Mis à jour le 25 août 2026 — LFSS 2026, art. 150 VB, III du CGI, loi de finances pour 2026. Sources en fin d'article.

Avantages du LMNP en 2026 : ce qu'il rapporte vraiment, ce qu'il coûte

LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel » : vous louez un logement avec ses meubles, et ce n'est pas votre métier. Son avantage tient en un mot : l'amortissement, l'usure comptable du logement que le fisc vous laisse retirer chaque année de vos loyers imposables, sans sortir un euro. Pendant quinze à vingt-cinq ans, vous ne payez souvent aucun impôt dessus.

Trois avantages plus petits l'accompagnent : un abattement de 50 %, une part des loyers rayée d'office sans justificatif ; une perte reportable dix ans ; un bail d'un an, sans plafond de loyer ni condition de ressources. Vue d'ensemble : le guide complet du loueur en meublé non professionnel.

Les limites sont aussi nettes, et récentes. Les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, payés en plus de l'impôt sur le revenu — atteignent 18,6 % sur les loyers meublés. Les amortissements déduits reviennent dans l'impôt de revente depuis le 15 février 2025. La CFE tombe dès la première année complète, la comptabilité coûte, un organisme de gestion agréé n'apporte plus aucun avantage fiscal, et depuis février 2026 la location nue amortit elle aussi. Chaque avantage est chiffré ci-dessous, avec sa contrepartie ; la fin dit pour qui c'est un bon choix.

1. L'amortissement retire du loyer imposable un euro que vous ne sortez pas

Deux façons de déclarer des loyers meublés : le micro-BIC, un forfait qui raye la moitié des recettes, et le régime réel, qui déduit les dépenses une par une. L'amortissement n'existe qu'au réel. Un logement s'use, et l'administration accepte que vous retiriez cette usure de vos loyers imposables sans rien payer à personne (art. 39, 1, 2° du CGI). Taxe foncière, assurance, intérêts sortent d'abord de votre compte ; l'amortissement, non. Il ne porte pas sur le terrain, qui ne s'use pas : sa valeur, 15 à 30 % du prix, sort du calcul.

Une limite tue à peu près partout : l'amortissement ne peut pas créer de perte (art. 39 C, II du CGI). Il ramène le résultat à zéro, jamais en dessous ; la part non absorbée passe en réserve sans limite de durée. Composants et durées : l'amortissement en LMNP.

Exemple. T2 acheté 200 000 € frais compris, terrain à 20 % : 160 000 € amortissables, plus 8 000 € de mobilier sur 7 ans.

Au micro-BIC, le même bailleur aurait déclaré 5 400 € de bénéfice, soit 2 624 € d'impôt à 48,6 % — 30 % de tranche marginale, le taux qui frappe votre dernier euro, plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Au réel : zéro, et près de 31 500 € sur douze ans. Ce 48,6 % ignore volontairement la CSG déductible (section 5). La neutralisation dure quinze à vingt-cinq ans, le temps que le stock s'épuise ; l'impôt réapparaît ensuite à taux plein. Pas une exonération : un très long report.

2. Le micro-BIC efface la moitié des loyers sans un justificatif

Un abattement est une part des recettes que le fisc retire d'office, sans demander une facture. Le micro-BIC en applique un de 50 % sur les loyers meublés (art. 50-0 du CGI), contre 30 % au micro-foncier pour un logement loué vide (art. 32). C'est le régime par défaut : aucune comptabilité à tenir. Mais le plafond change d'une année sur l'autre : un seuil de micro-BIC ne se cite jamais sans son année de recettes.

