Statut LMNP 2026 : conditions, inscription INPI et régime fiscal
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le régime fiscal le plus avantageux pour les propriétaires qui louent un bien meublé en France. Ce guide couvre toutes les étapes : conditions, inscription INPI pas à pas, choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel), obligations administratives, premier exercice et cas particuliers.
Mis à jour : février 2026 (LFI 2025, LFSS 2026, loi Le Meur)
Sommaire
- Définition et principes du LMNP
- Conditions pour obtenir le statut LMNP
- Inscription INPI : procédure pas à pas
- Choix du régime fiscal (micro-BIC vs réel)
- Obligations administratives après inscription
- Premier exercice fiscal
- Cas particuliers (indivision, SCI, SARL)
- Erreurs fréquentes à éviter
- Chronologie type d un nouveau LMNP
- Nouveautés 2025-2026
1. Définition et principes du LMNP
Le statut LMNP désigne un propriétaire qui met en location un logement meublé à titre non professionnel. Les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre la porte à des mécanismes fiscaux très favorables : déduction des charges réelles et amortissement du bien.
Le statut existe depuis 1949. Il s'oppose au LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui implique des obligations sociales nettement plus lourdes.
Pourquoi le LMNP est si avantageux
- - Déduction des charges réelles (intérêts, assurances, travaux, copropriété, etc.)
- - Amortissement du bien, du mobilier et des travaux (le loyer devient peu ou pas imposé)
- - Pas de cotisations sociales si recettes < 23 000 euros/an
- - Report illimité des amortissements excédentaires (article 39 C du CGI)
- - Déficit reportable 10 ans sur les BIC meublés non professionnels
Location meublée vs location nue : la location nue est imposée en revenus fonciers (abattement micro-foncier de 30 % ou déduction des charges sans amortissement). La location meublée en BIC permet en plus l'amortissement, ce qui réduit massivement le revenu imposable.
2. Conditions pour obtenir le statut LMNP
Le statut LMNP est défini par l'article 155, IV du Code Général des Impôts. Trois catégories de conditions doivent être réunies.
2.1 Conditions relatives au propriétaire
Vous êtes LMNP si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :
| Condition | Seuil | Source |
|---|---|---|
| Recettes meublées < seuil annuel | 23 000 euros | Art. 155 IV CGI |
| Recettes meublées < autres revenus professionnels du foyer | Variable selon foyer | Art. 155 IV CGI |
Si les deux conditions sont dépassées simultanément (recettes > 23 000 euros ET recettes > autres revenus professionnels), vous basculez automatiquement en LMP avec affiliation obligatoire au régime social des indépendants (cotisations SSI d'environ 30 % du bénéfice, avec un minimum de 1 248 euros/an même à résultat nul).
Attention : le passage en LMP est automatique
Aucune démarche n'est nécessaire. L'appréciation se fait annuellement. Depuis la LFI 2020, la condition d'inscription au RCS a été supprimée.
2.2 Conditions relatives au bien
Le logement doit être meublé conformément au décret n 2015-981 du 31 juillet 2015. La liste minimale comprend :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres (volets, rideaux)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Le logement doit respecter les normes de décence : surface habitable minimum de 9 m2, hauteur sous plafond de 2,20 m minimum, et être conforme aux normes de sécurité et de santé.
2.3 Conditions relatives aux revenus
Les recettes à considérer sont les loyers charges comprises. Le seuil de 23 000 euros s'apprécie sur l'année civile. En cas d'exercice inférieur à 12 mois (première année d'activité ou cessation en cours d'année), les recettes sont annualisées au prorata du nombre de jours d'activité pour être comparées au seuil de 23 000 euros.
Prorata temporis : exemple concret
Vous démarrez votre activité LMNP le 1er décembre 2025. Votre premier exercice ne couvre que 31 jours. Vous percevez 3 000 euros de loyers sur ce mois.
Calcul de l'annualisation : 3 000 x (365 / 31) = 35 323 euros annualisés
Ce montant annualisé dépasse 23 000 euros. Si par ailleurs vos revenus locatifs annualisés dépassent également vos autres revenus professionnels, vous seriez classé LMP dès la première année, même avec seulement 3 000 euros de recettes effectives.
