Mis à jour le 24 août 2026 — sources en fin d'article.

Le micro-BIC en LMNP : quel seuil, quel abattement, quelle case

Vous louez un logement meublé et vous n'en vivez pas : vous êtes loueur en meublé non professionnel, un LMNP. Le micro-BIC est le régime d'imposition qui vous est appliqué d'office. Il tient en trois gestes. Vous inscrivez vos loyers bruts dans une case de votre déclaration. L'administration en retire un abattement — un pourcentage forfaitaire censé couvrir toutes vos dépenses, sans justificatif à fournir. Vous payez sur ce qui reste. Ni comptabilité, ni démarche.

Tout tient à un seuil, un taux, et une règle qui gouverne cette page : le seuil dépend de l'année où vous avez encaissé les loyers, jamais de celle où vous les déclarez. Encaissés en 2025 : plafond de 77 700 €. Encaissés en 2026 : 83 600 € (art. 50-0 du CGI, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). L'abattement vaut 50 % pour un meublé loué à l'année, un meublé de tourisme classé ou des chambres d'hôtes ; il tombe à 30 %, sous un plafond de 15 000 €, pour un meublé de tourisme non classé (art. 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur).

L'autre régime, le réel, déduit vos charges pour leur montant exact, au prix d'une comptabilité. Pour situer les deux, commencez par la fiscalité du LMNP.

1. Votre seuil dépend de l'année où vous avez encaissé, pas de celle où vous déclarez

« Je déclare en 2026 : mon plafond est de 77 700 € ou de 83 600 € ? » Vous comparez les loyers d'une année au seuil de cette même année. En mai 2026, vous déclarez ceux de 2025 : plafond 77 700 €. Les 83 600 € ne visent que les loyers encaissés à partir du 1^er janvier 2026, déclarés au printemps 2027.

Cette hausse n'est pas une mesure de loi de finances : l'art. 50-0 du CGI prévoit un relèvement tous les trois ans, au rythme de la première tranche du barème. Constaté par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026, il vaut jusqu'en 2028.

Deux mots du tableau. Un meublé de tourisme est loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile : studio sur plateforme, gîte. Un meublé loué à l'année est la résidence de son locataire : bail classique, étudiant, mobilité.

Dernière ligne : le seuil de 15 000 € est identique pour les recettes 2025 et 2026, la loi Le Meur l'ayant inscrit en valeur fixe. C'est le seul chiffre de cette page qu'on peut citer sans son année ; un « 77 700 € » ou un « 83 600 € » en a toujours besoin.

Exemple. 12 000 € encaissés en 2025 pour un studio loué à l'année : sous 77 700 €, donc au micro-BIC. Abattement de 50 % : 6 000 €. C'est ce montant, et lui seul, qui s'ajoute à vos autres revenus.

2. Le micro-BIC s'applique sans que vous le demandiez

Aux yeux du fisc, louer meublé n'est pas une simple mise à disposition de murs : vous fournissez un logement équipé, prêt à vivre. C'est une activité commerciale par détermination de la loi, professionnelle ou non (art. 35, I, 5° bis du CGI). Vos loyers relèvent donc des bénéfices industriels et commerciaux — les BIC, la catégorie des commerçants — et non des revenus fonciers de la location vide. Ils se déclarent sur la 2042 C PRO, l'annexe de votre déclaration réservée aux activités indépendantes, jamais sur la 2044.

Sous le seuil de votre catégorie, le micro-BIC s'applique de plein droit : rien à demander, rien à cocher. C'est pour en sortir qu'il faut agir : lever une option pour le réel, un choix formalisé par écrit auprès du service des impôts.

L'abattement remplace toutes vos charges : ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni charges de copropriété, ni travaux, ni amortissement. Cet amortissement, c'est l'usure comptable du logement, que le réel retire du loyer imposable chaque année sans que vous sortiez un euro. Aucun justificatif à réunir : c'est le confort du micro. Mais jamais de déficit à reporter sur vos impôts futurs : même après 15 000 € de travaux, votre base reste positive ou nulle.

