Bail meublé 2026 : guide complet — durée, clauses, meubles obligatoires et fiscalité LMNP

Le bail meublé est un contrat de location portant sur un logement équipé des 11 meubles obligatoires définis par décret. Durée minimale d'un an, dépôt de garantie de 2 mois, préavis d'un mois — LMNP.AI détaille tout ce que propriétaire et locataire doivent savoir en 2026.

Mis à jour : février 2026 (loi ALUR, loi ELAN, loi Le Meur, calendrier DPE)

1. Les 3 types de baux meublés

La location meublée obéit à des règles distinctes selon l'usage et la durée souhaitée. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par les lois ALUR (2014) et ELAN (2018), prévoit trois contrats bien distincts.

Le bail meublé classique (1 an minimum)

C'est le contrat de droit commun pour toute location meublée constituant la résidence principale du locataire. La durée minimale est d'un an, reconduite tacitement d'année en année à l'échéance. Le propriétaire ne peut reprendre le logement qu'en donnant congé 3 mois avant l'échéance pour l'un des trois motifs légaux : vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux.

Le bail étudiant (9 mois)

Réservé aux locataires justifiant du statut étudiant, ce bail dure 9 mois — soit une année universitaire. Il n'y a pas de tacite reconduction : à l'échéance, le bail expire automatiquement sans formalité ni congé. Avantage décisif pour le propriétaire : la liberté de récupérer le logement chaque été sans justification.

Le bail mobilité (1 à 10 mois)

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. 25-12 à 25-18 de la loi de 1989), ce bail est réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou personnelle : formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Ses règles dérogatoires :

• Aucun dépôt de garantie — la caution Visale d'Action Logement peut sécuriser le bailleur gratuitement
• Non renouvelable et non reconductible — deux baux mobilité successifs sur le même logement au même locataire sont interdits
• Asymétrie de résiliation : le locataire peut résilier avant terme avec un préavis d'1 mois, mais le propriétaire ne peut pas mettre fin par anticipation
• La sous-location est autorisée avec l'accord écrit du bailleur

2. Les 11 meubles obligatoires (décret 2015-981)

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste exhaustive et obligatoire des équipements que doit comporter un logement meublé. L'absence d'un seul élément peut entraîner la requalification en bail nu, avec des conséquences fiscales et locatives lourdes. Les tribunaux refusent toute compensation entre éléments (CA Paris, 19 mai 2018 ; CA Nîmes, 14 mars 2023).

Pour aller plus loin sur les équipements, consultez notre guide équipements obligatoires en location meublée.

3. Clauses obligatoires et clauses interdites

Mentions obligatoires du contrat de bail meublé

Tout bail meublé à usage de résidence principale doit comporter les mentions suivantes :

• Identité et domicile des parties (bailleur et locataire)
• Adresse complète du logement loué
• Date de prise d'effet et durée du bail
• Surface habitable (en m²) — obligatoire depuis la loi ALUR 2014
• Description du logement : nature, destination, consistance, équipements
• Montant du loyer, date d'exigibilité mensuelle et modalités de révision (clause IRL)
• Montant du dépôt de garantie (si applicable)
• Liste détaillée des meubles et équipements fournis (inventaire)
• Modalités de facturation et de régularisation des charges locatives
• Désignation de la personne habilitée à recevoir les loyers (en cas de mandataire)

Clauses réputées non écrites (art. 4, loi du 6 juillet 1989)

Les clauses suivantes sont frappées de nullité de plein droit — elles sont automatiquement supprimées du bail sans remettre en cause le reste du contrat :

• Clause interdisant au locataire d'héberger des personnes à sa charge
• Clause privant le locataire d'avoir un animal de compagnie (races non dangereuses)
• Clause de majoration du loyer pour l'accueil d'un enfant
• Clause imposant la domiciliation professionnelle dans le logement
• Clause rendant le locataire responsable de troubles qu'il n'a pas causés
• Clause pénale (sauf pour non-restitution des clés à la sortie)
• Clause résolutoire pour d'autres motifs que les impayés de loyer, charges ou dépôt de garantie
• Clause imposant au locataire de souscrire une assurance auprès d'un assureur désigné par le bailleur

4. Durée du bail et reconduction tacite

Bail classique : 1 an renouvelable

Le bail meublé classique est conclu pour une durée minimale d'un an. À l'échéance, si aucune des parties ne manifeste sa volonté de mettre fin au bail, il se reconduit tacitement pour une nouvelle période d'un an dans les mêmes conditions.

Pour reprendre le logement, le bailleur doit impérativement :

• Donner congé 3 mois avant la date d'échéance (et non 3 mois avant la fin effective)
• Respecter l'un des trois motifs légaux : vente du logement, reprise pour y habiter (lui-même ou un proche désigné par la loi), ou motif légitime et sérieux (impayés persistants, troubles graves de voisinage, dégradations...)

Bail étudiant : 9 mois sans reconduction

Le bail étudiant expire automatiquement à son terme — aucune formalité n'est requise. Le locataire doit justifier de son statut d'étudiant au moment de la signature. Si le locataire perd son statut étudiant en cours de bail, le contrat reste valide jusqu'à son terme.

En revanche, si le propriétaire souhaite renouveler le bail à la demande du même locataire, il doit conclure un nouveau bail (classique d'1 an ou nouveau bail étudiant de 9 mois).

Bail mobilité : fin automatique et non renouvelable

Le bail mobilité prend fin automatiquement à l'échéance convenue. Il ne peut être ni reconduit ni renouvelé avec le même locataire. La durée choisie (entre 1 et 10 mois) doit être précisée dans le contrat ; elle ne peut être modifiée qu'une seule fois par avenant, sans que la durée totale dépasse 10 mois.