Formule : Recettes annualisées = Recettes perçues x (365 / nombre de jours d'exercice)
| Structure juridique | LMNP possible ? | Remarque |
|---|---|---|
| Personne physique (nom propre) | Oui | Cas le plus courant |
| Indivision | Oui | Régime réel obligatoire, SIRET propre |
| SARL de famille | Oui | Option transparence fiscale BIC |
| SCI à l'IR | Non (en principe) | Risque de passage à l'IS (art. 206-2 CGI) |
3. Inscription INPI : procédure pas à pas
Depuis le 1er janvier 2023, l'inscription LMNP se fait exclusivement en ligne via le guichet unique de l'INPI. L'ancien formulaire P0i papier a été supprimé. L'inscription est gratuite et doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début d'activité (source : impots.gouv.fr).
Étape 1 : création de compte
Rendez-vous sur procedures.inpi.fr (ou formalites.entreprises.gouv.fr). Créez un compte avec votre adresse email ou connectez-vous via FranceConnect. Sélectionnez "Créer, modifier ou cesser une entreprise" puis "Création d'entreprise".
Étape 2 : identité de l'entreprise
Renseignez vos informations personnelles : nom, prénom, date de naissance, numéro de sécurité sociale. Déclarez les activités professionnelles concurrentes éventuelles.
Étape 3 : composition
Déclarez les personnes autorisées à engager l'établissement. En indivision, ajoutez chaque co-indivisaire avec le rôle "Indivisaire".
Étape 4 : protection du patrimoine
Depuis la loi du 14 février 2022, la résidence principale de l'entrepreneur individuel est automatiquement insaisissable. Indiquez les éventuelles déclarations de renonciation.
Étape 5 : établissements
Renseignez l'adresse du bien mis en location. Sélectionnez la catégorie "Loueur en meublé non professionnel" sous "Location de biens immobiliers". Indiquez la date de début d'activité (voir le conseil stratégique ci-dessous).
Conseil : date de début d'activité
Privilégiez la date d'acquisition du bien (signature de l'acte authentique) si le bien a été acheté pour être loué meublé. Cela permet de déduire les frais de notaire, les travaux de mise aux normes et l'ameublement dès le premier jour.
Si le bien a été occupé personnellement ou loué nu avant, indiquez la date de première mise en location meublée.
Étape 6 : régime fiscal
Choisissez entre :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (simplifié, mais rarement optimal)
- Réel simplifié : déduction des charges réelles + amortissements (recommandé)
Indiquez la date de clôture de l'exercice fiscal (typiquement 31 décembre) et le régime de TVA (franchise en base dans la grande majorité des cas).
Étape 7 : documents
Téléversez votre pièce d'identité (carte d'identité, passeport ou titre de séjour). En cas de représentation, ajoutez une procuration.
Étape 8 : vérification et validation
Relisez le récapitulatif, téléchargez le PDF de confirmation et validez la demande. Vous recevrez votre numéro SIRET sous environ 15 jours par courrier de l'INSEE.
Après l'inscription, vous recevrez 4 documents :
- Avis INSEE avec votre numéro SIRET
- Mémoire fiscal contenant votre Référence Obligation Fiscale (ROF)
- Formulaire 751-SD à retourner à votre centre des impôts
- Formulaire 1447-C-SD pour la déclaration initiale de CFE
Le code APE attribué automatiquement est 6820A (Location de logements) pour la location meublée classique, ou 5520Z (Hébergement touristique) pour la para-hôtellerie.
4. Choix du régime fiscal : micro-BIC ou réel
Le choix du régime fiscal est la décision la plus impactante de votre activité LMNP. Elle détermine le montant de vos impôts pour les années à venir.
