Mis à jour le 1^er septembre 2026 — sources en fin d'article.

Plusieurs biens en LMNP : ce qui s'additionne et ce qui reste unique

Plusieurs biens en LMNP, ce n'est pas plusieurs statuts. Vous gardez un seul SIREN — le numéro à neuf chiffres de votre entreprise — quel que soit le nombre de logements. Chaque bien s'ajoute comme un établissement, un lieu de plus où vous exercez, avec son SIRET. Un seul régime, une seule liasse 2031 — le formulaire où l'entreprise déclare son bénéfice —, un seul résultat.

Ce qui change, ce sont les seuils : ils se calculent sur le total de vos recettes. Seule la CFE, l'impôt local dû par toute entreprise même sans bureau, se paie commune par commune. Les bases du statut sont dans le guide du statut LMNP.

1. Le deuxième bien n'est pas une nouvelle activité : c'est un établissement de plus

Le SIRET identifie un lieu : votre SIREN suivi de cinq chiffres propres à l'établissement. Un logement loué à une autre adresse = un lieu de plus = un SIRET de plus, jamais un SIREN de plus. C'est exactement ce que le registre attend : l'ouverture d'un établissement, sa désignation et son activité s'y inscrivent par une modification du dossier déjà ouvert (article R. 123-247 du code de commerce).

Deux formalités, deux délais, au guichet unique de l'INPI, portail des formalités d'entreprise :

• Premier logement — immatriculation au registre national des entreprises : dépôt ouvert dès le mois qui précède le début d'activité, au plus tard quinze jours après (article R. 123-239 du code de commerce ; assujettissement : L. 123-36, 5°). Ne jamais s'immatriculer coûte 7 500 € d'amende administrative (article L. 123-38-1 du code de commerce, en vigueur depuis le 2 juillet 2025).
• Logements suivants — inscription modificative, une simple mise à jour du dossier ouvert : un mois à compter du fait qui la rend nécessaire (article R. 123-240, 1°). Le compte à rebours part du premier jour de location, pas de la signature chez le notaire.

Un mois, donc, et non quinze jours. Les quinze jours ne valent que pour la demande d'immatriculation : c'est l'objet même de l'article, et un loueur déjà immatriculé ne redemande pas son immatriculation (article R. 123-239 du code de commerce). Dès le deuxième logement, le dossier est ouvert : on ajoute une énonciation à une immatriculation existante, et le code donne un mois pour le faire (article R. 123-240, 1°). Aucune disposition contraire ne raccourcit ce délai pour l'ouverture d'un établissement, et le guichet unique le confirme dans ses mots : ajouter un établissement est une formalité de modification, jamais de création (formalites.entreprises.gouv.fr).

Fil rouge : Claire, retraitée, loue trois meublés — Lille depuis 2021, Roubaix depuis 2024, Tourcoing depuis avril 2026. Soit 1 SIREN, 3 SIRET : une immatriculation, deux modifications, la dernière à déposer dans le mois qui a suivi l'entrée du locataire de Tourcoing. Voir l'immatriculation au SIREN et ajouter un bien immobilier.

2. Une seule liasse 2031, des amortissements suivis lot par lot

Au régime réel — charges déduites pour de vrai, au lieu d'un forfait —, vous déposez une liasse 2031-SD et un jeu d'annexes 2033, quels que soient vos lots.

Ce qui se détaille lot par lot, c'est le tableau des amortissements : l'usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser. Le cadre II de l'annexe 2033-C n'en réclame qu'un total par nature — ligne 522 pour les constructions, ligne 572 pour le total. Le détail par lot, lui, vit dans votre comptabilité : aucun texte n'impose une comptabilité séparée par bien, mais sans ce suivi vous ne saurez plus ce qui a été amorti sur chacun.

Il devient décisif à la revente d'un seul lot. Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits sur celui-là grossissent la plus-value, le gain entre achat et revente (article 150 VB III du CGI, qui épargne quelques résidences gérées).

Le résultat, lui, est unique : les charges d'un lot s'imputent sur les loyers des autres.

Le plafond de l'article 39 C, II-2 — l'amortissement ne peut pas creuser un déficit à lui seul — s'apprécie lui aussi globalement : « il n'y a pas lieu d'appliquer cette limite en considérant isolément chacun de ces biens », c'est « l'ensemble des loyers et des charges afférents aux biens loués » qu'on compare (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 100, version du 1^er mars 2017). Voir l'amortissement et la liasse fiscale.

3. Le micro-BIC se regarde sur le total, jamais logement par logement

Le micro-BIC est le régime forfaitaire : l'administration retire d'office un abattement — un pourcentage censé couvrir vos charges — et impose le reste. En meublé d'habitation, 50 %. Les seuils, toujours datés : recettes 2025 → 77 700 €, recettes 2026 → 83 600 € (article 50-0 du CGI, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). Le texte vise « les entreprises », pas les logements.

