Réforme LMNP 2025-2026 : tout ce qui change pour les loueurs en meublé
Non, le statut LMNP n'est pas supprimé en 2025 ni en 2026. En revanche, la fiscalité de la location meublée non professionnelle subit les transformations les plus profondes depuis la création du statut : réintégration des amortissements dans les plus-values (art. 84 LF2025, applicable depuis le 15 février 2025), micro-BIC tourisme non classé réduit à 30 %, loi Le Meur sur les meublés de tourisme, et hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %. LMNP.AI décrypte chaque mesure avec des exemples chiffrés.
À qui s'adresse ce guide ?
- • Investisseurs LMNP existants — évaluer l'impact des réformes sur votre bien et optimiser votre stratégie de sortie
- • Futurs investisseurs — comprendre le cadre fiscal 2025-2026 avant d'investir en meublé
- • Loueurs saisonniers (Airbnb) — mesurer le triple impact : micro-BIC, loi Le Meur, enregistrement
- • Experts-comptables et CGP — document de référence pour conseiller vos clients
Ce guide LMNP.AI couvre la réintégration des amortissements (art. 150 VB III CGI), le nouveau micro-BIC tourisme, la loi Le Meur n°2024-1039 (DPE, enregistrement, quotas), le PLF 2026, les simulations par TMI, la surtaxe sur les plus-values élevées, et 12 stratégies concrètes pour protéger votre rentabilité. Mis à jour mars 2026.
Sommaire
- Synthèse : les 7 mesures qui changent tout
- Calendrier complet des réformes 2024-2027
- Réintégration des amortissements + surtaxe et CEHR
- Micro-BIC tourisme : 30 % non classé, 50 % classé
- Loi Le Meur : DPE, enregistrement et quotas
- TVA et franchise en base : réforme suspendue
- Prélèvements sociaux : pourquoi 18,6 % ?
- PLF 2026 + charges OGA/CGA et CFE
- Impact selon votre profil d'investisseur
- Exemples chiffrés + simulation par TMI
- 12 stratégies pour protéger votre rentabilité
- Jurisprudence et contentieux en cours
- Résidences services : exemptées ou non ?
- Erreurs à éviter face aux réformes
- Conclusion + glossaire + sources officielles
1. Synthèse : les 7 mesures qui changent tout en LMNP
La réforme LMNP 2025-2026 repose sur un arsenal de sept mesures législatives distinctes, adoptées par trois textes différents (loi de finances 2025, loi Le Meur, loi de financement de la sécurité sociale). Chaque mesure touche un aspect différent du statut LMNP — fiscalité des plus-values, régime forfaitaire, réglementation locale, TVA et cotisations sociales.
| Mesure | Texte | Date | Impact |
|---|---|---|---|
| Réintégration des amortissements en plus-value | LF2025 art. 84 | 15 fév. 2025 | Fort |
| Micro-BIC tourisme non classé → 30 % / 15 000 € | LF2025 | 1er janv. 2025 | Fort |
| DPE obligatoire meublés de tourisme (A-E) | Loi Le Meur | 1er janv. 2025 | Moyen |
| Enregistrement national meublés tourisme | Loi Le Meur | 20 mai 2026 | Moyen |
| Quotas communaux + 90 jours résidence principale | Loi Le Meur | 2025 | Moyen |
| TVA franchise en base (seuil 25 000 €) | LF2025 (suspendu) | Reporté 2027 | Suspendu |
| Statut bailleur privé (location vide uniquement) | PLF 2026 | 1er janv. 2026 | Indirect |
Ce qui ne change PAS en 2025-2026
Le régime réel BIC reste intact : amortissement du bien, déduction des charges, report des déficits sur 10 ans. La location meublée longue durée au régime réel conserve tous ses avantages. Le micro-BIC longue durée reste à 50 % / 77 700 €. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exemptées de la réintégration des amortissements.
2. Quel est le calendrier complet des réformes LMNP (2024-2027) ?
Comprendre l'enchaînement des réformes est essentiel pour anticiper chaque échéance et adapter votre stratégie. LMNP.AI vous présente le calendrier complet, mois par mois.
Loi Le Meur n°2024-1039 promulguée — encadrement des meublés de tourisme
Conseil constitutionnel valide la LF2025 (décision n°2024-876 DC)
Micro-BIC tourisme non classé → abattement 30 %, plafond 15 000 €
DPE obligatoire pour les nouvelles autorisations de changement d'usage (classes A-E)
Interdiction location logements classés G soumis à autorisation de changement d'usage
Promulgation de la loi de finances 2025 n°2025-127
Réintégration des amortissements dans les plus-values (art. 84) — applicable immédiatement
Suspension de la réforme TVA franchise en base (seuil unique 25 000 €)
PLF 2026 adopté — statut du bailleur privé (location vide uniquement, ne concerne pas le LMNP)
Enregistrement national obligatoire de tous les meublés de tourisme via téléservice
Éventuelle entrée en vigueur de la réforme TVA (si non abandonnée)
Interdiction logements classés F pour les meublés tourisme (loi Le Meur)
Tous les meublés de tourisme devront afficher un DPE de classe A à D
3. Comment fonctionne la réintégration des amortissements dans les plus-values ?
La mesure phare de la réforme LMNP 2025 est incontestablement la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières. Inscrite à l'article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025, cette disposition modifie l'article 150 VB du Code général des impôts en ajoutant un paragraphe III.
Quel est le mécanisme exact de la réintégration ?
Avant la réforme, les amortissements déduits en BIC pendant la période de location n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value des particuliers lors de la revente. Le prix d'acquisition retenu était le prix d'achat d'origine, majoré des frais d'acquisition et des travaux.
Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction (art. 39 C du CGI). Concrètement, cela augmente mécaniquement la plus-value taxable.
Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat
Les amortissements BIC déduits pendant la location n'entraient pas dans le calcul. Double avantage fiscal : réduction du bénéfice imposable + plus-value calculée sur le prix d'origine.
Plus-value = Prix de vente - (Prix d'achat - Amortissements)
Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition, augmentant la plus-value taxable. L'avantage fiscal est partiellement « récupéré » par l'État.
