Liasse fiscale LMNP : guide complet formulaires 2031 et 2033 (2026)
La liasse fiscale est le document central de votre déclaration LMNP au régime réel. Composée du formulaire 2031-SD (déclaration de résultat) et de ses annexes 2033-A à 2033-G, elle détermine votre résultat fiscal, vos amortissements déductibles et votre impôt. Ce guide explique ligne par ligne chaque formulaire, avec un exemple chiffré complet et les règles spécifiques au LMNP.
Sommaire
- Vue d'ensemble : la liasse fiscale LMNP
- Formulaire 2031-SD : la déclaration de résultat
- Formulaire 2033-A : le bilan simplifié
- Formulaire 2033-B : compte de résultat et résultat fiscal
- Formulaire 2033-C : immobilisations, amortissements, plus-values
- Formulaire 2033-D : provisions, déficits reportables, divers
- Tableau SUIV39C : suivi des amortissements différés (art. 39 C)
- Formulaires 2033-E, F, G : déposés à néant en LMNP
- Exemple chiffré complet (ligne par ligne)
- Report sur la déclaration 2042-C-PRO
- Échéances et calendrier 2026
- 10 erreurs fréquentes à éviter
- Références légales et sources officielles
1. Vue d'ensemble : la liasse fiscale LMNP
La liasse fiscale est l'ensemble des formulaires comptables et fiscaux que tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel simplifié doit déposer chaque année auprès de l'administration fiscale. Elle comprend :
| Formulaire | Désignation | Objet | Requis LMNP ? |
|---|---|---|---|
| 2031-SD | Déclaration de résultat BIC | Identification, résultat fiscal, OGA | Oui |
| 2033-A | Bilan simplifié | Actif (immobilisations) / Passif (capitaux, dettes) | Oui |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié | Produits, charges, résultat fiscal (réintégrations/déductions) | Oui |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus/moins-values | Suivi du patrimoine immobilisé et des cessions | Oui |
| 2033-D | Provisions, déficits reportables, divers | Stock de déficits, cotisations SSI, TVA | Oui (cadre I) |
| SUIV39C | Suivi art. 39 C (ARD) | Stock d'amortissements réputés différés | Oui |
| 2033-E | Valeur ajoutée (CVAE) | Calcul de la valeur ajoutée | Néant (CA < 254 000 euros) |
| 2033-F | Composition du capital social | Associés et parts | Néant (EI) |
| 2033-G | Filiales et participations | Sociétés détenues a +10 % | Néant (EI) |
Flux de déclaration LMNP
Le processus se déroule en 3 étapes :
- Liasse fiscale (2031 + 2033) : télédéclarée au SIE via EDI-TDFC avant le 20 mai 2026
- 2042-C-PRO : report du résultat sur la déclaration de revenus personnelle (25 mai au 8 juin selon département)
- 2042 : déclaration de revenus classique intégrant le résultat BIC
2. Formulaire 2031-SD : la déclaration de résultat
Le formulaire 2031-SD (cerfa n°11085*28, édition 2026) est la page de garde de votre liasse fiscale. Il synthétise votre résultat BIC et contient les informations d'identification de votre activité LMNP.
Cadre A : Identification de l'entreprise
Ce cadre est pré-rempli par l'administration si vous télédéclarez. Il contient :
- Désignation de l'entreprise : votre nom et prénom (en tant qu'exploitant individuel)
- SIRET : le numéro à 14 chiffres de votre activité LMNP (obtenu lors de l'immatriculation sur le guichet unique INPI)
- Activité exercée : "Location de logements meublés" (code APE 6820A ou 6820B)
- Adresse du domicile : votre adresse personnelle (pas celle du bien loué)
- Exercice : du 01/01/N au 31/12/N (en général l'année civile)
Cadre B : Renseignements divers
- Comptabilité super-simplifiée ? (case AA) : Oui en général pour les LMNP RSI
- Comptabilité informatisée ? (case AH) : Oui si vous utilisez un logiciel (lmnp.ai, etc.)
