Remplir sa liasse fiscale LMNP ligne par ligne — Tutoriel complet 2026

Vous êtes au régime réel LMNP et vous devez déposer votre première liasse fiscale en 2026. Concrètement, il s'agit de six imprimés Cerfa : la 2031-SD (déclaration principale) et les tableaux 2033-A à 2033-E. La date butoir est le mardi 5 mai 2026 (tolérance EDI jusqu'au 20 mai). Ce tutoriel vous guide en 11 étapes, avec un cas pratique chiffré (Marie, T2 Lyon, 9 000 € de loyers).

Vous trouverez ici la traduction concrète de chaque ligne du compte de résultat (loyers, impôts et taxes, charges externes, amortissements, intérêts d'emprunt) avec les montants de Marie, les amortissements par composantes (7 669 €), le calcul de l'ARD (5 370 €) et le report sur la 2042-C-PRO. Sans jargon inutile. Chez LMNP.AI, notre base d'utilisateurs retrouve dans ce guide les questions qui reviennent à chaque campagne déclarative.

1. La liasse fiscale LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?

Imaginez la liasse comme la « déclaration d'impôt d'une petite entreprise ». Votre activité de loueur meublé non professionnel est en effet considérée comme une activité commerciale au sens fiscal : les loyers sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Quand vous êtes au régime réel, l'administration veut connaître votre résultat dans le détail : loyers encaissés, charges déduites, amortissements pratiqués, état du patrimoine.

La liasse fiscale n'est pas la même chose que votre déclaration d'impôt sur le revenu. La déclaration 2042-C-PRO est le document personnel où vous reportez votre résultat final. La liasse 2031-SD + tableaux 2033 est le dossier professionnel qui justifie ce résultat, ligne par ligne. L'une ne va pas sans l'autre.

Concrètement, la liasse contient trois grandes informations : votre bilan (ce que vous possédez et ce que vous devez au 31 décembre), votre compte de résultat (vos recettes moins vos charges sur l'année), et votre plan d'amortissement (la décote comptable de votre bien et de son mobilier). C'est cette dernière partie qui fait toute la magie du LMNP au réel : elle permet de générer un résultat fiscal proche de zéro pendant 8 à 15 ans.

Concrètement, vous n'envoyez jamais de papier à l'administration. Tout passe par le format électronique EDI-TDFC (Échange de Données Informatisé pour le Transfert de Données Fiscales et Comptables) : c'est une obligation posée par l'article 1649 quater B quater du CGI, quel que soit votre chiffre d'affaires. En pratique, un partenaire EDI comme LMNP.AI se connecte directement aux serveurs de la DGFiP et vous recevez un accusé de réception horodaté sous 24 à 48 heures.

Pour aller plus loin sur la mécanique globale, consultez notre guide liasse fiscale LMNP qui présente l'ensemble du dispositif, ou directement la déclaration LMNP pour un panorama du processus complet.

2. Qui doit déposer une liasse fiscale LMNP en 2026 ?

Vous n'êtes concerné par la liasse 2031 que si vous relevez du régime réel BIC. Les bailleurs au micro-BIC ne déposent aucune liasse : ils se contentent de reporter leurs recettes brutes en case 5NI (meublé longue durée), 5NG (meublé tourisme classé et chambres d'hôtes) ou 5NH (meublé tourisme non classé), et l'administration applique mécaniquement l'abattement forfaitaire.

Vous basculez au réel dans quatre situations : (1) vous avez opté volontairement pour le réel, au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus ; (2) vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC ; (3) vous êtes en nouveau démarrage et vous avez coché l'option réel sur votre P0i ; (4) vous êtes sortant du micro avec plafond dépassé sur 2 années consécutives.

Concrètement, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » a durci le régime du meublé de tourisme non classé : l'abattement forfaitaire est tombé à 30 % et le plafond à 15 000 €. C'est un tournant majeur, et l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de bailleurs Airbnb basculent au réel en 2026. Nous détaillons ce basculement dans notre guide micro-BIC LMNP.

Attention à un point peu connu : même si vous êtes en-dessous des seuils, vous pouvez opter pour le réel jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année qui précède celle au titre de laquelle l'option s'applique (article 50-0, 4 du CGI, depuis la loi de finances pour 2022) : le délai du 1^er février a disparu. Cette option est valable un an et reconduite tacitement d'année en année. Pour les nouveaux bailleurs, l'option peut être exercée au moment du dépôt de la liasse, ce qui est très souple.

Cas particulier : l'indivision. Si le bien est détenu à plusieurs (couple pacsé en indivision, fratrie, etc.), une seule liasse 2031-SD est déposée au nom de l'indivision. Le formulaire 2031 bis répartit ensuite le résultat entre indivisaires selon leur quote-part. Chacun reporte sa part sur sa propre 2042-C-PRO (article 8 CGI : translucidité fiscale).

Cas particulier bis : la SCI. Attention, l'article 206-2 du CGI bascule automatiquement la SCI à l'IS si les recettes meublées dépassent 10 % des recettes totales. La SCI « familiale » qui se lance dans le meublé doit donc calibrer. À l'IS, la liasse n'est plus 2031 mais 2065, avec les tableaux 2050 et suivants — un univers beaucoup plus lourd.

3. Calendrier fiscal LMNP 2026 : les dates à respecter

Rater une date fiscale coûte cher. En LMNP, quatre dates structurent votre année : l'option pour le réel, le dépôt de la liasse, le report sur la 2042-C-PRO, et le paiement de la CFE. Voici le calendrier complet pour l'exercice 2025 déclaré en 2026.

Concrètement, la date-clé à retenir est le mardi 5 mai 2026 : deuxième jour ouvré après le 1er mai (article 175 CGI). L'administration applique toutefois une tolérance de 15 jours pour les liasses télétransmises en EDI-TDFC, reconduite chaque année par instruction DGFiP. Vous avez donc en pratique jusqu'au ~ 20 mai 2026.

