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Sécurité & données Confidentialité totale. Données chiffrées, hébergées en France
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Amortissements & Assets
Gestion & Fiscalité
Documents & Conformité
Fiscalité LMNP : tout comprendre en 2026 Micro-BIC ou réel, CFE, plus-values, cotisations : la vue d’ensemble pour payer le juste impôt. Le statut LMNP : conditions, avantages, pièges Qui peut être LMNP, seuils de recettes et comment éviter la requalification en LMP. LMNP : la définition, mot par mot Ce que recouvre chaque mot du sigle, les onze meubles du décret, pourquoi vos loyers sont des BIC. Les conditions du LMNP en 2026 Les quatre critères à remplir, les trois cas qui disqualifient, et la déclaration sous quinze jours. Le LMNP pour les nuls Tout le parcours raconté sans jargon, du premier meuble à la revente, sur un seul cas chiffré. Régime réel LMNP : fonctionnement et obligations Ce qu’est le régime réel BIC : calcul du résultat, charges et amortissements déductibles, obligations comptables. Micro-BIC LMNP : abattement 50 % ou 30 % Le seuil qui dépend de votre année de recettes, la bonne case et le moment où le réel devient plus favorable. LMP ou LMNP : le comparatif poste par poste Les deux conditions qui décident du statut, le test appliqué à des cas réels et le comparatif complet des deux régimes. LMNP ou SCI : quel choix pour votre projet ? Patrimoine, transmission, associés, fiscalité : tableau de décision pour éviter l’erreur coûteuse. SARL de famille vs SNC : comparatif détaillé Les deux structures IS qui permettent d’amortir en famille : responsabilité, fiscalité, sortie. Transmettre son LMP avec le Pacte Dutreil Abattement de 75% sur les droits de succession : conditions, engagements et montage à anticiper. Micro-BIC ou réel LMNP : la comparaison chiffrée Le point de bascule en euros, six simulations aux taux 2026 et les deux cas où le micro-BIC reste gagnant. Repasser au micro-BIC après le réel Délai de verrouillage, sort des amortissements en stock et calcul du gain réel avant de basculer. Passer de la location vide à meublée Démarches juridiques et fiscales, résiliation du bail nu et requalification des revenus. Combien d’années sans impôts en LMNP ? Simulation concrète : 8, 10, 15 ans ? Ce qui fait varier la durée selon prix, emprunt et charges. Passage LMNP à LMP : franchir les 23 000 € Ce qui bascule dès la première année, les démarches à accomplir, le coût réel et le retour sous le seuil. LMNP pour non-résidents et expatriés Convention fiscale, prélèvements sociaux 7,5% ou 18,6%, compte bancaire et représentant fiscal. LMNP et divorce : partage, rachat, indivision Sort du bien commun, rachat de soulte, fin des amortissements et plus-value : sécuriser chaque décision. Plafonds LMNP et LMP 2026 Les 7 seuils à connaître (recettes, revenus, TVA, cotisations) et leur impact fiscal direct. Location nue vs meublée : le match fiscal Revenus fonciers vs BIC, amortissement, plus-value : pourquoi le meublé gagne presque toujours. Avantages et inconvénients du LMNP en 2026 Les 8 avantages, les 5 limites et les pièges à connaître avant de se lancer en location meublée. Démembrement et LMNP : nue-propriété/usufruit Qui déclare les loyers, qui amortit, qui paie la plus-value : répartition claire en démembrement. LMNP en indivision : mode d’emploi Seuils par quote-part, déclaration individuelle, SIRET commun : le cadre de l’indivision meublée. LMNP en couple : mariage, PACS, indivision Régimes matrimoniaux, foyer fiscal, transmission, séparation : le guide pour choisir le bon montage à deux. LMNP à la retraite : stratégie et fiscalité Compléter sa pension avec du meublé : régime optimal, cotisations et transmission à anticiper. LMNP fonctionnaires : cumul fonction publique Cumul libre (CGFP), pièges LMP et para-hôtellerie, prêts CSF/CASDEN/AGPM, spécificités par corps. SCI à l’IS et location meublée La structure qui permet l’amortissement en société : avantages IS, sortie et transmission. SARL de famille LMNP La SARL de famille en location meublée : IS optionnel, associés de la même famille, sortie encadrée. SNC en location meublée Structure transparente fiscalement, idéale pour mutualiser en famille ou entre associés proches. Holding et LMNP 2026 Quand la holding devient pertinente : seuils, optimisation des flux et arbitrage IR/IS. Abattement LMNP : 50 %, 30 %, 305 EUR Quel taux pour quelle location, avec le plafond de recettes et l annee qui lui correspond. Gerer plusieurs biens en LMNP Un seul SIREN, un etablissement par bien, une seule liasse 2031.
Amortissement LMNP : le mécanisme expliqué La charge qui efface vos loyers pendant 20 ans : composants, durées et exemples chiffrés. Les composants de l’amortissement LMNP Le découpage du bâti composant par composant, avec la durée retenue et la pièce qui la justifie. Tableau d’amortissement 2026 (exemple complet) Cas concret avec composants, durées et dotations annuelles, prêt à adapter à votre bien. Amortir le gros œuvre : 80 ans Fondations, murs porteurs, charpente : la part la plus longue à amortir, calcul et exemples. Amortir la toiture : 25 à 30 ans 25 à 30 ans selon le matériau : comment isoler le composant dans votre plan d’amortissement. Amortir les réseaux : 30 ans Électricité, plomberie, chauffage, VMC : identifier le coût et étaler sur la bonne durée. Amortir fenêtres et étanchéité : 20 à 25 ans Menuiseries, ravalement, isolation extérieure : composant sensible à bien cadrer en cas de travaux. Amortir les aménagements intérieurs : 15 ans Cuisine, salle de bain, parquet, peinture : le composant qui tourne le plus souvent. Amortissement LMP : les différences avec le LMNP Plafonnement article 39C, cotisations SSI déductibles, sortie du régime et plus-value. Estimer la valeur de son bien pour l’amortir Méthodes DVF, comparables, expertise : base de l’amortissement à sécuriser dès le départ. Valeur du terrain : méthode de calcul fiable 10 à 30% selon la zone : l’erreur qui fait sauter l’amortissement en contrôle fiscal. Frais de notaire : charge ou amortissement ? Le choix qui change vos impôts sur 15 ans : avantages, inconvénients et simulation. Calculer son amortissement LMNP pas à pas Les sept étapes du calcul déroulées sur un cas fil rouge, de la base amortissable à la liasse. Amortir le mobilier en LMNP Ce qui est amortissable, les durées d’usage, la tolérance des 500 € HT et le remplacement d’un meuble. Amortissement reporte en LMNP L amortissement ne peut pas creer de deficit : ce qui est mis en reserve, comment il se deduit plus tard, et ce qui le fait perdre.
Déclaration LMNP : étape par étape 2026 Formulaires 2031, 2033 et 2042-C-PRO : comment remplir sans erreur avec ou sans expert. Formulaire 2042-C-PRO : le détail case par case Report du bénéfice micro ou réel vers votre déclaration de revenus : les 12 cases qui comptent. Liasse fiscale 2031 : guide complet Tous les tableaux 2033-A à 2033-G expliqués avec exemples concrets pour la télétransmission. Remplir sa liasse LMNP 2026 (tuto détaillé) Méthode pas à pas tableau par tableau : erreurs fréquentes et astuces d’experts. Comptabilité LMNP : obligations et outils Plan comptable BIC, FEC, journaux, comptes annuels : ce qui est vraiment obligatoire en 2026. Faire sa compta LMNP seul en 2026 Logiciels, méthode et points de vigilance : gagner 600 €/an ou pas ? La vérité sans langue de bois. FEC LMNP 2026 : format, génération, contrôle Le fichier obligatoire en cas de contrôle fiscal : 18 colonnes, normes DGFiP et production. Charges déductibles en LMNP : la liste complète Taxe foncière, intérêts, travaux, frais : ce qui passe au régime réel et ce qui ne passe pas. Déficit LMNP : report sur 10 ans Comment stocker son déficit pour les années bénéficiaires et l’imputer sur les loyers futurs. Déficit LMNP : 5 cas complexes 2026 Cession, changement de régime, cessation temporaire : scénarios et solutions chiffrées. Les 12 erreurs LMNP à éviter en 2026 Les 12 erreurs qui coûtent le plus cher : ce que chacune coûte en euros et le geste exact pour la corriger. Logiciel comptabilité LMNP : la grille de critères Les six obligations que l’outil doit couvrir, les fonctions qui séparent les solutions et le vrai prix. Espace Pro impots.gouv : créer son compte Démarches, identifiant SIRET, ajout du mandat EDI et premier dépôt de liasse fiscale. Fausse location meublée : les risques 2026 Requalification en revenus fonciers, redressement sur 3 ans et pénalités : comment sécuriser. Contrôle fiscal LMNP : préparation et recours Comment se préparer, les documents à produire, les délais et comment contester un redressement. Ajouter un bien à son activité LMNP/LMP Formalités INPI, date d’inscription à l’actif, amortissement du nouveau bien : la marche à suivre. Sortir un bien de son activité LMNP/LMP Cessation partielle, plus-value, sort des amortissements : la procédure précise à suivre. Immatriculation SIREN : INPI, délais, documents Le parcours de création d’activité LMNP/LMP étape par étape avec capture d’écran INPI. Optimisation fiscale LMNP : les 10 leviers 2026 Découpage composants, choix régime, travaux, structure : les techniques qui font économiser des milliers d’euros. Glossaire LMNP 2026 : 80 termes expliqués De "amortissement dérogatoire" à "zonage Airbnb" : le vocabulaire fiscal meublé rendu accessible. Declarer son LMNP en ligne Le parcours reel sur impots.gouv.fr, au micro comme au reel, et ce qui change entre les deux. Le registre des immobilisations Ce qu il doit contenir, comment le tenir, ce que le controleur regarde. Quels justificatifs conserver Trois durees differentes selon le texte : le tableau qui les distingue.
CFE LMNP : calcul, exonérations, délais La seule taxe que 95% des LMNP oublient : montant moyen, exonérations et formulaire 1447-C. Taxe foncière en LMNP : entièrement déductible Oui, vous pouvez la passer en charge : méthode et impact réel sur votre bénéfice imposable. TEOM : récupérer la taxe sur le locataire Comment la faire supporter au locataire sans erreur : mention dans le bail et régularisation. Taxe d’habitation en meublé : qui paie ? Cas particuliers résidence principale, secondaire, courte durée et exonérations 2026. TVA LMNP : franchise et régimes Services para-hôteliers, seuils, TVA récupérable sur les travaux : quand ça vaut vraiment le coup. Para-hôtellerie : 3 services sur 4 = assujetti TVA Le piège Airbnb qui bascule en BIC pro : services, conséquences fiscales et sociales. Cotisations SSI LMNP vs LMP LMP = 30% du bénéfice (min 1 249 €/an), LMNP = prélèvements sociaux 18,6%. Le match détaillé. URSSAF Airbnb : seuil 23 000 € expliqué Ce qui déclenche l’affiliation, taux appliqués et comment piloter vos recettes annuelles. OGA/CGA : faut-il encore adhérer en 2026 ? Fin de la majoration de 25% : le gain devient nul pour la majorité. Quand rester malgré tout. Prélèvements sociaux LMNP 2026 : 18,6% Base de calcul, CSG déductible, cas des non-résidents : comprendre la ligne qui plombe. IFI et LMNP : quand votre bien est taxé L’exonération LMP sous conditions, la taxation LMNP et les stratégies pour sortir de l’IFI. LMP et IFI : l’exonération possible Recettes > 23 000 €, activité professionnelle et plus de 50% des revenus : les 3 conditions strictes. Taxe de séjour : tarifs et reversement Barème par commune, plateformes (Airbnb, Booking) qui la collectent à votre place et déclaration. Formulaire 1447-C-SD : déclaration CFE initiale À remplir dans les 90 jours du début d’activité : cases obligatoires et cas particuliers LMNP. Taxe de séjour courte durée : calcul complet Tarifs, barème national, plateformes collectrices et reversement à la commune : la procédure 2026. Deduire les interets d emprunt en LMNP Ce qui est deductible dans une mensualite de credit, et ce qui ne l est pas : interets, assurance, garanties.
