Mis à jour le 27 août 2026 — sources en fin d'article.
Frais de notaire en LMNP : les déduire d'un coup ou les amortir ?
La réponse en une fois. Chez le notaire, un logement acheté pour être loué meublé coûte environ 8 % de plus que son prix : sur un studio à 150 000 €, 12 000 €. Au régime réel — celui où vous soustrayez vos dépenses réelles de vos loyers au lieu d'un forfait —, ces 12 000 € se traitent de deux façons, et c'est vous qui tranchez.
Soit vous les déduisez en totalité de vos loyers de l'année de l'achat. Soit vous les ajoutez au prix du bien : ils vous reviennent alors par petites tranches, via l'amortissement — l'usure comptable du logement, retirée de vos loyers sans rien débourser.
Ce choix est irrévocable et vaut pour tous vos biens. Il se tranche sur une ligne : vos loyers de la première année, moins vos autres charges. Le régime réel est détaillé dans notre guide de la fiscalité du LMNP ; ici, seulement les frais d'acquisition. Au micro-BIC, le régime forfaitaire, la question ne se pose pas.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque règle citée est relevée sur le BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10.
1. Sur 12 000 € de frais de notaire, le notaire garde moins de 2 000 €
« Frais de notaire » est un abus de langage : les trois quarts sont un impôt encaissé par le département et la commune. Les quatre postes, sur un studio ancien à 150 000 € dans un département au taux plein :
| Poste | Ce que c'est | Montant |
|---|---|---|
| Droits de mutation | l'impôt de la vente : 5,00 % au département, 1,20 % à la commune, plus 2,37 % de frais d'assiette — 6,32 % du prix | 9 480 € |
| Émoluments du notaire | sa rémunération, fixée par l'État : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 € | 1 915 € TTC |
| Débours | ce qu'il a avancé pour vous : cadastre, publication de l'acte | ≈ 450 € |
| Contribution de sécurité immobilière | la taxe qui inscrit l'acte au fichier immobilier, 0,10 % | 150 € |
| Total | — | ≈ 12 000 €, soit 8,0 % du prix |
Le barème des émoluments est public et n'a pas bougé depuis le 1er janvier 2021 : 3,870 % de 0 à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà (impots.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F17701, vérifiée le 5 août 2026). Sur 150 000 €, cela donne 1 595,75 € hors taxes, soit 1 915 € TTC après 20 % de TVA. Au-delà de 150 000 € d'assiette, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments : le montant affiché est un maximum.
Textes : CGI, art. 1594 D, 1584, 1647, V et 879 ; C. com., art. A. 444-91. Le notaire encaisse 1 915 € sur 12 000 €, soit 16 % de la note. Une ligne échappe au barème : les débours. Ce sont « les sommes avancées par le notaire » — cadastre, publicité foncière, urbanisme —, remboursées « à hauteur du coût réel » ou au forfait selon la liste de l'annexe 4-8 du code de commerce (C. com., art. R. 444-3 et R. 444-12). Aucun texte n'en fixe le total. Les 450 € du tableau sont un ordre de grandeur constaté, pas un tarif : comptez de 300 à 800 € selon le dossier. Votre montant exact : simulateur de frais de notaire.
Dans le neuf, la même note tombe à 3 580 €
Quand la vente est soumise à la TVA — un logement neuf vendu par un promoteur —, l'impôt de mutation passe à 0,71 % au lieu de 6,32 % (CGI, art. 1594 F quinquies, A) : 1 065 + 1 915 + 450 + 150 = 3 580 € sur 150 000 € hors taxes, soit 8 400 € d'écart. L'exonération des primo-accédants, elle, ne joue que pour une première propriété affectée à la résidence principale (BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 106) : jamais un achat locatif.
En résidence services, le notaire facture davantage
Vous y reprenez le bail commercial qui vous lie à l'exploitant, celui qui vous versera les loyers. S'il dépasse douze ans, sa publication au fichier immobilier est obligatoire et déclenche une taxe de 0,70 %, assise sur le cumul des loyers restant à courir et non sur le prix du bien (CGI, art. 742) — d'où les baux de 9 ou 11 ans. S'y ajoutent des honoraires libres pour la reprise du bail. Détail : résidences services et TVA en LMNP.
Attention. Caution bancaire, frais de dossier, inscription hypothécaire, assurance emprunteur et intérêts intercalaires ne sont pas des frais d'acquisition : ce sont des charges de l'année, hors de l'option ci-dessous.
2. L'article 38 quinquies vous laisse un choix, et vous ne pourrez plus revenir dessus
Le texte tient en une phrase. Les droits de mutation, honoraires et frais d'acte « peuvent soit être portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition […], soit être déduits immédiatement en charges » (CGI, annexe III, art. 38 quinquies). « Porter à l'actif », c'est inscrire la somme à côté du logement dans ce que possède votre activité, au lieu de la passer en dépense — « la méthode de référence », dit le plan comptable général (art. 213-8).