Dates 2025 à titre indicatif pour la 2042-C-PRO : zone 1 (départements 01-19) 22 mai, zone 2 (20-54) 28 mai, zone 3 (55-976) 5 juin. Les dates de la campagne en cours sont publiées chaque année par la DGFiP : reportez-vous à notre calendrier fiscal LMNP.

Si vous avez démarré votre activité en cours d'année 2025, vous devez aussi avoir déposé un formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début effectif d'activité (déclaration de début d'activité via le guichet unique des formalités des entreprises). Ce P0i génère votre SIRET, indispensable pour la liasse. Depuis la décision du Conseil Constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, les LMP ne sont plus inscrits au RCS : le simple enregistrement au SIE via P0i suffit, pour LMNP comme pour LMP.

Retrouvez tout le planning détaillé sur notre calendrier fiscal LMNP avec les dates par zone (1, 2, 3) pour la 2042.

4. Les formulaires de la liasse fiscale LMNP : tableau récapitulatif

On parle souvent de « la liasse » au singulier, mais il s'agit en réalité d'un dossier composé de plusieurs formulaires Cerfa distincts. Chacun a son rôle. La bonne nouvelle : pour un LMNP au réel simplifié (presque tous les bailleurs individuels), seuls 3 à 5 formulaires sont vraiment à remplir en profondeur.

Concrètement, un LMNP individuel au réel simplifié dépose la 2031-SD et les tableaux 2033-A à 2033-E, le 2033-A (bilan) pouvant être omis sous les seuils de dispense. Les 2033-F et 2033-G sont réservés aux sociétés : une entreprise individuelle n'a pas à les servir. Si vous êtes en indivision, ajoutez la 2031 bis.

La liasse 2033-C est le cœur du dispositif LMNP : c'est elle qui matérialise le plan d'amortissement par composantes et qui permet de neutraliser vos loyers. Une erreur sur la 2033-C coûte cher : soit vous sous-amortissez (vous payez trop d'impôt), soit vous sur-amortissez (risque de contrôle fiscal). Nous y consacrons un guide dédié : amortissement LMNP.

Avec LMNP.AI, vous n'avez pas à manipuler ces formulaires un par un : vous saisissez vos données (loyers, charges, bien) via une interface simple et le logiciel génère automatiquement les cinq formulaires au bon format, prêts à télétransmettre. Nous détaillons chaque étape ci-dessous pour que vous compreniez ce qui se passe « sous le capot ».

5. Étape 1 — Rassembler les 12 documents indispensables (avant de commencer)

Avant d'ouvrir le moindre formulaire, prenez 30 minutes pour collecter vos pièces. Si vous vous lancez dans la liasse sans dossier complet, vous allez naviguer entre dix onglets, oublier une facture, et la qualité de votre déclaration en souffrira. Faisons connaissance avec Marie Dupont, 34 ans, chef de projet digital à Lyon, célibataire sans enfant. Elle a acheté en janvier 2025 un T2 de 48 m² dans le 3e arrondissement pour 180 000 €, qu'elle loue meublé à 750 €/mois. Nous allons remplir sa liasse ensemble.

Voici la checklist des 12 documents à réunir avant de commencer :

Concrètement, Marie a tout centralisé dans un dossier Dropbox « LMNP 2025 » avec 12 sous-dossiers numérotés. Cette organisation est précieuse en cas de contrôle : l'article L.102 B du LPF impose une conservation de 6 ans des pièces justificatives, et l'article L.123-22 du Code de commerce porte à 10 ans pour les livres comptables. Adoptez la durée la plus longue pour être tranquille.

Une fois vos documents réunis, vous pouvez attaquer le premier formulaire. Dans le tutoriel LMNP.AI, cette étape est automatisée : l'outil vous demande les pièces dans l'ordre et pré-remplit les champs quand c'est possible (SIRET, adresse, chiffres du compte bancaire via connexion PSD2).

6. Étape 2 — Formulaire 2031-SD : la déclaration principale (15 min)

Le formulaire 2031-SD est la pièce-maîtresse de votre liasse : c'est là que vous vous identifiez et que vous déclarez votre résultat fiscal final. Toutes les autres liasses (2033-A, B, C, D) ne sont que des annexes justificatives. La 2031-SD fait 4 pages, mais pour un LMNP individuel au réel simplifié, seuls trois cadres vous concernent vraiment : l'identification (cadre A), la récapitulation des éléments d'imposition — où se reporte le résultat fiscal lu au repère 370 ou 372 du 2033-B — et le cadre consacré aux BIC non professionnels, qui distingue les locations meublées soumises aux cotisations par les organismes de sécurité sociale des autres locations meublées non professionnelles.

6.1 Cadre A — Identification de l'exploitant

Vous y saisissez votre état-civil complet, votre adresse personnelle, votre SIRET (14 chiffres, délivré par l'INSEE après dépôt du P0i), l'adresse de votre activité (= adresse du bien loué), et l'intitulé exact « Location meublée non professionnelle ». Ajoutez votre code APE : 6820A pour la location meublée longue durée, ou 5520Z pour le meublé de tourisme / Airbnb (séjours inférieurs à 30 jours). Les deux codes sont valides — ne cherchez pas à les modifier s'ils ont été attribués par l'INSEE.

Pour Marie : SIRET 123 456 789 00012, adresse activité 12 rue de la République 69003 Lyon, APE 6820A, début d'activité 01/01/2025, régime réel simplifié optionnel.

