Reprendre son bien LMNP comme résidence principale 2026 : le guide stratégique

Vous avez acheté un bien il y a quelques années pour le louer meublé. Peut-être après un divorce, une mutation, un retour d'expatriation. Aujourd'hui, votre vie a changé : vous voulez y habiter. Un nouvel emploi dans la ville, un rapprochement familial, un projet de retraite. Ou simplement l'envie de récupérer ce bien que vous avez financé pendant dix ans.

Ce guide vous explique exactement comment faire, étape par étape, en citant chaque article de loi, chaque arrêt avec son numéro, et chaque calcul avec sa formule complète. Et surtout, on vous révèle la stratégie fiscale qu'aucun concurrent ne documente correctement : depuis la réforme LFI 2025 qui durcit la plus-value LMNP, la reprise en résidence principale est devenue l'outil le plus puissant pour purger légalement les amortissements et revendre en franchise totale d'impôt. À condition de ne pas rater les étapes.

Alerte LFI 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant votre activité LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (art. 84 LFI 2025, nouveau art. 150 VB-II-2° bis CGI). Sur un bien amorti 112 000 EUR, l'économie apportée par la reprise en RP peut atteindre 55 954 EUR d'impôt (cas Pierre & Sophie en section 11). Si le bien est votre résidence principale au jour de la cession, l'exonération totale de l'art. 150 U CGI purge TOUT — amortissements inclus.

1. Peut-on reprendre son bien LMNP pour y habiter ?

La réponse est oui, et c'est un droit absolu du propriétaire. La loi vous permet de récupérer votre logement locatif à tout moment, à condition de respecter le préavis légal et la procédure de cessation d'activité. Aucune administration, aucun juge ne peut s'y opposer — sauf si vous tentez de contourner les droits du locataire en place.

Le mécanisme juridique tient en deux étapes parallèles. La première concerne le locataire : vous devez lui donner congé pour motif de reprise personnelle, en respectant le préavis de 3 mois prévu par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (régime du bail meublé résidence principale). La seconde concerne l'administration fiscale : une fois le locataire parti, vous devez radier votre activité LMNP sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), dans les 30 jours suivant la fin effective de la location.

Concrètement, la reprise concerne environ 15 % des LMNP à un moment de leur vie — divorce, mutation, retraite, aide à un enfant, retour d'expatriation. Mais la plupart des propriétaires se font piéger sur trois points : préavis mal rédigé (nullité), ARD et déficits perdus par cessation mal calendée, exonération RP refusée pour manque de preuves d'occupation. On va voir comment éviter chacun.

Commençons par la première pièce du puzzle, celle qui détermine toute la suite : le congé donné au locataire.

2. Donner congé au locataire : le préavis de 3 mois

C'est la règle qui surprend le plus les bailleurs. En meublé, le préavis de reprise personnelle est de 3 mois — moitié moins qu'en location nue. Pratique pour vous, mais cela implique d'être très rigoureux sur la forme : un congé mal rédigé est un congé nul, et le locataire peut rester jusqu'à l'échéance suivante.

2.1. Le formalisme exigé (art. 15 II loi 89-462)

Le congé doit être donné par l'un des trois moyens suivants, exclusivement :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (le plus courant).
• Acte de commissaire de justice (ex-huissier), recommandé si vous anticipez un conflit.
• Remise en main propre contre récépissé daté et signé par le locataire.

Le contenu est strictement encadré. La Cour de cassation a sanctionné par la nullité les congés incomplets (Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-18.670). Mentions obligatoires :

2.2. Le délai de 3 mois : comment le calculer

Le préavis commence à courir le jour de réception du congé par le locataire — pas le jour de l'envoi. Pour un bail meublé qui se termine le 30 septembre 2026, le congé doit être réceptionné au plus tard le 30 juin 2026. Prévoyez une marge de quelques jours pour les délais postaux.

Attention : le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail. Vous ne pouvez pas rompre un bail meublé en cours de route pour reprise personnelle. Si le bail a été tacitement reconduit en novembre et se termine en novembre de l'année suivante, vous devrez attendre cette échéance.

2.3. Qui peut être bénéficiaire de la reprise ?

La loi est relativement souple (art. 15 II loi 89-462). Le bénéficiaire peut être :

• Vous-même, le bailleur.
• Votre conjoint, partenaire de PACS, ou concubin notoire depuis au moins 1 an.
• Vos ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants).
• Les ascendants ou descendants de votre conjoint, partenaire PACS ou concubin.