5. Préavis : règles pour le locataire et le propriétaire

Préavis du locataire : 1 mois (meublé)

Le locataire d'un logement meublé à usage de résidence principale peut donner congé à tout moment, avec un préavis d'1 mois. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception (ou de la remise en main propre contre récépissé, ou de la signification par huissier).

Le préavis de 1 mois s'applique dans toutes les zones (tendues ou non). Contrairement à la location nue (où le préavis est réduit à 1 mois en zone tendue seulement), le meublé bénéficie déjà du délai réduit sur tout le territoire.

Préavis du propriétaire : 3 mois + motif légal obligatoire

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois minimum, et uniquement pour l'un de ces trois motifs :

6. Dépôt de garantie

Plafond légal : 2 mois (hors charges)

Pour un bail meublé classique, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Il est interdit d'exiger davantage, sous peine de sanction. Pour le bail mobilité, le dépôt de garantie est strictement interdit par la loi ELAN.

Grille de vétusté (décret 2016-382)

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie le coût des réparations à la charge du locataire, mais en appliquant la grille de vétusté fixée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Cette grille distingue la durée de vie théorique et le taux de vétusté annuel de chaque équipement.

Exemples issus de la grille :

Ainsi, un canapé acheté neuf à 600 € et endommagé après 5 ans d'occupation : la vétusté est de 50 % → le bailleur ne peut prélever que 300 € maximum sur le dépôt.

7. Révision du loyer (IRL)

L'Indice de Référence des Loyers (IRL)

En cours de bail, le bailleur peut réviser le loyer une fois par an, à la date prévue dans le contrat (ou à la date anniversaire du bail). La hausse est plafonnée à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE.

IRL Q4 2025 : 145,78 — soit une hausse de +0,79 % sur 12 mois.

Zones soumises à l'encadrement des loyers

Dans les zones d'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer initial doit respecter un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. La révision IRL s'applique ensuite dans la même limite.

8. État des lieux et inventaire

Un état des lieux contradictoire obligatoire

L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire pour tout bail meublé. Il doit être établi de façon contradictoire (en présence des deux parties ou de leurs représentants) et signé par chacune d'elles. Si l'une des parties refuse, l'état des lieux peut être établi par un huissier — les frais sont alors partagés par moitié.

L'inventaire des meubles : la pièce maîtresse

L'inventaire détaillé des équipements est indissociable de l'état des lieux. Il doit lister chaque meuble et équipement avec son état précis (bon état, usure normale, rayure à tel endroit...). En cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie, c'est l'inventaire contradictoire qui fait foi.

Bonnes pratiques pour un inventaire solide :

• Photographier chaque équipement et chaque pièce (photos horodatées)
• Décrire l'état précis de chaque meuble (et pas seulement "bon état")
• Relever les compteurs (eau, électricité, gaz) en entrée et sortie
• Faire signer l'inventaire par les deux parties à l'entrée et à la sortie
• Conserver l'inventaire d'entrée toute la durée du bail

Comparaison entrée/sortie et grille de vétusté

La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie permet de distinguer :

• L'usure normale (vétusté) : à la charge du bailleur — ex. décoloration des peintures après 5 ans
• Les dégradations locatives : à la charge du locataire — ex. trou dans le mur, meuble cassé

En cas de dégradation, la réparation est chiffrée et abattue selon la grille de vétusté du décret 2016-382 (voir section 6). Le montant net peut être déduit du dépôt de garantie.

9. Charges locatives

Deux méthodes possibles : forfait ou réel

Pour un bail meublé, le bailleur a le choix entre deux modes de facturation des charges :

La méthode doit être précisée dans le bail. En pratique, la grande majorité des baux meublés optent pour le forfait, ce qui simplifie la gestion au quotidien. Attention : si le forfait est manifestement sous-évalué (moins de 50 % des charges réelles), un juge peut requalifier une partie du forfait en loyer et entraîner des conséquences fiscales pour le bailleur.

Quelles charges peut-on récupérer ?

Les charges récupérables sur le locataire sont définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles comprennent principalement : les charges de copropriété liées aux parties communes (entretien, eau froide, ascenseur, ordures ménagères), la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et les petits travaux d'entretien. Les travaux de réfection et les grosses réparations restent à la charge exclusive du bailleur.

10. Bail mobilité (loi ELAN 2018)

Le bail mobilité est le contrat le plus souple du parc locatif. Créé pour faciliter les déplacements professionnels et étudiants, il répond à une demande croissante de logements temporaires de qualité.

Bénéficiaires éligibles (liste limitative)

Le bail mobilité ne peut être consenti qu'à une personne justifiant, à la date de prise d'effet du contrat, être en situation de :

Règles spécifiques du bail mobilité

• Durée : de 1 à 10 mois, fixée dans le contrat. Un avenant peut modifier la durée une seule fois sans dépasser 10 mois au total
• Dépôt de garantie : interdit. La caution Visale (Action Logement) peut couvrir le risque d'impayé sans frais pour le locataire ni le bailleur
• Résiliation anticipée : seul le locataire peut résilier avant terme, avec un préavis d'1 mois
• Non-renouvellement : le bail ne peut pas être renouvelé. Deux baux mobilité successifs avec le même locataire sur le même bien sont prohibés
• Sous-location : autorisée avec accord écrit du bailleur, sans supplément de loyer au-delà du montant principal

11. Colocation meublée

Bail unique : la règle de principe (art. 8-1 loi 1989)

Pour une colocation dans un logement meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, la règle est le bail unique signé par l'ensemble des colocataires. Chaque colocataire est solidairement tenu de l'intégralité du loyer et des charges.