Le plancher de 305 €. L'abattement ne descend jamais sous 305 € (art. 50-0, 1 du CGI). Exemple : 400 € encaissés pour un garage meublé — les 50 % donneraient 200 €, le plancher les porte à 305 €, la base tombe à 95 €. Sous 305 € de recettes, elle est nulle, sans vous dispenser de déclarer.

3. Le 71 % s'est éteint avec les recettes 2024 : les chambres d'hôtes sont à 50 %

On lit encore souvent en ligne qu'une chambre d'hôtes bénéficie d'un abattement de 71 % sous un plafond de 188 700 €. Ces chiffres ont existé — pour les chambres d'hôtes et les meublés classés — mais ils se sont éteints avec les recettes 2024. Un « 71 % » sans année décrit un régime disparu.

Depuis les recettes 2025, l'art. 7 de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a réécrit l'art. 50-0 du CGI et aligné les chambres d'hôtes sur les meublés classés : 50 %, sous les plafonds datés du tableau ci-dessus. Le texte range désormais les deux sur la même ligne, au même taux — et la case de déclaration est la même, la 5NG.

Ce que la marche coûte. 30 000 € de chambres d'hôtes encaissés en 2025. À 71 %, la base aurait été de 8 700 € ; à 50 %, elle est de 15 000 €. Soit 6 300 € de base en plus, environ 3 060 € d'impôt de plus pour un foyer dont le dernier euro de revenu est taxé à 30 %, prélèvements sociaux compris.

Un mot du tableau : « classé » n'est pas un adjectif, c'est une décision — celle d'un organisme accrédité, qui délivre le classement en étoiles.

4. 15 000 € sans classement : le seuil qu'un meublé à 1 500 €/mois franchit en octobre

Le meublé de tourisme non classé — la courte durée sans étoiles obtenues — est le grand perdant de la réforme de 2024 : 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond, contre 50 % et 83 600 € de recettes 2026 une fois le classement décroché.

Ce plafond n'a pas bougé entre les recettes 2025 et 2026 : la loi Le Meur l'a écrit en valeur fixe dans l'art. 50-0 du CGI. Un appartement qui rapporte 1 500 € par mois l'atteint fin octobre. Au-delà, c'est le régime réel et sa comptabilité.

Exemple. Deux logements à 12 000 € encaissés en 2025. Sans classement, les 30 % laissent une base de 8 400 € ; avec classement, les 50 % la ramènent à 6 000 €. Écart : 2 400 € de base, soit environ 1 170 € d'impôt de plus chaque année à 30 % de tranche, prélèvements sociaux compris.

Le classement se demande à un organisme accrédité et vaut cinq ans ; son coût se rattrape souvent en une année : le classement en meublé de tourisme.

5. Ce que « recettes » veut dire : le brut encaissé, commission de plateforme comprise

Le seuil et l'abattement portent sur les recettes brutes encaissées dans l'année civile : les sommes payées par vos locataires avant toute retenue, et non ce qui arrive sur votre compte. Deux malentendus se paient cher.

La commission de plateforme. Un voyageur paie 1 000 €, la plateforme prélève sa commission, vous recevez 850 €. Le montant à déclarer est 1 000 € : la commission est une charge, déjà couverte par l'abattement, et la retrancher revient à la compter deux fois. C'est le redressement le plus mécanique du micro-BIC. Les plateformes transmettent d'ailleurs chaque année à l'administration le montant brut encaissé par chacun de leurs loueurs : un chiffre déclaré plus bas se voit.

« Un plafond par bien ». Non : l'art. 50-0 raisonne par entreprise, jamais par logement, et vos locations meublées n'en forment qu'une. Additionnez donc les recettes de toutes vos locations meublées. Ce qui se ventile par catégorie, c'est le taux d'abattement, pas le plafond. Exemple : trois studios à 25 000 € en 2026, ce sont 75 000 € à comparer à 83 600 €. Un quatrième vous sortirait du micro.

