Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d'article.

Charges récupérables en location meublée : ce que vous refacturez vraiment au locataire

En location meublée, les charges récupérables — ou « charges locatives » — sont les dépenses que vous payez pour l'immeuble avant de les refacturer au locataire : eau, chauffage collectif, ascenseur, parties communes, ordures ménagères. Vous ne choisissez pas lesquelles : la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative, et ce qui n'y figure pas ne se récupère pas, même si le bail le prévoit. Le meublé a en plus une option que la location vide n'a pas : un forfait de charges versé avec le loyer, qui ne se recalcule jamais (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention au faux ami : « récupérable » n'est pas « déductible ». Le récupérable, c'est ce que vous demandez au locataire ; le déductible, ce que vous retirez de votre bénéfice imposable — voyez les charges déductibles du résultat LMNP et la fiscalité du LMNP. Ici : ce que vous réclamez au locataire, dans quels délais, et ce que ces sommes deviennent au fisc.

1. Récupérable ou déductible : deux mots, deux interlocuteurs

Une charge récupérable relève du droit du bail : le locataire vous la doit au titre de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, parce qu'elle paie un service qu'il consomme. Une charge déductible relève du droit fiscal : elle sort de votre bénéfice au titre de l'article 39 du code général des impôts (CGI). Sur une année de studio :

• 180 € de TEOM, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ligne « ordures » de votre avis de taxe foncière : récupérable et déductible ;
• 950 € de taxe foncière hors cette ligne : déductible, jamais récupérable ;
• 6 000 € de capital remboursé : ni l'un ni l'autre (seuls les intérêts se déduisent).

Le rattachement tient en deux textes. Côté déduction, l'article 39, 1, 4° du CGI admet en charge tous les impôts dont la loi n'interdit pas expressément la déduction, et la liste officielle de l'administration y range « les taxes foncières ainsi que les taxes annexes afférentes aux immeubles [...] figurant à l'actif » (BOI-ANNX-000120) : la TEOM en est une, le BOFiP la qualifiant de « taxe annexe à la TFPB » (BOI-IF-AUT-90-10, § 260). Côté récupération, le même document confirme qu'elle est « récupérée de plein droit » sur le locataire (§ 270).

N'importez pas la règle du revenu foncier. En location vide, la TEOM n'est pas déductible parce qu'elle incombe normalement à l'occupant (BOI-RFPI-BASE-20-50). Au BIC, elle l'est en totalité : vous déduisez le montant porté sur l'avis, et la somme refacturée au locataire remonte en produit. Il n'y a donc aucune « part déductible » à calculer — la neutralité se fait par le jeu charge / produit (section 6).

Cette page ne traite que le récupérable, en location meublée.

2. La liste de 1987 est limitative : votre bail ne peut pas l'allonger

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 renvoie à une annexe qui énumère les charges. Cette annexe est fermée : un poste qui n'y figure pas ne devient pas récupérable parce que le bail le dit. La clause ne vaut rien.

Ce que coûte l'erreur. Un bail refacture 55 € par mois d'honoraires de syndic, soit 660 € par an. Aucune rubrique de l'annexe ne les vise : le locataire peut réclamer les trois dernières années, soit 1 980 €.

Ne confondez pas avec le décret 87-712 du même jour, qui liste les réparations locatives, à la charge du locataire (autre sujet).

3. Poste par poste : ce que vous refacturez, ce qui reste sur votre relevé

L'annexe classe les charges en huit rubriques. Les postes qui pèsent dans un appel de copropriété :

Le gardien est le poste décisif : le taux se joue sur une ligne de son contrat de travail. Gardien à 24 000 € par an tous frais compris, studio pesant 5 % des tantièmes — la part de l'immeuble qui vous appartient, inscrite sur vos appels de charges : quote-part de 1 200 €. À 75 % vous récupérez 900 €, à 40 % 480 € : 420 € d'écart par an selon qu'il sort ou non les poubelles.

Seul le montant de la TEOM passe au locataire, jamais les frais de gestion de l'avis (la TEOM en meublé) : le BOFiP rappelle que la ventilation entre occupants incombe au propriétaire, tenu d'adresser à chacun le compte détaillé des taxes locatives (BOI-IF-AUT-90-10, § 270). Absents de l'annexe, donc entièrement à votre charge : la taxe foncière, la taxe d'habitation, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les honoraires de gestion et les travaux.

4. Le forfait de charges : la spécificité du meublé, et pourquoi il ne se rattrape jamais

L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014), laisse choisir, « tel que prévu par le contrat de bail », entre deux mécaniques :

• les provisions : une avance versée chaque mois, puis un recomptage annuel sur les dépenses réelles ;
• le forfait : un montant fixe « versé simultanément au loyer » et « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » — on ne recompte jamais.

Le forfait est un prix ferme : trop bas, l'écart est pour vous ; trop haut, il est attaquable. Deux garde-fous :

1. il reste ancré sur « les montants exigibles […] en application du même article 23 », donc sur la liste limitative, et « peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal » ;
2. il « ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (art. 25-10, en vigueur depuis le 27 mars 2014). Aucun texte ne chiffre ce seuil : ni pourcentage, ni plafond, ni décret d'application. C'est l'adverbe « manifestement » qui place la barre haut, et le juge des contentieux de la protection qui l'apprécie au cas par cas (art. L. 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire).

Exemple. Forfait à 45 € par mois, soit 540 € encaissés, contre 852 € de charges réelles : 312 € par an définitivement à votre charge, 936 € sur un bail reconduit trois ans.

Le mode se choisit à la signature, dans le bail meublé : « charges comprises » ne désigne aucun des deux. En bail mobilité, pas de choix : l'article 25-18 impose le forfait, dont le montant « ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait » (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018). Le référentiel n'est donc pas celui de l'article 25-10, qui compare aux charges acquittées par le locataire ou le précédent locataire. Aucun barème ni plafond chiffré n'est fixé : l'étalon est le décompte de votre propre immeuble, ce qui interdit d'avancer un montant type.

5. Provisions : décompte un mois avant, justificatifs six mois après, prescription à trois ans

Si votre bail prévoit des provisions, l'article 23 impose une régularisation « au moins annuelle » — le recomptage des dépenses réelles — encadrée par trois délais :

• un mois avant de réclamer le solde, vous envoyez le décompte par nature de charges — les dépenses poste par poste — et, en immeuble collectif, le mode de répartition qui calcule votre part ;
• pendant six mois à compter de cet envoi, les justificatifs restent à sa disposition « dans des conditions normales » ;
• si elle n'est pas faite avant la fin de l'année civile suivant celle où les charges étaient dues, le locataire peut exiger de payer par douzièmes : un rappel de 600 € s'étale sur douze mois, à 50 €.

Au-dessus court la prescription de l'article 7-1 de la loi de 1989 : passé trois ans « du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits », plus personne ne réclame rien — ni vous, ni le locataire.

Les gestes, dans l'ordre. Lisez votre bail : forfait ou provisions. Forfait : rien à faire, sinon le réviser à la date anniversaire. Provisions : attendez l'arrêté des comptes du syndic — le décompte définitif de l'immeuble —, triez selon la liste de 1987, envoyez le décompte, gardez la preuve. Date limite : la fin de l'année civile suivante ; passé trois ans, la somme est perdue et le litige se dénoue sur le dépôt de garantie.

6. Au BIC, une charge récupérée est un produit : neutre au réel, coûteuse au micro

La location meublée est imposée en BIC, les bénéfices industriels et commerciaux : le régime des commerçants. Tout ce que vous encaissez est un produit, sommes refacturées comprises. Au micro-BIC, impots.gouv.fr demande d'indiquer « la somme totale que vous avez perçue : le loyer et les charges locatives éventuelles » ; au réel, « la totalité des sommes perçues (loyers, charges comprises) » (impots.gouv.fr, « Dois-je déclarer les loyers de ma location meublée en incluant les charges ? », mise à jour du 8 juillet 2026). Le BOFiP dit la même chose : les recettes de location meublée « s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises » (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 110). On lit parfois qu'il suffirait de ne pas déclarer ce qui repart au syndic : c'est une omission de recettes.

Au régime réel, où vous déduisez vos dépenses réelles, l'opération est neutre : la somme encaissée est un produit, la facture payée une charge, les deux s'annulent. Trois exceptions :

• le forfait de l'article 25-10 ne se régularise pas : l'écart entre l'encaissé et le payé est un vrai gain ou une vraie perte ;
• les frais de gestion adossés à la TEOM, que la liste de 1987 ne vise pas : déductibles, mais ils sortent de votre poche ;
• les provisions non régularisées au 31 décembre : le réel se tient en comptabilité d'engagement, qui rattache à l'année les sommes dues, pas celles passées sur le compte (art. 38, 2 bis et 54 du CGI). C'est l'écart révélé par une régularisation tardive qui décale la neutralité d'un exercice.

Au micro-BIC, le régime simplifié où le fisc retire d'office la moitié de vos recettes sans que vous déduisiez rien, plus rien n'est neutre : cet abattement de 50 % en meublé de longue durée (art. 50-0 du CGI) porte sur les recettes brutes, charges comprises.

Exemple. 11 400 € de loyers + 1 200 € de charges récupérées = 12 600 € de recettes. Au micro-BIC : 6 300 € imposables, dont 600 € de charges reversées au syndic. Ces 600 € supportent votre tranche d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, taux du résultat meublé depuis les revenus 2025. À 30 % de tranche : environ 290 € payés sur de l'argent qui ne vous est jamais resté (addition simplifiée, hors CSG déductible). Au réel : 12 600 − 1 200 = 11 400 €, aucune trace.

Elles comptent aussi dans le seuil du micro-BIC — 83 600 € de recettes en 2026, 77 700 € pour les recettes 2025 — et dans les recettes qui déterminent la tranche de la cotisation minimum de CFE, la taxe locale des entreprises due sauf exonération (art. 1647 D du CGI).

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : décret n° 87-713 du 26 août 1987 et son annexe, version en vigueur au 28 août 2026, pris pour l'application de l'art. 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1, art. 23, art. 25-10 (en vigueur depuis le 27 mars 2014, loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) et art. 25-18 (en vigueur depuis le 25 novembre 2018) ; art. L. 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire ; service-public.fr, fiche F947 ; impots.gouv.fr, « Dois-je déclarer les loyers de ma location meublée en incluant les charges ? », mise à jour du 8 juillet 2026 ; BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 110, BOI-ANNX-000120, BOI-IF-AUT-90-10 § 260 et 270, BOI-RFPI-BASE-20-50 ; CGI art. 38, 39, 50-0, 54 et 1647 D.

Guide informatif. Les taux et rubriques cités sont ceux de l'annexe du décret de 1987 en vigueur au 28 août 2026.