La solidarité entre colocataires

La solidarité est le mécanisme qui permet au bailleur de réclamer l'intégralité du loyer à n'importe lequel des colocataires en cas d'impayé. Cette solidarité :

• Prend fin 6 mois après le départ d'un colocataire, à condition que ce dernier ait signifié son congé au bailleur et qu'un nouveau colocataire soit entré dans les lieux
• Subsiste si aucun remplaçant n'est trouvé (le colocataire sortant reste solidaire jusqu'à l'échéance du bail)
• La caution du colocataire sortant est libérée dans les mêmes conditions

Baux individuels par chambre

Alternative au bail unique, il est possible de conclure des baux individuels pour chaque chambre, à condition que les parties communes (couloir, cuisine, séjour, salle de bains) fassent l'objet d'un bail distinct ou soient clairement intégrées dans chaque contrat individuel. Cette formule est fréquente pour les colocations en maison individuelle.

Remplacement d'un colocataire en cours de bail

Le remplacement d'un colocataire est possible en cours de bail sous réserve de l'accord du bailleur. En pratique, il convient de :

• Régulariser un avenant signé par le bailleur, les colocataires restants et le nouveau colocataire
• Refaire un état des lieux de sortie pour le colocataire partant et d'entrée pour le nouveau
• Libérer la caution du colocataire sortant par un avenant explicite

12. Sous-location meublée

Accord écrit du propriétaire : condition sine qua non

La sous-location d'un logement meublé est possible uniquement avec l'accord exprès et écrit du propriétaire. Toute sous-location sans accord est un motif de résiliation judiciaire du bail principal (art. 8, loi de 1989). Le locataire principal reste personnellement responsable du paiement du loyer vis-à-vis du bailleur.

Plafond de loyer : le sous-loyer ne peut dépasser le loyer principal

Le montant du loyer de sous-location ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal, calculé au prorata de la surface effectivement sous-louée. Si le locataire sous-loue une chambre de 12 m² dans un appartement de 60 m², il peut demander au maximum 20 % du loyer principal (12/60).

Cas particulier : sous-location de sa résidence principale

Lorsqu'un locataire sous-loue une partie de sa résidence principale (une chambre chez lui), les revenus perçus sont exonérés d'impôt si le montant reste inférieur au seuil annuel fixé par décret :

• 213 €/m²/an en Île-de-France (plafond 2026)
• 160 €/m²/an dans les autres régions

Cette exonération est prorogée jusqu'au 31 décembre 2026. Au-delà, les revenus de sous-location sont imposables en BIC.

13. Risques de requalification en bail nu

Qu'est-ce que la requalification ?

La requalification est la transformation judiciaire d'un bail meublé en bail nu lorsque le logement ne remplit pas les conditions légales d'un logement meublé. Elle peut être demandée par le locataire à tout moment pendant le bail ou dans les 5 ans suivant la fin du bail.

Principales causes de requalification

• Absence d'un des 11 meubles obligatoires (décret 2015-981) — cause la plus fréquente
• Équipements présents mais en état inutilisable (réfrigérateur en panne depuis le premier jour, matelas en mauvais état)
• Logement qui n'est pas la résidence principale du locataire (utilisation saisonnière ou secondaire)
• Bail conclu pour une durée inférieure à 1 an sans qu'il s'agisse d'un bail étudiant ou mobilité valide

Conséquences de la requalification

Comment se protéger contre la requalification ?

• Vérifier les 11 meubles avant chaque entrée de locataire et les lister dans l'inventaire
• Conserver les factures d'achat des équipements
• Remplacer rapidement tout équipement défectueux ou manquant
• Ne pas conclure de bail meublé si le logement est utilisé à titre secondaire

14. Annexes obligatoires au bail meublé

Un bail meublé à usage de résidence principale doit impérativement être accompagné d'une série de documents annexes. L'absence d'une annexe obligatoire ne rend pas le bail nul mais peut engager la responsabilité du bailleur.

15. DPE et interdictions de louer 2025–2034

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 instaure un calendrier progressif d'interdiction à la location des logements énergivores. Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux et aux renouvellements.

Zone tendue et Loi Le Meur : DPE E interdit dès maintenant

La loi Le Meur (novembre 2024) a anticipé l'interdiction en zone tendue : dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, les logements classés E peuvent déjà faire l'objet d'une interdiction locale de louer lorsque la commune le décide. Paris et plusieurs métropoles étudient l'extension de cette mesure.

Gel de loyer pour les passoires thermiques F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté lors d'un renouvellement de bail ou d'une relocation, ni même indexé sur l'IRL. Cette règle s'applique sur tout le territoire national, indépendamment des zones d'encadrement.

Pour mieux comprendre les règles fiscales liées à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', déficit foncier étendu), consultez notre guide régime réel LMNP.

16. Fiscalité du bailleur en location meublée (LMNP)

Les revenus tirés d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Cette distinction est fondamentale : elle ouvre l'accès au régime d'amortissement, lequel constitue le principal avantage fiscal de la location meublée.

Comparatif des régimes fiscaux

Le régime réel : la force des amortissements

Au régime réel, le bailleur peut déduire non seulement ses charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, travaux d'entretien...) mais aussi l'amortissement du bien immobilier et des meubles. L'amortissement représente la dépréciation annuelle théorique calculée sur la valeur d'acquisition :

• Immobilier (hors terrain) : 2 à 3 % par an — soit 30 à 40 ans d'amortissement
• Travaux de gros oeuvre : 1,3 % par an (75 ans)
• Toiture : 2,8 % par an (35 ans)
• Meubles et équipements : 10 à 20 % par an (5 à 10 ans)

Simulation : T2 à 200 000 € — micro-BIC vs réel sur 10 ans

LF2025 — Réintégration des amortissements dans la plus-value (art. 84)

La loi de finances pour 2025 (art. 84) a modifié le régime des plus-values lors de la cession d'un bien LMNP détenu au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont partiellement réintégrés dans la base de calcul de la plus-value des particuliers (régime des plus-values immobilières, avec abattement pour durée de détention).