Exemple chiffré : impact concret sur une revente
| Élément | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix d'achat (2015) | 200 000 € | 200 000 € |
| Frais d'acquisition (7,5 %) | 15 000 € | 15 000 € |
| Amortissements déduits (10 ans) | Non pris en compte | - 50 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 215 000 € | 165 000 € |
| Prix de vente | 280 000 € | 280 000 € |
| Plus-value brute | 65 000 € | 115 000 € |
| Abattement IR (10 ans = 30 %) | - 19 500 € | - 34 500 € |
| IR (19 % sur PV nette 45 500 / 80 500 €) | 8 645 € | 15 295 € |
| Abattement PS (10 ans = 8,25 %) | - 5 363 € | - 9 488 € |
| PS (17,2 % sur PV nette 59 637 / 105 512 €) | 10 258 € | 18 148 € |
| Total impôts | 18 903 € | 33 443 € |
| Surcoût fiscal de la réforme | — | + 14 540 € |
Dans cet exemple, la réforme génère un surcoût fiscal de 14 540 € sur la revente, soit environ 7 % du prix d'achat initial. C'est le prix de 10 ans d'amortissements déduits en BIC — l'État « récupère » une partie de l'avantage fiscal accordé pendant la location. Notez que les abattements IR (30 % après 10 ans) et PS (8,25 %) suivent des grilles distinctes — consultez le tableau complet en section 10.
Quelles sont les exceptions à la réintégration des amortissements ?
L'article 84 prévoit deux catégories d'exceptions :
Exception 1 — Résidences services à vocation sociale
Les amortissements sur les biens situés dans les résidences suivantes ne sont pas réintégrés : résidences étudiantes (art. L.631-12 CCH), résidences pour moins de 30 ans en formation, résidences seniors (65 ans+), EHPAD et résidences médicalisées (6° et 7° du I de l'art. L.312-1 CASF).
Exception 2 — Amortissements constitutifs de dépenses déjà prises en compte
Les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB, II-4° CGI) — c'est-à-dire les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration — ne sont pas réintégrés une seconde fois.
Les amortissements du mobilier sont-ils réintégrés ?
Non. L'article 150 VB III du CGI vise les amortissements afférents au bien immobilier au sens de l'article 150 VA (immeubles bâtis). Les amortissements du mobilier (meubles, électroménager, literie, vaisselle), des équipements séparés et des frais d'établissement ne sont pas concernés par la réintégration.
| Composant amorti | Réintégré ? | Justification |
|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | Oui | Composant immobilier — art. 150 VB III |
| Toiture, façade | Oui | Composant immobilier |
| Installations techniques (élec., plomberie) | Oui | Composant immobilier |
| Agencements fixes (cuisine équipée scellée) | Oui | Immeuble par destination |
| Mobilier (meubles, literie, vaisselle) | Non | Bien meuble — hors art. 150 VB III |
| Électroménager | Non | Bien meuble |
| Frais d'établissement | Non | Charge, pas un composant immobilier |
En pratique, pour un bien avec 50 000 € d'amortissements totaux déduits, seuls environ 40 000 à 42 000 € (composants immobiliers) sont réintégrés. Les 8 000 à 10 000 € d'amortissements du mobilier échappent à la réintégration — un avantage souvent sous-estimé de la location meublée.
Qu'en est-il des amortissements différés (non encore déduits) ?
Lorsque le résultat fiscal est déjà déficitaire, les amortissements excédentaires sont différés et reportables sans limite de temps (art. 39 C du CGI). La question se pose : ces amortissements différés sont-ils réintégrés à la revente ?
Amortissements différés = non réintégrés
L'article 150 VB III vise les amortissements « admis en déduction » du résultat fiscal. Les amortissements différés (en stock, jamais effectivement déduits du résultat imposable) ne sont pas réintégrés dans la plus-value. C'est un point technique majeur : si votre comptable a constitué un stock d'amortissements différés sur les premières années (résultat déjà négatif grâce aux intérêts d'emprunt), ces montants n'augmenteront pas votre plus-value à la revente.
Quel est le régime transitoire pour les ventes en cours au 15 février 2025 ?
L'article 84 de la LF2025 s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (date d'entrée en vigueur de la loi). Mais plusieurs situations transitoires se posent :
Compromis signé avant le 15/02/2025 avec condition suspensive
Si le compromis a été signé avant le 15 février 2025 mais que l'acte authentique est passé après, la réintégration s'applique. C'est la date de la cession (acte notarié) qui fait foi, pas la date du compromis. Le Conseil constitutionnel a validé cette application aux situations en cours (décision n°2024-876 DC).
Acte authentique signé avant le 15/02/2025
La cession est réputée réalisée à la date de l'acte authentique. Si celui-ci a été signé avant le 15 février 2025, la réintégration ne s'applique pas, même si le paiement intervient après.
Promesse unilatérale de vente avec levée d'option après le 15/02/2025
Si la promesse a été signée avant mais que l'option est levée après le 15 février 2025, la cession est réputée réalisée à la date de la levée d'option. La réintégration s'applique. Les investisseurs qui avaient une promesse en cours ont été pris de court.
L'abattement pour durée de détention reste applicable
Malgré la réintégration, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur la plus-value majorée. Exonération totale d'IR après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. La réforme n'affecte donc pas (ou très peu) les investisseurs qui détiennent leur bien plus de 22 ans. Consultez notre guide complet plus-value LMNP.
Surtaxe sur les plus-values élevées et CEHR : le piège des gros portefeuilles
La réintégration des amortissements peut faire basculer une plus-value au-dessus des seuils de surtaxe et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR). Deux mécanismes souvent oubliés par les investisseurs.
Surtaxe sur les PV immobilières > 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI)
Lorsque la plus-value nette imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique selon un barème progressif. Exemple : pour une PV nette de 150 000 €, la surtaxe est de 6 %, soit 9 000 € supplémentaires. Avec la réintégration des amortissements, des investisseurs qui auraient eu une PV nette de 40 000 € (sous le seuil) peuvent se retrouver à 80 000 € (6 % de surtaxe = 4 800 €).