2.4. Que faire si le locataire refuse de partir ?

Cela reste rare en meublé (les locataires savent qu'ils ont peu de droits au maintien), mais ça arrive. Dans ce cas, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un commandement de quitter les lieux, puis une expulsion par huissier. La procédure dure entre 6 et 18 mois, la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution, et le coût total atteint souvent 1 000 à 3 000 EUR de frais de procédure.

Point critique, vu les sanctions dissuasives : ne vous avisez PAS de donner congé pour reprise sans intention réelle de l'exécuter. La section 16 détaille les sanctions civiles et pénales du congé frauduleux.

Le locataire parti, passons à la deuxième pièce du puzzle : la radiation administrative de votre activité LMNP.

3. Radier son activité LMNP auprès de l'INPI

Autrefois, on remplissait un formulaire P2-P4i en papier, on l'envoyait au greffe, et on attendait trois semaines un accusé. Depuis janvier 2023, tout se passe en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), géré par l'INPI. C'est gratuit, rapide, et obligatoire : l'ancien formulaire papier n'est plus accepté.

3.1. La procédure pas à pas

3.2. Délai légal et sanctions

Le délai légal est de 30 jours après la date de cessation effective (art. L. 123-33 du Code de commerce). En pratique, l'INPI ne sanctionne pas le dépassement de ce délai pour les LMNP (activité individuelle simple). Le vrai risque de sanction vient du fisc, avec les déclarations fiscales de la section 4.

Bon à savoir : l'espace professionnel sur impots.gouv.fr n'est pas automatiquement fermé à la radiation. Il reste accessible pour consulter vos anciens avis et effectuer d'éventuelles réclamations (notamment sur la CFE). Le SIRET passe en statut « fermé » sur le répertoire SIRENE mais n'est jamais supprimé.

L'INPI est la formalité la plus facile. Les obligations fiscales qui suivent sont plus lourdes — et c'est là que se jouent vraiment les enjeux financiers de la cessation.

4. Obligations fiscales de cessation

Arrêter une activité LMNP, c'est déclencher une clôture fiscale anticipée. Normalement, vous déclarez vos revenus en mai-juin de l'année suivante. Là, les délais sont raccourcis, l'imposition est immédiate, et l'administration ne laisse pas de marge. Voici exactement ce que vous devez faire, et dans quel ordre.

4.1. Les deux obligations principales (art. 201-202 CGI)

Concrètement, si vous êtes au régime réel LMNP, vous avez 60 jours pour produire une véritable liasse fiscale de clôture, couvrant la période du 1er janvier à la date de cessation. Si vous êtes au micro-BIC, c'est beaucoup plus simple : vous déclarez les recettes sur votre 2042 C PRO à la campagne suivante.

4.2. La CFE à la cessation (art. 1478 CGI)

La CFE est calculée pour l'année entière, y compris si vous cessez en cours d'année. Mais l'article 1478 du CGI prévoit un dégrèvement prorata temporis sur demande : les mois postérieurs à la cessation ne sont pas dus. Attention, ce dégrèvement n'est jamais automatique — il faut le réclamer.

La procédure : envoyer une réclamation contentieuse via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel impots.gouv.fr, en joignant l'avis de CFE et la notification de radiation INPI. Le délai de réclamation court jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la cessation. Pour une cessation en 2026, vous avez jusqu'au 31 décembre 2027 pour demander le dégrèvement.

Pour tout savoir sur le fonctionnement de la CFE en LMNP, consultez notre guide CFE LMNP.

4.3. Sanctions de retard

Attention aux retards : le non-dépôt de la liasse 2031 dans les 60 jours entraîne une majoration de 10 % (art. 1728 CGI). Si le fisc envoie une mise en demeure et que vous ne régularisez pas sous 30 jours, la majoration passe à 40 %. En cas d'activité occulte (cessation non déclarée), pénalité de 80 %. Ne prenez pas ces délais à la légère.

Vous avez déclaré la cessation. Place à la question que tous les LMNP au réel se posent : que se passe-t-il avec tous ces amortissements que vous avez patiemment constitués pendant des années ?

5. Sort des amortissements non déduits (ARD)

C'est l'un des sujets les plus douloureux de la cessation LMNP — et le plus mal traité par les concurrents. Pendant votre activité, les amortissements que vous ne pouviez pas déduire (parce qu'ils dépassaient votre résultat hors amortissements) étaient stockés dans un compte spécial, les ARD — amortissements réputés différés, article 39 C du Code général des impôts. Reportables indéfiniment. Comme un tiroir fiscal où rien ne se périme.