6.2 Cadre C — Récapitulation des éléments d'imposition

C'est le cadre le plus sensible. Vous y reportez votre résultat fiscal tel qu'il sort de votre 2033-B (compte de résultat) après retraitement : l'imprimé renvoie expressément au repère 370 (bénéfice) ou 372 (déficit) de ce tableau. Trois lignes sont essentielles :

• Ligne 1 — Bénéfice ou déficit comptable : résultat brut du compte de résultat
• Ligne 2 — Réintégrations extra-comptables : amortissements non déductibles au titre du 2 du II de l'article 39 C du CGI (voir étape 6)
• Ligne 3 — Déductions extra-comptables : ARD utilisés, reprise d'amortissements antérieurs

Le résultat final (bénéfice positif, déficit, ou zéro) est celui qui sera reporté sur votre 2042-C-PRO en case 5NA. Pour Marie, le calcul donnera 0 € : les amortissements neutralisent exactement le bénéfice brut, et 5 370 € d'ARD sont reportés sur 2026.

6.3 Déductions exceptionnelles

Peu utilisé en LMNP. Ce cadre concerne les produits de participation, mécénat, crédits d'impôt recherche, etc. Laissez vide sauf cas exotique.

6.4 Régime fiscal

Cochez « Régime réel simplifié » (option ou de plein droit). Si vous étiez au micro-BIC l'an dernier et que vous avez opté pour le réel dans le délai de dépôt de votre déclaration de revenus, cochez également « 1re année d'application du régime réel ». L'administration sera alors particulièrement attentive aux immobilisations initiales que vous inscrivez en 2033-C.

6.5 Adhésion à un organisme de gestion agréé

Informations sur l'adhésion OGA (organisme de gestion agréé, type Cerfrance ou CGA LMNP). Deux dispositifs fiscaux distincts ont disparu : (1) la majoration de 25 % (coefficient 1,25) pour non-adhérents, supprimée progressivement par la LFI 2021 (art. 34) et totale depuis les revenus 2023 ; (2) la réduction d'impôt pour frais de comptabilité (art. 199 quater B CGI), abrogée par l'article 11 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), la réduction s'appliquant au plus tard aux exercices clos le 31 décembre 2024. Le même article a supprimé le dispositif légal d'agrément des organismes de gestion agréés (art. 1649 quater C à 1649 quater O).

6.6 Date de début d'activité et commentaires

Date exacte où vous avez mis le bien à disposition de la location. Pour Marie, 01/01/2025. C'est cette date qui déclenche le départ des amortissements au prorata temporis. Si le bien a été acheté le 15 novembre 2024 mais mis en location le 01/01/2025, l'activité démarre au 01/01/2025 — pas avant.

6.7 Cadre pour la signature

En EDI-TDFC, la signature papier n'a plus cours : la transmission électronique vaut signature (art. 1367 Code civil). Vous acceptez via un clic dans l'interface LMNP.AI ou votre logiciel.

Concrètement, Marie aura mis 15 minutes à remplir sa 2031-SD. Les 95 % des champs sont pré-remplis automatiquement par LMNP.AI à partir de son profil. Seuls trois champs restent à valider : le résultat fiscal (calculé), le régime (réel simplifié option), et la date d'activité.

7. Étape 3 — Tableau 2033-A : le bilan simplifié (10 min)

Le 2033-A, c'est la « photographie » de votre patrimoine LMNP au 31 décembre 2025. D'un côté, ce que vous possédez (actif). De l'autre, comment vous l'avez financé (passif). Le total actif = total passif, toujours. Si ça ne colle pas, c'est une erreur comptable.

7.1 Côté actif

L'actif se lit du haut (long terme) vers le bas (court terme). Trois grandes lignes en LMNP :

• Immobilisations brutes (rubrique 028 « Immobilisations corporelles », colonne 1) : valeur d'origine du bien + travaux + mobilier + frais
• Amortissements cumulés (même rubrique 028, colonne 2) : total des amortissements pratiqués depuis le début (reportés depuis 2033-C)
• Immobilisations nettes : immobilisations brutes – amortissements cumulés
• Créances et disponibilités : loyers dus par les locataires, solde du compte bancaire dédié au 31/12

7.2 Côté passif

• Capitaux propres (rubrique 120 « Capital social ou individuel » — dans une entreprise individuelle, le compte de l'exploitant en tient lieu) : apport initial de l'exploitant + résultat de l'exercice + report à nouveau
• Dettes financières : capital restant dû de votre emprunt au 31/12
• Dettes fournisseurs : factures reçues mais non encore payées

Pour Marie, le bilan 2033-A au 31/12/2025 ressemble à ceci :

Concrètement, le bilan de Marie équilibre à 203 431 € des deux côtés. L'essentiel de son actif (immobilisations nettes 201 231 €) est financé par son emprunt (155 601 € de capital restant dû au 31/12) et son apport initial (53 000 €). Son compte bancaire dédié présente 2 200 € de trésorerie au 31/12. Le bilan d'un LMNP individuel est donc très simple : pas de stocks, pas de clients professionnels, pas de capital social.

8. Étape 4 — Tableau 2033-B : le compte de résultat (20 min)

Le 2033-B est le film de votre année : tous vos loyers acquis, toutes vos charges engagées — et non ce qui est passé sur votre compte bancaire. À la fin, vous obtenez le résultat comptable, qui sera ensuite corrigé pour donner le résultat fiscal. En LMNP individuel, ce formulaire compte 2 pages mais seule une quinzaine de lignes vous concerne.

8.1 Les produits d'exploitation (recettes)

Repère 210 — Ventes de marchandises : rien en LMNP classique. Zéro.
Repère 218 — Production vendue de services (loyers meublés) : vos loyers meublés acquis sur l'exercice. On retient la méthode des créances acquises : le loyer de décembre 2025 encaissé en janvier 2026 est déclaré en 2025 (il a été acquis en 2025). En para-hôtelier, on y ajoute les prestations annexes.
La ligne Production immobilisée : vide.
La ligne Autres produits : indemnités d'assurance reçues, subventions, remboursements de charges locatives non récupérables.