CEHR — Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (art. 223 sexies CGI)
La plus-value immobilière entre dans le revenu fiscal de référence (RFR). Si votre RFR dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), une contribution de 3 % (jusqu'à 500 000 €) ou 4 % (au-delà) s'applique. Pour les investisseurs multi-biens qui revendent l'année où leurs revenus d'activité sont déjà élevés, le cumul peut être significatif.
| PV nette imposable | Taux surtaxe | Montant surtaxe |
|---|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % | 0 € |
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % | 1 000 à 2 000 € |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % | 3 000 à 4 500 € |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % | 6 000 à 8 000 € |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % | 10 000 à 12 500 € |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % | 15 000 € + |
Préparez-vous a la reforme LMNP
LMNP.AI intègre automatiquement les nouvelles règles 2025-2026 dans votre comptabilite. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
4. Le micro-BIC change-t-il pour les meublés de tourisme en 2025 ?
La loi de finances 2025 frappe aussi le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés. Depuis le 1er janvier 2025, l'abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % et le plafond de recettes chute de 77 700 € à 15 000 €. Un véritable bouleversement pour les loueurs Airbnb et plateformes similaires.
Comment fonctionnait le micro-BIC avant la réforme ?
Le régime micro-BIC permettait à tous les loueurs en meublé dont les recettes ne dépassaient pas 77 700 € de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs. Les meublés de tourisme classés bénéficiaient même d'un abattement de 71 %.
Quel est le nouveau barème micro-BIC depuis 2025 ?
| Type de location | Plafond | Abattement | Évolution |
|---|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % | Inchangé |
| Meublé tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 77 700 € | 50 % | 71 % → 50 % |
| Meublé tourisme NON classé | 15 000 € | 30 % | 77 700 € / 50 % → 15 000 € / 30 % |
| Chambres d'hôtes | 188 700 € | 50 % | 71 % → 50 % |
Simulation : impact sur 20 000 € de revenus locatifs saisonniers
| Élément | Micro-BIC 50 % (classé) | Micro-BIC 30 % (non classé) |
|---|---|---|
| Revenus déclarés | 20 000 € | 20 000 € |
| Abattement forfaitaire | - 10 000 € (50 %) | - 6 000 € (30 %) |
| Base imposable | 10 000 € | 14 000 € |
| IR (TMI 30 %) | 3 000 € | 4 200 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 720 € | 2 408 € |
| Total impôts | 4 720 € | 6 608 € |
| Surcoût annuel | — | + 1 888 €/an |
Attention : avec 20 000 € de recettes en meublé non classé, le micro-BIC n'est même plus accessible (plafond de 15 000 €). Le loueur bascule obligatoirement au régime réel, ce qui nécessite une comptabilité complète.
Meublé de tourisme classé : pourquoi l'abattement passe-t-il de 71 % à 50 % ?
Les meublés de tourisme classés (1 à 5 étoiles) et les chambres d'hôtes bénéficiaient jusqu'en 2024 d'un abattement micro-BIC de 71 % avec un plafond de 188 700 €. Depuis le 1er janvier 2025, cet abattement est ramené à 50 % avec un plafond de 77 700 € (LF2025).
| Catégorie | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Classé (1-5 étoiles) — Abattement | 71 % | 50 % |
| Classé (1-5 étoiles) — Plafond | 188 700 € | 77 700 € |
| Chambres d'hôtes — Abattement | 71 % | 50 % |
| Chambres d'hôtes — Plafond | 188 700 € | 188 700 € |
Impact concret : pour un meublé classé avec 30 000 € de recettes, la base imposable passe de 8 700 € (30 000 × 29 %) à 15 000 € (30 000 × 50 %). À TMI 30 %, cela représente un surcoût d'environ 1 890 € par an (IR seul). Le classement reste néanmoins nettement plus avantageux que le non classé (50 % vs 30 % d'abattement), et le plafond de 77 700 € couvre la quasi-totalité des loueurs saisonniers individuels.
La parade : faire classer votre meublé de tourisme
Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles via Atout France ou un organisme agréé) coûte entre 200 et 400 € pour 5 ans et vous permet de conserver le plafond de 77 700 € avec 50 % d'abattement. C'est de loin la solution la plus simple et la plus rentable pour les loueurs saisonniers. Le classement est valable 5 ans et renouvelable.
5. Qu'est-ce que la loi Le Meur et que change-t-elle pour les loueurs ?
Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur (aussi appelée « loi anti-Airbnb ») est le second pilier de la réforme. Elle cible spécifiquement les locations de courte durée et meublés de tourisme avec un arsenal de mesures réglementaires et administratives.
Quelles sont les 5 mesures clés de la loi Le Meur ?
DPE obligatoire pour les meublés de tourisme
Depuis le 1er janvier 2025, toute nouvelle autorisation de changement d'usage doit attester d'un DPE classé entre A et E. Les logements classés G sont interdits à la location touristique. Les logements F seront interdits en 2028, et seules les classes A à D seront acceptées à partir de 2034.
Enregistrement national obligatoire (20 mai 2026)
Tous les meublés de tourisme devront être déclarés via un téléservice national (art. L.324-1-1 du Code du tourisme). Un numéro d'enregistrement unique sera délivré, obligatoire sur toutes les annonces. Sanctions : 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration.
Réduction de la durée de location à 90 jours
Les maires peuvent désormais, par simple délibération, abaisser la durée maximale de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an. Paris l'a déjà adopté depuis janvier 2025.
Quotas et zonage communal
Les communes peuvent délimiter dans leur PLU des secteurs réservés aux résidences principales, limitant la multiplication des meublés touristiques. Les zones avec plus de 20 % de résidences secondaires peuvent imposer des quotas.
Interdiction possible par la copropriété
Les copropriétés peuvent désormais interdire la location touristique en modifiant leur règlement à la double majorité en assemblée générale. Toutefois, la Cour de cassation (avis du 10 avril 2025, n°25-70.002) a précisé que la loi Le Meur ne s'applique pas de manière rétroactive aux situations existantes.
La location longue durée n'est pas concernée
La loi Le Meur ne vise que les meublés de tourisme et les locations de courte durée. Si vous louez en meublé à l'année (bail de 1 an ou bail mobilité de 1 à 10 mois), ces mesures ne vous concernent pas. C'est un argument supplémentaire pour privilégier la location longue durée dans les zones tendues.
6. La TVA sur les locations meublées change-t-elle en 2025-2026 ?
La loi de finances 2025 prévoyait initialement d'abaisser le seuil de franchise en base de TVA à un seuil unique de 25 000 € de chiffre d'affaires. Cette mesure aurait rendu de nombreux loueurs en meublé de tourisme redevables de la TVA à 10 %. Elle a été suspendue le 30 avril 2025 et n'est pas reprise dans le PLF 2026.