Concrètement : soit un compte de charges, soit les comptes 2113 « Terrain » et 2132 « Constructions ». On lit parfois qu'aucun papier n'est à joindre : le § 160 dit l'inverse, et la note tient en une ligne.
Irrévocable, et plus large qu'on ne le croit. Le § 170 : « Elle s'applique de manière uniforme à l'ensemble des immobilisations […] quelle que soit la date d'acquisition. » Pas de panachage, pas de virage au deuxième achat : l'option couvre aussi les logements déjà à votre bilan. Elle ne se révise que si le plan comptable autorise le changement de méthode (PCG, art. 120-4 et 130-5) — un cas rare.
Le § 150 la fait porter sur les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, les frais d'insertion, d'affiches et d'adjudication et les commissions versées à un intermédiaire — vos honoraires d'agence, s'ils sont à votre charge. À distinguer des travaux et des charges déductibles.
3. Le piège de la déduction immédiate : l'article 39 C écrase déjà votre amortissement
En clair, l'amortissement ramène votre résultat à zéro, jamais en dessous. Or vos 12 000 € de frais déduits sont eux-mêmes des « autres charges ». Ils poussent ce plafond sous zéro : l'amortissement du logement devient intégralement non déductible cette année-là. Il n'est pas perdu, le surplus se reportant sans limite de durée (art. 39 C, II, 3) — mais votre résultat devient négatif.
Ce résultat négatif porte un nom : le déficit, la part de vos charges que vos loyers n'ont pas absorbée. Il ne s'impute pas sur vos autres revenus et n'attend que des bénéfices de meublé, « au cours de celles des dix années suivantes » (CGI, art. 156, I, 1° ter). Après, il disparaît. Tout l'arbitrage est là : déduire vos frais tout de suite transforme 12 000 € d'amortissement reportable sans limite en un déficit périssable à dix ans. Bonne affaire si des bénéfices de meublé sont là pour l'absorber vite, mauvaise sinon.
Et l'incorporation gèle 1 800 € pour toujours
Les frais ajoutés au prix se répartissent comme lui, terrain compris. Avec 15 % de terrain, 1 800 € de vos 12 000 € ne s'amortiront jamais : un terrain ne s'use pas. Les 10 200 € restants rejoignent le bâti et donnent 390 € d'amortissement de plus par an. Méthode : calcul de l'amortissement et ventilation par composants.
4. Le même studio, les deux branches : an 1, an 3, an 10
Le bien. Studio ancien 150 000 €, frais 12 000 €, mobilier 6 000 € amorti sur 7 ans, terrain 15 %, bâti amorti à 3,8 % par an, propriétaire dans la tranche à 30 %. Branche « charge » : bâti 127 500 €, 5 700 € par an mobilier compris. Branche « incorporation » : bâti 137 700 €, 6 090 € par an, 1 800 € gelés dans le terrain.
Ces trois chiffres sont les nôtres, pas ceux d'un barème. La part du terrain se détermine « d'après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier » (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230) : reprenez la ventilation de votre acte, pas nos 15 %. Les durées doivent refléter l'utilisation réelle du bien (CGI, art. 39, 1, 2°) ; les seuls taux publiés par l'administration — 1 à 2 % pour les maisons d'habitation ordinaires, 10 % pour le mobilier — le sont « à titre purement indicatif » (BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 1). Notre 3,8 % suppose une ventilation par composants — gros œuvre, toiture, installations, agencements, chacun sur sa durée — et ne se justifie que comme cela ; les 7 ans du mobilier sont l'usage du meublé, plus court que les 10 ans de la liste. Un écart de moins de 20 % avec les usages professionnels n'est pas remis en cause (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 240).
Scénario A : 1 300 € de loyer par mois
Loyers 15 600 €, autres charges 4 800 €.
| Scénario A | Déduction immédiate | Incorporation |
|---|---|---|
| Plafond de l'art. 39 C, an 1 | 15 600 − 16 800 → 0 € | 15 600 − 4 800 = 10 800 € |
| Amortissement déduit, an 1 | 0 € (5 700 € reportés) | 6 090 € |
| Résultat imposable, an 1 | − 1 200 € (déficit) | + 4 710 € |
| Impôt + prélèvements sociaux, an 1 | 0 € | 2 289 € |
| Total payé sur 3 ans | 1 604 € | 6 867 € |
| Total payé sur 10 ans | ≈ 20 200 € | ≈ 24 140 € |
→ Environ 3 900 € gagnés en dix ans par la déduction immédiate. À trente ans, les 10 200 € étant amortis dans l'autre branche, l'écart se réduit au terrain jamais déduit : 1 800 € × 48,6 % ≈ 875 €.
