Mis à jour le 21 août 2026 — sources en fin d'article.
Bail meublé : rédiger et signer un contrat conforme en 2026
Le modèle de bail meublé que vous avez sous les yeux est probablement périmé. Le contrat type — le modèle officiel imposé par la loi — a changé deux fois : depuis le 1er janvier 2025, il doit indiquer la performance énergétique minimale du logement ; à compter du 1er octobre 2026, il doit mentionner la servitude de résidence principale, dont l'oubli rend le bail entier nul. Un contrat téléchargé en 2023 en manque déjà deux.
Le reste tient en 4 chiffres : 1 an de durée, 2 mois de dépôt de garantie, 1 mois de préavis pour le locataire, 3 mois et un motif écrit pour le bailleur — vous, le propriétaire qui loue.
Où en êtes-vous ?
- Premier bail. Commencez par le DPE — le diagnostic de performance énergétique — et le mobilier : ce sont eux qui décident si vous avez le droit de louer. Les gestes dans l'ordre en section 10.
- Vous louez déjà, votre bail se reconduit tout seul. Rien à refaire : le nouveau contrat type ne vous concernera qu'au prochain bail signé. Votre seule décision de l'année, la révision du loyer, est en section 5.
- Vous relouez après le 1er octobre 2026. C'est un bail conclu : la nouvelle version est obligatoire, en section 2.
- Vous hésitez sur le type de contrat — mobilité, étudiant, colocation : comparer tous les types de baux. Pour le cadre général : la location meublée.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP.
1. Pourquoi le bail meublé n'obéit pas aux règles du bail vide
Le bail meublé de résidence principale — le logement que le locataire occupe au moins 8 mois par an — a ses propres règles dans la loi du 6 juillet 1989 (art. 25-3 à 25-11). Ce régime est d'ordre public : une clause ramenant le préavis du locataire à 15 jours ne vaudrait rien, même signée.
Le logement doit être décent et garni d'un mobilier suffisant pour y dormir, y manger et y vivre convenablement (art. 25-4) : 9 m² habitables sous 2,20 m, plus les 11 équipements obligatoires. Saisonnier, mobilité, étudiant, droit commun relèvent d'autres contrats : comparer tous les types de baux.
Ce que coûtent 3 lignes oubliées dans le contrat
Un T2 loué 780 € hors charges, dépôt de 1 560 €. Même logement dans les trois cas : seul le contrat change.
Pas de clause de révision. Le loyer reste à 780 € au lieu de 788,97 € (780 € revalorisés de 1,15 %, le calcul est en section 5) : 107,64 € de moins sur l'année, et il repart de 780 € l'an prochain.
Mobilier incomplet, aucun inventaire. Le bail peut être requalifié en bail vide : le dépôt retombe de 1 560 € à 780 € et vous êtes engagé 3 ans au lieu d'1.
Congé donné sans écrire le motif. Il ne produit aucun effet : le bail repart pour 12 mois.
Aucun ne se rattrape. C'est le contrat, pas le logement, qui vous protège.
2. Le contrat type, et ce qui change au 1er octobre 2026
L'article 25-7 impose un écrit conforme à un contrat type réglementaire : l'annexe 2 du décret n° 2015-587. Chaque partie en reçoit gratuitement un exemplaire, qui doit porter (art. 3) :
- Bailleur (nom, domicile, mandataire), nom des locataires, date de prise d'effet et durée
- Description du logement, usage prévu, surface habitable, équipements et parties communes
- Loyer, modalités de paiement et règles de révision
- Dernier loyer payé par le précédent locataire, s'il a quitté depuis moins de 18 mois
- Travaux depuis le dernier contrat et montant du dépôt de garantie
1. La clause résolutoire — celle qui résilie le bail de plein droit en cas d'impayé — devient une clause type et vise aussi le dépôt de garantie non versé.
2. Une résiliation facultative apparaît si le logement n'est pas occupé comme résidence principale — locataire qui vit ailleurs et sous-loue à la nuitée. Elle ne joue qu'après mise en demeure du maire.