5.1. La doctrine BOFiP précise

Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 § 200) précise clairement le sort des ARD à la cessation :

Doctrine BOFiP (citation verbatim) : « les amortissements dont la déduction a été limitée par les dispositions de l'article 39 C du CGI et non encore déduits à cette date, constituent […] un élément du résultat fiscal de l'exercice au cours duquel est intervenu cet événement ». L'événement en question = la cessation d'activité au sens de l'art. 202 ter du CGI.

Concrètement, la règle est plus subtile que « perdus » ou « conservés ». À la cessation, les ARD non imputés sont intégrés au résultat du dernier exercice BIC. Si votre dernier exercice dégage un bénéfice hors ARD de 4 000 EUR et que votre stock d'ARD est de 12 000 EUR, les 12 000 EUR viennent réduire le résultat fiscal — qui devient un déficit BIC LMNP de −8 000 EUR. Ce déficit suit alors le sort des déficits LMNP (section 6) : reportable 10 ans mais uniquement sur BIC meublé non pro. Sans activité LMNP future, il sera perdu.

5.2. Le cas particulier du bien repris puis revendu

Point technique important que la plupart des articles ignorent. Si vous reprenez le bien en RP puis le revendez plus tard, les amortissements déjà déduits pendant la période LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (LFI 2025 art. 84, voir section 7). Mais — nouveau rebondissement — si le bien est effectivement votre résidence principale au jour de la vente, l'exonération totale de l'article 150 U couvre TOUTE la plus-value, y compris la part liée aux amortissements réintégrés. C'est le nœud stratégique du guide.

Pour comprendre le mécanisme complet des amortissements, consultez notre guide amortissement LMNP.

6. Sort des déficits LMNP reportables

Même mécanique, même drame. Les déficits BIC que vous avez accumulés pendant vos années d'activité — typiquement, les premières années avec beaucoup d'amortissements et peu de résultat — sont reportables sur 10 ans. Article 156-I-1° ter du CGI. Mais eux aussi ont une contrainte d'emploi : ils ne s'imputent que sur des bénéfices de même nature, c'est-à-dire d'autres activités LMNP.

6.1. La règle dure

Les déficits LMNP sont reportables 10 ans, uniquement sur des revenus de location meublée non professionnelle. Ils ne sont jamais imputables sur le revenu global (contrairement au LMP qui bénéficie de cette imputation illimitée). À la cessation :

• Si vous n'avez qu'un bien LMNP et que vous arrêtez tout, le stock de déficits reportables est définitivement perdu à la cessation — ou plus exactement, il devient inutilisable car il n'y aura plus de revenus LMNP futurs sur lesquels l'imputer.
• Si vous avez plusieurs biens LMNP et que vous n'en cessez qu'un, les déficits restent utilisables sur les bénéfices des autres biens.
• Si vous relancez plus tard une activité LMNP (autre bien, après une interruption), les déficits antérieurs ne sont pas reconstitués. L'activité antérieure est juridiquement distincte.

6.2. Le dernier exercice : maximiser l'imputation

Concrètement, si vous avez 18 000 EUR de déficits reportés et un bénéfice final de 5 000 EUR, vous utilisez 5 000 EUR (ramenant à zéro le résultat imposable) et les 13 000 EUR restants sont perdus. Comme pour les ARD, le timing de cessation est la seule variable que vous contrôlez. Pour comprendre le fonctionnement complet des déficits, voir notre guide déficit LMNP.

Ne confondez pas avec le LMP : un Loueur Meublé Professionnel bénéficie de l'imputation des déficits sur le revenu global sans plafond. Les règles de cessation sont également différentes (régime des plus-values professionnelles, voir section 12). Si vous êtes LMP, consultez notre guide dédié ou un expert-comptable avant toute décision.

Maintenant, vous comprenez bien pourquoi tant de bailleurs hésitent à cesser. Mais depuis 2025, il y a une raison nouvelle — et majeure — pour franchir le pas.

7. LFI 2025 : pourquoi la reprise en RP est devenue stratégique

C'est l'angle que personne ne traite correctement, et pourtant c'est devenu le sujet central pour tout LMNP envisageant une revente. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a profondément modifié l'article 150 VB du CGI en introduisant un nouveau 2° bis au II : les amortissements déduits pendant la période LMNP sont désormais réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.