Les 30 % et les 15 000 € viennent de l'article 7 de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). Le même article a déplacé les chambres d'hôtes, et c'est le changement le moins connu du texte. Jusqu'aux revenus 2024, le 1° du 1 de l'article 50-0 — la « fourniture de logement », abattement de 71 %, plafond de 188 700 € — écartait la location meublée, mais seulement celle portant sur des locaux « autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l'article 1407 » : cette double négation y maintenait les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. L'article 7 de la loi Le Meur a supprimé ces mots au 1°, pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2025 — le renvoi survit au 1° bis, où il sert désormais à écarter les classés du seuil de 15 000 €, et vise l'article 1414 bis depuis la loi de finances pour 2025. Plus nommées nulle part au 1°, les chambres d'hôtes retombent dans le 2°, avec le meublé de longue durée : abattement de 50 %, plafond de 77 700 € sur les recettes 2025 et de 83 600 € sur les recettes 2026 (art. 50-0, 1, 2° du CGI, rédaction en vigueur). Le Conseil d'État a validé cette lecture à deux reprises, en jugeant que l'administration ne méconnaissait « ni le sens ni la portée » de la loi : sur le rattachement au 2° et le seuil de 77 700 € d'abord (CE, 9^e ch., 16 septembre 2025, n° 505228), puis sur ce seuil et l'abattement de 50 % (CE, 9^e ch., 13 janvier 2026, n° 509207). Les 71 % que l'on lit encore pour elles ne sont pas une autre lecture de l'article 50-0 : c'est le régime d'avant 2025.

Exemple. 14 000 € encaissés en 2026 : 7 000 € imposables, soit 3 402 € à 48,6 %. Loué vide, au micro-foncier : 9 800 € imposables à 30 % de tranche puis à 17,2 % de prélèvements sociaux — le taux toujours en vigueur sur les revenus fonciers —, soit 4 626 €. Écart : 1 224 € par an.

Deux règles comptent pour qui hérite. On ne sort du micro que si le seuil a été franchi l'année précédente ou celle d'avant (art. 50-0, 1). Et en indivision, c'est-à-dire quand plusieurs héritiers détiennent le bien ensemble après une succession, les seuils s'apprécient sur la totalité des recettes du logement, jamais part par part (CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516) : trois héritiers qui encaissent 90 000 € à eux trois sont hors du micro. Arbitrage : micro-BIC ou régime réel.

3. Le déficit se reporte dix ans — mais seulement sur d'autres loyers meublés

Certaines années, les charges dépassent les loyers : travaux, vacance, gros intérêts en début de crédit. Cette perte s'appelle un déficit, et elle n'est pas jetée. Le 1° ter du I de l'article 156 du CGI est explicite : ces déficits « s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel ».

Dix ans, c'est le report le plus long de la catégorie. Mais le mot qui commande est exclusivement : ce déficit ne touche ni votre salaire ni votre pension, il attend de futurs loyers meublés. Le LMNP n'efface pas l'impôt sur vos revenus, il efface l'impôt sur vos loyers — c'est ce qui le sépare d'un dispositif de défiscalisation. La location vide fait l'inverse : son déficit foncier s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (art. 156, I, 3°), portée à 15 300 € pour certains logements amortis ou conventionnés (art. 31, I, 1°, f et o). Elle monte à 21 400 € pour les travaux qui font passer le bien de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D — un rehaussement temporaire, prorogé aux dépenses payées entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027.

Exemple. Première année : 8 000 € de loyers, 12 000 € de charges. Déficit de 4 000 €, reportable jusqu'en 2036 contre de futurs loyers meublés seulement. En location vide, il aurait effacé 4 000 € de salaire tout de suite, soit 1 200 € d'impôt en moins à 30 % de tranche — sauf la part venant des intérêts d'emprunt, qui ne s'impute jamais sur le salaire. Voir le déficit en LMNP.

4. Bail d'un an, loyer libre : la souplesse et son coût

Le bail meublé dure un an, contre trois en location vide ; neuf mois sans reconduction pour un étudiant ; un à dix mois en bail mobilité (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titre I^er bis) ; une semaine à dix-huit mois en résidence à vocation d'emploi (loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, art. L. 631-16-1 du CCH, décret non paru). Préavis : un mois pour le locataire, trois pour vous.

Surtout : aucun plafond de loyer, aucune condition de ressources du locataire, sauf là où les loyers sont encadrés — et cet encadrement vise le vide comme le meublé. Pas une aide au logement : un régime de droit commun.

La contrepartie est ailleurs : le logement doit contenir onze équipements précis, de la literie aux luminaires (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Il en manque un, et un juge peut requalifier le bail en location vide : trois ans d'engagement, fiscalité foncière, plus d'amortissement. La liste des équipements obligatoires.

