Mis à jour le 25 août 2026 — sources en fin d’article.
Contrôle fiscal LMNP : ce qui arrive, dans quel ordre, et quoi faire du premier courrier
Un contrôle fiscal en location meublée commence presque toujours par un courrier, pas par une visite. Depuis son bureau, l’administration demande de justifier un point précis : une charge, le mobilier, ou l’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser. Trois gestes. Notez la date de réception : tous les délais en partent. Relevez les années visées : elle ne remonte normalement que de trois ans. Répondez avant l’échéance — passé trente jours sans réponse, la rectification est réputée acceptée, et c’est à vous, ensuite, de prouver qu’elle est exagérée (art. R. 194-1 du LPF).
Une demande de justificatifs n’est pas un redressement : celui-ci commence à la proposition de rectification, le courrier qui chiffre l’impôt réclamé et dit pourquoi. Les règles vérifiées ici sont réunies dans notre guide de la fiscalité LMNP.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque délai et chaque sanction cités ici sont relevés sur le texte en vigueur, sur Légifrance.
1. Trois procédures, une seule fait venir quelqu’un chez vous
| Ce que vous recevez | Procédure | Ce qu’on demande | Durée |
|---|---|---|---|
| Demande de renseignements ou de justifications | Contrôle sur pièces (art. L. 10 du livre des procédures fiscales, le LPF) | des justificatifs écrits | aucune durée |
| Avis d’examen de comptabilité | Examen de comptabilité (art. L. 13 G) | le fichier des écritures comptables (FEC) sous 15 jours (art. L. 47 AA, 1) | rectification dans les 6 mois de la réception du FEC (art. L. 47 AA, 3) |
| Avis de vérification | Vérification de comptabilité (art. L. 13) | vos comptes sur place, et le FEC dès le début si la comptabilité est informatisée (art. L. 47 A, I) | 3 mois (art. L. 52 ; seuil du 2° de l’art. L. 162-4 du CIBS, 286 000 € de recettes 2026) |
Le contrôle sur pièces n’est précédé d’aucun avis, et si vos pièces répondent, la procédure s’arrête là. Dans les deux autres cas, l’avis indique les années vérifiées et mentionne, sous peine de nullité, que vous pouvez vous faire assister par un conseil (art. L. 47, al. 2).
Le FEC, l’export informatique de vos comptes, n’est dû qu’au régime réel — charges et amortissement déduits pour de vrai, au lieu de l’abattement du micro-BIC — et si la comptabilité est informatisée.
2. Trois ans en principe, dix en cas d’activité occulte
Le droit de reprise — le nombre d’années que l’administration peut rouvrir — court jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle de l’imposition (art. L. 169, al. 1 du LPF). Les revenus 2023 restent donc ouverts jusqu’au 31 décembre 2026 : en août 2026, l’administration peut rouvrir 2023, 2024 et 2025, et rien avant.
Dix ans dans un seul cas : l’activité occulte (al. 2). Deux conditions : aucune déclaration déposée dans le délai légal, et une activité restée inconnue du guichet unique, le site où l’on obtient son SIRET (art. L. 123-33, al. 2 du code de commerce).
Les deux se cumulent : il en manque une, les dix ans tombent. Déclarer ses loyers meublés en revenus fonciers — la case de la location vide, sans amortissement — sur une déclaration remise à temps est une erreur de catégorie, reprise sur trois ans, pas une activité occulte.
Ne jetez rien trop tôt : six ans pour les pièces justificatives — factures, baux (art. L. 102 B du LPF) —, dix ans pour les livres comptables (art. L. 123-22 du code de commerce).
3. Les trois points qu’un vérificateur regarde en LMNP
Le logement est-il réellement meublé ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énumère onze équipements, à son article 2 : literie avec couette, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien. La preuve tient dans une pièce : l’inventaire, la liste du mobilier signée par le locataire et annexée au bail. Sans meublé démontré, le logement retombe en location vide et l’amortissement disparaît — voir fausse location meublée.
Le plan d’amortissement tient-il debout ?
Deux erreurs reviennent. Amortir la part du prix correspondant au terrain : un terrain ne s’use pas, donc ne s’amortit pas. Et amortir le logement en un bloc, alors qu’il faut un plan séparé par élément — toiture, chauffage, agencements — dès que celui-ci a une durée d’utilisation différente de celle du bâtiment et devra être remplacé avant lui (art. 15 bis de l’annexe II au code général des impôts). Voir l’amortissement LMNP.
Les charges sont-elles celles de l’activité ?
Une dépense ne se déduit que si elle sert l’exploitation (art. 39, 1 du CGI). Le canapé de votre salon est réintégré, remis dans le bénéfice imposable : 1 500 € déduits à tort, c’est 729 € de droits, plus 292 € si l’administration démontre que vous le saviez (majoration de 40 %). Voir charges déductibles LMNP.
4. Ce que ça coûte : intérêt, majoration, amende FEC
Trois étages se cumulent : les droits, l’impôt lui-même ; l’intérêt de retard, qui paie le temps écoulé ; la majoration, qui sanctionne le comportement.
| Poste | Taux ou montant | Texte |
|---|---|---|
| Intérêt de retard, toujours dû | 0,20 % par mois, soit 2,40 % par an | art. 1727, III du CGI |
| Erreur ou omission dans une déclaration déposée à temps | 10 % des droits supplémentaires | art. 1758 A du CGI |
| Déclaration déposée en retard, sans mise en demeure | 10 % | art. 1728, 1, a |
| Après mise en demeure | 40 % | art. 1728, 1, b |
| Activité occulte | 80 % | art. 1728, 1, c |
| Manquement délibéré / manœuvres frauduleuses | 40 % / 80 % | art. 1729, a et c |
| FEC absent ou non conforme (vérification) | 5 000 €, ou 10 % des droits mis à votre charge si supérieur | art. 1729 D, I |
| FEC non transmis sous 15 jours (examen) | 5 000 € | art. 1729 D, II |
Suite de l’exemple. Sur 1 458 € de droits : deux ans d’intérêt à 0,20 %/mois font 4,8 %, soit 70 € ; la majoration de 10 % pour insuffisance de déclaration (art. 1758 A du CGI) ajoute 146 €. Total 1 674 €. Sans FEC, ajouter 5 000 € — une fois, pas trois.
5. Répondre : trente jours, prorogeables de trente
- Répondez dans les trente jours de la proposition de rectification, pièces à l’appui (art. L. 57 du LPF). Le délai part de la réception. Trente jours de plus s’obtiennent sur demande, à condition qu’elle arrive avant l’expiration du premier.
- Régularisez si l’erreur est réelle. L’art. L. 62 du LPF ramène l’intérêt à 70 % du taux normal, soit 0,14 % par mois. Condition : vos déclarations doivent avoir été déposées à temps. Qui n’a jamais rien déposé ne peut pas s’en servir. Rectifier dans les trente jours de la demande fait aussi tomber la majoration de 10 % (art. 1758 A, II du CGI).
- Si le désaccord persiste, trois recours dans l’ordre : le réexamen par le supérieur du vérificateur, la commission des impôts directs, qui donne un avis sur les questions de fait (art. L. 59), puis le tribunal administratif. Contrairement à ce qu’on lit souvent, cet avis ne déplace pas la charge de la preuve : devant le juge, elle pèse sur l’administration quel que soit l’avis rendu (art. L. 192), sauf comptabilité entachée de graves irrégularités.
6. Pour aller plus loin
Mise à jour : 25 août 2026. Sources : Légifrance — LPF art. L. 10, L. 13, L. 13 G, L. 47, L. 47 A, L. 47 AA, L. 52, L. 57, L. 59, L. 62, L. 102 B, L. 169, L. 192 et R. 194-1 ; CGI art. 39, 1727, 1728, 1729, 1729 D, 1758 A et art. 15 bis de l’annexe II ; code de commerce art. L. 123-22 et L. 123-33 ; CIBS art. L. 162-4 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; BOFiP BOI-CF-IOR-60-40-10 et BOI-CF-INF-10-10-20 ; service-public.gouv.fr F34769.
Guide informatif : il ne remplace pas l’analyse de votre dossier par un professionnel.
Une comptabilité qui répond toute seule au vérificateur
lmnp.ai tient votre comptabilité, produit un FEC conforme, le plan d’amortissement par composants et la liasse 2031-SD télétransmise. À partir de 179 € par an.