| Critère | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | 77 700 euros | 254 000 euros (ou sur option) |
| Abattement / déduction | 50 % forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Déficit reportable | Non | Oui (10 ans) |
| Comptabilité | Livre des recettes | Comptabilité complète + liasse 2031 |
| Complexité | Très simple | Nécessite un logiciel ou expert-comptable |
Exemple chiffré : pourquoi le réel est presque toujours gagnant
Prenons un appartement T2 acheté 200 000 euros (dont 160 000 euros amortissables hors terrain), loué 800 euros/mois (9 600 euros/an), avec des charges annuelles de 3 500 euros :
| Micro-BIC | Réel simplifié | |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 9 600 euros | 9 600 euros |
| Abattement / Charges déduites | - 4 800 euros (50 %) | - 3 500 euros |
| Amortissements | 0 euros | - 5 600 euros |
| Revenu imposable | 4 800 euros | 500 euros |
| IR + PS (TMI 30 % + 18,6 %) | 2 333 euros | 243 euros |
| Économie annuelle au réel | 2 090 euros/an | |
Règle simple : le réel est plus avantageux dès que charges + amortissements dépassent 50 % de vos recettes. Avec l'amortissement du bien, c'est le cas pour la grande majorité des LMNP.
Seuils micro-BIC 2026 (loi Le Meur)
| Type de location | Seuil | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée (bail classique, étudiant, mobilité) | 77 700 euros | 50 % |
| Meublé de tourisme classé + chambres d'hôtes | 77 700 euros | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb) | 15 000 euros | 30 % |
Comment opter pour le régime réel ?
À la création : indiquez votre choix lors de l'inscription sur l'INPI (étape 6 ci-dessus).
En cours d'activité : envoyez un courrier de levée d'option au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend le bien, ou utilisez la messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Le délai est avant la date de dépôt de la déclaration 2042 (mai/juin). L'option exercée au printemps N s'applique aux revenus de l'année N.
L'option pour le régime réel est valable 1 an et reconduite tacitement sauf renonciation explicite (LFI 2022, article 7). La renonciation doit intervenir avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat 2031.
5. Obligations administratives après inscription
5.1 Activer l'espace professionnel sur impots.gouv.fr
C'est l'étape la plus souvent oubliée. Depuis 2023, tout LMNP doit créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour télédéclarer ses revenus BIC et payer la CFE.
- Aller sur impots.gouv.fr > "Votre espace professionnel"
- Choisir le mode simplifié
- Renseigner le SIREN (9 premiers chiffres du SIRET), adresse email et mot de passe
- Valider le lien reçu par email (sous 72 h)
- Saisir le code d'activation reçu par courrier postal (sous 10-15 jours)
Délai critique : 60 jours
Le code d'activation doit être saisi dans les 60 jours suivant la création du compte. Passé ce délai, l'espace est désactivé et vous devez recommencer la procédure.
5.2 Déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD)
Le formulaire de déclaration initiale de CFE doit être déposé avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. L'année de création est exonérée de CFE, mais le formulaire reste obligatoire. Le paiement se fait exclusivement en ligne via l'espace professionnel, avant le 15 décembre de chaque année.
5.3 OGA/CGA : plus obligatoire en 2026
L'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA ou CGA) n'apporte plus aucun avantage fiscal en 2026 :
- La majoration de 25 % pour non-adhésion a été supprimée (revenus 2023+)
- La réduction d'impôt de 915 euros pour frais de comptabilité a été supprimée (LFI 2025)
L'adhésion reste possible pour les services annexes (assistance en cas de contrôle fiscal) mais sans bénéfice fiscal direct.
5.4 Compte bancaire dédié
Un compte bancaire dédié est obligatoire si vos recettes locatives dépassent 10 000 euros pendant 2 années civiles consécutives. En dessous, un compte courant standard suffit (pas besoin d'un compte professionnel payant).
5.5 Tenue de comptabilité
En micro-BIC, seul un livre des recettes est requis. En régime réel, une comptabilité complète est obligatoire : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements, et dépôt annuel de la liasse fiscale (2031 + 2033). Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) doit pouvoir être remis à l'administration sous 15 jours en cas de contrôle (amende de 5 000 euros minimum en cas de non-conformité, article L. 47 A du LPF).
6. Premier exercice fiscal
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6.1 Prorata temporis
Les amortissements de la première année se calculent proportionnellement au nombre de mois d'utilisation. Un bien mis en location le 1er juillet avec un amortissement annuel de 4 000 euros donnera 2 000 euros déductibles la première année (6/12 x 4 000).
