Rester au micro-BIC ou passer au régime réel en LMNP : la comparaison chiffrée
En location meublée non professionnelle (LMNP), le régime réel l'emporte quand vos charges et votre amortissement dépassent la moitié de vos loyers, plus 1 029 € — le prix d'un comptable à 500 € par an, rapporté à ce qu'une déduction rapporte vraiment à 30 % de tranche. En dessous, l'abattement du micro-BIC — la part de vos loyers que le fisc efface d'office, sans justificatif ni comptabilité — rapporte davantage. Le seuil n'est donc pas à 50 % de charges : il est plus haut.
Mis à jour le 21 août 2026 — sources en fin d'article.
Cette page est-elle pour vous ?
- Vous ne louez pas encore. Vous serez au micro-BIC d'office : rien à décider avant vos premiers loyers. Voyez la fiscalité du LMNP.
- Vous louez déjà au micro-BIC. Le cas central : section 1 pour le seuil, section 3 pour votre profil.
- Vous avez hérité du logement, ou l'avez reçu en donation. Pas de prix d'achat : votre amortissement part de la valeur du bien — encadré vert, section 1.
- Vous louez à la nuitée sans classement. Abattement de 30 % : profil 3.
- Déjà au réel, et vous voulez reculer. Section 5.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Arbitrages micro-BIC / réel au quotidien.
1. Le point de bascule : la moitié de vos loyers, plus le prix de votre comptable
Les deux régimes ne diffèrent que par ce qu'ils retranchent de vos loyers : le micro-BIC en efface un pourcentage fixe, sans justificatif ; le réel, vos charges réelles et l'amortissement, qui étale le prix du logement et du mobilier sur leur durée d'usage sans que vous sortiez un euro.
Trouver votre taux. Votre taux marginal d'imposition (TMI) frappe la dernière part de vos revenus — donc vos loyers, qui s'ajoutent par-dessus votre salaire. Inutile de le calculer : il figure sur votre avis d'imposition et dans votre espace impots.gouv.fr. Ajoutez-y les 18,6 % de prélèvements sociaux, dus dans les deux régimes : vous obtenez t, le taux qui commande tous les calculs de cette page — 29,6 % à 11 % de tranche, 48,6 % à 30 %, 59,6 % à 41 %.
D'où sort le 1 029 €. Effacer un euro de base — le montant sur lequel l'impôt se calcule — ne rend que t : 48,6 centimes à 30 %. Couvrir 500 € de comptable suppose donc d'effacer 1 029 € de base au-delà de l'abattement — 1 689 € à 29,6 %, 839 € à 59,6 %.
Un exemple. 10 000 € de loyers, tranche à 30 %, donc t = 48,6 %. Micro-BIC : base 5 000 €, soit 2 430 €. Réel : 2 500 € de charges dont 500 € d'honoraires et 3 400 € d'amortissement, base 4 100 €, soit 1 993 €. Gain net : 2 430 − 1 993 − 500 = − 63 €. Le micro-BIC gagne, alors que charges et amortissement pèsent 59 % des recettes. La règle des 50 % vous aurait fait perdre 63 € — et signer chez un comptable pour ça.
Règle de poche, pour estimer le chiffre qui vous manque, l'amortissement :
- Votre amortissement annuel ≈ 3,5 % du prix payé, frais de notaire et d'agence compris — 85 % pour le bâti, le logement hors terrain, sur 30 ans, le mobilier sur 7 ans.
- Ajoutez vos charges de l'an dernier, comptabilité comprise.
- Comparez à la moitié de vos loyers, plus 1 029 € dans la tranche à 30 % — 1 689 € à 11 %, 839 € à 41 %.
Au-dessus, le réel gagne. Vérification : le studio du profil 1, payé 150 000 €, donne 5 250 € — exactement son plan d'amortissement.
| Vos loyers annuels | Charges + amortissement à dépasser — TMI 11 % (t = 29,6 %) | … TMI 30 % (t = 48,6 %) | … TMI 41 % (t = 59,6 %) |
|---|---|---|---|
| 6 000 € | 4 689 € — 78 % | 4 029 € — 67 % | 3 839 € — 64 % |
| 10 000 € | 6 689 € — 67 % | 6 029 € — 60 % | 5 839 € — 58 % |
| 20 000 € | 11 689 € — 58 % | 11 029 € — 55 % | 10 839 € — 54 % |
Même addition dans chaque case (abattement 50 %, comptabilité 500 €/an) : de 54 % à 78 % des loyers, d'autant plus haut que loyers et tranche sont bas. En tourisme non classé, retirez 20 % des recettes.
Ne payez jamais un comptable plus cher que votre impôt au micro-BIC
Au réel, votre impôt ne descend pas sous zéro : l'amortissement ne se déduit qu'à hauteur du loyer diminué des autres charges, l'excédent partant en report — ni perdu ni utilisable tout de suite, il attend une année bénéficiaire (art. 39 C). Le réel ne peut donc, au mieux, qu'effacer tout votre impôt au micro-BIC : voilà le plafond. Il vaut 2 333 € par an sur un studio loué 9 600 € à 30 % de tranche. Le seuil de rentabilité, lui, peut tomber bien plus bas : 160 € sur un studio loué 6 000 € à 11 %. Un facteur quinze. Voir le fonctionnement du régime réel et le micro-BIC en détail.
Vous ne connaissez pas votre amortissement ? Nous le calculons
Entrez vos recettes, vos charges et votre prix d acquisition : LMNP.AI calcule la base micro-BIC, la base réelle et le gain net après honoraires.
2. Les seuils qui ferment le micro-BIC : 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme non classé
Si vous louez à l'année, passez aux situations chiffrées : cette section ne décide qu'à la nuitée sans classement, ou en détention à plusieurs. Ces seuils dépendent de l'année de recettes : un chiffre cité sans son millésime ne veut rien dire.
| Type de location meublée | Abattement du micro-BIC | Seuil, recettes 2025 | Seuil, recettes 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Chambres d'hôtes | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
Art. 50-0, 1 du CGI en vigueur au 1er juillet 2026 ; abattements et seuil de 15 000 € issus de la loi n° 2024-1039, depuis les revenus 2025 — d'où le passage des chambres d'hôtes de 71 % à 50 %.
- Le seuil regarde en arrière, sur deux ans : vos loyers hors taxes de l'année précédente ou de l'année d'avant, ramenés à douze mois. 60 000 € en 2024 puis 95 000 € en 2025 laissent le micro ouvert pour 2026.
- En indivision — plusieurs propriétaires d'un même bien — le seuil vise le total (CE, 14 novembre 2025) : deux indivisaires à 45 000 € chacun sont au réel.
- Le classement est un levier : faire classer un meublé de tourisme — une démarche volontaire — ramène l'abattement à 50 % et le seuil à 83 600 €.
3. Six situations chiffrées : quatre où le réel gagne, deux où il perd
Hypothèses communes : bâti 85 % du prix frais inclus (le terrain ne s'amortit pas) sur 30 ans, mobilier sur 7 ans. Le gain net s'entend après honoraires.
Profil 1 — Studio sans crédit, TMI 30 % : + 983 €/an
Données : studio acheté 150 000 € frais inclus, sans emprunt, loué 800 €/mois = 9 600 €. Charges 2 080 € + 480 € d'honoraires = 2 560 €. Amortissement 5 250 € (bâti 127 500 € / 30 ans = 4 250 €, mobilier 7 000 € / 7 ans = 1 000 €), sous le plafond de déduction : 9 600 − 2 560 = 7 040 €.
Micro-BIC : base 4 800 € × 48,6 % = 2 333 €. Réel : 9 600 − 2 560 − 5 250 = 1 790 € → 870 €.
Gain net : 2 333 − 870 − 480 = + 983 €/an.
Profil 2 — T2 avec crédit, TMI 30 % : + 2 366 €/an
Données : T2 acheté 180 000 € à crédit, loué 1 000 €/mois = 12 000 €. Charges 7 520 € dont 4 800 € d'intérêts, + 550 € d'honoraires = 8 070 €. Plan d'amortissement 6 300 € (bâti 153 000 € / 30 ans = 5 100 €, mobilier 8 400 € / 7 ans = 1 200 €), mais le plafond vaut 12 000 − 8 070 = 3 930 € : 2 370 € en report.
Micro-BIC : base 6 000 € → 2 916 €. Réel : 12 000 − 8 070 − 3 930 = 0 € de base, donc 0 €.
Gain net : 2 916 − 0 − 550 = + 2 366 €/an. Le gain vient de l'impôt micro-BIC effacé en entier : la base étant déjà nulle, un euro de charge de plus ne rapporterait rien.