3. La servitude de résidence principale — l'obligation, dans certaines communes tendues, de réserver des logements neufs ou transformés à l'habitation principale — doit être mentionnée à peine de nullité : ce n'est pas une clause en trop qui tombe, c'est le bail entier. Elle figure au règlement d'urbanisme ; un logement ancien jamais transformé n'est pas concerné.
Vaut pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 — un bail déjà signé n'est pas à refaire.
3. Durée : 1 an, reconduit tacitement sans rien signer
La durée minimale est d'1 an (art. 25-7). À l'échéance, si personne n'a envoyé de congé — la lettre par laquelle l'une des parties met fin au bail —, le contrat est reconduit tacitement pour 1 an aux mêmes conditions, sans rien signer : un bail prenant effet le 1er septembre 2025 s'achève le 31 août 2026, puis repart jusqu'au 31 août 2027.
Une seule variante : si le locataire est étudiant et le justifie, la durée tombe à 9 mois, sans reconduction tacite — le bail expire seul. Voir bail étudiant meublé.
Un logement insuffisamment équipé expose à une requalification en bail nu, de 3 ans. En cours de bail, tout changement passe par un avenant — un document court, signé des deux parties, qui modifie une clause précise — et ne rouvre pas une durée d'1 an.
4. Clauses : les obligatoires, et celles qui sont nulles même signées
Ce que le bail doit contenir
La clause de résiliation de plein droit pour impayé, dite clause résolutoire. Depuis juillet 2023, tout bail doit la prévoir, pour le loyer, les charges ou le dépôt de garantie (art. 24, I). Elle ne joue pas seule : il faut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice — l'ancien huissier —, et la résiliation ne prend effet que 6 semaines plus tard, faute de paiement — le commandement étant notifié à la caution dans les 15 jours. Voir impayés de loyer.
S'y ajoutent la clause de révision du loyer (section 5) et, le cas échéant, la servitude de résidence principale. Le délai de 6 semaines vaut pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 — avant, il reste de 2 mois.
Ce que le bail peut contenir
- Solidarité entre co-titulaires : chacun peut être tenu de tout le loyer (colocation meublée). Interdiction de sous-louer sans accord écrit, art. 8 (sous-location).
- Obligation d'assurance du locataire, justificatif chaque année. Côté bailleur, l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire en copropriété.
- Clause de visite pour vente ou relocation : hors jours fériés, 2 heures par jour ouvrable au plus (art. 4).
- Clause pénale — une indemnité forfaitaire fixée à l'avance — pour non-restitution des clés.
Ce qui est réputé non écrit
L'article 4 répute non écrites 20 catégories de clauses. Réputée non écrite veut dire sans aucune valeur, même signée des deux parties : la clause tombe, le bail reste valable. Les plus fréquentes :
- Interdire d'héberger des proches, ou majorer le loyer à la naissance d'un enfant
- Imposer le prélèvement automatique, un assureur, des traites signées par avance
- Rendre le locataire responsable de dégradations qu'il n'a pas causées
- Interdire une activité politique, syndicale ou confessionnelle
- Interdire la détention d'un animal familier
5. Loyer : libre à la signature, + 1,15 % maximum à la révision 2026
1. Le plafonnement de l'évolution (art. 18) : en zone tendue — les communes où la demande de logements dépasse fortement l'offre —, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, révisé de l'indice de référence des loyers (IRL) — reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644, meublés inclus.
2. L'encadrement du niveau, dans quelques agglomérations volontaires : un plafond au mètre carré, par quartier. L'expérimentation prend fin le 23 novembre 2026 ; une prolongation de 2 ans dans les communes déjà concernées est annoncée mais n'était pas votée à la date de mise à jour de cette page.
Lequel vous concerne, en une minute : testez votre commune sur le simulateur officiel de service-public.fr. Hors zone tendue, votre loyer est libre. Le détail, complément de loyer compris : l'encadrement des loyers en meublé.