Scénario B : 700 € de loyer par mois
Loyers 8 400 €, autres charges 3 600 €.
| Scénario B | Déduction immédiate | Incorporation |
|---|---|---|
| Amortissement déduit, an 1 | 0 € | 4 800 € (plafonné) |
| Résultat imposable, an 1 | − 7 200 € (déficit) | 0 € |
| Sort des 12 000 € | 7 200 € expirent à la 10e année | conservés, sans péremption |
48,6 % = tranche à 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur le résultat BIC. Formule simplifiée, hors 6,8 points de CSG déductible.
→ Ici, la déduction immédiate ne rapporte rien et détruit 7 200 € de déduction : environ 3 500 € d'économie jamais réalisée. Impôt total identique sur dix ans dans les deux branches : zéro.
La règle. Sur l'année de l'achat, comparez (loyers − autres charges) à l'amortissement annuel du bien. Différence supérieure : la déduction immédiate paie. Différence inférieure : elle brûle une déduction que l'incorporation aurait gardée.
Les quatre gestes, et la date qui ferme le choix
- Récupérez le décompte du notaire, remis avec l'acte : c'est votre justificatif.
- Ventilez le prix entre terrain et bâti, puis par composants.
- Faites le calcul ci-dessus sur votre première année, loyers réels en main.
- Comptabilisez dans le sens choisi, joignez la note sur papier libre, puis télétransmettez votre première liasse 2031-SD — la déclaration annuelle de résultats de votre activité, déposée en mai de l'année suivante.
Après ce dépôt, le sens est fixé pour toute votre activité.
Chiffrez les deux branches sur votre bien
LMNP.AI calcule votre amortissement annuel terrain deduit, applique le plafond de l’article 39 C et genere la liasse 2031-SD. A partir de 179 EUR par an.
5. Au micro-BIC, la question ne se pose pas
Au micro-BIC, vous ne déduisez aucune charge réelle, aucun amortissement, aucun frais de notaire. L'administration retire d'office un pourcentage de vos loyers — l'abattement forfaitaire — et vous impose sur le reste (CGI, art. 50-0) : 50 % en location meublée de longue durée, meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Les seuils se lisent avec leur année : 77 700 € de recettes 2025, 83 600 € de recettes 2026 ; 15 000 € pour le non classé, les deux années.
D'où une conséquence pratique : l'année d'un achat est presque toujours celle du basculement au réel. Sur notre studio, 12 000 € de frais déductibles font face à un abattement de 4 200 € (50 % de 8 400 € de loyers). Les taux : abattement LMNP. Le comparatif : simulateur micro-BIC ou réel.
6. À la revente : les frais déduits échappent au 150 VB III, et le forfait de 7,5 % reste
À la revente, vous êtes imposé sur la plus-value : prix de vente moins prix d'achat. Pour les ventes signées à compter du 15 février 2025, ce prix d'achat est diminué des amortissements déduits (art. 150 VB, III du CGI, art. 84 de la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025).
Ce III minore le prix d'acquisition « du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C ». Des frais déduits en charges ne sont pas des amortissements : le texte ne les reprend pas. Des frais incorporés puis amortis, si — nos 10 200 € gonflent alors la plus-value, taxée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % avant les abattements pour durée de détention. Ne confondez pas ce 17,2 % avec le 18,6 % de vos loyers : deux assiettes, deux taux.
Le forfait, lui, n'est pas perdu. Le prix d'achat se majore des frais réels justifiés ou, au choix, d'un forfait de 7,5 % (CGI, art. 150 VB, II, 3° — le 3°, pas le 1° ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70) : 11 250 € sur 150 000 €, sans justificatif. La seule exception que le III aménage vise les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II » — les travaux, pas les frais d'acquisition du 3°.
7. Pour aller plus loin
Mise à jour : 27 août 2026. Sources : CGI, annexe III, art. 38 quinquies ; CGI, art. 39, 1, 2° ; art. 39 C, II, 2 et 3 ; art. 156, I, 1° ter ; art. 150 VB, II, 3° et III ; art. 742, 879, 1584, 1594 D, 1594 F quinquies et 1647, V ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 (créant le III de l'art. 150 VB) et art. 116 (faculté de porter le droit départemental à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028) ; BOI-BIC-CHG-20-20-10 §§ 140 à 170 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 57 ; BOI-ENR-DMTOI-10-20 §§ 90 et 105 à 108 ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 §§ 30 à 70 ; BOI-BIC-AMT-10-20 § 230 ; BOI-BIC-AMT-10-40-10 §§ 20, 200 et 240 ; BOI-BIC-AMT-10-40-30 § 1 ; C. com., art. R. 444-3, R. 444-12 et annexe 4-8 ; impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr, fiche F17701 ; PCG art. 120-4, 130-5 et 213-8 (règlement ANC n° 2014-03).
Guide informatif. L'option de l'article 38 quinquies engage toute votre activité : faites-la valider avant votre première liasse.
Vos 12 000 € de frais, du bon côté du bilan
lmnp.ai ventile votre décompte notarié, applique le plafond de l'article 39 C, tient votre comptabilité et télétransmet la liasse 2031-SD. À partir de 179 € par an.