Pour Marie : 12 mois × 750 € = 9 000 € au repère 218 (production vendue de services). Pas d'autre produit.

8.2 Les charges d'exploitation

C'est ici que ça se joue. Chaque charge doit être rattachée à la bonne ligne, sous peine de voir l'administration requalifier une dépense.

Concrètement, le total des charges de Marie (hors amortissements) s'élève à 6 701 € :

• Taxe foncière : 1 200 €
• CFE : 420 € (poste montré ici pour situer la charge ; une activité créée au 01/01/2025 est en réalité exonérée de CFE pour sa première année, art. 1478, II du CGI)
• Assurance PNO : 380 €
• Charges copropriété non récupérables : 650 €
• Expert-comptable / abonnement LMNP.AI : 179 €
• Frais bancaires : 72 €
• Intérêts d'emprunt : 3 800 €
• Total : 6 701 €

Auxquels s'ajoutent les dotations aux amortissements de 7 669 € (repère 254) calculées dans la 2033-C. Mais attention, ces amortissements seront plafonnés au titre du 2 du II de l'article 39 C du CGI (voir étape 6).

8.3 Le résultat comptable avant retraitement

Produits – Charges – Amortissements = 9 000 – 6 701 – 7 669 = – 5 370 € (résultat comptable négatif).

C'est là que le 2 du II de l'article 39 C du CGI entre en jeu. La règle : en LMNP, la fraction d'amortissement qui créerait un déficit fiscal n'est pas déductible immédiatement — elle devient un ARD (Amortissement Réputé Différé), reportable sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires futurs (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

Pour Marie, le calcul se décompose ainsi :

• Loyers (produits) : 9 000 €
• Charges hors amortissements : 6 701 €
• Résultat avant amortissements : 9 000 – 6 701 = 2 299 €
• Amortissements plafonnés (2 du II de l'art. 39 C) : min(7 669 ; 2 299) = 2 299 €
• Résultat fiscal final : 0 €
• ARD reportables sur N+1 : 7 669 – 2 299 = 5 370 €

Concrètement, Marie ne paiera aucun impôt sur ses 9 000 € de loyers 2025, et disposera en plus de 5 370 € d'ARD reportables qui viendront réduire ses résultats fiscaux futurs. Au bout de 3-4 ans, elle aura probablement accumulé 15 000 à 20 000 € d'ARD, ce qui lui assurera plusieurs années supplémentaires d'impôt à zéro sur ses loyers — et c'est parfaitement légal.

Sur sa 2042-C-PRO, Marie reportera donc 0 € en case 5NA. Le détail du mécanisme 2042-C-PRO et la gestion année après année des ARD sont couverts dans notre guide dédié 2042-C-PRO LMNP.

Nous poursuivons ci-dessous avec les étapes 5 à 11 : 2033-C (immobilisations et amortissements par composantes — le cœur du dispositif), 2033-D (provisions et déficits reportables), 2033-E (CVAE), FEC, télétransmission EDI-TDFC, et report 2042-C-PRO. Nous aborderons également les cas particuliers (indivision, SCI, SCP), le contrôle fiscal, la cession d'activité, et les arbitrages stratégiques avec la bascule LMP.

9. Étape 5 — Tableau 2033-C : immobilisations et amortissements (15 min)

Le tableau 2033-C est le cœur technique de la liasse LMNP. Il détaille l'actif immobilisé (cadre I), les amortissements pratiqués (cadre II) et, le cas échéant, les plus-values ou moins-values (cadre III). C'est ici que se joue le levier fiscal du régime réel : bien rempli, ce tableau permet à Marie de ramener son résultat imposable à zéro grâce à l'amortissement par composantes — conforme au PCG art. 214-9 et 214-13 (règlement ANC 2014-03 modifié) et au BOI-BIC-AMT-10-40-10.

9.1 Cadre I — Immobilisations brutes

Le cadre I liste toutes les immobilisations inscrites au bilan, ventilées par nature : terrain, constructions, agencements, matériel, mobilier. Pour un LMNP, la ventilation par composantes est la clé. Rappelons que le terrain n'est jamais amortissable (BOI-BIC-AMT-10-40-10 §180) — il doit être isolé et maintenu à sa valeur brute d'origine. Marie a ventilé ainsi la base immobilisée de son T2 acquis 180 000 € (auxquels s'ajoutent 14 400 € de frais de notaire immobilisés, 8 000 € de travaux initiaux et 6 500 € de mobilier + cuisine équipée, soit une base totale de 208 900 €) :

9.2 Cadre II — Amortissements cumulés

Le cadre II enregistre les dotations calculées comptablement — c'est-à-dire le montant théorique que l'entreprise doit passer en charge conformément au PCG, avant tout plafonnement fiscal. Pour Marie, année 2025 (première année complète), la dotation calculée est de 7 669 € (amortissements immobilisations + mobilier + quote-part travaux initiaux). C'est ce chiffre qui s'inscrit au repère 254 du 2033-B en dotations aux amortissements.

Cette mécanique de plafonnement explique pourquoi la plupart des LMNP affichent un résultat fiscal de zéro euro pendant les 8 à 12 premières années : la dotation calculée excède systématiquement le loyer net de charges. Pour approfondir, consultez notre guide complet sur l'amortissement LMNP et le mécanisme de l'imputation des déficits LMNP.

9.3 Cadre III — Plus-values et moins-values

Le cadre III n'est rempli qu'en cas de cession d'immobilisation dans l'exercice (vente du bien, d'un meuble réformé, etc.). Pour le LMNP non professionnel, la cession du bien immobilier relève en réalité du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI) et se déclare au notaire via le formulaire 2048-IMM — pas sur le 2033-C (voir section 16 cas C). Le cadre III ne sert donc au LMNP que pour les cessions de meubles ou matériels isolés (canapé revendu, par exemple). Marie n'a rien cédé en 2025 : le cadre C reste vide.