- Nom du logiciel (case AJ) : le nom de votre outil comptable
- TVA ? (case AD) : Non pour la plupart des LMNP (exonérés de TVA sauf para-hotelier)
- Coordonnées du comptable (cadre DC) : si vous avez un expert-comptable
- OGA/CGA (cadres KV, EA) : si vous êtes adhérent d'un organisme de gestion agréé
Cadre C : Récapitulation des éléments d'imposition
C'est le coeur du 2031 : il récapitule votre résultat fiscal issu du 2033-B.
| Ligne | Description | En LMNP |
|---|---|---|
| 1 | Résultat fiscal : bénéfice (CA) / déficit (CB) | Reporte depuis 2033-B ligne 370/372 |
| 2 | Revenus de valeurs et capitaux mobiliers | Généralement 0 |
| 3 | Bénéfice imposable (CL) / déficit déductible (CM) | = ligne 1 en LMNP |
| 4 | Plus-values à long terme (12,8 %) | En cas de cession d'un bien |
| 5 | Plus-values exonérées | Si applicable (art. 151 septies, etc.) |
Annexe 2031-Bis : BIC non professionnels
L'annexe 2031-Bis est spécifique aux LMNP. Elle ventile le résultat entre activités professionnelles et non professionnelles, ainsi qu'entre LMNP soumis ou non aux cotisations sociales (depuis la LFSS 2024).
| Case | Description | Utilisation LMNP |
|---|---|---|
| AD/AL | Bénéfice/déficit LMNP (non soumis aux cotisations sociales) | Cas général : location longue durée, recettes < 23 000 euros |
| AE/AF | Bénéfice/déficit LMNP soumis aux cotisations sociales | Meublés de tourisme/Airbnb si recettes > 23 000 euros (LFSS 2024) |
| SC/TC | Résultat avant imputation déficits antérieurs | Permet le suivi des déficits |
3. Formulaire 2033-A : le bilan simplifié
Le 2033-A est une photographie du patrimoine de votre activité LMNP à la date de clôture de l'exercice. Il se compose de deux parties : l'actif (ce que vous possédez) et le passif (comment c'est financé).
Actif : ce que votre activité LMNP possède
| Poste | Brut | Amort./Prov. | Net | Explication LMNP |
|---|---|---|---|---|
| Autres immob. incorporelles | AB | BB | CB | Frais de notaire si immobilisés |
| Immob. corporelles | AC | BC | CC | Bien immobilier + mobilier + travaux |
| Total I (actif immobilisé) | AE | BE | CE | = incorporelles + corporelles |
| Total général actif | AR | BR | CR | = total I (pas de créances/stocks en général) |
En LMNP, l'actif est généralement composé uniquement d'immobilisations corporelles : la valeur d'acquisition du bien immobilier décomposée par composants (gros œuvre, toiture, façades, etc.), le mobilier, et éventuellement les travaux d'amélioration immobilisés.
Passif : comment c'est financé
| Poste | Case | Explication LMNP |
|---|---|---|
| Capital individuel | FA | = Total actif net - résultat - emprunts (calculé automatiquement) |
| Résultat de l'exercice | FG | = ligne 310 du 2033-B (bénéfice ou déficit comptable) |
| Total I (capitaux propres) | FJ | = FA + FG |
| Emprunts et dettes | FL | Capital restant dû de votre prêt immobilier |
| Total III (dettes) | FR | = emprunts |
| Total général passif | FS | = FJ + FR. Doit être égal au total actif (CR) |
4. Formulaire 2033-B : compte de résultat et résultat fiscal
Le 2033-B est le formulaire le plus important de la liasse LMNP. Il se décompose en deux parties : le compte de résultat comptable (ce que vous avez gagné/dépensé) et le passage au résultat fiscal (les ajustements pour calculer votre impôt).
