Mis à jour le 24 août 2026 — vérifié sur Légifrance, BOFiP et impots.gouv.fr.
Comptabilité LMNP : ce que la loi impose vraiment, et à qui
En location meublée, votre charge comptable dépend du régime d’imposition de vos loyers, pas de vous. Ces loyers sont des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie où la loi range le meublé, quand elle laisse la location vide dans les revenus fonciers. Au micro-BIC, l’impôt se calcule sur un forfait : aucune comptabilité commerciale, un simple relevé de recettes — date, montant, origine, mode de règlement. Ni bilan, ni liasse fiscale, ni plan comptable.
Au régime réel, tout change. Comptabilité d’entreprise selon le plan comptable général. Liasse 2031-2033 transmise par internet chaque année. Et un fichier des écritures comptables — l’export informatique de vos comptes — exigible dès que vous comptez sur un ordinateur. En échange, vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement : l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser.
Le point que presque personne n’écrit : aucun texte n’impose un expert-comptable en LMNP. L’obligation porte sur le résultat — comptabilité conforme, liasse déposée, justificatifs conservés —, jamais sur qui la produit. Ce guide, partie de notre guide complet du loueur en meublé non professionnel, traite la seule comptabilité : ce que la loi exige, pour qui, avec quelles sanctions.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque obligation citée renvoie à son texte : code général des impôts, livre des procédures fiscales, code de commerce.
D’abord : à quel régime êtes-vous ?
- Au micro-BIC ? Un tableau de cinq colonnes suffit : section 2. Le reste ne vous concerne pas encore.
- Au régime réel ? Comptabilité d’engagement (section 3), fichier des écritures (section 4), liasse 2031-2033 (section 5).
- Vous hésitez, ou vous cherchez qui doit tenir vos comptes ? L’écart chiffré est en section 1, le partage entre obligation et confort en section 8.
Sommaire
- 1. Micro-BIC ou réel : la question qui commande tout
- 2. Au micro-BIC : un livre des recettes
- 3. Au réel : la comptabilité d’engagement
- 4. Le fichier des écritures comptables
- 5. La liasse 2031-2033 : quatre documents
- 6. Amortir, et le mur de l’article 39 C
- 7. Charge ou immobilisation
- 8. Qui tient la comptabilité
- 9. L’année comptable, et le coût de l’oubli
- 10. Ce qui a changé en 2025 et 2026
- 11. Pour aller plus loin
- 12. Questions fréquentes
1. Une seule question commande tout : micro-BIC ou réel
Votre régime fiscal fixe à lui seul votre charge comptable.
| Ce que vous devez tenir | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Document à tenir | Un livre des recettes | Comptabilité d’engagement, plan comptable |
| Liasse fiscale | Aucune | 2031-SD + tableaux 2033 |
| Fichier des écritures (FEC) | Non exigé | Exigé si comptabilité informatisée |
| Bilan | Aucun | Le plus souvent dispensé (section 5) |
| Amortissement du logement | Impossible | Possible, dans la limite de l’art. 39 C |
L’écart, chiffré
Un T2 loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % — un forfait de charges retiré d’office, sans justificatif — laisse 4 800 € imposables, taxés à votre tranche marginale (le taux qui frappe votre dernier euro de revenu, disons 30 %) plus 18,6 % de prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. Total 2 333 € (4 800 × 48,6 %, formule simplifiée qui ignore la CSG déductible). Au réel, charges et amortissement absorbent le loyer : résultat 0 €. Ces 2 333 € sont ce que « coûte » une comptabilité facturée 180 à 800 € par an.
Les seuils, toujours avec leur année
Le micro-BIC court jusqu’à 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 : longue durée, tourisme classé et chambres d’hôtes, tous à 50 % d’abattement. Le tourisme non classé décroche à 15 000 €, avec 30 % (art. 50-0 du CGI ; art. 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).
L’option pour le réel ne se formule plus « avant le 1er février » : depuis l’art. 7 de la loi de finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021), elle s’exerce jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente — en pratique, celle de votre déclaration de revenus, en mai-juin. Elle vaut un an et se reconduit toute seule.
Le geste : chiffrez avant d’opter. L’année écoulée, les justificatifs que vous n’avez pas gardés ne se recréent pas.