Quels sont les seuils de TVA applicables en 2026 ?
| Activité | Seuil franchise TVA | Taux TVA |
|---|---|---|
| Para-hôtellerie (3+ services) | 37 500 € | 10 % |
| Location meublée classique (sans services) | Exonérée de TVA (art. 261 D CGI) | |
| Résidence services neuve (avec TVA récupérable) | — | 20 % (récupérable) |
Pour être assujetti à la TVA à 10 %, un loueur doit proposer au moins 3 des 4 services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier pendant le séjour, fourniture du linge, accueil personnalisé. Le Conseil d'État (CE 12 novembre 2025, n°498267) a précisé que la simple remise de clés ou une boîte à clés ne constitue pas un accueil personnalisé.
Intérêt de la TVA pour les investisseurs
Si vous êtes assujetti à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA sur vos achats : 20 % sur les travaux de rénovation, le mobilier, et même sur l'acquisition d'un bien neuf en résidence services. Pour un investisseur réalisant 50 000 € de travaux, c'est 10 000 € de TVA récupérable. Consultez notre guide TVA LMNP.
7. Pourquoi les prélèvements sociaux passent-ils à 18,6 % en 2026 ?
La loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 2026 a relevé la CSG de 1,4 point (de 9,2 % à 10,6 %), portant le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du patrimoine et les revenus locatifs meublés.
Quel est le nouveau détail des prélèvements sociaux ?
| Prélèvement | Avant 2026 | Depuis 2026 |
|---|---|---|
| CSG | 9,2 % | 10,6 % |
| CRDS | 0,5 % | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | 7,5 % |
| Total | 17,2 % | 18,6 % |
En pratique, cette hausse s'applique sur le résultat fiscal BIC positif du loueur. Pour un LMNP au régime réel dont le résultat est nul ou déficitaire grâce aux amortissements, l'impact est nul. La hausse touche principalement les loueurs au micro-BIC et ceux dont le régime réel génère un bénéfice imposable.
Impact chiffré sur les plus-values immobilières
La hausse des prélèvements sociaux s'applique aussi aux plus-values immobilières. Combinée à la réintégration des amortissements, l'impact cumulé est significatif :
| Plus-value nette imposable | IR (19 %) + PS 17,2 % | IR (19 %) + PS 18,6 % | Surcoût |
|---|---|---|---|
| 50 000 € | 18 100 € | 18 800 € | + 700 € |
| 100 000 € | 36 200 € | 37 600 € | + 1 400 € |
| 150 000 € | 54 300 € | 56 400 € | + 2 100 € |
8. PLF 2026 : ce qui est voté et ce qui menace le LMNP
Le projet de loi de finances 2026, adopté par l'article 49-3, ne modifie pas directement le régime LMNP. Le statut conserve l'intégralité de ses avantages au régime réel (amortissement, déduction des charges, report des déficits). Voici ce qui a été voté et ce qui a été rejeté.
Ce qui est voté dans le PLF 2026
Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
Nouvel amortissement réservé à la location vide uniquement : 3,5 % pour le neuf, 3 % pour l'ancien avec travaux (≥ 30 % de la valeur), engagement locatif 9 ans minimum, plafond 8 000 à 12 000 €/an. Le LMNP n'est pas concerné.
Hausse CSG (+1,4 point)
Prélèvements sociaux portés de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du patrimoine (cf. section 7).
Ce qui a été rejeté ou abandonné
Plafonnement de l'amortissement LMNP à 2 % — REJETÉ
Le sous-amendement n°I-3969 proposait de limiter l'amortissement annuel à 2 % de la valeur du bien. Il a été rejeté. L'amortissement par composants (structure ~2-3 %, toiture ~4 %, installations ~6-7 %, agencements ~8-10 %) reste intégralement applicable.
Suppression totale de l'amortissement LMNP — NON REPRIS
Régulièrement évoquée dans les rapports de la Cour des comptes, la suppression de l'amortissement n'a pas été inscrite au PLF 2026. Le législateur a choisi la voie de la réintégration dans les plus-values (art. 84 LF2025) plutôt que la suppression pure.
Franchise TVA à 25 000 € — SUSPENDU
La réforme du seuil unique de franchise en base de TVA à 25 000 € reste suspendue. Les seuils actuels (37 500 € pour les services) continuent de s'appliquer.
Quelles autres charges fiscales faut-il anticiper en 2026 ?
Suppression de la réduction OGA/CGA (depuis 2023)
Depuis 2023, la réduction d'impôt de 915 € par an accordée aux adhérents d'un Organisme de Gestion Agréé (OGA) ou Centre de Gestion Agréé (CGA) est supprimée pour les LMNP. Cette réduction compensait partiellement les frais de comptabilité et d'adhésion. Si vous êtes encore adhérent, réévaluez l'intérêt de votre adhésion (sauf si elle apporte un accompagnement comptable précieux). Référence : BOFiP BOI-IR-RICI-10 du 1er juin 2023.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) est redevable de la CFE, souvent oubliée. Son montant varie de 200 à 1 500 € par an selon la commune et la valeur locative du bien. Elle est due même si le résultat fiscal est nul grâce aux amortissements. La CFE est déductible des charges BIC. En cas de début d'activité, exonération la première année (art. 1478 CGI).
Le LMNP au régime réel reste le meilleur régime fiscal immobilier
Malgré les réformes, le régime réel LMNP conserve un avantage fiscal majeur : l'amortissement du bien permet souvent de réduire le résultat imposable à zéro pendant 15 à 20 ans. Aucun autre régime fiscal immobilier (Pinel, Denormandie, location nue, SCPI) n'offre cet avantage. La réintégration à la revente est le « prix à payer », mais elle est neutralisée par les abattements pour durée de détention après 22 ans.
9. Quel impact selon votre profil d'investisseur LMNP ?
L'impact des réformes varie considérablement selon votre type de location, votre régime fiscal et votre horizon de détention. LMNP.AI analyse les conséquences pour chaque profil.
Investisseur longue durée (détention > 22 ans)
L'exonération totale d'IR après 22 ans neutralise la réintégration des amortissements. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans. Recommandation : conservez et profitez des amortissements sans souci de revente.
Investisseur en résidence services (étudiante, EHPAD, seniors)
Exemption totale de la réintégration des amortissements. TVA récupérable à l'achat. Régime fiscal inchangé. Recommandation : la réforme renforce l'avantage compétitif des résidences services.
