Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d’article.
Combien vaut votre bien LMNP ? Trois méthodes, et deux corrections que le marché applique
Estimer la valeur d’un bien LMNP — un logement loué meublé sans en faire son métier — c’est faire tourner trois méthodes : la comparaison avec les ventes voisines, la capitalisation du loyer, la valeur d’usage pour un occupant. Puis retenir celle qui décrit vos acheteurs réels. Le marché ajoute ensuite deux corrections que le vendeur oublie : la décote du logement vendu occupé, et le prix très particulier d’un lot en résidence gérée.
Cette page traite de la méthode, pas de l’impôt : la plus-value et le déroulé de la vente sont dans notre guide complet de la revente d’un bien en LMNP.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Prix de référence relevés sur la base publique DVF de la DGFiP.
Le bien qui sert d’exemple à toute la page
T2 de 42 m² acheté 165 000 €, loué 780 € par mois. Avec 5 % de vacance — les semaines sans locataire —, 8 892 € encaissés ; moins 3 191 € de charges non remboursées par le locataire (taxe foncière, assurance, syndic), il reste 5 701 € : le loyer annuel net, seul chiffre que regarde un investisseur.
1. Le même T2 vaut 114 020, 163 800 ou 172 200 € selon la méthode
La comparaison : ce que les voisins ont vraiment vendu
On multiplie la surface par la médiane des ventes semblables du quartier — la valeur du milieu, autant de ventes au-dessus qu’en dessous. Ici, cinq T2 entre 3 700 et 4 100 €/m² : 3 900 €/m².
La capitalisation : le loyer divisé par un taux
L’investisseur regarde ce que le bien rapporte, pas la surface : il divise le loyer annuel net par le rendement qu’il exige — le pourcentage du prix payé qu’il veut toucher chaque année. À 4 %, le bien vaut 142 525 € ; à 5 %, 114 020 € ; à 6 %, 95 017 €. Deux points de rendement exigés en plus effacent un tiers du prix — l’hypothèse la plus lourde, et celle que personne n’écrit.
D’où sort cette fourchette. La fiche d’évaluation de la DGFiP cite, à titre indicatif, un taux de capitalisation « de l’ordre de 4 à 6 % » pour les immeubles récents à loyer libre (fiche DGFiP n° 3035, L’évaluation des immeubles bâtis). Deux réserves, dans le texte même. Elle raisonne sur le loyer brut ; nous divisons ici le loyer net, ce qui durcit volontairement l’hypothèse. Et ce n’est pas un barème : le taux « ne peut qu’être tiré de l’observation du marché immobilier local », la fiche « n’a pas pour objet de fixer administrativement la valeur des biens ». Un taux de rendement se constate, il ne se décrète pas.
La valeur d’usage : ce que paie celui qui vient habiter
L’acheteur qui emménage ne divise rien : il compare au loyer qu’il paie et à ce que sa banque lui prête. Ces ventes-là se logent en haut de la fourchette.
| Méthode | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Capitalisation du loyer (5 %) | 5 701 € / 0,05 | 114 020 € |
| Comparaison (médiane 3 900 €/m²) | 42 × 3 900 | 163 800 € |
| Valeur d’usage occupant (4 100 €/m²) | 42 × 4 100 | 172 200 € |
| Écart | 172 200 − 114 020 | 58 180 € |
2. Laquelle prime : celle qui décrit vos acheteurs réels
Aucune n’est fausse : elles décrivent des acheteurs différents. La méthode se déduit de qui peut signer.
- T2 libre en ville moyenne. Le vivier est fait de gens qui viennent y habiter : comparaison et valeur d’usage priment. La capitalisation dit seulement si un investisseur peut suivre — ici non, à 163 800 € il ne toucherait que 3,48 % par an. Voir la rentabilité d’une location meublée.
- Vendu avec son locataire. Comparaison, moins la décote (section 5).
- Lot en résidence gérée. Capitalisation seule : aucun acheteur occupant n’existe (section 4).
3. Deux bases officielles et gratuites, et leurs angles morts
Les sites d’estimation en ligne affichent des prix d’annonce ; l’administration publie les prix signés chez le notaire.
