Mis à jour le 28 août 2026 — sources en fin d'article.

Censi-Bouvard en 2026 : ce qu'il vous reste, et ce que vous devez faire

Le Censi-Bouvard est clos : seuls les logements achetés jusqu'au 31 décembre 2022 ouvrent droit à sa réduction d'impôt — une somme retirée de l'impôt à payer, pas des revenus déclarés. Mais des dizaines de milliers de propriétaires sont encore dans leur engagement de neuf ans : la promesse, faite au fisc le jour de l'achat, de louer le logement à l'exploitant de la résidence pendant neuf années entières. La rompre, c'est rendre la totalité de ce qu'il a rapporté, d'un coup.

Pire : l'amortissement — la déduction, chaque année, d'une part de l'usure du logement sur les loyers imposables, sans rien débourser — ne « revient » pas au terme des neuf ans. Le blocage est définitif, et le BOFiP, la doctrine officielle de l'administration fiscale, l'écrit noir sur blanc.

Le bail commercial, l'exploitant et les types de résidences sont traités dans notre guide de l'investissement en résidence services LMNP : on ne prend ici que sa couche fiscale.

1. Le dispositif est clos depuis le 31 décembre 2022, votre engagement ne l'est pas

L'article 199 sexvicies du CGI a visé les logements acquis du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022. Il n'est pas abrogé : il est borné, et produit encore ses effets pour ces achats-là.

Deux bornes s'ajoutent. Le logement ou les travaux devaient être achevés au plus tard le 1er juillet 2025 — ou, pour un achat sur plan réalisé à compter du 1er juillet 2021, dans les quatre ans de l'acquisition (loi de finances pour 2024, article 110, I-G). Et les résidences de tourisme classées sont sorties du dispositif pour les achats à compter du 1er janvier 2017 (loi de finances pour 2017, article 69).

Premier geste : datez la fin de votre engagement. Les neuf ans courent de date à date depuis la prise d'effet du bail initial — ni la signature chez le notaire, ni le 1er janvier suivant. Le logement devait être loué dans le mois de son achèvement, ou de son achat s'il était postérieur.

2. 11 % du prix dans la limite de 300 000 €, servis en neuvièmes

Le taux dépend de l'année de signature de l'acte.

Deux taux en 2011 et 2012, selon la date de l'engagement : le vôtre figure sur votre avis d'imposition.

Sur quel montant ? Sur le prix de revient : le prix payé, plus les honoraires du notaire, les commissions d'intermédiaires et les droits d'enregistrement, aussi appelés taxe de publicité foncière. La TVA en est retirée si vous l'avez récupérée. Le tout plafonné à 300 000 € par année d'imposition, tous logements confondus.

La réduction ne tombe pas d'un coup : elle est découpée en neuf parts égales, une par an, les « neuvièmes ». Une part supérieure à votre impôt n'est pas perdue, l'excédent s'impute sur les six années suivantes, les plus anciennes d'abord. Elle compte en revanche dans le plafonnement global des niches fiscales, le total d'avantages qu'un foyer cumule dans l'année : 10 000 € (article 200-0 A du CGI), 18 000 € avec de l'outre-mer.

L'engagement s'est souscrit la première année sur la 2042 RICI, la déclaration des réductions et crédits d'impôt : case 7II pour l'engagement de louer meublé à l'exploitant pendant neuf ans, à compter de la prise d'effet du bail ; puis l'adresse du logement et le type d'établissement — case 7IK pour une résidence pour personnes âgées ou handicapées, case 7IL pour une résidence étudiante (formulaire 2042 RICI n° 15637*10, revenus 2025, page 10).

3. Rompre avant le terme, c'est rendre la totalité de la réduction

Six événements font tomber l'avantage : engagement de location non tenu (pas de mise en location, mise en location hors délai, interruption trop longue) ; conditions de location non respectées, si vous occupez le logement par exemple ; activité déjà professionnelle lors de l'achat ; cession du logement pendant l'engagement, à titre onéreux comme gratuit ; résidence qui perd son éligibilité ; travaux non conformes.

