Mis à jour le 3 septembre 2026 — sources en fin d'article.

Succession et donation d'un bien LMNP : ce qui se passe vraiment au décès

Hériter d'un logement loué meublé ne déclenche aucun impôt sur la plus-value, et n'oblige personne à rembourser les amortissements déduits par le défunt. La plus-value, c'est le gain entre ce que le bien a coûté et ce qu'il vaut aujourd'hui. Elle n'est taxée qu'en cas de vente : « seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux » (BOI-RFPI-PVI-10, § 10). Un décès ou une donation transmet sans prix : mutation à titre gratuit, hors du champ.

Ce qui est dû, ce sont les droits de mutation à titre gratuit, les « droits de succession » du langage courant, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779, I du CGI). Et l'amortissement — l'usure comptable du logement que le régime réel retire du loyer imposable chaque année sans rien débourser — repart de zéro chez l'héritier, sur une valeur plus élevée.

Cette page couvre le décès et la donation ; pour le statut lui-même, partez du guide complet du loueur en meublé non professionnel.

1. Au décès, six mois pour la dernière déclaration, pas soixante jours

Le décès arrête l'entreprise de location : c'est une cessation d'activité. Les loyers encaissés depuis le 1^er janvier sont imposés aussitôt (art. 201, 1 du CGI) et les héritiers déposent une dernière déclaration de résultats, la liasse 2031.

Le délai est de six mois, pas de soixante jours. Le 4 de l'article 201 accorde six mois aux héritiers ; les soixante jours que l'on lit partout sont ceux du 3, qui vise une cessation ordinaire. Le BOFiP le redit mot pour mot : « les héritiers doivent, dans les six mois de la date du décès, produire la déclaration des résultats imposables » (BOI-BIC-CESS-20, § 1 ; fiche F38564, 21 février 2026). La déclaration de succession court en parallèle : six mois aussi, douze hors de France métropolitaine (art. 641 du CGI). Détail de la cessation d'activité LMNP et LMP.

2. Transmettre n'est pas vendre : ni plus-value, ni article 150 VB III

Le loueur en meublé non professionnel qui vend calcule sa plus-value comme un particulier : le VII de l'article 151 septies du CGI le renvoie aux articles 150 U et suivants, et « elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270). Or ce régime n'a qu'un déclencheur : la vente, un transfert contre un prix — ce qu'une transmission gratuite n'est pas.

D'où la conséquence, prise à l'envers partout. L'article 150 VB, III du CGI oblige le vendeur à retrancher de son prix d'achat les amortissements déduits, ce qui gonfle sa plus-value d'autant. Créé par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), il a été retouché au 21 février 2026 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), qui y a ajouté les amortissements du nouveau statut du bailleur privé : un dispositif réservé aux logements loués nus, sans effet sur le meublé, toujours visé au titre de l'article 39 C. Ses trois exclusions — résidences étudiantes et seniors, établissements sociaux et médico-sociaux, soins de longue durée — sont inchangées. Mais pas de vente, pas de prix d'achat à corriger : le III ne rencontre jamais une transmission gratuite. Ce n'est pas une « purge », c'est un hors-champ.

Trois réserves. Le III n'est toujours pas commenté au BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 en est à sa version du 12 septembre 2012, où le mot « amortissement » n'apparaît pas une fois — c'est la lettre du texte qui tranche. Seule doctrine publiée, la réponse ministérielle Mette (n° 10097, JO AN du 24 mars 2026, p. 2523) règle la portée dans le temps, annonce des commentaires BOFiP à venir et ne dit rien des transmissions à titre gratuit. Enfin le mobilier inscrit à l'actif reste en régime professionnel (art. 39 duodecies du CGI ; § 280).

Le studio de toute la page : acheté 180 000 € en 2018, terrain pour 15 %, construction amortie sur trente ans — 5 100 € par an, 40 800 € en huit ans. Il vaut 250 000 € en 2026.

Sans le III, elle ne serait que de 70 000 € : les amortissements en ajoutent 40 800 €. Le taux nominal est de 36,2 % — 19 % d'impôt (art. 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux — mais il ne frappe pas les 110 800 € bruts : chaque part garde sa propre base, réduite par l'abattement de la huitième année, 18 % à l'impôt et 4,95 % aux prélèvements sociaux (art. 150 VC du CGI ; art. L. 136-7 du code de la sécurité sociale). Surtaxe de 2 % de l'art. 1609 nonies G comprise : environ 37 200 €.

C'est un ordre de grandeur, pas votre facture. Il suppose huit années pleines de détention, un terrain à 15 % et aucune majoration du prix d'achat. Or le vendeur peut ajouter, sur simple option, 7,5 % de frais d'acquisition et 15 % de travaux — ce second forfait sans avoir à justifier du moindre chantier, dès cinq ans de détention d'un immeuble bâti (art. 150 VB, II, 3° et 4° du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Le prix d'acquisition passe alors à 220 500 €, la plus-value brute à 70 300 €, et la note à environ 23 500 €. Détail : plus-value LMNP et réintégration des amortissements.