La révision annuelle
Sans clause de révision inscrite au bail, le loyer reste figé pour toute sa durée, reconductions comprises. Avec elle (art. 25-9 et 17-1, I) : révision une fois par an, à la date convenue, dans la limite de la variation de l'IRL. Le bailleur qui ne la demande pas dans l'année est réputé y avoir renoncé.
Deux limites. Le loyer des logements F ou G est gelé pour tout contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 (art. 17-1, III). Et une hausse convenue au renouvellement, au-delà de 10 %, est étalée par tiers annuels : 780 € porté à 840 € donne 800 €, puis 820 €, puis 840 €.
Exemple chiffré — réviser un loyer au 1er septembre 2026
T2 meublé loué 780 € hors charges, bail du 1er septembre 2025, clause de révision indexée sur l'IRL du 2e trimestre.
Formule légale : loyer × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt. Vous n'avez pas cette division à poser : l'INSEE publie directement la variation annuelle. IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37, soit + 1,15 % sur un an (Informations rapides n° 167 du 10 juillet 2026).
780 € × 1,0115 = 788,97 €, soit + 8,97 €/mois et + 107,64 €/an.
Pour le refaire chez vous : l'indice à retenir n'est pas le dernier publié, mais celui du trimestre inscrit à votre bail — série IRL de l'INSEE, lien en fin d'article.
Honoraires. Quand un professionnel rédige le bail ou fait l'état des lieux, la part à la charge du locataire est plafonnée au mètre carré (art. 5). Ces plafonds n'avaient pas bougé depuis 2014 ; revalorisés au 1er janvier 2026, ils valent 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs, plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux. Sur un T2 de 30 m² en zone très tendue : 363 € + 90,90 €, soit 453,90 € au maximum.
Modèle de courrier : augmenter le loyer d'un meublé. Le bailleur remet gratuitement une quittance sur demande.
Comptabilité LMNP simplifiée et sécurisée
Un bail conforme, c'est aussi une comptabilité qui tient : loyers, charges récupérables et amortissements se déclarent ensemble. LMNP.AI s'en charge à partir de 179 EUR/an.
6. Charges : forfait ou provisions, un choix sans retour
Les charges récupérables sont les dépenses que vous avancez puis refacturez : eau, chauffage collectif, parties communes, ordures ménagères (art. 23). Spécificité du meublé, l'article 25-10 vous laisse choisir au contrat entre deux modes — et ce choix ne se rattrape pas.
| Mode | Fonctionnement | Régularisation | Limite légale |
|---|---|---|---|
| Forfait | Montant et périodicité au contrat, versés avec le loyer | Aucune : ni complément, ni remboursement | Doit refléter les charges réellement exigibles ; contestable en justice s'il est disproportionné |
| Provisions | Mensuelles, dans les conditions de l'art. 23 | Annuelle, sur justificatifs : complément réclamé ou trop-perçu remboursé | Décompte par nature de charges un mois avant la régularisation |
Un forfait sous-évalué est définitivement perdu. 40 €/mois face à 70 € de charges réelles, ce sont 360 € par an à votre charge, sans rattrapage. Attention à la formulation : « charges comprises » ne vaut pas choix, le mode doit être expressément désigné au contrat.
Seules les réparations locatives du décret de 1987 incombent au locataire : voir entretien et réparations.
7. Dépôt de garantie : 2 mois, restitué sous 1 ou 2 mois
Le dépôt est plafonné à 2 mois de loyer hors charges, et son montant figure au contrat (art. 25-6) — contre 1 mois en location vide. La restitution obéit à l'article 22 :
- 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
- 2 mois sinon, déduction faite des sommes dûment justifiées : devis, factures
- À défaut, majoration de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée, sauf si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse
Exemple chiffré — un dépôt restitué en retard
Même logement, loyer 780 €, dépôt de 1 560 €. État des lieux de sortie conforme et nouvelle adresse communiquée : le bailleur a 1 mois.
Il restitue avec 45 jours de retard, soit 2 périodes mensuelles commencées (la seconde dès le 31e jour). Majoration : 2 × 10 % × 780 = 156 €, à verser en plus des 1 560 €.