Investisseur location longue durée classique
Micro-BIC inchangé (77 700 € / 50 %). Seule la réintégration des amortissements impacte à la revente. La hausse PS de 17,2 % à 18,6 % est souvent neutralisée par un résultat fiscal nul grâce aux amortissements. Recommandation : le LMNP longue durée reste le meilleur régime fiscal immobilier.
Investisseur meublé tourisme non classé (Airbnb)
Triple peine : (1) micro-BIC réduit à 30 % / 15 000 €, (2) réintégration des amortissements à la revente, (3) hausse PS à 18,6 %, (4) DPE obligatoire et enregistrement mai 2026. Surcoût annuel estimé : +2 000 à 3 000 €. Recommandation : faire classer le meublé en tourisme (200-400 € pour 5 ans) ou passer en longue durée.
Investisseur SCI à l'IS
La réforme LMNP ne s'applique qu'aux personnes physiques. En SCI IS, l'amortissement est déjà réintégré dans la plus-value (VNC). Pas d'abattement pour durée de détention. Double imposition (IS + flat tax). La SCI IS n'est pas une échappatoire à la réforme.
10. Exemples chiffrés : combien coûte la réforme selon la durée de détention ?
La durée de détention est la variable clé pour mesurer l'impact réel de la réintégration des amortissements. Grâce aux abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans), l'impact de la réforme décroît progressivement avec le temps.
Simulation complète : bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 €
| Durée détention | Amort. déduits | PV brute | Abatt. IR | Impôt total | Surcoût réforme |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 25 000 € | 125 000 € | 0 % | 47 000 € | + 9 400 € |
| 10 ans | 50 000 € | 150 000 € | 30 % | 38 500 € | + 12 800 € |
| 15 ans | 75 000 € | 175 000 € | 60 % | 25 600 € | + 10 900 € |
| 22 ans | 110 000 € | 210 000 € | 100 % IR | 15 000 € | + 7 800 € |
| 30 ans | 150 000 € | 250 000 € | 100 % total | 0 € | 0 € |
Enseignement clé : le surcoût de la réforme est maximal entre 5 et 15 ans de détention, puis diminue grâce aux abattements. Après 22 ans, seuls les prélèvements sociaux restent. Après 30 ans, exonération totale. Les investisseurs à long terme ne sont quasiment pas impactés.
Quel est l'impact selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) ?
Le coût fiscal du micro-BIC dépend directement de votre TMI. Voici une simulation LMNP.AI pour 20 000 € de revenus locatifs meublés au micro-BIC 30 % (meublé tourisme non classé) vs 50 % (classé ou longue durée) :
| TMI | Micro 50 % (classé) | Micro 30 % (non classé) | Surcoût annuel |
|---|---|---|---|
| 11 % | 2 820 € | 4 148 € | + 1 328 € |
| 30 % | 4 720 € | 6 748 € | + 2 028 € |
| 41 % | 5 820 € | 8 288 € | + 2 468 € |
| 45 % | 6 220 € | 8 848 € | + 2 628 € |
Base : 20 000 € de recettes. Micro 50 % = base imposable 10 000 €, Micro 30 % = base imposable 14 000 €. Prélèvements sociaux à 18,6 % inclus. Calcul LMNP.AI mars 2026.
Plus votre TMI est élevée, plus le passage de 50 % à 30 % d'abattement est pénalisant. À TMI 45 %, le surcoût atteint 2 628 € par an — le classement du meublé (200-400 €) offre un retour sur investissement immédiat.
LMNP réel vs location nue : qui gagne après la réforme ?
Même après réintégration des amortissements, le LMNP au régime réel reste largement supérieur à la location nue. Voici la comparaison LMNP.AI sur 15 ans pour un bien de 200 000 € générant 10 000 € de loyers nets annuels (TMI 30 %) :
| Critère (15 ans) | LMNP réel | Location nue (micro-foncier) | Location nue (réel foncier) |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts cumulés | 150 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
| IR + PS sur les loyers (15 ans) | ≈ 0 € | ≈ 36 450 € | ≈ 21 870 € |
| Surcoût PV à la revente (réforme) | ≈ 10 900 € | 0 € | 0 € |
| Coût fiscal total sur 15 ans | ≈ 10 900 € | ≈ 36 450 € | ≈ 21 870 € |
| Économie LMNP vs nu | Référence | + 25 550 € | + 10 970 € |
Hypothèses : bien 200 000 €, 10 000 € loyers nets/an, TMI 30 %, PS 18,6 %, amortissements LMNP ~5 000 €/an (résultat fiscal nul), revente à 300 000 € après 15 ans. Micro-foncier : abattement 30 %. Réel foncier : charges déductibles estimées à 40 % (intérêts + travaux). Calcul LMNP.AI mars 2026.
Conclusion : même avec la réintégration des amortissements à la revente (+10 900 € d'impôt), le LMNP réel économise entre 11 000 et 25 000 € d'impôts sur 15 ans par rapport à la location nue. L'avantage se renforce encore avec une détention plus longue (exonération de PV après 22 ans).
Grille des abattements pour durée de détention (inchangée)
| Année de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (18,6 %) |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Total à 22 ans | 100 % = exonéré | 28,40 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Total à 30 ans | Exonéré | 100 % = exonéré |
Préparez-vous a la reforme LMNP
LMNP.AI intègre automatiquement les nouvelles règles 2025-2026 dans votre comptabilite. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
11. Comment protéger votre rentabilité face aux réformes LMNP ?
Les réformes LMNP 2025-2026 imposent une adaptation stratégique. Voici les 12 leviers concrets recommandés par LMNP.AI, validés par des experts-comptables et avocats fiscalistes spécialisés, pour optimiser votre investissement.
Privilégier la détention longue (> 22 ans)
L'exonération totale d'IR après 22 ans absorbe entièrement la réintégration des amortissements. Après 30 ans, plus aucun impôt sur la plus-value. C'est la stratégie la plus simple et la plus efficace.
Faire classer votre meublé de tourisme
Coût : 200 à 400 € pour 5 ans. Bénéfice : micro-BIC à 77 700 € / 50 % au lieu de 15 000 € / 30 %. Le retour sur investissement est immédiat dès la première année. Contactez un organisme de classement agréé par Atout France.