6.2 Charges déductibles avant la première location
Toutes les charges postérieures à la date de début d'activité déclarée sur l'INPI sont déductibles. C'est pourquoi le choix de cette date est crucial :
- Frais de notaire : déductibles si la date de début = date d'acquisition. Choix irrévocable entre comptabilisation en charge (déduction immédiate) ou en immobilisation (amortissement)
- Travaux > 600 euros : à immobiliser et amortir
- Travaux < 600 euros : déductibles directement en charges
- Ameublement : amorti sur 5 à 10 ans selon le type de mobilier
6.3 Première liasse fiscale (régime réel)
La liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033) doit être télédéposée au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante. La télédéclaration est obligatoire via la procédure EDI-TDFC.
6.4 Report sur la 2042-C-PRO
| Régime | Action sur la 2042-C-PRO |
|---|---|
| Micro-BIC | Reporter les recettes brutes (cases 5ND, 5PD ou 5OD) |
| Réel - bénéfice | Case 5NA (avec OGA) ou 5NK (sans OGA) |
| Réel - déficit | Case 5NY (avec OGA) ou 5NZ (sans OGA) |
6.5 Règle fondamentale de l'amortissement LMNP
L'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit fiscal. Le plafond d'amortissement déductible = loyers - charges hors amortissements (article 39 C du CGI). L'amortissement excédentaire est reporté sans limite de durée via le tableau SUIV39C.
7. Cas particuliers
7.1 LMNP en indivision
L'indivision dispose de son propre numéro SIRET (distinct de celui des indivisaires). L'immatriculation se fait via le formulaire FCMB sur l'INPI. Le régime réel est obligatoire (micro-BIC interdit). Chaque indivisaire déclare sa quote-part sur sa propre 2042-C-PRO.
7.2 LMNP en SARL de famille
Possible entre membres d'une même famille (liens de parenté directs ou conjoints/partenaires pacsés). La SARL peut opter pour la transparence fiscale : les résultats sont imposés au niveau des associés en BIC, comme en LMNP individuel. Le régime réel est obligatoire.
7.3 LMNP et SCI
La SCI à l'IR est incompatible avec la location meublée (article 206-2 du CGI). La location meublée étant une activité commerciale, elle fait basculer la SCI à l'IS.
Exception tolérée : les recettes meublées représentent moins de 10 % des recettes totales de la SCI, et l'activité n'est pas exercée de manière habituelle.
7.4 Location de la résidence principale (article 35 bis CGI)
Exonération d'impôt si les 3 conditions sont réunies :
- Les pièces louées font partie de votre résidence principale
- Elles constituent la résidence principale du locataire
- Le loyer est fixé à un prix raisonnable (2024 : 206 euros/m2/an en Île-de-France, 152 euros/m2/an ailleurs)
Pour les chambres d'hôtes : exonération si les revenus ne dépassent pas 760 euros/an. L'exonération est prolongée jusqu'au 31 décembre 2026 (LFI 2024, art. 38).
7.5 Non-résidents fiscaux
Un non-résident peut être LMNP en France. Le seuil de 23 000 euros s'apprécie uniquement sur les recettes de biens situés en France. Le taux minimum d'imposition est de 20 %. Les prélèvements sociaux sont de 7,5 % pour les résidents de l'EEE/Suisse, 18,6 % pour les autres.
7.6 Cumul LMNP et auto-entrepreneur
Le cumul est possible. L'activité LMNP et l'auto-entreprise sont deux activités distinctes. Les revenus LMNP ne doivent pas être déclarés dans le cadre de la micro-entreprise.
8. Erreurs fréquentes à éviter
| Erreur | Conséquence |
|---|---|
| Oublier l'inscription INPI | Majorations de 10 % à 80 % + amende de 150 euros par déclaration manquante |
| Mauvaise date de début d'activité | Perte de la déduction des frais de notaire et travaux antérieurs (souvent > 5 000 euros) |
| Ne pas activer l'espace professionnel impôts.gouv | Impossibilité de déposer la liasse fiscale et de payer la CFE |
| Rester en micro-BIC alors que le réel est plus avantageux | Surpaiement de 1 500 à 3 000 euros/an en moyenne |
| Ne pas déclarer la CFE (formulaire 1447-C-SD) | Relance fiscale et majoration de retard |
| Confondre LMNP (BIC) et revenus fonciers (location nue) | Erreur de déclaration, redressement fiscal possible |
| Créer un doublon de SIRET sur l'INPI | Blocage du dossier, délais supplémentaires |
| Mauvais code APE attribué | Retards dans l'attribution du SIRET (utiliser 6820A) |
L'erreur la plus coûteuse
Rester en micro-BIC alors que le régime réel serait plus avantageux. Avec un T2 loué 800 euros/mois, cette erreur coûte environ 2 000 euros/an en impôts supplémentaires. Sur 10 ans : 20 000 euros perdus. Utilisez notre simulateur micro-BIC vs réel pour vérifier.