Partie I : Compte de résultat comptable
Produits (ce que vous avez gagné)
| Ligne | Case | Description | En LMNP |
|---|---|---|---|
| 218 | BC | Production vendue de services | Vos loyers encaissés (total annuel, charges comprises) |
| 230 | BG | Autres produits | Indemnités d'assurance, remboursements reçus |
| 232 | BH | Total des produits d'exploitation | = 218 + 230 |
Charges (ce que vous avez dépensé)
| Ligne | Case | Description | En LMNP |
|---|---|---|---|
| 242 | BN | Autres charges externes | Copropriété, assurance PNO, comptable, entretien, etc. |
| 243 | AP | CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) | Cotisation minimum de votre commune |
| 244 | BP | Impôts, taxes et versements assimilés | Taxe foncière, TEOM, taxe de séjour |
| 250 | BQ | Rémunérations du personnel | Généralement 0 (sauf conciergerie salariée) |
| 252 | BR | Charges sociales | Cotisations SSI si applicable (LFSS 2024) |
| 254 | BS | Dotations aux amortissements | Total des amortissements calculés (immobilier + mobilier + travaux) |
| 264 | BV | Total des charges d'exploitation | = 242 + 243 + 244 + 250 + 252 + 254 + ... |
Résultat comptable
| Ligne | Case | Description | Formule |
|---|---|---|---|
| 270 | BW | Résultat d'exploitation | = 232 (produits) - 264 (charges exploitation) |
| 290 | BY | Produits exceptionnels | Indemnités, subventions |
| 294 | BZ | Charges financières | Intérêts d'emprunt + assurance prêt |
| 300 | CA | Charges exceptionnelles | Pénalités, pertes diverses |
| 310 | CC | Bénéfice ou perte | = 270 + 290 - 294 - 300 |
| 312 | CD | Report du bénéfice (si > 0) | Montant positif de la ligne 310 |
| 314 | ED | Report du déficit (si < 0) | Montant négatif de la ligne 310 |
Partie II : Passage au résultat fiscal
Cette partie est la plus technique du 2033-B. Elle transforme le résultat comptable (ligne 310) en résultat fiscal (ligne 370/372) en ajoutant les réintégrations (charges comptabilisées mais non déductibles fiscalement) et en retirant les déductions.
Réintégrations (charges non déductibles à rajouter)
| Ligne | Case | Description | En LMNP |
|---|---|---|---|
| 316 | CE | Rémunérations non déductibles | 0 (pas de rémunération de l'exploitant en EI) |
| 318 | CF | Amortissements excédentaires (art. 39 C) et autres amort. non déductibles | L'excès d'amortissement = amort. calculé - amort. déductible. C'est le montant des ARD générés |
| 322 | — | Provisions non déductibles | 0 en général |
| 324 | — | Impôts non déductibles | 0 en général (les impôts LMNP sont déductibles) |
| 330 | CJ | Divers à réintégrer | Amendes, pénalités, CSG non déductible |
Déductions (produits imposables à retrancher)
| Ligne | Case | Description | En LMNP |
|---|---|---|---|
| 350 | EL | Divers à déduire | ARD antérieurs imputés sur le résultat positif |
Résultat fiscal
| Ligne | Case | Description | Formule |
|---|---|---|---|
| 352 | CM | Bénéfice fiscal avant déficits | = 310 + 318 + 330 - 350 (si positif) |
| 354 | EM | Déficit fiscal avant déficits | = 310 + 318 + 330 - 350 (si négatif) |
| 360 | — | Déficits antérieurs imputés | Stock de déficits des 10 années précédentes |
| 370 | CR | Bénéfice fiscal | = 352 - 360 (si positif) |
| 372 | ER | Déficit fiscal | = 354 (si négatif, reportable 10 ans) |
C'est la ligne 370/372 qui détermine votre impôt. Si 370 > 0, vous payez l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux. Si 372 > 0 (déficit), aucun impôt cette année et le déficit est reportable.
5. Formulaire 2033-C : immobilisations, amortissements, plus-values
Le 2033-C suit l'évolution de votre patrimoine immobilisé : acquisitions, cessions, et amortissements. Il se compose de trois tableaux.
Tableau I : Immobilisations (valeur brute)
Ce tableau suit les mouvements d'immobilisations sur l'exercice :
| Poste | Début exercice | Augmentations | Diminutions | Fin exercice |
|---|---|---|---|---|
| Autres immob. incorporelles | 410 | 412 | 414 | 416 |
| Terrains | 420 | 422 | 424 | 426 |
| Constructions | 430 | 432 | 434 | 436 |
| Autres immob. corporelles | 470 | 472 | 474 | 476 |
| Total | 490 | 492 | 494 | 496 |
En LMNP, la ligne 430 (Constructions) contient la valeur d'acquisition du bien immobilier décomposée par composants. La ligne 470 (Autres immobilisations corporelles) contient le mobilier. Les "augmentations" correspondent aux nouvelles acquisitions de l'exercice.