7.1. L'impact brut de la réforme

Exemple simplifié. Vous achetez un bien 200 000 EUR en 2015, amortissez 100 000 EUR sur 10 ans de location LMNP au régime réel, et revendez 300 000 EUR en 2026 (11 ans de détention). Le forfait frais d'acquisition 7,5% s'applique (détention > 5 ans, art. 150 VB-II-3°).

Concrètement, la réforme multiplie par environ 2,2 l'impôt de plus-value dans notre exemple. Sur un bien bien amorti pendant 10-15 ans, le surcoût d'impôt peut dépasser 50 000 EUR. C'est ce qu'on appelle, dans le monde des LMNP, la « fin du paradis fiscal ». Les cas pratiques de la section 11 présentent 5 profils avec calculs complets — écart jusqu'à 55 954 EUR pour le cas Pierre et Sophie.

7.2. L'exception qui change tout : la résidence principale

L'article 150 U II-1° du CGI exonère totalement de plus-value la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette exonération est absolue : elle couvre toute la plus-value, y compris la part correspondant aux amortissements réintégrés par la LFI 2025. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10 confirme explicitement ce point.

Traduction : si votre bien LMNP devient votre résidence principale effective, puis que vous le revendez, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value, quelle que soit l'ampleur des amortissements déduits avant. La réforme LFI 2025 devient inopérante.

7.3. Exceptions à la réforme

La LFI 2025 a prévu quelques exceptions où la réintégration ne s'applique pas :

• Résidences services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors, handicapés) : exclusion explicite, les amortissements ne sont pas réintégrés.
• Transmission à titre gratuit (donation, succession) : l'opération ne constitue pas une cession, la réintégration ne s'applique pas.
• Biens vendus comme résidence principale : exonération totale de l'art. 150 U, couvre amortissements inclus.

Pour tout comprendre de la plus-value LMNP post-réforme, consultez notre guide plus-value LMNP et notre simulateur dédié.

Mais pour que cette exonération fonctionne, encore faut-il que le bien soit véritablement votre résidence principale aux yeux du fisc. C'est l'objet de la section suivante, la plus importante du guide.

8. Exonération plus-value RP : doctrine BOFiP et jurisprudence

L'article 150 U II-1° du CGI est d'une brièveté trompeuse : « La plus-value résultant de la cession d'immeubles constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée. » Aucune durée. Aucun seuil. Aucune formalité. C'est la simplicité qui rend cette règle à la fois si puissante et si risquée.

8.1. La doctrine BOFiP textuelle

Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10 définit la résidence principale en trois critères cumulatifs, cités textuellement :

• § 20 : « les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire ».
• § 30 : « La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. »
• § 40 : « Il doit s'agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale ».
• § 180 : « Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. »

Points critiques à retenir : la doctrine ne fixe aucune durée minimale en mois ou en jours. L'occupation doit être « habituelle » (majeure partie de l'année) et « effective » (non temporaire). C'est une question de fait appréciée par l'administration sous contrôle du juge. Plus le faisceau d'indices d'occupation est solide, plus l'exonération est sécurisée.

8.2. La jurisprudence vérifiée

Plusieurs décisions des cours administratives d'appel ont précisé les contours acceptables d'une occupation courte. Voici les arrêts vérifiés sur Légifrance avec leurs numéros complets :

La CAA de Paris a confirmé le principe dans un attendu de 2019 (n° 18PA01317) : « la seule circonstance que l'occupation à titre principal de cet appartement, à supposer qu'elle puisse être regardée comme limitée à 11 mois, ait été brève, n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l'exonération ». Pour la CAA Paris 17PA00527 (2018), l'élément décisif a été la facture EDF révélant « une consommation normale pour un foyer de quatre personnes ».

Concrètement, la jurisprudence est plus favorable qu'on ne l'imagine : 6 à 8,5 mois ont suffi à plusieurs CAA pour accorder l'exonération, dès lors que les consommations d'énergie et autres indices concordaient avec une occupation réelle. Ce n'est donc pas la durée qui compte en soi, mais la qualité des preuves d'occupation. La doctrine administrative évoque aussi des refus pour occupations trop brèves avec indices contradictoires (occupations successives de quelques mois, déménagements répétés). Un an est une zone de sécurité ; deux ans éliminent pratiquement tout risque de requalification.