Un lot loué à partir d'octobre ne réduit pas le seuil pour autant.

Un seul régime pour tous les lots : micro sur l'un et réel sur l'autre est impossible. Même logique en indivision (CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516).

21 810 € puis 24 240 € contre 83 600 € : le micro-BIC reste ouvert (micro ou réel).

4. 23 000 € : le seuil LMP se compte sur le foyer, tous lots confondus

Devenir LMP, loueur en meublé professionnel, n'est pas un choix : c'est un basculement automatique (LMP ou LMNP). L'article 155, IV-2 du CGI pose deux conditions cumulatives :

• les recettes de location meublée du foyer fiscal — vous, votre conjoint, vos enfants à charge — dépassent 23 000 €, loyers dus et charges comprises ;
• et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions, autres bénéfices.

Les logements de votre conjoint comptent, même sous son propre SIREN. Et c'est le troisième lot en année pleine qui fait franchir, pas un loyer qui monte.

L'effet est social avant d'être fiscal. Elle quitte les 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS, prélèvement de solidarité — du loueur non professionnel (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). À la place, les cotisations de la sécurité sociale des indépendants, dues même sur un bénéfice modeste. Retenez l'ordre : les 23 000 € se franchissent bien avant les 83 600 € du micro-BIC — mais sans la seconde condition, ce franchissement reste sans effet.

5. La CFE se paie par lot, la cotisation minimum une seule fois

La CFE est « établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux » (article 1473 du CGI) : trois communes, trois cotisations — pas trois fois le même montant.

• Une déclaration 1447-C-SD par établissement créé, au plus tard le 31 décembre de l'année de création (article 1477, II du CGI). Personne ne la réclame.
• L'année de création est exonérée, par établissement (article 1478, II) : chaque lot rouvre une année sans CFE, puis sa base est réduite de moitié l'année suivante.
• La cotisation minimum n'est due qu'une fois, au lieu de l'établissement déclaré comme principal (article 1647 D, I du CGI). Les autres lots sont taxés sur leur valeur locative, le loyer théorique du fisc, souvent très bas.

Le vrai piège : la tranche se lit sur les recettes de l'entreprise entière, celles de l'année N-2 (article 1467 A).

Six tranches, actualisées chaque année (article 1647 D, I du CGI, version en vigueur au 1^er juillet 2026). C'est un plafond : la commune fixe le montant retenu à l'intérieur de la fourchette.

Claire, CFE 2028 (recettes 2026 : 21 810 €) : base minimum 250 à 1 194 €. Avec le seul studio (6 240 €), elle serait restée à 250-597 € — le plafond a doublé (la CFE en LMNP).

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 1^er septembre 2026. Code de commerce, articles L. 123-36, L. 123-38-1 (créé par la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, article 13, en vigueur le 2 juillet 2025), R. 123-220-1, R. 123-239, R. 123-240 et R. 123-247, lus au texte sur Légifrance dans leur version en vigueur au 1^er septembre 2026 (décret n° 2022-1014 du 19 juillet 2022, entré en vigueur le 1^er janvier 2023). CGI, articles 50-0 (seuils actualisés par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), 39 C, II-2, 150 VB III (loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), 155, IV-2, 156, I, 1° ter, 175, 1467 A, 1473, 1477, II, 1478, II et 1647 D (version en vigueur au 1^er juillet 2026) ; annexe II, article 310 HA. L'article 1729 B du CGI, écarté ici, ne vise que les documents remis à l'administration fiscale : il ne sanctionne pas une formalité déposée au guichet unique. Code de la sécurité sociale, article L. 136-6, f du I ; LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12. BOFiP : BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 40 (version du 19 août 2026), BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 100 (version du 1^er mars 2017), BOI-BIC-DECLA-30-20-10 § 230 (version du 19 août 2026) : dépôt au deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai, soit le mardi 5 mai 2026, puis quinze jours calendaires de plus pour toute télétransmission — EFI-RP comme EDI-TDFC —, soit le mercredi 20 mai 2026 ; ce délai supplémentaire « ne s'applique pas aux déclarations dont la date de dépôt est déterminée par rapport à la date de dépôt de la déclaration de résultats ». La fiche impots.gouv.fr (modifiée le 13 avril 2026) annonce de son côté le 4 mai 2026 : vérifiez la date sur impots.gouv.fr avant de déposer. CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516, mentionné aux tables du recueil Lebon. Formalités d'entreprise : formalites.entreprises.gouv.fr, rubrique « Les établissements et l'activité » (l'ajout d'un établissement est une formalité de modification) ; impots.gouv.fr — les locations meublées (page modifiée le 8 avril 2026), pour le service des impôts des entreprises compétent lorsque plusieurs logements sont loués ; imprimés DGFiP 2031-SD, 2033-C-SD et 1447-C-SD, millésime 2026.

Guide informatif. Les seuils et barèmes cités valent pour les millésimes indiqués : ils changent d'une année à l'autre.