10. Étape 6 — Tableau SUIV39C : suivre vos amortissements réputés différés (ARD) (5 min)

Le tableau SUIV39C (parfois intitulé « Suivi des amortissements réputés différés ») est un état annexe libre (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). En EDI-TDFC, il est transmis sous le code formulaire SUIV39C. Il trace, année par année, le stock d'ARD constitué, consommé et reporté. Bien tenu, c'est votre trésor de guerre fiscal : à la revente, vos ARD disparaissent (ils ne se transmettent pas), mais pendant toute la durée de détention, ils neutralisent le résultat imposable.

La base légale est BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, qui précise les modalités pratiques du suivi et la règle d'imputation (priorité aux amortissements de l'exercice, puis consommation du stock d'ARD dans la limite du bénéfice disponible). Les ARD sont reportables sans limite de durée, contrairement aux déficits BIC non professionnels qui sont, eux, limités à 10 ans (art. 156 I 1° ter CGI).

Projection ARD de Marie sur 3 ans

À lire : le stock d'ARD de Marie gonfle de +5 370 € dès la première année, puis continue à croître tant que ses loyers nets de charges restent inférieurs à l'amortissement calculé. Le jour où Marie aura augmenté ses loyers ou terminé d'amortir ses meubles (année 8 environ), elle commencera à consommer son stock d'ARD : son résultat fiscal restera à zéro jusqu'à l'épuisement du stock, puis basculera en bénéfice imposable (l'« effet falaise » bien connu des LMNP de long terme, que nous traitons dans le guide régime réel LMNP).

11. Étape 7 — Tableau 2033-D : provisions et déficits reportables (5 min)

Le tableau 2033-D recense les provisions inscrites au bilan (rares en LMNP, sauf provision pour gros entretien type chaudière, ravalement de façade) et comporte un cadre déficits reportables qui, lui, ne concerne pas une entreprise individuelle : la notice DGFiP n° 2033-NOT-SD précise que ce cadre est normalement servi par les seules entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés.

11.1 Les provisions

Les provisions pour risques et charges sont admises en LMNP réel aux conditions de droit commun (BOI-BIC-PROV-10) : événement rendant probable une charge future, nettement précisée quant à son objet, évaluable avec une approximation suffisante. En pratique, le LMNP individuel mobilise rarement cette mécanique — les travaux futurs ne sont généralement pas provisionnables faute d'obligation juridique (contrairement à une ASL en copropriété). Marie n'inscrit donc rien ici.

11.2 Le suivi des déficits BIC

Le cadre déficits du 2033-D ne retrace pas les déficits d'un LMNP : la notice DGFiP n° 2033-NOT-SD indique que les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu n'ont pas en principe à le servir et qu'elles portent le déficit imputé sur le bénéfice catégoriel à la ligne 350 « déductions diverses » du 2033-B, à détailler sur un feuillet séparé ; le suivi du report s'opère ensuite sur la déclaration de revenus. Les règles de fond restent celles de l'article 156 I 1° ter du CGI. Règles clés issues de l'article 156 I 1° ter du CGI :

• Déficits imputables exclusivement sur les bénéfices BIC LMNP des 10 années suivantes ;
• Aucune imputation possible sur le revenu global (différence majeure avec le LMP — art. 156 I al. 1 CGI) ;
• Perte définitive au terme des 10 ans si non imputés ;
• En cas de cession définitive d'activité, les déficits encore en stock sont perdus (à l'inverse des ARD qui s'éteignent aussi à la cession mais qui, pendant la détention, restent sans limite de durée).

Pour Marie, 2025 affiche un résultat fiscal de zéro euro (amortissement plafonné, pas de charges additionnelles supérieures aux loyers). Il n'y a donc ni déficit BIC à reporter, ni déficit à inscrire sur le 2033-D. Le tableau est rempli « à néant » pour le cadre déficits.

Ce cas est fréquent : en LMNP réel avec amortissement bien calibré, le résultat atterrit naturellement à zéro sans créer de déficit comptable. Si vos charges financières (intérêts d'emprunt importants la première année notamment) dépassent vos loyers, vous dégagerez en revanche un déficit BIC — qui ne se reporte pas dans ce tableau, mais se suit année après année sur votre déclaration de revenus, jusqu'à imputation complète sur vos bénéfices LMNP.

12. Étape 8 — Vérifier la cohérence et déposer le 2033-E à néant (5 min)

Avant télétransmission, trois vérifications de cohérence sont indispensables. Elles évitent 95 % des demandes de rectification DGFiP.

12.1 Contrôle n°1 — Équilibre du bilan

Le total actif du 2033-A doit être strictement égal au total passif du 2033-A. C'est la loi comptable fondamentale (PCG art. 121-1). Un écart même minime d'un euro révèle une erreur de saisie — le plus souvent un amortissement oublié ou un résultat mal reporté. LMNP.AI vérifie automatiquement cette égalité et bloque la transmission en cas de déséquilibre.

12.2 Contrôle n°2 — Résultat fiscal du 2031-SD = repère 370 du 2033-B

Le résultat fiscal récapitulé au cadre C de la 2031-SD doit correspondre exactement au repère 370 (bénéfice) ou 372 (déficit) du 2033-B, le repère 310 portant pour sa part le résultat comptable, avant réintégrations et déductions. Toute divergence signale un oubli de retraitement extra-comptable (ex. : CSG déductible, amendes non déductibles, plus-values taxées séparément).