Plus-value LMNP : calcul et abattements Régime des particuliers, exonération à 22 ans d’IR et 30 ans de prélèvements sociaux. Plus-value LMP : calcul et exonérations Calcul fiscal, court et long terme, exonérations sous conditions et traitement social de la vente. Court terme : fiscalité et cotisations Amortissements concernés, barème de l’IR, cotisations d’activité et étalement sous conditions. Long terme : taux et abattements Taux ordinaire de 31,4 % depuis les revenus 2025, abattement pour durée d’affectation et exonérations. Exonérations : conditions et cumuls 151 septies, 151 septies B, retraite et transmission : seuils, exclusion des murs et cumuls. Plus-value LMP non-résident Retenue à la source 19% + PS, convention fiscale et représentant fiscal obligatoire > 150k€. Reprendre son LMNP en résidence principale Plus-value différée, fin des amortissements, cessation d’activité : la sortie la plus maligne. Succession et donation d’un bien LMNP Transmission en cours d’activité, fiscalité latente, abattements et techniques d’optimisation. Revendre son bien LMNP : le guide complet Cessation d’activité, plus-value, dernières déclarations et calendrier à respecter. Cessation d’activité LMNP/LMP Déclaration INPI de fin d’activité, plus-value de cessation, dernière liasse : la procédure. Cessation LMNP 2026 : nouvelles règles Ce qui change en cessation depuis la loi Le Meur : réintégration amortissements et plus-value. Reintegration des amortissements dans la plus-value Art. 150 VB III du CGI : ce que la LF 2025 a change au calcul, et ce qu elle n a pas change. Exonerations de plus-value en LMNP Les six cas d exoneration du regime des particuliers, avec leur article et leur exemple chiffre.
Location meublée : définition, bail, statut, fiscalité Définition légale, 11 équipements, quel bail, statut LMNP et fiscalité BIC : le point de départ du meublé. Les 7 types de baux meublés en France Résidence principale, mobilité, étudiant, saisonnier, colocation : quel bail pour quel cas. Bail meublé : durée, clauses, préavis Durée 1 an, préavis réduit à 1 mois, clauses obligatoires et clauses à éviter absolument. Bail mobilité : 1 à 10 mois non renouvelable Le bail idéal pour étudiants, stagiaires, missions pro : conditions, fiscalité, résiliation. Bail étudiant : 9 mois sans renouvellement Le bail le plus souple du meublé : durée fixe, garant, préavis. Modèle et pièges à éviter. Bail colocation meublée : clauses de solidarité Bail unique ou individuel, clause de solidarité, remplacement d’un colocataire : le cadre complet. Sous-location meublée : cadre légal Quand c’est autorisé, plafond du loyer et risques de résiliation. Protéger son bien efficacement. État des lieux : modèle et pièges 2026 Check-list par pièce, dépôt de garantie, restitution : le document qui évite les litiges. Les 11 équipements obligatoires en meublé La liste légale depuis 2015 : ce qu’il faut avoir pour que le bail soit valablement meublé. Bail Code civil : la troisième voie du meublé Quand utiliser un bail code civil (résidence secondaire), différences avec la loi du 6 juillet 1989. Modèle lettre de résiliation bail meublé Courrier prêt à envoyer avec les mentions obligatoires, préavis locataire et motifs bailleur. Modèle lettre de résiliation bail mobilité Lettre type pour résilier un bail mobilité côté locataire (préavis 1 mois). Modèle lettre de résiliation bail étudiant Bail 9 mois non renouvelable : comment sortir anticipé avec un préavis réduit. Location meublee longue duree Le bail d un an, le mobilier obligatoire, le preavis et la fiscalite BIC.
Location saisonnière & Airbnb : le guide Fiscalité, déclaration mairie, taxe de séjour, plafond 120 jours en résidence principale. Meublé de tourisme 2026 : tout ce qui change Loi Le Meur, abattements micro divisés par 2, numéro d’enregistrement : les nouveaux pièges. Classement meublé de tourisme : 1 à 5 étoiles Procédure, coût, organismes accrédités et le vrai gain fiscal : 50 % d’abattement micro-BIC au lieu de 30 %. Airbnb en copropriété : vos droits Ce que peut interdire le règlement, décision d’AG à la majorité, recours en cas de blocage. LMNP en résidence de services : EHPAD, seniors, étudiante Bail commercial, analyse de l’exploitant, TVA à 20 % et amortissements réintégrés : ce que vous achetez vraiment. Louer sa résidence principale meublée Chambre, logement entier, 120 jours Airbnb : fiscalité et seuils d’exonération. Airbnb : la réglementation ville par ville Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille : numéro d’enregistrement, quota 120 jours, changement d’usage. Fiscalité Airbnb 2026 : ce qui change Abattement micro divisé par 2, numéro obligatoire, para-hôtellerie : le nouveau cadre fiscal. Courte durée vs longue durée : le match 2026 Rendement, fiscalité, gestion, risques : tout ce qu’il faut comparer avant de choisir. Enregistrement Airbnb : la démarche 2026 Obtenir son numéro d’enregistrement en mairie, documents requis et sanctions en cas d’oubli. Conciergerie Airbnb : mandat, commission, fiscalité Mandat de gestion, honoraires 15-25%, TVA, déclaration des revenus : le cadre légal complet. LMNP résidence étudiante 2026 Bail commercial exploitant, rendement 3-5%, revente bloquée : les points de vigilance. Changement d usage d un logement Autorisation, compensation, 120 jours : la formalite qui conditionne tout.
Gestion locative : seul ou via une agence ? Comparatif coût, temps, risques : calcul précis du point où l’agence devient rentable. Augmenter le loyer en meublé IRL, révision annuelle, relocation : les 3 leviers légaux et leurs limites en zone tendue. Modèle de lettre de révision de loyer Courrier prêt à envoyer avec les mentions obligatoires et le calcul IRL à jour. Visale : caution gratuite Action Logement Comment proposer Visale, conditions locataire et procédure en cas d’impayé. GLI meublée : garantie loyers impayés Taux 2-4% du loyer, franchises, conditions et comparatif avec la caution solidaire. Inventaire mobilier meublé 2026 Les 11 équipements obligatoires du décret 2015-981, risque de requalification en bail nu et jurisprudence. Impayés de loyer : vos recours Commandement de payer, résiliation, assignation : la procédure étape par étape et les délais. Encadrement des loyers meublé 2026 Villes concernées, loyer de référence majoré, complément de loyer : éviter la sanction. Caution et garant en meublé 2026 Caution solidaire, acte type, pièces à demander : sécuriser le dossier sans discriminer. Louer à sa famille en LMNP Loyer de marché obligatoire, contrat écrit, risque d’abus de droit : ce qu’autorise le fisc. Compte bancaire dédié LMNP Obligatoire ou pas ? Comparatif banques pro et astuces pour isoler ses flux sans frais. APL bailleur : comment percevoir les aides Conventionnement, tiers-payant CAF, conditions et impact sur votre fiscalité LMNP. Entretien et réparations : qui paie quoi ? La liste des menues réparations locataire (décret 1987), et la charge réelle du bailleur. Dépôt de garantie meublé : 2 mois max Montant, délai de restitution, retenues justifiées, contentieux : la procédure pas à pas. Congé bailleur en meublé : motifs et forme Vente, reprise, motif légitime : les 3 motifs possibles, préavis 3 mois et lettre type. Préavis en meublé : 1 mois ou 3 mois Locataire ou bailleur, les deux sens du préavis, le point de départ à la réception et le loyer dû au prorata. Assurance PNO LMNP : obligations et garanties Propriétaire non-occupant : garanties minimales, coût moyen et articulation avec l’assurance locataire. Charges recuperables en location meublee La liste limitative du decret de 1987, le forfait de charges du meuble et la regularisation annuelle. Assurance du locataire en meuble Obligation, attestation annuelle, et que faire si le locataire ne s assure pas. Le forfait menage est-il legal Bail classique et meuble de tourisme : deux reponses differentes, sourcees. Permis de louer Declaration ou autorisation prealable : savoir si votre adresse est concernee. Louer meuble en copropriete Ce que le reglement peut interdire, et ce qu il ne peut pas. Regularisation des charges Provisions ou forfait : le meuble a deux systemes, un seul se regularise.
Investir en LMNP en 2026 : méthode complète Stratégie en 10 étapes : ciblage, financement, fiscalité, rendement et risques actualisés 2026. Premier achat LMNP : la check-list 2026 Les 12 points à valider avant de signer votre premier bien meublé, avec budget type. Quel bien choisir en LMNP en 2026 ? Studio, T2, résidence services, immeuble : rendement, fiscalité, liquidité comparés. LMNP neuf ou ancien : comparatif 2026 Prix au m², amortissement, travaux, rendement : le match chiffré pour arbitrer. Meublé vs nu : fiscalité 2026 comparée Sur un même bien, combien gagnez-vous en passant au meublé ? Simulation sur 15 ans. Rentabilité LMNP : brute, nette, nette-nette Les 3 taux à calculer avant d’acheter, pourquoi le brut ment et comment viser 5-7% nette. Résidence secondaire louée en LMNP Mixer usage personnel et location : fiscalité, plus-value et taxe d’habitation. Financement LMNP : crédit, apport, assurance Prêt classique ou in fine, apport minimum en 2026, taux d’endettement et astuces bancaires. Assurance emprunteur LMNP 2026 Délégation, quotités, garanties nécessaires et économies réalisables (jusqu’à 15 000 €). Les 11 dispositifs de défiscalisation 2026 Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, LMNP : comparatif synthétique pour choisir sans se tromper. Viager LMNP : amortir bouquet + capital rente Acheter en viager libre pour louer en meublé : base amortissable, usufruit viager (CE 2019) et IFI. Péniche LMNP : amortissement fluvial complet Bateau-logement loué meublé : 100% amortissable, composants fluviaux, VNF, carénage et TFPB. Local commercial et LMNP : BIC et location équipée Pourquoi le LMNP ne s'applique pas à un commerce. Régime BIC équipée, amortissement, TVA 20%. Garage et LMNP : fiscalité parking et box Garage seul = revenus fonciers, pas LMNP. Sauf accessoire logement meublé. Rendements 5-12 %. Chambres d'hotes et gites : para-hotellerie, TVA, loi Le Meur 4 régimes distincts, TVA 10 % récupérable, classement Atout France, DPE obligatoire 2025-2034. Censi-Bouvard : ce qu il reste en 2026 Le dispositif est clos depuis 2022 mais l engagement de neuf ans court : reprise, dispenses, amortissement bride et sortie. Bail commercial en residence services Le contrat qui vous lie a l exploitant : duree, travaux, loyer, renouvellement. LMNP en residence d affaires Para-hotellerie, TVA a 20 %, rendement reel et risque exploitant. Acheter un LMNP d occasion Le marche secondaire des residences gerees : decote, controles, base amortissable. LMNP en outre-mer Meme regime BIC, mais une TVA et des dispositifs d aide specifiques.
Tarifs
Multi-biens illimité
Multi-biens illimité
Une gestion scalable de votre patrimoine, sans aucune limite technique.
"Que vous possédiez un seul studio ou un parc de 25 biens, lmnp.ai s'adapte à votre croissance en garantissant une segmentation comptable irréprochable."