Passer au régime réel (quasi systématiquement supérieur)
Avec un abattement micro-BIC à 30 %, le régime réel est avantageux dès que vos charges dépassent 30 % des recettes. En pratique, avec l'amortissement, les intérêts d'emprunt et les charges, le réel gagne dans plus de 85 % des cas.
Investir en résidence services (exemption totale)
Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exemptées de la réintégration des amortissements. Elles offrent aussi la récupération de TVA à 20 % sur le neuf et des revenus stables sous bail commercial.
Transmettre plutôt que revendre (purge au décès)
Au décès, la plus-value est purgée et les amortissements ne sont pas réintégrés. La transmission reste le seul événement qui échappe totalement à la réintégration. Le démembrement (donation de la nue-propriété) est une stratégie particulièrement efficace.
Envisager le passage en LMP (si conditions remplies)
Le statut LMP offre l'exonération totale de plus-value après 5 ans d'activité si le CA moyen est inférieur à 90 000 €/an. Attention aux cotisations sociales SSI (~30 % du bénéfice) qui annulent souvent l'avantage.
Maximiser les travaux déductibles (non réintégrés)
Les amortissements correspondant à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (art. 150 VB, II-4° CGI) ne sont pas réintégrés dans la plus-value. Investir dans des travaux permet de déduire sans surcoût à la revente.
Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé
La complexité fiscale a augmenté significativement. Un expert-comptable spécialisé LMNP optimise vos amortissements, vérifie votre régime, et anticipe l'impact à la revente. Le coût (300-500 €/an) est intégralement déductible en charges BIC.
Anticiper l'enregistrement meublé tourisme (avant mai 2026)
Ne pas attendre le dernier moment pour l'enregistrement obligatoire au téléservice national. Sanctions : 10 000 € d'amende pour défaut, 20 000 € pour fausse déclaration. Préparez dès maintenant votre DPE et vos justificatifs.
Ne pas vendre dans la précipitation
Vendre immédiatement maximise l'impact négatif de la réforme (pas d'abattement pour durée de détention sur les amortissements réintégrés). Les abattements progressifs sont le meilleur levier. Simulez avant de décider.
Repasser le bien en résidence principale avant la revente
Stratégie avancée : l'article 150 U-II-1° du CGI exonère totalement de plus-value la vente de la résidence principale. En cessant l'activité LMNP et en réoccupant le bien comme résidence principale pendant une durée suffisante (au moins 1 à 2 ans selon la jurisprudence), la plus-value est purgée — amortissements réintégrés compris. Attention : l'administration fiscale contrôle la réalité de l'occupation (factures EDF, taxe d'habitation, changement d'adresse). Consultez un avocat fiscaliste avant de mettre en place cette stratégie.
Démembrer pour transmettre sans plus-value
La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit permet de transmettre à moindre coût (barème art. 669 CGI : décote selon l'âge du donateur). Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans plus-value et sans réintégration des amortissements. Idéal pour les investisseurs de plus de 60 ans avec un horizon patrimonial familial.
12. Jurisprudence et contentieux en cours sur les réformes LMNP
La réforme LMNP 2025-2026 génère déjà une jurisprudence naissante et plusieurs contentieux majeurs. Voici les décisions structurantes que tout investisseur doit connaître.
Conseil constitutionnel, 30 décembre 2024, n°2024-876 DC
Le Conseil constitutionnel a validé la conformité de l'article 84 LF2025 (réintégration des amortissements). La mesure ne porte pas atteinte au principe de non-rétroactivité fiscale car elle s'applique aux cessions futures, pas aux amortissements passés.
Cour de cassation, 3e civ., 10 avril 2025, n°25-70.002
Décision structurante sur la loi Le Meur : la Cour a jugé que les dispositions de la loi Le Meur ne s'appliquent pas de manière rétroactive aux situations existantes. Les meublés de tourisme exploités avant l'entrée en vigueur de la loi conservent leurs droits acquis, sous réserve du respect des nouvelles obligations d'enregistrement.
Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2024, n°22-21.455
La location meublée de courte durée (type Airbnb) est une activité de nature civile et non commerciale. Elle n'est donc pas contraire à une clause de destination « bourgeoise » d'un règlement de copropriété, sauf clause explicite interdisant les meublés touristiques.
Conseil d'État, 12 novembre 2025, n°498267
Le Conseil d'État a recadré les critères de la para-hôtellerie pour l'assujettissement à la TVA. La simple mise à disposition d'une boîte à clés ou d'un code d'accès ne constitue pas un « accueil personnalisé ». Un contact humain (physique ou à distance) doit être possible pendant le séjour.
QPC n°25-40.030 — Interdiction en copropriété
Une question prioritaire de constitutionnalité a été transmise au Conseil constitutionnel sur la possibilité pour les copropriétés d'interdire la location touristique. Décision attendue au premier semestre 2026. Si la disposition est censurée, les copropriétés ne pourront pas interdire les meublés de tourisme.
13. Les résidences services sont-elles concernées par la réforme ?
Les résidences de services à vocation sociale constituent la seule exception notable à la réintégration des amortissements. L'article 84 de la LF2025 les exclut explicitement du nouveau dispositif.
Quelles résidences sont exemptées de la réintégration ?
| Type de résidence | Base légale | Réintégration |
|---|---|---|
| Résidence étudiante | Art. L.631-12 CCH | Exemptée |
| Résidence jeunes actifs (< 30 ans) | Art. L.631-13 CCH | Exemptée |
| Résidence seniors (65 ans+) | Art. L.631-13 CCH | Exemptée |
| EHPAD | 6° du I, art. L.312-1 CASF | Exemptée |
| Établissements pour handicapés | 7° du I, art. L.312-1 CASF | Exemptée |
| Résidence de tourisme | — | Soumise |
| Résidence d'affaires | — | Soumise |
Attention : les résidences de tourisme NE sont PAS exemptées
Contrairement à une idée reçue, les résidences de tourisme (Pierre & Vacances, Odalys, etc.) et les résidences d'affaires (Appart'City, etc.) sont soumises à la réintégration des amortissements. Seules les résidences à vocation sociale (étudiantes, seniors, EHPAD, handicap) bénéficient de l'exemption.
14. Quelles sont les erreurs à éviter face aux réformes LMNP ?
Les experts-comptables et avocats fiscalistes spécialisés identifient des erreurs récurrentes que commettent les investisseurs face aux réformes. LMNP.AI vous aide à les éviter.
