge et ce qu'il refacture : les charges récupérables.

3. Les 20 % de TVA : c'est le « b bis », et c'est un engagement de vingt ans

L'exploitant. Louer un logement est en principe exonéré de TVA. L'exception suppose trois des quatre prestations : petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception même non personnalisée. Le fondement est le b bis du 4° de l'art. 261 D du CGI : « locations de logements meublés à usage résidentiel », sans condition de durée. Ce n'est pas le b, réservé à l'hôtellerie et limité à trente nuitées, qu'on lit pourtant partout (texte en vigueur).

Vous. S'il les remplit, votre location à son profit devient taxable de plein droit (c du même 4°) : vous n'avez aucun service à rendre, le test s'apprécie chez lui.

L'argent. Vous devenez assujetti : tenu de facturer la TVA, autorisé à la récupérer. Encore faut-il en avoir payé — seul un logement neuf ou vendu en VEFA en supporte ; racheté d'occasion, il n'y a rien à récupérer. L'État vous rembourse les 20 % du prix neuf. Votre loyer supporte ensuite une TVA de 10 % que vous facturez à l'exploitant et reversez. Louer un logement à un opérateur qui y rend les prestations est « considéré comme une opération de fourniture de logement meublé » : votre loyer suit donc le taux de l'hébergement (art. 260 D du CGI et c du 4° de l'art. 261 D ; BOI-TVA-LIQ-30-20-10, § 10). Ce taux est de 10 % (art. 279, a du CGI, rédaction en vigueur depuis le 1^er mars 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Voir la TVA en LMNP et la para-hôtellerie.

La contrepartie tient en un mot : vingt. Le remboursement n'est acquis qu'au bout de vingt ans ; sortir avant, c'est le rendre « par vingtième pendant vingt années » (art. 207, II de l'annexe II au CGI ; III du même article pour le reversement du jour de la vente). Sur 18 000 € récupérés, revendre la neuvième année en laisse douze à rendre : 10 800 € versés à la DGFiP. Sauf si l'acquéreur, lui aussi assujetti, reprend le bail : dispense de l'art. 257 bis du CGI, à faire écrire dans l'acte.

4. L'exclusion de plus-value tient à trois mots : « accueil exclusif »

Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, le calcul change. La plus-value imposable, c'est l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat. Or les amortissements déduits — l'usure comptable du logement, retirée chaque année du loyer imposable sans rien débourser — diminuent ce prix d'achat : plus-value plus élevée, impôt plus lourd (art. 150 VB, III du CGI, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Le mécanisme complet est détaillé dans la réintégration des amortissements.

Le 1° du III écarte cette règle pour une « résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif » des publics de la section 1, plus les personnes de plus de 65 ans.

Le mot qui coûte cher est exclusif : il figure dans le 150 VB III, pas dans les articles du CCH. Une résidence qui loue aux touristes l'été n'accueille plus exclusivement ces publics ; une clause de déspécialisation, qui autorise l'exploitant à élargir l'activité (art. L. 145-47 du code de commerce), suffit à fragiliser l'exclusion. Coût : près de 8 000 € (section 7).

5. Quatre risques que la plaquette ne chiffre pas

1. Le loyer de renouvellement. Non plafonné pour un local monovalent : une baisse de 20 % coûte 756 € par an et 16 800 € de valeur (section 2). Le plus fréquent, le moins annoncé.

2. La défaillance de l'exploitant. Le « loyer garanti » est une créance contractuelle — une promesse de payer inscrite au contrat, pas une garantie bancaire. En redressement ou liquidation judiciaire, elle prend rang parmi les autres dettes, et le bail peut être cédé à un repreneur qui renégociera. Aucune clause du bail ne couvre ce risque-là.

3. L'indexation. Le bail désigne un indice, ILC (commerce) ou ILAT (tertiaire) : il peut baisser autant que monter. Si la clause a fait varier le loyer de plus d'un quart, chaque partie peut demander la révision (art. L. 145-39 du code de commerce).

4. Les travaux. Les grosses réparations de l'art. 606 du code civil — gros murs, charpente, toiture — restent à votre charge : l'un des postes des 1 250 € de la section 6. La clause « triple net » censée vous en décharger est sans effet : l'art. R. 145-35 du code de commerce interdit de les imputer au preneur (baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014).

