Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d’article.

Réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP : ce que dit vraiment l’article 150 VB III

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits de vos loyers viennent en diminution du prix d’achat retenu à la revente. L’amortissement, c’est l’usure comptable du logement : au régime réel, vous retirez chaque année une part de sa valeur de vos loyers imposables, sans rien débourser. Le prix d’achat rétrécit, le gain taxé grossit d’autant. Le texte : article 150 VB, III du code général des impôts, créé par l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025).

Vous ne remboursez rien : la somme réintégrée s’ajoute au gain, puis profite des mêmes abattements pour durée de détention, ces remises sur l’imposable qui grandissent avec les années. Deux malentendus circulent : la règle ne vient pas de la loi Le Meur, et les prélèvements sociaux de la revente — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité — sont à 17,2 %, pas aux 18,6 % de vos loyers.

Cette page établit le texte, sa date et ses taux ; le calcul complet d’une revente est dans notre guide de la plus-value LMNP.

1. Le texte s’appelle article 150 VB III

En clair : avoir déduit 60 000 €, c’est vendre comme si vous aviez payé 60 000 € de moins.

Deux mots comptent. « Minoré » : on retranche du prix d’achat, aucun chèque à faire. « Admis en déduction » : seuls comptent les amortissements réellement retirés de votre résultat. L’article 39 C visé par le texte est celui qui règle l’amortissement des biens loués.

On lit souvent que la réintégration figurerait au II de l’article 150 VB, sous un « 2° ter » ou un « II bis ». Ces subdivisions n’existent pas : le II ne fait que majorer le prix d’acquisition, le III seul le minore.

2. Loi de finances pour 2025, article 84 — et non la loi Le Meur

Le III vient de l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Il vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, « quelle que soit la date de mise en location du bien » : un logement acheté en 2009 rend tous ses amortissements (Rép. min. Mette, n° 10097, JOAN 24 mars 2026, p. 2523). Amorti 3 000 € par an depuis quinze ans, cela fait 45 000 € à réintégrer.

La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ne touche, par son article 7, que l’article 50-0 du CGI : le micro-BIC, ce régime simplifié sans comptabilité ni amortissement, avec un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes 2026 en longue durée.

Dernier point : au 26 août 2026, le III n’est toujours pas commenté au BOFiP, le mode d’emploi de l’administration — le document sur le prix d’acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) date du 20 décembre 2013. Le commentaire du III, annoncé dans la réponse du 24 mars 2026, n’est pas paru. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a depuis élargi le III à la location nue.

3. Le mécanisme, et un cas chiffré : 14 428 € au lieu de zéro

Votre gain imposable, c’est le prix de vente moins le prix d’acquisition retenu — celui que le fisc reconstitue, pas celui de votre acte (art. 150 VA et 150 VB). Déduire 60 000 €, c’est 60 000 € de gain brut en plus — pas 60 000 € d’impôt. Cette fraction n’est ni isolée ni taxée à part : elle joue « sous réserve de l’application des abattements pour durée de détention » (Rép. min. Mette, 24 mars 2026). Seul le loueur professionnel — plus de 23 000 € de recettes et plus que ses autres revenus d’activité (art. 155, IV du CGI) — bascule dans les plus-values professionnelles, sans abattement de durée (art. 39 duodecies).

Un studio acheté 200 000 € en 2014, 60 000 € d’amortissements déduits, revendu 240 000 € en 2026. Deux forfaits s’ajoutent au prix d’achat, sans facture à produire : 7,5 % de frais, 15 % de travaux au-delà de cinq ans (art. 150 VB, II, 3° et 4°).

À douze ans révolus, l’article 150 VC efface 42 % de la base d’impôt sur le revenu (6 % par an après la cinquième) et 11,55 % de la base sociale (1,65 % par an). Restent 31 900 € taxés à 19 % (art. 200 B) = 6 061 €, et 48 647 € taxés à 17,2 % = 8 367 €. Total : 14 428 €.

Avant le 15 février 2025, le prix retenu restait à 245 000 € pour une vente à 240 000 € : moins-value de 5 000 €, qui ne s’impute sur rien et ne se reporte pas (art. 150 VD, I), donc zéro impôt. L’écart fait 14 428 €, soit 24 % du stock repris — pas 26,2 %, car 5 000 € des 60 000 € comblent d’abord ce trou.

4. 19 % + 17,2 % à la revente, 18,6 % sur vos loyers

Sur la plus-value de revente : 19 % d’impôt sur le revenu (art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Sur le résultat de votre location meublée — loyers moins charges et amortissements —, c’est 18,6 % depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12).