→ Le régime réel en LMNP · le micro-BIC · comparer les deux sur vos chiffres
2. Au micro-BIC : un livre des recettes, et rien d’autre
L’art. 50-0, 5 du CGI impose « un document donnant le détail journalier de vos recettes professionnelles ». Cinq colonnes : date d’encaissement, montant, nom du locataire, mode de règlement, référence de la pièce. Ni bilan, ni plan comptable, ni liasse, ni fichier des écritures, et aucune écriture en « partie double » — cette double inscription au débit et au crédit qui fait la comptabilité d’entreprise. Un tableur ou un cahier suffit.
Un studio loué 800 € à l’année : douze lignes, 9 600 € en bas de colonne. S’y ajoutent les régularisations de charges et un dépôt de garantie conservé au départ du locataire, qui devient une recette.
Le registre des achats ne vous concerne pas. L’art. L. 123-28 du code de commerce ne l’impose qu’aux personnes « dont le commerce principal est de vendre des marchandises […] ou de fournir le logement » : l’hôtellerie, pas un meublé d’habitation loué à l’année.
Ce qui reste dû, même au micro
Trois obligations, dont la première a un délai très court.
- Déclarer le début d’activité sous quinze jours pour obtenir un SIRET, le numéro à quatorze chiffres qui identifie votre activité. Sans lui, ni déclaration ni CFE.
- Payer la CFE, cotisation foncière des entreprises : l’impôt local dû par toute activité professionnelle, même sans local commercial. Sur des recettes ≤ 10 000 €, la commune applique son taux à une base minimum comprise entre 250 et 597 € ; à 5 000 € de recettes ou moins, la cotisation minimum n’est pas due (art. 1647 D du CGI, barème en vigueur depuis le 1er juillet 2026, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).
- Reporter vos recettes brutes — le fisc applique l’abattement lui-même — sur la 2042 C PRO, l’annexe professionnelle de votre déclaration de revenus : 5NI « autres locations meublées », 5NG « chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés », 5NH « meublés de tourisme non classés » (2042 C PRO millésime 2026, Cerfa n° 11222*28, revenus 2025). La case 5NI est une catégorie résiduelle : un bail mobilité ou une location étudiante y vont aussi, dès lors que le bien n’est ni chambre d’hôtes ni meublé de tourisme. Les anciennes cases 5ND / 5OD / 5PD ont disparu du formulaire.
→ Déclarer ses revenus LMNP étape par étape · la CFE en LMNP
3. Au réel : la comptabilité d’engagement, et la tolérance qui la rend tenable
Au réel, vous n’enregistrez plus un mouvement d’argent mais un droit : le loyer se comptabilise quand il devient exigible, la charge quand la facture arrive, peu importe la date du virement. C’est la comptabilité d’engagement.
L’exemple. Sophie loue un T2 850 € par mois. Son locataire paie décembre le 3 janvier. Ces 850 € appartiennent quand même à l’exercice — l’année comptable, ici l’année civile — clos le 31 décembre : elle les inscrit en créance, une somme acquise mais pas encore encaissée. Les rattacher à l’année suivante déplacerait 850 € de base imposable d’un exercice sur l’autre.
Le plan comptable applicable est la liste normalisée des comptes, celle qui fait que deux comptabilités se lisent pareil. C’est le règlement ANC n° 2014-03 du 5 juin 2014, dans sa version issue du règlement ANC n° 2022-06 du 4 novembre 2022, homologué par l’arrêté du 26 décembre 2023 (JO du 30 décembre 2023). Il vaut pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025 — l’exercice 2025 déclaré en 2026 —, l’application anticipée ayant été ouverte dès sa publication au JO (règl. ANC n° 2022-06, art. 27). Un logiciel affecte les comptes à votre place ; sept suffisent, voici ceux de Sophie.
| Compte | Ce qu’on y enregistre | Chez Sophie, sur l’année |
|---|---|---|
| 706 | Loyers, comptés comme des prestations de services | 10 200 € |
| 613 | Charges de copropriété non récupérables sur le locataire | 1 080 € |
| 616 | Assurances : propriétaire non occupant, loyers impayés | 180 € |
| 622600 | Honoraires : comptable, agence de gestion locative | 179 € |
| 635120 | Taxe foncière | 1 100 € |
| 661100 | Intérêts d’emprunt | 6 200 € |
| 681120 | Dotation aux amortissements — l’usure de l’année | 7 311 €, dont 1 461 € déductibles |
Loyers 10 200 €, autres charges 8 739 € : il reste 1 461 € que l’amortissement peut absorber, et pas un euro de plus. Résultat 0 €. La section 6 dit d’où vient ce plafond.