Erreur 1 — Rester au micro-BIC par défaut
Avec l'abattement à 30 %, le micro-BIC est rarement optimal. Le régime réel devient avantageux dès que vos charges dépassent 30 % des recettes. Attention : le changement de régime doit être exercé avant la date limite de la déclaration de résultats. Un mauvais choix peut bloquer 2 ans.
Erreur 2 — Vendre dans la précipitation après la réforme
Vendre immédiatement maximise la plus-value taxable (pas d'abattement pour durée de détention). Les experts recommandent de ne pas céder à la panique et de privilégier la détention longue.
Erreur 3 — Confondre résidences de tourisme et résidences services exemptées
Seules les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et handicap sont exemptées. Les résidences de tourisme (Pierre & Vacances, Center Parcs, etc.) sont soumises à la réintégration.
Erreur 4 — Sous-estimer le seuil LMP de 23 000 €
Le seuil de 23 000 € est calculé sur les recettes brutes (pas nettes). Beaucoup d'investisseurs basculent en LMP sans le savoir, avec des cotisations sociales SSI de ~30 % du bénéfice en plus.
Erreur 5 — Gérer seul sa comptabilité
Le risque d'erreurs dans les calculs d'amortissements a considérablement augmenté avec la réforme. Un mauvais calcul peut coûter plusieurs milliers d'euros à la revente. Le coût d'un expert-comptable (300-500 €/an) est déductible.
Erreur 6 — Oublier le classement du meublé de tourisme
Ne pas classer son meublé touristique fait perdre 20 points d'abattement (50 % vs 30 %) et abaisse le plafond de 77 700 € à 15 000 €. Le classement (200-400 € pour 5 ans) est le meilleur investissement post-réforme.
Erreur 7 — Croire que la SCI IS est une échappatoire
La SCI IS n'est pas une solution miracle. Elle impose la double imposition (IS + flat tax sur dividendes), ne permet pas l'abattement pour durée de détention et la plus-value est calculée sur la VNC (amortissements déjà réintégrés).
Erreur 8 — Ignorer les obligations de la loi Le Meur
L'enregistrement au téléservice national est obligatoire avant le 20 mai 2026. L'amende peut atteindre 10 000 € pour défaut et 20 000 € pour fausse déclaration. Vérifiez aussi votre DPE : les logements G sont déjà interdits à la location touristique.
Questions fréquentes sur la réforme LMNP 2025-2026
Non. Le statut LMNP n'est pas supprimé. Le régime réel BIC reste intact avec l'amortissement du bien, la déduction des charges et le report des déficits sur 10 ans. La seule modification majeure est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (art. 84 LF2025), effective depuis le 15 février 2025.
Depuis le 15 février 2025, lors de la revente d'un bien LMNP, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable. Par exemple, pour un bien acheté 200 000 € avec 50 000 € d'amortissements déduits et revendu 280 000 €, la plus-value passe de 65 000 € à 115 000 €.
Les résidences étudiantes, les résidences pour moins de 30 ans en formation, les résidences seniors (65 ans et plus), les EHPAD et les établissements pour personnes handicapées sont exemptés. En revanche, les résidences de tourisme et les résidences d'affaires sont soumises à la réintégration.
Oui, mais uniquement pour les meublés de tourisme non classés dont l'abattement passe de 50 % à 30 % et le plafond de 77 700 € à 15 000 €. Le micro-BIC pour la location meublée longue durée reste inchangé à 77 700 € avec 50 % d'abattement. Les meublés de tourisme classés conservent aussi 77 700 € / 50 %.
Le classement est effectué par un organisme agréé par Atout France (liste disponible sur atout-france.fr). La visite coûte entre 200 et 400 € et le classement est valable 5 ans. Le classement permet de conserver le plafond micro-BIC de 77 700 € avec 50 % d'abattement au lieu de 15 000 € / 30 %.
Oui, la réintégration s'applique à tous les amortissements déduits depuis le début de l'activité, même si le bien a été acheté bien avant la réforme. Le Conseil constitutionnel a validé cette mesure (décision n°2024-876 DC du 30 décembre 2024) en considérant qu'elle ne porte que sur les cessions futures.
Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu (19 %) grâce aux abattements pour durée de détention. Après 30 ans, l'exonération est totale (IR + prélèvements sociaux). La réforme n'a donc aucun impact sur les investisseurs qui détiennent leur bien plus de 30 ans.
La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) encadre les meublés de tourisme. Elle impose un DPE obligatoire (classes A à E), un enregistrement national avant le 20 mai 2026, donne aux communes le pouvoir de réduire la durée de location à 90 jours et d'imposer des quotas. Seuls les loueurs saisonniers et meublés de tourisme sont concernés. La location longue durée n'est pas touchée.
Non, les experts déconseillent unanimement de vendre dans la précipitation. La réforme s'applique déjà (depuis le 15 février 2025) à toutes les ventes. Vendre tôt maximise la plus-value taxable car les abattements pour durée de détention sont faibles. Privilégiez la détention longue (plus de 22 ans) pour absorber l'impact.
Oui, la LFSS 2026 a relevé la CSG de 1,4 point (de 9,2 % à 10,6 %), portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus locatifs meublés BIC. Pour les LMNP au régime réel dont le résultat est nul grâce aux amortissements, l'impact est nul.
Oui, le régime réel reste le régime fiscal le plus avantageux pour l'immobilier locatif. L'amortissement permet de réduire le résultat imposable à zéro pendant 15 à 20 ans. La réintégration à la revente est le prix à payer, mais elle est neutralisée par les abattements pour durée de détention après 22 ans. Aucun autre régime (Pinel, location nue, SCPI) n'offre cet avantage.
La réforme du seuil de franchise TVA à 25 000 € a été suspendue en avril 2025 et n'est pas reprise dans le PLF 2026. Les seuils actuels restent en vigueur : franchise TVA jusqu'à 37 500 € de CA pour les activités de para-hôtellerie (3 des 4 services). La location meublée classique sans services reste exonérée de TVA.
Le LMP offre l'exonération totale de plus-value après 5 ans d'activité si le CA moyen est inférieur à 90 000 € par an. Mais les cotisations sociales SSI (environ 30 % du bénéfice, minimum 1 208 € par an) annulent souvent l'avantage. Le LMP est pertinent uniquement pour les investisseurs avec des recettes supérieures à 23 000 € et un bénéfice faible.