9. Chronologie type d'un nouveau LMNP
Phase 1 : acquisition et inscription
| Étape | Action | Délai |
|---|---|---|
| J0 | Signature de l'acte authentique | - |
| J1-J15 | Inscription sur l'INPI (procedures.inpi.fr) | Dans les 15 jours |
| J15-J30 | Réception du numéro SIRET (courrier INSEE) | ~15 jours après inscription |
Phase 2 : mise en place administrative
| Dès réception SIRET | Création de l'espace professionnel impots.gouv.fr | Immédiat |
| J+3 après création | Validation du lien email | Sous 72 h |
| J+10-15 après création | Saisie du code d'activation (courrier postal) | Max 60 jours |
| Avant le 31 dec. | Dépôt formulaire 1447-C-SD (CFE) | Avant le 31/12 |
Phase 3 : premières déclarations fiscales
| Avant le ~5 mai N+1 | Dépôt liasse fiscale 2031 + 2033 (régime réel) | 2e jour ouvré après le 1er mai |
| Mai-Juin N+1 | Déclaration 2042-C-PRO (report du résultat) | 25 mai - 8 juin selon département |
| 15 dec. N+1 | Paiement CFE (exonération 1ère année) | Avant le 15/12 |
10. Nouveautés 2025-2026
10.1 Réintégration des amortissements dans la plus-value (LFI 2025)
Depuis la loi de finances 2025 (article 24), les amortissements déduits pendant l'exploitation sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués.
Le taux d'imposition sur la plus-value est de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS). Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % (la hausse à 18,6 % ne concerne que les revenus locatifs BIC). Les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Exemptions : résidences services avec bail commercial (étudiantes, seniors, EHPAD).
10.2 Loi Le Meur (loi n 2024-1039) : meublés de tourisme
- Abattement micro-BIC réduit de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés
- Seuil micro-BIC réduit de 77 700 euros à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés
- Système national de déclaration en ligne prévu pour le 20 mai 2026
- Possibilité pour les communes de réduire le nombre de jours de location (90 jours au lieu de 120)
10.3 Hausse des prélèvements sociaux (LFSS 2026)
La LFSS 2026 (adoptée le 16 décembre 2025) augmente la CSG de 9,2 % à 10,6 %. Le total des prélèvements sociaux sur les revenus BIC (LMNP) passe de 17,2 % à 18,6 %. Ce nouveau taux s'applique aux revenus perçus dès 2025 (déclarés en 2026).
Exception
Les revenus fonciers (location nue), l'assurance vie et les plus-values immobilières restent soumis à l'ancien taux de 17,2 %.
10.4 OGA/CGA : fin de la réduction d'impôt (LFI 2025)
La réduction d'impôt de 915 euros pour frais de comptabilité liée à l'adhésion à un OGA a été supprimée par la loi de finances 2025, applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026.
Références légales
| Référence | Objet |
|---|---|
| Article 155, IV du CGI | Définition du LMP (et par défaut du LMNP) |
| Article 35 bis du CGI | Exonération location résidence principale |
| Article 50-0 du CGI | Régime micro-BIC |
| Article 39 C du CGI | Plafonnement amortissements location meublée |
| Article 206-2 du CGI | Incompatibilité SCI / activité commerciale |
| Décret n 2015-981 | Équipements obligatoires location meublée |
| Loi n 2024-1039 (Le Meur) | Réforme meublés de tourisme |
| Article 24, LFI 2025 | Réintégration amortissements dans la plus-value |
| BOI-BIC-CHAMP-40-10 | Caractère professionnel de la location meublée |
| BOI-BIC-CHAMP-40-20 | Régime fiscal de la location meublée |
Mise à jour : février 2026 (LFI 2025, LFSS 2026, loi Le Meur). Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, service-public.fr.
Ce guide est fourni à titre informatif. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP.