LMNP en indivision : guide complet 2026 (fiscalité, convention, sortie)
L'indivision est le moyen le plus simple d'investir à plusieurs en location meublée — sans créer de société, sans frais de constitution, et en conservant le régime fiscal BIC transparent du LMNP. Ce guide LMNP.AI couvre tout : régime réel obligatoire, convention d'indivision, répartition des revenus, sortie, plus-value et impact de la loi de finances 2025.
Que vous soyez couple non marié, héritiers, ou amis investisseurs, l'indivision LMNP est une solution souple — à condition de bien en maîtriser les règles. Ce guide complet de LMNP.AI vous donne toutes les clés pour investir sereinement en indivision meublée.
Sommaire
- Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?
- Indivision vs SCI vs SARL de famille : quel montage choisir ?
- Créer son activité LMNP en indivision (INPI, SIRET)
- Fiscalité BIC : répartition des revenus et régime réel obligatoire
- Prélèvements sociaux et cotisations en indivision
- Amortissements et charges déductibles en indivision
- La convention d'indivision : pourquoi c'est indispensable
- Gestion quotidienne de l'indivision LMNP
- Cas particuliers : couples mariés, pacsés, concubins
- Cas pratiques chiffrés (5 situations)
- Sortie d'indivision : vente, rachat, partage
- Impact de la loi de finances 2025
- Cas avancés : Airbnb, démembrement, transformation en société
- 5 mythes et idées reçues sur l'indivision LMNP
- Obligations déclaratives et comptables
- FAQ (25 questions)
1. Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?
L'indivision, c'est la copropriété la plus simple qui existe. Quand plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans que leurs parts soient physiquement séparées, elles sont en indivision. Chacune possède une quote-part abstraite (par exemple 50/50, 60/40, ou 33/33/34) — mais aucune ne peut dire « ce mur est à moi ».
L'indivision en LMNP survient dans trois cas principaux :
Achat à plusieurs
Couple non marié, amis, fratrie qui achètent ensemble un bien pour le louer meublé
Héritage
Héritiers qui reçoivent un bien meublé en indivision successorale et poursuivent la location
Donation
Parents qui donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit
Le cadre juridique : articles 815 à 815-18 du Code civil
L'indivision est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Le principe fondateur est posé par l'article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » Cela signifie que tout indivisaire peut, à tout moment, demander le partage — sauf si une convention d'indivision a été signée (nous y reviendrons en section 6).
Sur le plan fiscal, l'indivision est transparente : elle n'a pas de personnalité morale, mais elle est assimilée à une société de personnes au sens de l'article 8 du CGI. C'est cette assimilation qui entraîne deux conséquences majeures :
- Le régime réel simplifié est obligatoire (le micro-BIC est exclu par l'article 50-0 2°c du CGI)
- Chaque indivisaire est imposé personnellement sur sa quote-part du résultat fiscal
En clair
L'indivision LMNP, c'est comme si chaque indivisaire exploitait sa part du bien en nom propre — mais avec une comptabilité commune et un seul numéro SIRET. C'est simple à mettre en place, gratuit à constituer, et fiscalement transparent.
2. Indivision vs SCI vs SARL de famille : quel montage choisir ?
Avant de choisir l'indivision, posez-vous la bonne question : « Avec qui j'investis, et pour combien de temps ? » L'indivision est idéale pour des projets simples entre proches. Dès que le projet se complexifie ou s'inscrit dans la durée, une société peut être plus adaptée.
| Critère | Indivision | SCI à l'IS | SARL de famille (IR) |
|---|---|---|---|
| Coût de création | 0 € (gratuit) | 1 500 - 3 000 € | 1 500 - 3 000 € |
| Location meublée (BIC) | Compatible | IS obligatoire | Compatible (IR) |
| Régime micro-BIC | Exclu | Non applicable | Exclu |
| Amortissements | Oui | Oui | Oui |
| Responsabilité | Illimitée et solidaire | Illimitée (SCI) | Limitée aux apports |
| Imposition des bénéfices | IR (BIC transparent) | IS 15-25 % + IR dividendes | IR (BIC transparent) |
| Plus-value à la revente | PV des particuliers (abattements) | PV professionnelle (IS) | PV des particuliers (abattements) |
| Transmission | Peu souple | Cession de parts | Cession de parts + Dutreil ? |
| Sortie / cession | Art. 815 CC : droit de sortie | Cession de parts | Cession de parts |
| Associés possibles | Toute personne | Toute personne (min. 2) | Famille uniquement |
En clair : l'indivision est le meilleur choix si vous investissez avec votre conjoint (non marié ou séparation de biens), avec des héritiers, ou pour un premier investissement à deux. Dès que le patrimoine se développe ou que vous souhaitez transmettre facilement, la SARL de famille (entre membres de la même famille) ou la SCI à l'IS (si vous acceptez la double imposition) deviennent pertinentes.
Attention : SCI à l'IR et location meublée sont incompatibles
Si une SCI à l'IR loue des biens meublés représentant plus de 10 % de ses recettes totales, elle est automatiquement requalifiée en SCI à l'IS. Ce basculement est irréversible et entraîne une double imposition : IS sur les bénéfices + IR sur les dividendes. Pour de la location meublée à plusieurs, préférez l'indivision ou la SARL de famille.
3. Créer son activité LMNP en indivision : la procédure pas à pas
Bonne nouvelle : créer une indivision LMNP est entièrement gratuit. Contrairement à une société (SCI, SARL), il n'y a aucun frais de constitution, pas de statuts à rédiger, pas de capital social à déposer. Seule l'immatriculation auprès de l'INPI est nécessaire.
Étape 1 : Immatriculation sur le guichet unique de l'INPI
Depuis le 1er janvier 2023, l'ancien formulaire papier FCMB a été remplacé par une déclaration en ligne sur procedures.inpi.fr. Voici la procédure :
- Créez un compte sur procedures.inpi.fr
- Sélectionnez « Créer une entreprise »
- Choisissez la forme juridique « Indivision entre personnes physiques »
- Renseignez l'adresse du bien loué meublé
- Ajoutez chaque co-indivisaire via la section « Ajouter un représentant » en sélectionnant le rôle « Co-indivisaire »
- Indiquez les quotes-parts de chaque indivisaire
- Validez — vous recevrez votre numéro SIRET unique sous 1 à 3 semaines
Délai légal : 15 jours
L'immatriculation doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l'activité locative (date de signature du premier bail ou de la première mise en location). En cas de retard, aucune amende n'est prévue, mais l'administration peut refuser la déduction des charges antérieures à l'immatriculation.
Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire dédié
Même si ce n'est pas obligatoire légalement, c'est fortement recommandé. Un compte bancaire au nom de l'indivision (ou au nom d'un indivisaire désigné gérant) permet de :
- Encaisser les loyers de manière centralisée
- Payer les charges (taxe foncière, assurance, travaux) depuis un même compte
- Simplifier la comptabilité et la justification des mouvements en cas de contrôle fiscal
Étape 3 : Choisir un expert-comptable ou un logiciel
Le régime réel étant obligatoire, vous devez produire chaque année une liasse fiscale 2031/2033. Deux options :
Expert-comptable
500 à 1 500 €/an. Inclut la liasse fiscale, les amortissements et la répartition entre indivisaires. Recommandé si le bien génère plus de 20 000 €/an de loyers.
Logiciel spécialisé (LMNP.AI)
À partir de 179 €/an. Gère la comptabilité, les amortissements et la liasse fiscale. Adapté aux indivisions simples (1-2 biens).
4. Fiscalité BIC : comment sont répartis les revenus en indivision ?
Imaginez un gâteau : l'indivision prépare le gâteau (la liasse fiscale), puis chaque indivisaire prend sa part proportionnelle. C'est exactement comme cela que fonctionne la fiscalité en indivision LMNP.
Le principe : transparence fiscale
L'indivision n'est pas imposée en tant que telle. C'est chaque indivisaire qui est imposé personnellement sur sa quote-part du résultat fiscal, conformément à l'article 8 du CGI. Le résultat (bénéfice ou déficit) est réparti au prorata des droits de chaque indivisaire.
Le régime réel : obligatoire, pas optionnel
L'indivision étant assimilée à une société de personnes, elle est exclue du régime micro-BIC par l'article 50-0 2°c du CGI. Le régime réel simplifié s'applique de plein droit, avec ses avantages :
- Déduction de toutes les charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion)
- Amortissement du bien et du mobilier (la clé de l'optimisation fiscale LMNP)
- Possibilité de générer un déficit BIC reportable 10 ans en LMNP
La déclaration en pratique
| Étape | Qui ? | Formulaire |
|---|---|---|
| Établir la liasse fiscale | L'indivision (via son SIRET) | 2031 + annexes 2033 |
| Répartir le résultat | Au prorata des quotes-parts | Annexe à la 2031 |
| Déclarer sa quote-part | Chaque indivisaire | 2042 C PRO (case 5NK/5OK) |
Le seuil LMP de 23 000 € : par indivisaire, pas par indivision
Point crucial : le seuil de 23 000 € de l'article 155 IV du CGI s'apprécie au niveau de chaque foyer fiscal, et non au niveau de l'indivision. Chaque indivisaire prend en compte sa quote-part des recettes, ajoutée à ses éventuelles autres recettes de location meublée.
Exemple : un bien en indivision 50/50 génère 40 000 € de loyers bruts. Chaque indivisaire retient 20 000 € — soit en dessous du seuil LMP. Si l'un des deux a un autre bien meublé générant 5 000 €, il atteint 25 000 € et doit vérifier la seconde condition (recettes > autres revenus d'activité).
5. Prélèvements sociaux et cotisations en indivision : combien payez-vous vraiment ?
Au-delà de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux représentent un coût souvent sous-estimé. En indivision LMNP, chaque indivisaire est redevable individuellement des prélèvements sociaux sur sa quote-part de résultat fiscal.
LMNP : prélèvements sociaux de 17,2 %
Tant que vous conservez le statut LMNP (recettes < 23 000 € par foyer fiscal), vos revenus de location meublée supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % :
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| CSG (contribution sociale généralisée) | 9,2 % |
| CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
| Total | 17,2 % |
Ces prélèvements s'appliquent sur le résultat fiscal net (après déduction des charges et amortissements). Si le résultat est nul ou déficitaire grâce aux amortissements, aucun prélèvement social n'est dû — c'est l'un des grands avantages du régime réel.
Passage en LMP : cotisations SSI de 35 à 45 %
Si un indivisaire dépasse le seuil LMP (23 000 € de recettes ET recettes > autres revenus d'activité), il bascule en LMP et doit s'affilier au régime SSI (Sécurité sociale des indépendants). Les cotisations passent alors à 35 à 45 % du bénéfice — soit plus du double des prélèvements sociaux LMNP.
Attention : le seuil LMP s'apprécie par foyer fiscal
En indivision, chaque indivisaire évalue le seuil LMP individuellement. Un indivisaire peut être LMNP et l'autre LMP si leurs situations personnelles diffèrent (autres revenus d'activité, autres biens meublés). Cela complique la gestion mais est parfaitement légal. Surveillez ce seuil chaque année, surtout si les loyers augmentent.
Comparatif des charges sociales selon le statut
| Critère | LMNP (indivision) | LMP (indivision) |
|---|---|---|
| Taux de cotisations | 17,2 % (PS) | 35-45 % (SSI) |
| Assiette | Résultat fiscal net | Résultat fiscal net |
| Cotisation minimale | Aucune si résultat = 0 | ~1 200 €/an même si déficit |
| Droits retraite | Non | Oui (trimestres validés) |
| Sur un bénéfice de 10 000 € | 1 720 € | 3 500 - 4 500 € |
Gérez la comptabilite de votre indivision LMNP
LMNP.AI gère la comptabilite LMNP en indivision : liasse fiscale 2031, répartition des quotes-parts, amortissements. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
6. Amortissements et charges déductibles en indivision LMNP
L'amortissement, c'est le super-pouvoir du LMNP au régime réel — et il fonctionne exactement de la même manière en indivision qu'en nom propre. La seule différence : les montants sont calculés globalement pour l'indivision, puis répartis entre indivisaires.
Décomposition par composants
Le bien doit être décomposé en plusieurs composants, chacun amorti sur sa durée de vie propre :
| Composant | % du prix | Durée | Ex. sur 200 000 € |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15-20 % | — | 30 000 € |
| Gros œuvre / structure | 50-60 % | 40-50 ans | 2 200 €/an |
| Toiture | 5-8 % | 25 ans | 480 €/an |
| Installations électriques / plomberie | 8-12 % | 20-25 ans | 800 €/an |
| Agencements intérieurs | 8-15 % | 15 ans | 1 333 €/an |
| Mobilier | Variable | 5-10 ans | Variable |
En clair : pour un bien de 200 000 € (hors terrain de 30 000 €), l'amortissement annuel total est d'environ 4 800 à 6 000 €, soit 400 à 500 € par mois de charge « virtuelle » qui réduit le résultat imposable à zéro dans la plupart des cas.
Charges déductibles en indivision
Toutes les charges supportées par l'indivision sont déductibles au régime réel :
- Intérêts d'emprunt et frais d'assurance emprunteur
- Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Frais de gestion locative (agence, logiciel, expert-comptable)
- Travaux d'entretien et de réparation (déductibles immédiatement si inférieurs à 500 € HT par composant)
- CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Frais de notaire sur l'acquisition (si inscription en charges, sinon intégrés au prix d'acquisition et amortis)
La règle de plafonnement : article 39C du CGI
Attention : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit. L'article 39C du CGI impose que les amortissements déductibles soient plafonnés au montant des loyers diminués des autres charges. L'excédent d'amortissement non déduit est reporté sans limitation de durée — c'est ce qu'on appelle les amortissements réputés différés (ARD).
7. La convention d'indivision : pourquoi c'est indispensable
Sans convention, vous êtes un funambule sans filet. L'indivision sans convention est régie uniquement par le Code civil — et les règles par défaut sont très contraignantes : unanimité pour les actes de disposition, droit de sortie à tout moment, pas de gérant désigné.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
C'est un contrat régi par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil, qui permet aux indivisaires d'organiser la gestion du bien indivis. Si elle porte sur un immeuble, elle doit obligatoirement être :
- Rédigée par un notaire (acte authentique)
- Publiée au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques)
Les clauses essentielles à inclure
| Clause | Pourquoi ? |
|---|---|
| Durée (5 ans max, renouvelable) | Bloque le droit de sortie pendant la durée — aucun indivisaire ne peut demander le partage |
| Clause de tacite reconduction | Évite de devoir re-signer tous les 5 ans |
| Désignation d'un gérant | Un indivisaire est mandaté pour les actes courants (encaisser les loyers, payer les charges, signer les baux) |
| Clause d'agrément | Empêche un indivisaire de vendre sa part à un tiers sans l'accord des autres |
| Clause de préemption | Donne la priorité aux autres indivisaires en cas de vente d'une quote-part |
| Répartition des charges et travaux | Précise qui paie quoi et comment (au prorata, avance du gérant, fonds de réserve) |
| Conditions de sortie | Définit la procédure en cas de désaccord (médiation, rachat prioritaire, vente forcée) |
Combien coûte une convention d'indivision ?
Les honoraires varient selon la valeur du bien et le notaire :
- Bien de 100 000 € : 1 500 à 2 500 € TTC
- Bien de 200 000 € : 2 500 à 4 000 € TTC
- Bien de 400 000 € : 3 500 à 5 000 € TTC
Conseil LMNP.AI : ce coût est déductible des revenus BIC de l'indivision. C'est un investissement négligeable au regard de la protection juridique qu'il apporte — surtout entre amis ou membres d'une fratrie.
8. Gestion quotidienne de l'indivision LMNP : qui décide quoi ?
L'indivision n'a pas de personnalité morale, mais elle a des règles de fonctionnement. Le Code civil distingue trois niveaux de décision selon la gravité de l'acte — et les ignorer peut bloquer totalement votre investissement.
Les trois niveaux de décision (articles 815-2 à 815-3 CC)
| Type d'acte | Majorité requise | Exemples concrets |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire | Réparation urgente, assurance, mise en demeure d'un locataire |
| Actes d'administration | 2/3 des parts | Signature d'un bail, travaux courants, mandat de gestion, mise en location Airbnb |
| Actes de disposition | Unanimité | Vente du bien, travaux de transformation, hypothèque, donation |
Exemple concret : dans une indivision 50/30/20 entre trois amis, les deux premiers (50 + 30 = 80 %) peuvent signer un bail ou engager des travaux de rénovation sans l'accord du troisième. Mais pour vendre le bien, les trois doivent être d'accord.
Le gérant de l'indivision : un rôle clé
La convention d'indivision peut désigner un gérant (ou mandataire) parmi les indivisaires. Ce gérant a le pouvoir de :
- Encaisser les loyers et payer les charges courantes
- Signer les baux et renouvellements
- Engager les réparations courantes (dans la limite d'un plafond fixé par la convention)
- Représenter l'indivision auprès de l'administration fiscale
Le gérant doit rendre des comptes annuellement aux autres indivisaires. Il peut être rémunéré pour sa mission (cette rémunération est déductible des revenus BIC de l'indivision).
Le compte bancaire dédié
Depuis la loi PACTE de 2019, un compte bancaire dédié est obligatoire si les recettes locatives dépassent 10 000 € pendant deux années consécutives. Même en dessous de ce seuil, c'est très fortement recommandé.
Conseil pratique : le compte de l'indivision
Ouvrez un compte courant classique au nom de l'un des indivisaires (ou « M. X indivision »). Pas besoin d'un compte professionnel. Centralisez les loyers et les charges sur ce compte. Cela simplifie la comptabilité, facilite la répartition entre indivisaires, et constitue une preuve solide en cas de contrôle fiscal.
Qui paie la taxe foncière en indivision ?
Contrairement à une idée reçue, les indivisaires ne sont pas solidaires pour la taxe foncière. L'avis d'imposition est adressé à un seul indivisaire (généralement le premier par ordre alphabétique). Au-delà de 3 indivisaires, l'avis mentionne « et consorts ».
Chaque indivisaire paie sa part au prorata de ses quotes-parts. La taxe foncière est déductible des revenus BIC de l'indivision (hors TEOM, récupérable sur le locataire).
La vente forcée à la majorité des 2/3 (article 815-5-1 CC)
Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires détenant au moins 2/3 des parts peuvent provoquer la vente du bien, même sans l'accord des autres. La procédure passe par le notaire, qui notifie les indivisaires minoritaires. Si ceux-ci s'opposent, le tribunal peut autoriser la vente.
Cette disposition a considérablement réduit les risques de blocage en indivision — mais elle peut aussi être perçue comme une menace par les indivisaires minoritaires. La convention d'indivision peut aménager ou atténuer cette règle.
9. Cas particuliers : couples mariés, pacsés, concubins
Le régime matrimonial (ou l'absence de régime) change tout. Selon que vous êtes marié, pacsé ou concubin, l'indivision LMNP ne se gère pas de la même façon.
| Situation | Régime par défaut | Recommandation LMNP |
|---|---|---|
| Mariés — communauté légale | Bien commun (pas d'indivision) | Un seul époux s'inscrit comme exploitant LMNP en entreprise individuelle. C'est le plus simple dans 90 % des cas. |
| Mariés — séparation de biens | Indivision si achat conjoint | Indivision LMNP avec convention. Chacun déclare sa quote-part sur sa 2042 C PRO. |
| Pacsés — régime par défaut (séparation) | Indivision si achat conjoint | Idem séparation de biens. Rédigez une convention pour protéger le partenaire non-gérant. |
| Pacsés — régime de l'indivision | Tout achat pendant le PACS = 50/50 | Indivision légale automatique. Convention d'indivision recommandée pour la gestion locative. |
| Concubins (union libre) | Indivision si achat conjoint | Convention d'indivision indispensable. Aucune protection légale automatique en cas de séparation ou de décès. |
Danger : concubins sans convention
En union libre, les concubins sont juridiquement des étrangers l'un pour l'autre. En cas de décès, le partenaire survivant n'hérite de rien (sauf testament). En cas de séparation, la sortie d'indivision peut être imposée par l'un des partenaires à tout moment (article 815 CC). La Cour de cassation a rappelé le 4 mars 2015 que le titre de propriété prévaut sur le financement réel : si l'acte notarié mentionne 50/50 mais qu'un seul partenaire a financé 80 % du bien, c'est le 50/50 qui s'applique.
En cas de divorce ou de séparation : que devient l'indivision ?
La séparation est le scénario le plus fréquent de sortie forcée d'indivision LMNP. Trois options s'offrent au couple :
- Vente du bien et partage du prix : solution la plus propre. Le produit est réparti au prorata des quotes-parts. Droit de partage réduit à 1,1 % (au lieu de 2,5 %) en cas de divorce, séparation de PACS ou rupture de concubinage (depuis la loi de finances 2022).
- Rachat par l'un des ex-partenaires : l'un rachète la part de l'autre (soulte). Nécessite un acte notarié et le paiement du droit de partage. Le racheteur doit s'immatriculer en nom propre auprès de l'INPI.
- Maintien de l'indivision : rare mais possible si les ex-partenaires s'entendent bien. Nécessite une convention d'indivision révisée. Risque élevé de conflit futur.
L'avantage fiscal du taux réduit
En cas de divorce ou de rupture de PACS, le droit de partage est de 1,1 % au lieu de 2,5 %. Sur un bien de 200 000 €, cela représente une économie de 2 800 €. Ce taux réduit s'applique aussi aux concubins qui se séparent, à condition que le partage intervienne dans le cadre d'une procédure amiable ou judiciaire.
10. Cas pratiques chiffrés : 5 situations réelles
Rien ne vaut un exemple concret. Voici 5 situations réelles que nous rencontrons régulièrement chez les utilisateurs de LMNP.AI.
Cas n°1 — Couple non marié, studio à Lyon, 50/50
Cas n°2 — Fratrie de 3 héritiers, T3 à Bordeaux, 33/33/34
Avantage clé : au décès du parent, la plus-value latente est effacée. Le prix d'acquisition pour les héritiers est réévalué à 280 000 € (valeur vénale au jour du décès). Les amortissements repartent de cette nouvelle base.
Résultat : avec les amortissements sur 280 000 € + les charges, le résultat fiscal de l'indivision est proche de zéro ou légèrement déficitaire pendant les 10-15 premières années. Chaque héritier déclare sa quote-part (environ 4 400 € de recettes brutes) → bien en dessous du seuil LMP.
Conseil : les trois héritiers doivent impérativement signer une convention d'indivision de 5 ans pour éviter qu'un seul puisse forcer la vente.
Cas n°3 — Couple marié en séparation de biens, 2 biens LMNP, 60/40
Attention au seuil LMP :
- Épouse (60 %) : 23 600 × 0,60 = 14 160 € → en dessous de 23 000 € → LMNP
- Époux (40 %) : 23 600 × 0,40 = 9 440 € → LMNP
Résultat : les deux restent LMNP. Mais si les loyers augmentent ou si un troisième bien est ajouté, l'épouse pourrait basculer en LMP (cotisations SSI de 35-45 % au lieu de 17,2 % de PS). À surveiller chaque année.
Cas n°4 — Trois amis investisseurs, T4 en colocation, 33/33/34
Convention d'indivision obligatoire entre amis — avec clause d'agrément et clause de préemption. Désignation d'un gérant pour les actes courants.
Résultat fiscal : loyers 18 000 € - charges 4 200 € - intérêts 3 500 € - amortissements 5 800 € = résultat de 4 500 €, soit 1 500 € par investisseur. Avec une TMI à 30 % + 17,2 % de PS : environ 710 € d'impôt par investisseur — pour 6 000 € de loyers perçus.
Risque principal : si un ami veut sortir, les deux autres doivent racheter sa part ou accepter la vente du bien. D'où l'importance de la convention.
Cas n°5 — Indivision successorale, sortie par rachat après 3 ans
Fiscalité du rachat :
- Droit de partage : 2,5 % × 97 500 € = 2 438 € (taux normal ; 1,1 % uniquement en cas de divorce/séparation)
- Plus-value de la sœur : prix de cession (97 500 €) - prix d'acquisition au décès (90 000 €) = 7 500 € de PV brute. Avec l'abattement de 3 ans de détention (6 % par an à partir de la 6e année en IR) → aucun abattement avant 6 ans → PV imposable : 7 500 € × (19 % IR + 17,2 % PS) = 2 715 €
- Frais de notaire : environ 3 000 à 4 000 €
Coût total de la sortie : environ 8 000 à 9 000 € pour un rachat de 97 500 €. C'est le prix de la souplesse de l'indivision par rapport à la cession de parts de société.
Gérez la comptabilite de votre indivision LMNP
LMNP.AI gère la comptabilite LMNP en indivision : liasse fiscale 2031, répartition des quotes-parts, amortissements. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
11. Sortie d'indivision : vente, rachat de parts, partage judiciaire
La sortie d'indivision est le sujet qui inquiète le plus les investisseurs — à juste titre. L'article 815 du Code civil pose un principe absolu : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » En pratique, cela signifie qu'un seul indivisaire mécontent peut forcer la fin de l'indivision.
Les trois modes de sortie
Un indivisaire rachète la part des autres
Le plus courant. Nécessite l'accord de tous. Coût : droit de partage (2,5 %) + frais de notaire.
Vente du bien à un tiers
Nécessite l'unanimité. Le produit de la vente est réparti au prorata des quotes-parts.
Partage ordonné par le tribunal
En dernier recours. Le juge peut ordonner la vente aux enchères (licitation). Procédure longue et coûteuse.
Le droit de préemption des indivisaires (article 815-14 CC)
Quand un indivisaire veut vendre sa quote-part à un tiers, il doit notifier les autres indivisaires par acte extrajudiciaire (huissier). Les autres disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption au prix et conditions notifiés. S'ils exercent ce droit, ils ont ensuite deux mois pour réaliser l'acte de vente. Toute vente réalisée en violation de cette procédure est nulle (article 815-16 CC).
Fiscalité de la sortie d'indivision
| Type de sortie | Droit de partage | Plus-value |
|---|---|---|
| Rachat entre indivisaires | 2,5 % de la valeur nette partagée | PV des particuliers (art. 150 U CGI) + LF2025 |
| Rachat après divorce/séparation/PACS | 1,1 % (taux réduit depuis 2022) | Exonération si résidence principale |
| Vente à un tiers | Pas de droit de partage | PV des particuliers, seuil de 15 000 € par quote-part |
| Licitation judiciaire | 2,5 % + frais de procédure | PV des particuliers |
En clair : le seuil d'exonération de la plus-value de 15 000 € s'apprécie par quote-part indivise, et non sur la valeur totale du bien. Deux indivisaires vendant un bien de 200 000 € pour 240 000 € réalisent chacun une PV de 20 000 €. Si leur quote-part du prix de vente est inférieure à 15 000 €, ils sont exonérés.
12. Impact de la loi de finances 2025 sur l'indivision LMNP
La loi de finances 2025 a changé la donne pour tous les LMNP — y compris ceux en indivision. L'article 24 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la cession.
Le mécanisme en bref
Pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est désormais réduit du montant des amortissements déduits (nouvel article 150 VB III du CGI). Concrètement, plus vous avez amorti pendant la détention, plus votre plus-value imposable sera élevée à la revente.
Exemple chiffré en indivision
Exceptions : résidences services
La réintégration des amortissements ne s'applique pas aux résidences services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors). Si votre indivision détient un bien en résidence services, les anciennes règles continuent de s'appliquer.
Conseil LMNP.AI : malgré cette réforme, l'amortissement reste intéressant. Sur 10 ans, vous avez économisé chaque année l'impôt sur les loyers grâce aux amortissements. Le surcoût à la revente est réel, mais il est largement compensé par les économies réalisées pendant la détention — surtout si votre TMI est élevée (30 % ou plus).
13. Cas avancés : Airbnb, démembrement, transformation en société
Certaines situations spécifiques nécessitent des précautions particulières. Voici les cas avancés les plus fréquents que nous rencontrons chez les utilisateurs de LMNP.AI.
Location saisonnière (Airbnb) en indivision
Oui, on peut faire du Airbnb en indivision LMNP. La location saisonnière est une sous-catégorie de la location meublée. Mais plusieurs règles spécifiques s'ajoutent :
- Accord des indivisaires : la mise en location Airbnb est un acte d'administration → accord des 2/3 des parts minimum (article 815-3 CC)
- Déclaration en mairie : le changement d'usage doit être déclaré, avec un numéro d'enregistrement à 13 chiffres (loi Le Meur n° 2024-1039)
- Limitation à 120 jours : si le bien est la résidence principale d'un des indivisaires (peu fréquent en indivision LMNP)
- Taxe de séjour : collectée par la plateforme (Airbnb, Booking) ou par l'hôte, et reversée à la commune
- Classement meublé de tourisme : possible et recommandé pour la visibilité, mais ne débloque pas le micro-BIC en indivision
Attention : le classement ne déverrouille pas le micro-BIC
Contrairement à un loueur en nom propre, l'indivision ne peut pas bénéficier du micro-BIC, même si le bien est classé meublé de tourisme. L'exclusion du micro-BIC (article 50-0 2°c du CGI) s'applique à toutes les sociétés de personnes, sans exception pour les meublés de tourisme classés.
Indivision et démembrement de propriété
L'indivision et le démembrement sont deux concepts distincts qui peuvent se combiner :
- Indivision : plusieurs personnes détiennent des quotes-parts de pleine propriété du même bien
- Démembrement : séparation entre usufruit (droit d'usage, de location, de perception des loyers) et nue-propriété
Cas classique : des parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l'usufruit. Seul l'usufruitier peut exploiter le bien en LMNP et percevoir les loyers. Les nus-propriétaires ne déclarent rien tant que le démembrement est en cours.
Si plusieurs personnes détiennent l'usufruit en indivision (par exemple deux parents usufruitiers à 50/50), ils doivent s'immatriculer en indivision auprès de l'INPI et appliquer le régime réel obligatoire.
Transformer une indivision en SCI ou SARL de famille
C'est une question fréquente, mais la réponse est nuancée :
Généralement déconseillé
La SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée (requalification en IS). La SCI à l'IS perd le régime des PV des particuliers et entraîne une double imposition. Coût de transformation : 1 500 à 3 000 € + droits de mutation.
Pertinent si patrimoine important
La SARL de famille (article 239 bis AA du CGI) conserve le régime BIC à l'IR. Responsabilité limitée aux apports. Transmission facilitée par cession de parts. Réservée aux membres de la même famille (ligne directe, fratrie, conjoints).
Indivision LMNP + bien en nom propre : le cumul est possible
Un indivisaire peut parfaitement détenir d'autres biens meublés en nom propre en parallèle de l'indivision. Dans ce cas :
- L'indivision a son propre SIRET et sa propre liasse fiscale (2031)
- Le bien en nom propre a un SIRET individuel et sa propre liasse (ou micro-BIC si éligible)
- Pour le seuil LMP de 23 000 €, l'indivisaire additionne sa quote-part des recettes de l'indivision et les recettes de son bien en nom propre
14. Les 5 mythes les plus répandus sur l'indivision LMNP
L'indivision LMNP est entourée d'idées reçues tenaces. Voici les 5 mythes les plus fréquents, déconstruits un par un avec les textes de loi.
« On peut faire du micro-BIC en indivision »
FAUX — Le micro-BIC est exclu pour toutes les sociétés de personnes
L'article 50-0 2°c du CGI exclut explicitement les sociétés de personnes (dont l'indivision, assimilée par l'article 8) du régime micro-BIC. Cette exclusion s'applique sans exception, même pour les meublés de tourisme classés. Le régime réel simplifié est obligatoire.
« L'indivision est toujours moins bien que la SCI »
FAUX — Pour la location meublée, l'indivision est souvent supérieure
La SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée (requalification en IS). L'indivision conserve le régime BIC transparent avec amortissements et le régime des plus-values des particuliers. Elle est gratuite à constituer, sans formalisme, et parfaitement adaptée au LMNP.
« La convention d'indivision est facultative, donc inutile »
TECHNIQUEMENT VRAI, MAIS — Ne pas en avoir est une erreur grave
La convention n'est pas obligatoire, mais sans elle, c'est le régime légal qui s'applique : unanimité pour les actes de disposition, pas de gérant désigné, droit de sortie à tout moment. Un seul indivisaire mécontent peut forcer la vente du bien. Pour 2 000 à 4 000 € de frais de notaire, la convention protège votre investissement.
« Les indivisaires sont solidaires de toutes les dettes »
PARTIELLEMENT FAUX — Cela dépend du type de dette
Pour la taxe foncière, chaque indivisaire est responsable de sa part seulement (pas de solidarité). Pour un crédit immobilier souscrit solidairement, en revanche, chaque co-emprunteur est responsable de la totalité de la dette vis-à-vis de la banque. La convention peut organiser la répartition interne, mais elle n'est pas opposable aux créanciers.
« On peut répartir les revenus différemment des quotes-parts »
FAUX — La répartition suit obligatoirement les quotes-parts
Les revenus, les charges et les amortissements doivent être répartis strictement au prorata des quotes-parts de propriété. Si l'indivision est 70/30, le résultat fiscal se répartit 70/30. Toute répartition différente serait requalifiée par l'administration fiscale en donation déguisée.
15. Obligations déclaratives et comptables en indivision LMNP
L'indivision LMNP est plus exigeante qu'un LMNP en nom propre au micro-BIC. Le régime réel obligatoire impose une comptabilité rigoureuse. Voici un récapitulatif complet de vos obligations.
Obligations annuelles
| Obligation | Qui ? | Échéance |
|---|---|---|
| Liasse fiscale 2031 + annexes 2033 | L'indivision (SIRET unique) | 3e jour ouvré de mai (télétransmission) |
| Déclaration 2042 C PRO | Chaque indivisaire | Mai-juin (selon zone) |
| CFE | Un indivisaire (+ répartition interne) | 15 décembre |
| Taxe foncière | Un indivisaire (+ répartition interne) | 15 octobre |
| Déclaration d'occupation (taxe logement vacant) | Chaque indivisaire | 1er juillet |
OGA/CGA : adhésion inutile en indivision
Bonne nouvelle : depuis la suppression de la majoration de 25 % pour non-adhésion à un OGA (applicable depuis les revenus 2023), l'adhésion à un Organisme de Gestion Agréé n'apporte plus aucun avantage en indivision LMNP.
De plus, la réduction d'impôt pour frais de comptabilité (article 199 quater B du CGI, 2/3 des frais plafonnés à 915 €) n'est pas accessible aux indivisaires. Cette réduction est réservée aux contribuables qui ont opté pour le régime réel — or en indivision, le régime réel s'impose de plein droit. Pas d'option = pas de réduction. Les frais de comptabilité restent néanmoins déductibles en charges des revenus BIC.
Le FEC (Fichier des Écritures Comptables)
En régime réel, l'indivision doit être en mesure de produire un FEC en cas de contrôle fiscal. L'absence de FEC est sanctionnée d'une amende de 5 000 € (article 1729 D du CGI). C'est l'une des raisons pour lesquelles un logiciel comptable ou un expert-comptable est fortement recommandé.
Coût de la comptabilité en indivision
La comptabilité en indivision est généralement 20 à 40 % plus chère qu'en nom propre, car elle nécessite une liasse fiscale au nom de l'indivision puis la ventilation du résultat entre chaque indivisaire. Ordre de grandeur :
- Expert-comptable : 500 à 1 500 €/an (selon le nombre de biens et la complexité)
- Logiciel spécialisé (LMNP.AI) : à partir de 179 €/an