DVF, « Demandes de valeurs foncières » : toutes les ventes des cinq dernières années — date, prix, surface — publiées par l’administration fiscale sur data.gouv.fr, consultables sur carte, sans compte, sur app.dvf.etalab.gouv.fr. Mise à jour semestrielle, en avril et en octobre (art. R* 112 A-2 du LPF ; data.gouv.fr). La dernière date du 7 avril 2026 et la base s’arrête au 31 décembre 2025 — millésimes 2021 à 2025. Les ventes signées depuis n’y figurent pas encore : sur un marché qui bouge, la médiane que vous lisez a plusieurs mois de retard.
« Rechercher des transactions immobilières » : les mêmes ventes, dans votre espace Finances publiques sur impots.gouv.fr, rubrique « Autres services ». Vous choisissez une période et un secteur, et « seules les ventes qui reflètent réellement les prix du marché sont affichées ». Les données obtenues sont réservées à votre usage personnel (art. L. 107 B du livre des procédures fiscales) — impots.gouv.fr, fiche R34630.
4. En résidence gérée, le prix ne se lit pas au mètre carré
Dans une résidence services — étudiante, senior, tourisme, affaires — vous louez votre lot à l’exploitant, la société qui gère la résidence, par un bail commercial : un contrat long qui lui donne la jouissance du lot. Personne ne peut l’acheter pour y vivre : le prix se forme uniquement par capitalisation, avec deux paramètres invisibles au vendeur. La mission IGF le formule ainsi : « ces logements constituent des actifs de rendement, c’est-à-dire que leur valeur dépend du seul rendement ».
La solidité de l’exploitant. C’est lui qui verse le loyer, que le lot soit occupé ou vide. Pour la mission IGF-CGEDD, la qualité du gestionnaire est « l’élément primordial du rendement de l’investissement » et « son risque principal » : un mauvais emplacement, et c’est « un risque de baisse des loyers et la menace d’une moins-value sur le prix de revente du bien ». Parmi les adhérents de l’UNPI ayant répondu au questionnaire de la mission, quatorze dénoncent un « chantage à la baisse des loyers » de la part des exploitants — la mission précise n’avoir pas pu « objectiver son poids réel » (rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03, annexe I, p. 27). Un acheteur qui doute de l’exploitant exige un rendement plus élevé, donc paie moins.
L’échéance du bail. Un bail commercial dure neuf ans minimum et l’exploitant peut partir tous les trois ans ; seuls les baux de plus de neuf ans peuvent écarter cette sortie par une clause (art. L. 145-4 du code de commerce). D’où la pratique constatée par la mission : la grande majorité des baux en résidence services sont signés pour 11 ans et 11 mois, parce qu’au-delà de douze ans il faut un notaire et une publication au fichier immobilier (rapport IGF-CGEDD, annexe I, p. 28). Le risque ne se répartit donc plus tous les trois ans, il se concentre au terme : au renouvellement, le loyer doit correspondre à la valeur locative (art. L. 145-33), et rien n’interdit qu’elle soit plus basse. Un bail à sept ans du terme vaut donc mieux qu’un bail expirant dans dix-huit mois.
Sur 400 lots Censi-Bouvard revendus, 80 % sont partis sous leur prix d’achat, dont un quart entre 75 et 80 % de ce prix — chiffres d’un opérateur du marché secondaire transmis à la mission, qui évalue de son côté le risque de moins-value à la revente entre 10 et 25 % (rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03, juin 2022).
Bail commercial, TVA, exploitant : LMNP en résidence de services ; ancien dispositif : la fin du Censi-Bouvard.
5. Vendu loué : la décote, jamais un barème
La vente ne met pas fin au bail : le locataire reste, aux mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire (art. 1743 du code civil ; fiche service-public F35784). L’acheteur hérite d’un occupant qu’il n’a pas choisi et le facture en remise sur le prix — la décote.
La spécificité du meublé, rarement écrite. En location nue : bail de trois ans, congé pour vendre six mois avant l’échéance (art. 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et le locataire est prioritaire pour racheter au prix proposé — son droit de préemption : le congé vaut offre de vente, valable les deux premiers mois du préavis (art. 15, II). En meublé : bail d’un an, congé trois mois avant (art. 25-8), aucune préemption. L’acheteur récupère le logement plus vite, donc la décote a moins de raison d’être (le congé du bailleur en meublé).