3. La base amortissable de l'héritier repart de la valeur déclarée

Un bien reçu sans le payer entre dans les comptes pour sa valeur vénale : le prix qu'il aurait atteint sur le marché le jour du décès (4^e alinéa de l'art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-20, § 10). Or les droits de succession retiennent la même chose, les immeubles y étant estimés « d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission » (art. 761 du CGI). L'héritier ne poursuit pas le plan de son parent, il en ouvre un neuf.

L'héritier retire donc 1 983 € de plus par an de son revenu imposable, pendant trente nouvelles années — environ 960 € en moins, à 30 % de tranche marginale et 18,6 % de prélèvements sociaux (calcul simplifié).

L'arbitrage avant de signer. Cette valeur sert deux fois : elle fixe vos amortissements et deviendra votre prix d'acquisition à la revente (art. 150 VB, I ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 290). La sous-évaluer allège les droits une fois, ampute trente ans d'amortissement et gonfle la plus-value future — voir l'amortissement en LMNP et le régime réel.

4. Les droits : 100 000 € par parent et par enfant, tous les quinze ans

Chaque enfant a un abattement — une part sur laquelle rien n'est dû — de 100 000 € par parent, reconstitué tous les quinze ans (art. 779, I et 784 du CGI). Au-delà, le barème en ligne directe (des parents aux enfants) va de 5 à 45 %, sa tranche à 20 % jusqu'à 552 324 € (art. 777 ; fiche F14198, 9 février 2026). Conjoint survivant et partenaire de PACS ne paient rien (art. 796-0 bis) : voir le LMNP en couple.

Donner la nue-propriété divise l'assiette. Un bien se coupe en deux droits : l'usufruit, qui encaisse les loyers, et la nue-propriété, les murs sans les revenus. Vous gardez l'usufruit et vos loyers ; seule la nue-propriété donnée est taxée, sur une valeur fixée par votre âge (art. 669, I du CGI) : 40 % avant 51 ans révolus, 50 % avant 61 ans, 60 % avant 71 ans, 70 % avant 81 ans. À votre décès, l'enfant devient plein propriétaire sans rien payer de plus (art. 1133 du CGI).

Studio de 250 000 €, deux enfants. Nue-propriété donnée à 58 ans : 50 %, soit 62 500 € par enfant — sous l'abattement, 0 € de droits. En pleine propriété au décès : 125 000 € par enfant, moins 100 000 €, soit 25 000 € taxables et 3 194 € de droits par enfant.

Deux pièges. Une donation d'immeuble passe devant notaire, à peine de nullité (art. 931 du code civil). Et donner son activité, c'est l'arrêter : quarante-cinq jours pour prévenir le fisc, soixante jours pour la déclaration de résultats (art. 201, 1 et 3 du CGI). Le montage complet : le démembrement en LMNP.

5. Reprendre l'activité : SIREN neuf, bail conservé, article 41 hors sujet

Vous n'héritez pas du SIREN, le numéro à neuf chiffres de l'entreprise de location : celui du défunt est radié, ses derniers bénéfices imposés « même s'il y a continuation de l'exploitation dans le cadre familial » (BOI-BIC-CESS-20, § 1). Vous déclarez une entreprise nouvelle au guichet des formalités dans les quinze jours de votre première location. Le locataire, lui, reste : la mort du bailleur ne résout pas le bail (art. 1742 du code civil).

Votre régime fiscal repart de zéro. Vous démarrez au micro-BIC, forfait de 50 % retiré des loyers, sous 83 600 € de recettes en 2026 (77 700 € pour des recettes 2025), et pouvez opter pour le régime réel, qui déduit charges et amortissement — 7 083 € par an ici. En indivision (propriété commune, sans partage), le seuil s'apprécie sur la totalité des recettes, jamais part par part (CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516) : voir le LMNP en indivision. Les déficits du défunt, ses pertes non utilisées, ne suivent pas le bien : leur report de dix ans ne joue que sur ses propres revenus de location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI) — voir les cas complexes du déficit.

Et l'article 41 du CGI ? Il met en sursis la plus-value professionnelle quand les héritiers poursuivent l'exploitation. Le logement d'un LMNP n'y est pas : sa plus-value est celle des particuliers, et une transmission gratuite n'en déclenche aucune — rien à reporter. Le BOFiP ne cite d'ailleurs l'article 41 que parmi les dispositifs ouverts aux loueurs professionnels (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435) : voir la transmission d'un patrimoine LMP.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 3 septembre 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 39 duodecies, 150 U, 150 VB, 150 VC, 151 septies, 156, 200 B, 201, 641, 669, 761, 777, 779, 784, 796-0 bis, 1133, 1478, 1609 nonies G et 1647 D ; art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI ; code de la sécurité sociale art. L. 136-7 ; code civil art. 931 et 1742 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 ; RM Mette n° 10097, JO AN du 24 mars 2026, p. 2523 ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-10, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, BOI-BIC-AMT-10-30-30-20, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-CESS-20, BOI-BIC-DECLA-10-30, BOI-IF-CFE-40-30-20-10 ; service-public.gouv.fr F14198 et F38564 ; CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516.

Guide informatif. Une succession engage des règles civiles propres à chaque famille : le notaire chargé du dossier reste seul juge de la dévolution et de l'évaluation.