Un cas d'exonération totale, souvent ignoré (art. 35 bis du CGI) : la pièce de votre habitation principale louée comme résidence principale — ou temporaire, pour un saisonnier — à son occupant, à condition que le loyer reste « fixé dans des limites raisonnables ». Le chiffre n'est pas dans la loi : c'est une tolérance que le BOFiP réactualise chaque année. Pour les recettes 2026, elle vaut 215 € par m² de surface habitable et par an en Île-de-France, 159 € dans les autres régions, charges non comprises (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mise à jour du 19 août 2026) ; pour les recettes 2025, c'était 213 € et 157 €. Second cas : les chambres d'hôtes chez l'habitant, exonérées tant que le produit annuel n'excède pas 760 € TTC — montant écrit en dur dans le texte, et non cumulable avec le micro-BIC de l'art. 50-0. Les deux exonérations ont une date de péremption : elles ne couvrent que les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 (art. 35 bis, I et II du CGI, dans sa rédaction issue de l'art. 38 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). Sans prorogation en loi de finances, elles s'éteignent au 1^er janvier 2027.

6. Première année : on annualise vos recettes, on ne réduit pas le seuil

Vous démarrez en cours d'année : faut-il réduire le plafond à proportion ? La méthode officielle est l'inverse de celle qu'on lit souvent. Le seuil ne bouge pas : c'est l'art. 50-0 du CGI lui-même qui ajuste vos recettes au prorata du temps d'exploitation, puis compare le résultat au plafond entier. Le BOFiP — le bulletin officiel des finances publiques, la doctrine que l'administration s'impose à elle-même — précise que ce prorata se compte en jours, pas en mois (BOI-BIC-DECLA-10-10-20).

Exemple. Location démarrée le 1^er juillet 2026, 25 000 € encaissés au 31 décembre, sur 184 jours. 25 000 × 365 ÷ 184 = 49 592 € : sous 83 600 €, donc vous restez au micro-BIC. À l'envers, le plafond équivalent sur 184 jours vaut 42 144 € ; pour un non classé, 7 562 € seulement — franchi vite en pleine saison.

Le geste qui manque à presque toutes les premières déclarations : la case 5CD, « durée de l'exercice, nombre de mois si inférieur à 12 » — elle prévient l'administration que votre année n'est pas complète. Même logique à la sortie : la case 5CF se coche l'année où vous vendez ou arrêtez.

7. Dépasser une fois ne vous sort pas du micro : il faut deux années de suite

Franchir le plafond ne vous fait pas basculer au réel du jour au lendemain. L'art. 50-0, 1 du CGI regarde deux années en arrière : le micro s'applique tant que les recettes de l'année précédente ou de celle d'avant restent sous le seuil. Il faut donc deux années consécutives au-dessus pour en sortir, et chaque année se compare à son propre seuil. Tout le travail est fait par le mot « ou » du texte.

Exemple. Recettes 2024 : 60 000 €. 2025 : 80 000 €, au-dessus des 77 700 € de 2025. 2026 : 90 000 €, au-dessus des 83 600 € de 2026.

• 2025 : 2024 était sous le seuil → micro maintenu.
• 2026 : 2024 l'était encore → micro maintenu, malgré le dépassement de 2025.
• 2027 : 2025 et 2026 sont tous deux au-dessus → réel obligatoire.

Une année complète pour vous organiser — ce n'est pas de trop. Le réel impose une comptabilité dite d'engagement : un loyer s'enregistre à la date où il est dû, pas à celle où il tombe sur le compte. Il impose aussi une liasse fiscale 2031-2033, le jeu de tableaux comptables télétransmis au service des impôts des entreprises, et un fichier d'écritures en cas de contrôle. Comment trancher et basculer : changer de régime fiscal en LMNP. L'inverse a ses règles : revenir au micro-BIC.