Offre Autonomie

179 € /an

Tarif fixe, quel que soit le nombre de biens gérés.

Offre Expert

249 € + 108 €/bien

Accompagnement complet pour tout votre parc immobilier.

Segmentation et conformité légale

Chaque bien et chaque amortissement sont isolés dans votre liasse fiscale, comme l'exige la loi, pour une transparence totale.

Anticipation de la revente

Extrayez instantanément les amortissements excédentaires d'un logement précis lors d'une vente. Évitez ainsi tout "détricotage" fiscal complexe dans 10 ou 15 ans.

Gestion centralisée

Un seul espace pour piloter 1, 10 ou 25 appartements avec la même simplicité de navigation.

Amortissement automatique
Amortissement automatique
Un algorithme basé sur des données réelles pour une décomposition juste.
"Notre algorithme a été construit à partir de factures réelles de construction et de prix de revient constatés sur le marché. Résultat : une décomposition par composants adaptée à chaque typologie de bien (appartement, maison, etc.)."

Données réelles

Basé sur des factures de construction et prix de revient du marché.

Typologie adaptée

Le gros œuvre d'un appartement n'a pas le même poids que celui d'une maison.

Ce que le logiciel traite :

  • Décomposition par composants calibrée selon la typologie du bien (appartement, maison, etc.).
  • Ratios issus de données tangibles : factures de construction, prix de revient réels.
  • Amortissement par composants (Gros œuvre, Toiture, Électricité, Plomberie...).
  • Répartition entre bâti et terrain juste grâce à la méthode de calcul automatique du terrain.
  • Génération d'un tableau synthétique conforme pour votre liasse fiscale.
Durée d'amortissement automatique
Durée d'amortissement automatique
Détermination intelligente et fiscale des durées d'amortissement.
"La durée d'amortissement ne se choisit pas au hasard : elle doit refléter la réalité physique du bien et l'état de la construction au moment de la mise en location."

Immobilier Neuf

Données constructeurs

Application des durées d'usage préconisées par l'administration fiscale.

Immobilier Ancien

Calcul algorithmique

Ajustement précis en fonction de l'âge réel du bâtiment, de sa composition et de ses rénovations passées.

Gestion des rénovations

Que votre rénovation soit totale ou partielle, le logiciel ajuste dynamiquement le plan d'amortissement pour chaque composant concerné.

Sécurisation Fiscale

Chaque durée retenue est justifiée par une méthode mathématique vérifiable, garantissant un dossier solide en cas de contrôle.

Statut LMNP et LMP
Statut LMNP et LMP
Une transition fluide et automatique entre les deux régimes.
"Le logiciel surveille vos recettes et vos revenus d'activité pour vous alerter dès que vous franchissez les seuils du statut LMP, gérant ainsi la complexité fiscale à votre place."

Calcul des seuils en temps réel

Vérification automatique des 23 000 € de recettes et de la prépondérance des revenus.

Adaptation des formulaires

Les liasses fiscales (2031/2033) sont automatiquement configurées selon votre statut actif.

Usufruit & Démembrement
Usufruit & Démembrement
Une expertise unique pour les montages en démembrement de propriété.
"Que vous soyez usufruitier par succession ou par donation, lmnp.ai automatise les calculs spécifiques indispensables pour garantir la validité de votre amortissement auprès du fisc."

Valorisation selon l'âge

Nous calculons automatiquement la valeur amortissable de votre usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la mise en location.

Durée de vie (Tables INSEE)

Contrairement à un bien classique, la durée d'amortissement de l'usufruit est indexée sur votre espérance de vie statistique d'après les tables de mortalité de l'INSEE.

Conformité totale

Cette méthode technique complexe est parfaitement gérée par notre logiciel pour produire des liasses fiscales 100% conformes.

Note importante

Seul l'usufruitier est concerné par ce module, car lui seul possède le droit de percevoir les revenus locatifs. Le nu-propriétaire ne peut pas louer le logement et n'est donc pas éligible à ce dispositif.

Estimation Valeur Terrain
Estimation Valeur Terrain
Un module intelligent pour sécuriser votre base amortissable.
"La valeur du terrain n'étant pas amortissable, son évaluation est le point n°1 contrôlé par le fisc. Notre logiciel automatise cette étape avec une rigueur mathématique."

Méthode Forfaitaire

Grandes métropoles

Calcul basé sur les usages comptables admis dans les zones denses sans foncier constructible.

Méthode au Réel

API & Partenaires

Évaluation précise via des comparatifs de terrains constructibles équivalents.

Monopropriété & Copropriété

Traitement mathématique et tangible adapté à chaque structure juridique pour une précision accrue.

Sécurité Fiscale

Répondez sereinement à toute demande de l'administration grâce à une méthode logique et documentée.

Inclus toutes offres

Ce module de sécurisation est accessible sans surcoût en offre Autonomie comme en offre **Expert Comptable**.

Frais administratifs (Notaire/Agence)
Frais administratifs (Notaire/Agence)
Arbitrage stratégique entre Amortissement et Charge.
"Les frais d'acquisition (notaire, agence, charges acquéreur) représentent un levier fiscal majeur dès la première année d'exploitation de votre bien."

Offre Autonomie

Liberté totale : choisissez de passer ces frais en charge immédiate (pour créer un déficit) ou en amortissement (pour étaler l'avantage).

Offre Expert-Comptable

L'expert analyse votre situation globale pour valider l'option la plus rentable sur le long terme.

Permanence des méthodes

Important : Une fois le choix appliqué pour votre premier bien, la réglementation impose de conserver la même méthode pour tous vos actifs suivants. Notre logiciel gère cette cohérence automatiquement.

Conseil Fiscal

Le passage en charge immédiate efface l'impôt dès la 1ère année, mais un déficit n'est reportable que 10 ans. Si vos amortissements annulent déjà votre résultat, préférez l'amortissement des frais : ils basculeront en amortissements excédentaires, reportables sans aucune limite de temps.

Liasse fiscale complète (PDF)
Liasse fiscale complète (PDF)
Générez vos documents officiels en un clic.

Formulaires 2031 & 2033

Inclut toutes les annexes obligatoires (A, B, C, D, E).

Documents générés :

  • Formulaire 2031 (Bénéfices)
  • Bilan simplifié (2033-A)
  • Compte de résultat (2033-B)
  • Amortissements (2033-C)
  • Relevé de provisions
  • Valeur ajoutée (2033-E)
Télétransmission EDI directe
Télétransmission EDI directe
Envoyez votre déclaration aux impôts sans quitter le logiciel.
"Vos liasses fiscales sont transférées aux impôts par EDI (Échange de Données Informatisé), le format officiel attendu par l'administration."

Suivi en temps réel

Grâce à notre partenaire tiers certifié, suivez l'acheminement de votre déclaration en direct jusqu'à sa validation par le fisc.

Confirmation automatique

Une fois votre liasse acceptée, vous recevez instantanément par mail votre attestation de dépôt officielle.

Tiers de confiance

L'utilisation du protocole EDI-TDFC garantit la sécurité et l'irréversibilité de l'envoi, remplaçant avantageusement la saisie manuelle sur impots.gouv.fr.

Aide à la déclaration IR (2042)
Aide à la déclaration IR (2042)
Ne faites aucune erreur sur votre déclaration personnelle.
"Une fois que votre liasse fiscale a été acceptée par les impôts, vous accédez à un guide PDF d'aide automatique pour finaliser votre déclaration personnelle."

Guide PDF Automatique

Téléchargez un document clair vous expliquant simplement comment reporter vos revenus, bénéfices et déficits meublés dans votre déclaration d'impôt.

Autonomie & Sérénité

Réalisez votre déclaration personnelle 2042-C-PRO en toute simplicité et avec la certitude d'être parfaitement conforme aux attentes fiscales.

Simple & Efficace

Le logiciel traduit vos données comptables complexes en instructions de saisie case par case pour votre espace impots.gouv.fr.

LMNP Saisonnier & Cotisations
LMNP Saisonnier & Cotisations
Une gestion intelligente des seuils et des régimes sociaux.
"Le logiciel détecte automatiquement vos revenus saisonniers (Airbnb, Booking) et vous aide à arbitrer entre les différents régimes sociaux pour optimiser vos prélèvements déductibles."

Arbitrage Régime

SSI vs Régime Général

Le logiciel adapte le calcul des liasses selon l'option retenue.

Expertise

Simulation de stratégie

RDV expert disponible pour choisir le régime le plus avantageux.

Détection automatique

Identification en temps réel des recettes issues des plateformes de location pour un suivi précis du chiffre d'affaires.

Seuil URSSAF (23 000 €)

Dès que vous franchissez ce seuil, le logiciel gère le basculement des prélèvements sociaux en cotisations sociales professionnelles.

Règle d'irrévocabilité

Selon la position actuelle de l'URSSAF, l'assujettissement aux cotisations sociales dès la première année à plus de 23k€ est définitif, même si vos revenus saisonniers repassent sous ce seuil l'année suivante.

Plus-values professionnelles LMP
Plus-values professionnelles LMP
Maîtrisez la fiscalité complexe lors de la revente de vos actifs.
"En statut LMP, la revente d'un bien suit le régime des plus-values professionnelles : la fraction à court terme, la fraction à long terme et leur traitement social se calculent séparément."

Plus-value Court Terme

La qualification dépend du gain fiscal, de la durée de détention et des amortissements concernés. La PVCT suit le résultat professionnel et son traitement social doit être calculé séparément.

Plus-value Long Terme

La PVLT taxable supporte ordinairement 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, sur les bases restant imposables après les réductions applicables.

Art. 151 septies B : abattement pour durée d'affectation

L'article 151 septies B réduit la PVLT immobilière éligible selon les années admissibles d'affectation professionnelle : 10 % après six années révolues, jusqu'à 100 % après quinze ans.

Art. 151 septies : exonération selon les recettes

L'article 151 septies suppose notamment cinq années professionnelles admissibles et les recettes de référence prévues par la loi. L'exonération fiscale ne supprime pas automatiquement les cotisations sur la PVCT.

Règle des 2 ans

Si l'élément cédé est détenu depuis moins de deux ans, la plus-value fiscale est à court terme.

Sous-location professionnelle
Sous-location professionnelle
Un cadre comptable spécifique et automatisé.
"Notre logiciel est capable de traiter les cadres de sous-location professionnelle, où le loyer payé au propriétaire est une charge mais ne peut être amorti (pas de propriété du bâti)."

Traitement du loyer payé

Le loyer versé à votre propriétaire est traité comme une charge déductible, mais il n'est pas amortissable car le bien n'est pas à votre actif.

Régime réel : souvent optimal

En sous-location, les charges sont structurellement importantes (loyer, assurances, entretien). Le passage au régime réel est donc quasi-systématiquement plus avantageux que l'abattement forfaitaire.

Atout Plateforme

Simplicité d'utilisation : gérez votre activité de sous-loueur avec la même rigueur qu'un propriétaire, en toute conformité fiscale.

Amortissements optimisés
Amortissements optimisés
Un moteur algorithmique de pointe pour votre patrimoine.
"Notre moteur décompose chaque bien par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques) selon des méthodes mathématiques réelles pour une optimisation fiscale légale sans compromis."

Multi-Typologie

Prise en charge de tous vos actifs : Appartements, maisons, bungalows et même péniches.

Réalité Physique

Calculs basés sur la composition réelle des matériaux et de la construction des logements.

Précision Algorithmique

Une décomposition par composants juste et tangible, adaptée à chaque situation client spécifique.

Sécurité Juridique

Bénéficiez d'une méthode de calcul robuste et documentée, capable de répondre précisément en cas de contrôle fiscal.

Optimisation Légale

Le logiciel cherche systématiquement le meilleur équilibre pour maximiser vos amortissements tout en restant strictement conforme au cadre légal.

Cotisations sociales LMP
Cotisations sociales LMP
Automatisation fiscale pour le passage en professionnel.
"Notre logiciel détecte automatiquement et ajuste la fiscalité ainsi que l'édition de vos liasses en fonction de votre statut, qu'il soit non-professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP)."

Calcul par itération en temps réel

Le logiciel calcule en temps réel les cotisations sociales dues au régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) et les intègre automatiquement dans votre liasse fiscale comme une charge déductible.

Précision à l'euro près

Cette approche itérative garantit un résultat fiscal net de cotisations parfaitement juste, évitant les surprises en fin d'exercice.

Gain de temps

Plus besoin de simulations manuelles complexes : le moteur lmnp.ai synchronise vos recettes et vos cotisations de manière totalement transparente.

Segmentation précise par bien
Segmentation précise par bien
Indépendance comptable totale pour chaque actif.
"Gérez un nombre illimité de biens avec la certitude que chaque appartement dispose de sa propre 'bulle' comptable, isolée du reste de votre patrimoine."

Anticipation de la revente

Grâce à notre segmentation interne, vous pouvez isoler instantanément les amortissements excédentaires d'un bien spécifique lors de sa vente.

Zéro "détricotage" comptable

Fini les missions comptables complexes pour extraire l'historique d'un logement parmi d'autres. Tout est déjà cloisonné dans vos formulaires fiscaux (liasses 2033).

Sérénité Totale

Cette rigueur structurelle élimine les risques d'erreurs lors de la cession d'un actif et vous assure un dossier propre, transparent et immédiatement exploitable par votre notaire.

Export Fichier FEC
Export Fichier FEC
Garantissez la transparence de votre comptabilité.
"Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est le document pivot de votre comptabilité informatisée, obligatoire en cas de contrôle de l'administration fiscale."

Conformité DGFiP

Chaque exercice clôturé génère automatiquement un fichier FEC strictement conforme aux standards techniques attendus par l'administration.

Disponibilité immédiate

Que vous soyez en offre Autonomie ou Expert Comptable, accédez à vos archives FEC à tout moment pour répondre sereinement à un audit.

Sécurité Juridique

Le FEC est le seul document permettant de prouver la chronologie et l'irréversibilité de vos écritures comptables. C'est votre bouclier en cas de vérification.

Validation par Expert
Validation par Expert
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre activité de loueur en meublé. Le logiciel lmnp.ai assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Accusé de réception DGFiP
Accusé de réception DGFiP
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre activité de loueur en meublé. Le logiciel lmnp.ai assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Plan d'amortissement PDF
Plan d'amortissement PDF
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  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Facturation automatique
Facturation automatique
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Simulations sauvegardées
Simulations sauvegardées
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  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.

Mis à jour le 24 août 2026 — vérifié sur Légifrance, BOFiP et impots.gouv.fr.

Comptabilité LMNP : ce que la loi impose vraiment, et à qui

En location meublée, votre charge comptable dépend du régime d’imposition de vos loyers, pas de vous. Ces loyers sont des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie où la loi range le meublé, quand elle laisse la location vide dans les revenus fonciers. Au micro-BIC, l’impôt se calcule sur un forfait : aucune comptabilité commerciale, un simple relevé de recettes — date, montant, origine, mode de règlement. Ni bilan, ni liasse fiscale, ni plan comptable.

Au régime réel, tout change. Comptabilité d’entreprise selon le plan comptable général. Liasse 2031-2033 transmise par internet chaque année. Et un fichier des écritures comptables — l’export informatique de vos comptes — exigible dès que vous comptez sur un ordinateur. En échange, vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement : l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser.

Le point que presque personne n’écrit : aucun texte n’impose un expert-comptable en LMNP. L’obligation porte sur le résultat — comptabilité conforme, liasse déposée, justificatifs conservés —, jamais sur qui la produit. Ce guide, partie de notre guide complet du loueur en meublé non professionnel, traite la seule comptabilité : ce que la loi exige, pour qui, avec quelles sanctions.

Quentin Hagnéré

Rédigé par Quentin Hagnéré

Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque obligation citée renvoie à son texte : code général des impôts, livre des procédures fiscales, code de commerce.

D’abord : à quel régime êtes-vous ?

  • Au micro-BIC ? Un tableau de cinq colonnes suffit : section 2. Le reste ne vous concerne pas encore.
  • Au régime réel ? Comptabilité d’engagement (section 3), fichier des écritures (section 4), liasse 2031-2033 (section 5).
  • Vous hésitez, ou vous cherchez qui doit tenir vos comptes ? L’écart chiffré est en section 1, le partage entre obligation et confort en section 8.

1. Une seule question commande tout : micro-BIC ou réel

Votre régime fiscal fixe à lui seul votre charge comptable.

Ce que vous devez tenir Micro-BIC Régime réel
Document à tenir Un livre des recettes Comptabilité d’engagement, plan comptable
Liasse fiscale Aucune 2031-SD + tableaux 2033
Fichier des écritures (FEC) Non exigé Exigé si comptabilité informatisée
Bilan Aucun Le plus souvent dispensé (section 5)
Amortissement du logement Impossible Possible, dans la limite de l’art. 39 C

L’écart, chiffré

Un T2 loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % — un forfait de charges retiré d’office, sans justificatif — laisse 4 800 € imposables, taxés à votre tranche marginale (le taux qui frappe votre dernier euro de revenu, disons 30 %) plus 18,6 % de prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. Total 2 333 € (4 800 × 48,6 %, formule simplifiée qui ignore la CSG déductible). Au réel, charges et amortissement absorbent le loyer : résultat 0 €. Ces 2 333 € sont ce que « coûte » une comptabilité facturée 180 à 800 € par an.

Les seuils, toujours avec leur année

Le micro-BIC court jusqu’à 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 : longue durée, tourisme classé et chambres d’hôtes, tous à 50 % d’abattement. Le tourisme non classé décroche à 15 000 €, avec 30 % (art. 50-0 du CGI ; art. 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).

Le seuil du réel simplifié est de 286 000 €. Au-delà du micro, ou sur option, c’est le réel simplifié, la version allégée du réel : jusqu’à 286 000 € de recettes pour 2026-2028 (254 000 € sur les recettes 2025). La location meublée d’habitation relève des prestations de services, pas de la « fourniture de logement » qui vise l’hôtellerie : les seuils de 840 000 € ou 945 000 € lus parfois en ligne ne la concernent pas (art. 302 septies A bis, III du CGI, qui renvoie aux seuils de l’art. L. 162-4 du code des impositions sur les biens et services).

L’option pour le réel ne se formule plus « avant le 1er février » : depuis l’art. 7 de la loi de finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021), elle s’exerce jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente — en pratique, celle de votre déclaration de revenus, en mai-juin. Elle vaut un an et se reconduit toute seule.

Le geste : chiffrez avant d’opter. L’année écoulée, les justificatifs que vous n’avez pas gardés ne se recréent pas.

→ Le régime réel en LMNP · le micro-BIC · comparer les deux sur vos chiffres

2. Au micro-BIC : un livre des recettes, et rien d’autre

L’art. 50-0, 5 du CGI impose « un document donnant le détail journalier de vos recettes professionnelles ». Cinq colonnes : date d’encaissement, montant, nom du locataire, mode de règlement, référence de la pièce. Ni bilan, ni plan comptable, ni liasse, ni fichier des écritures, et aucune écriture en « partie double » — cette double inscription au débit et au crédit qui fait la comptabilité d’entreprise. Un tableur ou un cahier suffit.

Un studio loué 800 € à l’année : douze lignes, 9 600 € en bas de colonne. S’y ajoutent les régularisations de charges et un dépôt de garantie conservé au départ du locataire, qui devient une recette.

Le registre des achats ne vous concerne pas. L’art. L. 123-28 du code de commerce ne l’impose qu’aux personnes « dont le commerce principal est de vendre des marchandises […] ou de fournir le logement » : l’hôtellerie, pas un meublé d’habitation loué à l’année.

Ce qui reste dû, même au micro

Trois obligations, dont la première a un délai très court.

  1. Déclarer le début d’activité sous quinze jours pour obtenir un SIRET, le numéro à quatorze chiffres qui identifie votre activité. Sans lui, ni déclaration ni CFE.
  2. Payer la CFE, cotisation foncière des entreprises : l’impôt local dû par toute activité professionnelle, même sans local commercial. Sur des recettes ≤ 10 000 €, la commune applique son taux à une base minimum comprise entre 250 et 597 € ; à 5 000 € de recettes ou moins, la cotisation minimum n’est pas due (art. 1647 D du CGI, barème en vigueur depuis le 1er juillet 2026, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).
  3. Reporter vos recettes brutes — le fisc applique l’abattement lui-même — sur la 2042 C PRO, l’annexe professionnelle de votre déclaration de revenus : 5NI « autres locations meublées », 5NG « chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés », 5NH « meublés de tourisme non classés » (2042 C PRO millésime 2026, Cerfa n° 11222*28, revenus 2025). La case 5NI est une catégorie résiduelle : un bail mobilité ou une location étudiante y vont aussi, dès lors que le bien n’est ni chambre d’hôtes ni meublé de tourisme. Les anciennes cases 5ND / 5OD / 5PD ont disparu du formulaire.

→ Déclarer ses revenus LMNP étape par étape · la CFE en LMNP

3. Au réel : la comptabilité d’engagement, et la tolérance qui la rend tenable

Au réel, vous n’enregistrez plus un mouvement d’argent mais un droit : le loyer se comptabilise quand il devient exigible, la charge quand la facture arrive, peu importe la date du virement. C’est la comptabilité d’engagement.

L’exemple. Sophie loue un T2 850 € par mois. Son locataire paie décembre le 3 janvier. Ces 850 € appartiennent quand même à l’exercice — l’année comptable, ici l’année civile — clos le 31 décembre : elle les inscrit en créance, une somme acquise mais pas encore encaissée. Les rattacher à l’année suivante déplacerait 850 € de base imposable d’un exercice sur l’autre.

La tolérance que la plupart ignorent. L’art. 302 septies A ter A du CGI autorise le réel simplifié à tenir ses comptes en trésorerie pendant l’année — n’enregistrer que ce qui entre et ce qui sort — à charge de rattraper créances et dettes à la clôture. Saisie au fil de l’eau, rattachement une seule fois, le 31 décembre : c’est la comptabilité « super-simplifiée », option à cocher sur la 2031-SD.

Le plan comptable applicable est la liste normalisée des comptes, celle qui fait que deux comptabilités se lisent pareil. C’est le règlement ANC n° 2014-03 du 5 juin 2014, dans sa version issue du règlement ANC n° 2022-06 du 4 novembre 2022, homologué par l’arrêté du 26 décembre 2023 (JO du 30 décembre 2023). Il vaut pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025 — l’exercice 2025 déclaré en 2026 —, l’application anticipée ayant été ouverte dès sa publication au JO (règl. ANC n° 2022-06, art. 27). Un logiciel affecte les comptes à votre place ; sept suffisent, voici ceux de Sophie.

Compte Ce qu’on y enregistre Chez Sophie, sur l’année
706 Loyers, comptés comme des prestations de services 10 200 €
613 Charges de copropriété non récupérables sur le locataire 1 080 €
616 Assurances : propriétaire non occupant, loyers impayés 180 €
622600 Honoraires : comptable, agence de gestion locative 179 €
635120 Taxe foncière 1 100 €
661100 Intérêts d’emprunt 6 200 €
681120 Dotation aux amortissements — l’usure de l’année 7 311 €, dont 1 461 € déductibles

Loyers 10 200 €, autres charges 8 739 € : il reste 1 461 € que l’amortissement peut absorber, et pas un euro de plus. Résultat 0 €. La section 6 dit d’où vient ce plafond.

4. Le fichier des écritures comptables : 18 colonnes, 5 000 € si vous ne pouvez pas le sortir

Le FEC est un fichier texte unique contenant toutes les écritures de l’exercice, ligne par ligne : un logiciel le produit en un clic, le vérificateur le lit sans ouvrir vos classeurs. L’art. L. 47 A, I du LPF oblige tout contribuable tenant une comptabilité informatisée à le remettre dès le début d’une vérification ; l’art. A. 47 A-1 en fixe le contenu : 18 champs obligatoires dans un ordre imposé — dont JournalCode, EcritureDate, CompteNum, Debit, Credit —, fichier nommé SIRENFECAAAAMMJJ.txt.

Le point que personne n’écrit. C’est l’informatisation qui déclenche l’obligation, pas le régime ni le montant des loyers : un registre papier tenu à la main y échappe. Mais un tableur est une comptabilité informatisée — y tenir ses écritures sans pouvoir en extraire un FEC conforme est la plus mauvaise des trois options : l’obligation sans l’outil.

Ce que coûte son absence. 5 000 € — une seule fois par contrôle, quel que soit le nombre d'exercices vérifiés (art. 1729 D du CGI ; BOI-CF-IOR-60-40-10, § 290, à jour du 15 décembre 2021). Le montant s'apprécie sur la somme des rappels de la période vérifiée : 5 000 € tant que les droits rappelés sont nuls ou inférieurs à 50 000 €, 10 % de ces droits au-delà. Méfiez-vous du « 5 000 € par exercice » encore lu partout : c'était la doctrine jusqu'au 15 décembre 2021, elle a été abandonnée à cette date.

Le geste : générez le FEC juste après la clôture et rangez-le avec la liasse. Il se remet dès le début du contrôle et ne se reconstitue pas dans l’urgence.

Conservation : 6 ans pour les pièces justificatives, factures et quittances (art. L. 102 B du LPF), 10 ans depuis la clôture pour les livres comptables (art. L. 123-22 du code de commerce). En pratique, tout pendant dix ans — et les tableaux d’amortissement jusqu’à la revente.

→ Le FEC en LMNP, format et génération · le contrôle fiscal du loueur meublé

5. La liasse 2031-2033 : ce qu’un loueur en nom propre remplit vraiment

On lit partout que la liasse « se compose de huit formulaires ». Pour un loueur en nom propre, c’est faux.

La dispense de bilan. Le bilan est la photo de ce que possède et de ce que doit l’activité au 31 décembre. Le VI de l’art. 302 septies A bis du CGI en dispense les exploitants individuels au réel simplifié dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 66 000 € pour les prestations de services — la catégorie de la location meublée ; 189 000 € pour les ventes et la fourniture de logement. En dessous, la 2033-A n’est pas exigée. La 2033-E (valeur ajoutée) ne concerne que les entreprises redevables de la CFE dont le chiffre d’affaires dépasse 152 500 € HT (art. 1586 ter du CGI ; notice DGFiP 1330-CVAE-NOT-SD, millésime 2026). En dessous, aucune déclaration de valeur ajoutée n’est due : la 2033-E n’est pas déposée. Les 2033-F et 2033-G supposent une société.

Document Contenu Dû par un LMNP en nom propre ?
2031-SD Déclaration de résultat — l’équivalent professionnel de votre déclaration de revenus Oui, toujours
2033-A Bilan simplifié Non si recettes ≤ 66 000 €
2033-B Compte de résultat simplifié : loyers d’un côté, charges de l’autre Oui
2033-C Immobilisations et amortissements Oui
2033-D Déficits reportables (ligne 980), amortissements différés (ligne 988) Oui
2033-E / F / G Valeur ajoutée, capital, filiales Non (2033-E : seulement si CA > 152 500 €)

Un loueur qui encaisse 14 400 € de loyers dépose donc quatre documents, pas huit. Le résultat se reporte sur la 2042 C PRO : 5NA en bénéfice, 5NY en déficit — quand les charges ont dépassé les loyers.

La télétransmission : deux canaux, pas un

L’art. 1649 quater B quater du CGI rend l’envoi par internet obligatoire ; le papier n’est plus accepté. On lit souvent qu’un expert-comptable ou un partenaire agréé serait indispensable : c’est inexact. Deux voies existent (impots.gouv.fr, « Téléprocédures : recours aux services en ligne ou procédure EDI ») : l’EFI, où vous transmettez vous-même depuis votre espace professionnel, et l’EDI-TDFC, où un tiers agréé transmet pour vous. Ne rien transmettre coûte 0,2 % des droits, minimum 60 € (art. 1738 du CGI).

→ Comprendre la liasse fiscale LMNP · la remplir case par case · la 2042 C PRO

6. Amortir : le geste comptable qui efface l’impôt, et le mur de l’article 39 C

L’amortissement, c’est l’usure comptable du logement et de son mobilier, retirée chaque année du loyer imposable sans rien débourser : un bien de 180 000 € qui durera cinquante ans consomme une fraction de sa valeur par an, et vous déduisez cette fraction.

Le terrain ne s’amortit jamais

Il ne s’use pas. Il faut donc en extraire la valeur du prix d’achat. Le Conseil d’État a posé une hiérarchie impérative par deux arrêts du 15 février 2016 (CE, 9e-10e SSR, n° 380400, Sté LG Services, et n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis) :

  1. comparer avec des ventes de terrains nus proches dans le temps, dans la même zone, avec les mêmes droits à construire ;
  2. à défaut, retenir le coût de reconstruction du bâtiment à son entrée dans votre patrimoine, diminué de sa vétusté — l’usure déjà subie ;
  3. à défaut seulement, s’appuyer sur les données comptables d’autres contribuables comparables.

Une quote-part « au forfait » de 10 ou 20 % n’est pas une règle de droit : c’est une pratique, qui doit pouvoir se justifier.

La décomposition par composants. Le bâti se ventile par éléments — gros œuvre, façade, installations, agencements —, chacun avec sa durée d’usage. La première année, l’annuité se calcule au prorata des jours : une mise en location le 1er juillet donne 184/365 de l’annuité pleine.