Pourquoi la revente échappe-t-elle à la hausse ? Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale garde l’ancien taux de CSG pour une liste fermée de revenus, dont les plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC). Vos loyers meublés, eux, sont un bénéfice industriel et commercial, la catégorie des activités commerciales, et n’y figurent pas. impots.gouv.fr, au 17 juillet 2026 : « En location nue (vide) : 17,2 %. En location meublée : 18,6 %. »

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute (art. 1609 nonies G). Notre studio y échappe avec 31 900 €, mais 86 300 € de gain brut auraient suffi — et la réintégration rapproche du seuil.

5. Ce que le III ne reprend pas, et les logements hors champ

Trois postes qui ne remontent pas

• Le mobilier. Le III minore le prix de l’immeuble : canapé et cuisine équipée n’entrent pas dans l’assiette immobilière, et 8 000 € de meubles amortis restent 8 000 € amortis (amortissement du mobilier).
• Les travaux déjà comptés en majoration. Le texte écarte les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte » au titre de la première phrase du 4° du II : pas de double emploi avec le forfait de 15 % (forfait travaux).
• Les amortissements jamais déduits. L’année où ils dépassent le loyer diminué des autres charges, l’excédent est mis en réserve (2 du II de l’article 39 C) ; au micro-BIC, on n’amortit rien. Rien déduit, rien à reprendre (amortissement LMNP).

Trois familles de logements hors champ

Le III écarte de la réintégration, dans cet ordre : 1° les logements situés dans une résidence des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif d’étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, de titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou de personnes de plus de soixante-cinq ans ; 2° ceux situés dans un établissement des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées titulaire de l’agrément de l’article L. 7232-1 du code du travail ou de l’autorisation de l’article L. 313-1 du CASF pour son service d’aide à domicile, ainsi que l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées des articles L. 444-1 à L. 444-9 du CASF, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ; 3° ceux situés dans un établissement délivrant des soins de longue durée de l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique. En clair : résidence étudiante, résidence-services agréée, établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés, accueil familial géré par un groupement de coopération, soins de longue durée.

Liste limitative : ni résidence de tourisme, ni résidence d’affaires, ni classement « meublé de tourisme », ni accueil familial organisé hors d’un groupement de coopération. Le même studio dans une résidence universitaire du L. 631-12 réservée aux étudiants : rien à réintégrer, moins-value, zéro impôt — 14 428 € d’écart. Le régime de la vôtre est nommé dans le bail commercial et dans votre acte (résidences services).

6. Les abattements de durée survivent : le coût d’un euro réintégré

La réforme n’a pas touché à l’article 150 VC : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans, part réintégrée comprise. D’où le coût réel d’un euro repris, selon l’année de vente :

Ce même euro vous avait fait économiser votre tranche — 11, 30 ou 41 % — plus 18,6 % de prélèvements sociaux : 29,6 %, 48,6 % ou 59,6 % en calcul simplifié, hors CSG déductible. Il est repris entre 36,2 % et 0 %. L’arbitrage dépend de votre tranche et de votre horizon.

Les gestes, dans l’ordre.

1. Additionnez les amortissements déduits depuis le premier jour : ils sont au tableau 2033-C de votre liasse fiscale, les tableaux comptables joints à votre déclaration de résultat.
2. Donnez ce total à votre notaire avant la signature : c’est lui qui remplit la 2048-IMM et paie l’impôt sur le prix. Un oubli ne supprime pas l’impôt : il ressort en contrôle, avec les intérêts de retard.
3. Ventilez le prix du mobilier dans l’acte, justificatifs à l’appui : sans chiffre, tout bascule dans l’assiette immobilière.
4. La date qui compte est en principe celle de l’acte authentique, pas celle de la promesse (BOI-RFPI-PVI-30-10, § 10) ; un compromis sans condition suspensive peut valoir vente dès sa signature (§ 50).

Pour chiffrer votre cas, le simulateur de plus-value LMNP.

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026 ; art. 150 VB du CGI en vigueur depuis le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi n° 2026-103 (art. 47) ; III non commenté au BOFiP. Sources : art. 39 C, 39 duodecies, 50-0, 150 U à 150 UC, 150 VA à 150 VD, 200 B et 1609 nonies G du CGI ; L. 136-8 du CSS ; L. 631-12 et L. 631-13 du CCH ; L. 312-1, L. 313-1 et L. 444-1 à L. 444-9 du CASF ; L. 6143-5 du CSP ; lois n° 2025-127, n° 2024-1039, n° 2026-103 et n° 2025-1403 ; Légifrance, Rép. min. Mette, n° 10097, JOAN 24 mars 2026, BOI-RFPI-PVI-30-10, § 10 et 50, impots.gouv.fr du 17 juillet 2026.

Guide informatif. Ces taux valent pour les cessions de 2026.