Cette mesure réduit mécaniquement l'avantage fiscal net du régime réel pour les propriétaires qui envisagent de revendre à moyen terme. Une analyse au cas par cas avec un expert-comptable spécialisé LMNP est recommandée avant de choisir le régime fiscal.

Pour aller plus loin : guide micro-BIC LMNP, régime réel LMNP, plus-value LMNP.

17. Nouveautés 2025–2026 à connaître

18. Logement décent : critères légaux obligatoires

Indépendamment des 11 meubles obligatoires, tout logement meublé mis en location doit répondre aux critères de décence définis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ces critères constituent le socle minimal en dessous duquel le bailleur ne peut légalement louer.

Critères de surface et volume

Équipements et installations obligatoires

Le logement doit comporter les installations en bon état de fonctionnement suivantes :

• Alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants
• Évacuation des eaux usées sans risque de reflux d'odeurs ni de débordement
• Cuisine ou espace cuisson avec four ou micro-ondes et réfrigérateur
• Installation sanitaire : WC séparé de la cuisine et de la pièce principale, baignoire ou douche
• Réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de chaque pièce et le fonctionnement des équipements
• Chauffage adapté aux caractéristiques du logement
• Protection contre les infiltrations d'eau (toiture, murs, fenêtres étanches)
• Garde-corps et vitrage en bon état sur balcons, terrasses et fenêtres

Absence d'équipements ou installations nuisibles

Un logement décent ne doit comporter aucun des éléments suivants :

• Matériaux dangereux (amiante friable non confinée, plomb à concentration excessive)
• Risque d'intoxication au monoxyde de carbone (conduits de ventilation obstrués)
• Infestation de nuisibles ou de parasites (punaises de lit, rats, cafards)
• Humidité excessive rendant le logement insalubre
• Exposition aux intempéries (toiture ou murs non étanches)

Conséquences si le logement n'est pas décent

Si le logement ne répond pas aux critères de décence, le locataire dispose de plusieurs recours :

• Mise en demeure du bailleur de mettre le logement en conformité (lettre AR)
• Saisine du tribunal judiciaire pour obtenir une réduction de loyer ou une consignation jusqu'aux travaux
• Saisine de la CAF ou de la MSA : suspension des aides au logement (APL) versées au bailleur
• En cas de danger pour la sécurité ou la santé : signalement à la préfecture ou à la mairie pour procédure d'insalubrité

19. Zones tendues et encadrement des loyers

En France, deux mécanismes distincts limitent la liberté du bailleur sur le montant du loyer : la réglementation des zones tendues (qui encadre les hausses à la relocation) et l'encadrement des loyers (qui plafonne le loyer initial). Ces dispositifs s'appliquent cumulativement dans certaines villes.

Les zones tendues : qu'est-ce que c'est ?

Une zone tendue est une agglomération de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements est nettement inférieure à la demande. Y sont applicables des règles spécifiques sur la révision du loyer entre deux locataires. La liste est fixée par décret (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) et comprend 28 agglomérations :

Règle de relocation en zone tendue

En zone tendue, lors d'un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer du locataire précédent (hors révision IRL), sauf exceptions limitées :

• Si le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois
• Si des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés depuis le dernier locataire
• Si le loyer précédent était manifestement sous-évalué (écart > 30 % par rapport au loyer de référence)

L'encadrement des loyers : un dispositif plus strict

L'encadrement des loyers va plus loin que la simple zone tendue : il plafonne le loyer initial selon un loyer de référence médian fixé par arrêté préfectoral, variable selon le quartier, la surface, le type de bien et l'époque de construction. Le mécanisme :

Un complément de loyer peut être exigé au-delà du loyer de référence majoré, mais uniquement pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort (vue exceptionnelle, terrasse privative, prestations haut de gamme) qui ne sont pas prises en compte par l'indice de référence. Ce complément doit être justifié dans le bail.

Villes où l'encadrement des loyers est en vigueur (2026)

20. Garanties contre les loyers impayés : GLI, Visale et caution

Face au risque d'impayé, le propriétaire dispose de plusieurs mécanismes de protection cumulables ou alternatifs. Le choix dépend du profil du locataire, du type de bail et de l'appétence du bailleur pour la gestion administrative.

La caution solidaire (garant personnel)

C'est la garantie la plus ancienne et la plus répandue. Une personne physique (parent, ami) ou morale (employeur) s'engage à payer le loyer si le locataire défaille. Points clés :

• L'acte de cautionnement doit être manuscrit et mentionner précisément le montant garanti et la durée
• La caution simple permet d'actionner le garant seulement après avoir poursuivi le locataire — la caution solidaire permet de l'actionner dès le premier impayé
• Durée illimitée si le bail est à durée indéterminée, ou limitée à la durée du bail
• Interdit de cumuler caution personnelle + assurance GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti

La Garantie Visale (Action Logement) — gratuite

La Visale est une caution gratuite proposée par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés pendant 36 mois consécutifs ou non sur toute la durée du bail. Conditions d'éligibilité du locataire :

La Visale couvre aussi les dégradations locatives jusqu'à 2 mois de loyer (hors charges). Elle se souscrit sur visale.fr — le locataire obtient un visa avant la signature du bail.