Ce que la rotation coûte. Studio à 650 € par mois, quatre locataires en cinq ans : trois semaines de vacance à chaque départ, soit 1 800 € de loyers perdus, plus 800 € de remise en état et de mobilier. 2 600 € sur cinq ans, ou 520 € par an à retrancher du supplément de loyer du meublé. Ce supplément est réel, et un texte le chiffre : à Paris, l'arrêté qui encadre les loyers majore le loyer de référence d'un meublé de 14 % par rapport au même logement loué vide — de 13,8 à 14,3 % selon les 224 catégories de son annexe 2 (arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, en vigueur depuis le 1^er juillet 2026). Cette majoration n'est pas arbitraire : elle est calculée sur les écarts observés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (article 3 de l'arrêté). Deux réserves : le chiffre vaut à caractéristiques égales — même quartier, même nombre de pièces, même époque de construction —, et il est parisien. Ailleurs, l'ampleur dépend du marché local, et le supplément n'est jamais net.

5. Première limite : 18,6 % de prélèvements sociaux, et trois régimes possibles

Sur des loyers, vous payez l'impôt sur le revenu à votre tranche et les prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, dus même si vous n'êtes pas imposable. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) a porté la CSG du patrimoine de 9,2 à 10,6 points : le total sur les loyers meublés atteint 18,6 % (10,6 + 0,5 + 7,5), au micro-BIC comme au réel, dès les revenus 2025 déclarés en 2026. L'administration ventile les deux taux sans détour : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée (impots.gouv.fr, fiche « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », mise à jour du 17 juillet 2026 ; même ventilation sur service-public.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026). On lit pourtant encore 17,2 % sur des loyers meublés : ce taux ne vaut que pour les revenus fonciers et la plus-value d'un particulier, jamais pour un résultat BIC.

Trois régimes sociaux, pas deux

• Longue durée, hors statut professionnel : 18,6 %, aucune cotisation.
• Courte durée au-delà de 23 000 € de recettes : affiliation à la sécurité sociale des indépendants même sans être loueur professionnel (art. L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale).
• Loueur en meublé professionnel (LMP) : cotisations sociales sur le résultat.

Le LMP n'est pas un choix : il s'impose dès que deux conditions sont réunies en même temps (art. 155, IV-2, 2° et 3° du CGI) — plus de 23 000 € de recettes, proratisées la première année, et des recettes supérieures aux autres revenus du foyer imposés en traitements, salaires et pensions, en BIC hors meublé, en bénéfices agricoles ou non commerciaux. Un retraité avec 18 000 € de pension et 28 000 € de loyers est donc LMP ; le même foyer avec 45 000 € de salaires reste LMNP. On lit fréquemment « 23 000 € ou moins de 50 % du revenu global » : deux erreurs dans la même phrase. L'inscription au registre du commerce n'est plus exigée. Voir LMP ou LMNP et les cotisations sociales.

6. Deuxième limite : les amortissements reviennent dans la plus-value

La plus-value est ce que vous gagnez en revendant : prix de vente moins prix d'achat. On amortissait vingt ans sans que rien ne réapparaisse à la vente : c'était l'anomalie du régime. Le III de l'article 150 VB du CGI, créé par l'art. 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), impose de retrancher du prix d'achat les amortissements déduits : le prix retenu baisse, la plus-value taxable monte d'autant. Sont visées les ventes conclues à compter du 15 février 2025. Ce n'est ni la loi Le Meur, contrairement à ce qu'on lit souvent, ni le II du même article, qui ne contient que des majorations.

Les exceptions sont limitatives : résidences universitaires et résidences-services (art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH), certains établissements médico-sociaux, services à la personne agréés, soins de longue durée. Les résidences de tourisme et d'affaires n'en font pas partie.

Le taux n'a pas bougé : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value taxable (art. 1609 nonies G). Le temps joue pour vous : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au terme de la 22^e année (art. 150 VC), les prélèvements sociaux au terme de la 30^e. Avant six ans de détention, aucun abattement.

L'arithmétique complète : bien acheté 200 000 € en 2014, 70 000 € d'amortissements déduits, revendu 260 000 € en 2026.

Surcoût : environ 19 900 €, face aux 31 500 € économisés pendant douze ans d'amortissement (section 1). Le solde reste positif d'une dizaine de milliers d'euros, mais devient négatif si vous revendez avant que les abattements de durée n'aient commencé à mordre. Détail : la plus-value et la revente.