4. Le fichier des écritures comptables : 18 colonnes, 5 000 € si vous ne pouvez pas le sortir
Le FEC est un fichier texte unique contenant toutes les écritures de l’exercice, ligne par ligne : un logiciel le produit en un clic, le vérificateur le lit sans ouvrir vos classeurs. L’art. L. 47 A, I du LPF oblige tout contribuable tenant une comptabilité informatisée à le remettre dès le début d’une vérification ; l’art. A. 47 A-1 en fixe le contenu : 18 champs obligatoires dans un ordre imposé — dont JournalCode, EcritureDate, CompteNum, Debit, Credit —, fichier nommé SIRENFECAAAAMMJJ.txt.
Le point que personne n’écrit. C’est l’informatisation qui déclenche l’obligation, pas le régime ni le montant des loyers : un registre papier tenu à la main y échappe. Mais un tableur est une comptabilité informatisée — y tenir ses écritures sans pouvoir en extraire un FEC conforme est la plus mauvaise des trois options : l’obligation sans l’outil.
Le geste : générez le FEC juste après la clôture et rangez-le avec la liasse. Il se remet dès le début du contrôle et ne se reconstitue pas dans l’urgence.
Conservation : 6 ans pour les pièces justificatives, factures et quittances (art. L. 102 B du LPF), 10 ans depuis la clôture pour les livres comptables (art. L. 123-22 du code de commerce). En pratique, tout pendant dix ans — et les tableaux d’amortissement jusqu’à la revente.
→ Le FEC en LMNP, format et génération · le contrôle fiscal du loueur meublé
5. La liasse 2031-2033 : ce qu’un loueur en nom propre remplit vraiment
On lit partout que la liasse « se compose de huit formulaires ». Pour un loueur en nom propre, c’est faux.
La dispense de bilan. Le bilan est la photo de ce que possède et de ce que doit l’activité au 31 décembre. Le VI de l’art. 302 septies A bis du CGI en dispense les exploitants individuels au réel simplifié dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 66 000 € pour les prestations de services — la catégorie de la location meublée ; 189 000 € pour les ventes et la fourniture de logement. En dessous, la 2033-A n’est pas exigée. La 2033-E (valeur ajoutée) ne concerne que les entreprises redevables de la CFE dont le chiffre d’affaires dépasse 152 500 € HT (art. 1586 ter du CGI ; notice DGFiP 1330-CVAE-NOT-SD, millésime 2026). En dessous, aucune déclaration de valeur ajoutée n’est due : la 2033-E n’est pas déposée. Les 2033-F et 2033-G supposent une société.
| Document | Contenu | Dû par un LMNP en nom propre ? |
|---|---|---|
| 2031-SD | Déclaration de résultat — l’équivalent professionnel de votre déclaration de revenus | Oui, toujours |
| 2033-A | Bilan simplifié | Non si recettes ≤ 66 000 € |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié : loyers d’un côté, charges de l’autre | Oui |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements | Oui |
| 2033-D | Déficits reportables (ligne 980), amortissements différés (ligne 988) | Oui |
| 2033-E / F / G | Valeur ajoutée, capital, filiales | Non (2033-E : seulement si CA > 152 500 €) |
Un loueur qui encaisse 14 400 € de loyers dépose donc quatre documents, pas huit. Le résultat se reporte sur la 2042 C PRO : 5NA en bénéfice, 5NY en déficit — quand les charges ont dépassé les loyers.
La télétransmission : deux canaux, pas un
L’art. 1649 quater B quater du CGI rend l’envoi par internet obligatoire ; le papier n’est plus accepté. On lit souvent qu’un expert-comptable ou un partenaire agréé serait indispensable : c’est inexact. Deux voies existent (impots.gouv.fr, « Téléprocédures : recours aux services en ligne ou procédure EDI ») : l’EFI, où vous transmettez vous-même depuis votre espace professionnel, et l’EDI-TDFC, où un tiers agréé transmet pour vous. Ne rien transmettre coûte 0,2 % des droits, minimum 60 € (art. 1738 du CGI).