L'assurance loyers impayés (GLI)

La GLI (Garantie des Loyers Impayés) est un produit d'assurance souscrit par le bailleur auprès d'un assureur privé. Elle offre une couverture plus large que la Visale mais est payante :

21. Bail meublé vs bail nu : le comparatif complet

Le choix entre location meublée et location nue est l'une des décisions les plus importantes pour un propriétaire bailleur. Les deux régimes diffèrent sur la quasi-totalité des aspects : durée, fiscalité, rendement, gestion et flexibilité.

Quand choisir le meublé ?

• Votre bien est un studio ou T2 dans une grande ville ou ville universitaire
• Vous souhaitez une flexibilité maximale pour récupérer votre bien (bail 1 an ou 9 mois)
• Vous êtes au régime réel et souhaitez neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs
• Votre emprunt immobilier est récent (intérêts + amortissements = résultat nul ou négatif)

Quand choisir la location nue ?

• Votre bien est un T3 ou plus, loué à une famille souhaitant une stabilité longue
• Vous préférez ne pas investir dans l'ameublement ni gérer le renouvellement du mobilier
• Vous avez un déficit foncier important à imputer sur votre revenu global (travaux)
• Vous souhaitez une gestion minimale avec des locataires stables sur plusieurs années

22. Modèles de lettres de congé

Le congé (préavis) est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au bail à son échéance. Il doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par remise en main propre contre récépissé, ou par acte d'huissier.

23. Réparations : qui paie quoi ?

La répartition des charges de réparation entre bailleur et locataire est définie par la loi et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (pour les réparations locatives). Toute clause du bail qui s'y oppose est réputée non écrite.

Le cas des meubles en location meublée

En location meublée, la répartition des réparations de mobilier obéit à une règle simple :

• Usure normale (vétusté) : à la charge du propriétaire, qui doit remplacer les meubles hors d'usage au fil du temps
• Dégradation locative (choc, tache, casse volontaire) : à la charge du locataire, imputable sur le dépôt de garantie avec application de la grille de vétusté

En pratique, si un canapé est neuf à l'entrée du locataire et présenté comme tel dans l'inventaire, toute dégradation anormale est à la charge du locataire. Si le même canapé a 8 ans (sur une durée de vie théorique de 10 ans), la vétusté de 80 % est déjà amortie : le propriétaire ne pourra prélever au maximum que 20 % de la valeur de remplacement.

FAQ — 47 questions sur le bail meublé

Quelle est la durée minimale d'un bail meublé ?

Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, la durée minimale est d'1 an, reconduite tacitement par périodes d'1 an. Pour un étudiant justifiant de ce statut, la durée peut être réduite à 9 mois sans reconduction tacite. Le bail mobilité peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois, sans renouvellement possible.

Quels sont les 11 meubles obligatoires dans un logement meublé ?

Le décret n° 2015-981 liste : 1) literie avec couette/couverture, 2) dispositif d'occultation des fenêtres en chambre, 3) plaques de cuisson, 4) four ou micro-ondes, 5) réfrigérateur avec compartiment congélateur, 6) vaisselle suffisante, 7) ustensiles de cuisine, 8) table et sièges, 9) étagères de rangement, 10) luminaires, 11) matériel d'entretien ménager. L'absence d'un seul de ces éléments peut entraîner la requalification en bail nu.

Quel préavis doit donner le locataire pour quitter un meublé ?

Le locataire d'un bail meublé doit donner un préavis d'1 mois, quelle que soit la localisation du logement (zone tendue ou non). Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée avec AR, ou de la signification par acte d'huissier.

Le propriétaire peut-il reprendre son logement à tout moment ?

Non. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois et uniquement pour l'un des trois motifs légaux : vente du logement (avec droit de préemption du locataire), reprise pour y habiter (lui-même ou un proche désigné par la loi), ou motif légitime et sérieux (impayés persistants, troubles graves, dégradations).

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en meublé ?

Pour un bail meublé classique ou étudiant, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés si aucune retenue n'est effectuée, ou dans les 2 mois si des retenues sont appliquées. Tout dépassement de délai entraîne une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois entamé de retard.

Le bail mobilité : dépôt de garantie interdit — comment sécuriser le bailleur ?

La loi ELAN interdit tout dépôt de garantie en bail mobilité. Pour couvrir le risque d'impayé ou de dégradation, le bailleur peut : 1) souscrire la garantie Visale d'Action Logement (gratuite, couvre 36 mois de loyers impayés pour les moins de 30 ans et les salariés en mobilité), 2) souscrire une assurance loyers impayés (GLI) auprès d'un assureur, 3) exiger une caution personnelle du locataire.

Peut-on augmenter le loyer d'un bail meublé en cours ?

Oui, une fois par an, dans la limite de la variation de l'IRL. Pour le Q4 2025, l'IRL est de 145,78 (+0,79 %/an). Le bailleur dispose de 1 an à compter de la date d'application pour exercer ce droit. Passé ce délai, il perd définitivement le droit à la révision pour cette année. Pour les logements F ou G, aucune augmentation n'est autorisée, même dans la limite de l'IRL.

Qu'est-ce que la reconduction tacite d'un bail meublé ?

Si ni le locataire ni le propriétaire ne donnent congé avant l'échéance, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période d'1 an aux mêmes conditions. Il n'y a pas besoin de signer un nouveau contrat. Cette reconduction tacite s'applique uniquement au bail classique — pas au bail étudiant (qui expire) ni au bail mobilité (non renouvelable).

Un bail meublé peut-il être conclu oralement ?

