Mis à jour le 27 août 2026 — vérifié sur le BOFiP, service-public.gouv.fr et l’INPI.

Cessation d’activité LMNP : les trois délais et le calcul de sortie

Arrêter une location meublée — sortir du statut LMNP, loueur en meublé non professionnel —, ce sont trois délais et un calcul. Trente jours pour vous radier, faire supprimer votre entreprise des registres. Quarante-cinq jours pour prévenir le fisc. Soixante jours pour votre dernière déclaration de bénéfice. Les trois partent du même jour : celui où votre dernier logement sort de la location meublée.

Le calcul, lui, est récent. Chaque année, vous avez retiré de vos loyers imposables une somme au titre de l’amortissement — l’usure comptable du logement, déduite sans rien débourser. Depuis le 15 février 2025, ces sommes viennent en diminution de votre prix d’achat le jour où vous vendez : arrêter a désormais un prix. Pour le régime lui-même, partez du guide complet du statut LMNP ; cette page traite la sortie.

Un point de vocabulaire, décisif ici : fermer un établissement n’est pas cesser une activité. Tant qu’il vous reste un logement loué, vous fermez le SIRET du bien sorti et l’entreprise continue avec son SIREN. La cessation ne se déclare qu’à la sortie du dernier.

1. Vendre, reprendre le bien, transmettre : trois sorties, trois fiscalités

Trois situations sous un même mot : radiation identique, facture différente.

Vous vendez : c’est une cession à titre onéreux, une vente contre de l’argent. Vous êtes taxé sur la plus-value — le prix de vente moins le prix d’achat —, majorée de vos amortissements.

Vous reprenez le bien, ou vous le remettez en location vide : personne ne l’achète, donc pas de plus-value. L’activité s’arrête quand même et la radiation reste due.

Vous transmettez (décès, donation) : le compteur repart de zéro. La valeur retenue dans la succession devient le prix d’achat de l’héritier, et le gain accumulé de votre vivant n’est jamais taxé. Le délai de déclaration passe alors à six mois (CGI, art. 201, 4). Le détail est dans notre guide succession et donation d’un bien LMNP.

2. Trente jours pour radier, quarante-cinq pour prévenir, soixante pour déclarer

Trente jours pour la radiation. Gratuite, en ligne, sur le guichet unique des formalités des entreprises tenu par l’INPI ; le formulaire papier P2-P4i n’est plus accepté. Le BOFiP, la doctrine officielle du fisc, l’écrit : ceux qui cessent leur activité « doivent dans les trente jours de cet événement en faire la déclaration » (BOI-TVA-DECLA-20-10-10-10, § 80 ; CGI, art. 286, I, 1°). Même délai sur la fiche service-public F37363.

Trois formalités, trois compteurs : les quinze jours souvent cités visent le début de l’activité (immatriculation au SIREN), une modification — l’ajout d’un logement — se dépose dans le mois, la cessation dans les trente jours.

Quarante-cinq jours pour prévenir le fisc. Le 1 de l’article 201 du CGI vous oblige à signaler la cessation et sa date exacte : un message depuis la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr suffit. Soixante jours pour la déclaration de bénéfice, ci-dessous.

Même point de départ pour tous. Le délai de soixante jours « commence à courir du jour de la fermeture définitive des établissements » (BOI-BIC-CESS-40, § 110), les quarante-cinq jours aussi (CGI, art. 201, 1). C’est le jour où le dernier bien sort de la location meublée, pas la signature du compromis.

3. La dernière déclaration de bénéfice : ce qui est provisoire, ce qui ne l’est pas

Vous déclarez ce que l’activité a rapporté depuis votre dernière clôture comptable — le 31 décembre, presque toujours — jusqu’au jour de la cessation. Au réel, le régime où vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement : la 2031-SD et ses annexes 2033 sur cette période raccourcie (CGI, art. 201, 3).

Au micro-BIC, le régime simplifié où le fisc retire d’office 50 % de vos loyers (recettes 2026 sous 83 600 €, recettes 2025 sous 77 700 €), vous avez aussi une obligation : déclarer sous soixante jours vos recettes et vos plus ou moins-values (CGI, art. 201, 3 bis et art. 50-0, 3). « Au micro, il n’y a rien à faire » est faux.

Cette imposition est provisoire : les impositions de l’article 201 « ont un caractère provisoire » et viennent « en déduction du montant de l’impôt sur le revenu ultérieurement établi » (CGI, art. 203 ; BOI-BIC-CESS-50, § 1). Si votre situation de famille ou la loi change entre-temps, « une régularisation est automatiquement opérée au moment de l’imposition définitive » (même document, § 20) ; la déduction porte sur les droits simples, pas sur les pénalités. Votre 2042-C-PRO n’est donc pas à déposer sous soixante jours : elle part en mai, à la date normale de la déclaration LMNP.

Ce que coûte l’oubli : l’évaluation d’office, où l’administration chiffre elle-même votre bénéfice (BOI-BIC-CESS-40, § 350), l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727) et 10 % de majoration, 40 % faute de dépôt dans les trente jours d’une mise en demeure (CGI, art. 1728).

4. Amortissements et déficits : ce que la radiation vous prend, ce qu’elle vous laisse

Deux stocks ont grossi dans votre comptabilité, et la radiation ne les traite pas pareil.