8. Quelle case du 2042 C PRO : 5NI à l'année, 5NG classé, 5NH sans classement

Chaque campagne a son imprimé : celui des revenus 2025, déposé au printemps 2026, porte le n° 11222*28, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles », page 5. En ligne, la rubrique n'apparaît qu'après avoir coché « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».

Autre série de cases pour la courte durée au-delà de 23 000 €, qui paie des cotisations à la sécurité sociale des indépendants — la caisse des travailleurs non salariés — au lieu des prélèvements sociaux (art. L. 611-1, 6° du CSS) : 5NJ classé et chambres d'hôtes, 5NK non classé, 5NL autres meublés.

Deux pièges fréquents

1. La case 5ND n'existe plus. On lit encore que la longue durée s'y déclare, parfois en 5NW : ces codes ne figurent pas sur le 11222*28. C'est 5NI.
2. Laissez vides les cases 5HY, 5IY et 5JY, celles des revenus à soumettre aux prélèvements sociaux : vos loyers meublés y sont déjà soumis d'office. Les y porter, c'est payer 18,6 % deux fois.

Ce que coûte l'oubli. Une déclaration en retard, c'est 10 % de majoration (art. 1728, 1-a du CGI), 40 % après une mise en demeure restée trente jours sans réponse, plus 0,20 %/mois d'intérêt de retard (art. 1727, III) : sur une base de 6 000 € à 48,6 %, un an de retard ajoute environ 360 € aux 2 916 € dus.

Le formulaire case par case : déclarer ses revenus LMNP.

9. Ce que vous payez dessus : votre tranche d'impôt, plus 18,6 %

Votre base imposable — les loyers moins l'abattement — s'ajoute à vos autres revenus et subit deux prélèvements.

L'impôt sur le revenu, au barème progressif. Ce qui compte n'est pas votre taux moyen mais votre tranche marginale d'imposition : le taux qui frappe votre dernier euro de revenu, celui qu'indique votre avis d'imposition — et vos loyers s'empilent précisément là. Barème des revenus 2025, indexé de 0,9 % par l'article 4 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et codifié à l'art. 197, I, 1 du CGI :

Les prélèvements sociaux, à 18,6 %. Trois contributions qui financent la protection sociale, calculées sur la même base que l'impôt : CSG 10,6 points, CRDS 0,5, prélèvement de solidarité 7,5. Beaucoup de contenus en ligne sont restés en arrière. Le bénéfice d'un loueur en meublé non professionnel supporte 18,6 % depuis le relèvement de la CSG sur les revenus du patrimoine (art. 12 de la LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) — et comme ce bénéfice en fait partie (art. L. 136-6, I, f du CSS), la hausse s'applique dès les revenus 2025 déclarés en 2026.

Le taux de 17,2 % n'a pas disparu : il vise la location nue et la plus-value immobilière (section 11). impots.gouv.fr : « En location nue : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % ».

Exemple. 12 000 € encaissés en 2025, meublé loué à l'année, dernier euro taxé à 30 %.

• Case 5NI = 12 000 € ; abattement de 50 % appliqué d'office → base de 6 000 €.
• Impôt : 6 000 × 30 % = 1 800 €. Prélèvements sociaux : 6 000 × 18,6 % = 1 116 €.
• Total : 2 916 €, soit 48,6 % de la base et 24,3 % du loyer encaissé.

Exception : la courte durée au-delà de 23 000 € relève des cotisations de la sécurité sociale des indépendants (art. L. 611-1, 6° du CSS) — voir les cotisations sociales LMNP et LMP.