Techniquement, un bail verbal est valide. Mais en pratique, sans écrit, il est impossible de prouver le montant du loyer, la durée convenue, ou l'inventaire des meubles. En cas de litige, le locataire peut présumer que le bail est un bail nu de 3 ans. La loi impose la forme écrite pour les baux meublés à usage de résidence principale — un bail verbal expose le propriétaire à de lourdes difficultés probatoires.

Quand les logements G sont-ils interdits à la location ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an) sont interdits à toute nouvelle location ou renouvellement de bail en France métropolitaine. Les logements F seront interdits à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, et les logements E à partir du 1ᵉʳ janvier 2034. En plus de l'interdiction, le loyer d'un logement F ou G est gelé (pas d'indexation IRL).

Le bailleur peut-il choisir entre forfait et charges réelles ?

Oui, le bail meublé laisse au bailleur le choix entre charges au forfait (montant fixe sans régularisation) et charges au réel (provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs). Le forfait est majoritairement choisi pour sa simplicité. Attention : si le forfait est manifestement sous-évalué (inférieur à 50 % des charges réelles), un juge peut le requalifier partiellement en loyer.

Comment fonctionne la solidarité en colocation meublée ?

En colocation avec bail unique, chaque colocataire est solidairement responsable de l'intégralité du loyer. Cette solidarité prend fin 6 mois après le départ d'un colocataire, à condition qu'il ait donné son congé et qu'un remplaçant soit entré dans les lieux. Jusqu'à cette date, le colocataire sortant reste tenu du loyer même s'il a quitté physiquement le logement.

Peut-on sous-louer un meublé sans l'accord du propriétaire ?

Non. La sous-location sans accord écrit du propriétaire constitue une violation du bail. Elle peut entraîner la résiliation judiciaire du contrat et une demande de dommages-intérêts. Avec l'accord du propriétaire, le loyer de sous-location est plafonné au loyer principal au prorata de la surface sous-louée.

Qu'est-ce que la requalification d'un bail meublé en bail nu ?

La requalification transforme le bail meublé en bail nu si le logement ne remplit pas les conditions légales. Les conséquences sont lourdes : la durée passe de 1 à 3 ans, le dépôt de garantie de 2 à 1 mois, les revenus passent de BIC à revenus fonciers, et un redressement fiscal est possible sur 3 ans. La cause principale est l'absence d'un ou plusieurs des 11 meubles obligatoires.

Quelle est la fiscalité d'un propriétaire en location meublée ?

Les revenus de location meublée sont imposés en BIC. En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique (plafond 77 700 € de recettes en 2026). Au régime réel, les charges réelles et les amortissements sont déductibles — ce qui permet souvent de ramener la base imposable à zéro pendant plusieurs années. Depuis 2025, les prélèvements sociaux sont à 18,6 %.

Comment se calcule l'amortissement en LMNP réel ?

L'amortissement est calculé par composants sur la valeur d'acquisition (hors terrain). Les taux usuels sont : gros oeuvre 1,3 %/an (75 ans), façades 2 %/an (50 ans), toiture 2,8 %/an (35 ans), réseaux 3,3 %/an (30 ans), agencements 10 %/an (10 ans), meubles 10-20 %/an (5-10 ans). Les amortissements non déduits (car ils créeraient un déficit) sont mis en réserve (Amortissements Réputés Différés — ARD) et reportables sans limite de durée.

Faut-il une notice d'information ALUR dans un bail meublé ?

Oui. La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (prévue par l'arrêté du 29 mai 2015) est obligatoire pour tout bail meublé à usage de résidence principale. Elle doit être annexée au bail dès la signature. Son absence ne rend pas le bail nul mais peut engager la responsabilité civile du bailleur en cas de préjudice pour le locataire.

Qu'est-ce que la grille de vétusté et comment s'applique-t-elle ?

La grille de vétusté (décret n° 2016-382) fixe la durée de vie théorique et le taux de vétusté annuel de chaque type d'équipement. Elle s'applique pour calculer le montant que le bailleur peut légitimement prélever sur le dépôt de garantie en cas de dégradation locative. Exemple : un canapé de 600 € acheté neuf, endommagé après 5 ans (taux 10 %/an) → vétusté 50 % → le bailleur peut prélever 300 € maximum.

Le bail mobilité peut-il être transformé en bail meublé classique ?

Oui. Si le locataire souhaite rester à l'issue du bail mobilité, les parties peuvent conclure un nouveau bail meublé classique d'1 an. Il n'est pas possible de renouveler ou proroger le bail mobilité lui-même. En revanche, il n'est pas possible de conclure un deuxième bail mobilité avec le même locataire sur le même logement.

Les animaux de compagnie sont-ils autorisés dans un meublé ?

Depuis la loi du 22 juin 2022, il est interdit au bailleur d'inclure une clause interdisant la détention d'animaux de compagnie dans le logement (sauf les chiens de 1ʳᵉ et 2ᵉ catégorie, dits "chiens dangereux"). Toute clause contraire est réputée non écrite. Le locataire peut donc légalement avoir un chat, un chien de race non dangereuse, etc.

Qu'est-ce que la trêve hivernale et quand s'applique-t-elle ?

La trêve hivernale court du 1ᵉʳ novembre au 31 mars de l'année suivante. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, même ordonnée par le tribunal. Pour 2025-2026 : du 1ᵉʳ novembre 2025 au 31 mars 2026. La procédure judiciaire peut néanmoins être engagée — elle ne pourra être exécutée qu'après la fin de la trêve.

Comment expulser un locataire en impayés de loyer meublé ?