→ Comprendre la liasse fiscale LMNP · la remplir case par case · la 2042 C PRO
6. Amortir : le geste comptable qui efface l’impôt, et le mur de l’article 39 C
L’amortissement, c’est l’usure comptable du logement et de son mobilier, retirée chaque année du loyer imposable sans rien débourser : un bien de 180 000 € qui durera cinquante ans consomme une fraction de sa valeur par an, et vous déduisez cette fraction.
Le terrain ne s’amortit jamais
Il ne s’use pas. Il faut donc en extraire la valeur du prix d’achat. Le Conseil d’État a posé une hiérarchie impérative par deux arrêts du 15 février 2016 (CE, 9e-10e SSR, n° 380400, Sté LG Services, et n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis) :
- comparer avec des ventes de terrains nus proches dans le temps, dans la même zone, avec les mêmes droits à construire ;
- à défaut, retenir le coût de reconstruction du bâtiment à son entrée dans votre patrimoine, diminué de sa vétusté — l’usure déjà subie ;
- à défaut seulement, s’appuyer sur les données comptables d’autres contribuables comparables.
Une quote-part « au forfait » de 10 ou 20 % n’est pas une règle de droit : c’est une pratique, qui doit pouvoir se justifier.
La décomposition par composants. Le bâti se ventile par éléments — gros œuvre, façade, installations, agencements —, chacun avec sa durée d’usage. La première année, l’annuité se calcule au prorata des jours : une mise en location le 1er juillet donne 184/365 de l’annuité pleine.
Aucun barème n’est imposé. Les durées se déterminent d’après les usages professionnels (art. 39, 1, 2° du CGI) et le BOFiP le dit sans détour : « aucun taux linéaire ne peut se fixer uniformément » (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 310). Il existe seulement un tableau indicatif, issu d’études sectorielles, qui retient pour un logement : gros œuvre 40 à 50 % sur plus de 50 ans, façades et étanchéité 5 à 20 % sur 20 à 50 ans, installations générales et techniques 20 à 30 % sur 15 à 30 ans, agencements 20 à 25 % sur 5 à 15 ans (BOI-ANNX-000115). L’administration précise elle-même qu’il faut « relativiser la portée de ces études sectorielles » hors sociétés foncières (BOI-BIC-CHG-20-10-10, § 161). C’est un repère, pas une norme : votre ventilation doit pouvoir se justifier.
Le cas de Sophie
T2 acheté 180 000 €, plus 14 400 € de frais d’acquisition et 8 000 € de mobilier, terrain retenu à 15 %, loué 850 € par mois. Le terrain sort de la base : 27 000 €. Restent 153 000 € de bâti, auxquels s’ajoutent les 85 % de frais d’acquisition qui s’y rapportent, soit 12 240 € — 165 240 € à amortir. Ventilés par composants selon une hypothèse d’illustration prise dans les fourchettes du tableau indicatif (gros œuvre 50 % sur 50 ans, façade 10 % sur 25 ans, installations techniques 20 % sur 20 ans, agencements 20 % sur 15 ans — BOI-ANNX-000115), ils donnent 6 168 € par an ; le mobilier, 8 000 € sur sept ans, ajoute 1 143 €. Amortissement théorique de l’année : 7 311 €.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers de l’année | 10 200 € |
| Autres charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, honoraires) | − 8 739 € |
| Plafond d’amortissement déductible (art. 39 C) | 1 461 € |
| Amortissement théorique calculé | 7 311 € |
| Amortissement effectivement déduit | 1 461 € |
| Résultat imposable | 0 € |
| Amortissement reporté, dit « réputé différé » (ligne 988 de la 2033-D) | 5 850 € |
Les 5 850 € non déduits ne sont pas perdus : ils deviennent un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée, qui s’imputera quand les charges baisseront — quand le crédit sera remboursé et les 6 200 € d’intérêts disparus. Les intérêts diminuant chaque année, le plafond de l’art. 39 C remonte et le report annuel se réduit : la réserve gonfle les premières années, puis se résorbe.
À ne pas confondre avec le déficit, qui naît quand les charges hors amortissement dépassent déjà les loyers : il se reporte dix ans, sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI, ligne 980 de la 2033-D).