12.3 Contrôle n°3 — Cohérence amortissements 2033-B ↔ 2033-C

La dotation aux amortissements inscrite au repère 254 du 2033-B doit égaler le total des dotations de l'exercice du cadre II du 2033-C. Écart fréquent : l'amortissement du mobilier ou des travaux oublié dans la synthèse. Pour Marie : 7 669 € sur les deux tableaux.

12.4 Déposer le tableau 2033-E à néant

Le tableau 2033-E fait partie de la liasse du régime simplifié et se dépose à néant pour l'écrasante majorité des LMNP individuels. Les tableaux 2033-F et 2033-G, eux, n'ont pas à être servis par une entreprise individuelle :

• 2033-E — Détermination de la valeur ajoutée pour la CVAE. À déposer à néant si votre chiffre d'affaires est inférieur à 152 500 € HT (seuil d'assujettissement). Marie, avec 9 000 € de loyers, est très loin du seuil.
• 2033-F — Composition du capital social : tableau réservé aux sociétés, que les entreprises individuelles n'ont pas à servir — il n'y a donc rien à déposer, même à néant. Le relevé de certains frais généraux de l'article 54 quater du CGI n'est pas ce tableau : il relève de l'imprimé n° 2067-SD, joint le cas échéant, et ses seuils de déclenchement sont hors de portée d'un LMNP individuel.
• 2033-G — Filiales et participations : tableau réservé aux sociétés, que les entreprises individuelles n'ont pas à servir. Les plus-values et moins-values du régime simplifié se déterminent au cadre III du 2033-C ; pour un LMNP qui vend son bien, c'est de toute façon le régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI, 2048-IMM) qui s'applique.

13. Étape 9 — Télétransmission EDI-TDFC : envoyer votre liasse (5 min)

La télétransmission de la liasse fiscale est obligatoire pour tous les professionnels soumis au régime réel, depuis l'application de l'article 1649 quater B quater du CGI. Aucun dépôt papier n'est admis, quel que soit le chiffre d'affaires. La procédure passe par l'un des deux canaux officiels de la DGFiP.

13.1 EDI-TDFC vs EFI : deux canaux, une obligation

13.2 La procédure EDI-TDFC pas à pas

1. Génération du fichier XML — Votre logiciel agréé (LMNP.AI, Inqom, ACD, etc.) construit le fichier TDFC au format normalisé DGFiP.
2. Contrôle préalable — Le partenaire EDI (TiersDéclarant agréé) valide la structure du fichier, corrige les erreurs de forme, vérifie la cohérence globale.
3. Transmission au portail DGFiP — Le fichier est envoyé au serveur TDFC de la Direction Générale des Finances Publiques.
4. Accusé de réception horodaté — Preuve légale opposable en cas de contentieux. À conserver au moins 10 ans (durée de prescription étendue).

13.3 Tolérance de 15 jours

La DGFiP accorde un délai supplémentaire de 15 jours après la date légale aux utilisateurs des téléprocédures, EDI comme EFI (délai rappelé chaque année au calendrier fiscal des professionnels). Concrètement, pour 2026 : la liasse doit être transmise au plus tard le 20 mai 2026 (5 mai + 15 jours calendaires de tolérance). Passé ce délai, les sanctions s'appliquent.

13.4 Sanctions en cas de retard

• Majoration de 10 % sur l'impôt dû (art. 1728, 1 du CGI) en cas de dépôt tardif sans mise en demeure ;
• 40 % lorsque la déclaration n'a pas été déposée dans les 30 jours suivant la réception d'une mise en demeure (art. 1728, 1, b du CGI) — la déposer dans ce délai maintient la majoration à 10 % ; 80 % en cas de découverte d'une activité occulte (art. 1728, 1, c). L'article 1729 vise, lui, le manquement délibéré et les manœuvres frauduleuses, qui sont autre chose qu'un retard ;
• Intérêts de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (art. 1727 CGI, taux applicable depuis 2018) ;
• Possibilité de taxation d'office (art. L.66 LPF) après 30 jours sans réponse à mise en demeure.

14. Étape 10 — Reporter votre résultat sur la 2042-C-PRO (5 min)

La liasse télétransmise ne suffit pas : vous devez encore reporter votre résultat fiscal sur la déclaration 2042-C-PRO, annexe de votre 2042 classique. C'est cette 2042-C-PRO qui alimente votre IR personnel et vos prélèvements sociaux. Le calendrier civil de cette étape est différent (mai-juin selon votre département de résidence) — voir notre calendrier fiscal LMNP pour les dates exactes 2026.

14.1 Les cases à remplir selon votre situation

14.2 Cas de Marie : case 5NA = 0 €

Marie a un résultat fiscal de zéro euro. Elle inscrit donc 0 € case 5NA de la 2042-C-PRO (bénéfice LMNP du déclarant 1). Le zéro doit explicitement figurer — une case laissée totalement vide peut déclencher un message d'erreur DGFiP ou un appel à justification. Pour le détail, voir notre guide dédié remplir la 2042-C-PRO en LMNP.

14.3 Pré-remplissage DAC7 : la vigilance est de mise

Depuis le printemps 2024 (pour les revenus 2023), les plateformes numériques comme Airbnb, Booking ou Abritel transmettent à la DGFiP les montants perçus par chaque loueur, via le mécanisme DAC7 (directive UE 2021/514 transposée par l'ordonnance 2023-483 et le décret 2023-1267, articles 1649 ter A à E du CGI). Votre 2042-C-PRO peut arriver avec des montants déjà pré-remplis. Attention : au régime réel, ces montants ne correspondent pas à ce que vous devez déclarer (qui est votre résultat fiscal après amortissement, pas le chiffre d'affaires brut). Vous devez les corriger manuellement et les remplacer par le résultat issu de votre liasse 2031.