Exemple. Sur notre T2 estimé 163 800 €, une décote de 8 % retire 13 100 € : 150 700 €. À l’inverse, un studio loué au prix du marché peut ne rien perdre.
Trois methodes, trois prix. Lequel votre bilan retiendra-t-il ?
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6. La valeur nette comptable n’est pas un prix — et depuis 2025 elle trompe deux fois
Au régime réel — celui où vous déduisez vos charges réelles au lieu d’un forfait —, votre comptabilité passe chaque année un amortissement : l’usure du logement, retirée du loyer imposable sans rien débourser. Le prix d’achat diminué de ces amortissements donne la valeur nette comptable : une convention, pas une valeur. Après dix ans, notre T2 acheté 165 000 € peut afficher 120 000 € au bilan quand le marché le paie 164 000 €. Première erreur : brader en s’alignant sur le bilan — 44 000 € laissés sur la table.
Seconde erreur : croire que l’impôt porte sur l’écart entre le prix de vente et cette valeur nette comptable. L’art. 150 VB III du CGI, créé par l’art. 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), retranche du prix d’acquisition les amortissements admis en déduction, pour les ventes signées depuis le 15 février 2025. La date de la vente commande, et le gain taxable est plus large que l’écart de prix.
Les taux, à ne pas confondre. La plus-value — le gain dégagé par la vente — supporte 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG et CRDS, en plus de l’impôt), soit 36,2 %. Les 18,6 % visent une autre assiette : le bénéfice de votre location meublée (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Jamais la plus-value.
Le calcul : plus-value en LMNP, réintégration des amortissements. Autre sujet, la valeur d’entrée au bilan : valeur du terrain, amortissement en LMNP.
7. Pour aller plus loin
Les gestes, dans l’ordre.
- Relever cinq ventes comparables sur DVF, en prendre la médiane.
- Diviser votre loyer annuel net par 4 %, 5 % puis 6 % : c’est la fourchette qu’un investisseur peut payer.
- Garder la méthode qui décrit vos acheteurs (section 2).
- Décote si le locataire reste ; pour vendre libre, congé trois mois avant l’échéance du bail, sinon vous attendez un an de plus.
- Ne jamais partir de la valeur nette comptable.
Voir aussi amortissement reporté, charges récupérables, intérêts d’emprunt, et nos simulateurs de rentabilité et de plus-value.
Mise à jour : 28 août 2026. Textes relus au texte officiel le 28 août 2026, dans leur version en vigueur : art. 150 VB du CGI (version en vigueur depuis le 21/02/2026 ; III créé par l’art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14/02/2025 et applicable, selon le II de cet art. 84, aux cessions réalisées à compter du 15/02/2025 ; modifié par l’art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19/02/2026, qui y insère les i et j du 1° du I de l’art. 31), art. 39 C, II-3 du CGI (version du 01/01/2015), art. 1743 du code civil, art. 15, I et II et art. 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (versions du 29/07/2023). Taux vérifiés à cette date : 18,6 % sur le résultat BIC (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12), 17,2 % sur la plus-value immobilière des particuliers (IV de l’art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale). Sources : art. 150 U à 150 UC du CGI ; art. 39, 1, 2° du CGI et BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 7 (durée d’usage du mobilier) ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 40 et § 100 (évaluation à la valeur vénale) ; art. L. 145-4 et L. 145-33 du code de commerce ; art. L. 107 B et art. R* 112 A-1 à R* 112 A-3 du LPF (décret n° 2018-1350 du 28/12/2018) ; DVF (DGFiP, mise à jour du 7 avril 2026, données arrêtées au 31/12/2025) ; impots.gouv.fr ; fiche DGFiP n° 3035 (L’évaluation des immeubles bâtis) ; fiches R34630 et F35784 de service-public.gouv.fr ; rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03 (juin 2022).
Guide informatif. Les montants du T2 — prix, loyer, charges — et les taux retenus dans les exemples — 4, 5 et 6 % en logement libre, 5,5 % en résidence gérée — sont des hypothèses de travail, pas des moyennes de marché. Aucun texte ne fixe de taux de capitalisation : il se déduit du marché local (fiche DGFiP n° 3035).
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