La procédure suit ces étapes : 1) commandement de payer par huissier (délai de 6 semaines pour régulariser), 2) en cas d'échec, saisine du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), 3) jugement prononçant la résiliation du bail, 4) commandement de quitter les lieux (2 mois), 5) expulsion avec le concours de la force publique. La procédure dure en moyenne 12 à 18 mois. Une assurance loyers impayés (GLI) prend en charge les loyers non perçus dès le premier impayé.

Qu'est-ce que la garantie Visale et qui peut en bénéficier ?

La garantie Visale est une caution gratuite proposée par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés pendant 36 mois. Elle est accessible aux : moins de 30 ans (sans condition de contrat), salariés de plus de 30 ans en période de mobilité professionnelle (CDI en période d'essai, CDD, intérim), et demandeurs de bail mobilité. Elle est particulièrement adaptée au bail mobilité où le dépôt de garantie est interdit.

Un bail meublé peut-il porter sur une chambre seule ?

Oui, un bail meublé peut porter sur une chambre (meublée de façon autonome avec accès aux parties communes partagées : cuisine, salle de bains). Ce type de contrat est courant en colocation avec baux individuels par chambre. La chambre doit être dotée des équipements minimum et avoir une surface d'au moins 9 m² (surface habitable minimale légale).

Quelle est la surface minimale d'un logement meublé ?

La surface habitable minimale est de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m (décret n° 2002-120). Pour un logement de moins de 14 m², le volume total doit être d'au moins 20 m³. En dessous de ces seuils, le logement est considéré comme indécent et le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une mise en conformité ou une réduction de loyer.

Comment déclarer ses revenus de location meublée aux impôts ?

Les revenus de location meublée sont déclarés en BIC (formulaire 2042 C-Pro). En micro-BIC, il suffit de reporter le montant brut des loyers encaissés — l'abattement de 50 % est appliqué automatiquement. Au régime réel, il faut déposer une liasse fiscale (2031 et annexes) auprès du SIE, idéalement via un expert-comptable ou un Centre de Gestion Agréé (CGA) qui offre une réduction d'impôt sur les honoraires.

Le bail meublé est-il soumis à la TVA ?

La location meublée simple (sans services para-hôteliers) est exonérée de TVA. La TVA s'applique uniquement si le bailleur fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, et réception de la clientèle. Dans ce cas, le bailleur devient un assujetti à la TVA et doit la collecter et la reverser. Pour plus de détails, consultez notre guide TVA en LMNP.

LMNP ou SCI : quelle structure pour louer en meublé ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) à l'IR ne peut pas exercer une activité commerciale comme la location meublée — elle risquerait la requalification en société commerciale. La SCI à l'IS peut accueillir de la location meublée mais perd les avantages du régime des plus-values des particuliers. Le régime LMNP en nom propre reste le plus courant et le plus optimisé fiscalement. Consultez notre guide LMNP ou SCI pour une analyse détaillée.

Qu'est-ce qu'un Amortissement Réputé Différé (ARD) ?

En régime réel BIC, les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit. Ils sont donc "différés" jusqu'à ce que le résultat redevienne positif : c'est ce qu'on appelle les Amortissements Réputés Différés (ARD). Les ARD sont reportables sans limite de durée, ce qui permet de neutraliser fiscalement les bénéfices futurs pendant de nombreuses années.

Comment quitter le statut LMNP pour passer à LMP ?

Le passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est automatique si deux conditions sont remplies simultanément : 1) les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €, 2) ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. En LMP, les déficits sont déductibles du revenu global, les cotisations sociales SSI sont dues, et le régime des plus-values professionnelles s'applique. Consultez notre guide LMP vs LMNP.

Faut-il déclarer un bail meublé au centre des impôts ?

Oui. Tout début d'activité de location meublée doit être déclaré via le formulaire P0i auprès du guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours du début de la location. Cette déclaration permet d'obtenir un numéro SIRET et d'être inscrit au registre des activités de location meublée. Pour les étapes détaillées, consultez notre guide créer son activité LMNP.

Le bail meublé saisonnier est-il soumis aux mêmes règles ?

Non. Le bail meublé saisonnier (location de vacances pour une durée maximale de 90 jours non renouvelables, à une clientèle de passage) n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il relève du Code civil (art. 1714 et suivants) et du Code du tourisme. Le propriétaire est libre de fixer le loyer, la durée et les conditions. En revanche, il doit respecter les réglementations locales (déclaration en mairie, DPE, numéro d'enregistrement depuis mai 2026).

Quelles assurances sont obligatoires en location meublée ?

Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile). Il doit en justifier chaque année. Le bailleur n'est pas obligé de souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), mais elle est vivement conseillée : elle couvre les dommages que l'assurance du locataire ne prendrait pas en charge (vacance locative, dommages aux parties communes...).

Que se passe-t-il si l'état des lieux de sortie n'est pas fait ?

Si l'état des lieux de sortie n'est pas réalisé par la faute du bailleur, celui-ci ne peut plus déduire de retenues sur le dépôt de garantie pour dégradations. À l'inverse, si c'est par la faute du locataire (refus ou absence), le bailleur peut faire constater l'état du logement par huissier aux frais partagés, et retenir les sommes nécessaires aux réparations sur présentation de devis ou factures.

Peut-on louer un logement meublé à une société ?

Oui, un logement meublé peut être loué à une personne morale (société, association) pour y loger un salarié ou un dirigeant. Dans ce cas, le bail n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 (réservée aux locations à titre de résidence principale d'une personne physique). Le contrat est régi par le Code civil, avec davantage de liberté contractuelle. La durée, le préavis et le dépôt sont librement fixés.