La parade tient en une ligne d'agenda : le délai court à la remise des clés, pas à la réception du décompte de charges. Restituez dans les temps, quitte à régulariser ensuite.
La grille de vétusté n'est pas obligatoire : ce barème, qui répartit le coût des dégradations entre usure normale et faute du locataire, ne joue que si le bail en retient un. Voir la grille de vétusté et le dépôt de garantie.
8. Les 7 annexes qui font partie du bail
Sept pièces s'annexent au bail. L'une n'existe qu'en meublé et conditionne sa qualification.
| Annexe | Qui l'établit, et quand | Le piège à éviter |
|---|---|---|
| Inventaire du mobilier | Vous et le locataire, à la remise des clés et à leur restitution. Annexé, sans frais. | Sans lui, le caractère meublé n'est pas prouvé. |
| État des lieux d'entrée et de sortie | Vous et le locataire, ou un professionnel, aux mêmes moments. | Sans celui d'entrée, le logement est présumé reçu en bon état : aucune retenue possible sur le dépôt. |
| Dossier de diagnostic technique | Un diagnostiqueur certifié, avant la signature. Réunit DPE, plomb, amiante, électricité, gaz. | Tous ne sont pas dus partout : donnez-lui l'année de construction. |
| État des risques et pollutions | Vous, dans les zones concernées. | Celui du locataire précédent ne vaut plus : il se refait à chaque bail. |
| Notice d'information | Vous, en annexe du bail. | Version remplacée le 16 février 2023 : une notice de 2015 recopiée est périmée. |
| Extraits du règlement de copropriété | Vous, si le logement est en copropriété. | Parties communes, destination de l'immeuble et jouissance des parties privatives seulement. |
| Acte de cautionnement | Le garant, sur un document distinct annexé au bail. | La mention manuscrite n'est plus exigée, l'acte écrit reste indispensable. |
Les deux pièces décisives sont l'inventaire et l'état des lieux : en litige, le juge vérifie la présence effective des équipements, pas la liste annexée. Voir aussi les diagnostics obligatoires.
Le DPE n'a qu'une valeur informative dans le bail, mais il commande la possibilité même de louer : A à F depuis le 1er janvier 2025 — un G n'est plus louable —, A à E en 2028, A à D en 2034. Sortir d'un classement G : le DPE en location meublée.
9. Congé : 1 mois côté locataire, 3 mois et un motif côté bailleur
Côté locataire (art. 25-8) : résiliation à tout moment, préavis d'1 mois, sans justification, partout en France — la zone tendue n'y change rien.
Côté bailleur : congé possible seulement à l'échéance, préavis de 3 mois, et l'un des 3 motifs ci-dessous, indiqué à peine de nullité du congé — la lettre tombe, pas le bail, qui repart pour 1 an. Le préavis court à la réception, pas à l'envoi : pour un bail échéant le 31 août 2026, le locataire doit l'avoir reçu au plus tard le 31 mai 2026.
| Motif | Conditions | À écrire dans le congé |
|---|---|---|
| Vente du logement | Intention réelle de vendre. Aucun droit de préemption du locataire en meublé | Le motif seul : ni prix, ni offre de vente |
| Reprise pour habiter | Bailleur, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants | Le motif, plus les nom et adresse du bénéficiaire, à peine de nullité du congé |
| Motif légitime et sérieux | Impayés, dégradations, troubles de voisinage — y compris, depuis juin 2025, aux abords de l'immeuble | Les faits, précis et datés. Le juge en contrôle le sérieux |
Un congé par courriel ne vaut rien. Trois formes seulement : recommandé avec avis de réception, acte de commissaire de justice, remise en main propre contre émargement.
Voir le congé du bailleur et le modèle de lettre de congé.
10. Les gestes dans l'ordre, la checklist, les vérifications annuelles
- Faites établir le DPE. Un logement classé G n'est plus louable : c'est le seul point qui peut arrêter le projet, à vérifier en premier.
- Vérifiez la décence (9 m² sous 2,20 m), puis meublez les 11 catégories.