10. Quand le micro cesse d'être le bon calcul : la règle des 50 %

Le principe tient en une phrase et ne demande aucun tableur : dès que vos charges réelles, amortissement compris, dépassent le montant de votre abattement, le réel devient plus favorable. À 50 %, le point de bascule est à la moitié de vos loyers ; à 30 %, à moins d'un tiers. On le franchit souvent, car l'amortissement pèse lourd : sur un bien de 200 000 € dont 170 000 € de bâti, il vaut plusieurs milliers d'euros de déduction par an, sans décaissement.

Exemple. Les 12 000 € de loyers de la section 9, avec 8 000 € de charges et amortissements.

• Micro-BIC : 2 916 € à payer.
• Régime réel : résultat de 12 000 − 8 000 = 4 000 € → 1 200 € d'impôt + 744 € de prélèvements sociaux = 1 944 €.
• Écart : 972 € par an, pour le même bien et les mêmes loyers.

Deux règles encadrent l'arbitrage. Le régime vaut pour toute votre activité meublée, jamais bien par bien : impossible de laisser un studio au micro et de passer l'autre au réel. Et ce que le micro fait perdre ne se rattrape pas : aucun amortissement n'y est constaté, aucun déficit ne s'y crée. Au réel, un déficit se reporte dix ans sur les seuls bénéfices de location meublée (art. 156, I, 1° ter du CGI) ; au micro, il n'y a rien à reporter.

Pour comparer : micro-BIC ou régime réel, le régime réel expliqué et le simulateur micro-BIC contre réel.

11. Le seul vrai avantage du micro à la revente : il n'y a rien à réintégrer

Le jour où vous vendez, vous êtes imposé sur la plus-value : la différence entre le prix de revente et le prix d'achat. Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), l'art. 150 VB III du CGI oblige le loueur non professionnel à réintégrer les amortissements déduits, pour toute vente à compter du 15 février 2025 : ils viennent en diminution du prix d'achat, qui rétrécit — et la plus-value taxable enfle d'autant. Au micro-BIC, aucun amortissement n'a été déduit : rien à reprendre.

Exemple. Bien acquis 200 000 €, revendu 280 000 € après 15 ans, avec 80 000 € d'amortissements cumulés au réel. Calcul simplifié, hors forfaits de frais et de travaux.

Soit près de 17 600 € d'écart. Et la base de 64 000 € dépasse 50 000 € : elle déclenche la taxe sur les plus-values élevées de l'art. 1609 nonies G du CGI, que le micro-BIC, à 32 000 €, n'atteint pas.

Deux précisions. Le taux : la plus-value immobilière reste à 17,2 % de prélèvements sociaux, la liste du IV de l'art. L. 136-8 du CSS étant limitative. Une revente LMNP se taxe donc à 19 + 17,2 = 36,2 % — les 18,6 % de la section 9 frappent le loyer, pas la plus-value. La portée de la règle : l'art. 150 VB III ne fait reprendre que les amortissements effectivement déduits du résultat. Au micro-BIC, il n'y en a aucun — non par faveur, mais parce que l'abattement les a déjà absorbés, sans qu'aucune ligne d'amortissement n'existe. Le calcul complet : la plus-value en LMNP.

12. Pour aller plus loin

Autour du sujet : la fiscalité du LMNP · remplir la 2042 C PRO · l'amortissement en LMNP · la loi Le Meur.

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 35, 35 bis, 50-0, 150 VB, 150 VC, 154 quinquies, 156, 197, 261 D, 293 B, 1447, 1478, 1609 nonies G, 1647 D, 1727, 1728 ; CSS art. L. 136-6, L. 136-7, L. 136-8, L. 611-1 ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 38), loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (art. 7), loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84), loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (art. 12), loi de finances pour 2026 n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 4), décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-10-20, BOI-BIC-DECLA-10-20 et BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516 ; impots.gouv.fr ; formulaire 2042 C PRO n° 11222*28 ; service-public.gouv.fr.

Guide informatif. Chaque seuil vaut pour son année de recettes : vérifiez toujours l'année avant de comparer.