Un piège récent : MaPrimeRénov’ et les certificats d’économie d’énergie ne se retranchent pas du montant à amortir. La subvention est un produit imposable, avec option d’étalement (art. 42 septies du CGI) ; la base reste le coût avant aide.
→ L’amortissement LMNP en détail · la valeur du terrain · construire son tableau d’amortissement · simuler
1 461 EUR deductibles au lieu de 7 311 EUR : le plafond de l article 39 C
LMNP.AI ventile par composants, applique le plafonnement, suit le stock d amortissements reputes differes et produit la liasse 2031-2033. A partir de 179 EUR par an.
7. Charge ou immobilisation : la question qui revient tous les ans
Le critère n’est pas le montant mais la nature de la dépense. Remettre en état à l’identique est une charge, déduite en une fois. Améliorer, remplacer par mieux ou installer du neuf crée une immobilisation : un bien qui restera des années dans le logement et que vous déduisez par tranches.
La tolérance des 500 € HT. Le matériel, l’outillage et le mobilier dont la valeur unitaire hors taxes ne dépasse pas 500 € passent directement en charge. C’est une tolérance du BOFiP, la doctrine publiée par l’administration, non une règle de loi (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 20 et 30). Deux limites la referment. Un bien composé d’éléments achetables séparément s’apprécie sur son prix global, pas élément par élément. Et la tolérance ne joue ni pour l’équipement initial en mobilier, ni pour son renouvellement complet, même si chaque meuble vaut moins de 500 €.
L’exemple qui piège. Sophie meuble le T2 à la livraison : six chaises à 90 €, une table à 300 €, deux lits à 400 €. Chaque meuble reste sous 500 €, mais c’est l’équipement initial du logement : la tolérance ne s’applique pas et l’ensemble s’immobilise. Le passer en charge est une erreur visible dans un FEC. Trois ans plus tard, une chaise cassée remplacée seule à 90 € est bien une charge.
| Dépense | Montant | Traitement |
|---|---|---|
| Réparation d’une fuite de plomberie | 280 € | Charge |
| Lave-vaisselle remplacé à l’identique | 450 € | Charge (tolérance 500 € HT) |
| Peinture refaite à l’identique | 1 200 € | Charge |
| Chauffe-eau remplacé par un modèle plus performant | 800 € | Immobilisation, 15 ans |
| Installation d’une cuisine équipée | 3 500 € | Immobilisation, 10 ans |
Les frais d’acquisition sont une option, pas une règle. Frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence : vous les déduisez en charges dès l’année de l’achat, ou vous les ajoutez au prix du bien pour les amortir avec lui. Sur les 14 400 € de Sophie, le premier choix vide de tout impôt l’année d’achat, le second étale l’avantage sur des décennies. L’étalement « sur cinq ans » lu fréquemment n’est prévu par aucun texte, et le choix vaut pour tout l’exercice.
→ Les charges déductibles · travaux : charge ou amortissement · frais de notaire
8. Qui tient la comptabilité : aucun texte n’impose un expert-comptable
Ce que dit le droit. L’art. 53 A du CGI impose de déposer une déclaration de résultats, l’art. L. 47 A du LPF de présenter un FEC conforme, l’art. 1649 quater B quater de télétransmettre. Aucun ne mentionne l’expertise comptable : le monopole de l’Ordre (art. 2 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945) porte sur la tenue de comptabilité pour autrui, à titre habituel et rémunéré, jamais sur ses propres comptes.
| Élément | Imposé par un texte | Recommandé | Simple confort |
|---|---|---|---|
| Livre des recettes (micro-BIC) | ✔ art. 50-0, 5 CGI | ||
| Comptabilité d’engagement (réel) | ✔ art. 38, 2 bis et 54 CGI | ||
| FEC en comptabilité informatisée | ✔ art. L. 47 A, I LPF | ||
| Télétransmission de la liasse | ✔ art. 1649 quater B quater CGI | ||
| Logiciel de comptabilité spécialisé | ✔ | ||
| Compte bancaire dédié | ✔ | ||
| Expert-comptable | ✔ | ||
| Adhésion à un OGA — organisme de gestion agréé | plus aucun effet fiscal (section 10) |
Les trois voies. Seul : légal, mais deux marches font tomber — produire un FEC conforme, appliquer le plafonnement de l’art. 39 C. Logiciel spécialisé : il franchit ces deux marches, génère la liasse et la télétransmet. Expert-comptable : utile dans cinq cas — bascule vers le statut de loueur professionnel, para-hôtellerie soumise à la TVA, bien détenu à plusieurs ou démembré, contrôle en cours, revente avec réintégration des amortissements. Lui engage sa responsabilité professionnelle, pas un logiciel.