- Commandez les diagnostics auprès d'un diagnostiqueur certifié : ils forment le dossier annexé.
- Fixez le loyer après avoir vérifié votre zone (section 5), et inscrivez la clause de révision.
- Partez du contrat type en vigueur au jour de la signature et passez-lui les 3 contrôles de la section 2.
- Le jour des clés : signature, état des lieux d'entrée et inventaire, signés des deux parties, puis un exemplaire complet remis au locataire.
- Chaque année, à la date de révision, demandez la hausse : passé 12 mois, elle est perdue.
Puis le contrôle final, rubrique par rubrique. Il vérifie que rien ne manque, pas que tout est conforme : un bail complet peut contenir une clause réputée non écrite (section 4) ou reposer sur un modèle périmé (section 2).
I. Les parties
Bailleur, domicile, mandataire. Nom de chaque locataire.
II. Objet du contrat
Description, usage, surface habitable, équipements, performance énergétique minimale, servitude le cas échéant.
III. Prise d'effet et durée
1 an, ou 9 mois pour un étudiant.
IV. Conditions financières
Loyer, date de paiement, clause de révision et trimestre de l'IRL. Dernier loyer du précédent locataire parti depuis moins de 18 mois.
V. Charges
Choix explicite entre forfait et provisions, montant, périodicité.
VI. Dépôt de garantie
2 mois de loyer hors charges au maximum.
VII. Travaux
Nature et montant depuis le dernier contrat.
VIII. Solidarité et clause résolutoire
Solidarité entre co-titulaires. Résiliation pour impayé, obligatoire.
IX. Honoraires
Si un professionnel intervient : barème au mètre carré, section 5.
X. Annexes
Inventaire, état des lieux, diagnostics, ERP, notice d'information, règlement de copropriété, cautionnement.
Vous louez déjà ? Vos 3 points de 2026. La révision du loyer avant la date anniversaire du bail (geste 7 ci-dessus) · votre DPE : un F ou un G a son loyer gelé, un G n'est plus louable (section 8) · une relocation après le 1er octobre 2026 impose le nouveau contrat type (section 2).
Pour aller plus loin
- La location meublée : le cadre général
- Comparer tous les types de baux : mobilité, étudiant, colocation, droit commun
- Les 11 équipements, l'inventaire, le dépôt de garantie, caution et garant
- L'encadrement des loyers, augmenter le loyer, le DPE, la quittance
- La fiscalité du bailleur en meublé
LMNP.AI — votre partenaire LMNP
Une fois le bail signé, il reste la fiscalité
Les loyers d'un meublé ne se déclarent pas comme un salaire : ils relèvent du régime LMNP, qui permet de déduire chaque année une part de la valeur du logement et des meubles. En contrepartie, une comptabilité et une déclaration annuelle — dont nous nous chargeons, à partir de 179 €/an.
Mise à jour : 21 août 2026. Sources, Légifrance version en vigueur : loi n° 89-462, art. 2, 3, 3-2, 3-3, 4, 5, 8, 15, 17-1, 18, 22, 22-1, 23, 24 I, 25-3 à 25-11 ; décrets n° 2015-587 modifié par le n° 2026-596, 2023-796, 2015-981, 2002-120, 2016-382, 87-712, 87-713, 2026-644, 2013-392 modifié par le n° 2025-1267 ; arrêtés du 29 mai 2015 modifié le 16 février 2023 et du 13 novembre 2025 ; lois n° 2018-1021 art. 140, 2023-668, 2024-1039, 2025-532, 70-598 art. 10, 65-557 art. 9-1, du 31 décembre 1975 ; art. L. 151-14-1 et L. 481-4 du code de l'urbanisme ; INSEE n° 167 ; Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993.
Consulter les textes, Légifrance : loi n° 89-462 · décret n° 2015-981 (mobilier) · décret n° 87-712 (réparations) · INSEE — série IRL.
Guide informatif. Pour un litige déjà engagé — congé contesté, impayés, expulsion —, faites relire votre dossier par un avocat en droit immobilier.