Tableau II : Amortissements
Même structure que le tableau I, mais pour les amortissements cumulés :
| Poste | Début exercice | Dotations | Reprises | Fin exercice |
|---|---|---|---|---|
| Constructions | 520 | 522 | 524 | 526 |
| Autres immob. corporelles | 560 | 562 | 564 | 566 |
| Total | 570 | 572 | 574 | 576 |
La colonne Dotations (522 + 562) représente les amortissements de l'exercice. Le total (572) doit correspondre à la ligne 254 du 2033-B. C'est un contrôle de cohérence entre les deux formulaires.
Tableau III : Plus-values et moins-values
Ce tableau ne concerne que les LMNP qui ont cédé un bien au cours de l'exercice. Il détaille pour chaque cession : la valeur d'actif, les amortissements cumulés, la valeur résiduelle, le prix de cession, et la plus ou moins-value résultante.
6. Formulaire 2033-D : provisions, déficits reportables, divers
Le 2033-D contient plusieurs cadres dont deux sont importants en LMNP.
Cadre I : Déficits reportables (lignes 982 à 870)
Ce tableau suit les déficits BIC des exercices antérieurs (reportables sur 10 ans) :
| Ligne | Description |
|---|---|
| 982 | Déficits restant à reporter au titre de l'exercice précédent (stock début) |
| 983 | Déficits imputés sur les bénéfices de l'exercice |
| 984 | Déficits reportables à la clôture (= 982 - 983) |
| 860 | Déficit de l'exercice (si applicable) |
| 870 | Total des déficits restant à reporter (= 984 + 860) |
Cadre IV (nouveau) : Travailleurs indépendants
Depuis la LFSS 2024, un nouveau cadre a été ajouté pour les travailleurs indépendants (dont les LMNP soumis aux cotisations sociales). Il déclare :
- Cotisations personnelles obligatoires (ligne AQ) : montant des cotisations SSI versées
- N du centre de gestion agréé (ligne AR)
- TVA collectée/déductible (lignes AS/AT) : si assujetti à la TVA
7. Tableau SUIV39C : suivi des amortissements différés (article 39 C)
Le SUIV39C est un tableau annexe à la liasse qui suit le stock d'amortissements réputés différés (ARD). C'est un document méconnu mais essentiel en LMNP : il constitue votre réserve fiscale reportable sans limite de durée.
Structure du SUIV39C
| Ligne | Description | Explication |
|---|---|---|
| A | ARD restant à déduire au début de l'exercice | Stock accumulé des exercices précédents |
| B | ARD de l'exercice (art. 39 C, II-2) | = Amortissement calculé - Amortissement déductible |
| C | Total (A + B) | Stock total disponible |
| D | Limite art. 39 C | = Loyers - Charges hors amortissements (plafond déductible) |
| E | ARD imputés sur l'exercice | Montant d'ARD antérieurs déduits cette année |
| F | ARD restant à déduire à la clôture | = C - E (stock reportable sans limite) |
Le mécanisme est le suivant :
- Chaque année, l'amortissement calculé est comparé au plafond de l'article 39 C (loyers - charges hors amortissements)
- L'excès (amortissement calculé - plafond) devient un ARD qui s'ajoute au stock
- Si une année le plafond est supérieur à l'amortissement, l'excédent peut absorber des ARD antérieurs
- Le stock d'ARD est reportable sans aucune limite de durée (contrairement au déficit BIC, limité à 10 ans)
8. Formulaires 2033-E, F, G : déposés à néant en LMNP
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Trois formulaires de la liasse sont déposés à néant (cochage de la case "Néant") pour la quasi-totalité des LMNP :
- 2033-E (Valeur ajoutée) : sert àu calcul de la CVAE. Non requis si votre CA est inférieur à 254 000 euros HT (ce qui est le cas de 99 % des LMNP). La case "Néant" se coche si vous remplissez le cadre "mono-établissement" du 2033-E.