Ce que cela coûte. Les honoraires comptables sont des charges déductibles (art. 39 du CGI) : tant que votre résultat reste positif, l’impôt que vous ne payez plus en rembourse une partie. Avec la formule simplifiée de la section 1, un abonnement à 179 € revient à 92 € nets, un expert-comptable à 800 € à 411 € nets.
Changer de prestataire, dans l’ordre
Le troisième geste est celui qu’on oublie.
- Résilier par lettre recommandée, préavis du contrat respecté.
- Réclamer par écrit le bilan, le FEC, les tableaux d’amortissement, le stock d’amortissements réputés différés et les déficits reportables.
- Vérifier que les valeurs reprises correspondent, bien par bien, à ce qui restait à amortir chez l’ancien.
- Conserver les exercices antérieurs.
Si le dossier est retenu pour honoraires impayés, l’art. 168 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012 oblige l’expert-comptable à en informer d’abord le président du Conseil régional de l’Ordre. Un dossier mal repris, c’est toute la réserve d’amortissements réputés différés qui s’évapore.
→ Faire sa comptabilité LMNP seul · comparatif des logiciels · expert-comptable ou logiciel · OGA et CGA
9. L’année comptable, du 31 décembre au dépôt — et ce que coûte l’oubli
Vos gestes de l’année, dans l’ordre.
- Toute l’année : classez quittances et factures, saisissez recettes et dépenses.
- 31 décembre : arrêtez les comptes — loyer de décembre encaissé en janvier, factures reçues non payées, dotations aux amortissements, contrôle du plafond de l’art. 39 C, compte de résultat.
- Janvier-février : générez et archivez le FEC de l’exercice clos.
- Avant le 20 mai : télétransmettez la liasse 2031-2033.
- En même temps : reportez le résultat sur la 2042 C PRO, case 5NA ou 5NY.
- 15 décembre : réglez la CFE.
La date limite, la vraie règle. Le texte fixe le dépôt au deuxième jour ouvré suivant le 1er avril, mais laisse l’administration proroger ce délai chaque année par un calendrier publié sur son site, sans dépasser le 1er juillet (art. 175 du CGI, en vigueur depuis le 30 décembre 2019). Dans les faits, la DGFiP le reporte au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai : pour les résultats 2025, le 5 mai 2026. Toute télétransmission — EFI-RP comme EDI-TDFC — ouvre droit à 15 jours calendaires de plus (BOI-BIC-DECLA-30-10, § 20). La liasse étant obligatoirement dématérialisée (art. 1649 quater B quater du CGI), c’est la date limite pour tout le monde : 20 mai 2026. Le calendrier est refixé chaque année : vérifiez la date sur impots.gouv.fr avant de déposer.
| Manquement | Sanction | Texte |
|---|---|---|
| Dépôt tardif spontané | + 10 % | art. 1728 CGI |
| Dépôt plus de 30 jours après mise en demeure (la relance officielle du fisc) | + 40 % | art. 1728 CGI |
| Activité occulte, manœuvres frauduleuses | + 80 % | art. 1728 et 1729 CGI |
| Retard de paiement | 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an | art. 1727 CGI |
| FEC absent ou non conforme | 5 000 € une fois par contrôle | art. 1729 D CGI |
| Défaut de télétransmission | 0,2 % des droits, minimum 60 € | art. 1738 CGI |
Ce que coûte l’oubli. Sur un impôt dû de 1 032 €, un dépôt tardif spontané coûte 103 € ; le même dépôt plus de trente jours après la relance coûte 413 €. Déposer avant que le fisc n’écrive divise la sanction par quatre.
→ Le calendrier fiscal LMNP · dates limites 2026 · déclaration en retard
10. Ce qui a changé en 2025 et 2026 pour votre comptabilité
1. L’adhésion à un organisme de gestion agréé n’a plus d’effet fiscal
Un OGA est une association qui vérifiait les comptes de ses adhérents en échange d’avantages fiscaux. Deux textes qu’on confond les ont supprimés : la majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents, abrogée par l’art. 34 de la loi de finances pour 2021 — 0 % depuis les revenus 2023 ; la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915 € (art. 199 quater B du CGI), abrogée par l’art. 11 de la loi de finances pour 2025, dernière application aux revenus 2024. Ces frais restent de simples charges déductibles.