Les amortissements en report ont une dernière chance. Chaque année, vous ne déduisez l’amortissement que jusqu’à concurrence du loyer encaissé, autres charges retirées (CGI, art. 39 C, II, 2 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40 et § 80) ; l’excédent est mis en report (même article, II, 3). L’année où le bien cesse d’être loué, ce report sort de sa limite : l’amortissement non encore imputé « peut être déduit du bénéfice de cet exercice » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 130). Votre dernière liasse absorbe donc ce qu’elle peut ; au-delà du bénéfice, le solde attend des exercices qui n’existeront plus. Il n’a jamais été « admis en déduction » : le III de l’article 150 VB, qui réintègre les amortissements dans la plus-value, ne le reprendra pas.

Les déficits, eux, survivent. Un déficit, c’est une année où vos charges ont dépassé vos loyers. Le report de l’article 156, I, 1° ter du CGI dure dix ans et suit le contribuable, pas le SIREN : si vous rouvrez une location meublée non professionnelle, les déficits de moins de dix ans restent imputables. Si vous rouvrez en professionnel, ils deviennent définitivement indéductibles (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et § 250).

5. La plus-value de sortie : celle d’un particulier, majorée de vos amortissements

Si vous vendez, votre gain est taxé comme celui d’un particulier qui revend son appartement, pas comme celui d’une entreprise (CGI, art. 155, IV, 2, renvoyant aux articles 150 U à 150 VH) : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, 36,2 % au total, avec des abattements qui grandissent avec la durée de détention — plus d’impôt après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.

Depuis les ventes du 15 février 2025, le III de l’article 150 VB retranche de votre prix d’achat les amortissements réellement déduits (article 84 de la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — pas la loi Le Meur). Elle s’applique avant les abattements de durée : plus la détention est longue, plus elle pèse. Calcul complet dans notre guide sur la réintégration des amortissements, cas d’impôt nul dans celui sur l’exonération de plus-value en LMNP.

Si vous êtes LMP — plus de 23 000 € de recettes et plus que vos autres revenus d’activité —, la plus-value devient professionnelle : exonérée après cinq ans d’activité sous 90 000 € de recettes, dégressive jusqu’à 126 000 € (CGI, art. 151 septies), sinon 31,4 % sur sa fraction à long terme (12,8 % + 18,6 %).

Reprendre le bien pour y habiter : la sortie qui ne passe par aucune caisse

Reprendre votre logement pour l’habiter n’est pas une vente : les articles 150 U et suivants ne taxent que les cessions à titre onéreux. Sans acheteur, rien à payer, quel que soit le montant amorti. Mieux : si le logement est votre résidence principale le jour où vous le revendez, l’exonération du 1° du II de l’article 150 U efface la plus-value, et avec elle la réintégration — preuves d’occupation dans notre guide sur la reprise en résidence principale.

L’activité s’arrête néanmoins, et les trois délais courent comme pour une vente. Côté locataire, le congé pour reprise doit être reçu au moins trois mois avant l’échéance du bail meublé (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-8 ; service-public.gouv.fr, fiche F929, vérifiée le 1^er juin 2026). Échéance au 20 septembre, lettre à recevoir au plus tard le 20 juin. Reçue en retard, elle ne vaut rien : le bail d’un an se reconduit automatiquement pour un an.

6. La CFE de l’année de cessation : due en entier, dégrevée seulement si vous la réclamez

La CFE, cotisation foncière des entreprises, est l’impôt local que paie toute activité meublée, même sans local commercial. Elle est due pour l’année entière par celui qui exerce au 1^er janvier : cesser en mars ne suspend rien.

Le deuxième alinéa du I de l’article 1478 du CGI ouvre un dégrèvement — une partie de l’impôt qu’on vous rend — pour les mois restant à courir (BOI-IF-CFE-20-50-20, § 1). Il ne joue pas en cas de cession ou de transfert de l’activité : l’entreprise « doit justifier qu’elle n’a pas cédé son activité ou qu’elle ne l’a pas transférée » (BOI-IF-CFE-40-30-20-10, § 10).

Et il se demande. Une réclamation écrite, déposée depuis la messagerie sécurisée de votre espace professionnel avec l’avis de CFE et la notification de radiation, dès la mise en ligne de l’avis (seconde quinzaine de novembre) et jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle (LPF, art. R.* 196-2 ; BOI-CTX-PREA-10-30, § 120). Pour une CFE 2026, mise en recouvrement fin 2026, vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2027 : un an de plus que le délai que tout le monde croit avoir, mais un an seulement, là où l’impôt sur le revenu en laisse deux (LPF, art. R.* 196-1).

7. Votre cessation dans l’ordre

J = le jour de la fermeture définitive : le dernier bien vendu, repris ou remis en location vide.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 27 août 2026. Chaque délai et chaque taux est relevé sur le BOFiP, la doctrine que l’administration s’applique à elle-même (LPF, art. L. 80 A), qui reproduit les textes cités : CGI art. 201, 203, 286 I 1°, 39 C II, 50-0, 150 U, 150 VB, 151 septies, 155 IV, 156 I 1° ter, 1478 I, 1727 et 1728 ; LPF art. L. 102 B, L. 169, R.* 196-1 et R.* 196-2. Documents consultés : BOI-TVA-DECLA-20-10-10-10, BOI-BIC-CESS-40, BOI-BIC-CESS-50, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, BOI-IF-CFE-20-50-20, BOI-IF-CFE-40-30-20-10 et BOI-CTX-PREA-10-30 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 ; INPI et service-public.gouv.fr (fiches F37363 et F929).

Guide informatif. Les délais valent pour une entreprise individuelle de location meublée : vérifiez votre situation auprès de votre service des impôts.