7. Ce que le LMNP coûte chaque année : CFE, comptabilité, OGA

La CFE. La cotisation foncière des entreprises est un impôt local que paie toute activité professionnelle, loueur en meublé compris, même sans bureau ni salarié (art. 1447 du CGI). Seule l'année du démarrage est exonérée (art. 1478, II) : la première facture tombe au titre de la première année complète, sans avis papier — à chercher dans votre espace professionnel impots.gouv.fr, à régler avant la mi-décembre. Elle part d'une base communale de 250 à 7 769 € selon les recettes (art. 1647 D, en vigueur au 1^er juillet 2026), la première tranche s'arrêtant à 10 000 €. À un taux de 25 %, une base de 500 € donne 125 € par an. La cotisation minimum n'est pas due à 5 000 € de recettes ou moins, et l'article 1459 exonère certaines locations situées dans votre habitation. Barème : le guide de la CFE.

La comptabilité. Au réel, vous tenez une comptabilité d'entreprise dite d'engagement : un loyer se compte à la date où il est dû, non à celle où il arrive sur le compte (art. 38, 2 bis et art. 54 du CGI). Il faut un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements, une déclaration 2031-SD avec ses annexes 2033, et un fichier des écritures. Comptez 179 € par an en logiciel spécialisé, contre 900 à 1 500 € en cabinet : la comptabilité LMNP.

L'OGA : l'argument est mort, il circule encore. Un organisme de gestion agréé est une association qui vérifie la cohérence des comptes des petites entreprises. On lit qu'y adhérer procure un avantage fiscal : c'est faux deux fois. La majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents, supprimée par l'article 34 de la loi de finances pour 2021, ne joue plus depuis les revenus 2023. Et la réduction d'impôt pour frais de comptabilité de l'article 199 quater B du CGI, plafonnée à 915 €, a été abrogée par l'article 11 de la loi de finances pour 2025 : dernière application aux revenus 2024. Adhérer se justifie pour l'accompagnement, jamais plus pour l'impôt : le guide OGA / CGA.

8. Les risques qu'aucune brochure ne chiffre

La para-hôtellerie. Ajoutez trois services sur quatre — petit déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception — et vous ne louez plus un logement : vous vendez une prestation d'hébergement, qui sort de l'exonération de TVA (art. 261 D, 4°, b bis du CGI), sans aucune condition de durée en usage résidentiel. Anticipé, c'est un choix ; subi, un problème : la para-hôtellerie en LMNP.

L'enregistrement du meublé de tourisme est obligatoire dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026 (art. L. 324-1-1, III du code du tourisme), mais le service national n'ouvrira qu'au quatrième trimestre 2026 : la déclaration se fait donc en mairie. L'oubli coûte jusqu'à 10 000 €, amende administrative de la commune, sans juge (art. L. 324-1-1, V).

La vacance et les impayés, dont aucun régime fiscal ne protège. La garantie Visale, gratuite, couvre les impayés jusqu'à 36 mois sur les trois premières années du bail et les dégradations à hauteur de 2 mois de loyer : deux plafonds distincts, souvent confondus. Gardez vos justificatifs — l'administration peut rectifier pendant trois ans, dix ans si l'activité n'a jamais été déclarée (art. L. 169 du LPF). Voir les erreurs LMNP à éviter.

9. Depuis février 2026, la location nue aussi amortit

C'est le changement le moins repris, et il touche l'argument de vente historique du meublé. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ouvre un amortissement en location nue, codifié aux i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI. La porte est étroite. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif — les maisons individuelles sont exclues —, être acquis neuf ou en VEFA, ou ancien avec 30 % du prix en travaux, et être loué nu en résidence principale pendant neuf ans au moins, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire. L'amortissement porte sur 80 % du prix, le terrain étant fixé forfaitairement à 20 %, au taux de 3,5 % par an dans le neuf en loyer intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social ; 3 %, 3,5 % et 4 % dans l'ancien rénové. Surtout, la déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, 10 000 € ou 12 000 € en location sociale et très sociale — le meublé, lui, ne connaît aucun plafond de ce genre. Seules sont visées les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Présenter l'amortissement comme une exclusivité du meublé, c'est décrire le droit d'avant cette date.