Aucun barème n’est imposé. Les durées se déterminent d’après les usages professionnels (art. 39, 1, 2° du CGI) et le BOFiP le dit sans détour : « aucun taux linéaire ne peut se fixer uniformément » (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 310). Il existe seulement un tableau indicatif, issu d’études sectorielles, qui retient pour un logement : gros œuvre 40 à 50 % sur plus de 50 ans, façades et étanchéité 5 à 20 % sur 20 à 50 ans, installations générales et techniques 20 à 30 % sur 15 à 30 ans, agencements 20 à 25 % sur 5 à 15 ans (BOI-ANNX-000115). L’administration précise elle-même qu’il faut « relativiser la portée de ces études sectorielles » hors sociétés foncières (BOI-BIC-CHG-20-10-10, § 161). C’est un repère, pas une norme : votre ventilation doit pouvoir se justifier.

Le plafonnement de l’article 39 C, le mur sur lequel butent ceux qui comptent seuls : le II, 2 de l’art. 39 C du CGI interdit que l’amortissement déduit dépasse les loyers perçus diminués des autres charges. Il ramène votre résultat à zéro, jamais en dessous.

Le cas de Sophie

T2 acheté 180 000 €, plus 14 400 € de frais d’acquisition et 8 000 € de mobilier, terrain retenu à 15 %, loué 850 € par mois. Le terrain sort de la base : 27 000 €. Restent 153 000 € de bâti, auxquels s’ajoutent les 85 % de frais d’acquisition qui s’y rapportent, soit 12 240 € — 165 240 € à amortir. Ventilés par composants selon une hypothèse d’illustration prise dans les fourchettes du tableau indicatif (gros œuvre 50 % sur 50 ans, façade 10 % sur 25 ans, installations techniques 20 % sur 20 ans, agencements 20 % sur 15 ans — BOI-ANNX-000115), ils donnent 6 168 € par an ; le mobilier, 8 000 € sur sept ans, ajoute 1 143 €. Amortissement théorique de l’année : 7 311 €.

Ligne Montant
Loyers de l’année 10 200 €
Autres charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, honoraires) − 8 739 €
Plafond d’amortissement déductible (art. 39 C) 1 461 €
Amortissement théorique calculé 7 311 €
Amortissement effectivement déduit 1 461 €
Résultat imposable 0 €
Amortissement reporté, dit « réputé différé » (ligne 988 de la 2033-D) 5 850 €

Les 5 850 € non déduits ne sont pas perdus : ils deviennent un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée, qui s’imputera quand les charges baisseront — quand le crédit sera remboursé et les 6 200 € d’intérêts disparus. Les intérêts diminuant chaque année, le plafond de l’art. 39 C remonte et le report annuel se réduit : la réserve gonfle les premières années, puis se résorbe.

À ne pas confondre avec le déficit, qui naît quand les charges hors amortissement dépassent déjà les loyers : il se reporte dix ans, sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI, ligne 980 de la 2033-D).

Un piège récent : MaPrimeRénov’ et les certificats d’économie d’énergie ne se retranchent pas du montant à amortir. La subvention est un produit imposable, avec option d’étalement (art. 42 septies du CGI) ; la base reste le coût avant aide.

→ L’amortissement LMNP en détail · la valeur du terrain · construire son tableau d’amortissement · simuler

1 461 EUR deductibles au lieu de 7 311 EUR : le plafond de l article 39 C

LMNP.AI ventile par composants, applique le plafonnement, suit le stock d amortissements reputes differes et produit la liasse 2031-2033. A partir de 179 EUR par an.

7. Charge ou immobilisation : la question qui revient tous les ans

Le critère n’est pas le montant mais la nature de la dépense. Remettre en état à l’identique est une charge, déduite en une fois. Améliorer, remplacer par mieux ou installer du neuf crée une immobilisation : un bien qui restera des années dans le logement et que vous déduisez par tranches.

La tolérance des 500 € HT. Le matériel, l’outillage et le mobilier dont la valeur unitaire hors taxes ne dépasse pas 500 € passent directement en charge. C’est une tolérance du BOFiP, la doctrine publiée par l’administration, non une règle de loi (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 20 et 30). Deux limites la referment. Un bien composé d’éléments achetables séparément s’apprécie sur son prix global, pas élément par élément. Et la tolérance ne joue ni pour l’équipement initial en mobilier, ni pour son renouvellement complet, même si chaque meuble vaut moins de 500 €.

L’exemple qui piège. Sophie meuble le T2 à la livraison : six chaises à 90 €, une table à 300 €, deux lits à 400 €. Chaque meuble reste sous 500 €, mais c’est l’équipement initial du logement : la tolérance ne s’applique pas et l’ensemble s’immobilise. Le passer en charge est une erreur visible dans un FEC. Trois ans plus tard, une chaise cassée remplacée seule à 90 € est bien une charge.

Dépense Montant Traitement
Réparation d’une fuite de plomberie 280 € Charge
Lave-vaisselle remplacé à l’identique 450 € Charge (tolérance 500 € HT)
Peinture refaite à l’identique 1 200 € Charge
Chauffe-eau remplacé par un modèle plus performant 800 € Immobilisation, 15 ans
Installation d’une cuisine équipée 3 500 € Immobilisation, 10 ans

Les frais d’acquisition sont une option, pas une règle. Frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence : vous les déduisez en charges dès l’année de l’achat, ou vous les ajoutez au prix du bien pour les amortir avec lui. Sur les 14 400 € de Sophie, le premier choix vide de tout impôt l’année d’achat, le second étale l’avantage sur des décennies. L’étalement « sur cinq ans » lu fréquemment n’est prévu par aucun texte, et le choix vaut pour tout l’exercice.

→ Les charges déductibles · travaux : charge ou amortissement · frais de notaire

8. Qui tient la comptabilité : aucun texte n’impose un expert-comptable

Ce que dit le droit. L’art. 53 A du CGI impose de déposer une déclaration de résultats, l’art. L. 47 A du LPF de présenter un FEC conforme, l’art. 1649 quater B quater de télétransmettre. Aucun ne mentionne l’expertise comptable : le monopole de l’Ordre (art. 2 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945) porte sur la tenue de comptabilité pour autrui, à titre habituel et rémunéré, jamais sur ses propres comptes.

Élément Imposé par un texte Recommandé Simple confort
Livre des recettes (micro-BIC) ✔ art. 50-0, 5 CGI
Comptabilité d’engagement (réel) ✔ art. 38, 2 bis et 54 CGI
FEC en comptabilité informatisée ✔ art. L. 47 A, I LPF
Télétransmission de la liasse ✔ art. 1649 quater B quater CGI
Logiciel de comptabilité spécialisé ✔
Compte bancaire dédié ✔
Expert-comptable ✔
Adhésion à un OGA — organisme de gestion agréé plus aucun effet fiscal (section 10)

Les trois voies. Seul : légal, mais deux marches font tomber — produire un FEC conforme, appliquer le plafonnement de l’art. 39 C. Logiciel spécialisé : il franchit ces deux marches, génère la liasse et la télétransmet. Expert-comptable : utile dans cinq cas — bascule vers le statut de loueur professionnel, para-hôtellerie soumise à la TVA, bien détenu à plusieurs ou démembré, contrôle en cours, revente avec réintégration des amortissements. Lui engage sa responsabilité professionnelle, pas un logiciel.

Ce que cela coûte. Les honoraires comptables sont des charges déductibles (art. 39 du CGI) : tant que votre résultat reste positif, l’impôt que vous ne payez plus en rembourse une partie. Avec la formule simplifiée de la section 1, un abonnement à 179 € revient à 92 € nets, un expert-comptable à 800 € à 411 € nets.

Changer de prestataire, dans l’ordre

Le troisième geste est celui qu’on oublie.

  1. Résilier par lettre recommandée, préavis du contrat respecté.
  2. Réclamer par écrit le bilan, le FEC, les tableaux d’amortissement, le stock d’amortissements réputés différés et les déficits reportables.
  3. Vérifier que les valeurs reprises correspondent, bien par bien, à ce qui restait à amortir chez l’ancien.
  4. Conserver les exercices antérieurs.

Si le dossier est retenu pour honoraires impayés, l’art. 168 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012 oblige l’expert-comptable à en informer d’abord le président du Conseil régional de l’Ordre. Un dossier mal repris, c’est toute la réserve d’amortissements réputés différés qui s’évapore.

→ Faire sa comptabilité LMNP seul · comparatif des logiciels · expert-comptable ou logiciel · OGA et CGA

9. L’année comptable, du 31 décembre au dépôt — et ce que coûte l’oubli

Vos gestes de l’année, dans l’ordre.

  1. Toute l’année : classez quittances et factures, saisissez recettes et dépenses.
  2. 31 décembre : arrêtez les comptes — loyer de décembre encaissé en janvier, factures reçues non payées, dotations aux amortissements, contrôle du plafond de l’art. 39 C, compte de résultat.
  3. Janvier-février : générez et archivez le FEC de l’exercice clos.
  4. Avant le 20 mai : télétransmettez la liasse 2031-2033.
  5. En même temps : reportez le résultat sur la 2042 C PRO, case 5NA ou 5NY.
  6. 15 décembre : réglez la CFE.