Profil 3 — Meublé de tourisme non classé, TMI 30 % : + 3 871 €/an
Données : logement acheté 150 000 €, loué à la nuitée sans classement, 14 000 € de recettes. Charges 6 750 € (commissions, ménage, énergie) + 600 € d'honoraires = 7 350 €. Amortissement 6 050 € (bâti 127 500 € / 30 ans = 4 250 €, mobilier 12 600 € / 7 ans = 1 800 €), sous le plafond de 14 000 − 7 350 = 6 650 €.
Micro-BIC : abattement de 30 % seulement, base 9 800 € → 4 763 €. Réel : 14 000 − 7 350 − 6 050 = 600 € → 292 €.
Gain net : 4 763 − 292 − 600 = + 3 871 €/an. Mais le classement se décide avant : à 50 % d'abattement, la base micro tomberait à 7 000 €, soit 1 361 € d'impôt en moins par an.
Profil 4 — Résidence services, TMI 41 % : + 1 030 €/an
Données : studio en résidence étudiante exploitée par un gestionnaire, acquis 96 000 €, loyer 400 €/mois = 4 800 €. Charges 940 € + 400 € d'honoraires = 1 340 €. Plan d'amortissement 3 920 € (bâti 81 600 € / 30 ans = 2 720 €, mobilier 8 400 € / 7 ans = 1 200 €), plafonné à 3 460 € : 460 € en report.
Micro-BIC : base 2 400 € × 59,6 % = 1 430 €. Réel : 4 800 − 1 340 − 3 460 = 0 € de base, donc 0 €.
Gain net : 1 430 − 0 − 400 = + 1 030 €/an. Ces résidences relèvent de l'art. L. 631-12 du CCH : leurs amortissements échappent à la réintégration, donc ce gain n'a aucune contrepartie à la revente (section 4).
Profil 5 — Bien entièrement amorti, TMI 30 % : − 1 234 €/an
Données : crédit soldé, bâti au terme de son plan, recettes 10 200 €. Charges 2 510 € + 520 € d'honoraires = 3 030 €. Amortissement résiduel : 600 € de mobilier.
Micro-BIC : base 5 100 € → 2 479 €. Réel : 10 200 − 3 030 − 600 = 6 570 € → 3 193 €.
Gain net : 2 479 − 3 193 − 520 = − 1 234 €/an. Charges et amortissement ne pèsent plus que 35,6 % des recettes.
Profil 6 — Petites recettes, TMI 11 % : − 225 €/an
Données : studio acheté 60 000 €, loué 500 €/mois = 6 000 €. Charges 1 480 € + 480 € d'honoraires = 1 960 €. Amortissement 1 900 € (bâti 51 000 € / 30 ans = 1 700 €, mobilier 1 400 € / 7 ans = 200 €).
Micro-BIC : base 3 000 € → 888 €. Réel : 6 000 − 1 960 − 1 900 = 2 140 € → 633 €.
Gain net : 888 − 633 − 480 = − 225 €/an. L'économie d'impôt n'est que de 255 € pour 480 € d'honoraires, alors que charges et amortissement font 64,3 % des recettes.
Récapitulatif
| Profil et tranche marginale | Recettes | Coût au micro-BIC | Coût au réel | Gain net du réel |
|---|---|---|---|---|
| 1. Studio sans crédit — 30 % | 9 600 € | 2 333 € | 870 € | + 983 € |
| 2. T2 avec crédit — 30 % | 12 000 € | 2 916 € | 0 € | + 2 366 € |
| 3. Tourisme non classé — 30 % | 14 000 € | 4 763 € | 292 € | + 3 871 € |
| 4. Résidence services — 41 % | 4 800 € | 1 430 € | 0 € | + 1 030 € |
| 5. Bien amorti — 30 % | 10 200 € | 2 479 € | 3 193 € | − 1 234 € |
| 6. Petites recettes — 11 % | 6 000 € | 888 € | 633 € | − 225 € |
Coût = impôt et prélèvements sociaux ; gain net = écart des deux, moins les honoraires. Voir le calcul de l'amortissement et les charges déductibles.
4. À la revente, 1 € amorti coûte au plus 36,2 % — et zéro après trente ans
Même mot, autre sens : l'« abattement » d'ici efface une part de votre plus-value et grandit avec la détention ; celui du micro-BIC efface une part de vos loyers, chaque année.