- 2033-F (Composition du capital social) : réservé aux personnes morales (sociétés). En tant qu'entrepreneur individuel (ce qu'est un LMNP), vous n'avez pas de capital social. Déposé à néant.
- 2033-G (Filiales et participations) : réservé aux sociétés détenant des filiales à plus de 10 %. N'a pas à être servi par les entreprises individuelles (article 38, annexe III du CGI). Déposé à néant.
9. Exemple chiffré complet (ligne par ligne)
Voici un exemple réaliste d'un T2 en location meublée longue durée. Les montants sont inspirés de la liasse-type générée par lmnp.ai :
Étape 1 : 2033-B (Compte de résultat)
| Ligne | Libellé | Montant |
|---|---|---|
| 218 | Production vendue de services (loyers) | 16 874 |
| 232 | Total produits | 16 874 |
| 242 | Charges externes | 5 203 |
| 244 | Impôts et taxes | 934 |
| 254 | Dotations aux amortissements | 12 022 |
| 264 | Total charges exploitation | 18 159 |
| 270 | Résultat exploitation | -1 285 |
| 294 | Charges financières | 1 023 |
| 310 | Résultat comptable | -2 308 |
| 314 | Report du déficit | 2 308 |
Le résultat comptable est un déficit de 2 308 euros. Mais attention : ce déficit est entièrement dû aux amortissements. En effet :
Étape 2 : 2033-B (Résultat fiscal)
| Ligne | Libellé | Montant | Explication |
|---|---|---|---|
| 310 | Résultat comptable (déficit) | -2 308 | Du 2033-B partie I |
| 318 | Réintégration amort. excédentaires | +2 308 | ARD généré = amort. calculé - amort. déductible |
| 330 | Divers à réintégrer | 0 | — |
| 350 | Divers à déduire | 0 | Pas d'ARD imputé cette année (résultat = 0) |
| 352 | Résultat fiscal avant déficits | 0 | -2 308 + 2 308 = 0 |
| 360 | Déficits antérieurs imputés | 0 | Rien à imputer |
| 370 | Résultat fiscal final | 0 | Zero impôt |
Étape 3 : SUIV39C
| Ligne | Description | Montant |
|---|---|---|
| A | ARD restant à déduire au début de l'exercice | 4 285 |
| B | ARD de l'exercice | 2 308 |
| C | Total (A + B) | 6 593 |
| D | Limite art. 39 C (résultat avant amort.) | 9 714 |
| E | ARD imputés sur l'exercice | 0 |
| F | ARD restant à déduire à la clôture | 6 593 |
Pourquoi les ARD antérieurs (4 285 euros) ne sont-ils pas imputés cette année alors que le résultat est de 9 714 euros ? Parce que l'amortissement de l'exercice (12 022 euros) dépasse déjà le plafond. Il n'y a aucune capacité résiduelle pour absorber les ARD antérieurs. Ceux-ci restent en stock (reportable sans limite).
Étape 4 : Report sur 2031 et 2042-C-PRO
| Formulaire | Case | Montant | Description |
|---|---|---|---|
| 2031 cadre C | CA (bénéfice) | 0 | Résultat fiscal = 0 |
| 2031-Bis | AD (bénéfice LMNP) | 0 | BIC non professionnel |
| 2042-C-PRO | 5NA (ou 5NK) | 0 | Bénéfice LMNP (avec ou sans OGA) |
10. Report sur la déclaration 2042-C-PRO
Une fois la liasse déposée, le résultat doit être reporté manuellement sur votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042-C-PRO) :
Cas bénéfice (résultat positif)
| Case | Description |
|---|---|
| 5NA | Bénéfice LMNP avec adhésion OGA/CGA |
| 5NK | Bénéfice LMNP sans OGA (plus de majoration depuis revenus 2023) |
Cas déficit (résultat négatif)
| Case | Description |
|---|---|
| 5NY | Déficit LMNP avec adhésion OGA/CGA |
| 5NZ | Déficit LMNP sans OGA |
Déficits antérieurs non imputés
Les déficits des 10 années précédentes se reportent dans les cases 5GA à 5GJ de la 2042-C-PRO (une case par année). Utilisez toujours la méthode FIFO (premier entré, premier sorti) pour imputer les déficits les plus anciens en priorité.