6. Un studio à 90 000 € HT, avec et sans récupération de TVA

Studio neuf de 20 m², 90 000 € HT soit 108 000 € TTC, dont 4 000 € de mobilier. Loyer 3 780 € HT par an. Charges qui restent à votre charge, 1 250 € : assurance propriétaire non occupant, CFE (cotisation foncière des entreprises, due par tout loueur en meublé), comptabilité, taxe foncière, gros travaux.

Pourquoi l'impôt est nul. Le logement s'amortit. Sur 86 000 € hors mobilier, 15 % de terrain ne s'amortit jamais : restent 73 100 € de bâti sur 30 ans, soit 2 437 € par an. Plus le mobilier, 4 000 € sur 7 ans : 571 €. Total 3 008 €. Or l'art. 39 C, II-2 du CGI plafonne la déduction au loyer moins les autres charges du bien : 2 530 €. Le résultat BIC — loyers moins charges, la catégorie fiscale du meublé — tombe à zéro : ni impôt sur le revenu, ni les 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, solidarité) qui le frappent. Les 478 € écartés se reportent sans limite de durée (art. 39 C, II-3) : voir l'amortissement reporté et l'amortissement en LMNP.

Le régime compte autant que le bien. Le micro-BIC s'applique d'office sous 83 600 € de recettes 2026 (77 700 € pour des recettes 2025) : l'administration retient un abattement de 50 % et ignore vos charges réelles. Il resterait 1 890 € imposables, soit environ 918 € par an à 30 % de tranche, prélèvements compris. Le régime réel s'impose, surtout si vous empruntez (intérêts d'emprunt).

7. Revendre : un marché étroit, où le prix se calcule sur le loyer

Votre acheteur sera un investisseur : il divise le loyer par le rendement qu'il exige. À 4,5 % attendus, un loyer de 3 780 € vaut 84 000 € ; après une renégociation de 20 %, 67 200 €. Une baisse de loyer se paie deux fois. Marché étroit, décote fréquente sur le neuf, liquidité liée à la santé de l'exploitant : voir estimer la valeur d'un bien LMNP et revendre un bien en LMNP.

Trois choses se règlent le même jour. Le bail, repris en l'état. La TVA, dispensée par l'art. 257 bis ou régularisée par vingtièmes. La plus-value, taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, taux des plus-values immobilières des particuliers, à ne pas confondre avec les 18,6 % du BIC.

Revente la douzième année à 100 000 €. Prix d'acquisition retenu hors taxe : la TVA récupérée n'a jamais été supportée, le prix se retient donc pour son montant HT (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 40). Soit 90 000 €, majorés du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition (art. 150 VB, II, 3° du CGI) : 96 750 €. Résidence à accueil exclusif : plus-value de 3 250 €, et après les abattements de douze ans de détention (42 % à l'impôt sur le revenu, 11,55 % aux prélèvements sociaux), environ 850 €. Exclusion perdue : les 30 360 € d'amortissements déduits minorent le prix d'acquisition, la plus-value passe à 33 610 € et l'impôt à environ 8 800 €. Près de 8 000 € d'écart, pour trois mots dans un bail — voir la plus-value en LMNP.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : art. 39 C, 150 VB, 199 sexvicies, 257 bis, 260 D, 261 D et 279 du CGI ; art. 207 de l'annexe II au CGI ; art. L. 145-4, L. 145-14, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-39, L. 145-47, R. 145-10 et R. 145-35 du code de commerce (ce dernier issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014) ; art. 606 du code civil ; art. L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (art. 47, rédaction en vigueur du 150 VB, III ; art. 81, rédaction en vigueur du 279) ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 84, rédaction en vigueur du 261 D) ; ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 ; BOFiP BOI-IR-RICI-220-20, BOI-TVA-LIQ-30-20-10, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (§ 40, prix d'acquisition hors taxe pour un redevable intégral) et BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (§ 80 et 90) ; Note Flash SIES n° 17, juillet 2026 ; Sénat, rapport d'information n° 29 (2025-2026) du 15 octobre 2025 ; réseau des Crous, rapport d'activité 2024.

Guide informatif. Les clauses citées varient d'un bail à l'autre : faites lire le vôtre avant de signer.