8.3. Le délai normal de vente après emménagement

La CAA de Lyon a également tranché un autre point important (arrêt n° 23LY00048 du 3 avril 2025) : même un départ en EHPAD n'entraîne pas la perte du statut de résidence principale si les diligences de vente sont accomplies dans un délai raisonnable (moins de 2 ans). Cette tolérance jurisprudentielle s'applique par analogie aux reprises suivies de revente : un délai de 12 à 24 mois entre emménagement et vente reste dans la zone de sécurité.

9. Les 9 preuves d'occupation à constituer

Si vous envisagez de revendre après reprise, c'est ici que se joue l'essentiel. Le fisc utilise un faisceau d'indices pour apprécier la réalité de la résidence principale. Aucun indice pris isolément n'est décisif, mais l'accumulation est quasiment inattaquable.

Conseil pratique : constituez un classeur physique ou numérique dédié à votre emménagement, avec la copie de chaque justificatif daté. En cas de contrôle fiscal (jusqu'à 3 ans après la vente), vous aurez tout sous la main. Les propriétaires qui perdent en CAA sont systématiquement ceux qui n'ont pas documenté leur installation.

10. Calendrier fiscal optimal

Reprendre un bien LMNP n'est pas une décision à prendre à la légère ni à improviser. Un calendrier mal géré, et vous perdez des ARD, des déficits, ou pire, l'exonération de plus-value à la revente. Voici la chronologie recommandée, mois par mois.

Le calendrier est clair. Voyons maintenant ce que ça donne concrètement, avec cinq profils réels — chaque calcul présenté avec sa formule complète.

11. 5 cas pratiques chiffrés avec formules complètes

Pour chaque profil, nous appliquons les abattements réels de l'art. 150 VC CGI : IR 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e année ; PS 1,65 % par an de la 6e à la 21e puis 1,60 % la 22e puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Forfait frais d'acquisition 7,5 % appliqué (détention > 5 ans). Aucun travaux retenus. Surtaxe art. 1609 nonies G calculée sur la base IR (après abattement IR).

11.1. Cas Marie — Divorce et reprise d'un studio à Villeurbanne (8 ans)

Marie, 38 ans, cadre commerciale à Lyon. Elle et son ex-conjoint ont acheté un studio de 25 m² à Villeurbanne en 2020 pour 165 000 EUR, loué meublé depuis. Suite au divorce, elle rachète la part de son ex et décide d'y emménager. Amortissements déduits : 30 000 EUR. Revente en 2028 à 195 000 EUR. TMI 30 %.

11.2. Cas Pierre & Sophie — Retour de Dubai (14 ans, T4 Bordeaux)

Pierre et Sophie, 52 et 50 ans, rentrent de Dubai après 8 ans d'expatriation. T4 de 90 m² à Bordeaux, acheté en 2014 pour 320 000 EUR, loué meublé pendant toute leur absence. Amortissements déduits : 112 000 EUR. Revente prévue en 2028 à 460 000 EUR. TMI 41 %.

11.3. Cas Marc — Préparation retraite à La Rochelle (22 ans, seuil IR exonéré)

Marc, 61 ans, ingénieur Île-de-France. Appartement 70 m² à La Rochelle acheté 220 000 EUR en 2010 et loué meublé depuis. Amortissements déduits : 96 000 EUR. Revente prévue en 2032 (22 ans de détention) à 310 000 EUR. TMI 30 %.

Point pédagogique clé : à 22 ans, l'IR est déjà exonéré — la stratégie reprise RP ne rapporte "que" 20 991 EUR car elle n'économise plus que les PS. Plus la détention est longue, moins la reprise RP est rentable en valeur relative. Arbitrage : détention courte/moyenne = reprise RP très gagnante ; détention longue = gain marginal.

11.4. Cas Thierry — Multi-biens, T3 Annecy (18 ans)

Thierry, 55 ans, 4 biens LMNP, reprend son T3 d'Annecy pour y passer sa retraite. Acheté 280 000 EUR en 2015. Amortissements déduits : 75 000 EUR. Revente prévue en 2033 à 420 000 EUR. TMI 41 %.

11.5. Cas Amélie — Jeune couple parisien (10 ans)

Amélie et son conjoint, 32 ans, studio Paris 19e acheté en 2019 à 240 000 EUR, loué meublé. Amortissements déduits : 45 000 EUR. Revente prévue en 2029 à 290 000 EUR. TMI 41 %.