15. Étape 11 — Préparer votre FEC (à conserver pour contrôle)

Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est obligatoire pour tout contribuable tenant sa comptabilité au moyen de systèmes informatisés et soumis au BIC réel (art. L.47 A I du LPF + arrêté du 29 juillet 2013). Il n'est pas télétransmis chaque année : il doit être produit à la première demande en cas de contrôle fiscal. Son absence expose à une lourde sanction.

15.1 Livres comptables obligatoires

Avant de produire son FEC, le LMNP au réel doit tenir les deux livres comptables obligatoires du Code de commerce : un livre-journal (enregistrement chronologique des opérations) et un grand-livre (regroupement par compte). Le livre d'inventaire a cessé d'être obligatoire avec le décret n° 2015-903 du 23 juillet 2015 ; l'inventaire annuel, lui, reste dû. Ces livres sont le support logique du FEC, qui n'est que leur représentation informatisée normée par l'arrêté du 29 juillet 2013.

15.2 Les 18 colonnes normées du FEC

L'arrêté du 29 juillet 2013 impose un format strict : 18 colonnes, dans l'ordre, séparées par des tabulations, encodage UTF-8 ou ISO-8859-15. Les colonnes sont : JournalCode, JournalLib, EcritureNum, EcritureDate, CompteNum, CompteLib, CompAuxNum, CompAuxLib, PieceRef, PieceDate, EcritureLib, Debit, Credit, EcritureLet, DateLet, ValidDate, Montantdevise, Idevise.

15.3 Format technique

• Fichier texte brut (.txt) — séparateur tabulation (caractère TAB) ou point-virgule ;
• Encodage UTF-8 BOM ou ISO-8859-15 ;
• Décimales avec point ou virgule selon le format choisi, cohérent dans tout le fichier ;
• Dates au format AAAAMMJJ (ex. 20251231) ;
• Équilibre débit = crédit par écriture ET pour le total du fichier ;
• Nom du fichier : SIRENFECAAAAMMJJ.txt (ex. 123456789FEC20251231.txt).

15.4 Sanctions en cas de défaut de FEC

L'article 1729 D du CGI prévoit une amende égale au plus élevé des deux montants suivants :

• 5 000 € par exercice concerné, OU
• 10 % des droits rappelés à l'issue de la procédure de contrôle (si supérieur).

Ajoutons que le défaut de FEC peut justifier le rejet de la comptabilité et déclencher une taxation d'office avec reconstitution du résultat par l'administration — mécanique particulièrement défavorable au contribuable. La durée de conservation minimale du FEC est de 6 ans au sens fiscal (art. L.102 B LPF) et de 10 ans au sens commercial (art. L.123-22 C. com.) — retenir 10 ans par prudence.

16. 5 cas particuliers : indivision, LMP, cession, meublé tourisme, DAC7

Cas A — Indivision LMNP : qui dépose la liasse ?

L'indivision LMNP relève du régime des sociétés de personnes translucides (art. 8 du CGI). Règles pratiques :

• Une seule liasse 2031 est déposée au nom de l'indivision (SIRET de l'indivision obtenu via le guichet unique INPI, formulaire P0i) ;
• Le formulaire 2031 bis ventile le résultat entre indivisaires selon leur quote-part ;
• Chaque indivisaire reporte sa quote-part de résultat sur sa propre 2042-C-PRO (case 5NA en bénéfice, 5NY en déficit) ;
• Chaque indivisaire apprécie individuellement le statut LMP / LMNP au niveau de son foyer fiscal.

Cas B — Vous êtes devenu LMP : quelle liasse ?

Depuis la décision Conseil Constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, la qualification LMP s'apprécie au seul regard des deux critères de l'article 155 IV du CGI (l'inscription au RCS ayant été supprimée) :

1. Recettes annuelles > 23 000 € au niveau du foyer fiscal ;
2. Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité professionnelle du foyer soumis à l'IR (traitements, pensions, autres BIC/BNC/BA, rémunérations de gérance art. 62).

La liasse reste la même (2031 + 2033-A à G), mais les cases sur la 2042-C-PRO changent : 5KC / 5LC / 5MC pour les bénéfices LMP, 5KF / 5LF / 5MF pour les déficits. Les déficits LMP sont imputables sur le revenu global du foyer (art. 156 I al. 1 CGI), différence majeure avec le LMNP. Consultez notre comparatif complet LMP vs LMNP.

Cas C — Cession en cours d'année (cessation art. 201 CGI)

En cas de cession ou cessation d'activité, l'article 201 du CGI impose le dépôt de la liasse fiscale dans un délai accéléré de 60 jours à compter de la cessation, l'administration devant par ailleurs être avisée de la cession dans les 45 jours. Pour un LMNP qui vend son bien :

• Liasse 2031 / 2033-A à E de l'exercice clos à la date de cession ;
• La plus-value immobilière relève du régime des particuliers (art. 150 U CGI) et se déclare via le formulaire 2048-IMM rempli par le notaire, pas sur le 2033-C ;
• Report sur la 2042-C en case 3VZ dans le cas courant ; la case 3VW ne sert qu'à la fraction exonérée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi (art. 150 U, II, 1° bis) ;
• LFI 2025 art. 84 (loi n° 2025-127) modifiant l'art. 150 VB III CGI : réintégration obligatoire des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, pour toutes les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Cette réforme majeure alourdit significativement la fiscalité de sortie du LMNP — voir notre guide plus-value LMNP 2026.

Pour le LMP, la plus-value relève au contraire du régime professionnel (art. 151 septies CGI avec exonération possible sous conditions) : en réel simplifié, déterminée au cadre III du 2033-C ; en réel normal, via les tableaux 2059-A / 2059-B. Le formulaire 2065 est quant à lui réservé à l'IS et n'a pas lieu d'être ici.