La date limite, la vraie règle. Le texte fixe le dépôt au deuxième jour ouvré suivant le 1er avril, mais laisse l’administration proroger ce délai chaque année par un calendrier publié sur son site, sans dépasser le 1er juillet (art. 175 du CGI, en vigueur depuis le 30 décembre 2019). Dans les faits, la DGFiP le reporte au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai : pour les résultats 2025, le 5 mai 2026. Toute télétransmission — EFI-RP comme EDI-TDFC — ouvre droit à 15 jours calendaires de plus (BOI-BIC-DECLA-30-10, § 20). La liasse étant obligatoirement dématérialisée (art. 1649 quater B quater du CGI), c’est la date limite pour tout le monde : 20 mai 2026. Le calendrier est refixé chaque année : vérifiez la date sur impots.gouv.fr avant de déposer.

Manquement Sanction Texte
Dépôt tardif spontané + 10 % art. 1728 CGI
Dépôt plus de 30 jours après mise en demeure (la relance officielle du fisc) + 40 % art. 1728 CGI
Activité occulte, manœuvres frauduleuses + 80 % art. 1728 et 1729 CGI
Retard de paiement 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an art. 1727 CGI
FEC absent ou non conforme 5 000 € une fois par contrôle art. 1729 D CGI
Défaut de télétransmission 0,2 % des droits, minimum 60 € art. 1738 CGI

Ce que coûte l’oubli. Sur un impôt dû de 1 032 €, un dépôt tardif spontané coûte 103 € ; le même dépôt plus de trente jours après la relance coûte 413 €. Déposer avant que le fisc n’écrive divise la sanction par quatre.

→ Le calendrier fiscal LMNP · dates limites 2026 · déclaration en retard

10. Ce qui a changé en 2025 et 2026 pour votre comptabilité

1. L’adhésion à un organisme de gestion agréé n’a plus d’effet fiscal

Un OGA est une association qui vérifiait les comptes de ses adhérents en échange d’avantages fiscaux. Deux textes qu’on confond les ont supprimés : la majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents, abrogée par l’art. 34 de la loi de finances pour 2021 — 0 % depuis les revenus 2023 ; la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915 € (art. 199 quater B du CGI), abrogée par l’art. 11 de la loi de finances pour 2025, dernière application aux revenus 2024. Ces frais restent de simples charges déductibles.

2. Les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % sur le résultat BIC

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) porte la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 à 10,6 %. Avec la CRDS et le prélèvement de solidarité, cela fait 18,6 %, dès les revenus 2025 déclarés en 2026 : environ 67 € par an de plus sur 4 800 € de bénéfice micro. À ne pas confondre avec les 17,2 % qui restent applicables à la plus-value immobilière à la revente, soit 19 + 17,2 = 36,2 %.

3. Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value

L’art. 150 VB, III du CGI, créé par l’art. 84 de la loi de finances pour 2025, retranche du prix d’achat les amortissements pratiqués, pour les cessions depuis le 15 février 2025 : la plus-value taxée grossit d’autant. Conservez vos tableaux d’amortissement jusqu’à la revente, puis six ans encore — sans eux, votre calcul devient injustifiable.

4. Le plan comptable a été modernisé

Règlement ANC n° 2022-06 du 4 novembre 2022 (arrêté du 26 décembre 2023, JO du 30 décembre 2023) : nouveaux modèles de bilan et de compte de résultat, suppression des transferts de charges, résultat exceptionnel resserré. Applicable aux exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025. Au premier exercice d’application, les comptes de l’exercice précédent sont présentés selon les nouveaux modèles, par reclassement (art. 27) — votre logiciel s’en charge (section 3).

Un mot sur les plateformes. Depuis la directive DAC7 (art. 134 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 ; art. 1649 ter A du CGI), elles transmettent chaque année à l’administration les sommes qu’elles vous ont versées : le fisc connaît vos loyers avant que vous ne les déclariez.

→ La plus-value en LMNP · le déficit LMNP · facturation électronique

11. Pour aller plus loin

Chaque brique de ce guide a sa page dédiée.

Et le guide dont dépend celui-ci : le guide complet du LMNP.

Sources officielles : art. 302 septies A bis du CGI (Légifrance) · BOI-BIC-DECLA-30-20-10 (BOFiP) · téléprocédures EFI et EDI (impots.gouv.fr) · art. 175 du CGI (Légifrance) · BOI-BIC-DECLA-30-10, § 20 (BOFiP) · art. 1586 ter du CGI (Légifrance) · BOI-BIC-CHG-20-30-10 (BOFiP) · BOI-ANNX-000115 (BOFiP) · 2042 C PRO millésime 2026 (DGFiP) · BOI-BIC-DECLA-30-20-20, obligations comptables au réel simplifié (BOFiP)

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : CGI, art. 39, 39 C, 42 septies, 50-0, 53 A, 150 VB, 156, 175, 199 quater B (abrogé), 302 septies A, 302 septies A bis, 302 septies A ter A, 1586 ter, 1647 D, 1649 quater B quater, 1649 ter A, 1727, 1728, 1729, 1729 D, 1738 · CGI, annexe II, art. 15 bis · LPF, art. L. 47 A, L. 102 B, A. 47 A-1 · code des impositions sur les biens et services, art. L. 162-4 · code de commerce, art. L. 123-22 et L. 123-28 · ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, art. 2 · loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, art. 34 · loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7 et 134 · loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7 · loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 11 et 84 · loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 · décret n° 2012-432 du 30 mars 2012, art. 168 · décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 · règlements ANC 2014-03 et 2022-06 · CE, 9e-10e SSR, 15 février 2016, n° 380400 et n° 367467 · CE, 9e-10e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516 · BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-10, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, BOI-BIC-CHG-20-10-10, BOI-BIC-CHG-20-30-10, BOI-BIC-AMT-10-40-10, BOI-ANNX-000115, BOI-CVAE-DECLA-10 · formulaire 2042 C PRO millésime 2026 (Cerfa n° 11222*28) et notice 1330-CVAE-NOT-SD 2026 · BOFiP et impots.gouv.fr, consultés le 24 août 2026.

Guide informatif. Les seuils et les taux cités valent pour les exercices indiqués : ils changent d’une loi de finances à l’autre.

Votre comptabilité LMNP, tenue et télétransmise

Amortissements calculés selon les durées d’usage, plafonnement de l’article 39 C appliqué automatiquement, FEC conforme aux 18 champs, liasse 2031-2033 générée et transmise. Sans expert-comptable.

Questions fréquentes

FAQ : comptabilité LMNP

Non. Mais un tableur est une comptabilité informatisée : l’art. L. 47 A, I du LPF vous oblige alors à produire un fichier des écritures comptables conforme aux 18 champs de l’art. A. 47 A-1. Son absence coûte 5 000 € — une seule fois par contrôle, quel que soit le nombre d’exercices vérifiés (art. 1729 D du CGI ; BOI-CF-IOR-60-40-10, § 290). Le tableur crée l’obligation sans donner l’outil. Au micro-BIC, il suffit largement. Voir le FEC en LMNP.
Le plus souvent, non. Le bilan est la photo de ce que possède et de ce que doit votre activité au 31 décembre. Le VI de l’art. 302 septies A bis du CGI en dispense les exploitants individuels au réel simplifié dont les recettes ne dépassent pas 66 000 €, le seuil des prestations de services : le tableau 2033-A reste vide. Les 2033-B, 2033-C et 2033-D restent dus. Voir la liasse fiscale LMNP.
Aucun texte ne l’impose à un loueur en nom propre : c’est un confort, pas une obligation. Mais un compte séparé rend le rapprochement des écritures et la justification des charges bien plus simples en cas de contrôle. Dès que les dépenses personnelles se mélangent aux loyers, le temps passé à reconstituer explose.
Non, une seule. L’activité est exercée par le foyer fiscal ou par l’indivision, pas par chaque personne séparément. Le Conseil d’État l’a jugé le 14 novembre 2025 (CE, 9e-10e ch. réunies, n° 495516) : les seuils du micro-BIC s’apprécient sur la totalité des recettes de l’entreprise, jamais part par part.
Rien, à condition de reprendre le stock. Deux éléments se perdent facilement : les amortissements réputés différés de l’art. 39 C, reportables sans limite de durée, et les déficits reportables sur dix ans de l’art. 156, I, 1° ter du CGI. Réclamez-les par écrit, avec le bilan, le fichier des écritures et les tableaux d’amortissement, avant de résilier. Voir le comparatif des logiciels.
Non : une charge appartient à son exercice, et la déduire l’année suivante fausse les deux résultats. La voie correcte est la réclamation contentieuse, une demande de correction adressée à votre service des impôts, ouverte jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la mise en recouvrement.
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