11.6. Tableau de synthèse des 5 profils

Les situations courantes étant couvertes, les sections suivantes traitent les cas particuliers que seul un guide complet peut aborder : le LMP, les non-résidents, la para-hôtellerie TVA, l'alternative de l'art. 150 U II-1° bis, et le risque majeur du congé frauduleux.

12. Cas du LMP : plus-value professionnelle et art. 151 septies

Attention, si vous relevez du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel au sens de l'art. 155 IV du CGI : recettes > 23 000 EUR et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer), la reprise en RP ne fonctionne PAS de la même manière qu'en LMNP. Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies CGI), et non du régime des plus-values des particuliers.

12.1. La reprise en RP = retrait d'actif taxable

Pour un LMP, la reprise du bien en résidence principale constitue un retrait d'actif, événement fiscal assimilé à une cession au sens de l'art. 38-1 CGI. La plus-value est calculée sur la valeur vénale au jour du retrait, même sans vente effective. Contrairement au LMNP où la simple reprise ne déclenche aucune plus-value, le LMP est donc taxé immédiatement.

12.2. Distinction court terme / long terme

• Plus-value à court terme : fraction correspondant aux amortissements déduits + plus-value sur bien détenu < 2 ans. Taxée au barème progressif de l'IR + PS 17,2 %.
• Plus-value à long terme : fraction excédant les amortissements sur un bien détenu ≥ 2 ans. Taxée à 12,8 % + 17,2 % PS = 30 % (art. 39 quindecies CGI).

Point clé (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20) : les amortissements déduits pendant l'exploitation sont systématiquement repris en plus-value à court terme lors de la cessation, même après 20 ans de détention.

12.3. L'exonération art. 151 septies CGI

Heureusement, l'article 151 septies CGI offre une exonération totale des plus-values professionnelles si :

• L'activité est exercée depuis au moins 5 ans.
• Les recettes moyennes HT des 2 exercices précédents sont inférieures à 90 000 EUR.
• Exonération partielle dégressive entre 90 000 EUR et 126 000 EUR : (126 000 − recettes) / 36 000.

Concrètement, un LMP sous les seuils 151 septies qui reprend son bien en RP bénéficie d'une exonération totale de la plus-value pro à la cessation, puis peut revendre ultérieurement en exonération RP art. 150 U. Double exonération. Un LMP au-dessus des seuils sera taxé immédiatement sur la valeur vénale au retrait — arbitrage lourd à faire.

13. Cas des non-résidents : retour en France et art. 150 U II-2°

Vous êtes expatrié et vous rentrez en France avec l'intention de reprendre votre bien LMNP comme résidence principale ? La configuration est particulièrement avantageuse, à condition de connaître les 2 régimes qui peuvent jouer en votre faveur.

13.1. Régime général : art. 244 bis A CGI

Le non-résident qui cède un bien immobilier en France est soumis à un prélèvement forfaitaire de 19 % sur la plus-value, majoré des PS 17,2 %. L'exonération De Ruyter (CJUE 26 février 2015, aff. C-623/13) dispense les non-résidents affiliés UE/EEE/Suisse de la CSG/CRDS (9,7 points sur les 17,2 % de PS). Voir notre guide prélèvements sociaux LMNP.

13.2. L'exonération méconnue art. 150 U II-2° CGI

Angle que presque aucun guide n'explique : l'art. 150 U II-2° offre une exonération spécifique pour la cession d'un ancien logement-résidence principale détenu par un non-résident. Conditions :

• Cédant ressortissant UE/EEE ou ayant été résident fiscal français ≥ 2 ans de manière continue avant la cession.
• Cession réalisée au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de domicile hors de France.
• Libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession.
• Plafond d'exonération : 150 000 EUR de plus-value nette imposable par cédant.
• Une seule cession éligible.

13.3. Stratégie optimale pour un expatrié qui rentre en France

Concrètement, pour un expatrié rentrant en France avec un bien LMNP à reprendre : la simple reprise ne déclenche aucune plus-value (LMNP classique, pas de cession). L'intérêt de l'art. 150 U II-2° concerne plutôt la revente de l'ancienne RP détenue avant le départ. En combinant : reprise du LMNP en nouvelle RP + éventuelle cession de l'ancienne RP sous l'art. 150 U II-2° + revente ultérieure du LMNP repris en RP sous l'art. 150 U II-1°, l'expatrié optimise complètement sa sortie fiscale.

