Expert-comptable LMNP à Achères
Le règlement d'urbanisme intercommunal de Grand Paris Seine et Oise, modifié le 5 février 2026, ferme à l'habitation les locaux de rez-de-chaussée situés le long d'un linéaire toute activité : à vérifier à Achères avant d'acheter pour louer meublé.
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Louer en meublé à Achères : les repères officiels
22 241 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 799 € / m²
4 095 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 972 € / m²
3 893 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
18,4 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le rez-de-chaussée que vous ne pourrez pas convertir
Les règles d'utilisation du sol applicables à Achères sont celles de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, dans leur rédaction issue de la modification simplifiée n° 3 approuvée par délibération du 5 février 2026. Le règlement repère aux plans de zonage des « linéaires toute activité » et pose, pour les constructions de premier rang, que « les locaux en rez-de-chaussée ne peuvent faire l'objet d'un changement de destination que vers une destination autre que l'habitation ». Autrement dit, l'ancienne boutique repérée en pied d'immeuble ne deviendra pas le studio meublé espéré si la façade est longée par un tel linéaire. Le tracé se lit à l'adresse sur le plan de zonage : demandez-le au service urbanisme, ou sollicitez un certificat d'urbanisme, avant de faire une offre.
Permis de louer : cinq communes nommées, Achères absente
Ici encore, la compétence est intercommunale. Le programme local de l'habitat 2025-2030 de la communauté urbaine, annexé au point 04.7 du conseil communautaire du 25 septembre 2025, décrit le dispositif et le localise : « La mise en place de l'autorisation préalable de mise en location (permis de louer) dans certains secteurs cibles des communes. La Communauté urbaine en assure le suivi et la mise en œuvre est déléguée aux communes. Il est actuellement effectif dans les communes de Mantes-la-Jolie, Les Mureaux, Meulan-en-Yvelines, Limay, Carrières-sous-Poissy ». Achères n'est pas de cette liste. Un bailleur n'y a donc rien à déposer, ni délai d'un mois à observer, avant de louer un meublé à titre de résidence principale ; le dossier de diagnostic technique et l'obligation de décence restent dus. La mise en œuvre étant déléguée aux communes, c'est du côté de la communauté urbaine que la situation se vérifie, pas sur le site de la ville.
Maisons et appartements presque au même prix
De 2021 à 2025, les 396 maisons vendues à Achères affichent une médiane de 3 972 €/m², à peine au-dessus des 3 799 €/m² des 640 appartements, eux-mêmes sous les 4 095 €/m² du département. L'indicateur d'annonces de 2025 pour un appartement type loué vide ressort à 18,4 €/m² charges comprises ; il ne donne pas le loyer d'un meublé. Selon l'Insee, les résidences principales louées hors HLM vide sont passées de 919 en 2012 à 1 782 en 2023, pendant que la part des HLM loués vides reculait de 46,6 % à 40,1 %. Aucun taux de majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'est renseigné pour Achères dans le fichier 2026 de la DGFiP.
Questions fréquentes à Achères
Pas partout. Le règlement intercommunal en vigueur depuis la modification du 5 février 2026 réserve les locaux de rez-de-chaussée bordés par un linéaire toute activité à une destination autre que l'habitation. Le linéaire figure au plan de zonage, façade par façade, et aucune rue n'est publiée ici. Faites vérifier l'adresse avant l'achat : la qualification du projet revient au service instructeur.
Non, d'après le programme local de l'habitat 2025-2030 de Grand Paris Seine et Oise, adopté en conseil communautaire le 25 septembre 2025 : il nomme Mantes-la-Jolie, Les Mureaux, Meulan-en-Yvelines, Limay et Carrières-sous-Poissy, sans Achères. Le dispositif est décrit comme mis en œuvre par les communes elles-mêmes, donc extensible : demandez confirmation à la mairie avant un nouveau locataire.
Le site de la Ville ne publie aucune page sur les meublés de tourisme ni sur le changement d'usage : passez par la mairie pour la déclaration. Une résidence principale louée en meublé de tourisme reste plafonnée à 120 jours par an. Les nuitées supportent la taxe de séjour perçue au profit de la communauté urbaine, au régime du réel depuis 2026 selon la DGFiP, au taux de 5 % pour les hébergements sans classement.
Les autres communes dans les Yvelines
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Yvelines.
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Étape 1
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Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Grand Paris Seine et Oise, règlement du plan local d'urbanisme intercommunal, modification simplifiée n° 3 approuvée le 5 février 2026, partie 1 « Définitions et dispositions communes », téléchargé sur le Géoportail de l'urbanisme, consulté le 16 septembre 2026.
- Grand Paris Seine et Oise, programme local de l'habitat intercommunal 2025-2030, annexe 7 du point 04.7 du conseil communautaire du 25 septembre 2025, consulté le 16 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, commune d'Achères (78005), tableau LOG T10, recensements de 2012, 2017 et 2023, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville d'Achères, plans de site (pages, ressources et actualités), consulté le 16 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
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