Sur un logement que vous détenez déjà — un studio hérité —, le meublé garde l'avantage : il amortit toute la valeur du bâti sans plafonner votre loyer, et le régime du nu, réservé aux acquisitions récentes, ne vous est pas ouvert. Sur un achat destiné à la location vide, la comparaison se fait dossier par dossier. Quant à la SCI à l'IS, souvent vendue comme la version « société » du LMNP, la dernière colonne dit pourquoi ce n'est pas un abri : sur l'exemple de la section 6, 130 000 € taxables sans abattement de durée. Voir LMNP ou SCI et location nue ou meublée.

10. Pour qui le LMNP est un bon choix, et pour qui il ne l'est pas

Un bon choix si :

• tranche marginale à 30 % ou plus : en dessous, l'amortissement rapporte moins qu'il ne coûte ;
• détention d'au moins quinze ans, mieux au-delà de vingt-deux ans, terme au-delà duquel l'impôt sur le revenu de la plus-value tombe à zéro — les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu'à trente ans ;
• meublé de longue durée, pas de tourisme non classé en ville tendue ;
• achat à crédit : les intérêts sont déductibles au réel, pas au micro ;
• un logement qui se loue mieux meublé que vide : studio, T2, ville étudiante ;
• une retraite à préparer : crédit soldé vers 65-70 ans, loyers peu fiscalisés tant que le stock tient, et loyers déjà perçus comptés dans la capacité d'emprunt.

Un mauvais choix si :

• tranche marginale à 11 % ou moins : le micro-BIC suffit ;
• horizon inférieur à huit ou dix ans : le surcoût de la revente absorbe l'économie courante ;
• gros travaux au-delà de 30 % du prix : la location vide et son déficit sur le salaire l'emportent souvent ;
• meublé de tourisme non classé en ville réglementée : 30 % d'abattement, 15 000 € de plafond, un risque d'amende disproportionné ;
• l'envie de payer moins d'impôt sur votre salaire : le LMNP ne fait pas cela.

Au cas par cas : la résidence services avec bail commercial — TVA récupérable, mais dépendance à l'exploitant et revente étroite. Sur le choix du régime, le simulateur micro-BIC / réel tranche sur vos chiffres. Et pour la mécanique fiscale d'ensemble, voir la fiscalité du LMNP.

Les gestes, dans l'ordre, et ce que coûte l'oubli

1. Déclarer l'activité au guichet des formalités des entreprises, dans les quinze jours suivant l'entrée du premier locataire : c'est ce qui délivre le SIRET. Sans déclaration, l'activité est occulte et l'administration a dix ans au lieu de trois pour la redresser (mode d'emploi).
2. Choisir le régime : l'option pour le réel se formule au plus tard à la date de dépôt de votre déclaration de revenus (art. 7 de la loi de finances pour 2022). Sinon, micro-BIC pour l'année entière, sans amortissement déductible.
3. Déposer la 1447-C avant le 31 décembre de l'année où vous commencez à louer : elle fixe votre CFE.
4. Faire ventiler terrain, bâti et mobilier dès la première année : cette répartition commande vingt ans d'amortissement et se corrige mal.
5. Vérifier l'autorisation de changement d'usage et enregistrer le meublé en mairie avant toute location de courte durée : les deux amendes les plus lourdes sont là.
6. Chaque printemps, déposer la 2031-SD, puis reporter le résultat sur votre déclaration de revenus.

11. Pour aller plus loin

Mise à jour : 25 août 2026 — LFSS 2026, art. 150 VB, III du CGI, art. 47 de la loi de finances pour 2026, abrogation de l'art. 199 quater B. Sources : Légifrance — CGI art. 31, 39, 39 C, 50-0, 150 VB, 150 VC, 154 quinquies, 155, 156, 261 D, 1447, 1459, 1478, 1609 nonies G, 1647 D ; CCH art. L. 631-12, L. 631-13, L. 631-16-1, L. 651-2 ; code du tourisme art. L. 324-1-1 ; CSS art. L. 611-1 ; LPF art. L. 169 ; lois n° 2024-1039, n° 2025-127, n° 2025-1129, n° 2025-1403 et n° 2026-103 ; impots.gouv.fr, 17 juillet 2026 ; BOFiP BOI-BIC-DEF-20-20, version du 12 septembre 2012 ; service-public.fr ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516 ; CE, 16 septembre 2025, n° 505228 ; arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, annexe 2.

Guide informatif. Les montants d'impôt cités sont des ordres de grandeur calculés sur les hypothèses indiquées : ils dépendent de votre tranche et de votre situation.