2. Les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % sur le résultat BIC
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) porte la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 à 10,6 %. Avec la CRDS et le prélèvement de solidarité, cela fait 18,6 %, dès les revenus 2025 déclarés en 2026 : environ 67 € par an de plus sur 4 800 € de bénéfice micro. À ne pas confondre avec les 17,2 % qui restent applicables à la plus-value immobilière à la revente, soit 19 + 17,2 = 36,2 %.
3. Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value
L’art. 150 VB, III du CGI, créé par l’art. 84 de la loi de finances pour 2025, retranche du prix d’achat les amortissements pratiqués, pour les cessions depuis le 15 février 2025 : la plus-value taxée grossit d’autant. Conservez vos tableaux d’amortissement jusqu’à la revente, puis six ans encore — sans eux, votre calcul devient injustifiable.
4. Le plan comptable a été modernisé
Règlement ANC n° 2022-06 du 4 novembre 2022 (arrêté du 26 décembre 2023, JO du 30 décembre 2023) : nouveaux modèles de bilan et de compte de résultat, suppression des transferts de charges, résultat exceptionnel resserré. Applicable aux exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025. Au premier exercice d’application, les comptes de l’exercice précédent sont présentés selon les nouveaux modèles, par reclassement (art. 27) — votre logiciel s’en charge (section 3).
→ La plus-value en LMNP · le déficit LMNP · facturation électronique
11. Pour aller plus loin
Chaque brique de ce guide a sa page dédiée.
Et le guide dont dépend celui-ci : le guide complet du LMNP.
Sources officielles : art. 302 septies A bis du CGI (Légifrance) · BOI-BIC-DECLA-30-20-10 (BOFiP) · téléprocédures EFI et EDI (impots.gouv.fr) · art. 175 du CGI (Légifrance) · BOI-BIC-DECLA-30-10, § 20 (BOFiP) · art. 1586 ter du CGI (Légifrance) · BOI-BIC-CHG-20-30-10 (BOFiP) · BOI-ANNX-000115 (BOFiP) · 2042 C PRO millésime 2026 (DGFiP) · BOI-BIC-DECLA-30-20-20, obligations comptables au réel simplifié (BOFiP)
Mise à jour : 24 août 2026. Sources : CGI, art. 39, 39 C, 42 septies, 50-0, 53 A, 150 VB, 156, 175, 199 quater B (abrogé), 302 septies A, 302 septies A bis, 302 septies A ter A, 1586 ter, 1647 D, 1649 quater B quater, 1649 ter A, 1727, 1728, 1729, 1729 D, 1738 · CGI, annexe II, art. 15 bis · LPF, art. L. 47 A, L. 102 B, A. 47 A-1 · code des impositions sur les biens et services, art. L. 162-4 · code de commerce, art. L. 123-22 et L. 123-28 · ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, art. 2 · loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, art. 34 · loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7 et 134 · loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7 · loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 11 et 84 · loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 · décret n° 2012-432 du 30 mars 2012, art. 168 · décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 · règlements ANC 2014-03 et 2022-06 · CE, 9e-10e SSR, 15 février 2016, n° 380400 et n° 367467 · CE, 9e-10e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516 · BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-10, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, BOI-BIC-CHG-20-10-10, BOI-BIC-CHG-20-30-10, BOI-BIC-AMT-10-40-10, BOI-ANNX-000115, BOI-CVAE-DECLA-10 · formulaire 2042 C PRO millésime 2026 (Cerfa n° 11222*28) et notice 1330-CVAE-NOT-SD 2026 · BOFiP et impots.gouv.fr, consultés le 24 août 2026.
Guide informatif. Les seuils et les taux cités valent pour les exercices indiqués : ils changent d’une loi de finances à l’autre.
Votre comptabilité LMNP, tenue et télétransmise
Amortissements calculés selon les durées d’usage, plafonnement de l’article 39 C appliqué automatiquement, FEC conforme aux 18 champs, liasse 2031-2033 générée et transmise. Sans expert-comptable.