Bon à savoir : si la plus-value de cession dépasse 150 000 EUR, l'obligation de désigner un représentant fiscal s'applique (art. 244 bis A III). Dispense automatique pour les résidents UE/EEE (décret n° 2015-379). Voir aussi notre guide LMNP non-résident.

14. Cas de la para-hôtellerie : régularisation TVA sur 20 ans

Si vous avez opté pour la TVA au titre de la para-hôtellerie (3 services sur 4 : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception — art. 261 D 4° CGI), vous avez probablement déduit la TVA sur l'acquisition ou les travaux. La reprise en RP déclenche alors une régularisation qu'il faut anticiper impérativement.

14.1. Le mécanisme (art. 207 annexe II CGI)

Pour un immeuble, la période de régularisation est de 20 ans (année d'acquisition + 19 années civiles suivantes). En cas de changement d'affectation vers une utilisation non assujettie à la TVA (ici, la résidence principale), la TVA à reverser est :

TVA à reverser = TVA initialement déduite × (années restantes) / 20

14.2. Exemple chiffré

14.3. Stratégie d'évitement

Si le bien est proche de la fin de la période de 20 ans (ex : année 18), reporter la reprise de 2 ans peut économiser 80 % de la régularisation (2/20 au lieu de 12/20). L'alternative de l'art. 257 bis CGI (transmission d'universalité à un autre exploitant assujetti) n'est pas utilisable dans le cas d'une reprise personnelle. Pour tout comprendre de la TVA en LMNP, consultez notre guide TVA LMNP.

15. Art. 150 U II-1° bis : l'alternative méconnue

Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas reprendre votre LMNP en RP (locataire protégé, bail commercial résidence services, délais), mais que vous n'êtes pas propriétaire de votre propre résidence principale ? L'article 150 U II-1° bis CGI offre une exonération alternative quasi-inconnue mais puissante.

15.1. Le dispositif

Exonération totale de plus-value pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de :

• Être non-propriétaire de sa RP directement ou indirectement pendant les 4 années précédant la cession.
• Remployer le prix de cession dans les 24 mois pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la RP du cédant.
• Première cession depuis le 1er février 2012 bénéficiant de ce régime (une seule fois dans la vie).

15.2. Cas concret

Julien, 35 ans, locataire de sa RP à Paris depuis 6 ans, possède un studio LMNP à Lyon loué en bail meublé classique. Son locataire refuse de partir et le préavis lui semble trop long. Studio acheté 120 000 EUR en 2015, valeur 180 000 EUR en 2026. PV brute = 60 000 EUR.

• Vente du studio LMNP : 180 000 EUR.
• Rachat immédiat d'un appartement à Lyon 240 000 EUR pour y habiter (nouvelle RP).
• 100 % du prix réinvesti → exonération totale (proratisée sur la fraction remployée : ici 100 %).
• Économie vs régime classique (abattements IR 36 % / PS 9,9 % après 10 ans) : environ 11 000 EUR.

Précision BOI-RFPI-PVI-10-40-30 § 180 : les frais d'acquisition de la nouvelle RP (notaire, droits) ne comptent pas dans le remploi. Seul le prix net d'achat est pris en compte. Si remploi partiel, l'exonération est proratisée au ratio (prix remployé / prix de cession).

16. Congé frauduleux : sanctions civiles et pénales

Avertissement solennel. Un propriétaire qui donne congé pour reprise personnelle mais ne s'installe pas réellement, ou qui remet le bien en location peu après, s'expose à des sanctions qui peuvent dépasser largement le gain fiscal espéré. La jurisprudence de la Cour de cassation est particulièrement sévère.

16.1. Le principe de sincérité de la reprise

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 (applicable au meublé via l'art. 25-8) impose que la reprise soit sincère. La Cour de cassation contrôle cette sincérité par un faisceau d'indices, apprécié tant au jour du congé qu'au vu des événements postérieurs.

16.2. Jurisprudence Cass. 3e civ.

16.3. Le montant des sanctions

Sanctions cumulatives possibles :

• Dommages-intérêts civils : en pratique, 6 à 24 mois de loyers. CA Amiens 13 octobre 2017, n° 15/04960 : 4 638 EUR (préjudice matériel, frais de déménagement) + 6 000 EUR (préjudice moral).
• Amende pénale (art. 15 II al. 7 loi 89-462, introduit par loi ALUR et renforcé par loi ELAN) : jusqu'à 6 000 EUR pour une personne physique, 30 000 EUR pour une personne morale (SCI).
• Nullité du congé si la fraude est découverte avant son exécution (rare en pratique).