Amortir aujourd'hui, c'est accepter une plus-value plus élevée demain : le III de l'article 150 VB du CGI retranche du prix d'acquisition les amortissements admis en déduction, pour les cessions depuis le 15 février 2025. Taux inchangé : 19 % (art. 200 B) plus 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements. Après abattement pour durée de détention, un euro amorti coûte :
| Détention au jour de la vente | Abattement d'impôt (19 %) | Abattement de prélèvements (17,2 %) | Coût à la revente de 1 € amorti |
|---|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % | 36,20 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 12,38 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Art. 150 VC du CGI : impôt sur le revenu 6 %/an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e ; prélèvements sociaux 1,65 %/an, 1,60 % la 22e puis 9 %/an.
À 30 % de tranche, l'euro amorti rapporte 48,6 % tout de suite et coûte au pire 36,2 % : le réel gagne même en cas de vente rapide. À 11 % de tranche, en revanche, on économise 29,6 % pour rendre 36,2 % : troisième cas où le micro-BIC l'emporte. Sur 50 000 € amortis revendus à dix ans, 24 300 € économisés contre 14 540 € rendus, soit + 9 760 €, d'autant que les 24 300 € tombent chaque année quand les 14 540 € ne sortent qu'une fois. Trois réserves : les amortissements restés en report y échappent ; la surtaxe des plus-values élevées (art. 1609 nonies G) peut être déclenchée par la réintégration ; et « résidence gérée » n'est pas une catégorie du texte — les résidences de tourisme et d'affaires ne sont pas exclues. Détail : la plus-value de revente en LMNP.
5. Quand arbitrer : chaque année, et avant début mai
L'option est valable un an et reconduite tacitement (art. 50-0, 4 du CGI) : aucun engagement, l'arbitrage se refait chaque année et une erreur ne dure qu'un an. Elle est prospective — exercée au printemps 2026 pendant que vous déclarez vos revenus 2025, elle vaut pour vos revenus 2026. Vous arbitrez donc sur des chiffres inconnus, le plan d'amortissement étant la seule donnée stable.
Et si vous voulez revenir en arrière : rien n'est verrouillé
Vous abandonnez l'option quand vous voulez. Vos amortissements déjà déduits restent réintégrés dans la plus-value (art. 150 VB, III) ; ceux restés en report, jamais déduits, y échappent. Votre déficit — la perte comptable de l'année — court sur les dix années suivantes (art. 156, I, 1° ter) : le texte compte des années civiles, donc chaque année au micro en consomme une. On lit parfois qu'il serait « définitivement perdu » : aucun texte ne le dit. Seul gain certain, la comptabilité cesse d'être payée. Vérifiez votre déficit reportable, et voyez repasser au micro-BIC après le réel.
Ce que vous pouvez faire cette semaine
- Notez votre tranche marginale — avis d'imposition ou espace impots.gouv.fr. Sans elle, rien ne se calcule.
- Additionnez vos loyers de douze mois et vos charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, assurance PNO (propriétaire non occupant), intérêts d'emprunt, CFE.
- Reprenez le prix payé frais inclus — ou, si vous louez depuis des années ou n'avez rien payé, la valeur d'aujourd'hui.
- Appliquez la règle de poche, ou faites simuler les deux régimes sur vos chiffres. Écart large : tranchez ; écart de quelques dizaines d'euros : micro-BIC.
Puis, au printemps :
- Envoyez l'option avant début mai, sinon la décision ne vaudra que pour l'année suivante.
- Modulez vos acomptes de prélèvement à la source — les prélèvements mensuels de l'administration : ils restent calculés sur l'ancienne base tant que vous ne les corrigez pas.
Mise à jour : 21 août 2026. Sources : CGI, art. 50-0, 39 C, 150 VB, 150 VC, 155, 156, 200 B, 261 D, 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-6 et L. 136-8 en vigueur ; lois n° 2024-1039, 2025-127, 2025-1403 ; décret n° 2026-562 ; art. L. 631-12 CCH ; BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-RFPI-PVI-10-40-80, BOI-IR-PAS-40 ; impots.gouv.fr (17.07.2026) ; notice 2048-IMM-NOT-SD ; CE n° 495516.
Guide informatif. Les simulations reposent sur les hypothèses explicitées et sur un taux marginal qui ignore la CSG déductible.