Mis à jour le 16 octobre 2026 — règles en vigueur pour l’exercice 2026. Sources en fin d’article.

Clôture de l’exercice 2026 : ce que le loueur en meublé fait avant le 31 décembre

Pour la plupart des loueurs au régime réel, l’exercice 2026 se ferme le 31 décembre. Deux échéances tombent avant : le solde de la CFE le 15 décembre et, si vous avez commencé à louer en 2026, la déclaration initiale 1447-C-SD au plus tard le 31 décembre. Le reste est un tri : ce qui appartient à 2026, ce qui appartient à 2027, et les pièces qui serviront à la liasse de mai.

Cette année, le projet de loi de finances pour 2027 ajoute un chiffre à relever : votre stock d’amortissements en attente. Le texte n’est pas voté ; son détail est dans notre guide LMNP 2027 et le plafond d’amortissement.

Au micro-BIC, pas de bilan ni d’écritures de clôture : seules les sections 1 et 6 vous concernent. Les autres échéances de l’année sont dans le calendrier fiscal LMNP.

1. Les deux dates à ne pas manquer : 15 et 31 décembre

Mardi 15 décembre 2026 : le solde de la CFE

La cotisation foncière des entreprises est due par tout loueur en meublé, au micro-BIC comme au réel. L’avis 2026 est mis en ligne début novembre (le 2 novembre, date prévisionnelle), uniquement dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr : aucun courrier ne prévient. Le solde se paie au plus tard le 15 décembre ; un retard coûte une majoration de 5 % (articles 1731 et 1731 B du CGI), plus un intérêt de retard (article 1727).

• Pas d’espace professionnel ? Créez-le dès maintenant avec votre SIREN : le code d’activation arrive par courrier (créer son espace professionnel).
• Loyers faibles ? À 5 000 € de recettes ou moins sur la période de référence, en pratique l’avant-dernière année, la cotisation minimum n’est pas due (article 1647 D, I, 1, troisième alinéa du CGI).
• Au réel, la CFE payée est une charge déductible de l’exercice. Montants et exonérations : notre guide de la CFE en LMNP.

Jeudi 31 décembre 2026 : la 1447-C-SD si vous avez démarré en 2026

La CFE n’est pas due pour l’année de la création (article 1478, II du CGI), mais la déclaration initiale 1447-C-SD l’est, au plus tard le 31 décembre de cette année-là (article 1477, II, a). Elle ne vous parvient pas toujours : téléchargez-la et adressez-la au service des impôts des entreprises dont dépend le logement. Sans elle, les exonérations facultatives votées par votre commune ne s’appliquent pas. Cadre par cadre : remplir la 1447-C-SD.

2. Chaque loyer, chaque facture dans le bon exercice

Au régime réel, la comptabilité suit l’engagement : un loyer compte dans l’exercice où il est acquis, une dépense dans celui où elle est engagée, quelle que soit la date du paiement (la comptabilité d’engagement). Les cas qui reviennent à chaque fin d’année :

Deux postes demandent un document précis. Les intérêts d’emprunt et l’assurance de l’année se lisent sur l’échéancier de votre banque, pas sur le relevé de compte, où capital et intérêts sont mêlés (les intérêts d’emprunt en LMNP). Les charges de copropriété appelées par trimestre sont des provisions : la part récupérable sur le locataire n’est pas déductible, et la régularisation ajuste le montant réel (la régularisation des charges).

3. Acheter en décembre pour payer moins d’impôt : ce que ça change vraiment

Le conseil revient chaque automne. Au réel, il porte moins qu’on ne le croit.

• Le mobilier s’amortit au prorata des jours, à partir de sa mise en service. Un canapé de 1 200 € amorti sur dix ans et livré le 20 décembre donne environ 4 € de déduction sur 2026 : 120 € par an, au prorata d’une douzaine de jours.
• Le seuil de 500 € HT, sous lequel un meuble peut passer en charge en une fois, vise le renouvellement courant ; l’équipement initial n’en profite que si son coût total ne dépasse pas 500 € (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30). Cette tolérance est écrite pour le mobilier de bureau et de magasin : son application au mobilier d’un meublé n’est pas expressément prévue (l’amortissement du mobilier).
• Les travaux d’entretien et de réparation sont des charges de l’exercice où ils sont réalisés ; ceux qui améliorent ou agrandissent le logement s’amortissent (travaux en LMNP).
• L’amortissement ne crée pas de déficit (article 39 C du CGI). Si votre résultat 2026 est déjà ramené à zéro, une dotation de plus rejoint le stock en attente, celui que le PLF 2027 propose de limiter (section 5).