La sanction n'est pas un prorata. L'administration pratique une reprise : l'impôt de l'année où survient l'événement est majoré du montant total de la réduction obtenue depuis l'origine. Elle a jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'événement pour le faire.

Les dispenses sont limitatives, cinq situations :

• invalidité de 2e ou 3e catégorie, celle qui empêche d'exercer une profession (article L. 341-4 du code de la sécurité sociale) ;
• rupture du contrat de travail à l'initiative de l'employeur — licenciement ou mise à la retraite ; une démission ne dispense pas ;
• décès du contribuable ou d'un conjoint soumis à imposition commune ;
• expropriation pour cause d'utilité publique ;
• pour la seule cession : transmission au conjoint survivant, ou séparation entre usufruit et nue-propriété après le décès d'un membre du couple.

La défaillance de l'exploitant n'est pas une dispense, mais elle est tempérée. Le logement doit en principe être reloué à un nouvel exploitant dans le mois. Le BOFiP admet une vacance plus longue, sans excéder douze mois, en cas de liquidation judiciaire de l'exploitant, de résiliation ou de cession du bail commercial par lui, ou de clause de résiliation jouée pour loyers impayés (BOI-IR-RICI-220-20, § 40 à 60).

Deux cas rarement écrits. Devenir loueur en meublé professionnel en cours d'engagement ne remet pas en cause la réduction déjà obtenue (BOI-IR-RICI-220-50, I-C § 30) ; la doctrine publiée ne dit rien du sort des neuvièmes restants. Le départ à l'étranger ne provoque pas de reprise non plus, mais la réduction ne s'impute pas pendant les années de non-résidence : ces neuvièmes-là sont perdus. Au retour avant le terme, l'imputation reprend sur les années restant à courir.

4. Le piège que personne n'explique : vous n'amortissez presque rien

L'amortissement est l'arme du LMNP au régime réel, celui où l'on déduit ses charges réelles au lieu d'un abattement forfaitaire. L'article 39 G du CGI la neutralise. Pour un immeuble ayant ouvert droit à la réduction, seuls sont déductibles les amortissements portant sur la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction. Traduction : vous n'amortissez que la part du prix qui dépasse la base retenue pour vos 11 %.

L'exemple de l'administration : logement acheté 350 000 €, réduction calculée sur le plafond de 300 000 € → 50 000 € seulement ouvrent droit à un amortissement déductible.

Le cas courant est le plus dur. Un lot à 180 000 € est entièrement sous le plafond : la base retenue est le prix entier, la fraction qui dépasse est nulle. L'amortissement déductible de l'immeuble tombe à zéro — pas « une fraction », zéro.

L'avantage n'a jamais été cumulatif : c'était 11 % ou l'amortissement. Trois gisements subsistent — le mobilier, l'article 39 G ne visant que l'immeuble ; les travaux réalisés après l'achat ; la fraction du prix au-delà de 300 000 € (amortissement, mobilier).

5. Non, l'amortissement ne revient pas au bout de neuf ans

C'est l'idée fausse la plus répandue. Le BOFiP la tranche, au § 320 de BOI-BIC-CHAMP-40-20 :

« la limitation de la déductibilité des amortissements s'applique sur toute la période d'amortissement. […] cette limitation de la déductibilité des amortissements est définitive. »

L'article 39 G ferme la dernière porte : les 2 et 3 du II de l'article 39 C du CGI, qui permettent normalement de reporter les amortissements non déduits, ne s'appliquent pas ici. La fraction bloquée est perdue.

Au terme, la réduction est consommée et l'engagement tombe : vendre, renégocier le bail, arbitrer entre micro-BIC et régime réel (comparatif chiffré). Mais le bénéfice reste taxé à votre tranche d'impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG et contributions annexes, en sus de l'impôt : sur 6 000 € de bénéfice, 1 116 €. Sans le bouclier de l'amortissement, traquez chaque charge, jusqu'aux charges récupérables.

Seule la vente débloque l'amortissement, au profit de l'acheteur : n'ayant jamais eu la réduction, il amortit son propre prix d'achat sans limitation. Sur un lot revendu 150 000 €, terrain déduit, cela fait de l'ordre de 4 250 € par an de charge sans décaissement pour lui, contre 0 € pour vous. La contrainte ne se transmet pas avec le lot.