11. Échéances et calendrier 2026
| Échéance | Date limite 2026 | Formulaire | Mode |
|---|---|---|---|
| Liasse fiscale (2031 + 2033) | 20 mai 2026 | 2031-SD + annexes 2033 | EDI-TDFC (télédéclaration obligatoire) |
| 2042-C-PRO (dept. 01-19) | 25 mai 2026 | 2042-C-PRO | En ligne sur impots.gouv.fr |
| 2042-C-PRO (dept. 20-54) | 1er juin 2026 | 2042-C-PRO | En ligne sur impots.gouv.fr |
| 2042-C-PRO (dept. 55-976) | 8 juin 2026 | 2042-C-PRO | En ligne sur impots.gouv.fr |
| CFE (acompte) | 15 juin 2026 | 1329-AC-SD | En ligne (EFI) |
| CFE (solde) | 15 décembre 2026 | 1329-DEF-SD | En ligne (EFI) |
12. 10 erreurs fréquentes à éviter
- Mettre l'amortissement déductible sur la ligne 254 au lieu du total calculé. La ligne 254 doit contenir l'amortissement comptable total. L'excès est réintégré sur la ligne 318. Si vous ne mettez que l'amortissement déductible, la ligne 318 sera à 0 et le SUIV39C ne se construira pas correctement.
- Oublier de remplir le SUIV39C. Ce tableau est essentiel pour le suivi des ARD. Sans lui, vous perdez la trace de votre réserve fiscale reportable sans limite.
- Confondre déficit BIC et ARD. Le déficit BIC (ligne 372) est reportable 10 ans. Les ARD (ligne 318 / SUIV39C) sont reportables sans limite. Les deux ont des mécanismes de suivi distincts.
- Ne pas reporter le résultat sur la 2042-C-PRO. La liasse seule ne suffit pas. Le résultat doit être reporté manuellement sur votre déclaration de revenus personnelle.
- Déposer la liasse en retard. Le dépôt après le 20 mai 2026 entraîne une majoration de 10 % (article 1728 CGI), voire 40 % après mise en demeure.
- Confondre majoration OGA historique et situation actuelle. La majoration pour non-adhésion OGA a été supprimée depuis les revenus 2023. L'adhésion reste utile pour l'accompagnement préventif mais n'a plus d'impact fiscal direct.
- Erreur de bilan (actif différent du passif). Le total actif net (CR du 2033-A) doit être strictement égal au total passif (FS). Vérifiez toujours cet équilibre.
- Ne pas distinguer LMNP avec/sans cotisations sociales. Depuis la LFSS 2024, les meublés de tourisme dépassant 23 000 euros doivent utiliser les cases AE/AF du 2031-Bis (pas AD/AL).
- Oublier de déduire les déficits antérieurs. Si vous avez des déficits des années précédentes, ils doivent être imputés sur le résultat positif (ligne 360 du 2033-B). Utilisez la méthode FIFO (les plus anciens d'abord).
- Mauvaise cohérence 2033-B / 2033-C. Le total des dotations aux amortissements (ligne 572 du 2033-C) doit correspondre exactement à la ligne 254 du 2033-B. C'est un contrôle que l'administration vérifié systématiquement.
13. Références légales et sources officielles
- Article 39 C du CGI : plafonnément des amortissements en location meublée (paragraphe II-2)
- Article 156-I-1 ter du CGI : report du déficit BIC non professionnel (10 ans, BIC meublé uniquement)
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : calcul de l'amortissement déductible (formule art. 39 C)
- BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20 : obligations déclaratives BIC (liasse fiscale)
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : distinction LMP / LMNP
- Notice 2033-NOT-SD (2026) : instructions officielles pour remplir les formulaires 2033-A à 2033-G
- Loi de finances 2025, article 84 : réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP (cessions à partir du 15/02/2025)
- LFSS 2024 : cotisations sociales pour meublés de tourisme > 23 000 euros (rubrique IV du 2033-D)
- Loi Le Meur 2024 (n° 2024-1039) : seuil micro-BIC tourisme non classé 15 000 euros / abattement 30 %
- Article 1649 quater B quater du CGI : obligation de télédéclaration EDI-TDFC
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