Cas D — Meublé de tourisme classé / non classé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a profondément modifié la fiscalité des meublés de tourisme à compter des revenus 2025 :

• Meublé de tourisme non classé : seuil micro-BIC ramené à 15 000 € de recettes, abattement réduit à 30 % (contre 50 %/77 700 € jusqu’aux recettes 2024) ;
• Meublé de tourisme classé : seuil micro-BIC de 77 700 € sur les recettes 2025, porté à 83 600 € sur celles de 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), abattement de 50 % (contre 71 %/188 700 € jusqu’aux recettes 2024) ;
• Au régime réel, la liasse fiscale reste identique à celle d'un LMNP classique : 2031 + 2033-A à G + FEC ;
• Vigilance TVA : la location meublée simple reste exonérée de TVA (art. 261 D 4° CGI). Pour l'hébergement avec services (para-hôtellerie) — 3 des 4 prestations : petit-déjeuner, ménage en cours de séjour, fourniture de linge, accueil — la TVA est due dès le 1^er euro au taux de 10 %. En pratique, la para-hôtellerie est dans le champ de la TVA dès le premier euro mais n'y est effectivement soumise qu'au-delà de la franchise en base, fixée pour les prestations d'hébergement à 85 000 € (seuil majoré 93 500 €), ou sur option. Le seuil unique de 25 000 € prévu par la LFI 2025 (art. 32, loi n° 2025-127) n'a jamais été mis en application et a été abrogé. Vigilance également sur la CFE : les loueurs visés à l'article 1459 du CGI (meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes faisant partie de l'habitation personnelle du loueur, location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle) en sont exonérés, sauf délibération contraire de la commune ou de l'EPCI ; il n'existe pas d'abattement de 50 % pour les meublés non classés.

Cas E — DAC7 : revenus Airbnb pré-remplis

La directive (UE) 2021/514 (DAC7), transposée par l'ordonnance 2023-483 du 21 juin 2023 et le décret 2023-1267 (articles 1649 ter A à E du CGI), impose aux plateformes numériques de déclarer chaque année à la DGFiP les montants perçus par leurs utilisateurs. Depuis le printemps 2024 (revenus 2023), la 2042-C-PRO arrive pré-remplie avec ces montants.

Le bailleur reste seul responsable de la véracité de sa déclaration. Au régime réel, les montants pré-remplis par Airbnb ne correspondent pas à votre résultat fiscal (ils ignorent vos charges, amortissements, etc.). Vous devez donc systématiquement vérifier, corriger et remplacer ces montants par le résultat issu de votre liasse 2031. Une déclaration laissée en pré-remplissage brut au régime réel génère presque automatiquement un redressement.

17. Les 12 erreurs qui déclenchent un contrôle fiscal

Après analyse de plus de 3 000 liasses traitées par LMNP.AI depuis 2022, nous avons identifié les 12 erreurs récurrentes qui attirent l'attention de l'administration fiscale et déclenchent les demandes d'éclaircissements, voire les contrôles sur pièces.

18. Checklist : 15 actions à mener avant le 20 mai 2026

Imprimable, actionnable, exhaustive. Cette checklist résume tout ce qu'un bailleur LMNP au réel doit faire — dans l'ordre — pour déposer une liasse propre et sans risque.

Le logiciel LMNP.AI automatise les 15 étapes : import des justificatifs, ventilation par composantes, génération de la liasse complète + FEC, télétransmission EDI-TDFC, suivi ARD année après année, et export des cases à recopier sur votre 2042-C-PRO. À partir de 179 € par an, sans engagement.

Sources officielles

• Code général des impôts — articles 8, 39 C II, 150 U, 150 VB III, 151 septies, 155 IV, 156 I al. 1 et 1° ter, 201, 206-2, 1478 II, 1649 quater B quater, 1649 ter A à E, 1727, 1728, 1729 B, 1729 D CGI (Légifrance)
• Livre des procédures fiscales — art. L.47 A I, L.66, L.102 B LPF
• Code de commerce — art. L.123-22 (durée de conservation des pièces comptables)
• BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10 — Amortissement et composantes (publication DGFiP)
• BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 — Limitation de la déduction des amortissements (2 du II de l'art. 39 C)
• BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Amortissements réputés différés (ARD)
• BOFiP BOI-BIC-PROV-10 — Régime général des provisions
• Arrêté du 29 juillet 2013 portant modification des dispositions de l'article A.47 A-1 du LPF (format FEC)
• Loi de finances pour 2021 n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, art. 34 (fin de la majoration de 25 % applicable depuis 2023)
• Loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 11 (abrogation de l'article 199 quater B CGI et du dispositif d'agrément des OGA)
• Loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 (réintégration amortissements dans PV, art. 150 VB III CGI)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — meublés de tourisme
• Ordonnance n° 2023-483 du 21 juin 2023 et décret n° 2023-1267 du 26 décembre 2023 — transposition DAC7
• Directive (UE) 2021/514 du Conseil du 22 mars 2021 (DAC7)
• Conseil Constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 (suppression inscription RCS pour LMP)
• CJUE, 26 février 2015, De Ruyter, C-623/13 (prélèvements sociaux)
• Notice DGFiP n° 2033-NOT-SD — pour établir la liasse BIC/IS au régime simplifié, tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD (millésime 2026)
• Notice DGFiP n° 2041-GM — déclaration 2042-C-PRO (millésime 2026)
• Plan comptable général — articles 214-9 et 214-13 (règlement ANC 2014-03 modifié, amortissement par composantes)

Dernière mise à jour : septembre 2026. Article informatif ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. Les codes de cases 2042-C-PRO sont susceptibles d'évoluer chaque année — vérifiez la notice officielle DGFiP du millésime de votre déclaration. Consultez un expert-comptable pour toute situation complexe (indivision, démembrement, activité mixte LMNP/LMP, cession avec plus-value significative).