6. Revendre : TVA, décote et une plus-value qui n'est presque pas majorée

La TVA. Les 20 % récupérés à l'achat se reversent en partie si vous vendez dans les vingt ans. Pour un immeuble, la régularisation s'opère par vingtième pendant vingt années (article 207, II-3 de l'annexe II au CGI) : une vente non soumise à la TVA déclenche le reversement des vingtièmes restant à courir (même article, III-1-1°). Exemple : 36 000 € récupérés en 2016, vente en 2026 à mi-parcours, de l'ordre de la moitié à rendre. L'article 257 bis du CGI dispense de ce reversement quand l'acheteur, assujetti à la TVA, reprend le bail en cours : il hérite de vos obligations de régularisation, et le III-4 du même article 207 écarte alors toute régularisation chez le vendeur. C'est le cas courant (TVA en LMNP).

Le prix. La valeur d'un lot géré se cale sur le loyer servi et la solidité de l'exploitant, pas sur le mètre carré du quartier. Et elle descend : l'inspection générale des finances chiffre le risque de moins-value de 10 % à 25 % à la revente (rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03, juin 2022, synthèse p. 2), et retient 10 % comme scénario de base de ses propres simulations. Sur 400 lots Censi-Bouvard déjà revendus, 80 % sont partis sous leur prix d'achat, dont 20 points entre 75 et 80 % de ce prix (même rapport, annexe I, données d'un spécialiste du marché secondaire transmises à la mission). Ce qui limite l'écart : un bail long qui court encore, un exploitant solide (méthode d'estimation).

La plus-value — le gain entre prix d'achat et prix de vente — réserve une bonne surprise. L'article 150 VB III du CGI retranche les amortissements du prix d'achat retenu, ce qui gonfle le gain taxable. Il vaut pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). Mais il ne vise que les amortissements admis en déduction : sous Censi-Bouvard, ceux de l'immeuble ne l'ont jamais été, il n'y a rien à réintégrer de ce côté — seuls comptent les amortissements réellement déduits, mobilier et travaux. Double sécurité : la plupart des résidences éligibles au Censi-Bouvard figurent parmi les exclusions expresses du même III — résidences réservées à l'accueil exclusif des étudiants, des moins de trente ans en formation ou des plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du CCH), établissements et résidences services pour personnes âgées ou handicapées (6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du CASF), établissements de soins de longue durée (article L. 6143-5 du CSP). Seule la résidence de tourisme classée, sortie du dispositif pour les acquisitions faites à compter du 1er janvier 2017, ne figure pas sur cette liste.

Le gain reste imposé à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avant abattements liés au nombre d'années de détention : plus-value en LMNP, réintégration des amortissements.

7. Pour aller plus loin

Aussi : la TVA en LMNP, le régime réel, la sortie du LMP, la transmission d'un bien LMNP.

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : articles 199 sexvicies, 39 G, 39 C, 200-0 A, 150 VB III et 257 bis du CGI ; article 207 de l'annexe II au CGI ; BOFiP, BOI-IR-RICI-220 ; BOI-IR-RICI-220-20, conditions de location ; BOI-IR-RICI-220-30, modalités d'application ; BOI-IR-RICI-220-50, remise en cause ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 300 à 320, version du 19 août 2026 ; actualité BOFiP ACTU-2024-00170 du 11 juillet 2024 ; impots.gouv.fr, location meublée et Brochure pratique 2026 (revenus 2025), pages 277 à 280 ; service-public.gouv.fr, plafonnement global des niches fiscales ; formulaire 2042 RICI n° 15637*10 (revenus 2025), page 10 ; rapport IGF-CGEDD n° 2021-M-073-03 / 014180-01, évaluation de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, juin 2022. Loi de finances pour 2025 : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84. Loi de finances pour 2017 : loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, article 69.

Guide informatif. Le dispositif Censi-Bouvard est clos : cette page s'adresse aux propriétaires qui détiennent déjà un lot acquis avant le 1er janvier 2023.