Règle d'or : si vous n'êtes pas certain de vouloir emménager, ne donnez PAS congé pour reprise. Les dommages-intérêts peuvent largement dépasser les économies fiscales espérées par la reprise. La relocation dans les 6 mois suivant le départ du locataire est le critère jurisprudentiel majeur de fraude. Documentez absolument tout changement de circonstances justifiant une relocation (mutation, séparation, décès, problème de santé).

17. Multi-biens, résidences services, SCI

17.1. Biens en résidence services (EHPAD, étudiantes, seniors)

Le cauchemar des investisseurs en LMNP géré. Bail commercial de 9 ans qui vous lie à l'exploitant, rupture anticipée quasi impossible (sauf accord ou rachat). Vous devez généralement attendre l'échéance du bail pour récupérer le bien. Bonne nouvelle : les résidences services sont exclues de la réforme LFI 2025 sur les amortissements. Si la revente est votre projet pur (sans reprise), l'exception s'applique automatiquement. Voir notre guide LMNP résidences services.

17.2. SCI propriétaire

Une SCI qui loue meublé est automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle n'est pas en LMNP à proprement parler. La reprise en RP par un associé nécessite d'abord de sortir le bien de la SCI (cession à l'associé, liquidation, partage) — avec les conséquences fiscales propres à chaque scénario (plus-value IS sur la sortie, droits de mutation). Une consultation notariale est indispensable.

17.3. Indivision

Une indivision exerçant une LMNP a son propre SIRET et déclare en BIC. Si l'un des indivisaires souhaite reprendre le bien en RP, il faut d'abord dissoudre l'indivision (rachat des parts des autres coïndivisaires, licitation). La cessation LMNP doit être déclarée par l'ensemble des indivisaires ou leur mandataire commun.

17.4. Bien hypothéqué par un crédit en cours

Pas d'obstacle juridique. La banque reste titulaire de l'hypothèque quelle que soit l'affectation du bien. Les intérêts d'emprunt cessent d'être déductibles puisque l'activité LMNP s'arrête, mais restent dus au titre du crédit en cours. La revente ultérieure en RP n'est pas affectée (remboursement anticipé du crédit via le prix de vente).

18. Les 8 erreurs qui peuvent vous coûter cher

19. Check-list : les 12 actions dans l'ordre

Mise à jour : avril 2026. Sources vérifiées : CGI art. 150 U II-1°, 150 U II-1° bis, 150 U II-2°, 150 VB (modifié LFI 2025 art. 84 loi n° 2025-127 du 14 février 2025), 150 VC, 151 septies, 155 IV, 156-I-1° ter, 201-202, 202 ter, 207 annexe II, 244 bis A, 261 D 4°, 1478, 1609 nonies G, 1728, 39 C, 39 duodecies, 39 quindecies ; Code de commerce art. L. 123-33 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 art. 15 II et 25-8 ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (§§ 20, 30, 40, 180), BOI-RFPI-PVI-10-40-30, BOI-RFPI-PVINR-10-20, BOI-RFPI-PVI-20-20, BOI-RFPI-TPVIE-20, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 (§ 200), BOI-BIC-CESS-40, BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, BOI-BIC-PVMV-40-20-20, BOI-IF-CFE-40-30-20-10, BOI-TVA-DED-60-20-10 ; jurisprudence Cass. 3e civ. 29 mars 2000 n° 98-17.036, 6 juillet 2017 n° 16-18.670, 3 octobre 2019 n° 18-20.828, 10 octobre 2019 n° 18-17.920, 15 juin 2022 n° 21-16.070, 30 mars 2023 n° 22-12.034, 12 octobre 2023 n° 22-18.580 ; CAA Paris 21 février 2018 n° 17PA00527, 29 mai 2019 n° 18PA01317 ; CAA Douai 4 décembre 2019 n° 18DA00503 ; CAA Lyon 3 avril 2025 n° 23LY00048 ; CA Amiens 13 octobre 2017 n° 15/04960 ; CJUE 26 février 2015 aff. C-623/13 De Ruyter ; LPF art. L. 64 ; décret n° 2015-379 ; guichet unique formalites.entreprises.gouv.fr.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation étant différente (notamment pour les LMP, les SCI, les indivisions, les résidences services, les non-résidents et les para-hôteliers), consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour une stratégie adaptée à votre situation.