La règle utile : achetez ce dont le logement a besoin, quand il en a besoin, et gardez la facture.

4. Les pièces à réunir avant janvier

Réunies en décembre, elles vous évitent une chasse aux documents en avril, quand la liasse presse.

Combien de temps les garder : les justificatifs à conserver. Le détail des charges admises : les charges déductibles en LMNP.

5. PLF 2027 : chiffrer votre stock d’amortissements en attente

Si le projet de loi de finances pour 2027 passait en l’état, l’amortissement de vos murs serait plafonné et l’amortissement non déduit à partir de 2027 serait perdu. Le stock constitué jusqu’au 31 décembre 2026 aurait dix ans pour s’imputer, dans la limite de la moitié du résultat.

Rien n’est voté. En commission, les députés ont exclu du plafond les locations meublées sous bail d’habitation ou bail mobilité, puis rejeté l’ensemble de la partie recettes. La séance examine le texte du gouvernement : ces amendements doivent y être redéposés et votés pour revenir. Suivi daté : où en est le texte.

Deux chiffres suffisent pour être prêt, quelle que soit l’issue :

1. Le stock en attente au 31 décembre 2026 : l’amortissement bloqué les années passées par la limite des loyers nets, réintégré ligne 318 du 2033-B et suivi sur l’état des amortissements (l’amortissement reporté).
2. La base amortissable de vos murs, hors terrain et hors mobilier, logement par logement puis pour le foyer.

Les six vérifications complètes : avant la clôture 2026. Ne vendez pas et ne changez pas de régime sur la foi d’un projet. Sur lmnp.ai, le plan d’amortissement par composants et l’état de suivi du stock figurent déjà dans votre dossier.

6. Micro-BIC ou réel pour 2027 : quand trancher

L’option pour le réel vaut un an et se reconduit tacitement. Pour vos revenus 2027, adressez-la à votre service des impôts des entreprises au plus tard à la date limite de votre déclaration de revenus 2042 déposée en 2027, fin mai ou début juin selon votre département (article 50-0, 4 du CGI ; changer de régime fiscal). Le BOFiP parlant de « déclaration des résultats », envoyez-la par prudence avant début mai.

Rien ne presse donc avant le 31 décembre, et mieux vaut arbitrer avec la loi de finances votée. Le plafond du PLF 2027 ne touche pas le micro-BIC ; au réel, les intérêts et les autres charges resteraient déductibles. Chiffrez votre cas : simulateur micro-BIC ou réel.

7. Après le 31 décembre : la suite jusqu’en juin

• Janvier à mars 2027 : passer les dernières écritures, calculer les dotations, rapprocher la banque, produire le fichier des écritures comptables.
• Mardi 4 mai 2027 : date limite de la liasse 2031-2033, deuxième jour ouvré après le 1er mai, annoncée par impots.gouv ; mercredi 19 mai en télétransmission, grâce au délai permanent de quinze jours calendaires.
• Fin mai à début juin 2027 : déclaration de revenus et report du résultat sur la 2042-C-PRO, selon votre département. Les dates sont publiées à l’ouverture de la campagne, début avril.

Toutes les échéances, mois par mois : le calendrier fiscal LMNP 2026-2027.

Pour aller plus loin

Mise à jour : 16 octobre 2026. Sources : code général des impôts, articles 39 C, 50-0, 4, 1477, II, a, 1478, II, 1647 D, I, 1, 1727, 1731 et 1731 B ; BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30 (biens de faible valeur) ; BOI-BIC-AMT-20-10, § 240 (prorata temporis) ; BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 60 (délai de télétransmission) ; projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 ; amendement n° I-CF1588, adopté en commission des finances le 8 octobre 2026.

Guide informatif. Les dates de la déclaration de revenus 2027 seront publiées par l’administration début avril 2027.