Loi Le Meur : quels changements pour les locations meublées classiques ?

La loi Le Meur (19 novembre 2024) cible principalement les meublés de tourisme (Airbnb, etc.). Pour les baux meublés à usage de résidence principale (baux classiques, étudiants, mobilité), elle n'apporte pas de changements directs. Elle renforce l'encadrement des meublés de tourisme : enregistrement national obligatoire au 20 mai 2026, abattement micro-BIC ramené à 50 % (plafond 77 700 €), et pouvoir renforcé des communes pour réduire les quotas de location touristique.

Mon logement doit-il respecter des critères de décence ?

Oui. Tout logement mis en location doit respecter les critères de décence définis par le décret n° 2002-120 : surface minimale de 9 m² et hauteur sous plafond de 2,20 m minimum, eau courante potable, évacuation des eaux usées, chauffage fonctionnel, installation électrique sans danger, et absence de matériaux nuisibles (amiante friable, plomb excessif). Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE est légalement non décent pour tout nouveau bail.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers et dans quelles villes s'applique-t-il ?

L'encadrement des loyers plafonne le loyer d'un nouveau bail ou d'un renouvellement à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral (= loyer médian de marché + 20 %). Il est en vigueur à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble et dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis (Plaine Commune, Est Ensemble). En dehors de ces zones, le loyer est librement fixé lors d'une nouvelle location (mais encadré à la relocation si zone tendue).

Peut-on cumuler une GLI avec une caution solidaire ?

Non, sauf exception. Le cumul d'une assurance loyers impayés (GLI) avec une caution personnelle solidaire est interdit pour les locataires salariés en CDI (loi ALUR). Exception : ce cumul est autorisé si le locataire est étudiant ou apprenti. Le propriétaire peut en revanche cumuler Visale (Action Logement) avec une caution solidaire ou avec une GLI.

Quelle est la différence entre location meublée et location nue en termes de fiscalité ?

En location nue, les revenus sont imposés en revenus fonciers — avec un abattement de 30 % en micro-foncier (plafonné à 15 000 €). En location meublée, les revenus sont imposés en BIC — avec un abattement de 50 % en micro-BIC (plafonné à 77 700 €). La différence clé au régime réel : le meublé permet de déduire les amortissements du bien et des meubles, ce qui neutralise souvent l'imposition pendant 10 à 15 ans. La location nue ne permet pas d'amortir.

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?

Les zones tendues sont définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et couvrent 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Vous pouvez vérifier si votre commune est en zone tendue sur service-public.fr (rubrique "location meublée" → "zone tendue"). En zone tendue, lors d'un changement de locataire, le loyer est plafonné au montant du loyer précédent (hors révision IRL), sauf exceptions (logement vacant depuis plus de 18 mois, travaux importants réalisés, loyer antérieur sous-évalué).

Qui doit payer le remplacement d'un meuble hors d'usage ?

En location meublée, l'usure normale (vétusté) est à la charge du propriétaire. Si un canapé ou un matelas devient hors d'usage après plusieurs années d'utilisation normale, c'est au bailleur de le remplacer. En revanche, si le meuble est endommagé par une dégradation locative (tache, casse), le locataire est responsable — mais la réparation est plafonnée par la grille de vétusté. Un matelas usé après 10 ans d'utilisation normale n'est pas une dégradation locative.

La GLI est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui, au régime réel BIC (LMNP), la prime d'assurance GLI est une charge déductible du résultat BIC. Pour un loyer mensuel de 900 €, une prime GLI à 3 % représente 324 €/an entièrement déductible. Au taux marginal de 30 % + PS 18,6 %, le coût net après déduction tombe à environ 167 €/an. En micro-BIC, aucune déduction n'est possible (l'abattement de 50 % est forfaitaire et couvre toutes les charges).

Comment rédiger un congé valide en tant que locataire ?

Le congé doit : 1) être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, 2) mentionner l'adresse du logement, 3) préciser la date de fin souhaitée (correspondant à l'expiration du préavis d'1 mois à partir de la réception). Pas besoin de justifier la raison du départ. Le préavis court à compter de la date de réception par le propriétaire, non de la date d'envoi. Si le propriétaire refuse le recommandé, le préavis commence à courir à la date de première présentation.

Le propriétaire peut-il imposer un mode de paiement du loyer ?

Non. Une clause du bail imposant le prélèvement automatique comme unique mode de paiement est réputée non écrite (art. 4 loi 1989 et arrêté du 10 juin 1996). Le locataire peut toujours payer par virement, chèque, espèces (dans les limites légales). Le bailleur peut suggérer un mode de paiement mais ne peut pas l'imposer. En pratique, le virement bancaire mensuel est le mode le plus sûr pour les deux parties (preuve de paiement).

Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais ?

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai légal (1 mois sans retenue / 2 mois avec retenue), le locataire peut : 1) adresser une mise en demeure par LRAR avec réclamation des intérêts de retard (10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé), 2) saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuit, délai 2 mois), 3) en dernier recours, saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) via la procédure simplifiée en ligne. La prescription est de 3 ans.

Location meublée vaut-elle mieux que location nue financièrement ?

En règle générale, la location meublée génère un loyer 15 à 30 % plus élevé qu'une location nue équivalente, ce qui compense l'investissement dans l'ameublement (1 000 à 5 000 €). Sur le plan fiscal, le régime réel BIC avec amortissements permet souvent de ne payer aucun impôt pendant 10 à 15 ans, contre une imposition dès la première année en location nue sans travaux. Le principal inconvénient est un turnover locatif plus fréquent (1 à 2 ans en moyenne vs 4 à 5 ans en nu).