Non. En SCI IS, l'amortissement est déjà réintégré dans le calcul de la plus-value (valeur nette comptable). Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention et la double imposition s'applique (IS puis flat tax de 30 % sur les dividendes). La SCI IS n'est pas une échappatoire mais peut être pertinente pour la capitalisation et la transmission familiale.
Non, les amortissements correspondant à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà pris en compte au titre de l'article 150 VB II-4° du CGI ne sont pas réintégrés une seconde fois. Investir dans des travaux permet donc de déduire sans surcoût fiscal à la revente.
L'enregistrement au téléservice national est obligatoire avant le 20 mai 2026 pour tous les meublés de tourisme. Le numéro d'enregistrement devra figurer sur toutes les annonces. Les sanctions sont de 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement et 20 000 € pour fausse déclaration.
Non. Au décès, la plus-value est purgée et les amortissements ne sont pas réintégrés. C'est le seul événement qui échappe totalement à la réintégration. Les héritiers repartent sur une base amortissable réévaluée à la valeur du bien au jour du décès. La transmission reste donc fiscalement très favorable en LMNP.
Pour un bien acheté 200 000 € il y a 10 ans avec 50 000 € d'amortissements déduits et revendu 280 000 € : la plus-value brute passe de 65 000 € à 115 000 €. Avec 10 ans de détention (30 % d'abattement IR, 8,25 % d'abattement PS), l'impôt total passe d'environ 18 900 € à 33 400 €, soit un surcoût d'environ 14 500 €.
Non. Le PLF 2026 ne modifie pas le régime LMNP. Les amendements proposant un plafonnement de l'amortissement à 2 % ou sa suppression ont été rejetés. Le PLF 2026 crée un statut du bailleur privé réservé à la location vide uniquement (amortissement de 3 à 3,5 % sous conditions). La location meublée n'est pas concernée.
Un loueur Airbnb non classé subit quatre impacts cumulés : micro-BIC réduit à 30 % et plafonné à 15 000 € (au lieu de 50 % et 77 700 €), réintégration des amortissements à la revente, hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %, et obligation d'enregistrement avec DPE valide. Le surcoût annuel est estimé entre 2 000 et 3 000 € sur l'exploitation, plus 15 000 à 40 000 € à la revente selon les amortissements. La parade la plus efficace est le classement du meublé (200-400 € pour 5 ans).
Oui. Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI), une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique selon un barème progressif. Avec la réintégration des amortissements, la plus-value peut augmenter significativement et déclencher cette surtaxe. Exemple : une PV nette de 150 000 € entraîne une surtaxe de 6 %, soit 9 000 € supplémentaires.
Oui, sous conditions strictes. L'article 150 U-II-1° du CGI exonère totalement la plus-value sur la vente de la résidence principale. En cessant l'activité LMNP et en réoccupant le bien comme résidence principale pendant au moins 1 à 2 ans, la plus-value est purgée — amortissements réintégrés compris. L'administration fiscale contrôle la réalité de l'occupation. Consultez un avocat fiscaliste.
Non. L'article 150 VB III du CGI vise uniquement les amortissements du bien immobilier (structure, toiture, installations techniques). Les amortissements du mobilier (meubles, électroménager, literie) ne sont pas réintégrés. En pratique, sur 50 000 € d'amortissements déduits, seuls 40 000 à 42 000 € (composants immobiliers) sont concernés.
Oui, largement. Sur 15 ans, un LMNP au régime réel économise entre 11 000 et 25 000 € d'impôts par rapport à la location nue (micro-foncier ou réel foncier), même après réintégration des amortissements à la revente. L'amortissement permet de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans — aucun régime de location nue n'offre cet avantage.
Conclusion : faut-il encore investir en LMNP en 2025-2026 ?
La réforme LMNP 2025-2026 marque un tournant historique pour la location meublée non professionnelle. Le statut LMNP reste néanmoins le régime fiscal le plus avantageux pour l'investissement immobilier locatif en France. L'amortissement du bien permet toujours de réduire le résultat imposable à zéro pendant 15 à 20 ans — aucun autre dispositif (Pinel, Denormandie, location nue, SCPI) n'offre cet avantage.
La réintégration des amortissements dans les plus-values (art. 84 LF2025) est le prix à payer pour cet avantage fiscal, mais elle est neutralisée par les abattements pour durée de détention après 22 ans. Les investisseurs à long terme ne sont quasiment pas impactés. Pour les loueurs saisonniers, le classement du meublé de tourisme (200-400 €) compense largement la baisse du micro-BIC.
LMNP.AI recommande trois principes face aux réformes : (1) privilégier la détention longue, (2) se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé, (3) ne jamais vendre dans la précipitation. L'immobilier meublé reste un pilier patrimonial solide — à condition d'adapter sa stratégie aux nouvelles règles.
Glossaire des termes et acronymes
Sources et références officielles
Textes législatifs
- Loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 (réintégration amortissements) — JORF du 15 février 2025
- Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — encadrement des meublés de tourisme
- Art. 150 VB III du CGI — calcul de la plus-value avec réintégration
- Art. 150 U-II-1° du CGI — exonération résidence principale
- Art. 1609 nonies G du CGI — surtaxe sur les plus-values immobilières
- Art. 223 sexies du CGI — CEHR
- Art. 39 C du CGI — amortissements admis en déduction
- Art. 669 du CGI — barème de valorisation usufruit/nue-propriété
Doctrine administrative (BOFiP)
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10 — calcul de la plus-value immobilière des particuliers
- BOI-BIC-AMT — amortissements des biens loués meublés
- BOI-IR-RICI-10 — réduction d'impôt OGA (supprimée depuis 2023)
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 — critères de la location meublée
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30 — para-hôtellerie et TVA
Jurisprudence citée
- Conseil constitutionnel, 30 décembre 2024, n°2024-876 DC
- Cour de cassation, 3e civ., 10 avril 2025, n°25-70.002
- Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2024, n°22-21.455
- Conseil d'État, 12 novembre 2025, n°498267
Besoin d'un accompagnement face aux réformes LMNP ?
Nos experts-comptables spécialisés LMNP analysent votre situation personnelle et optimisent votre stratégie fiscale face aux changements 2025-2026. Simulation gratuite de l'impact sur votre investissement.